物管实操之秩序维护部工作组织管理和整改方案

第一篇：物管实操之秩序维护部工作组织管理和整改方案

物管实操之秩序维护部工作组织管理和整改方案

由于是地震后，在特殊时期、特殊地点、特殊人物关注下修建安置同胞的房屋。工期之紧，带着使命完成的小区可想而知。六个大门，小区规划设计时未达到人、车分流，并且门岗未设置在出入道闸之间。地下车场只有一层并只有少得可怜的405个车位，闲置车位达到60%，地上嵌草砖车位及道路上新添加车位合计也不过1500个，其做好车辆秩序、安全令很多管理者尽折腰。1W人、2000左右辆机动车、3000余辆各类非机动车。一些单元门遭到个别不文明人士破坏，消防设施、设备原来也被孩童破坏过，经过劝导、粘贴告示说明其行为危害后果，现在基本没有出现此类事件。

虽然小区无法跟北京的回龙观、天通苑等巨型航母式的组团小区比。一个小区相当于一个中等城市人口！与开行4.、5站地铁距离差不多。但独立单个面积、及户数在全国范围内能挤进TOP100。外来人员、车辆的管理是否到位、车辆日常出行是否能安全畅通、人行是否安全、是否从根本上降低非机动车被盗事件等。在这样的背景下，治安、交通秩序、消防维护工作难度很大。既然是特殊的小区，制订管理方案依据物业服务合同的协议和服务等级的内容基础上，还要体现出管理特点和工作细节要求。

回忆在北京的生活，一位北京中年女士过马路时，说了一句话现在记忆深刻“中国人就是做事不认真，产品质量就是差，就买进口货。”虽然她说话有点极端，但是反映很多问题，我们做任何工作只要用心认真，有什么难的！反之，不认真工作，再有先进的管理理念和手段都等于零！去朝阳区大山子、西城区南礼士路、昌平区北七家的八仙别墅等朋友家做客，全部门禁制度相当严格。业主不到门岗接客，不管出示什么证件一律不准进入小区，治安问题、牛皮癣广告经营者在门岗处直接刹车了！套用方法是不理智的，可以学的是什么是门禁。另外在北京北辰附近的大屯医院有个河北朋友在那当保安队长，回忆和最近交流跟他管理的安保知识。他给手下开会指出:"保安工作就是防火、防盗、防突发性事件、防恐怖事件（北京毕竟是首都，预防恐怖极端分子的破坏活动）。打开物业之窗，乐山花城物业创始人和德阳万兴物业领导层工作仔细认真带动下手员工踏实进取、努力向上，才创造出优异的成绩。这样的精神鼓励我不断前进，阅历、经验、学习加之大脑第六感之作如下：

门岗：

门岗语言要求： 说话干脆利索，随和。护卫人员上班时大脑几句文明用语应该深刻印在大脑里“你好，欢迎进入东汽馨苑”，“对不起，我们要检查一下才放行，请给予配合”，“请出示有效证件，我须登记”等。

门岗着装、举止要求：工装干净、整齐，展现良好的精神面貌。门岗定员及车辆登记、录入信息要求：二包一（12小时工作制）大门双岗。现在管理方案重点大门在业主上、下班时段增添一名巡逻岗，三岗执勤。一名人员在道闸内20米区域内疏导交通，一名在道闸边指令刷卡并要求临时通行卡持有者缴纳停车费进票箱。一名人员在岗亭内与道闸边的护卫保持联系对临时通行卡在电脑操作下收费，及收回临时停放卡片，小票收据打印给临时停放车辆者。并查阅电脑上进出车辆信息。每日备份停放信息一次。

门岗登记制度：严格按照本公司制定的安防工作手册执行，进入外来人员和车辆详细记录，姓名、证件、车牌、进出时间、去向地址一定要写明了。交班记录所有安防设备和器械数量、是否完好登记清晰。领班周检一次，问题及时上报护卫主管处理，每月登记整理归档。

门岗设施整改方案一：回忆在北京时候去海淀区上地环岛附近一个朋友家玩，是刚修建好的拆迁户安置房。小区配套设施不够完善，小区围栏比较高，行人和非机动车通行口，象“弓”型的出入口，进出时间受到限制，给安保人员发现问题及时处理提供时间的保障。虽然添置这类围栏要资金，由于住户（承租户）众多不易安防管理、偷盗现状不能有效遏制，物管费收缴不畅造成更大损失就没有必要了，可以借鉴一下。

