2013年某物业公司向业主委员会提交的年度总结报告

第一篇：2013年某物业公司向业主委员会提交的年度总结报告

物业**风景服务中心2012年度工作总结

在过去的2012年里，**物业公司**风景服务中心全体工作人员，在业主委员会的监督指导下，团结一致，齐心协力，做了一系列的物业服务工作，现将工作情况汇报如下。

一、公共秩序维护方面的工作

**风景服务中心始终把小区安全防范工作放在第一位。业委会的领导多次强调，务必给全体业主创造一个安全、整洁、舒适的居住环境。为此，我中心对秩序维护部的各项重点工作进行了整改，从秩序维护队员的各项基本素质抓起，对超大年龄的8名队员进行了清理，进行了10余次的专业培训，更新了40余件防范器械，每周至少3次对夜班执勤进行重点监督，对执勤形象进行了礼仪方面的培训和要求，现如今全体队员的整体形象大大提升。

秩序维护部对小区内的偷盗现象重点防范和治理，驱除可疑人员50余次，擒获小偷3次，公安机关据此顺藤摸瓜抓获“偷盗销赃一条龙”犯罪分子10余名。2月18日高新区综治委、公安分局和社区管理中心等单位联合在我小区举行了“守护平安、共建和谐、群防群治工作现场会”，并让业主对追缴的非机动车辆进行认领。

为加强对小区进出车辆的有序管理，我中心在2012年5月份更新了停车场管理系统软件和80%的硬件，增加了图像对比识别模块和高清抓拍功能，系统的技术水平得到了大大提高，业主进出车辆更加方便快捷。9月份西大门安装了全新的门岗房，外观漂亮，实用功能也大大增强。11月份，对东西两个大门的4组道闸进行了更换，新道闸升降更灵活，噪音更小。

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对小区内的乱停车现象进行了专门整顿，采用了口头告知和贴纸条提醒等方法，小区内的停车秩序有了明显改善。

我中心秩序维护部全体队员持续开展了“我为公司添光彩”系列活动，队员们热情高涨，感人事迹不断。其中追回被盗财物8次，拾金不昧11次，制止小孩上楼顶13次，查获一车烟花爆竹，清理进小区乱贴广告人员11次，清理小区内不明身份人员37次，其他好人好事35次，收到业主感谢信25封，锦旗10面，受到上级部门表彰3次。

二、公共设施设备管理工作

我小区业主在2006年初开始陆续入住，部分公共设施和设备开始老化，存在安全隐患，有的甚至已失去使用功能。业主委员会多次对此提出建议，尽快维修或更换，我中心按照公共设施设备的管理规程进行维护、保养或更换。具体情况如下：

1、对高层平台的3处护栏进行了修复加固。

2、二次供水设备进行了定期检修，更换了关键部件，如变频控制器、止水阀和叶轮等8处。

3、对消防设备进行了检查，发现破损的15处进行补加。

4、对部分路面进行了修补，共18处，约300平方米。

5、对部分体育健身器材的活动部件进行润滑、换新共14处。

6、对电子监控设备的显示和控制部分进行了更新、改造和迁移。

7、对停车场软件进行重大升级，对道闸部分进行了换新。

8、对部分楼栋的供电线路进行改造，约300米。

9、对部分地下室或楼顶漏水现象进行维修，共52处。

10、对路灯照明系统进行了检修。

10、对整个小区的外墙立面全部涂刷一遍。

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三、环境卫生和绿化工作

对保洁和绿化工作，我们重点采取了以下措施：

1、对环保人员的工作时间做出了明确要求，必须在规定时间内作业，以免影响业主休息。

2、对于工作期间的避让问题做出了规定，在作业时避免不了会扬起灰尘，因此遇到业主路过，要求立即避让或提前避让，等业主路过后再进行作业。

3、对保洁着装做了硬性规定，工作期间必须着统一装，以免部分业主引起误会。

4、严格执行工作标准，其中关于作业频次部分作为重点抽查范围。

5、外聘市政园林局的专家进行指导和现场作业，对如何做好绿化工作进行学习培训。

小区的环境卫生和绿化工作好坏直接关系到业主的身体健康和生活质量，我中心环保部人员勤勤恳恳地工作，除打扫规定的地面，清运垃圾以外，还定期清理卫生死角。对绿化带的养护和修剪则按照季节科学地进行。2012年小区整体绿化浇水3次，景观树、绿篱、花卉喷洒防治病虫害农药9次，清理、运送生活垃圾1324车、业主装修垃圾200车。

