物业财务部工作手册

第一篇：物业财务部工作手册

物业财务部工作手册

财务部经理会计出纳

第二章 财务部职责范围

1.根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2.根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。

3.组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4.准确计算并及时催收各住户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。

5.定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6.妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。

7.参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。

第三章 岗位职责

一、财务部经理

1.全面负责本部门各项工作，直接对总经理负责。

2.组织公司的财务管理工作，制定和完善财务管理制度和操作流程，协助总经理进行经营管理。

3.审核会计凭证和各类会计报表，编写财务分析，送总经理审阅。

4.加强部门建设，开展业务培训，提高并保持部门员工的总体业务水平。

5.编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用。

6.检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转。

二、会计

1.进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作。

2.负责会计制证和帐务处理，编制会计报表。

3.审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作。

4.审核各项费用支出，执行财务预算。

5.检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调帐，并负责来往帐的清理。

6.登记帐本，妥善保管会计凭证、帐本、会计报表和其他档案资料。

7.完成经理交办的其他工作。

三、出纳

1.现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日报单。

2.现金及时存行，支票及时进帐，同时保证日常报销所需要的备用金的支取和款项的收取和支付。

3.负责收据和发票等票据的管理。

4.负责代收代付款项的收取和划付。

5.登记现金帐、银行存款帐、管理费用明细帐。

6.计算和发放员工工资。

7.收入类单据的清理并制证或清理后转入会计制证。

8.完成上级交办的其他工作。

第四章 工作标准 1.会计核算工作能有条不紊地进行。（即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映；支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。）

2.及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。

3.及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。

4.加强收入的管理，保证公司收入不流失。

5.加强支出管理，保证|考试|大|一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。

6.加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。

7.制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。

8.与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。第五章 财务管理规定

一、目的。本规定规定了公司资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理办法，旨在加强会计基础工作，正确执行国家财经纪律和财务制度，更好地为物业管理工作服务。

二、适用范围本规定适用于公司财务部对资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。

三、职责财务部财务人员严格执行本规定，并监督公司全体员工执行本规定。

四、工作内容和要求

1.本规定的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务制度，对公司的财务活动实施有效控制，并接受上级有关部门的监督。

2.财务部是公司财务管理部门，在总经理领导下，对公司财务活动实行统一管理。

3.财务人员管理

（1）会计人员的聘用，由行政人事部初试后，由总经理直接面试后决定。

（2）公司重大项目的决策须有财务部负责人参加。

（3）财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。

4.资金管理

（1）原则上应在国有商业银行开设银行帐户，开设或撤销银行帐户时，必须报总经理批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设帐户的同时，须报审帐户资金最高限额。财务负责人必须监督帐户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。

（2）必须按银行及公司规定使用现金。

（3）库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。

5.实物管理

（1）关于材料物资管理的规定：

a）购进的材料物资，原则上应先进仓，后领用。

b）对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名，方可报销。

c）工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。

d）材料、物资必须至少在每年三月和九月盘点二次。会计人员必须实地监督盘点，财务负责人必须对盘点结果的真实性负责。

e）对材料物资出现盘盈、盘亏的，必须查明盈、亏的原因，提出改进措施。必要时，对库存材料进行复点。6.固定资产管理

（1）各管理处、部门必须指定一名固定资产实物保管责任人，对固定资产的实物管理负责。

（2）固定资产必须设置卡片帐进行管理，卡片帐必须由固定资产保管责任人签名，保管责任人变更的，必须及时变更卡片帐。

（3）在每年的六月，财务人员必须会同固定资产专责及实物保管责任人全面盘点固定资产。会计人员必须实地监督盘点，对盘点结果的真实性负责。

（4）盘点中出现的损溢，必须按规定的程序报批。

7.会计档案管理会计凭证、会计帐簿、会计报表及储存会计资料的磁盘是企业的重要经济资料，要定期装订、整理立卷、妥善保管。

（1）会计档案管理实行分阶段负责制。按会计凭证的传递流程分出纳责任期、主管会计责任期。其中出纳责任期从出纳审核并接收业务部门的原始凭证起，到出纳将凭证传递给主办会计为止；主管会计责任期是从主办会计审核并接收出纳传递过来的凭证起，到将会计档案移交给档案室保管为止。

（2）在出纳责任期，出纳对交存的原始凭证及自己填写的记帐凭证负保管责任，按规定于每月28日前传递给主管会计。

（3）在主管会计责任期，主管会计对出纳交存的会计凭证、电算产生的记帐凭证、所有科目汇总表、装订成册的凭证本、会计帐簿、会计报表、已登录的档案袋、储存会计资料的磁盘等负责保管，同时应按归档要求对各类档案负责立卷、装订成册、分类分柜保管。存放场所应加锁，钥匙由主管会计掌握。档案原则上不得借出，如有特殊需要经总经理批准后，征得主管会计的同意并约定归还期，办理登记手续。借用期内借出资料的借用人负责保管。超过借用期限，主管会计未催讨追索，造成会计资料丢失的主管会计负连带责任。

（4）会计年度终了后，当年的会计档案半年内仍保存在主管会计处，期满后编造清册移交公司的档案室。

（5）会计档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并严格执行安全和保密制度。第六章 费用报销管理规程

一、目的

本规程规范费用报销程序，确保各项费用支出得到合理控制。

二、适用范围本规程适用于公司各项报销费用的控制。

三、职责

1.财务部经理负责报销单据的及时审核。

2.公司总经理负责报销费用的审批。

四、报销程序

1.报销费用的填制要求a）费用经办人原则上应在费用发生后的5个工作日内到财务部办理报销手续，特殊情况可另行处理。

b）将原始单据剪齐边角，正面朝上（与报销单据同向）粘贴在报销单的反面左边。

c）用蓝色或黑色钢笔、签字笔如实填写报销单的各项内容，如：报销时间、报销人、费用摘要、单据张数等。

d）采购类经营费用，须凭有效的《请购单》（或采购计划表）和发票到仓库办理物品验收入库手续，并将进仓单、直拔单附在报销单据的后面。

e）非采购类的行政、办公或其他费用，直接填制报销单据。

f）外出培训费凭《培训协议》办理报销手续。

2.报销单据的审核

a）费用报销单据经手人签名后，由各部门主管签字确认。b）财务部经理应在收到报销单据的一个工作日内，对各项报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人在财务审核栏内签署姓名、审核日期后，由报销人交总经理审批。

c）经审核报销单据不符合费用开支标准或在有其他疑问，而报销人又无法提供总经理批准的报告时，审核人应退回报销单据。

3.费用的给付

a）报销人依据审批手续完整的报销单到财务部出纳处签名领取费用。

b）单位价格在2000元以下的报销费用，由出纳员用现金支付。

c）单位价格在2000元以上的报销费用，原则上由出纳员用支票支付，特殊情况的可报财务部经理批准后，以现金支付。

d）各费用发生前借支备用金|考试|大|的，由出纳员作冲减备用金处理。

4.费用报销单据的保管

a）费用报销单据由出纳按顺序编制付款凭证，送财务部会计汇总、记账。

b）所有报销的费用单据，由财务部加密长期保存。

5.本规程执行情况作为财务部相关人员的考评情况之一。第七章 工资发放

一、目的本规程规范工资发放程序，确保员工能及时、如数、安全地领取工资。

二、适用范围适用于物业公司员工的工资发放工作

三、职责

1.行政人事部负责每月员工考评及员工动态资料的编制。

2.财务部出纳员负责员工工资计算和《工资发放表》的编制。

3.财务部经理负责《工资发放表》的审核。

4.总经理负责《工资发放表》的审批。

四、工作程序要点

1.员工每月工资的计算

a）财务部负责每月15日发放上月1-30日的工资，遇节假日顺延（春节除外）

b）公司人事部、管理处在每月2日前将员工考勤表送出纳。

c）出纳员每月6日前根据考勤表、员工工资的计算系数计算员工上月工资，并编制《员工工资发放表》。

d）员工工资的计算工式：员工月工资＝（基本工资＋岗位工资＋业绩工资）*当月出勤天数/当月全勤天数。

e）出纳员必须在编制完毕的《员工工资发放表》的制表人栏签署姓名及日期并于每月8日前报财务部经理审核。

f）财务部经理应在每月10日前审核《员工工资发放表》。如有疑问，应及时查清并予以更正；如无疑问，应在财务部审核栏内签署姓名及日期后于11日前报总经理审批。

g）总经理原则在15日前将审批完毕的《员工工资发放表》交回财务部，特殊情况另行处理。

2.年终奖金的计算

a）公司行政人事部在规定日期（具体日期由总经理决定）将总经理审批完毕的上年度《员工考评表》交财务部会计。

b）财务部会计根据当年可分配奖金总额并根据奖金分配方案（由总经理根据当年经营状况决定）及《员工考评表》计算出每个员工的年终奖金，并据此编制《员工年终奖金发放表》。财务部会计应在编制完的《员工年终奖金发放表》的制表人栏内签署姓名及日期。

c）财务部经理应严格审核《员工年终奖金发放表》。如有疑问应立即查清，予以更正；如无疑问，应在审核栏内签署姓名及日期。

d）财务部经理应及时将《员工年终奖金发放表》报送总经理审批。

e）总经理在审批的同时应注明具体发放日期。

f）试用期员工不享有年终奖金。

g）奖金发放日离职的员工不享受年终奖金。

3.工资、奖金的发放

（1）银行代发的工资及奖金：

a）出纳员根据审批手续完整的《员工工资发放表》在每月15日前将员工工资表交公司开户银行发放；

b）新人职的员工由出纳员根据人事部提供的员工个人资料及身份证复印件向开户银行申请办理工资代发存折；

c）新办的工资发放存折原则上在18日前由员工本人到出纳处签名领取；

d）存折原则上禁止他人代领。如有特殊原因确需他人代领的，代领人必须在领取时出具被代领人的书面委托书、代领人及被代领人的有效身份证原件，由纳员将双方身份证复印后留存；

e）员工可在每月16—18日到出纳处领取工资清单；

f）员工的年终奖金由出纳在总经理批准的日期内送交公司开户银行代发。

（2）现金发放的员工工资及奖金：

a）工资年终奖金原则上应由银行统一代发，因特殊情况无法办理银行代发手续的员工工资由出纳员按照（员工工资发放表）用现金发放；

b）员工应在每月规定的工资发放日（或年终奖金发放日）到财务部出纳员处签名领取自己的工资（或年终奖金）；

c）员上在领取现金发放工资的同时可以领取工资单。

4.离职员工工资的计算与发放

a）离职员工凭审批手续完整的（员工离职表）到财务部结算工资。

b）出纳员根据《员工离职表》、依照员工工资计算公式在一个工作日内计算该员工离职工资。

c）员工离职工资经财务经理审核、总经理审批后生效。

d）未办理离职手续，擅自离职的员工将扣发其未领工资。

5.工资资料的查阅及保管a）如员工对自己的工资存有疑问，原则上应在工资发放后的五日内持工资存折或工资单到出纳员处查询。特殊原因不能及时查阅的，可在一个月内到财务部申请查阅。

b）员工只可以查阅自己的工资，不可以任何理由代他人查阅。

c）每月的工资发放资料由|考试|大|财务部主管会计编制凭证进行相关的账务处理。

d）财务部经理月末进行系统的审核后，将工资发放资料加密在财务部长期保存。第八章 管理费收取管理规程

一、目的本管理规程规范服务收费管理，确保业主（住户）满意。

二、适用范围本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。

三、职责

1.财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。

2.保安员协助财务人员向业主（住户）派发收费凭据或催款通知单。

四、工作要求和内容

1.收费方法，可分为两种：

a）现金收费：车位使用费（临时停车）、装修管理有关费用、物业管理服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费；

b）委托银行收费：住宅物业管理服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费；

2.委托银行收费的开户手续：在业主办理入住手续时，凭物业公司开的帐户，到指定银行存入一定金额，以便每月结算划帐。

3.对小区内业主（住户）的收费

（1）住宅物业管理服务费的收取

a）兴业新邨两个月收一次管理服务费，逢单月收费。逢双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除住宅物业管理服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后，应在5天内把收费凭据交管理处服务中心，由服务中心组织|考试|大|分发给业主（住户）。

b）若业主（住户）帐户中金额不足以支付当期费用时，由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主（住户）催缴。

c）若连续三个月欠缴，由财务人员发出限期缴款通知单，限其3天内缴清欠款及滞纳金，否则按有关规定处理。

d）住宅物业管理服务费计算公式：服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准+购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%（2）住宅水费的收取

a）每双月25日前，由管理处工程组人员读取水表值，并计算每户应交水费（包括公共分摊）。住宅水费同住宅管理费一起收取，收取程序跟住宅管理费一样。

b）水费计算公式：业主（住户）的每月水费=该户水表读数（吨）×住宅水费单价＋公共分摊水费摊R：

（3）小区内住宅公共分摊电费的收取a）每双月22日前，由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值，并计算每户应分摊值；每双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。

b）公共分摊电费和管理费一起收取。

c）公共电费分摊原则：

Ⅰ）每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费，由该座业主（住户）分摊；

Ⅱ）小区道路、中心公园等小区公共区域的路灯、草坪灯的电费，由小区业主（住户）及区内商铺租户分摊

第二篇：财务部出纳工作手册

昆明清源牧业有限公司

财务部出纳工作手册

日期：2008年9月17日

版次：1

目录基本行为规范………………………………………………………..1 2 出纳岗位职责………………………………………………………..2 3 出纳程序标准………………………………………………………..3 4 出纳绩效考核标准………………………………………………….4 5 技术文件汇编…………………………………………………………5

基本行为规范

第三篇：财务部工作手册1

财务部工作手册

目录

财务管理制度………………………………………………………………………………………….2 现金管理规程..........................................................................................................................................7 银行存款管理规程……………………………………………………………………………….....10 备用金管理规程………………………………………………………………………………………12 费用报销及付款管理规程……………………………………………………………………...14 借款管理规程…………………………………………………………………………………………...16 支票、收据、发票、财务印鉴管理规程…………………………………………...…18 财务部员工考核考绩规程............................................................................................................21

财务管理制度

财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。根据国家有关企业财务会计制度，结合本企业的实际情况拟定以下制度： 1.内容

1.1会计核算方法及凭证账册制度

1.1.1采用借贷复式记账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；

1.1.2原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账； 1.1.3财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；

1.1.4指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。1.2货币资金管理程序 1.2.1严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线； 1.2.2做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。1.2.3除日常小额开支用现金支付以外，其余一律用转帐支票结算。

1.3费用报销程序

为了加强费用报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：

1.3.1费用的报销审核，以公司内呈报告及内部申请采购单为依据。

1.3.2医药费报销制度，如有发生意外事故，须请劳动部门鉴定，伤员到指定的医疗机构诊治。

1.3.3财务部负责人应对各项报销单据进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，经审核人签署姓名及审核日期之后，由副总经理审核，总经理批准。凡不符合费用开支标准或存有其他疑问，而报销人又无法提供总经理批准报告时，审核人将退回报销单据。

1.3.4单位价格在10000元以下的报销费用，由出纳员用现金支付；10000元以上的原则上有出纳员用支票支付，特殊情况的由总经理审核批示后以现金支付。

1.3.5费用发生前借支备用金的，由出纳员作冲减备用金处理。1.3.6费用报销单据由财务部会计按照顺序编制会计凭证，月末汇总、记帐、编制相关财务报表。

2.财务部组织架构

物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：主管会计、出纳、收费员。

公司财务机构的会计人员在行政上向公司负责，但是在专业上由财务部负责，负责和管理公司的财务及相关事宜。

3.财会部人员各岗位职责 3.1主管会计

3.1.1根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；

3.1.2每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析报表，送企业法人审阅；

3.1.3检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；

3.1.4审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；

3.1.5组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相关主管部门审核、修定； 3.1.6向经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作； 3.1.7每日做好各种会计凭证和账务处理工作；

3.1.8每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用情况；

3.1.9负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇报工作情况；

3.1.10检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；

3.1.11按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。3.2出纳

3.2.1遵守公司员工守则和财务管理制度；

3.2.2管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价证券、银行支票等；

3.2.3及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；

3.2.4编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工作；

3.2.5及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行对账单核对相符，并交会计作账。3.3收费员 物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职责是：

3.3.1及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考并维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改、存储； 3.3.2负责物业管理费等各项费用的通知和收缴并及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴；

3.3.3对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用； 3.3.4承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；

3.3.5和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；

3.3.6完成企业和部门领导交办的其他任务。

现金管理规程

1.目的

规范现金管理的操作规程，确保现金收、支、存的合理及安全。2.适用范围

适用于本公司的现金收支管理。3.职责

3.1 财务负责收取各类款项，并送存银行。3.2 出纳员负责现金收取、支付及库存保管。3.3 财务部会计负责现金的核算工作。3.4 财务部负责现金管理、核算工作的监督。4.内容 4.1现金收入。

4.1.1出纳员根据发出的《收费通知单》准确收取客户交来的各类款项，并检查现金的真伪。

4.1.2出纳员根据款项开具收款凭据，填写日报表。

4.1.3每日下午五时前，出纳员将当日收取的现金送存开户银行。4.1.4出纳员将收费单及等收款凭据交财务部会计。

4.1.5财务部会计根据发票、收据存根，核对无误后，编制凭证，登记会计帐簿。如经核对存有疑问，应会同出纳员、收费员及时核查并将结果报告经理。4.2现金支付管理 4.2.1现金支付的范围。4.2.1.1员工工资、津贴。4.2.1.2个人劳务报酬。

4.2.1.3各种劳保、福利费以及国家规定的对个人的其他支出。4.2.1.4出差人员必须随身携带的差旅费。

4.2.1.5结算起点（1000元）以下的零星费用支出。4.2.1.6中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。4.2.2出纳员审核付款凭据，核查审批手续是否完备。4.2.3审核无误后付款并要求领款人签名。

4.2.4出纳员在付款凭据上盖章，加盖“现金讨讫”章、出纳员印章。4.2.5出纳员登记现金日记帐。4.3库存现金的管理

4.3.1财务部、各管理处库存现金不超过5000元。

4.3.2库存现金超过限额应及时送存银行，库存现金不足时，出纳员应及时向银行提取。

4.3.3提取现金，应列明用途，经财务部经理加盖印鉴后，到基本帐户开户行办理。

4.3.4因经营状况变化，需调整库存现金限额，应报财务部经理、公司总经理审批。

4.3.5出纳员应根据当日的收支凭据登记现金日记帐。

4.3.6出纳员于下班前必须仔细检查保险柜的门锁关闭情况，并将保险柜钥匙妥善保管。5.保管 所有现金的收取、支付、记录的相关资料，由财务部会计根据《会计法》的有关条款规定保存。

银行存款管理规程

1.目的

规范银行存款的管理，确保存、取的合理和安全。2.适用范围

适用于本管理公司银行存款的管理。3.职责

3.1出纳员负责银行存款的存、取、结算及余额的核对工作。3.2财会部会计负责银行存款的核算工作。3.3财务部负责人负责银行存款管理、核算的监督。4.内容

4.1银行存款的基本原则

4.1.1公司财务部禁止出租、出借银行帐户。

4.1.2出纳员应正确、及时登记银行存款日记帐，做好与银行的对帐工作。

4.2银行存款的收入

4.2.1出纳员根据本公司发出的《收费通知单》准确无误地收取客户以转帐支票方式交来的各类款项,并检验支票的填写、印鉴等是否符合规范。

4.2.2 对符合要求的支票，由出纳员开具收款凭据，不符合要求的支票退回有关人员（支票退票时，应及时通知客户，以新换旧）。4.2.3出纳员应妥善保管转帐支票，对收取的支票应于当日下班前转入公司帐户。4.3银行存款的支付

