财税〔2016〕43号关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知（定稿）

第一篇：财税〔2016〕43号关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知（定稿）

财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税

计税依据问题的通知

财税〔2016〕43号

全文有效 成文日期：2016-04-25

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各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：

一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部 国家税务总局

2016年4月25日

第二篇：关于营改增后转让房屋或出租房屋个人所得税计税依据问题明确

关于营改增后转让房屋或出租房屋 个人所得税计税依据问题明确

一、个人转让房屋

个人转让房屋，实施房地产一体化管理，在房屋产权过户前需先完税。营业税改增值税之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）据实征收

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人转让房屋应纳个人所得税，以转让收入减去房屋原值和转让过程中发生的合理费用为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳。即：

个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20% 1．转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。2．房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时上一道环节缴纳的增值税。

3．合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括转让房屋时缴纳的增值税。

（二）核定征收

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，纳税人无法提供房屋原值凭证、不能正确计算原值的，税务机关可以根据转

— 1 — 让收入的1%—3%的范围内核定应纳个人所得税额。即：

个人所得税＝转让收入×核定征收率 其中：

1．转让收入：为个人转让住房不含增值税的收入。2．核定征收率：省局豫地税函〔2006〕第215号在转发总局文件贯彻意见中明确：我省个人转让住房核定征收个人所得税的核定比例暂按1%执行。

二、个人出租房屋

根据个人所得税法及其实施条例规定，个人出租房屋，以一个月内取得的收入为一次。具体计税时，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，适用20%的税率计算缴纳（对个人出租住房取得的所得，暂按 10%的税率征收个人所得税）。个人出租房屋，营业税改增值税之后，按以下方法计算缴纳个人所得税。

（一）个人直接出租自有房屋

应纳个人所得税＝（租金收入－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含增值税收入。2．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人出租房屋按以下顺序扣除费用：

— 2 —（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含增值税）；（2）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（3）税法规定的费用扣除标准。

①每次租金收入（不含增值税）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含增值税）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

（二）个人转租房屋

应纳个人所得税＝[转租取得的租金收入－（向房屋出租方支付的租金＋出租方缴纳的增值税）]－可扣除费用）×20%（住房为10%）

1．租金收入：为不含增值税收入。

2．向房屋出租方支付的租金：即取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金。

3．出租方缴纳的增值税：即转租方向房主支付租金收入时缴纳的增值税。

4．可扣除费用：

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号），个人转租房屋按以下顺序扣除费用：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费（不含增值税）（2）向出租方支付的租金

（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用

— 3 —（4）税法规定的费用扣除标准

①每次租金收入（不含增值税）≤4000元时，法定扣除费用为800元。

②每次租金收入（不含增值税）＞4000元时，法定扣除费用为租金收入的20%。

三、注意事项

1、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

2、个人转让房屋或出租房屋在营业税改增值税前，纳税人如已取得营业税发票、但尚未缴纳个人所得税的，仍按原含营业税的成交价格计征个人所得税。

所得税处 2016年4月28日

第三篇：营改增后相关地方税种计税依据问题解剖

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营改增后相关地方税种计税依据问题解剖

全面推行营改增后，对于采用销售额和销项税额或应纳税额合并定价方法的纳税人，适用差额计税方法时，是以差额前的成交价（全部价款和价外费用之和）还是以差额后的余额（增值税计税依据）来计算所含的增值税并据以减除，以及营改增后的土地增值税、房产税、个人所得税等计税依据问题。

营改增后相关地方税种计税依据探析

营改增全面推行后，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下称“财税〔2016〕43号文件”）规定，自2016年5月1日起，计征契税的成交价格，从价计征房产税的租金收入，计征土地增值税的转让房地产收入，个人转让房屋、出租房屋的个人所得税应税收入，均不包含增值税，即皆为不含税收入。