方案二：还是北京的回忆，很多小区车辆都派发有小区名字命题的出入证，和象花城物业北欧印象一样，门前安置铁栅栏和楼宇对讲系统。我们是否可以采用，保安流失普遍严重，既减少门岗保安的工作量，把精力放在外来车辆和人员管理上，成本运作压力不算大。

礼宾岗：根据物业服务等级标准增设，除了能胜任门岗所有事务，还有以下举止要求，站姿包括（跨列是否标准、手指并拢、手掌放置位置、双脚并和成60度夹角、身体笔挺微向前倾等）标准军礼，服务手势更规范、标准。行走挺胸抬头、交接班完全按照部队要求，行礼、步伐、交接对讲机、值班记录表等。形象要求从身高、面貌、体质等方面比一般门岗人员高。定员最好是退伍军人。

巡逻岗：按照物业服务等级标准执行。巡逻属机动岗位要求全面，岗位空缺填充到位，领班有一定格斗本领、应变能力、协调能力，基本政策与制度要会一些。个别监控盲区要重点巡查，巡视记录字句规范、标准。与客服中心房管员配合共同参与业户违章行为处理，协助车辆管理班组做好车辆有序停放、小区交通秩序、消防安检、演习等工作。

监控岗：24小时不间断监视小区动态，24小时值班电话和与各岗位对讲机保持通话顺畅。监控室的智能火灾报警系统、监控显示器及配套主机、三方通话主机、道闸系统服务器、空调及以上相关光纤线路运行是否正常，有故障及时上报！并能熟练操作监控、火灾报警器、电梯三方通话等设备。保持室内卫生、要求屋内设施设备干净整洁，定期拖洗地板。接听业主求助电话时，与客服中心人员语言标准基本一致。明确填写治安可疑情况登记说明表，日常安防值班记录表，突发事件处理表。

车辆管理班组：车辆管理在全国小区来说，都是秩序维护工作的难点和重点。车辆管理班组人员做到腿勤、手勤、嘴勤。单兵作战能力强、协调能力强。业主上、下班时段配合门岗梳理交通秩序外，其他工作人员在上班、下班前，提前准备锥筒，防止业主不按照标识牌匾行车。对不按照限速标志行径车辆、小区内乱鸣笛、乱停放的车主进行阻止并有礼貌的劝解，对侵略绿化带、消防通道的车辆直接锁死，决不姑息。对倒车不便的业主，主动进行倒车服务。对业主投诉车辆刮蹭、人为刮花情况。告知领班抵达现场认真对待，带着车辆是租用合同关系还是管理合同关系，是护卫人员行为义务还是车辆停放后果负责，这样清晰的思维，灵活有礼貌的解释。制定车辆停放投诉登记表详细记录处理经过，护卫主管核实后报项目经理落实责任。针对欠费车辆与客服中心收费处保持工作对接，客服中心派发XLS格式机动车欠费详情名单，在客服中心电话催费不利情况下，根据名单停放地点进行面对面催缴，填写催缴情况说明，告知预期不缴纳车辆停放租用费或地下车场管理费的，注销其车位编号及电脑删除停车卡片信息。并与门岗保持联系，严禁拖欠费用车辆进场！全力以赴大幅提高车位租用费及管理费收缴率，努力完成总公司下达的任务。

领班要求：语言、着装、工作起到表率作用。当班领班对工作有责任心，认真对待每项工作。熟悉秩序维护部各项工作流程，具备必要的物业管理、法律法规，消防知识。督导、检查各岗位工作事项，护卫品质服务是否达标。处理较疑难秩序维护工作。出操集合安排上级交待的任务、人防训练、消防定期检查、培训、演习等事项的执行者。并对上述内容的相关WORD表格进行记录并汇报给上级，对日常各岗位工作值班记录、交班记录、处理事件多种状态表格进行查实。对工作表现优异或表现欠缺不负责任的人员进行书面报告移交上级，主管查实制定考核标准，情况反映给项目经理进行批阅。

护卫主管要求：着装职业西服、语言随和、性格要求大气，护卫工作综合能力强。熟练操作秩序维护部各项工作流程，要求有一定水平的物业管理、法律法规、消防知识。组织安排和计划出操集合、人防训练、消防定期检查、培训、演习等事项。秩序护卫部考勤、考核的执行者。突发事件第一时间到达现场处理，不定期对各岗位进行突击检查。制定工作计划、培训计划、应急预案、秩序维护部管理方案和整改措施上报项目经理。与派出所、城管执法大队、市消防中队保持融洽工作联系。

声明一下，物业生涯289天之亲历打造目的是为了提高自身境界，不能给师父和中铁八局物业丢脸！希望给物业前辈们向前的动力！

胡特斯

2012年4月24日