四、客户服务工作

处理地下室渗水52户，西大门口路面石砖的铺设修补2次，修补路面4次，修路灯杆23次，更换路灯景观灯6杆。

五、其他工作

在2012年，我中心除了正常的例行物业服务作业外，还进行了其它有关工作，提升了整个小区的形象和服务品质。1、2012年客户服务部共接待客户答疑1287起，入户维修940次，3 / 5

免费维修楼道门楼宇对讲163次，协助业主处理车辆刮蹭事件9起。

2、未来东社区正式进驻本小区，办公室装修一新，开展各项服务功能，方便广大业主。

3、为业主组织进行文艺汇演4次。六、一年工作的反思

回顾过去的一年，我中心全体工作人员为本小区的管理服务工作付出了辛勤的劳动和汗水，取得了一定的成绩。这些成绩的取得，应归功于业主委员会的正确指导和及时监督，当然也是我们全体员工努力工作的结果。毋庸讳言，由于我们力不从心，工作中仍然存在这样那样的问题，突出表现在工程维修方面：

由于各方面的原因而遗留下来的问题，给我们服务中心工作的开展带来了很大的难度。地下室渗水、单元门维修、楼宇对讲维护及公共管道的疏通是我们接待业主报修过程中碰到的最多的问题。设计方面的缺陷导致空调外机位只考虑空调安装而并没考虑冬天外机排水问题，这给我们日后的管理服务工作带来了诸多不便。

2012年团队的管理与建设：在人员难招、人员流动性大、整体综合素质偏低的情况下，我们加强了培训、入职引导工作，及时掌握队员的思想状况，促进沟通交流，力争保持团队稳定。

2012年共发生6起电动车被盗案件。2起自行车丢失案件。与周边小区相比案发率最小，但安全秩序管理仍是下一年度的重点和难点，加强东西门出入盘查登记。针对车辆管理当中解释不到位，语言不规范，经常被投诉，与业主多次发生矛盾，服务意识不强等问题，我们首先是加强对工作人员的培训教育工作，做到先培训后上岗。其次在门岗的用人上把好关，从所有的队员中选派综合素质强，相对优秀的队员到门岗。

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七、2013年的展望

在新的一年里，我们工作还需要不断地改进，还有很多事情要做。比如全面推行定岗定编，建立科学的运作体系，强化终端管理能力，调整完善考核体系；大幅度提升工作人员素质，大力加强员工专业能力培训，既要培养本地人才，也要引进专业人才，尤其是拥有丰富物业管理经验的骨干成员；小区开支预算分类分级管理，改进物资配送和财务报销程序；建立完善客户档案。如今物价比起几年前要高了很多，人工工资等又是物管企业的开销大头。两三年前，聘请一位保安人员，工资大约是800元出头，而现在至少要1300元左右，再加上社保增加的部分，公司每年要增加数十万元的开销。显然现在物业费标准不能满足正常物业服务，通过对周边同档次的小区的物业费标准的调查，**风景小区物业费标准确实很低。

面对新的目标、新的任务、新的机遇和挑战，我们自信在全体业主及委员会的支持、帮助下，通过全体员工的精诚努力，我们的物业管理工作将锦上添花，实现可持续性发展。

濮阳市**物业管理有限公司 **风景物业服务中心 2013年元月16日

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第二篇：业主委员会工作总结报告

业主委员会工作总结报告

尊敬的广大业主：

一个完整独立的物业区域，成立业主大会、选举产生业委会，永远是维护广大业主共同利益的强大主体和强大保障；业委会作为业主大会的执行机构，更是维护广大业主共同利益的强大利器和强大推手。波特兰花园第一届业主委员会自2013年2月27日成立以来，三年届期将满，在广大热心业主的大力支持与配合下，本届业委会的工作得到顺利开展。在本次波特兰花园业主大会暨换届选举大会召开之际，现将三年来的工作情况，向广大业主作汇报。

一、主要工作成果

（一）推动物业选聘、维护园区稳定

1、公开招标选聘物业服务公司。2013年4月，业委会以书面形式就有关物业选聘有关问题组织召开业主大会。根据国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》、《波特兰花园业主大会议事规则》和《波特兰花园业主公约》之规定，本着公平公正公开原则，经市住建委提议，业委会决定委托权威的青宇（北京）物业服务评估监理公司和青宇（北京）国际招标公司，分别代理园区物业费评估和新物业企业招标工作。经评标专家组综合评价，结合热心业主对拟中标企业所管物业现场的突查暗访，业委会于2013年5月29日最终确立北京盛世物业服务有限公司为中标单位。并对新物业服务合同内容予以公示。其中，确定新物业费收费标准由7.6元/平米·月降为7.5元/平米·月（含业委会经费0.35元/平米·月）。