在实务中，不同情形的业务可能涉及从价计征房产税的租金收入、土地增值税销售收入、个人所得税应税收入、印花税计税依据等，如何计算扣除增值税。

下面,以三个案例，就营改增后因增值税缴纳方式，引起的土地增值税、契税、房产税、个人所得税等地方税种计税依据的纠结问题，分别予以阐述，供大家参考。

案例一：

甲公司支付315万元的总价款购买乙的一处不动产，乙购买时支付总价款210万元。

现假定乙的纳税人身份及相关业务情形为：（1）乙系一般纳税人，于2016年4月30日前取得（不含自建）该不动产，转让时选择适用简易计税方法计税；（2）乙系小规模纳税人（不含个人）销售其取得（不含自建）的该不动产；（3）乙系小规模纳税人中的个体工商户、其他个人销售其取得（不含自建）的该非住房不动产；（4）北京市、上海市、广州市和深圳市的个体工商户、其他个人，销售其购买2年以上（含2年）的非普通住房。

另，与该案例情形类似的还有，一般纳税人、小规模纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

分析：

税额计算1：财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下称“财税〔2016〕36号文件”）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。普金网 http://www.xiexiebang.com/ 第三十四条规定：简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。

由于现行货物、服务、无形资产及不动产的交易行为一般都采用“销售额和应纳税额合并定价方法”的惯例来确定成交价格（全部价款和价外费用），在计算收入时再进行价税分离，按“含税销售额÷（1＋征收率）＝销售额”的公式来换算出不含税销售额。因此，按其销售不动产（土地使用权）时取得的全部价款和价外费用为销售额计算，则所含的增值税为：315÷（1+5%）×5%＝300×5%＝15（万元）。

税额计算2：依据现行营改增税收政策规定，乙销售该不动产应缴纳的增值税，适用简易计税方法且实行差额征税，即以销售不动产时取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

乙应纳税额＝（315-210）÷（1+5%）×5%＝100×5%＝5（万元）

此时的不含税销售额为（315-210）÷（1+5%）＝100万元。

问题1：

按照财税〔2016〕43号文件规定, 计征契税的成交价格不含增值税。

那么，所称“不含增值税”的增值税，是以成交价格按公式计算出的增值税15万元，还是按差额计税方法计算的实际缴纳增值税5万元？甲公司支付315万元购买该不动产（或受让土地使用权）后，其契税的计税依据是300万元还是310万元？

问题2：

按照财税〔2016〕43号文件规定, 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

特别是当乙为一般纳税人（选择简易计税方式）时，按照一般纳税人适用的增值税申报表的填报规定，营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，《增值税纳税申报表》主表第5栏“按简易办法计税销售额”应填写“扣除之前的不含税销售额”。而在《增值税纳税申报表附列资料

（一）》第13行又有“扣除后的含税销售额”,并将差额计算的应纳税额（第14行9B栏）填入主表21栏“简易计税办法计算的应纳税额”。

那么，由于出现两种“销售额”以及据此计算的两种“增值税税额”，乙公司转让房地产取得的收入315万元，计缴土地增值税申报“不含增值税收入”时，是减去按差额扣除之前的不含税销售额计算出的增值税15万元后的300万元作为土地增值税不含增值税收入；还是减去按“差额扣除后的销售额”计算的实际缴纳增值税5万元后的310万元作为土地增值税不含增值税收入？

案例二：一般纳税人丙房地产公司销售自行开发的房地产项目，取得全部价款11100万元，其受让土地时支付土地价款2220万元。普金网 http://www.xiexiebang.com/

分析：

税额计算1：财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十三条规定：一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1+税率）。

第二十二条规定：销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额=销售额×税率。

案例中，纳税人丙公司取得销售收入后，在进行会计处理时以及账簿和财务报表上记载的不含税销售收入及销项税额分别为：

销售额＝11100÷（1+11%）＝10000（万元）

销项税额＝10000×11%＝1100（万元）

税额计算2：财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

按照一般纳税人适用的增值税申报表的填报规定，营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，《增值税纳税申报表》主表第1栏“