4.3.1出纳员审核付款凭单，核查审批手续是否完备。4.3.2出纳员经审核无误后，开具支票。

4.3.3出纳员将支票交财务部加盖财务专用章，之后出纳员在票据上加盖印鉴章。

4.3.4出纳员应要求经办人在《支票登记簿》和支票存根上签名。4.3.5作废的支票由出纳员加盖作废章，同时在《支票登记簿》上登记。

4.3.6月末，财务内勤、出纳员取回银行存款对帐单、利息、委托付款等凭据交财务部会计。

4.3.7会计核对银行存款日记帐，编制《银行存款余额调节表》。5.保管

所有银行存款的收取、支付、记录的相关资料，由财务部会计根据《会计法》的有关规定保存。

备用金管理规程

1.目的

规范备用金的管理，确保备用金借支、冲减的合理及安全。2.适用范围

适用于本公司备用金的管理。3.职责

3.1总经理负责审批管理处提出的备用金借支申请。

3.2财务部经理负责审核管理处提出的备用金借支申请的合理性。3.3出纳员负责按照本规程进行备用金借支、冲减工作。3.4财务部会计负责备用金的核算、监督工作。4.内容

4.1备用金的借支范围。

4.1.1为方便公司日常零星开支的需要而借支的备用款项。4.1.2为方便经常出差人员必须携带先进而借支的款项。4.2备用金的借支规定。

4.2.1借支备用金人员应及时冲减备用金。4.2.2备用金借支人不得擅自挪用备用金。4.3备用金的借支标准

4.3.1各部门因需要向财务部借支备用金时，借支人应填写《借款单》申请备用金，呈财务部审核。

4.3.2对于符合要求的借支申请财务呈交总经理审批；对不符合规定要求的借支申则退回申请部门。4.3.3 财务部出纳以总经理审批确认的《借款单》上的实数为准借出现金。

4.4备用金的冲减程序。

4.4.1领用备用金的部门和个人，原则上应在费用发生后的5日内到财务部办理费用报销手续；因特殊情况无法在规定期限内报销的，须事先经财务部同意后可适当延迟，但最长不超过一个月。

4.4.2如借支金额大于支出的报销金额，借支人应按规定交回备用金余额；如借支金额小于报销金额的，出纳员应补回差额部分。4.4.3财务部会计根据相关规定冲减备用金。4.5备用金资料的保管

4.5.1《借款单》，作为会计凭证内容与会计档案一并保存。4.5.2《费用报销单》作为会计凭证内容与会计档案一并保存。

费用报销及付款管理程序

1.目的

规范费用报销及付款，确保报销费用及付款的真实性，合法性。2.适用范围

适用于本物业管理有限公司的费用报销。3.职责

3.1财务部负责审核报销单据及付款单据的真实性和合理性。3.2总经理负责报销费用及付款的审批。4.内容

4.1费用的报销及付款标准

4.1.1经营费用的报销审核，以公司的实际经营状况为依据。4.1.2办公费用以领导审批的内部申请采购单为依据。4.1.3付款单据以领导审批的公司内呈报告为依据 4.2报销及付款单据的填制要求

4.2.1费用和付款经办人原则上应及时到财务部办理报销及付款手续，特殊情况可另行处理。

4.2.2全额报销《采购申请单》上的物资，附《采购申请单》原件；分批报销《采购申请单》上的物资，第一次报销附《采购申请单》原件，以后各次报销时附《采购申请单》复印件，并在《采购申请单》复印件上说明原件的去处。

4.2.3以银行转帐支付款项的，《付款申请单》上需填写完整的收款单位或个人的相关信息。以现金支付的，需由经办人确认，领款人亲自领取。

4.3 财务部收到送交的费用报销单及付款申请单后，应复核单据和金额审核费用报销及付款的合理性和合法性。

4.4经审核后的费用报销单由财务部送交总经理审批。

4.5出纳员收到总经理审批的费用报销单后，应复核报销单据是否符合审批手续，如符合则按《现金管理规程》和《银行存款管理规程》办理支付手续；如不符合则退回单据。5.保管

《费用报销单》、《付款申请单》由财务部保存。

借款管理程序

1、目的

规范借款业务，保证资金安全

2、适用范围

适用本物业管理有限公司借款业务

3、引用文件

《现金管理规程》 《银行存款管理规程》

4、职责

4.1 总经理负责借款的审批 4.2 财务部负责借款的审核

4.3部门负责人负责本部门借款业务的审核

4.4出纳员负责审核借款单据审批手续是否齐全并跟踪借款的报销及归还

4.5借款人负责填写《借款申请单》

5、程序

5.1 借款人填写《借款申请单》，并附以下清单交部门负责人审核签字

5.1.1 借款用于采购的，附《采购申请单》复印件 5.1.2 借款用于支付合同金额的，附合同复印件 5.2部门负责人审签后交财务部负责人 5.3财务部负责人按以下原则进行审核 5.3.1财务部原则上执行“前款不清，后款不借”，特殊情况需经总经理批准

5.3.2 附件是否齐备

5.4 财务部负责人审核合格的，交公司总经理审批；不合格的，返还给借款人

5.5总经理审批后交财务部出纳

5.6财务部出纳复核《借款申请单》审批手续是否完备后按《现金及银行存款管理程序》支付款项，并跟踪报销及归还 5.7借款人应自取得原始发票及有关票据后当月内报销。

支票、收据、发票、财务印章管理程序

1.目的

规范支票、收据、发票、财务专用章的管理工作，确保支票、收据、发票、财务专用章得到安全保管和合理使用 2.适用范围

适用于本物业公司财务部支票、收据、发票、财务专用章的管理工作。3.职责

3.1.财务部负责财务印章（如财务专用章、发票专用章）的保管及支票、收据、发票管理的监督工作。

3.2.财务部指定专门会计人员负责支票、收据、发票的领用、核销 3.3.财务部出纳负责购买、保管、使用空白支票及其发票的购买、使用和已领发票、收据的保管。

3.4.各管理处财务负责保管各自的收款专用章。4.内容

4.1.支票的购买和保管 4.1.1.4.1.2.内

4.2.支票的使用程序 4.2.1.出纳员根据审核、审批手续完整的支付凭单按支票填写要出纳员应按银行的相关规定到开户行购买支票。出纳员应将新购回的空白支票安全、妥善地存放在保险箱求填写支票 4.2.2.内容填写完整的支票交财务部经理加盖财务专用章 4.2.3.4.2.4.出纳员加盖银行印鉴章

如因填写错误或其他原因导致支票作废的，出纳员应将作废支票连同存根联一起妥善保存 4.2.5.4.2.6.出纳员不得填写无收款单位的支票

出纳员或其他经办人员如遗失内容完整的支票，应及时到开户行挂失或通知财务部挂失；如因此造成的损失，由当事人负责全额赔偿

4.3.收据、发票的购买和保管、领用程序 4.3.1.收据、发票的购买

4.3.1.1.收据由采购部负责印刷后存于公司仓库

4.3.1.2.发票由财务部指定专人按税务部门相关规定到税务局购买 4.3.2.收据、发票的保管程序

4.3.2.1.财务部根据需要到办公室相关人员处领取收据并妥善保管 4.3.2.2.财务部购买的发票应妥善保管

4.3.2.3.出纳员、财务内勤人员应妥善保管领用的票据 4.3.3.收据、发票的领用程序

4.3.3.1.出纳员、财务内勤应采用以旧换新的方法领取票据 4.3.3.2.财务部在发放发票时，应做好发票的发放登记，内容包括：领用日期、起始号码、领用人、领用部门等

4.3.3.3.出纳员在换领票据时，应先将用完的票据交财务部核销后再签名领用

4.3.3.4.出纳员、财务内勤在新领用的收据的客户联上加盖财务专用章，在发票的客户联上加盖发票专用章

4.3.3.5.如因填写错误或其他原因造成票据作废，应将作废联连同存根联一起保管

4.3.3.6.出纳员、财务内勤应妥善保管领用的发票，如有遗失，应及时通知财务部挂失，如因此给公司造成的损失，出纳员应全额赔偿

4.4.财务印章的管理程序 4.4.1.财务部印章的管理

4.4.1.1.财务部经理应妥善保管公司财务印章

4.4.1.2.相关人员申请使用财务印章时，财务部经理应严格审核盖章项目，如有疑问的，应拒绝提供财务印章

4.4.1.3.财务印章如有遗失，财务部经理应立即在影响较大的媒体上刊登遗失启事，同时向税务局、开户行等相关单位发函声明

4.4.2.管理处收款专用章的领取、管理

4.4.2.1.各管理处财务内勤到财务部领取财务收款专用章时，财务部应登记并留下印章样本

4.4.2.2.财务内勤应妥善保管领取的管理处收款专用章

4.4.2.3.收款专用章如有遗失，应尽快通知财务部，财务部收到通知后，财务部经理应立即在影响较大的媒体上刊登遗失启事，同时向税务局、开户行等相关单位发函声明

5.保管

5.1.票据登记薄、票据存根由财务部长期保管 财务部员工考核考绩规程.目的

规范员工绩效考评工作，确保公平、公开、公正考评员工的德、绩、能、勤。2.适用范围

适用于本公司财务部的绩效考评工作。3.职责 3.1 3.2 3.3 出纳负责收费员的周检工作。

财务部负责人依照本规程进行公司财务部出纳的月检工作。总经理负责依照本规程进行财务部的月检工作。.内容 4.1 财务部员工的工作标准

4.1.1 财务部出纳工作应符合下列相关规定 a)《现金管理标准作业规程》 b)《银行存款管理标准作业规程》 c)《服务收费标准作业规程》 d)《费用报销及付款审核规程》 e)《备用金管理规程》 f)《工资、奖金发放规程》

g)《支票、收据、发票、财务印鉴、财务专用章管理标准规程》 4.1.2 收费员日常工作应符合公司财务部下列标准作业规程的规定： a)《现金管理规程》 b)《银行存款管理规程》

c)《支票、收据、发票、财务印鉴、财务专用章管理规定》 4.1.3财务部会计日常工作应符合下列标准规程： a)《现金管理规程》 b)《银行存款管理规程》 c)《服务收费标准作业规程》 d)《费用报销审核规程》 e)《备用金管理规程》 f)《外币管理规程》

g)《支票、收据、发票、财务印鉴、财务章管理规定》 h)《固定资产管理规程》 i)《低值易耗品管理规程》 j)《代管基金的使用与管理规程》 k)《会计核算规程》 l)《会计报表编制程序》 m)《差旅费报销程序》 n)《纳税申报程序》

4.1.4公司财务部会计、出纳、收费员必须按照《财务部员工、财务内勤培训规程》中的相关规定培训上岗。

4.1.5财务部员工及各管理处财务内勤均应按照上述各项作业规程履行自己的职责、符合作业规程的要求。4.1.6财务部各级员工及各管理处财务内勤除应严格按照财务部相关作业规程进行工作外，还需严格遵守公司其他相关作业规程的要求。4.2绩效考评评分结构参考详见公司《月度考核程序》、《员工考核程序》

4.3绩效考评扣分细则

财务部员工不按照财务部相关标准作业规程中的要求工作的，每次检查发现一项一般违规扣该项评分1~2分；严重违反作业规程操作的，每发现一项扣该项3~4分；引起不良后果的视情况扣减5~20分，扣完为止。4.4参考文件

4.4.1《考勤管理程序》 4.4.2《月度考核程序》 5.保管

《员工考勤考绩表》由行政部保存至员工离职后半年。6.附件 无

第四篇：财务部工作手册

财务部工作手册

会计档案管理规定

针对会计档案的重要性，根据企业会计管理规定，制定以下管理规定。

1.会计档案是指会计凭证，会计账簿和财务报告等会计核算专业材料，是记录和反 映单位经济业务的重要凭证和证据。具体包括：

1.1 会计凭证类:原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其他会计凭证;1.2 会计账薄类：总账、明细账、日记账、辅助账簿、其他会计账簿;1.3 报告类：月度、季度、财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明，其他财务报告;1.4 其他类：银行存款余额调节表、银行对账单及其他应当保存的会计核算专业资料。2.项目每年形成的会计档案由财务部按照归档要求整理立卷、装订成册,并编制会 计档案保管清册。当年形成的会计档案，在会计终结后，由财务部保管1 年。期满之后，由财务部专人保管并且存放于专用的保管地点。

3.财务部保存的会计档案不得借出。如有特殊需要，经财务部经理批准，方可代查 阅或复制，并办理登记手续。查阅或复制会计档案的人员，严禁在会计档案上涂 画、拆封和抽换。

4.会计档案的保管期限分为永久、定期两类。会计档案的保管期限，从会计终 结后的第一天开始计算。定期保管期限为10 年、15 年两类。

5.本规定的会计保管期限为最低保管期限，各类会计档案的保管原则上应当按照本 规定附表所列期限执行。会计档案的具体名称如有同本规定附表所列档案名称不 相符的，可以比照类似档案的保管期限办理。

6.保管期满的会计档案，除第(七)条规定的情形外，可以按照以下程序销毁； 6.1 由财务部提出销毁意见，编制会计档案销毁清册，列明销毁会计档案的名

称、卷号、册数、起止和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间 等内容;6.2 总物业经理在会计档案销毁清册上签署意见;6.3 销毁会计档案时，应当由行政和财务部共同派员监销;6.4 监销人在监销会计档案前，应当按照会计档案销毁清册所列内容清点核对 所 要销毁的会计档案；销毁后应当在会计档案销毁清册上签名盖章，并将监销情况 报告总物业经理。

7.保管期满但未结清债权债务原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证不得销毁，应当单独抽出立卷，保管到未了事项完结为止。单独抽出立卷的会计档案，应当 在会计档案销毁清册和会计保管清册中列明。

8.采用电子计算机进行会计核算，应当保存打印出的纸质会计档案。

财务预算制定规定

为确保管理正常运作，提高财务收支预算的合理性及加强成本控制，制定预算制定方案。1.相关职责

1.1 财务部经理负责协助总物业经理编制公司每一财务预算，每年11 月份着手 编制下的财务收支预算。

1.2 费用支出部门详细提供过往12 个月财务资料；

1.3 客户资料管理部门详细提供过往12 个月电费和水费统计表的明细资料； 1.4 各部门提供下一的费用预算开支计划；

1.5 总物业经理提供下一人员编制计划与调资计划表。2.编制要求

2.1 坚持“以支定收，收支平衡”为预算原则，以集团公司/业主委员会审批的收费

标准为准则；

2.2 根据各部门提供资料，进行分析及计算； 2.3 将计算分析出的数据资料,形成初稿；

2.4 预算编制按规定格式进行，对于预算中的项目须附上注解，并提交总物业经理和 总公司审核；

2.5 提交集团公司/业主委员会审批；

2.6 集团公司/业主委员会审批通过后贯彻执行。3.资料处理

3.1 用于编制预算的资料应进行归档登记；

3.2 预算执行完成后，应与实际数进行对比分析，并作为预算附件资料，连同预 算资料一齐保存。

管理费支出管理规定

管理费的支出应体现管理费“取之于客户，用之于客户”的原则。制定本规定，是为加 强对管理费用开支的管理，确保管理费支出的合理性。1.管理费主要支出项目

1.1 共用设备、设施的维修及保养费； 1.2 公共区域消耗的公共事业费用； 1.3 公共区域绿化费及节日装饰费； 1.4 公共区域清洁、杀虫费用；

1.5 管理人员支出，包括工资、福利、制服及装备等； 1.6 物业管理公司酬金（按管理合同规定）； 1.7 公共、公众等保险费用；

1.8 审计费、律师费及聘请专业人员费用；

1.9 固定资产折旧费； 1.10 应急及不可预测费用； 1.11 税费；

1.12 行政办公费用；

1.13 其他为管理的合理支出。2.管理费支出监管

2.1 每的管理费开支必须按预算项目执行；

2.2 每月的管理费用支出应按本预算执行，如每一具体项目的费用支出超过 2.3 预算金额，物业管理公司必须在季度和财务报表做出合理解释。2.4 每管理费开支原则上应按照预算项目执行；

2.5 凡发生与会计制度和税法相违背的费用支出严禁在管理费中列支； 2.6 财务部负责对每管理费支出用途进行审核和监督。

存_________入保证金管理规定

为规范对客户所缴交的押金、保证金的管理，正确反映其变动状况，特制定本管理规定。

1.装修保证金收缴管理

1.1 为客户进行装修的施工单位，必须缴纳装修保证金，装修保证金按照管理公司有 关装修管理规定收取。1.2 装修保证金退还管理

1.2.1 装修保证金退还的前提条件为工程验收合格。客户装修工程完工，提出验收申请，工程部系统工程师、管业部经理及保安部经理会同设计单位、施工单位、建设单 位、监理单位对其进行验收并在单位工程验收记录上签署合格，方可申请退还押

金。

1.2.2 财务部根据工程部、管理部及保安部签署的验收合格及退还保证金的意见，核实 其保证金缴交情况，签署意见。

1.2.3 办理退款时，出纳人员应认真审核用户退款手续的完备性，要求客户在收据或说 明书上签收确认，并登记其有效证件的号码； 1.2.4 经核实无误后，进入办理退款程序。2.施工出入证押金管理

为客户进行装修的施工人员，必须办理施工出入证，同时按规定缴交施工出入证 押金。

2.1 施工出入证押金收缴管理

根据管理公司装修管理规定，向施工人员收取施工出入证押金。2.2 施工出入证押金退还管理

2.2.1 施工人员凭完好无缺的施工出入证及有关申请表退还押金；

2.2.2 管理公司应根据审查后的施工证件，在申请表上签署意见后转交财务部办理退款 手续。

2.2.3 财务部人员审核无误后，方可办理退款。

有偿服务收费管理规定

为提高服务质量，加强对有偿服务收费的管理，特制定本规定。1.工作程序 1.1 先服务后收费

1.1.1 物业部对客户所需维修项目的相关内容详细填写记录并输入电脑，根据物业管理 公司的有偿服务价目表标准计费后填入维修单;1.1.2 维修人员在征询业户同意服务价格后，为业户提供有偿服务，最后请业户对维修

效果进行验收并在维修单上签字确认，第一联给物业部，第二联返工程部，第三 联交财务部；

1.1.3 各服务项目完成后，工程人员应填写维修时间、耗料情况，并签署后交仓库管理 员进行库存登记；

1.1.4 当工程维修单与工程部核对后，财务部每月15 日前将上月的维修费用列入有关 客户的缴费通知书计费收取。2.其他要求

2.1 维修人员对客户提供服务后，不能直接向客户收取现金，更不能接受客户的小费 或其他馈赠物品;2.2 若客户要求的服务超出现服务范围时，维修人员应礼貌地给予合理解释，并尽最 大能力提供协助（如资料提供等），最后将情况反映至管理部负责人；

2.3 根据市场价格及实际情况的费用变化和客户服务需求，物业管理公司应及时增减 服务项目或修订收费标准。

应收帐款管理规定

物业管理中心根据《管理规约》及项目的具体实际情况，特制订应收账款收取的原则、方法、管理制度及相关措施如下：

〈项目名称〉根据《〈项目名称〉管理规约》，及现在〈项目名称〉应收账款具体实际情

况，特制订应收账款收取的原则、方法、管理制度及相关措施如下： 1.收取原则及计算标准

管理费的收取原则，实行上收费的原则管理费收取的标准为RMB /m2 /月。公共事业费及相关杂费的收取原则，实行下收费的原则即每月发送出的账单是上 月的电费、水费、煤气费等实际消耗量发生的金额。电费的收取标准为