2、顺利完成新老物业服务企业平稳交接。2013年6月，业委会邀请北京市住建委物业管理处、物业服务指导中心、顺义区建委物业管理科、仁和镇派出所等有关机构及领导，出席了波特兰花园小区新老物业服务企业工作交接的启动仪式。2013年7月1日盛世物业正式接管园区。

3、留住园区老物业员工维护业务稳定。为了最大程度地保持园区服务不因新老物业更替而波动，业委会经与盛世物业谈判，要求原则性整体接管原物业人员，要求执行原物业服务项目收费价目，并最终写入新签立的物业服务合同中，从而最大程度地保证了人员的稳定、服务提供的持续，和业主既有的利益。

（二）启动硬件建设，恢复园区环境

4、加装安装北围墙电子围栏及一期红外摄像头。针对业委会成立前，老物业管理时期园区多次被盗的薄弱环节，业委会经与开发商多次沟通，最终达成一致意见，于2013年10月先期完成了北围墙电子围栏的加装，及园区一期红外摄像头的升级改造和加装工作。

5、启用园区会所餐厅酒吧及泳池。为重新活跃园区氛围，点燃社区生活情趣，业委会经多次与开发商沟通，并协调物业公司聘请厨师，为园区业主提供点菜及主食等。夏季会所泳池，首度实现对园区业主免费开放。同时开放酒吧，有偿提供各种酒水、饮料、咖啡、点心等。

6、推动一期光纤改造工作。针对园区一期因建设年代较早未铺设光纤一事，业委会经与物业共同咨询，最终协调了联通公司入园进行现场勘察与施工估价。此后，通过对一期54户业主逐户确认是否自愿光改的细致工作，推进了小区一期此行工程的顺利实现。

7、开展杨树减负排除安全隐患。园区内拥有大量的陈年杨树，虽枝繁叶茂，但主干渐枯，随时都有折断、倒塌，造成园区别墅财产损失甚至人员伤害的危险。为加强园区绿化管理工作，避免危树带来的安全隐患，业委会决定并要求物业公司于2014年4月对园区杨树进行了大规模、系统性的截头修枝减负工作。

8、增加东西门车牌识别系统。为了加强园区出入管理，完善物业安放联防工作，完善东西门人员、车辆出入管理系统，业委会经与开发商协商，由开发商出资对园区东西门门禁系统进行了改造，启用车牌对比系统。

9、完成一期主干道南侧路灯立杆加装工程。由于历史的缘故，园区一期东西主干道南侧（165号-171号路段），多年未设路灯。为彻底改变这一局面，方便业主、防范安全、光亮园区，经业委会提议，并批准预算外费用3340元，最终通过物业公司历时15天的不懈努力，(w w w.f w s i r.c o m)彻底解决了这一园区历史遗留问题。

（三）开展各种维权，维护园区利益

10、划转园区公共维修资金。为了加强对波特兰花园住房专项维修资金的管理，保障小区住房的维修和正常使用，业主大会成立前，商品住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设主管部门代管。业主大会成立后，业委会（作为专项维修资金法定管理人）应当委托所在地一家商业银行开立专户，并按房屋户门号设分户账，维护住房专项维修资金所有者的合法权益。为此，业委会根据《北京市物业管理办法》、《波特兰花园业主大会议事规则》等相关法规及文件规定，于2015年1月以书面形式召开业主大会并表决通过了划转专项维修资金的决议。遵照业主大会会议决议，通过建委主管部门审核和华夏银行鼎力协助，历时8个月，业委会最终于2015年8月把园区717万元的公共维修资金“迎进了家门”.11、严格物业支出预决算管理和财务审计工作。根据《波特兰花园小区项目物业服务合同》“物业公司应当向全体业主公布经业主委员会审核批准的物业服务计划和支出预决算，并按每半年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况；业主委员会有权聘请会计或专业机构对物业服务资金预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由业委会承担”的规定，业委会于2014年7月对物业公司2013年7月1日—2014年6月30日项目收支费用进行了财务审计。(范_文_先_生_网)结果显示“账面”严重亏损计196万元。为此，业委会会同财务顾问机构并经认真分析研究，认为巨额亏损实由物业公司未履行酬金制管理、人员严重超编（合同定编56人，实际月均80人）、管理混乱不善、报表处理不合法（应收账款未计入表内）所致（详见2015年第1号紧急通知附件）。并致信盛世物业总部，表示对亏损额不予认可。后经业委会多次严正交涉和广大业主的齐心配合，盛世总部同意遵照双方签立的物业服务合同接受酬金制管理，为波特兰项目（重新变更顺义分公司）设立单独物业费收支账户，并严格执行物业服务计划和支出预决算管理制度。目前，物业公司岗位人数维持在双方合同规定的月均56人；2015年7月1日至12月31日物业管理收支严格遵照业委会批准的预算方案执行。据此方案，将有望堵住亏损漏洞、实现一定的结余。