（一）按适用税率计税销售额”应填写扣除之前的不含税销售额。在《增值税纳税申报表附列资料

（一）》第13行设有“扣除后的含税销售额”,将扣除后计算的销项税额（第14行4栏）填入主表第11栏“销项税额”。

该案例中，纳税人丙公司以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，据以计算和申报的销项税额为：

（11100-2220）÷（1+11%）×11%＝880（万元）

问题1：

按照财税〔2016〕43号文件规定, 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

丙公司转让房地产取得收入（全部价款和价外费用）11100万元，计缴土地增值税申报“不含增值税收入”时，所称“增值税”，是以取得的全部价款和价外费用11100万元换算成不含税销售额10000万元，计算出的销项增值税1100万元；还是以取得的全部价款和价外费用11100万元扣除支付的土地价款2220万元后的余额8880万元，换算成不含税销售额8000万元，计算出的销项增值税880万元？ 普金网 http://www.xiexiebang.com/

其转让房地产计缴土地增值税时，应申报的不含增值税收入，究竟是10000万元还是10220万元？

如按某市地税局印发的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》所明确的，纳税人选用增值税一般计税方法计税的,土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/(1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。实际就是以销售房地产时取得的全部价款和价外费用减除实际申报的销项税额，即为土地增值税的不含增值税的销售收入。

丙公司计缴土地增值税时，以转让房地产取得的收入（全部价款和价外费用）11100万元减除实际申报的销项税额880万元，余额10220万元即为计缴土地增值税的“不含增值税收入”。

问题2：

按照财税〔2016〕43号文件规定, 计征契税的成交价格不含增值税。

案例中的丙公司取得的成交价格是11100万元，实际申报的销项税额（进项税额+应纳税额），也就是丙公司实际支付和缴纳的增值税合计为880万元，但开具发票时注明并向受让方收取的销项税额是1100万元。

此时，受让方计征契税的计税依据即不含增值税的成交价格，究竟是不含实际申报的增值税进项（丙公司销项）税额880万元，即按10220万元计缴契税？还是不含发票上注明的增值税进项（丙公司销项）税额1100万元，而按10000万元计缴契税？

总结：如果地税机关以房屋销售合同为计征契税的依据，从房地产的经营行规风险，房屋销售合同要么是以含税价格签署，要么是以不含税价格签署。但不管以哪个价格签署合同，都不可能体现每套房屋可扣减的土地价款（房地产公司申报缴纳增值税的销售额）以及该部分土地价款虚拟（发票上体现为销项税额实际不用缴纳）的销项税额。同时，开具的发票上也是如此。

这样，地税机关就只能按合同和发票的不含税收入（按含税价款换算或直接注明的未减除土地价款的收入），作为购房者计征契税的计税价格。

如案例所述丙公司，合同和发票上体现的均为：转让房地产价税合计11100万元，增值税税额1100万元,不含税的销售额为10000万元。就案例中的丙公司销售的房屋而言，就是以10000万元作为购房者的契税计税价格。

但，如前所述，丙公司计缴土地增值税的不含增值税收入为10220万元。

这样，就出现一种奇怪的情况，销售房屋的房地产公司的土地增值税收入为10220万元，而同一标的物对应的购房者的契税计税价格为10000万元。普金网 http://www.xiexiebang.com/

案例三：

个人出租住房房产税、个人所得税的计税依据问题。李先生（个体户或自然人）将住房出租给某公司，月租金价税合计52500元。

分析：

1.李先生出租住房，价税合计租金52500元，不含税销售额是多少呢？

营改增政策规定出租不动产的征收率为5%；适用简易计税方法的纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷〔1＋征收率）；应纳税额=销售额×征收率。

《〈增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）〉及其附列资料填写说明》规定：第1栏“销售、出租不动产的不含税销售额”=含税销售额/（1+5%）。

因此，李先生出租住房取得租金的销售额为52500/（1+5%）=50000元；应纳税额为50000×5%=2500元。

2.李先生出租住房，价税合计租金52500元，不含税销售额为50000元，实际应纳增值税多少？

营改增政策规定：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

“《增值税纳税申报表（小规模纳税人适用）及其附列资料填写说明”规定：

第15栏“本期应纳税额”：填写本期按征收率计算缴纳的应纳税额。第16栏“本期应纳税额减征额”：填写纳税人本期按照税法规定减征的增值税应纳税额。

第20栏“应纳税额合计”=本期应纳税额-本期应纳税额减征额

因此，李先生出租住房取得租金的本期应纳税额为2500元；本期应纳税额减征额为50000×（5-1.5）%=1750元；实际应纳税额为2500-1750=750元。