RMB /kwh；水费收取标准冷水和中水为RMB /ton；煤气费的收取标准 为RMB /m3。2.收取方法

业主（租户）可以将管理费或公共事业费以现金或支票形式直接交到管理中心的 财务部，也可以通过银行转账。我中心的开户行及账号名称如下： 开户名称：东莞光大物业管理服务有限公司 开 户 行： 银行地址： 银行帐号：

3.应收账款管理制度及相关措施

3.1 管理中心实行应收账款账单准时发送及时收回的原则。每月有关部门将准确无误 的相关数据15 日前送到财务部。财务部每月15 至16 日将原始数据录入计算并 和制作账单，每月20 日将所有的管理费、公共事业费账单发送完毕。每月底的 最后一天为付款的最后期限。

3.2 交费期限：自发出账单之日起，两个星期内交纳。付款人如遇特殊情况不能及时 付款，应以书面形式通知管理中心财务部。财务部将酌情向公司申请适当延长付 款人的付款期限。

3.3 逾期管理：如果业主（租户）未有特殊情况，在规定的付款期限内没有交纳相关 费用，本处将在账单付款最后交款日过后的第 日发送催款单。催款单发送 日 后，即应付款项的最后期限。仍未付款的，管理中心将采取进一步措施即开始计 算滞纳金。滞纳金的计算标准为： 3.4 按天计算滞纳金

每天滞纳金金额=付款人应付金额总数X ‟

滞纳金总额 =每天滞纳金金额 X 逾期天数 逾期天数包括国家法定假日和每周的休息日。

3.5 如果逾期超过 个月（从付款的最后期限之日起），在收取滞纳金的同时，物业 公司将向集团公司或业委会提出书面报告，经集团公司或业主委员会同意后，对 未支付管理费和公共事业费的业户发出书面通知，明确在通知的7 日后，将采取 相应的措施，以避免共同业主及物业公司在经济上的损失。对恶意拖欠费用的业 户，坚决采取相应的法律措施。

3.6 手续费的收取：针对逾期付款超过 个月以上的业户。物业公司将收取必要的 手续费，作为因业户违约引起管理者额外工作及相关费用的补偿。3.7 超过付款期限 个月以上的，每次收取手续费￥ 元。

代收代缴电话费管理规定

1.代收代缴电话费

1.1 每月 日之前，必须将上月的客户电话费清单和集团公司已缴纳的电话费发票 复印件送交到物业管理公司财务部会计的手里。作为物业管理公司确认应收款项 的依据。

1.2 每月 日财务部将电话费账单分别发送给客户和集团公司，如果遇到节假日，账单的发送日期和第1 项操作程序相应提前。

1.3 财务部将要按照具体的付款信息确定电话费账单发送的对象，客户使用的发送给 客户；空号和集团公司承诺付款的发送给集团公司。

1.4 电话费的付款期限与管理费和公共事业费用的付款期限相同，即客户自收到账单 之日起有2 周的付款时间。如果超过财务部确认的付款期限而且没有合理书面的 逾期付款理由，财务部将要按照应收款项管理规定，进行相应的处理和措施，对 于60 天内仍不交纳电话费或所欠电话费超过电话押金者，物业管理公司将强行

切断电话，并责成欠费者垫付两个月押金，从该电话押金中抵补未收回的电话费。1.5 由于电话费用的收取行为属于替集团公司收取的代收行为，每月月底物业管理公 司的财务部须与集团公司的财务部进行内部往来款项的确认，具体的确认函需要 双方财务负责人签字确认，同时，也可以作为付款申请或者往来账项抵扣的依据。1.6 以上的付款申请或者往来款项的抵扣是指物业财务部实际收回的电话费金额，不 应包含应收而未收回款项。

1.7 电话费从集团公司账户划款，如需要物业管理公司立即全额划给集团公司，则电 话押金应放在物业管理公司；如只将收到多少电话费就划给集团公司多少，则电 话押金存入集团公司账户。2.代供应商收取的费用

为了严格遵守税务局关于发票的使用和管理规定，对管理公司的各项代收款项进行 有效的管理，现对管理公司的代收款项的条件做出明确规定：

2.1 收款人必须是与管理公司签订合同的分包商或者与管理公司签订正式的委托代 收款合同，否则，将不予代收。2.2 必须有付款人同意付款的确认函。

2.3 代收款项到达管理公司的账户后，收款人才能向管理公司申请支取款项。收款人 所提供给管理公司的发票，必须是符合税务部门颁布发票使用和管理规定的正式 发票，而且发票必须真实有效。管理公司将按发票上的财务章的名称作为付款支 票的抬头。

2.4 在收到代收款项后，管理公司将代扣代缴营业税，税率为5%。银行收取的手续费 以及代收款项属于外币的汇兑损益由收款人自己承担，管理中心不予承担。

财务公开监督制度

制定财务管理公开监督制度，是为增加财务管理的透明度，真正体现财务管理公平、公

开、公正的有效性。1.预算编报的规定

1.1 物业管理公司每年的财务预算编报必须遵循“量出而入，以支定收，收支平衡” 的基本原则;1.2 预算中费用支出特定项目的变动程度，如员工薪金、福利增减的变动幅度等，将结合中华人民共和国劳动保障部的规定及管理公司的实际情况指定，同时，还 要征得集团公司/业主委员会的同意，方能列入预算;1.3 预算报表中每一项目应附有详细的注释及说明;1.4 预算报表须经集团公司/业主委员会审批后，方可执行。2.收费标准公开化

2.1 物业管理公司所有的收费标准均向业户和集团公司公开，并且在有关物价管理部 门备案。同时，在执行过程中，严格按公开的收费标准统一尺度收费如有收费项 目须向物价部门申请审批的，就要按相关规定办理申请审批手续。

2.2 管理费收费标准须按物业管理委托合同中规定的标准收取或者按经集团公司/业 主委员会审批通过。

2.3 物业管理公司对客户有偿服务收费标准，在执行前，将要向所有的客户公示。各 项服务收费标准具体包括材料费、人工费、税金和适当的企业利润。3.费用支出公开化

3.1 的各项费用开支必须控制在预算内；若个别支出出现超支情况，物业管 理公司需要做出书面的合理解释。

3.2 日常运行设备的改善、维修保养及重大的楼宇设备需对外分包的，应通过招标方 式公平竞争，择优选择承包商。

3.3 各项费用支出坚持专款专用，不可挪作他用，特别是维修基金的使用和管理。

3.4 关于维修基金的缴存和使用可按东莞市相关的维修基金的管理办法执行。4.经营状况与财务报表公开化

4.1 每月20 日给集团公司/业主委员会报送财务报表，包括资产负债表、损益表、应 收账款分析、现金流量表等。

4.2 每年底向集团公司/全体业主公示管理中心的经营成果及财务状况。4.3 每年的财务状况须经会计师事务所进行审计，审计结果报送集团公司/业主 委员会并接受所有业主的查询。5.维修基金公开化

维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。维修基金的来源有两 种，1、所有同业主按照国家规定的比例缴纳的资金；

2、管理公司运行的盈余。物业管理公司在需要使用维修基金时，须经集团公司/业主委员会/业主大会批准。

应急及不可预测费用管理制度

物业管理公司每月提取的应急及不可预测费用在当年支付所有不可预见事故的费用后，剩余部分作为以后楼盘项目应急事件的准备金。为规范应急及不可预测费用的使用和管 理，结合实际情况，特制定本管理制度。1.提取管理

1.1 事故基金的计提列入管理费预算，属于管理预算的一部分，按月预提或者实 际发生时一次性使用。

1.2 应急及不可预测费用不单独设立专户储存，但账务处理时，单独列示反映。2.支出管理

2.1 应急及不可预测费用应专款专用;2.2 应急及不可预测费用主要用于企业正常经营不能考虑到的应急费用或者 意外损 失，更侧重于社会公共物品的支出，如预防SARS 购买的各种消毒用品用具；某

些恐怖活动造成的损失等。3.结存管理

3.1 应急及不可预测费用的结存应在每月会计报表中反映，并在财务报告中 说明其 使用项目、使用情况等；

3.2 应急及不可预测费用的结余部分将作为以后小区应急事件的准备金。

维修基金管理制度

为规范房屋维修基金的运作、使用及管理，根据有关法规、条例及管理公约的规定，并 结合物业项目的实际情况，特制定本制度。1.基金来源

1.1 所有同业主按照国家规定的比例缴纳的房屋维修基金；

1.2 物业管理公司对维修基金的使用；物业管理公司需要使用维修基金时，须经集团 公司/（业主大会/业主委员）会批准和书面授权。2.基金用途

维修基金仅用于支付共用设施及共用设备大型维修及更换的大型开支。3.基金使用管理

维修基金的使用由物业公司提出计划，经集团公司/业主大会/业主委员会审 定后实施，且使用时不能超出审批限额，如若超出需要单独向集团公司/业主大会 /业主委员会申请。4.结存管理

4.1 公司应根据运作情况，对基金进行合理的管理，实行专款专用，不准挪作他用。4.2 物业管理公司应及时向集团公司/业主大会/业主委员会反映其增减变动情况，在 财务报告中予以说明；其结余情况应报送集团公司/业主大会/业主委员会，接受 业主监督。

库存管理制度

1.供货商选择的原则

1.1 采购前的准备工作：第一要填写商品/物料采购申请单，经部门经理确认后报总 物业经理批准。第二要根据采购的内容确认比价的程序，不同的金额比较的标准 不同，具体的比较标准如下：

1.1.1 RMB1,00 以下的可以直接购买。1.1.2 RMB 1,00-RMB 10,00 的需填写报价单。

1.1.3 RMB 1,000-RMB 10,000 的至少需要三家报价，已经签订了供应服务合同的不需要

每月都进行比较，只需在续签新合同时进行比较。1.1.4 RMB10,000-RMB100,000 的采购至少需要四家报价。1.1.5 RMB100,000 以上的采购至少需要五家的报价。

1.1.6 在索取供货商的报价的同时供货商还需要提供的资料包括资质证明、营业执照复 印件、税务登记证复印件以及相应的业绩报告。

以上的比价不包括政府垄断的项目，比价的目的不只是价格的比较还要比较相应 的售后服务，产品质量情况等。另外，根据采购合同的性质不同，签订合同的代 表人也有所不同，比如：需要动用维修基金的需要经过业主委员会或者集团公司 的同意，合同金额比较大（合同金额30 万以上的），必须由总公司的总经理级的 负责人签署；一般日常运行合同可以由项目总物业经理签署。

1.2 在对供货商进行比价的同时，要填写商品/物料采购对比表。对比表的填写项目 与采购金额相关，同时在表上要体现出申请人、申请部门经理、总物业经理的意 见，填写选择此供货商的原因。1.3 结账方式

主要以月结的方式，即每月供货商按照我司提供的材料订购单，送货然后每月底，由库房管理员与财务部、供货商核对，每月底核对正确后，由库房管理员申请付 款。

1.4 除特殊情况外，所有维修材料应尽可能从公司指定供应商处购买。2.工程材料采购及管理 2.1 材料采购需要履行的手续

2.1.1 工程部根据实际工作安排，填写材料采购计划，递交总物业经理审批。只有经过 总物业经理审批同意的材料采购计划，才能实施采购，工程部不得擅自通知供货 商采购材料。

2.1.2 总物业经理可以根据具体实际情况决定是否进行采购，以及选择材料供货商。2.1.3 供货商将材料送达项目后，应第一时间通知工程部经理，工程部经理亲自或责成 相关人员进行验收入库。2.2 材料出入库的管理

2.2.1 设置专人管理工程部材料库房，直接受工程部经理的领导。

2.2.2 每次材料入库，库管员必须按照材料类别填写入库单和登记库房账本，详细填写 入库数量，金额，并在入库单上注明供应商名称，并且将入库单及时送交财务部 进行账务处理，以便于财务记帐。

2.2.3 材料出库时应填写出库单，并必须在出库单上填写材料类别及具体用途、区分公 共区域支出及住户支出。

2.2.4 材料的入库和领用要有工程部主管以上人员签字确认。建议库房管理采用以旧换 新的原则，即更换一个新的配件或用电器，要有换下来旧的配件或用电器补库。如果出现未补库情况要查明原因，有必要的情况下，要写书面报告。

2.2.5 每月底库管员要对库存材料进行清点，结出月底每类材料的余额和库存数量。并

且将结果送交总物业经理和财务部，以便财务部进行记账和核对。

2.2.6 库房管理员要及时反馈库房情况信息给工程部经理或者总物业经理。库房情况信 息包括库房材料的数量、质量、价格，以及需要改进和完善的地方等。

2.2.7 财务部将要每季度对工程库存材料进行抽查盘点，每年年底要进行一次全面盘 点。

固定资产管理制度

1.固定资产的范围和分类：

1.1 物业管理机械、设备、大型专用工具或单价在2，000 元以上并且耐用年限在二 年以上的非专用机械设备、工具等；

1.2 固定资产分为安全设备、办公设备、办公家具、工程设备、交通工具、通讯设备 等。

2.固定资产的账务处理：

2.1 固定资产实行分级管理，财产管理部门应建立明细分类账和固定资产登记表。使 用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记簿；

2.2 购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，连同购买发票一并由财务入固 定资产账及固定资产登记表，标明编号；

2.3 固定资产领用时，应填写领用单，并由使用部门负责人或使用人在领用单上签名，表明该设备已由其保管使用；

2.4 固定资产的报废、报损应由公司有关部门填写报废、清理单，经财务管理部门审 核后，报总物业经理批准后，方可核销。3.固定资产的管理：

3.1 固定资产管理人员应负责公司全部固定资产的管理，办理固定资产的购置、验收、领发、建表、报废、报损的处理。财务部负责账务核算工作，做到账、表、物相

符，每年末进行一次清点、核对，并及时调整账目；

3.2 为保证固定资产账和实物的准确性，固定资产的管理部门和使用部门要相互配 合，定期进行盘点,盘盈、盘亏要填表，通过财务部调整账、表，使其相符； 3.3 对固定资产清查过程中发现的问题，要及时查明原因，并报总物业经理审批，根 据不同情况作不同处理；

3.4 管理部门应建立固定资产、低值易耗品三级明细账，由专人负责登记清点;3.5 部门之间进行固定资产的调拨，应严格按规定办理，调拨时应先由部门填写一式 二份调拨申请单，并及时登记，然后经双方部门领导和总物业经理签字后才能生 效，使用部门不得自行处理。

3.6 固定资产的折旧方法按照外商投资企业固定资产管理规定进行账务处理，即折旧 的残值率为原值10%，电子类和普通设备的折旧年限为5 年，大型机械设备、耐 用设备折旧年限为10 年。

财务印章使用制度

1.发票数据实行填写好后再加盖发票专用章，支票只有填写收款人和金额后加盖印 章，不得签发空白支票。

2.对开据的收款凭证应加盖现金收讫专用章，报销的发票应加盖现金付讫或银行支 付章。

3.报表、账册、凭证上的制表、审核、记账等，必须根据工作程序进行盖章，保证 合法性和责任性。

借款管理制度

1.借款仅限于支付本物业的运行费用，不得为其他项目/物业垫付。

2.借款人员凭已批准的采购申请表进行借款。而且每次借款按照现金管理制度执 行，不得超出中国人民银行规定的现金支付范围。

3.借款人应填写借款申请单，经楼盘项目总物业经理签字授权后方可到财务部领取 现金，借款人应及时拿发票结账或者返还现金，一般不得超过当月月底财务结账 之前。

4.经财务经理、总物业经理、资产服务部总经理审批后，由出纳通知借款人领取现 金。

5.借款清算报销后，借款单与支出凭单一起作为附件粘贴于记账凭证后。

现金管理制度

物业管理公司财务部应严格按照国家有关现金管理制度的规定，为做好库存现金的保 管、使用工作，特制定本制度。

1.严格按照国家有关现金管理制度的规定管理现金，严格分清收支两条线。2.做好库存现金的保管工作，现金必须放在公司的保险箱里，同时启用保险柜的自 动报警系统并转动密码锁，确保其安全。对指定使用备用金的人员，必须进行定 期检查、核对，库存现金不得超过核定的限额。

3.建立和健全现金账目，做到日清月结，账款相符，杜绝白条抵库或账外现金，不 私自设立“小金库”。

4.对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。

5.对于收取的现金收入送存银行的需有保安人员陪同，具体规定如下：送存金额在 人民币20,000 元以上50,000 元以下的须由1 名保安领班陪同前往；送存金额在 人民币50,000 元以上100,000 元以下的须由1 名保安领班及1 名保安员陪同前 往；送存金额在人民币100,000 元以上的请由保安经理派车陪同送存。

6.现金使用范围：职工工资、津贴；个人劳动报酬；根据国家规定颁发给个人的科 学技术、文化艺术、体育等各项奖金；各种劳保、福利费用以及国家规定的对个 人其他支出；向个人收购农副产品和其他物资的价款；出差人员随身携带的差旅

费；零星支出；中国人民银行确定支付现金的其他支出。7.现金报销程序

7.1 由申请人填写报销明细表，表中应列明报销项目、报销金额，并不得涂改，经过 涂改的报销单将被视为无效；

7.2 报销明细单所附发票背面须有经办人签字确认，发票上应列明采购物品的数量、单价、金额，若发票金额为合计数，须附有由供货方开具购物明细单；需要强调 的是所有报销单后附的发票必须是符合国家各级税务机关规定的发票，如果是违 反国家规定发票，财务部有权拒绝报销人任何报销。

7.3 报销单需经申请人所在部门经理、楼盘项目总物业经理签字确认，并由财务部出 纳对发票的合法性进行初步审核；

7.4 报销明细单经总公司财务经理、高级经理签字授权后由出纳通知报销人领款。7.5 当月费用尽量当月报销。

财务管理工作程序

1.审批签署程序

1.1 在运作上有关的流程经办人、复核人、审核人和审批人，要在有关的财务表格上 签署作实；

1.2 总物业经理如有休假，需委派另一负责人签署，得经总公司主管副总/董事总经 理核准和通知会计部，及留下签署样本，以备会计部查核；

1.3 各需签署为复核人、审核人和审批人，不得同时作为经办人，应由再高层负责人 审核和审批，以防作弊和达到内部监控的成效；

1.4 所有签署负责人(经办人、复核人、审核人和审批人)，应在表格上签名作实，不 得盖“人名章”和会计部有责复核每一步骤有指派负责人签署，不能遗漏； 1.5 管理中心会计部应保留一份所有可负责签署的人员名单、签名样本和签署权限

(复核人、审核人和审批人)，以作日后备查；每有更换负责人，应随即更新该份 签署人员名单和签署样本。2.支票、发票、收据的申领程序

2.1 在新购和补充“支票”库存时，得填写银行的申请单；在新购和补充“发票”库 存时，得填写税局的申购单；而新购和补充“收据”库存时，得填写管理中心内 部的采购申请表，并得经总物业经理审批签署；