12、启用物业费共管账户。根据双方签署的物业服务合同，物业费应实行酬金制管理。2014年8月，经双方致函、面谈协商、电话沟通等方式，历经半年时间，有效推进了此工作的开展。盛世物业于2015年6月1日正式设立并启用波特兰花园独立账户，并按照双方达成共识而制定的波特兰花园财务监管制度，规范收支、透明账务，接受监督。据此，目前物业公司每月向业委会提交银行对账单和上月预算执行情况财务报告。

13、修复园区消防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时曾向广大业主发出公开信，承诺解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题。但此后未付诸行动。为此，业委会一直在与开发商沟通交流交涉。后来随着园区火灾发生和业委会维权小组的成立，为缓和事态，开发商对全园区瘫痪状态的消防系统进行了恢复整修。目前园区消防系统运行基本正常。

14、成立维权小组。138号火灾事件后，业委会召集临时紧急会议，共33位业主参会，会议现场起草委托业委会聘任一专业律师机构代理波特兰房屋质量问题起诉开发商（包括一切维权手段）以解决消防安防等问题的委托书，并由参会业主签字，且会议现场成立了维权小组，13位业主报名并推选出维权小组组长1名、副组长2名。维权组此后进行了一系列工作，但收效并不明显。2015年6月，针对电加热带问题，在维权小组多名成员为138号出具书面意见的基础上，业委会应138号法律诉讼需要的请求，出具了书面意见；2015年11月，针对园区房屋质量、安防、公共区域设施和基建等问题，业委会已委派北京一律师事务所向北京京辰房地产开发有限公司发出了法律维权律师函。

15、协助催缴个别业主物业费用。为了维护广大业主的利益，使已缴纳物业费业主的利益免受侵害，针对欠缴2年以上（含2年）物业费的业主，(本文来自于范-文-先-生-网)业委会支持物业公司对业主进行法律诉讼，以维护园区物业管理和全体业主的共同利益。

16、组织开展房屋团体投保。自波特兰花园不幸发生火灾以来，广大业主对别墅财产保险的关注和需求日渐加强。为此，业委会积极联系保险机构。对符合基本条件的保险企业，邀请赴园区进行实地考察、与业主见面互动。最终针对所设计的投保方案，业委会锁定两家保险机构，供业主自行参选投保。投保业主36户。此项工作历经三个月。消除或缓解了业主的后顾之忧。

（四）加强自身建设，监督物业管理

17、完善内部规章制度规范业委会内部运作。业委会除严格遵守国务院《物业管理条例》《北京市物业管理办法》等法律法规外，还围绕《波特兰花园业主大会议事规则》和《波特兰花园业主公约》，制定了《波特兰花园业主委员会工作制度》、《波特兰花园业主委员会职责分工》，《波特兰花园业主委员会秘书工作制度》《波特兰花园业主委员会新闻发言人制度》等内部运行制度。为做好公共维修资金管理，业委会专门制定了《波特兰花园小区专项维修资金应急支取预案》等专项制度。

18、创建多种沟通平台增强园区透明度。众人事，众人谋。为了给园区业主、物业与业委会三者相互之间，创造尽可能多的发表言论、交流互动、增进了解、凝聚共识、传递正能量的沟通机会，业委会通过早期筹选时的QQ群，创建了波特兰业主微信群。此外，业委会还创立了波特兰花园微信公众平台。每月将业委会和物业公司当月所做的工作和来月的计划，公开、透明地向广大业主公示，接受业主监督。同时，业主大会及业委会重要事项发布，会在园区会所外橱窗公示。