即：52500/（1+5%）×1.5%=750元。

3.按照财税〔2016〕43号文件规定：

“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

“个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增普金网 http://www.xiexiebang.com/ 值税额。”

从上述规定可见，对于免征增值税的，确定计征房产税和个人所得税的计税依据时，租金收入不扣减增值税额，即应包括增值税税额。

但是对于减征部分增值税的，如何确定计征房产税和个人所得税的计税依据，尚无直接的条文规定。

计算1：

将个人出租住房“计征房产税、个人所得税的应税租金收入不含增值税”理解为不含实际缴纳的增值税。即，房产税、个人所得税的计税收入＝全部租金收入－实缴增值税额。

本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，计征房产税、个人所得税的计税收入为52500-750=51750元。

看上去，这样计算出的计税收入符合“计征房产税、个人所得税的应税租金收入不含增值税”的规定，与相应的发票上显示的销售额也是吻合的。按照营改增后出租住房的发票开具办法，发票上的税额是按减征后的实缴税额填写，再以含税的全部租金收入减去实缴税额后的差，作为不含税租金填写至发票的销售额中。

如本案例，发票上显示的税额是750元，销售额为51750元。全部租金价税合计为52500元。

然，这样计算的实质，是把减征的增值税额作为免税额处理，在确定计征房产税、个人所得税的应税租金收入时不予扣减。而从纳税申报表的设置可见，减征税额与免征税额是分别填报的，且两者的确是不同的税收概念。

且，如果以51750元为销售额，再回看《增值税纳税申报表》如何填报。将51750元填入第1栏“不含税销售额”，第15栏“本期应纳税额”填写本期按征收率计算缴纳的应纳税额750元。第16栏“本期应纳税额减征额”填写本期按照税法规定减征的增值税应纳税额1750元。第20栏“应纳税额合计”填多少？这样显然是错误的。

计算2：

仔细品味财税〔2016〕43号文件关于“个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税”，“计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税”这两种表述，会发现，“不含增值税”与“不包括本次出租缴纳的增值税”这两种表述所指的增值税显然是不同的。否则，同一份文件同一条款中前后紧挨的两句话，就没必要以不同的用词来表述。

正确的理解应为：“不含增值税”所指的“增值税”，是指按通常计算方式换算出不含税销售额后再计算的增值税应纳税额。而“不包括‘本次出租缴纳的’增值税”，很明确的告诉我们，此处的“增值税”是本次出租实缴的增值税。普金网 http://www.xiexiebang.com/ 另，营改增政策规定“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”,可见，此项征收率还是5%,只是减按1.5%计税，税收政策中并没有1.5%的征收率这个概念。

那么，本案例中，李先生出租住房取得租金52500元，不含税增值税销售额也就是计征房产税、个人所得税的计税收入均为52500/（1+5%）=50000元，增值税应纳税额为2500元，本次实际缴纳的增值税750元，减征税额1750元。

再看看《增值税纳税申报表》如何填报。将50000元填入第1栏“不含税销售额”，第15栏“本期应纳税额”填写本期按征收率计算缴纳的应纳税额2500元，第16栏“本期应纳税额减征额”填写本期按照税法规定减征的增值税应纳税额1750元，第20栏“应纳税额合计”为750元。

问题：

对于个人出租住房这类实行减征增值税的，仍应按征收率换算出不含税销售额，按征收率计算应纳增值税税额，按减征比例计算减征税额，再以应纳增值税税额减去减征税额得出实际应缴纳的增值税税额。

对个人出租住房的，计算房产税、个人所得税时，以上述按征收率换算出的不含税销售额作为计征房产税、个人所得税的应税租金收入。而非简单的以发票显示的不含税销售额来作为计征房产税、个人所得税的应税租金收入。