2.2 购买支票、发票和收据入库前，得填写登记本，记录入库日期、支票、发票和收 据号码；在领用时，亦需填写登记本并由领用人签署；

2.3 支票、发票和收据购买入库保管的负责人，不应与领用人(使用人)为同一人。3.支票报销或费用支出程序

3.1 在支票报销或费用支出方面，经办人员得以符合国内财务规定的发票原件，向管 理中心会计部申请报销或请款支付有关费用；

3.2 会计部人员得严格按照发票的抬头开具“支票”，若有不符，得请有关单位自行 解释，而另外管理中心也要预先向上级单位/总公司作出申请，获得通过才可支 付费用：

3.2.1 “支票”不能在没有抬头或没有金额情况下签署开出；(若牵涉薪金汇款而未能写上抬头，则应注明原因)3.2.2 “发票”金额要准确、符合支票支付的费用金额； 3.2.3 “发票”抬头要相符合支票抬头；

3.2.4 若会计人员发现“发票”是伪造的，应即与有关单位联络向其追究，经办人也得 从旁协助。

4.现金报销及管理程序

4.1 库存的备用金以作零用费用报销，在报销限额上，一次性的费用不能超过RMB500，亦不能取巧以单项费用金额分成多份额(令一次性报销额不超过RMB500)来报销； 若需特别处理，得预先向上级单位或集团公司作出申请，获得通过才可以超额支 付费用；

4.2 报销时所附上的发票原件亦需符合国内的财务制度的规定，不得虚作弄假； 4.3 管理中心的库存备用金，每日结余额不得超过RMB5,000。

4.4 在库存备用金耗用至最低的额度时，便办理申请补充备用金的手续；

4.5 总公司巳发出指示予各管理中心，不能设立“小金库”，若有特别情况需要储存 大量现金，需要清晰记入帐簿，并另外得写报告向提出申请，获得通过审批方可。5.申请采购普通的办公用品/楼盘项目物品程序

5.1 在采购物品方面(包括：文具、办公用品、保安用品、清洁用品等)，不管新添置 或补充库存，得办理采购申请手续(填写采购申请表和向采购管理负责人索取申 购编号)；

5.2 一般平常用的物品，应尽量在当地找出价格合理、廉宜的供货商，提供该等物品，以降低费用成本；而在选择供货商方面，负责管理采购的部门，应持有有关供货 商们的价格比较数据，以备会计部审查；

5.3 在某些物品采购方面，在超逾内部既定的额度时，得提交报价和分析资料：-金额超逾RMB8,000，必须提交2 个或以上的报价；-金额超逾RMB10,000，必须提交3 个或以上的报价；-金额超逾RMB30,000，必须提交5 个或以上的报价；(若未能提交5 个者，便作出解释)而有关的报价分析，应附在采购申请单后以备部门主管/总物业经理复核、审核 和审批。

6.申请采购资产类物品/工程用材料/非经常性维修工程程序

6.1 在采购物品方面(包括：固定资产、低值易耗品、工程维修材料和物品、工具„ 等)，不管新添置或补充库存，得办理采购申请手续(填写采购申请表和向采购管 理负责人索取申购编号)；

6.2 一般平常用的物料和材料，应尽量在当地找出价格合理、廉宜的供货商，提供该 等物料，以降低费用成本；而在选择供货商方面，负责管理采购的部门，应持有 有关供货商们的价格比较数据，以备会计部审查；

6.3 在某些单项对象采购和非经常性的维修工程方面，在超逾内部既定的额度时，得 提交报价和分析资料(除却专利性之保养零件更换或政府部门收费)：-金额超逾RMB8,000，必须提交2 个或以上的报价；-金额超逾RMB10,000，必须提交3 个或以上的报价；-金额超逾RMB30,000，必须提交5 个或以上的报价； 7.管理中心收入程序

7.1 所有管理运作上发生的收费和收入(包括现金和支票)，应不增不减地存入管理中 心指定的银行账户，也不得放入库存备用金使用。若有需要作现金使用，必须先 向香港总公司申请，获得审批后才可作此举行动。

7.2 管理中心得按时向客户发出[付款通知单]收取管理费，若有需要向客户发出[催 缴单]追讨所欠的管理费；

7.3 管理中心财务人员每日得更新客户管理费收欠情况，随时可提供予物业经理参 阅；每月终结，得编制客户的管理费收欠情况表;7.4 经过物业经理或上级审核欠款情况后，若有需要，得向客户采取进一步行动/法 律行动。

仓库管理及物料盘点程序

7.5 所有经“采购申请＂购进的物料/物品/工具„等，全部需先行办理入库手续(包

括验收、缴库和记帐)才可领出；

7.6 在领取物料/物品/工具出库时，得办理出库手续，经部门主管/物业经理审核或 审批后，才可到仓库领用。

7.7 物料/物品/工具入库后，仓管员定要将一联入库单、采购申请表、作付款凭据的 “发票＂等一起附在报销单后交往部门主管、物业经理复核、审批付款； 7.8 物料/物品/工具申领出库后，一联出库单得交往会计部做帐；

7.9 仓库管理员得与会计部订定物料/物品/工具库存结算盘点日期(约在每月底前数 天)，作出仓库结余和实物盘点，编制盘点表，交往会计部门互相对帐。会计部 得每2 个月或3 个月派出人员作监督盘点工作；

7.10 固定资产、低值易耗品等物品损坏后不得随意扔掉，如要报废，需先填写报废申 请表，经部门主管/物业经理审批同意后，才可报废，并将一联报废表交到会计 部存查。

7.11 “入库”和“出库”单，必须采用3 联式的(最低限度)，一联为仓库存根，一联 交会计部，另一联交所属部门。8.工具借用程序

8.1 管理中心人员到仓库借用工具时，应办理借用手续，在工具借用登记本上签名； 而当工具归还仓库时，仓库管理员应作验收，如有破损者，得作出解释，否则由 总物业经理或上级作处罚或赔偿决定。

8.2 管理中心部门主管人员有责向下属员工/新入职员工作出以上指示，以免员工犯 错。

9.业务招待费程序

9.1 部门主管、经理级以上才可作出申请，所有业务招待的事项，在招待有关单位和 人员前，需填写”业务招待费预先批核申请表”，获得中国资产管理服务部总经

理的预先批核，才可进行；午餐人均标准为 ,晚餐人均标准为.(包含 酒水,遇例外情况需事先上报得到批准.)9.2 向会计部报销费用时，须将上述巳获预先批核的申请表附在报销单后，以作证明。10.公共事业费缴款流程

公共事业费用通过开户银行直接托收划转的具体项目包括：水费、电费、燃气费或 电话费。托收的首要前提条件为，付款单位与收取费用的相关部门签订了托收协议。10.1 方案A：使用集团公司的银行账户作为托收的基本账户

10.1.1 集团公司与政府相关的收费部门签订费用托收协议，同意该项目发生的所有公共

事业费用从集团公司的银行账户划转；

10.1.2 每月政府相关的收费部门通过银行从集团公司的账户上划转每月的公共事业费 用。同时，集团公司财务部确认此托收费用为应收物业管理公司款项； 10.1.3 物业管理公司财务部依据集团公司财务部提供的资料确认应付款项； 10.1.4 物业管理公司财务部根据每月客户的读表数计算实际消耗量，乘以相应的收费标

准，确认应向客户收取的公共事业费用。集团公司代付的公共事业费用金额减去 应向客户收取的金额的差额确认为公共区域的费用；

10.1.5 物业管理公司财务部应向客户收取的公共事业费用的金额是根据工程部每月的 读表数计算，每月工程部的读表日期为10 日，在每月12 日下午5 时之前，将财 务部设计的读表盘送交财务部。财务部在每月16 日(如果遇到节假日将要适当提 前)发送公共事业账单给客户，客户自收到账单之日起的2 周内付款；

10.1.6 每月13 日前，集团公司将电话托收单复印件提供给物业管理公司，以便物业公 司进行账单处理；

10.1.7 财务部所称的业户包括集团公司及客户等;10.1.8 每月月底结账时要与集团公司财务部对往来账，双方确认往来款项以后，作为付

款申请或者费用抵扣的依据。

10.2 方案B：以物业管理公司独立的银行账户作为托收的基本账户。

10.2.1 物业管理公司与政府相关的收费部门签订费用托收协议，同意所管理项目每月的

公共事业开支直接从银行账号划转；

10.2.2 政府相关收费部门通过银行从物业公司的账号上直接划转每月的公共事业费用，同时在扣除应该向客户收取的水电费后，作为该项目的公共区域的费用； 10.2.3 水电等公共事业费用的读表及发单方式与方案A 的第5 项相同；

10.2.4 此种方案不涉及应付集团公司款项的问题，也不涉及集团公司与政府部门之间的

问题，只是物业管理公司与政府收费部门和物业管理公司与客户之间的往来； 10.2.5 财务部所称的业户包括集团公司及客户。

10.2.6 以上是托收程序的两种方案，具体的有关费用催缴和处理方案，在应收账款的管

理规定中有明确规定。

第五篇：物业管理财务部工作手册

物业管理财务部工作手册

物业管理财务部工作手册

财务部经理 会计 出纳

第二章 财务部职责范围

1． 根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2． 根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。3． 组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4． 准确计算并及时催收各住户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。5． 定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6． 妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。

7． 参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。第三章 岗位职责

一、财务部经理

1． 全面负责本部门各项工作，直接对总经理负责。

2． 组织公司的财务管理工作，制定和完善财务管理制度和操作流程，协助总经理进行经营管理。

3． 审核会计凭证和各类会计报表，编写财务分析，送总经理审阅。4． 加强部门建设，开展业务培训，提高并保持部门员工的总体业务水平。5． 编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用。6． 检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转。

二、会计

1． 进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作。2． 负责会计制证和帐务处理，编制会计报表。

3． 审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作。4． 审核各项费用支出，执行财务预算。

5． 检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调帐，并负责来往帐的清理。6． 登记帐本，妥善保管会计凭证、帐本、会计报表和其他档案资料。7． 完成经理交办的其他工作。

三、出纳员

1． 现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日报单。

2． 现金及时存行，支票及时进帐，同时保证日常报销所需要的备用金的支取和款项的收取和支付。

3． 负责收据和发票等票据的管理。

4． 负责代收代付款项的收取和划付。

5． 登记现金帐、银行存款帐、管理费用明细帐。6． 计算和发放员工工资。

7． 收入类单据的清理并制证或清理后转入会计制证。8． 完成上级交办的其他工作。第四章 工作标准

1． 会计核算工作能有条不紊地进行。（即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映；支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。）

2． 及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。

3． 及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。4． 加强收入的管理，保证公司收入不流失。

5． 加强支出管理，保证一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。

6． 加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。

7． 制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。

8． 与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。第五章财务管理规定

一、目的。本规定规定了公司资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理办法，旨在加强会计基础工作，正确执行国家财经纪律和财务制度，更好地为物业管理工作服务。

二、适用范围

本规定适用于公司财务部对资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。

三、职责

财务部财务人员严格执行本规定，并监督公司全体员工执行本规定。

四、工作内容和要求

1．本规定的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务制度，对公司的财务活动实施有效控制，并接受上级有关部门的监督。

2．财务部是公司财务管理部门，在总经理领导下，对公司财务活动实行统一管理。3．财务人员管理

（1）会计人员的聘用，由行政人事部初试后，由总经理直接面试后决定。

（2）公司重大项目的决策须有财务部负责人参加。（3）财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。4.资金管理

（1）原则上应在国有商业银行开设银行帐户，开设或撤销银行帐户时，必须报总经理批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设帐户的同时，须报审帐户资金最高限额。财务负责人必须监督帐户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。（2）必须按银行及公司规定使用现金。

（3）库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。5．实物管理

（1）关于材料物资管理的规定：

a）购进的材料物资，原则上应先进仓，后领用。b）对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名，方可报销。

c）工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。

d）材料、物资必须至少在每年三月和九月盘点二次。会计人员必须实地监督盘点，财务负责人必须对盘点结果的真实性负责。

e）对材料物资出现盘盈、盘亏的，必须查明盈、亏的原因，提出改进措施。必要时，对库存材料进行复点。6．固定资产管理

（1）各管理处、部门必须指定一名固定资产实物保管责任人，对固定资产的实物管理负责。（2）固定资产必须设置卡片帐进行管理，卡片帐必须由固定资产保管责任人签名，保管责任人变更的，必须及时变更卡片帐。

（3）在每年的六月，财务人员必须会同固定资产专责及实物保管责任人全面盘点固定资产。会计人员必须实地监督盘点，对盘点结果的真实性负责。（4）盘点中出现的损溢，必须按规定的程序报批。7．会计档案管理

会计凭证、会计帐簿、会计报表及储存会计资料的磁盘是企业的重要经济资料，要定期装订、整理立卷、妥善保管。

（1）会计档案管理实行分阶段负责制。按会计凭证的传递流程分出纳责任期、主管会计责任期。其中出纳责任期从出纳审核并接收业务部门的原始凭证起，到出纳将凭证传递给主办会计为止；主管会计责任期是从主办会计审核并接收出纳传递过来的凭证起，到将会计档案移交给档案室保管为止。

（2）在出纳责任期，出纳对交存的原始凭证及自己填写的记帐凭证负保管责任，按规定于每月28日前传递给主管会计。

（3）在主管会计责任期，主管会计对出纳交存的会计凭证、电算产生的记帐凭证、所有科目汇总表、装订成册的凭证本、会计帐簿、会计报表、已登录的档案袋、储存会计资料的磁盘等负责保管，同时应按归档要求对各类档案负责立卷、装订成册、分类分柜保管。存放场所应加锁，钥匙由主管会计掌握。档案原则上不得借出，如有特殊需要经总经理批准后，征得主管会计的同意并约定归还期，办理登记手续。借用期内借出资料的借用人负责保管。超过借用期限，主管会计未催讨追索，造成会计资料丢失的主管会计负连带责任。

（4）会计终了后，当年的会计档案半年内仍保存在主管会计处，期满后编造清册移交公司的档案室。

（5）会计档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并严格执行安全和保密制度。8．定期公布管理规定

（1）按业主管理委员会的要求，采用不同形式，定期公布管理费用收支情况、维修基金使用情况。

（2）对较大费用的支出要分析情况、加以说明。9．财务管理安全管理规定

（1）注意防盗，财务管理部门严禁闲杂人员逗留，下班关好门窗，锁好保险箱，密码加锁，密码注意保密。

（2）保险箱钥匙不得在办公室过夜。

（3）注意防火，室内严禁抽烟，下班切断电源。10．财务人员工作要求：（1）财务部经理

a）贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，遵守国家法律、法令。b）严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度及核算制度，并负责督促检查执行情况。c）负责公司资金的平衡、掌握和监督资金的合理使用，监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。

d）参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。e）向上级领导提供季度分析报告，并提出可行性建议。f）负责收付凭证的审核、工程结算工作。

g）负责编制公司预算，制定各部门考核指标并监督执行。h）对财务人员进行业务指导。（2）主管会计

a）按国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实，数字准确、帐目清楚，做到帐物相符、帐帐相符、帐表相符。

b）根据公司的特殊性，分门别类进行分部门分小区建帐核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，c）编制各种记帐凭证，及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关的数据资料。d）负责妥善归档保管好会计凭证、帐簿、报表等一切档案资料。

e）编制资产负债表、损益表、收入明细表、成本明细表，并与其他报表相互核对，有对应关系的数字必须保持一致，年终编报财务状况变动表及财务分析。

f）依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。

g）严守机密，妥善保管会计档案资料，及时装订会计凭证，年底结算完毕，将全年会计凭证、帐簿、会计报表等资料收集齐全，整理立卷，妥善保管。h）指导出纳，定期检查或抽查出纳的现金库存情况。i）编制每月经营情况分析并提供分析报告。（3）出纳员

a）遵守国家有关财经纪律，严格执行现金管理规定和银行结算制度。

b）负责办理现金收付各银行结算业务，负责登记现金的银行存款日记帐，每月终及时做出银行存款调节表。

c）负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。

d）认真审查每一笔款项的支付和费用报销，对违反规定的一律拒付，并及时向有关领导反映。严禁白条取款入帐。

e）负责工资表的编制及发放。

f）出纳人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿的登记工作和档案的保管工作。第六章费用报销管理规程

一、目的

本规程规范费用报销程序，确保各项费用支出得到合理控制。

二、适用范围

本规程适用于公司各项报销费用的控制。

三、职责

1． 财务部经理负责报销单据的及时审核。2． 公司总经理负责报销费用的审批。

四、报销程序

1．报销费用的填制要求

a）费用经办人原则上应在费用发生后的5个工作日内到财务部办理报销手续，特殊情况可另行处理。b）将原始单据剪齐边角，正面朝上（与报销单据同向）粘贴在报销单的反面左边。c）用蓝色或黑色钢笔、签字笔如实填写报销单的各项内容，如：报销时间、报销人、费用摘要、单据张数等。

d）采购类经营费用，须凭有效的《请购单》（或采购计划表）和发票到仓库办理物品验收入库手续，并将进仓单、直拔单附在报销单据的后面。

e）非采购类的行政、办公或其他费用，直接填制报销单据。f）外出培训费凭《培训协议》办理报销手续。2．报销单据的审核

a）费用报销单据经手人签名后，由各部门主管签字确认。

b）财务部经理应在收到报销单据的一个工作日内，对各项报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人在财务审核栏内签署姓名、审核日期后，由报销人交总经理审批。c）经审核报销单据不符合费用开支标准或在有其他疑问，而报销人又无法提供总经理批准的报告时，审核人应退回报销单据。

3． 费用的给付

a）报销人依据审批手续完整的报销单到财务部出纳处签名领取费用。b）单位价格在2000元以下的报销费用，由出纳员用现金支付。

c）单位价格在2000元以上的报销费用，原则上由出纳员用支票支付，特殊情况的可报财务部经理批准后，以现金支付。

d）各费用发生前借支备用金的，由出纳员作冲减备用金处理。4.费用报销单据的保管

a）费用报销单据由出纳按顺序编制付款凭证，送财务部会计汇总、记账。b）所有报销的费用单据，由财务部加密长期保存。

5． 本规程执行情况作为财务部相关人员的考评情况之一。第七章工资发放规程

一、目的

本规程规范工资发放程序，确保员工能及时、如数、安全地领取工资。

二、适用范围

适用于物业公司员工的工资发放工作

三、职责

1． 行政人事部负责每月员工考评及员工动态资料的编制。2． 财务部出纳员负责员工工资计算和《工资发放表》的编制。3． 财务部经理负责《工资发放表》的审核。4． 总经理负责《工资发放表》的审批。