19、坚持勤勉尽责不负业主重托。首届业委会从“打江山”到“建政权”,其中艰辛和付出，只有委员自身能知。由于没有经验和时间，加之要处理的事务和待决策事项太多，所以业委会委员只能更多地靠晚上或周六周日休息日而多聚多议地协商解决。自2013年6月至2015年12月，业委会共计召集现场会议41次，还不包括大量的因临时紧急事项而召开的电话和微信形式的类似会议。业委会（委员）虽为波特兰的义工，但坚持履行应有的义务，没有辜负波特兰广大业主所寄予的众望和重托！

20、严格要求委员从我做起、正言正行。业委会工作涉事敏感、事关多方。它要求每一委员做到正派、正义、正气，无私、担当、奉献，且不为无关利益和小便宜所动。近三年来，尽管也存在公私不明、自身要求不严等个别现象，给业委会正言正行形象带来一定的负面影响，但就业委会整体而言，大多数委员都能够坚持以谋求、维护广大业主利益为根本原则，顶住了压力和诱惑，有力地践行了这一道德底线。

21、监督物业多次调整优化管理人员和组织结构。业委会严格按照《波特兰花园小区项目物业服务合同》及《波特兰花园小区项目服务投标文件》的标准，监督物业服务，提升园区品质。两次建议调整园区物业项目经理，多次建议调配部门负责人，帮助物业公司根据波特兰实际优化部门设置、梳理跨部门的业务或管理流程。现阶段，项目班子成员稳定，物业服务理念和意识明显改善，物业服务水平稳中向好。

22、协助配合物业开展园区文化活动。依据双方合同约定，物业公司应定期开展园区文化活动。业委会同样非常重视活跃园区文化氛围工作。为此，业委会多次积极参与，为物业出谋划策，做好配合协调等工作。

23、督导支持物业严格维护园区秩序。近三年来，园区业主门前私自绿化、房屋及周边私搭乱建现象时有发生。于此同时，物业公司也时有履职不力或做不通业主工作之困。业委会总是积极作为，督导物业、教育业主，来维护园区环境和秩序。

二、已经开展尚需进一步解决的主要事项

1、修复园区安防系统。本届业委会成立之初，开发商参选业委会委员时，曾向广大业主发出公开信，承诺任期内解决消防、安防、绿化、东西门改造等问题，目前除园区消防系统基本解决外，其他承诺均为兑现。安防系统仍处于瘫痪状态，园区安全存在较大隐患。

2、移交园区售水权给自来水公司。因延续上届老物业的做法，园区业主用水，实行的是由物业公司代理自来水公司销售的制度。但据历年来物业费用支出数据统计显示：物业代售自来水每月均要亏损2-3万元。原因在于园区地下自来水管道因老化等不明缘故常年跑水，而自来水公司却按包括跑掉的总水表量收取费用。为此，业委会于2015年4月就要求物业把“售水权移交回自来水公司”,由业主像购电一样自行买水。这样，物业就可以广大业主多节约2-3万的费用支出。经了解，政策上物业可将售水权移交回自来水公司。但后者提出需园区业主一次性更换新的水表（每户价格大约在200-300元）。因考虑到要动员、协调168户业主集中买表且须在一段时间内全部更换完毕有难度，加之这几十万费用如何出未谋定，故此项工作业委会和物业未能及时进一步开展。

3、解决园区歌华有线升级问题。现在园区物业公司每年要支付给歌华有线公司21600元。据了解是开发商早期只从歌华有线公司购买了100户的信号（每户每月18元，全年216元）。按道理，歌华应负责这100户电视信号的维保和数字升级。但因在早年前期地下建设铺设“最后一公里”时，由于此工程开发商没有交给歌华有线，而是直接外包给了其他施工单位，所以，歌华有线公司当时就曾表示，以后园区内出现故障维修维保等问题概不负责。因此，历史问题给我们园区今天带来一个很大的麻烦。所以至今园区还是数字模拟信号，如遇下雨天气时经常出现故障。老物业时，通常是联系建设时的施工单位或通过私人途径进行有偿维保，每月需另行支付近千元的费用。()为此，业委会秘书曾于2014年12月亲自赴歌华顺义分公司，就数字信号升级改造工程进行商谈，但至今没有任何进展，除非整个园区业主弃之而转用联通宽带或其他电视盒子。