但，这样也存在一个问题。李先生出租住房取得租金52500元，不含税增值税销售额也就是计征房产税、个人所得税的计税收入均为50000元。但是，此项业务所开具的发票上显示的不含税销售额为51750元，征收率为***,税额是750元，全部租金价税合计为52500元。

第四篇：营改增后个人所得税等手续费返还的财税处理

营改增后个人所得税等手续费返还的财税处理

一直还有很多人咨询个人所得税手续费返还是否征收增值税、企业所得税、个人所得税等一系列财税问题，现将有关执行口径全面梳理一下供大家参考，以避免涉税风险。

一、增值税处理：

目前主要存在两种执行口径，一种认为征收，另一种认为不征收。全面营改增后绝大部分税务机关包括国税总局及各省市明确认为要征收增值税。

（一）征收地区口径：

总局口径：国家税务总局12366纳税服务平台2017年01月17日答疑，个人所得税手续费返还是“按照目前营改增政策相关规定，纳税人代扣代缴个人所得税取得的手续费收入应属于增值税征税范围，应缴纳增值税。”

地方口径：目前营改增后个人所得税手续费返还明确征收增值税的地区有，深圳国税、内蒙古自治区国税、厦门国税、福建国税、大连国税、安徽国税、重庆国税、辽宁国税、湖北国税、浙江国税等按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。

1、深圳国税，全面推开“营改增”试点工作指引（之一），四、代扣代缴个人所得税的手续费返还，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。

2、内蒙古自治区国税，全面推开营改增政策问题解答三，一、代扣代缴个人所得税的手续费返还纳税问题，根据现行税收法规，代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—经纪代理服务”缴纳增值税。

3、厦门国税，代扣代缴个人所得税返还的手续费收入如何征税？答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。

4、福建国税，12366营改增热点问答（7.11）于2016年7月15日发布，我公司为员工代扣代缴个人所得税，收到地税部门返还的手续费，需要缴纳增值税么？税率多少？答：需要按照提供经纪代理服务征收增值税，税率6%，征收率3%。

5、大连国税，企业从税务机关取得的代扣代缴企业所得税和增值税的手续费，是否需要缴纳增值税？如果缴纳增值税，属于哪一税目？（营改增之前，地税机关不就该项所得征收营业税。）答：按经纪代理服务缴纳增值税。

6、安微国税，12366咨询热点问答解答（2016年9月）问题

三、企业为员工代扣代缴个人所得税，税务机关返还的代扣代缴收入是否缴纳增值税？

答：代扣代缴个人所得税的手续费返还应按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。经纪代理服务，是指各类经纪、中介、代理服务。包括金融代理、知识产权代理、货物运输代理、代理报关、法律代理、房地产中介、职业中介、婚姻中介、代理记账、拍卖等。

文件依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）货劳处审核人：丁以文

7、重庆国税，银行销项税方面，一是关于“三代”手续费是否计税，我们通过所、区局向上进行了反映，目前为止的政策还不明朗；二是金融业存在大量与业务联系紧密的赠送行为，是否均要视同销售，例如客户使用我们的信用卡或其他产品，达到一定金额或次数或积分，我们赠送一些小礼品或者是电话费或者是洗车服务等诸如此类的促销活动，是否要视同销售，视同销售的准确标准或解释口径是什么，部分省国税部门已出台对金融业视同销售（或不视同销售）的口径，期望市局能早日给出一个清晰的口径，避免纳税人因政策理解不清造成的多缴或漏缴增值税。

回复：财行[2005]365号规定，“三代”（代扣代缴、代收代缴、委托代征）单位取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于三代管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。依照财税[2016]36号文件规定，“三代”服务属于现代服务中的经纪代理服务，应按6%税率缴纳增值税。

8、辽宁国税： 2016年10月9日咨询12366时答复要征收增值税，税目按照“商务辅助服务—代理经纪服务”缴纳增值税。

9、湖北国税：《湖北省营改增问题集》63.企业代扣代缴各税取得的手续费是否缴纳增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，企业代扣代缴各税取得的手续费应按照“经济代理服务”缴纳增值税。