四、工作程序要点 1．员工每月工资的计算

a）财务部负责每月15日发放上月1-30日的工资，遇节假日顺延（春节除外）b）公司人事部、管理处在每月2日前将员工考勤表送出纳。

c）出纳员每月6日前根据考勤表、员工工资的计算系数计算员工上月工资，并编制《员工工资发放表》。

d）员工工资的计算工式：

员工月工资＝（基本工资＋岗位工资＋业绩工资）*当月出勤天数/当月全勤天数。

e）出纳员必须在编制完毕的《员工工资发放表》的制表人栏签署姓名及日期并于每月8日前报财务部经理审核。f）财务部经理应在每月10日前审核《员工工资发放表》。如有疑问，应及时查清并予以更正；如无疑问，应在财务部审核栏内签署姓名及日期后于11日前报总经理审批。

g）总经理原则在15日前将审批完毕的《员工工资发放表》交回财务部，特殊情况另行处理。2．年终奖金的计算

a）公司行政人事部在规定日期（具体日期由总经理决定）将总经理审批完毕的上《员工考评表》交财务部会计。

b）财务部会计根据当年可分配奖金总额并根据奖金分配方案（由总经理根据当年经营状况决定）及《员工考评表》计算出每个员工的年终奖金，并据此编制《员工年终奖金发放表》。财务部会计应在编制完的《员工年终奖金发放表》的制表人栏内签署姓名及日期。

c）财务部经理应严格审核《员工年终奖金发放表》。如有疑问应立即查清，予以更正；如无疑问，应在审核栏内签署姓名及日期。

d）财务部经理应及时将《员工年终奖金发放表》报送总经理审批。e）总经理在审批的同时应注明具体发放日期。f）试用期员工不享有年终奖金。

g）奖金发放日离职的员工不享受年终奖金。3．工资、奖金的发放（1）银行代发的工资及奖金：

a）出纳员根据审批手续完整的《员工工资发放表》在每月15日前将员工工资表交公司开户银行发放；

b）新人职的员工由出纳员根据人事部提供的员工个人资料及身份证复印件向开户银行申请办理工资代发存折；

c）新办的工资发放存折原则上在18日前由员工本人到出纳处签名领取；

d）存折原则上禁止他人代领。如有特殊原因确需他人代领的，代领人必须在领取时出具被代领人的书面委托书、代领人及被代领人的有效身份证原件，由纳员将双方身份证复印后留存；

e）员工可在每月16—18日到出纳处领取工资清单；

f）员工的年终奖金由出纳在总经理批准的日期内送交公司开户银行代发。（2）现金发放的员工工资及奖金：

a）工资年终奖金原则上应由银行统一代发，因特殊情况无法办理银行代发手续的员工工资由出纳员按照（员工工资发放表）用现金发放；

b）员工应在每月规定的工资发放日（或年终奖金发放日）到财务部出纳员处签名领取自己的工资（或年终奖金）；

c）员上在领取现金发放工资的同时可以领取工资单。4.离职员工工资的计算与发放

a）离职员工凭审批手续完整的（员工离职表）到财务部结算工资。

b）出纳员根据《员工离职表》、依照员工工资计算公式在一个工作日内计算该员工离职工资。c）员工离职工资经财务经理审核、总经理审批后生效。d）未办理离职手续，擅自离职的员工将扣发其未领工资。5．工资资料的查阅及保管

a）如员工对自己的工资存有疑问，原则上应在工资发放后的五日内持工资存折或工资单到出纳员处查询。特殊原因不能及时查阅的，可在一个月内到财务部申请查阅。b）员工只可以查阅自己的工资，不可以任何理由代他人查阅。

c）每月的工资发放资料由财务部主管会计编制凭证进行相关的账务处理。d）财务部经理月末进行系统的审核后，将工资发放资料加密在财务部长期保存。

第八章管理费收取管理规程

一、目的

本管理规程规范服务收费管理，确保业主（住户）满意。

二、适用范围

本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。

三、职责

1．财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。

2．保安员协助财务人员向业主（住户）派发收费凭据或催款通知单。

四、工作要求和内容 1．收费方法，可分为两种：

a）现金收费：车位使用费（临时停车）、装修管理有关费用、物业管理服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费；

b）委托银行收费：住宅物业管理服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费；

2．委托银行收费的开户手续：在业主办理入住手续时，凭物业公司开的帐户，到指定银行存入一定金额，以便每月结算划帐。3．对小区内业主（住户）的收费（1）住宅物业管理服务费的收取

a）兴业新邨两个月收一次管理服务费，逢单月收费。逢双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除住宅物业管理服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后，应在5天内把收费凭据交管理处服务中心，由服务中心组织分发给业主（住户）。b）若业主（住户）帐户中金额不足以支付当期费用时，由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主（住户）催缴。

c）若连续三个月欠缴，由财务人员发出限期缴款通知单，限其3天内缴清欠款及滞纳金，否则按有关规定处理。

d）住宅物业管理服务费计算公式：

 服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准+购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%（2）住宅水费的收取

a）每双月25日前，由管理处工程组人员读取水表值，并计算每户应交水费（包括公共分摊）。住宅水费同住宅管理费一起收取，收取程序跟住宅管理费一样。b）水费计算公式：

业主（住户）的每月水费=该户水表读数（吨）×住宅水费单价＋公共分摊水费摊R：（3）小区内住宅公共分摊电费的收取

a）每双月22日前，由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值，并计算每户应分摊值；每双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。b）公共分摊电费和管理费一起收醛 c）公共电费分摊原则：

Ⅰ）每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费，由该座业主（住户）分摊；

Ⅱ）小区道路、中心公园等小区公共区域的路灯、草坪灯的电费，由小区业主（住户）及区内商铺租户分摊；

保安服务操作规程

前言

本标准从实现保安服务的规范化、科学化、提高保安服务水平，维护经营者和客户单位合法权益的目的出发，结合北京市保安服务业的实际情况和需要，提出了保安服务操作应达到的具体要求。

本标准由北京市公安局提出并归口。本标准起草单位：北京市公安局保安管理处。

１范围

本标准规定了保安服务操作应达到的基本要求。

本标准适用于在北京市行政区域内，经北京市公安局批准、北京市工商行政管理局注册的保安服务公司。

２定义

本标准规定的保安服务及服务种类采用下列定义。２．１保安服务

依照法律、法规和国家关于保安服务的政策、规定，根据客户的环境特点和要求，按照保安服务合同约定，采取巡逻、门卫、守护、押运、技术防范等形式，为客户提供保卫安全的相关服务。

２．２巡逻服务

保安人员对特定区域、地段和目标进行的巡查、警戒的服务业务。２．３门卫服务

保安人员对客户单位出入口，进行把守、验证、检查的服务业务。２．４守护服务

保安人员对特定的目标进行看护和守卫的服务业务。２．５押运服务

保安人员采取随财物守卫方式，保卫客户财物运输安全的服务业务。２．６技术防范服务

保安人员运用科技手段和设备，为客户指定的区域和目标，设计、安装各种报警器材并定期维护，提供接警、先期处警和其他相关的技防服务业务

３保安服务操作的基本要求

３．１保安服务操作必须按照国家法律、法规及政策规定进行，并执行公安机关的有关管理规定。属于保安服务职责范围内的事项按本标准实施，不属于保安服务职责范围的事项，并有关部门处理。

３．２保安服务公司应向客户单位提供服务的真实信息，包括公司的资质、保安人员的素质状况、提供服务的种类和效果，以及所收取的费用等。对客户提出或询问的有关问题，应本着诚实信用的原则给以明确的答复。

３．３保安服务公司根据客户需要，可以提供保安服务种类中的一种或同时提供数种服务，如客户有特殊需求，可视情况另行商定。

４职责

保安服务公司内设机构应根据规模、业务分工等需要，按照精简高效原则设置，应明确规定各个机构和各类岗位的职责和权限。４．１经理职责

４．１．１依照法律、法规和企业负责人职责的有关规定，主持公司的经营、管理工作；组织贯彻执行保安服务工作的法规、政策及规定；组织制定、实施经营计划和工作方案；对公司的人员管理、业务管理和发展建设负全面责任。

４．１．２组织制定公司发展规划及阶段性、专门性工作计划，确定工作目标。４．１．３在权限内任免各内设机构的负责人。４．１．４组织制定、修订和批准公司各项规章制度。４．１．５对各级管理人员的工作实绩进行考核，实施奖惩。

４．１．６对公司各部门的工作进行督促、检查、协调，确保队伍管理、教育训练、执行勤务、后勤保障等各项任务的完成。

４．１．７依照法律有关规定，代表公司与客户签订服务合同；与保安人员签定劳动合同。

４．１．８依法对公司财务进行管理并对会计工作和会计资料的真实性、完整性负责。４．１．９对公司各级管理人员进行政治和业务教育。

４．１．１０负责处理公司业务和队伍管理中发生的重大问题，必要时亲临现场处置。４．１．１１掌握先进管理技术和管理经验，提高社会效益和经济效益。４．２大队长、中队长职责

４．２．１负责对大队（中队）的管理，掌握全面情况、根据公司计划和要求，结合实际，科学安排落实各项工作，完成上级交给的保安服务任务。

４．２．２根据公司与客户签订的合同，制定勤务方案，随时了解驻勤单位的情况，检查各项工作的落实。

４．２．３认真执行公司有关规章制度，加强队伍管理。４．２．４掌握大队（中队）人员在岗情况。

４．２．５按计划组织大队（中队）开展保安业务训练，提高保安人员的专业技能和服务水平。

４．２．６对保安器械进行管理，保障保安器械的完好有效。

４．２．７对保安骨干进行教育和培养，提高他们的组织能力和管理水平。４．２．８对保安人员进行法制教育，职业道德教育、爱岗敬业教育。４．２．９对驻勤单位进行经常性的安全检查，发现问题及时解决，消除隐患。４．２．１０做好思想政治工作，关心保安人员的生活，及时帮助解决实际问题。４．２．１１深入调查研究，定期总结工作，开展经验交流，及时向上级反馈队伍管理信息。

４．２．１２做好考勤审核，服装发放、报表和保安人员调配工作。

４．２．１３落实保安队伍内部安全措施，防止发生保安人员违法违纪问题和重大安全事故。

４．３分队长、班长（含班以下驻勤点负责人）职责

４．３．１根据保安服务合同约定应承担的任务，组织安排勤务，检查考核分队（班）人员的值勤情况。４．３．２负责分队（班）的学习和训练。

４．３．３及时准确传达上级的工作部署，负责分队（班）实施各项保安服务任务。４．３．４与驻勤单位保卫部门或主管安全工作的领导保持联系。协助开展安全检查，发现问题及时解决，重要情况及时汇报。

４．３．５组织、召开队（班）务会，布置工作、勤务讲评、思想教育、做到时间、人员、内容、效果四落实，做好会议记录。

４．３．６做好思想政治工作，掌握保安人员的思想动态，及时解决队伍中出现的问题，搞好队伍团结。

４．３．７关心保安人员的生活、学习和工作情况，认真帮助解决困难和实际问题。４．３．８负责统计考勤，检查值勤记录。

４．３．９了解客户单位消防器材和报警系统的配置、性能、位置，并组织保安人员学习训练，掌握操作技能。

４．３．１０遇有紧急情况，及时向上级报告，立即进行现场处置，控制事态发展并做好现场保护。

４．４保安人员职责

４．４．１执行巡逻、门卫、守护、押运等保安服务任务。４．４．２利用科技手段和设备执行保安服务任务。

４．４．３对发生在值勤区域内的不法侵害和灾害事故，及时报告客户单位和当地公安机关，采取措施控制事态扩大，保护现场，维护现场秩序。

４．４．４落实防火、防盗、防爆炸、防破坏等防范措施，发现值勤区域内的隐患，立即报告客户单位，并协助予以处置。

４．４．５保安人员对值勤区域内发生的不法侵害行为应及时制止，对不法行为人应送交公安机关或有关部门处理。支持和配合公安机关和其他执法部门依法执行公务。４．５人员管理部门职责

４．５．１掌握保安人员的数量、质量、需求等情况。建立并管理保安人员人事档案，负责保安人员的、调配。

４．５．２组织贯彻上级的工作部署，监督检查各项规章制度的落实。４．５．３组织基层骨干的培训，提高组织管理、勤务指挥及协调能力。４．５．４负责对保安人员违纪违法问题的调查与处理。４．５．５负责保安人员的考核、奖惩、任务等事项。

４．５．６掌握日常勤务情况，部署、检查阶段性、专门性的保安服务工作。

４．５．７负责保安人员的政治思想教育，组织保安人员进行法律和保安业务知识学习。４．６纠察部门职责

４．６．１现场纠察所属保安队及保安人员履行职责、遵守纪律的情况： ４．６．１．１履行保安服务职责和队伍管理方面的情况； ４．６．１．２重要保安工作部署的落实情况；

４．６．１．３重点地区、场所保安工作的组织实施情况；

４．６．１．４保安人员执行《首都保安人员文明礼貌行为规定》、《保安人员着装规定》等相关规定的情况；

４．６．１．５听取客户单位、群众对保安队伍及保安人员的意见和建议； ４．６．２定期汇总纠察情况，编发纠察工作信息、通报。

４．６．３对纠察中发现的问题，要进行分析、综合、研究，并提出整改意见。４．６．４对屡纠屡犯的保安队提出处理、整改意见，并对其进行重点监督检查。４．６．５正确使用和妥善保管纠察装备、标志。４．７业务承揽部门职责

４．７．１承揽向客户单位提供保安服务的业务，并负责洽谈工作。

４．７．２通过与客户单位洽谈，商定驻勤方案。负责保安服务合同（协议）的起草、变更、续签和解除。

４．７．３处理合同争议、纠纷、违约、索赔等事宜。４．７．４负责收取保安服务费及其他有关费用。４．７．５负责市场调研、业务预测、信息反馈等工作。

４．７．６负责协调与客户单位的关系，听取客户单位对保安服务工作的意见及建议。４．８装备保障部门职责

４．８．１负责被装、装备的统计，制定采购计划和预算。４．８．２对定点供货单位外的供货单位进行评价与选择。４．８．３对采购的被装、装备进行验收、保管、发放等。４．９技术防范部门职责

４．９．１为客户设计、安装、维护各种技防设施、设备。４．９．２为客户提供安全技术防范服务。

５保安服务合同的评审和签订 ５．１了解需要

了解客户单位的性质、位置、规模、周边环境及其所需保安服务的意向、服务种类、保安人员数量、服务要求等。５．２现场考察

对客户单位提出的服务需求，进行现场考察了解，协商保安服务的具体事宜。５．２．１所需保安服务的种类。５．２．２所需保安人员的人数。５．２．３所需保安服务的要求。５．２．４保安服务的费用。

５．２．５保安人员学习、教育、训练、生活及后勤保障等有关事宜。５．３签订合同

经过协商，依照《中华人民共和国合同法》等相关法规签订合同。

６保安服务的准备 ６．１制定保安值勤方案

根据合同要求，组织有关人员策划、制定保安值勤方案，在征得客户单位确认后实施。重大保安值勤方案须经上级主管部门批准后，方可实施。６．２建立联系

６．２．１建立保安公司与客户单位的联系。６．２．２建立保安队与客户单位主管部门的联系。６．２．３建立保安队与当地公安、消防等部门的联系。６．２．４建立保安公司与派驻到客户单位保安队的联系。６．２．５确定向客户单位征求意见的联系方法。６．３装备的配备

根据合同和值勤方案，配备必需的被装、生活用品、防护用具及通讯设备。６．４保安人员的选用

根据合同，选派符合岗位需要的保安人员，保安人员须经专门培训，经考核合格，持证上岗。对从事特殊工作的保安人员，须具备相关知识和专业技能。６．５向客户单位派驻保安人员

按照合同准时将保安人员派驻到客户单位并开展保安服务。

７保安服务的提供 ７．１巡逻

７．１．１巡逻服务的内容

７．１．１．１对特定区域、地段、目标，定时或不定时地进行巡查，发现和消防不安全隐患，发现可疑人员进行询问，必要时送交客户单位或公安机关处理。７．１．１．２制止正在实施的不法侵害行为。

７．１．１．３发现事故应立即报告客户单位或公安机关，采取措施防止事态扩大，并保护好现畅

７．１．２制定巡逻方案

７．１．２．１根据保安服务合同，制定巡逻方案，确定巡逻人员、巡逻路线、控制重点及所需装备。

１）根据客户单位内部的实际情况，确定巡逻区域、地段及所需装备的种类和数量。２）根据巡逻区域的地形、地物和要害部位、重点目标等情况，确定巡视控制的路线、巡逻重点、巡逻频次等。

３）确定各类情况的处置方法，制定紧急情况的处置预案。７．１．２．２巡逻方案需经客户单位和保安服务公司审定。７．１．３巡逻前的准备

担任巡逻任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。夜间巡逻应携带照明用具。备有巡逻勤务登记簿。７．１．４巡逻的实施

７．１．４．１徒步巡逻是保安人员实施巡逻勤务的基本形式，主要有穿行巡逻、往返巡逻和循环巡逻。要根据时间、气候、地形等具体情况实施。

７．１．４．２两人以上徒步巡逻采取一字或一路形。巡逻人员之间的距离，应保持能目视联系和相互支援。夜间巡逻可约定用击掌或手电筒闪光等方法做联系信号。

７．１．４．３保安人员在巡逻中发现可疑情况应认真观察，严密监视。视情况采取守候、跟随等方法，将其控制在视线之内。必要时对可疑人员进行询问，并及时送交客户单位或有关部门处理。

７．１．４．４保安人员在巡逻时，不得影响客户员工或居民的生活、工作。７．１．４．５在夜间巡逻时，要提高警惕，保护自身安全。７．１．５紧急情况的处置

遇有正在实施的不法侵害行为时，应迅速制止，并将不法行为人扭送客户单位或公安机关。途中要防止其行凶或逃跑。遇有火灾、爆炸等事故，应立即报警，采取措施防止事态扩大。在积极协助抢救受伤人员，同时做好保护现场的工作。７．１．６勤务制度 ７．１．６．１交接班制度

１）保安人员要严格遵守交接班制度，按规定的时间交接班。因故不能值勤时，必须提前办理请假手续。

２）上岗前的准备工作

接班人员做好上岗准备，按规定着装，携带值勤用品，准时接班。３）交班 接班人员到达岗位后，交接时双方先行敬礼，然后边注意观察，边做交接班事宜。交班人员应告知本班发生的情况和处理结果，并交待需要继续办理的事项。移交勤务登记簿，双方签字备查。接班者未到办或未办理交接班手续，当班者不能离开。７．１．６．２请示报告制度

保安人员遇到紧急情况和重大问题时有及时、具体、准确地向客户单位、上级领导和公安等有关部门请示报告，对客户单位、上级领导及公安等部门的指示要坚决执行，执行结果要及时反馈，并做详细记录。

７．１．６．３勤务检查制度

驻勤单位保安队负责人或指定的勤务检查人员，负责对保安人员值勤情况进行检查。勤务检查的内容以保安人员履行岗位职责的情况为主。对勤务检查中发现的问题和处理结果，应做好记录，重要问题应向上级汇报。７．１．６．４勤务登记制度

勤务登记由当班人员负责记录。主要记载上级指示、通知、交办的事项及值班期间发生和处理的问题，记录必须清晰、准确，不得随意涂改，并妥善保管。７．１．７岗位要求

７．１．７．１熟悉巡逻区域的地形、地物、要害部位、重点目标的位置。７．１．７．２熟记与有关部门、人员的联系方式。７．２门卫

７．２．１门卫服务的内容

７．２．１．１对出入客户单位人员进行验证检查、登记，严禁外部人员随便进入。对来访者，要及时与被访部门人员联系。

７．２．１．２根据客户的要求，对出入的人员、车辆携带或装运的物品进行查验，防止客户单位财物流失。

７．２．１．３指挥、疏导出入车辆清理无关人员，维护出入口的正常秩序。７．２．１．４注意发现可疑情况，及时报告客户单位或公安机关，并配合做好工作。对现行不法侵害人应及时送交公安机关。７．２．２制定门卫值勤方案

７．２．２．１根据合同，确定值勤方案、门卫值勤方式及所需装备等。

１）根据出入口的建筑特征，人员、车辆流量，确定门岗的具体位置。２）确定各类情况的处置方法，制定紧急情况的处置预案。

７．２．２．２门卫值勤方案需经客户单位和保安服务公司审定。７．２．３上岗前的准备

担任门卫任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。备有门卫勤务登记簿。７．２．４门卫勤务的实施 ７．２．４．１验证