4、建立健全业委会专项管理小组制度。为进一步调动广大业主对物业和园区管理工作的参与感和积极性，发挥其专长与才智，弥补业委会工作之不足，协助业委会有效运转，业委会曾于2014年启动专项管理（监管）小组建立工作。并公告招募热心业主参与园区工程、绿化、客服、安保等各专项管理指导工作。但由于只有4位热心业主报名，各管理小组难以有效组成，业委会无奈中止此项努力。

三、展望与寄语

各位业主，第一届业委会的成立，彻底改变了园区广大业主与物业公司及开发商之间的利益格局，让广大业主真正拥有“当家作主”的感觉和权利。因此，人们也希望满满，寄望多多、盼望高高。但由于业委会成员也是一员业主，都是业余选手、义务为工，更是第一次从事该项工作，故需要改进、提高的地方还很多。希望广大业主多包容、多参与、多提理性建设性意见。

本届业委会的使命即将完成，在此衷心感谢各位业主的信任、支持、理解！感谢任期过程中热心业主对业委会工作的指正、批评和建设性的意见，正是你们的参与、配合，业委会的工作才会越来越好越富成效！

希望本次换届选举，能够尽快选出最能代表广大业主利益的新一届业主委员会，承前启后、继往开来，继续发挥业委会的积极作用，进一步改善工作成效，着力提升园区人文环境，切实提高园区业主的生活质量，进而构建一个美丽、祥和、宜居的波特兰花园！

波特兰明天更美好！

第三篇：看业主委员会解决物业公司入不敷出

看业主委员会解决物业公司入不敷出

■案情：

某配套商品房小区于2003年12月竣工入住，房屋总建筑只有2.2万平方米，物业管理费0.45元/平方米。2005年2月小区刚成立业主大会和业主委员会不久，负责前期管理的A物业公司就表示前期合同已结束，请业主委员会尽快选聘其他物业公司，履行相关交接手续。经新成立的业主委员会深入调查，业主对其满意度都很高，多数业主均表示希望现物业管理能够继续服务广大业主。但是每月物业管理费全额收缴也难以满足物业公司服务成本的支出。业主委员会通过采取以公共收益补贴部分物业管理费等一系列措施，最终与A物业公司顺利签订了物业服务合同，双方对此均表示满意。

■问题：

物业服务费入不敷出的小区如何解决“巧媳妇难为无米之炊”的矛盾？

■提示：

产业规模小、物业管理收费标准低，每月物业管理费全额收缴也不能满足物业公司服务成本的支出，在物业管理费难以上调的情况下，老的物业公司不愿留，新的物业公司不愿来，已成为该类小区业主委员会面临的一个非常棘手问题。本案例的业委会顺利解决这一难题，主要有以下几个原因：首先，业委会工作细致、调查深入。先后走访了小区业主和物业公司并结合居委、房办和镇政府的意见，及时掌握了物业管理费难以上涨的业主意愿、物业公司亏损的原因和维持小区服务成本支出基本额度。其次，业委会突破常规、拟定方案。经过反复讨论，根据《上海市住宅物业管理规定》第二十五条规定，并结合小区现状，决定把小区停车收益分成二块，一部分用于贴补物业公司，确保小区运作收支平衡并行业平均利润，但前提是物业公司日常管理需达到业主大会所制定的服务标准，另一部分用于补充维修资金。最后，业委会还注重分步实施、总体推进。一方面把小区现状通报给全体业主，一方面又把业委会的拟定方案通过问卷式和座谈式等多种形式向业主宣传解释，期间根据业主反馈的意见对小区的服务标准和停车收益的分配额度作了多次修改，确保了方案合理性和可操作性，最终业主大会以95%的业主同意了与A物业公司签订物业服务合同的决定。

第四篇：如何认定业主委员会和物业公司的性质

如何认定业主委员会和物业公司的性质 问题提示：在物业管理纠纷中，如何认定业主委员会和物业公司的性质？

【要点提示】

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。

【案例索引】

一审：浙江省宁波市镇海区人民法院（2008）甬镇民二初字第71号（2008年6月10日）

二审：浙江省宁波市中级人民法院（2008）甬民三终字第518号（2008年10月22日）

【案情】

原告（被上诉人）：宁波市镇海鼎天物业管理有限公司。被告（上诉人）：宁波市北仑加贝购物俱乐部（合伙企业）。原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉称：被告系镇海鼓楼步行街108号的业主，原告是其所在物业管理区域内的物业管理企业，自2006年起就开始履行其与房产开发商签订的前期物业管理服务合同，履行物业管理职责。因被告拖欠物业管理费，原告多次与其协商均无结果。故诉请法院，要求被告支付2006年与2007年的综合服务费人民币56929元（2965.03平方米×0.8元× 24个月）及专项维修资金人民币14232元（2965.03平方米×2.4元×2年）。