10、浙江国税：《2017年9月热点问题汇编》请问我公司每季度收到地税返还的个税手续费是否需要缴纳增值税？ 答：需要。营改增后公司取得的代扣代缴个人所得税手续费返还应按照“其他现代服务”缴纳增值税。

（二）不征收地区口径：

1、湖南国税，《湖南省国家税务局营业税改征增值税政策指引之四》（2016-12-26）二

十三、保险机构代收代缴车船税以及企业代扣代缴个人所得税取得的手续费是否应当缴纳增值税？

答：保险机构代收代缴车船税以及企业代扣代缴个人所得税的行为，均属于履行税收法律、行政法规明确的法定扣缴义务，不属于销售服务范畴，不征收增值税。

2、青岛国税，《营改增政策大辅导-金融业一般纳税人专项辅导》指出，企业按照法定义务，代扣代缴个人所得税取得的手续费返还，是否需要缴纳增值税问题。解答：税务总局未有具体规定前，暂比照营业税相关政策不征收增值税。

总结：虽然总局明确了执行口径，但毕竟只是答复层面，还没有单独发文明确，建议纳税人还是要与当地的主管税务机关进行沟通确认是否征税，避免涉税风险。

二、企业所得税：

根据《中华人民共和国企业所得税法》和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的有关规定，企业代扣代缴个人所得税取得手续费收入应缴纳企业所得税。

《中华人民共和国企业所得税法》第六条规定，企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。

对于企业取得的该项手续费返还收入应计入企业所得税收入中，对于用于该项工作的支出也同时计入到支出中。

三、个人所得税：

1）、《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）“

二、下列所得，暂免征收个人所得税：

（五）个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费。” 2）、《国家税务总局关于代扣代缴储蓄存款利息所得个人所得税手续费收入征免税问题的通知》（国税发[2001]31号）第二条规定，储蓄机构内从事代扣代缴工作的办税人员取得的扣缴利息税手续费所得免征个人所得税。

上述两个文件规定说明对于免征个人所得税的手续费应仅指具体办理代扣代缴手续的工作人员按规定所取得的扣缴手续费，而如果公司将此款项作为奖金或者集体福利性质奖励给非相关人员则应并入非相关员工当期工资薪金计征个人所得税。

如：《重庆市地方税务局关于明确个人所得税有关政策问题的通知》（渝地税发[2007]263号）明确规定，《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号）第二条第五款规定，个人办理代扣代缴税款手续，按规定取得的扣缴手续费暂免征收个人所得税。其免税范围界定为：发放给具体办税人员的手续费奖励暂免征收个人所得税，对扩大范围发放的手续费奖励，仍按税法规定缴纳个人所得税。

四、手续费的相关法规：

1、根据《个人所得税法》第十一条规定，对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给百分之二的手续费。

2、《财政部、国家税务总局、中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）规定，“三代”范围包括代扣代缴、代收代缴、委托代征，“三代”税款手续费支付比例，(一)法律、行政法规规定的代扣代缴、代收代缴税款，税务机关按代扣、代收税款的2％支付。(二)委托金融机构或邮政部门代征个人、个体及实行核定征收税款的小型企业的税收，税务机关按不超过代征税款的1％支付。(三)税务机关委托单位或个人代征农贸市场、专业市场的税收，税务机关按不超过代征税款的5％支付。(四)税务机关委托单位和个人代征交通、房地产、屠宰等特殊行业的税款，税务机关按不超过代征税款的5％支付。(五)委托证券交易所和证券登记结算机构代征证券交易印花税，税务机关按代征税款的0.3％支付；委托有关单位代征代售印花税票按代售金额5％支付。(六)税务机关委托单位或个人代征其他零星分散、异地缴纳的税收，税务机关按不超过代征税款的5％支付。