１）逐个查证。在一般情况下，当来人距门卫２－３ｍ时，保安人员应请其止步并出示证件，接过证件后先看证件的封面，再翻看主页的身份情况。要着重查验照片与持证人的相貌是否相符，印鉴单位与签发证件单位是否相符，是否过期。夜间验证时，应提高警惕，保护自身安全。经查证未发现问题的，归还证件并礼貌地示意放行。对拒不交验证件、证明的人员，不准其入内。发生纠纷时，及时向客户单位报告，请有关人员前来处理。

２）重点查验。在人员、车辆出入比较集中时，保安人员应站在大门一侧提示出示证件，并仔细观察，注意发现异常。对无证件的人员、车辆，待高峰过后经检查再决定是否放行。对于上级事先通知的免检对象，应根据车号和特殊的免检标志，免检放行。７．２．４．２检查

１）对携物进出的人员，重点检查是否带有违禁物品。对进入车辆要检查是否装有易燃易爆等危险物品、是否载有无关人员，对无关人员应动员其下车在外等候。对携物外出人员和车辆，仔细检查携物证件或出库单据，重点查验物品的名称、规格、数量与证件是否相符。检查时要让对方对手开车门和包装物，视情况逐件清点或重点抽查。要与对方保持一定的安全距离，注意观察其神态表情，防止其弃物逃跑或突然驾车逃跑，同时要注意自身安全。

２）发现有携带可疑物品的人时，应先礼貌地要求其说出物品的名称、数量、来源及用途，请其自行拿出物品检查核对，出示有关证件或由有关部门开具的证明，对无手续和拒绝检查的应交客户单位保卫或有关部门处理。对盗拿物品的可疑人，保安人员不能对其进行搜身，应报告客户单位或交公安机关处理。７．２．４．３观察

在验证检查过程中，要从进出人员的身份、陈述、行为、表情、携物、痕迹等方面进行观察，对有疑点者应重点查验。７．２．５紧急情况的处置

当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，保安人员应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。协助做好疏导工作，维护秩序。７．２．６勤务制度（按７．１．６执行）７．２．７岗位要求

７．２．７．１语言文明，手势规范，站姿端正，精神饱满。

７．２．７．２熟记客户单位有关门卫的规章制度、出入手续，使用的各种证件、标志、车辆的牌号等。

７．２．７．３了解门卫区域内的环境状况和安全措施。

７．２．７．４熟悉和掌握单位内部机构的分布、位置，联系方式。７．３守护

７．３．１守护服务的内容

守护服务是采取有效措施，守卫和看护指定目标，保卫其安全。

７．３．１．１根据保安服务合同，对存在贵重财物、危险物品的场所进行守护。７．３．１．２对客户单位生产、经营活动的重要部位，重要设备、设施，根据实际需要组织专门的守护。

７．３．１．３根据合同，保卫大型文化、体育、展览展销、集会、游园等活动的安全。７．３．２制定守护方案

７．３．２．１根据守护目标的特征、范围、周边环境以及其他可能危害目标的情况等制定守护方案。

７．３．２．２守护方案需经客户单位和保安服务公司审定，重大守护方案需经上级主管部门批准。

７．３．３上岗前的准备

担任守护任务的保安人员要按规定着装，携带经公安机关批准使用的防护用具。根据需要携带对讲机。备有守护勤务登记簿。７．３．４守护勤务的实施

７．３．４．１固定岗位。严格检查进出守护区域的人员及车辆，维护秩序，保卫目标的安全。

７．３．４．２移动岗位。反复巡查，消除守护区域内的不安全隐患，保卫目标安全。７．３．４．３了望岗位。观察守护区域内及周围的情况，发现可疑人员和可疑情况立即报告，并采取相应措施保障目标安全。７．３．５紧急情况的处置

７．３．５．１遇有无关人员违反规定欲进入守护区域时，应进行劝阻，对不听劝阻的，应坚持制止并迅速报告客户单位或有关部门。

７．３．５．２遇有无证车辆，进入守护区域的，应示意其停车，对不听指挥强行闯入的，应记下车型、牌号、颜色等特征，并立即报告客户单位或有关部门。

７．３．５．３发现现行不法侵害行为，应立即采取措施坚决制止，并将不法行为人送交客户单位或公安机关。做好现场保护工作。

７．３．５．４发生火灾、爆炸等灾害事故，应立即报警。采取积极措施防止事态扩大、协助抢救受伤人员，并做好现场保护工作。７．３．６勤务制度（７．１．６执行）７．３．７岗位要求

７．３．７．１执行守护任务的保安人员，应熟悉有关制度、规定及准许出入守护区域的手续和证件。

７．３．７．２熟悉岗位周围的地形、地物及设施，熟悉应急设备的位置、性能和使用方法。

７．３．７．３熟记与有关部门、人员联系的方式。７．４押运

７．４．１押运服务的内容

为客户承担财物押运任务，保卫下列财物运输安全： １）金银、珠宝、玉器、文物等贵重物品； ２）现金、股票、国库券和其他有价证券； ３）易燃易爆、剧毒等危险物品； ４）高、精、尖仪器设备及其零配件等； ５）应客户要求承押的其他财物。７．４．２制定押运方案

７．４．２．１在运输手续完备的基础上，要对押运任务进行分析、研究；根据押运财物的种类、数量、路途和运载工具等情况制定押运方案。

７．４．２．２押运方案需经客户单位和保安服务公司审定。重大押运需经上级主管部门批准。

７．４．３押运任务的实施

７．４．３．１承接押运任务后需要了解：发货部门名称，物资种类、性质、价值、数量、代号、运输工具，到达目的运行路线，出发及到达时间；收货单位名称、详细地址、代号；对押运的要求和应注意的问题。

７．４．３．２办理押运手续，领取途中所需物品。

７．４．３．３与发货部门人员共同清点财物的数量，检查财物包装密封标记等是否完好，如发现问题，应向客户单位提示并做好记录。装物时保安人员要在场点验，以防发生漏装或出现差错。

７．４．３．４配备必要的防护用具和通讯器材，并保持完好有效。

７．４．３．５在押运途中保安人员应注意观察道路两侧的情况，通过桥梁、隧道、交叉道口、转弯地段以及车速减慢时，要加强观察，遇到危险情况，确认险情排除后通过。７．４．３．６押运途中需暂时停留，应根据停靠的位置、周围情况，采取相应的警戒措施，以加强防范。途中遇财物中转、改换交通工具时，必须办妥接交、转换手续，并在现场实施监督。７．４．３．７多辆汽车押运时，要保持行车间距，防止塞入外部车辆。要根据实际情况，妥善安排行车、停车时间。遇有人员要求搭乘押运车辆时，应拒绝。

７．４．３．８对押运财物实行监控。保安人员在装载时和装载后，不得离开所押运的财物，必须离开时，应在保证押运财物安全的前提下轮换进行。

７．４．３．９运输途中，应随时对押运财物进行巡视、检查，观察财物堆放有无移动，包装、密封标记是否完好。发现问题应立即查清原因，做好检查记录。７．４．４紧急情况的处置

押运途中发生意外事件，要及时与当地公安机关或有关部门取得联系，妥善处理，并及时报告本单位和收、发货单位。

７．４．４．１途中发生财物丢失，应立即报告当地公安机关，请其协助追查，并及时通报发货单位和收货单位。

７．４．４．２途中发生交通事故，要严密看管所押财物，及时与公安交通管理部门联系，妥善处理。并立即通报发货单位和收货单位。

７．４．４．３押运途中遇有对押运财物的不法侵害，应坚决制止并立即报警。７．４．４．４押运途中运输的财物发生火灾、爆炸等事故，保安人员应抢救财物和伤员，并立即报警。通报发货和收货单位。保护好现场，做好记录。７．４．５押运财物的交付

７．４．５．１财物抵达目的地后，保安人员要观察周围动态。办理交接手续时，禁止无关人员接近财物。

７．４．５．２接交财物应由发货部门和保安人员与收货部门共同清点财物的数量、检查财物包装等情况。认定无误后，由收货部门在收货单据上签名盖章。７．４．６押运制度

７．４．６．１请示汇报制度。押运过程中应及时报告行走的路线、位置和途中发生的各种情况。

７．４．６．２保密制度。保安人员必须对押运财物的种类、数量，运输时间、路线，押运人员数量等情况严格保密，不得向无关人员泄露。７．４．７岗位要求

７．４．７．１掌握保安押运服务的知识和技能，了解押运方案的内容和要求。７．４．７．２了解财物收发、中转等手续的办理程序；掌握运输工具状况及财物的存放条件；清楚押运财物的性能、特点及防护要求；熟记与有关部门、人员的联系方式。７．５保安技防

７．５．１技防服务的内容

７．５．１．１为客户安装各种防盗抢及防火报警设备，并承担与之配套的技防工程的设计、施工任务。

７．５．１．２为客户提供固定目标（重点要害部门）、移动目标（机动车辆）防盗抢的联网技防服务。

７．５．２制定服务方案

７．５．２．１根据客户要求，制定技防服务方案，其中包括工程施工方案、警情处置方案。

７．５．２．２制定工程施工方案。保安技防工程施工之前，要按照技防管理的有关规定，根据客户的需求情况制定工程施工方案，其中包括各类报警探头位置设计、线路联系设计、监控平台设计等。

７．５．２．３制定警情处置方案。对于联网报警的客户，要根据客户的地理位置、防范部位及报警探头的安装位置，制定警情处置方案，确保警情发生后，能够迅速调动保安人员赶赴现场进行处置。

７．５．２．４工程施工方案、警情处置方案需经客户单位和保安服务公司审定。７．５．３保安技防服务的实施

７．５．３．１为客户安装设备之前，工程技术人员必须亲临现场了解客户需求，根据实际情况，绘制施工现场图，制定施工方案。

７．５．３．２与客户签定《技防工程施工合同书》。

７．５．３．３施工必须按方案进行，不得随意更改方案，在施工中要做到文明施工。７．５．３．４施工结束后，由技防管理部门会同客户单位对工程进行验收。７．５．３．５工程验收结束后，专业技术人员应对客户进行技防设备日常维护培训和操作使用培训。

７．５．３．６专业技术人员对联网报警客户技防设备要定期进行技术巡检，内容包括设备检修、设备保养和征求客户意见。

７．５．３．７接到人网客户的报警信息，应迅速赶赴现场进行先期处置。１）制止不法侵害行为，并将不法行为人送交公安机关。２）协助救护受伤人员，同时做好现场保护工作。

３）误报时应查明误报原因，并予以排除或通知专业技术人员予以修复。

８不合格服务的纠正措施

８．１对不合格服务的识别和报告是每个保安人员的义务和责任。

８．２发现不合格服务时，要立即采取措施加以纠正，减少由此产生的不良影响。８．３发现不合格服务时，应进行记录，并报保安服务公司有关部门。该部门应对出现不合格服务的原因进行分析、评价，以强化监控力度，完善管理制度，不断提高服务水平，防止问题再度发生。

保洁工作手册



一、地下车库、天台、转换层清洁

地下车库、天台、转换层清洁要求的标准是：地下车库地面无油污、污渍，无纸屑等杂物，墙面无污渍，天台、转换层及裙楼平台无积水、杂物，管线无污渍。根据这一标准，其清洁必须做到：

1.每天早晨和下午用扫把各清扫一次，清除地面和排水沟内的垃圾，抹净指示牌、射灯、围栏等。

2.用长柄刷冲刷地面的油污、油渍。

3.每隔2小时巡回清洁一次地下车库，清除杂物。

4.每周冲刷地面一次，并打开地下车库的集水坑和排水沟盖板，彻底疏通、清理一次。5.每月用清洁液、毛巾擦拭一遍消防栓、消防指示灯、车位档、防火门等公共设施。6.每2个月用干毛巾擦拭灯具一次。

7.地下车库和转换层管线每2个月用鸡毛掸子或扫把清扫灰尘一次，天台、裙楼平台的水管线每2个月冲刷一次。

二、大厦大堂清洁

大厦大堂清洁的要求是：地面无烟头、纸屑等杂物，无污渍，大理石地面、墙面有光泽，公共设施表面用纸巾擦拭无明显灰尘，不锈钢表面光亮无污渍，玻璃门无水迹、手迹、污渍，天棚、风口目视无污渍、灰尘。根据这一要求，大堂清洁必须做到：

1.每天上午上班前及下午分两次重点清理大堂，平时每小时保洁一次，重点清理地面和电梯轿箱内的垃圾杂物。

2.用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精清除地面污渍，后用拖把拖地面一次。每天循环拖抹、推尘、吸尘。

3.清扫电梯轿箱后，用湿拖把拖两遍轿箱内地板。

4.用干毛巾和不锈钢油轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、电梯厅门、轿箱等。5.用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门窗框、防火门、消防栓柜、内墙面等设施。6.清理不锈钢垃圾筒，洗净后放回原处。

7.用湿拖把拖2～3遍台阶，出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。8.用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次，每周地面补蜡及磨光一次。9.每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。

10.每月对大理石地面打蜡一次，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗地砖地面和水磨地面一次。



三、公共卫生间清洁

公共卫生间清洁后的标准：地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮，天花、墙角、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，目视墙壁干净，便器洁净无黄渍，室内无异味、臭味。一般认为，公共卫生间的卫生水平反映一座大厦总的卫生水平。为达到上述标准，必须坚持做到以下要求： 1.每天上、下午上班前分两次重点清理，并不断巡视，保持清洁。

2.如条件许可，清洁时，关闭卫生间，暂不让公众使用，但必须放置告示牌，打开窗户通风。

3.用水冲洗大小便器，并用夹子夹出小便器内烟头等杂物。4.用厕所刷沾洁厕精洗刷大小便器，然后用清水冲净。5.用湿毛巾和洗洁精擦洗面盆、大理石台面、墙面、门窗。6.先将湿毛巾拧干擦镜面、窗玻璃，然后再用干毛巾擦净。7.清洗垃圾桶和烟灰缸，并内外擦干。8.用湿拖把拖干净地面，然后再用干拖把拖干。

9.喷适量香水或空气清新剂，小便斗内放樟脑丸，或直接用杀菌清洁剂彻底地对卫生间进行清洁，就可以不用香水或空气清新剂。

10.每2小时保洁一次，主要清理字纸篓垃圾、地面垃圾、地面积水和水迹等。11.每周抹抽气风口一次，消毒大洗一次。

12.每月用干毛巾擦灯具一次，清扫天花板一次，杀虫一次。

四、楼层通道地面清洁

楼层通道地面清洁要达到的标准是：大理石地面目视干净、无污渍、有光泽，水磨石地面和水泥地面目视干净、无杂物、无污渍。根据这个标准，其清洁必须做到： 1.每天上午对各楼层通道地面拖抹、推尘、吸尘一次。

2.每月用长柄手刷沾去污粉对污渍较重的地面彻底清刷一次。3.每月用拧干的湿毛巾抹净墙根部分踢脚线。4.大理石地面每周抛光一次，每月打蜡一次。

五、瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁

瓷砖、喷涂和大理石墙面清洁要达到的标准是：目视墙面干净无污渍，清洗后，用纸巾擦拭墙面50cm无明显污染。1.时间安排

①墙面清抹每周一次，墙面清洗每月一次。

②瓷砖外墙每4年清洗一次，马赛克墙面每6年清洗一次。③外墙面的高空清洁作业，由专业清洁公司负责。2.具体清洁操作

①用铲刀、刀片轻轻刮掉墙面的污垢、脏渍。

②把毛巾浸入放有洗洁精的水盆，拿起拧干后沿着墙壁从上往下来回擦抹。③用另一条毛巾用清水洗后拧干，彻底清抹一次墙面，直到干净。④用干拖把拖干地面。

⑤大理石墙面不能用任何酸性溶剂洗，否则将造成大理石分解；瓷砖墙面则禁止用碱类、盐酸类，因为这些除污剂会损坏瓷砖表面的光泽。

六、乳胶漆墙面清洁

乳胶漆墙面清洁要达到的标准是：目视墙面清净无污渍、无粘附物、无灰尘，因此，必须坚持以下清洁方法。

1.用鸡毛掸子或干净的拖把轻轻拂去墙面的灰尘。

2.用干毛巾清擦墙面的污渍，擦不掉的污渍用细砂纸轻轻擦掉。3.用铲刀铲掉墙面上粘附的泥沙、痰渍。4.扫净地面灰尘，再用湿拖把拖净地面。5.每月清洁一次。

七、外墙清洁

空气中的灰尘和有害物质会侵蚀大楼外墙(瓷砖、花岗石、玻璃等)，只有及时做好清洁工作，才能避免或减少外墙表面损坏。外墙清洁是高楼清洁工作的难点，危险性大，易发生人员坠落伤亡事故。1.外墙清洁的方式

目前外墙清洁主要有两种方式：吊板方式和擦窗机方式。

吊板方式是用吊绳、吊板将人吊到工作位置进行清洁，一般的大楼都可以用这种方式进行清洁。这种方式简单、成本低，只要工人素质好，绳子连接牢固就可以进行，但危险性比较大，一旦安全措施不到位就可能发生事故。近几年发生的高空清洁坠落伤亡事故几乎都是采用吊板清洁时因安全措施不到位造成的。

另一种方式是通过擦窗机进行清洁。擦窗机又称室外吊篮，一般在大楼建造时安装好。工作人员站在吊篮内，吊篮可以上下左右移动，吊篮内有电话，可以与外界随时进行联系，比较安全。擦窗机价格昂贵，不少新建大楼为了节省钱不安装擦窗机。目前我国的大楼大多数没有擦窗机，只得用吊板方式进行清洁。

安装擦窗机是高楼外墙清洁发展方向，一些先进的国家已经发展到用无人操作擦窗机进行外墙清洁工作。应大力研究发展国产的擦窗机，降低成本，使擦窗机逐渐普及。2.外墙清洁的条件

①气候条件。外墙清洁必须在良好的气候条件下进行，大风、下雨、下雪、有雾能见度差、高温(35℃以上)和低温(0℃以下)等情况都不适合进行外墙清洁。风力应小于5级，5级风以上停止工作，因此，工作前应测定风力，尤其是高空风力。