被告宁波市北仑加贝购物俱乐部辩称：原、被告之间不存在物业服务合同关系，业主委员会无权对属于业主大会决定的事项作出承诺，被告对其物业一直是自行管理，原告从未对被告物业进行过物业服务，故要求驳回原告的诉讼请求。

【审判】

浙江省宁波市镇海区人民法院认为，依照《物业管理条例》的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原、被告之间虽未签订书面的物业服务合同，但原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》所载明的物业管理区域得到物业主管部门的确认，该区域范围内的业主均应受《前期物业管理合同》的约束，被告作为该区域范围内的业主之一，在物业被交付后应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业之内容不能约束本案原告，也不能当然免除被告向对整个物业管理区域提供物业服务的原告交付物业服务费的义务。《物业管理条例》第十二条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告并未向本院提供宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会所作的关于原告与宁波市镇海茗园房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》继续有效之决定已被撤销的相关证据，故被告应受该决定之约束。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体是不同的，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿，但基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。因此，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会关于《前期物业管理合同》继续有效之承诺对原告具有约束力，原告应履行《前期物业管理合同》所约定的物业服务义务，同时享有相应的权利。被告辩称原告未提供物业服务，但未能向本院提供充分证据予以证明，而原告提供的证据相对于被告提供的证据在整体上更具有优势证明力，因此，本院认为原告在其管理区域范围内进行了物业服务。鉴于物业服务的区域性及业主交纳服务费的个体性，物业服务企业与业主应各自履行服务义务及交费义务，物业服务企业不得因部分业主未交纳服务费而拒绝提供物业服务或降低服务质量，业主也不得依据其对物业服务质量优劣的评判而拒绝履行交费义务，如果物业服务企业的服务质量不符合法律规定或合同约定，业主大会可依法解聘该企业。综上理由，法院对原告要求被告支付2006年及2007年的综合服务费之诉讼请求依法予以支持，被告的辩称意见或与现有证据所能证明的事实不符，或有悖法理．不

予采信。因专项维修资金属于业主所有，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会虽授权宁波市镇海鼎天物业管理有限公司收取，但宁波市镇海鼎天物业管理有限公司仅得以代理人身份向被告收取，而无权以原告身份主张实体权利。故原告要求被告支付专项维修资金之诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第二十五条、第三十四条、第四十二条第一款、第五十四条第二款的规定，判决如下：

一、被告宁波市北仑加贝购物俱乐部支付原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司2006年及2007年的综合服务费人民币56929元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

二、驳回原告宁波市镇海鼎天物业管理有限公司的其他诉讼请求。

宁波市北仑加贝俱乐部不服宁波市镇海区人民法院上述民事判决，向宁波市中级人民法院提起上诉称：(1)加贝俱乐部与鼎天物业公司之间从未签订过物业服务合同，而且，由于现有证据不能证明业主大会曾就续聘物业服务企业做出过决议，故业主委员会在这方面无对外代表权，其承诺鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》继续有效显然不当。所以，加贝俱乐部与鼎天物业公司之间并不存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司提供的证据不能证明其向加贝俱乐部实际提供了物业服务，尤其是保洁、公共设施维护服务，相反，加贝俱乐部提供的证据能够证明鼎天物业公司实际未提供物业服务，因此，原判认定鼎天物业公司事实上也在向加贝俱乐部提供物业服务欠缺依据。庭审中，加贝俱乐部又提出本案应追加茗园房产公司为共同被告，故原审程序也有不当。综上，请求二审法院依法改判，驳回鼎天物业公司的诉讼请求，或将本案发回重审。

鼎天物业公司在法定答辩期间未提交书面答辩状，在庭审中口头答辩称：(1)物业服务合同有特殊性，不可能由物业公司与业主一对一签订。业主大会成立前，开发商与物业公司签订前期物业服务合同，该合同对所有业主都有约束力；业主大会成立后，由业主大会决定续订合同或另行选择物业公司。本案中鼓韵花苑小区业主大会成立后并未另行选定物业公司，业主委员会也承诺仍按前期物业服务合同履行。因此，鼎天物业公司与加贝俱乐部之间存在物业服务合同关系的事实明确。(2)鼎天物业公司原审提供了一系列证据，可以证明鼎天物业公司事实上提供了物业管理和服务。综上，请求驳回上诉，维持原判。