五、手续费的用途：

1）、《财政部国家税务总局中国人民银行关于进一步加强代扣代收代征税款手续费管理的通知》（财行[2005]365号）规定，（六）„三代‟单位所取得的手续费收入应该单独核算，计入本单位收入，用于„三代‟管理支出，也可以适当奖励相关工作人员。2）、《个人所得税代扣代缴暂行办法》（国税发[1995]065号）规定，对扣缴义务人按照所扣缴的税款，付给2%的手续费。扣缴义务人可将其用于代扣代缴费用开支和奖励代扣代缴工作做得较好的办税人员。

六、账务处理：

建议纳税人将手续续返还收入计入“其他业务收入”或“营业外收入”，同时计提相应的增值税销项税额，如用于奖励办税人员发生支出时计入“其他业务支出”或“营业外支出”科目。

第五篇：房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析

房地产行业“营改增”与土地增值税清算经典案例解析专题班通知 ‖专题背景‖

目前我国营业税改征增值税工作正进行的如火如荼，房地产行业的增值税时代即将到来；另外，随着营改增工作的不断深入和房地产税的即将出台，土地增值税这一税种也将逐步退出历史舞台。在新税制出台之前，地税部门将不可避免的对房地产行业的土地增值税展开一次大规模的、旋风式的突击性检查、清算工作。为了帮助大家以更加积极、良好的状态迎接增值税时代的到来，切实回避土地增值税最后带来的风险，本次培训特意安排了关于这两个税种的培训内容。

本次培训专家将全部采用案例式教学模式。案例全部都来源于专家在全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，让大家对税务培训业务有一个前所未有的、不一样的、全新的认识与感受。让大家在轻松愉快的学习气氛中获得最有价值的知识与收获。

‖主讲专家‖杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与国家税务总局组织的房地产业，建筑业税收教学研讨、教案编写及税收大要案稽查工作，有较深厚的税收理论功底和较丰富的税务稽查实战工作经验。同时，多年来，杨老师一直在全国各地循环从事房地产税收教学工作，授课时间长达几千课时，教学地点遍及全国二十九个省、市、自治区。教学内容涉及税收征收管理、税务稽查、税务行政法、税收筹划等多个学科，有着十分丰富的教学经验。杨老师每次在培训现场与学员互动时间不少于一个半小时，可以现场全部解决学员提出的涉及到房地产，建筑行业的所有的税收问题，具有较强的时效性与实操性，受到各地学员的认同与热烈追捧。‖课程内容‖

第一部分：房地产行业“营改增”应对与税务规划 一．营改增过程中大家关心的那些事儿：

1．营改增前施工发票、购货发票、销售发票的开具应如何把握？

2．营改增后支付拆迁补偿费取得不了增值税专用发票是否会影响到进项税额的扣除？ 3．营改增后接受小规模纳税人、自然人销售或者应税服务业务取得不了增值税专用发 票应该如何处理？

4．营改增后，将有哪些项目的进项税允许扣除，哪些项目的进项税不允许扣除，对销售不动产业增值税税率的确定会带来哪些影响？

5．营改增后采取“包工包料”、“包工不包料”不同承包方式，会对甲乙双方的税负造 成影响吗，就以上问题应如何解决出现在甲乙双方之间的矛盾？

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6．营改增后销售营改增以前开发产品没有进项税额可以扣除，这个问题应如何解决，“简易征收”、“超税负返还、即征即退”等政策，在房地产业营改增之后能不能获 得推广使用？

7．房地产开发业务经营周期较长，经营期内很有可能发生前后不同阶段销项税与进项税配比严重失调的现象，在实际工作中一旦遇到这种情况应该如何解决？

8．营改增以后对于企业转做自用不动产或者投资性房地产的开发产品进项税将如何 扣除？

9．营改增后土地增值税是否会取消？ 二．营改增以后增值税会计核算：

1．“一次性全额收款”方式下销项税额的核算。2．“按揭贷款”方式下销项税额的核算。3．“分期收款”方式下销项税额的核算。4．“委托代销”方式下销项税额的核算。

5．折扣销售、销售折扣、销售者让、销货退回业务的销项税额核算。6．以开发产品换取土地等其他资产的销项税会计核算。7．将开发产品用作分配利润业务销项税额的会计核算。8．将开发产品用于福利、奖励销项税额会计核算。9．将开发产品无偿赠送他人业务销项税额会计核算。