②人员条件。外墙清洁工应有良好的身体条件和心理素质，必须经过严格的身体检查和定期复查，年龄应在40岁以下，血压正常，视力良好，无恐高症，发现有不适合的疾病应立即停止工作。同时还必须经过专门的培训，取得国家劳动部门核发的高空作业证书，并在有效期内方可上岗，严格禁止无证上岗。工人上岗前不得饮酒，有感冒等身体不适症状应暂停高空作业。③设备条件。外墙清洁的设备必须处于良好的工作状态，擦窗机必须定期检查保养，每次工作前必须对钢丝绳、传动部位和保险装置进行检查，发现故障或原因不明的不正常现象应停止使用。用吊板工作的也应对吊绳、吊板等固定用具进行认真检查，凡用绳有发毛、部分丝股断裂等现象应立即更换新绳。3.擦窗机的使用操作 ①准备工作：

a.天气预报无大风、雨雪及高温、低温，现场测试风力小于6级。

ｂ.擦窗机检查状态良好，符合工作要求，现场无障碍物，工作位置地面设置好遮拦，防止行人下面穿行。

c.操作人员穿戴劳动防护衣、安全帽、工作鞋，扎好安全带，自锁器锁于安全绳上。ｄ.清洁剂、玻璃刮板、抹布、水枪等准备完好。e.安全员到位，进行不间断现场监督。

ｆ.在以上准备均到位后，操作人员进入吊篮规定站位，系好安全带。②操作：

a.启动吊篮，作上下左右移动，确认正常后，将吊篮开至工作位置，轻轻下放，当篮内人员达到工作面后停止。

ｂ.先用水枪喷射墙面，除去浮尘，然后将清洁剂涂于墙面，稍后即用刮片上下和左右刮净玻璃墙面(其他墙面用抹布擦)，边角处再用抹布擦干净。

c.一个位置结束后将吊篮放至下部同一位置进行清洁，当纵向从上到下一个位置清洁完毕后，再向左或右移动至相邻一个位置从上到下清洁。ｄ.清洁结束，将吊篮移动至规定位置平放。③注意事项：

a.操作人员应在规定站位进行操作，保持平台负重平衡，不得作妨碍负重平衡的动作。ｂ.特别注意妨碍吊篮升降的建筑物外伸部位和物体，并作出适当处理。

c.正常运行中，不应用手动制动器控制平台下降；当吊篮出现故障，自动制动装置及安全装置失效时，可使用手动制动装置。

ｄ.吊篮运行至行程一端触及限位器而停止运动时，应随即操纵作反向运动，以脱离与限位器的接触。

e.在运行中，不得随意卸开护罩、封门及其他任何装置。

ｆ.吊篮发生故障或不正常可疑迹象时，应用对讲机或内线电话与领班或安全员进行联系，并在其指挥、指导下进行处理。

ｇ.作业中遇天气突然恶化，应立即收工。

ｈ.作业中遇突然停电，应立即关闭电源开关，以防恢复供电时未及注意而发生意外。

④操作结束：

a.切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。ｂ.进行对设备的清洁，清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质。c.对因故障待修的设备，挂上标志牌，在恢复正常状态前禁止使用。4.使用吊板的操作 ①准备工作：

a.天气情况同擦窗机工作要求。

ｂ.现场勘察：建筑物顶部必须有固定吊板绳和安全绳的牢固构件，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角，如有尖锐棱角必须经过特别安全处理，在高压电源区无法隔离时不得进行工作。c.工具准备：吊板、吊板绳、安全绳、水枪、配置好的清洁剂、刮板、抹布等。对吊绳与安全绳应作详细检查，直径不得小于16mm，中间不得有断裂及结扣。将吊板绳(工作主绳)扎捆在牢固构件上，绳扣必须打死结，且有两个结点，安全绳结点不得与吊板绳结点同一。ｄ.工作人员穿戴劳动防护衣、安全帽、鞋，按规定系好安全带，将自锁器单独悬挂于安全绳上。

e.现场安全监督员到位。②操作：

a.操作人员坐于吊板规定位置，将所有用具扎连在吊板上。ｂ.缓缓将吊板下放，到达第一工作位置。

c.用水枪对准工作位置放水，初步除去尘灰，然后将清洁剂涂在墙面上，稍后用刮板或刷子擦拭，最后用抹布将墙面揩干。

ｄ.一个位置工作结束，缓缓调整至下一个位置继续清洁，直至该纵向位置工作结束，然后再横向移动位置。

e.整个工作过程中，安全监督员应自始至终作现场安全监督。

③操作结束：

a.将吊绳、安全绳收好，并检查一遍被损情况，如发现绳子被损，应作报废处理，如绳子完好，则送回仓库，放置于干燥通风的地方，并作绳子使用记录。ｂ.将其他工具擦拭干净，自锁器在弹簧处加润滑油。c.作好当班工作记录，并经安全员和领班签字。

八、地毯清洁与保养

地毯清洁要达到的标准是：无污渍、无斑点。具体清洁保养办法如下： 1.清洁保养

①地毯养护的最重要之处在于吸尘，每周用吸尘器彻底吸尘2～3次。

②发现地毯上有油污、水溶性污渍及粘有香口胶时，可分别用清洁剂清除水溶性污渍，用除油剂清除油性污渍，用刀片刮除香口胶。2.定期清洗

定期清洗应每季度一次，方法如下：

①先套好地毯刷，再将地毯水装入洗地毯机的水箱内。②拉动水箱开关，将水均匀洒在地毯上。

③控制机器的走向，由左至右10cm/s的速度为宜。④上行与下行要互叠约10cm。

⑤用毛刷擦洗干净地毯边角并抹干泡沫。

⑥用吸水机吸干地毯中的水分及污物，打开门窗、风扇。

⑦当听到不正常的声音或闻到不正常的气味时，应立即将吸尘器关上检查，看是否需要修理。



九、灯具清洁

灯具清洁的目标是：清洁后的灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁。要达到这个标准，其清洁必须做到：

1.关闭电源，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。如果是清洁高空的灯具，则架好梯子，人站在梯上作业，但要注意安全，防止摔伤。2.取下灯罩后，用湿抹布擦抹灯罩内外污渍和虫子，再用干抹布抹干水分。3.将灯罩装上，并用螺丝刀拧紧固定螺丝，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

4.清洁灯管时，应先关闭电源，打开盖板，取下灯管，用抹布分别擦抹灯管及盖板，然后重新装好。

十、玻璃门窗、幕墙清洁

玻璃门窗、幕墙清洁要达到的标准是：玻璃面上无污渍、水渍，清洁后用纸巾擦拭50cm无灰尘。要达到这个标准，必须有计划进行清洁，以防止尘埃堆积，保持清洁。1.先用刀片刮掉玻璃上的污渍。

2.把浸有玻璃清洁溶液的毛巾裹在玻璃上，然后用适当的力量按在玻璃顶端从上往下垂直洗抹，污渍较重的地方重点抹。

3.用玻璃刮刮去玻璃表面的水分，一洗一刮连续进行，当玻璃接近地面时，可以把刮作横向移动，作业时，注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃。4.用无绒毛巾抹去玻璃框上的水珠。5.最后用地拖拖干地面上的污水。

6.高空作业时，应两人作业并系好安全带，戴好安全帽。

一、清洁工作应急措施

对意外情况制定清洁工作应急处理措施，可避免其对物业环境卫生的影响，为业主和用户提供始终如一的清洁服务。清洁处理后符合《清洁工作检验标准和办法》中对应的标准。意外情况指：火灾，污雨水井、管道、化粪池严重堵塞，暴风雨，梅雨天，水管爆裂，户外施工，装修等现象。

1.火灾后的应急处理措施

①救灾结束后，用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面。②清除地面积水，用拖把拖抹。

③检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫。

2.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施 ①维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢。

②清洁员将捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，避免造成二次污染。③疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，清洗地面，直到目视无污物。3.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施

①清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联系工作。②天台、裙楼平台的明暗沟、地漏由班长派专人检查，特别在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通。

③检查雨污水井，增加清理次数，确保畅通无阻。

④各岗位清洁员配合保安员关好各楼层的门窗、防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃。

⑤仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患。

⑥暴风雨后，清洁员及时清扫各责任区内所有地面上的垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物。

⑦发生塌陷或大量泥沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫。⑧清洁员查看各责任区内污、雨排水是否畅通，如发生外溢，及时报告管理处处理。4.梅雨天气应急方案

①梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很容易出现反潮现象，造成地面积水、墙皮剥落、电器感应开关自动导通等现象。

②在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”。

③班长要加强现场检查指导，合理调配人员，加快工作速度，及时清理地面墙面水迹。④如反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的水。⑤仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌。5.楼层内发生水管爆裂事故的应急方案

①迅速关闭水管阀门，迅速通知保安和维修人员前来救助。

②迅速扫走流进电梯厅附近的水，否则可将电梯开往上一楼层，通知维修人员关掉电梯。③在电工关掉电源开关后，抢救房间、楼层内的物品如资料、电脑等。

④用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分。

⑤打开门窗，用风扇吹干地面。

6.户外施工影响环境卫生的应急处理措施

①供水、供电、煤气管道、通讯设施以及小区设施维修等项目施工中，会对环境有较大影响，清洁员需配合做好场地周围的清洁工作。②及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并清扫场地。7.新入住装修期应急处理措施

各责任区清洁员加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时清扫，必要时协助住户或管理处将装修垃圾及时上车清运。8.注意事项

①清理火灾场地时，应在消防部门调查了解情况后，经同意方可进行清理。②台风时，不要冒险作业，以防发生意外。③梅雨天气作业宜穿胶鞋，穿塑料硬底鞋易滑倒。④暴风、暴雨天气要注意高空坠物。⑤处理水管爆裂事故要注意防止触电。

二、公共场地和马路的清洁

确保小区的汽车道、人行道、消防通道、羽毛球畅门球场等公共场地和马路的清洁。其作业程序、标准和注意事项如下：

1.用长竹扫把将道路中间和公共活动场所的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆，用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内，然后倒进垃圾手推车。2.对有污渍的路面和场地用水进行清洗。

3.雨停后，用竹扫把把马路上的积水、泥沙扫干净。

4.每天打扫三次，每小时循环保洁一次，从早上6：00～18：00，保持整洁。5.公共场地、路面无泥沙，无明显垃圾，无积水、污渍。



三、绿地的清洁

保持草地和绿化带的清洁。作业程序、标准和注意事项如下： 1.用扫把仔细清扫草地上的果皮、纸屑、石块等垃圾。

2.对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内。3.在清扫草地的同时，仔细清理绿篱下面的枯枝落叶。

4.每天早晨、上午、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次、保持清洁干净。5.目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无3cm以上石块等垃圾和杂物，烟头100m2少于1个。



四、散水坡和排水沟的清洁

保持排水沟畅通、散水坡清洁。作业程序、标准和注意事项如下： 1.用扫把清扫散水坡上的泥沙、果皮、纸屑等垃圾。

2.用胶扫把清扫排水沟里的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟里生长的杂草，保证排水沟的畅通。3.用铲刀、钢丝刷清除散水坡及墙壁上空调滴水的污渍及青苔。

4.先用洗洁精清洗再用清水冲洗，检查一遍发现不干净的地方用铲刀仔细再刮。5.目视干净，无污渍，无青苔，无垃圾和沙石。

6.有空调滴水的地方每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。

五、雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁

保持雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌的清洁。作业程序、标准和注意事项如下： 1.雕塑装饰物的清洁：备长柄胶扫把、抹布、清洁剂、梯子等工具，用扫把打扫装饰物上的灰尘，人站在梯子上，用湿抹布从上往下擦抹一遍，如有污渍用清洁剂涂在污渍处，用抹布擦抹，然后用水清洗。不锈钢装饰物按不锈钢的清洁保养方法操作。

2.宣传栏的清洁：用抹布将宣传栏里外周边全面擦抹一遍，玻璃用玻璃刮清洁，按《玻璃门窗清洁》操作。

3.宣传牌、标识牌的清洁：有广告纸时，需先撕下纸，然后用湿抹布从上往下擦抹牌，最后用干抹布抹一次。

4.宣传牌每周清洁一次，室内标识牌每天清洁一次，雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污渍、积尘。

5.注意事项：梯子放平稳，人勿爬上装饰物，防止人员摔伤；清洁宣传栏玻璃时，小心划伤手；使用清洁工具时，不要损伤被清洁物。

六、喷水池的清洁

保持喷水池内外干净清洁。作业程序、标准和注意事项如下： 1.平时保养

地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞保洁。2.定期清洁

①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去1/3时，清洁工人入池清洁。②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。

③用毛巾抹洗池内的灯饰、水泵、水管、喷头及电线表层的青苔、污垢。④排尽池内污水并对池底进行拖抹。

⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地面污渍。3.标准

目视水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无污渍。4.注意事项

①清洗时应断开电源。

②擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。③清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。④注意防滑，跌倒。

七、不锈钢的清洁、保养

保持奖牌、标识牌、宣传栏、雕塑及其他不锈钢制品表面的清洁，使其不受氧化。作业程序、标准和注意事项如下：

1.先用兑有中性清洁剂的溶液抹不锈钢表面，然后用无绒毛巾抹净不锈钢表面的水珠。2.置少许不锈钢油于毛巾上，对不锈钢表面进行拭抹，或用喷头直接喷在不锈钢表面。3.然后用无绒干毛巾拭抹。

4.目视不锈钢表面无污渍，无灰尘，表面光亮，可映出人影。5.上不锈钢油不宜太多。

6.清洁高大雕塑时应做好安全保护，防止人员伤亡。



八、化粪池的清理

确保化粪池畅通。作业程序、标准和注意事项如下：

1.用铁钩打开化粪池的盖板，再用长竹杆(8m)搅散化粪池内杂物结块层。2.把吸粪车开到工作现场，套好吸粪胶管(5m长，备3条)放入化粪池内。

3.启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块物吸完为止，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。

4.盖好化粪池井盖，用清水冲洗工作现场和所有工具。

5.每年清理一次，一级池清运90％，二级池清运75％，三级池硬的表面全部清运。6.清理后，目视井内无积物浮于上面，出入口畅通，保持污水不溢出地面。

7.在化粪池井盖打开后10～15min，人不站在池边，禁止在池边点火或吸烟，以防沼气着火烧伤人。

8.人勿下池工作，防止人员中毒或陷入水中。

9.化粪池井盖打开后工作员不能离开现场，清洁完毕后，随手盖好井盖，以防行人或小孩掉入井内发生意外。

九、垃圾池(箱)的清洁

保持垃圾池、果皮箱的清洁。作业程序、标准和注意事项如下：

1.用铁铲将池内垃圾铲入手推车内，用扫把将剩余垃圾扫干净后，打开水阀用水冲洗池内外一次。

2.用去污粉或洗衣粉撒在垃圾池内外瓷砖和垃圾池门上，用胶刷擦洗污渍。3.疏通垃圾池的排水道，清洁周围水泥面。

4.打开水阀，用水全面冲洗垃圾池内外，同时用扫把或胶刷擦洗，垃圾池周围不积污水。5.关闭水阀，收回水管，锁好垃圾池铁门。

6.清理垃圾桶或果皮箱内垃圾后，将桶箱搬到有水源的地方，先用水冲洗一遍，然后对污渍处倒少许去污粉擦洗，再用水冲洗干净，搬到原处放好。

7.目视无污渍，无广告纸，每天清运、清洗两次，垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。

十、垃圾的清运和垃圾中转站的清洁

保持垃圾中转站的清洁和正常使用。作业程序、标准和注意事项如下：

1.每天早上8：00以前，将垃圾收集装车运送到垃圾中转站，两人配合，一人拉一人推将垃圾车推上作业平台，拉开手推车后门，将垃圾倒进垃圾压缩车内，操作员按下压缩车绿键压缩开关，清扫掉在地面上的垃圾，并装上压缩车。2.冲洗中转站地面，打扫墙壁。

3.用水冲洗中转站外通道及地面，油污处用去污粉或洗洁精刷洗。对排水沟，把沟内的4.用喷雾器对垃? 6.目视垃圾站内外清洁，无明显垃圾，水沟无积污水，无臭味。7.日产日清100％。

8.倾倒垃圾时，切勿用脚踩压缩车内的垃圾，防止造成意外。

保洁服务规范和流程

服务规范和流程

出发前的准备

（1）仪表: 男士--短发,不留胡须.仪表端庄,服装整洁； 女士--化淡妆,不佩带首饰,不留长指甲,涂指甲油,工装整洁；

（2）工具:把工具箱(工具齐全)、意见簿、服务价格表、宣传资料、派工单及其它必备用品提前准备好；

（3）服务路线:提前一天了解路线,确保准时到达地点；

（4）上岗前不得饮酒，不论男士、女士，一律平跟布鞋；统一穿工作服；

（5）其他:与客户进一步确定时间、地点、询问有无特殊要求、严禁精神不振、带情绪上岗。

（6）每天工作期间不得迟到早退。

服务前的准备

（1）再次整理仪容仪表，敲门进入,礼貌问答;（2）表明身份,出示工号牌,证明来意;

（3）了解客户所需服务的内容,要求正确解答服务方法,效果及注意事项,确定后组织高效的安全施工；

（4）不得迟到早退，必须做到守时守信。

服务中的工作

（1）进入客户家中，必须使用礼貌用语；

（2）由组长首先与客户进行沟通，详细了解客户的需求，然后安排每个工人的具体操作岗位；

（3）组长精心组织,有序操作,分工协作,细致认真,服务周到;

（4）该使用工具、设备的必须使用，形成规范、快速、高效施工，不得偷工减料;质量是生命，效率决定发展；

（5）如无特殊情况,严禁使用客户电话;（6）礼貌谢绝主人敬烟,工作时间严禁吸烟；

（7）工作期间如需饮水，必须自带杯具，不准使用客户的杯具；

（8）不准拿客户的一针一线，不准向客户索要物品与小费；

（9）工作过程中要做到：从上至下，从里向外，走路轻，说话轻，操作轻；

（10）工作过程中，不准与客户聊天及任何无意义的话题，如需与客户沟通，由组长出面与客户进行交流沟通；

（11）工作过程中，不准损坏客户的物品，如有损坏，照价赔偿。

服务后的工作

（1）收拾所带工具,摆设整齐;

（2）礼貌提醒客户自行检查家中贵重物品有无丢失,损坏;（3）主动展示工具箱中物品,并请客户过目;

（4）若产生服务费用应及时按标准收费，不准擅自多收或少收；因工作质量问题，客户少付或责任人少收，差额由责任人负责； （5）请客户填写意见反馈卡，不准自己填写意见；

（6）服务工作全部结束后,礼貌的起身告辞,并说:今天的家居服务工作已经结束了.很高兴为您进行服务,感谢您对方舟家政的信任与支持.下次再见!

十大承诺

（1）承诺满意后再付款

（2）承诺规范化服务，不做与工作无关的事

（3）承诺损坏物品按质赔偿

（4）承诺微笑服务，不得与客户发生争吵或不礼貌言行

（5）承诺不该看的不看,不该问的不问，不该说的不说

（6）承诺服务中不吸烟,不喝酒,不准收取礼品与小费

（7）承诺在可能的情况下提供超值服务

（8）承诺自尊自重,自珍自爱

（9）承诺文明礼貌,讲究仪容仪表

（10）承诺客户永远是上帝,方舟家政永远追求零缺陷的完善服务

十大禁令

（1）乱开玩笑,出现有伤他人自尊的言行

（2）随意打扰或无预约进行上门服务

（3）着装不整,精神疲倦,汗臭脚气

（4）讲方言,说粗话或脏话

（5）在客户家中未经允许自行其是 （6）强求客户接受意愿外的服务项目

（7）顶撞客户或作无故争辩 （8）挪移贵重物品和阅读文件信息

（9）在服务过程中接受吃请和收受礼品

（10）在服务过程中吸烟,饮酒及其他有碍观瞻的举动

上门服务须知

（1）上门服务时一般为3---4人/组,所带工具应与派工单上的服务项目有关;

（2）员工应征得客户同意后方可进门服务,进门后首先应将工具放置于客厅或过道的宽敞处,不能影响客户行走,应将垫布垫于地板上，工具要摆放整齐；

（3）服务前预先看一下房屋布局，讨论该怎样工作，一般遵循从上到下，从内到外的基本原则。工作要细致认真，每完成一项工作，应仔细复查一遍，注意有无遗漏之处，若遇客户向员工询问有关保洁方面的问题，员工应耐心向客户讲解，特别是地板和家具应提醒其进行经常性的保养，如有不明白的地方，可以向客户坦诚以告之，同时也鼓励员工自由发挥；

（4）服务结束以后，在进行检查，直到客户满意为止，同时收拾好所使用的工具，严禁将工具遗漏在客户家中，避免不必要的麻烦，让客户填写服务意见。

保洁知识培训教程

1.使用清洁剂是为了达到什么样的效果?  使用清洁剂是为了达到以下效果: (1)使清洁工作更加容易.(2)消除或减少尘污的附着力.(3)防止物件因受热、受潮、受化学污染或摩擦而遭受损坏.(4)延长物品的使用寿命.(5)美化物品的外观.