宁波市中级人民法院经审查认为，双方当事人的争议焦点为：(1)鼎天物业公司与加贝俱乐部之间是否存在物业服务合同关系；(2)鼎天物业公司是否为加贝俱乐部实际提供了物业服务；（3）本案原审法院是否应追加茗园房产公司为共同被告，即原审程序是否违法。关于焦点一，鼎天物业公司与茗园房产公司签订的《前期物业管理合同》合法有效，该合同在有效期内对加贝俱乐部有约束力。虽然《前期物业管理合同》至2006年12月31日期限届满，但宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会已于2008年1月17日承诺该合同继续有效，即事实上已追认其与鼎天物业公司存在物业管理服务合同。业主委员会该决定对包括加贝俱乐部在内的全体业主具有约束力。加贝俱乐部主张业主委员会无代表权，但未提供证据证明业主委员会做出的该决定已被撤销。此外，加贝俱乐部与茗园房产公司在房屋买卖合同中关于由买受人自行管理物业的约定亦不能约束鼎天物业公司。因此，原判认定本案双方当事人之间存在物业服务合同关系并无不当。关于焦点二，宁波市镇海区鼓韵花苑业主委员会与宁波市镇海区招宝山街道城东社区居民委员会均确认鼎天物业公司自2006年1月1日起对鼓楼步行街提供保洁服务，这些证据与鼎天物业公司提供的其他证据可以相互印证，证明鼎天物业公司事实上也在履行物业管理服务。但加贝俱乐部也自行委托宁波市镇海区环卫保洁中心对粪便、垃圾进行清理，并支出了相应的保洁费。故鼎天物业公司客观上并未承担该物业管理区域内的全部保洁服务，且对加贝俱乐部支出2006、2007年保洁费，鼎天物业公司也表示愿意在诉求的综合服务费中予以扣除，故本院认定加贝俱乐部共应向鼎天物业公司支付综合服务费39129元。关于焦点三，加贝俱乐部提出应追加茗园房产公司为共同被告，并由茗园房产公司承担连带责任，该主张欠缺法律依据，本院不予支持，原审法院审理程序并无不当。加贝俱乐部对于和茗园房产公司之间的纠纷可另行提起诉讼，本案中对此不予审理。

综上，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，实体处理并无不当。但鼎天物业公司二审表示放弃部分诉讼请求，该行为系当事人在法律规定的范围内对自己权利的处分，本院予以准许，并依此对原审判决内容予以变更。

第五篇：业主委员会致物业公司整改公函4

黄埔花园业主委员会

关于要求物业公司履行物管合同的公函

（2013年04号）

南京浩瀚物业管理有限公司：

我黄埔花园业主委员会代表全体业主，向你公司发出多次公函，公函中就你公司在黄埔花园物业管理工作中的严重违约和不足之处提出整改要求，你公司迟迟未予任何回复，更无任何整改行为，对业委会和广大业主的意见置之不理，无视合同条款无视广大业主的利益，小区脏乱差局面愈演愈烈，绿化损毁严重。

今天2013年11月5日，你公司因为长期拖欠员工工资，造成小区全体保安保洁的抗议和罢工，你司不但不予妥善解决，反而殴打保洁人员致其受伤，且11月5日小区前后门岗无一安保人员上班，严重影响了业主的正常生活和小区秩序。

我们再一次向你公司提出严正警告，希望贵公司遵守《物权法》、遵守《江苏省物业管理条例》、遵守物业管理合同，履行物管合同中的职责，三日之内恢复小区的正常秩序，确保合同中约定的保安、保洁、工维人数全部到岗，归还属于全体业主的停车费分成，否则视同贵司严重违约，自动提前放弃黄埔花园物业管理资格。我们将提前终止与贵司的物管合同，并且我委保留进一步采取行动追究贵司违约责任、违约赔偿和归还非法侵占的2013业主停车费的权利。

南京黄埔花园业主委员会

2013年11月6日

本公函一式五份，送达浩瀚物业公司一份，报送南京市住建委物业管理科一份，报送南京市玄武区人民政府梅园街道办事处物业管理科一份，小区公共告示栏张贴一份，业委会留存一份。

送达回执：

本公司已经收到业主委员会上述函件。

南京浩瀚物业服务有限公司

收件人签名：