10．购进货物、接受应税劳务、接受应税服务进项税额的会计核算。11．辅导期一般纳税人增值税抵扣的会计处理。

12．初次购进税控设备及后期技术维护进项税额的会计核算。

13．购进货物、开发产品用于非增值税应税项目、免税项目、非正常损失进项税额转出的会计核算。

14．缴纳、退还增值税会计核算。15．一般纳税人汇总纳税的会计核算。16．增值税检查纳税调整的会计核算。17．一般纳税人简易征收会计核算。18．小规模纳税人会计核算。

第二部分：土地增值税清算案例解析与风险控制

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1．房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？ 2．国有土地使用权被收储是否应征收土地增值税？

3．以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？ 4．在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？ 5．国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开

发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？ 6．房地产企业销售有产权的地下车库、车位应如何进行清算？

7．政府按照土地出让协议规定的价格，回购安置房的，应如何确认销售不动产收入？ 8．在实际工作中，一次性取得土地分期开发的、同一项目中含有不同类型房地产的，清算时土地成本应如何计算扣除，其他成本应该如何计算扣除？

9．未按规定实际支付土地价款，或者支付价款时未按照规定取得合法凭据的土地，清算时是否允许扣除？

10．经国土局批准同意，开发商拿地时用以前为政府垫付的工程款等资金抵顶土地出让

金。这部分土地出让金，没有土地出让金票据，能否扣除？

11．母公司购得土地，款项全额支付，并取得收据。拍得土地后，注册全资子公司，作为开发此地的项目公司，与土地局签定合同补充条款，将土地的受让人变更为子公司，相关税费及土地证由子公司办理，总公司支付的土地价款作为两家公司往来款项。土地出让金专用票据的付款单位为总公司，在计算土地增值税的扣除项目时，此票据是否允许扣除土地价款？

12．开发商与国土部门签订了土地出让合同，代政府完成拆迁或支付拆迁补偿费，并以此抵顶土地出让金，抵顶部分未支付地价款，无票据，差额部分支付了地价款并取得票据。抵顶部分能否扣除？

13．改制企业按照政府改制文件取得土地使用权，无票据，清算时土地成本如何扣除？ 14．房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？ 15．开发项目涉及“拆迁安置”的，开发成本应如何计算？

16．单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时，其建筑成本应该如何计算分摊？ 找讲师、公开课，上诺达名师网，中国最大的培训平台 http://qy.thea.cn/

17．国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？ 18．清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？

19．在土地增值税清算时，企业支出已取得合法凭据但未实际支付的部分（例如：工程款）可否计入扣除项目？

20．公共配套设施租赁业务应该如何计算征收土地增值税？

21．清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许

扣除？

22．规划外发生的项目内建设支出，是否允许扣除？

23．计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

24．房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

25．为什么土地增值税清算时企业的开发费用不据实扣除，而是按照成本的5—10%计算扣除，这样做的用意是什么？

26．房地产企业向个人、其他单位（含关联方）借款，费用是否可以扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款，费用是否可以扣除？取得个人、单位委托银行借款，费用是否可以扣除？取得集团内部统借统还借款，费用是否可以扣除？ 27．为什么必须区分开发间接费和开发费用？ 28．清算后销售尾盘，应如何计算缴纳土地增值税？

‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、主管财税领导、财务总监、税务经理、财务人员以及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。

‖资 料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。

‖培训时间‖2015年8月12日至14日（8月12日全天报到,13-14日两天课程）‖培训地点‖广州

‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。‖增值服务‖☆ 参会学员可享受我公司网站会员积分赠送服务；如税法查询、纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。

☆ 参会学员可同时获得我司专家团李民老师课程实况录音“房地产与建筑

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业营改增过渡期准备及税务稽查重点问题解析专题”光盘一张。☆ 参会学员可同时获得我公司出版的房地产“财税qq答疑”手册一本。

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