 2.饭店常用的清洁剂最基本的类型有哪几种?用什么来表示?  有三种最基本类型:即酸性清洁剂、中性清洁剂、碱性清洁剂.清洁剂的化学性质通常用PH来表示. 3.酸性清洁剂的主要用途是什么?  酸具有一定的杀菌除臭功能,且能中和尿碱等顽渍斑垢,所以酸性清洁剂主要用途是用于卫生间的清洁. 4.中性清洁剂的主要功能是什么?  中性清洁剂配方温和,不腐蚀和损伤任何物品,对被清洗物起到清洁和保护作用,其主要功能是除污保洁. 5.碱性清洁剂的主要功能是什么?  碱性清洁剂不仅含有纯碱(碳酸钠),还含有大量的其他化合物,对于清除一些油脂类脏垢和酸性污垢有较好效果. 6.饭店常用清洁剂有哪些? （1）酸性清洁剂:①柠檬酸；②醋酸；③盐酸稀释液；④硫酸钠；⑤草酸；⑥马桶清洁剂；⑦消毒剂；⑧过氧化氢漂白剂。

（2）中性清洁剂：①多功能清洁剂；②洗地毯剂。

（3）碱性清洁剂：①碳酸氢钙；②碳酸钠；③氢氧化钠；④氨水；⑤次氯化钠漂白剂；⑥过硼酸钠漂白剂；⑦玻璃清洁剂；⑧家具蜡；⑨起蜡水。（4）上光剂：①金属抛光剂；②地面抛光剂；③封蜡。（5）溶剂：①地毯除渍剂；②酒精；③牵尘剂。（6）杀虫、杀菌剂：①杀虫剂；②空气清新剂。 7.如何使用家具蜡？

先将蜡倒一些在干布或家具表面上擦拭一遍，这一遍是清洁家具。约15分钟后再用同样的方法擦拭一遍，这一遍是上光。两次擦拭后效果极佳。 8.封蜡有什么区分?  封蜡也称底蜡,有油性和水性两种,油性蜡一般用于水质地面,也可用于水泥地和石料地;水性蜡一般用于塑料地板、橡胶地砖、大理石和水泥地。 9.采购清洁剂应注意哪些问题？

在购买清洁剂以前，管理者必须先弄清以下几个方面的问题。（1）需要什么品种的清洁剂，它们分别会被用于何处。

（2）需要多少清洁剂，一次购进可用多久，是批量购进合理还是少量购买好。

（3）现有哪些厂家的产品可咨询，厂方有无售后服务。（4）可以接受的价格（报价）。（5）货比三家。

（6）选购清洁剂要看浓度。

（7）购买清洁剂时应选择液体清洁剂。

（8）购买清洁剂时不能以其泡沫的多少来确定质量，而应看其去污效果、对物体的损伤程度和安全性，应要求厂家作示范，并提供良好的售后服务。（9）要选择环保产品，尽量不购买含氟的化学剂。

在上述问题弄清后，方右向采购部提出采购计划书，标明品牌、价格、数量，以保证能买到合适的清洁课剂。



10、怎样搞好清洁剂的使用控制？

（1）散装的清洁剂经稀释后，最好安装在高气压瓶内通过挤压使用。（2）培训服务员下确使放置清洁剂，并按规定程序进行操作。（3）在通风良好的地方使用。

（4）切忌在类似明火之处使用的清洁剂，如照明灯或取暖器旁。（5）为使用完全应配备相应的防护用具，如橡皮手套等。

（6）平时应多作保养，尽量少做清洁工作。在物体不太脏时，使用适量的清洁剂，不仅省时、省节约清洁剂，而且有益于物体的保养，延长菘使用寿命。切不能到物体很“脏”时再用大量清洁剂，既花时间又费力，效果还不好，对物体损伤也很大。

11、怎样搞好清洁剂的安全管理？

（1）制定相应的规章制度，培训服务员掌握使用和放置清洁剂的正确方法，平时注意检查和提醒服务员严格按规进行操作。

（2）对强酸、强碱的清洁剂应先采取稀释处理，然后尽量装在喷壶内，再分发给服务员使用。

（3）配备权应的防护用具，如合适的清洁工具、防护手套等。（4）禁止服务员在工作区内吸烟。严查严罚以减少危害源。

12、清洁设备可以为哪几类？  清洁设备可分为两大类：

（1）一般清洁器具。包括手工操作和不需要电机驱动的清洁设备，如抹布、扫帚、拖把、房务工作车、玻璃清洁器等。

（2）机器清洁设备。一般反映要经过电机驱动的器具，如吸尘器、吸水机、洗地机、洗地毯机、打蜡机等。



13、电动机器清洁设备有什么优点？

电动机器清洁设备有三大优点，一不污染环境；二是使用灵便；三是效率甚高。

14、尘拖由哪两个部分组成？它有什么功能？ 尘拖由尘拖头和尘拖架两个部分组成。

 尘拖主要用于光滑地面的清洁保养，它可将地面上的沙砾、尘土带走，以减少摩擦。

15、怎样用好抹布？

（1）选用柔软并有一定吸水性的抹布。

（2）在使用抹布擦拭时，需根据不同情况采用不同的擦拭方法。干擦：去除细微的灰尘，干擦用力不能太重； 半干擦；当灰尘较多时使用；

水擦：去除污垢，但抹布中也不能浸水过多；应经常清洗抹布，保持抹布清洁； 利用清洁剂擦拭：在去除不溶于水，含尚未脂的污垢 时，应在用抹布,保持抹布清洁.利用清洁剂擦拭:在去除不溶于水,含油脂的污垢时,应在用抹布沾有清洁剂擦拭后,再用干净的抹布擦一遍.用抹布擦拭时,应先将抹布叠成比手掌稍大的尺寸使用,一面用脏,再换另一面,或重新折叠,全部用脏时,应洗干净再使用.16.吸尘器的主要部件有哪些?  吸尘器可分为主体和配件两部分,主体包括电机、风机、吸尘部分（由过滤器、储存箱组成）。附件包括软管、接长管、刷头、吸嘴等。17.根据结构和操作原理,吸尘器大致可分为几类? 按照操作原理和结构,吸尘器大致可分为三大类:直立式、吸力式和混合式。直立式吸尘器的作用除了利用吸力外，还靠装在吸嘴内的一具马达推动的旋转震刷辅助吸尘；在清洁效能方面，此类吸尘器利用吸尘刷的旋转震动力,可将地毯的绒毛拨开,使深藏其中的尘屑、污垢、沙砾等吸走，因此适用于大面积的地毯吸尘。使用者操作时不用弯腰，非常方便。

 吸力式吸尘器拥有一个长喉管，用来连接各种配件，以配合不同工作的需要。适用于清理不太脏的地毯，对清理地板、家具、帘帐，以及较薄的细软织物垫套效果较好，由于配有“扁身”吸管，有利于清理“矮脚”家具底下或其它狭窄的地方。

 混合式吸尘器在结构上集合了吸力式和直立式的优点，在清洁效能方面，可以同时发挥二者的长处。

18.洗地毯机的结构和工作原理是什么？

 洗地毯机的主要部件由两个吸力泵，以及污水箱、净水箱、强力喷射水泵、电机等组成，采用真空抽吸原理。

19。洗地毯机的种类有哪些？

 洗地毯机的种类有很多，但常用的有两种：一是干泡洗地毯机；二是喷汽抽吸式洗地毯机。 干泡洗地毯子机有滚刷式和转刷式两种，用该机洗地毯的方法比较简单，对不脏的地毯和纯羊毛地毯清洗效果颇佳，且对地毯损伤较些

 喷汽抽吸式洗地毯机，工作时往往是喷液、擦洗、吸水同步进行，洗涤力特别强，去污效果也好，但操作比较笨重，且对地毯的破坏性较大。20。饭店常用的机械清洁设备有哪些？

 饭店常用的机械清洁设备有：吸尘器、洗地毯机、吸水机、洗地机、高压喷水机和打蜡机等。

21。清洁设备的选购应考虑哪些因素？

清洁设备的选购应考虑五个方面的因素：

1、方便性与安全性；

2、使用寿命长，易于清洁保养；

3、噪声低及方便使用；

4、多用性；

5、价格对比与商家信誉。22。如何搞好清洁设备的日常管理？

（1）建立设备档案。不论何种清洁设备，一旦划分给客房部使用和管理，就应为其登记分类编号建立档案，为管好、用好设备提供基础数据。

（2）分级管理，制定维修保养规程。建立业务档案后，客房部应按业务单元分级，划片包干；按种类归口，根据谁使用谁保管的原则将清洁设备的管理和使用层层落实，并采取必要的措施。

23。什么是“PA”？

 “PA”是英文“public area“的缩写，其中文是公共区域的意思。24。公共区域清洁卫生的业务范围有哪些？ 公共区域清洁卫生的业务范围包括：

（1）负责饭店室内和室外的卫生（厨房除外）；

（2）负责饭店所有下水道，以及排水、排污等管道系统、沟渠、河井、化粪池的清疏工作。（3）负责饭店卫生防疫、喷杀“六害”工作。25。公共区域清洁卫生的哪些特点？ （1）管辖范围广，对饭店声誉影响大。（2）工作繁杂锁琐碎，不易控制。（3）劳动条件艰苦，人员变动大。种保洁蜡的使用方法与性能 全能免抛面蜡 产品性能：

全能型高分子聚合物，特殊配方，附着力强，坚固光亮，无需抛光，使用方便，高强的坚韧性令蜡面不易磨损。用后抗一般性清洁剂、防滑、防尘、防鞋印等。适用范围：

大理石，花岗岩，胶地板，木地板，环氧聚氨脂，水磨石等使用方法：

无需稀释。物体表面必须清洗干净，先上底蜡1-2层，待干透后，用干净蜡拖，将免抛蜡均匀涂于物表

面2-3层，每涂一层必须干透（24小时不可多于4层），使用温度10度以上为佳，无需抛光。PH：8-9 高速面蜡 产品性能：

高分子聚合物，特殊配方，附着力强，坚固快干，流动性强，不变黄，不粉化、配用1000转以上的抛光机抛光效果更佳，蜡质持久光亮。抗一般性清洁剂、防滑、防尘、防鞋印等。适用范围：

大理石，花岗岩，胶地板，木地板，环氧聚氨脂，水磨石等。使用方法：

无需稀释。物体表面必须清洗干净，底蜡层干透后，用干净蜡拖，将高速蜡均匀涂于物表面2-3层（24小时不可多于4层），必须完全干透后，用抛光机进行抛光，使用温度10度以上为佳。PH：8-9

喷磨保养蜡 产品性能：

具有清洁、填充、修补、增光的性能，对蜡面的划痕、鞋印有良好的修补和清除作用，配合抛光机使用，能清洁蜡面，同时令旧蜡恢复光泽，并形成一层高亮的保护层，延长蜡面寿命。适用范围：

适用于一般硬性蜡面的保养、修补用途。使用方法：

先清洗蜡面，将本品装于喷壶内，均匀喷洒物表面上，待必须完全干透后，再用抛光机进行抛光即可。PH：7-8 底 蜡 产品性能：

高分子聚合物，特殊配方，能渗透地表面，发挥其特有的吸附能力，形成一层高强度的保护膜，防止石材粉化，并有填充、修补、流平、粘合的性能，起到保护地面的作用。与面蜡一起使用，效果更佳。适用范围：

大理石，花岗岩，胶地板，木地板，环氧聚氨脂，水磨石等使用方法： 无需稀释。上底蜡前用清水或中性清洁剂把物体表面清洗干净，干透后，用干净蜡拖，将底蜡均匀涂于物表面1-2层，每涂一层必须干透，抛光一次再上面蜡，使用温度10度以上为佳。用量每加仑约120-180平方米。PH：8-9 家私蜡 产品性能：

本品是浓缩清洁上光乳剂，含特殊去污抗尘因子，去污，除尘、上光保护一次完成，能令表面常保润泽，保护物体表面免受空气、污渍侵蚀，防止腐化。适用范围：

木制家具、漆面、皮革、石材、金属、陶瓷、仪表、家电、硬塑PVC、ABS材质的表面。使用方法：

将本品喷洒在干净的软布上，均匀擦在物体表面即可除污，再用干布擦亮。PH：7-8

起蜡水（碱性）产品性能：

具有高强度的渗透力和溶解能力，能快速有效地溶解各种蜡质及其他油状物质，稀释后可清洗任何硬质地板表面油性和水性污垢。是物体重新打蜡上光之前的必需品。适用范围： 适用于各种蜡面。使用方法：

将本品均匀喷洒物表面湿润状态10-15分钟，然后用起蜡机或地拖清洗蜡层，再用吸水机将污水和蜡质清除即可。

起蜡水浓度视起蜡面状态而定：一般蜡质1：8，顽固蜡质1：2。注 意：

避免触及肌肤与眼睛，若接触，立即用大量清水冲洗，切勿入口。使用时最好戴上手套。PH：13-14 木地板蜡 产品性能：

本品采用高分子聚合物配方，亮度高、流平性好、不发黄、吸附力强，使用方便，无需抛光，高强的韧性使蜡面不易磨损。适用范围：

木制家具、漆面、皮革、硬塑PVC、ABS材质的表面。使用方法：

无需稀释。上蜡前把地板表面清洗干净，干透后，用干净蜡拖或软布，将木地板蜡均匀涂于表面1-2层即可，再用干布擦亮。每涂一层必须干透，使用温度10度以上为佳。无需起蜡。PH：8-9 清洁剂、保养蜡 高泡地毯水 产品性能：

本品配有污渍悬浮剂及催干剂，含特效纤维护理成分，泡沫丰富、稳定、去污力强、不伤地毯和编织物。使用方便，气味芬芳，艳丽如新。适用范围：

适用于地毯、沙发、布艺、墙饰等编织物的表面去污。使用方法：

将本品按比例配好地毯水（最好用温水），均匀喷洒地毯，不宜太湿，再配合多功能刷地机或手工刷洗，洗后用吸水机将泡沫同污垢一起吸干，同时不要忘记在吸水机的污水内加入化泡剂，以保护吸水机。请不要踩踏未干透的地毯。

建议比例：轻微污垢1：40，一般污垢：1：20，严重污垢：1：10。PH：6-7.5 低泡地毯水 产品性能：

本品是独特的高效低泡配方，去污力强，迅速渗透到地毯的纤维间隙，将隐藏在地毯深层的污渍彻底清除，特别适用于清洗地毯油污和日常保洁时残留在地毯的高泡地毯水余渍，兼有杀菌、防霉、除味功能。适用范围：

适用于地毯、沙发、布艺、墙饰等编织物的表面去污。使用方法：

将本品按比例配好地毯水（最好用温水），均匀喷洒地毯，配合多功能刷地机刷洗，洗后用吸水机将泡沫同污垢一起吸干，同时不要忘记在吸水机的污水内加入化泡剂，以保护吸水机。请不要踩踏未干透的地毯。

建议比例：一般污垢：1：10，严重污垢：1：5。PH：8-9

地毯除渍剂 产品性能：

本品配有污渍悬浮剂，能有效地溶解和分离茶渍、咖啡渍、饮料渍、油渍、唇膏、血渍、墨水渍等，并对地毯无损伤。适用范围：

适用于地毯、沙发、布艺、墙饰等编织物的表面污渍。使用方法：

将本品用喷壶均匀喷洒地毯污渍处，再配合多功能刷地机或手工刷洗，洗后用吸水机将污垢吸干，用水过净。PH：3-4 地毯防霉剂 产品性能：

本品含有高效防霉杀菌成分，不仅可杀死地毯滋生的螨虫，还可抑制霉菌的生长，除去霉味，使用方便，保护地毯。适用范围：

适用于地毯、沙发、布艺、墙饰等编织物。使用方法：

将本品按比例配好直接加入到低泡地毯水中使用。

建议比例：防霉剂：地毯水，1：5；防霉剂：清水，1：5。PH：6-7 化泡剂 产品性能：

本品由浓缩矽化物乳化而成，可消除各种水质泡沫，特别适用于硷化物形成的泡沫。将少量化泡剂加入有泡沫的液体中，泡沫变会逐渐消失，在清水或污水中同样发挥化泡能力，保护设备，减少工作强度。适用范围：

适用于各种水质泡沫，特别适用于硷化物形成的泡沫，地毯清洗机、吸水机消泡。使用方法：

将本品加入地毯清洗机清洗桶内，或加入吸水机污水桶内，PH：6-7

静电吸尘剂 产品性能：

本品是含油基洗洁剂，利用静电原理，对灰尘、细小颗粒，有较强的吸附和牵引作用。适用范围：

适用于各种地面的除尘、保洁。

使用方法：

将本品用喷壶均匀喷洒在尘推底部，稍干后，直接使用，用后只需轻轻拍打或摇动尘推，即可除尘，无需过水。PH：6-7

消毒清洁剂 产品性能：

为多用途漂白消毒液，具有杀菌能力，可有效抑制细菌、酵母菌和霉菌的滋生，高氯低碱无泡，过洗容易，不留残迹。是日常保洁中用途广泛的消毒剂。适用范围：

用于卫生间、浴室、商畅机场候车、候机大厅、公共场所的地面和设备清洗、消毒。使用方法：

将本品按比例配好，均匀喷洒油表面上，用软布、地拖清洗即可。建议比例：1：5。PH：6-7 空气清新剂 产品性能：

本品是由鲜花和水果及其他植物油中提炼的香精复配液，清除室内外空气异味，保持空气清新，是日常保洁中用途广泛的空气清新剂。适用范围：

用于卫生间、会议厅、商畅候车大厅、包厢客房、公共场所的空气清新、爽洁、消毒。使用方法：

将本品用喷壶喷洒在场地和空气中。PH：6-7 1.使用清洁剂是为了达到什么样的效果? 使用清洁剂是为了达到以下效果:(1)使清洁工作更加容易.(2)消除或减少尘污的附着力.(3)防止物件因受热、受潮、受化学污染或摩擦而遭受损坏.(4)延长物品的使用寿命.(5)美化物品的外观.2.饭店常用的清洁剂最基本的类型有哪几种?用什么来表示? 有三种最基本类型:即酸性清洁剂、中性清洁剂、碱性清洁剂.清洁剂的化学性质通常用PH来表示.3.酸性清洁剂的主要用途是什么? 酸具有一定的杀菌除臭功能,且能中和尿碱等顽渍斑垢,所以酸性清洁剂主要用途是用于卫生间的清洁.4.中性清洁剂的主要功能是什么? 中性清洁剂配方温和,不腐蚀和损伤任何物品,对被清洗物起到清洁和保护作用,其主要功能是除污保洁.5.碱性清洁剂的主要功能是什么? 碱性清洁剂不仅含有纯碱(碳酸钠),还含有大量的其他化合物,对于清除一些油脂类脏垢和酸性污垢有较好效果.6.饭店常用清洁剂有哪些?(1)酸性清洁剂:①柠檬酸；②醋酸；③盐酸稀释液；④硫酸钠；⑤草酸；⑥马桶清洁剂；⑦消毒剂；⑧过氧化氢漂白剂。

（2）中性清洁剂：①多功能清洁剂；②洗地毯剂。

（3）碱性清洁剂：①碳酸氢钙；②碳酸钠；③氢氧化钠；④氨水；⑤次氯化钠漂白剂；⑥过硼酸钠漂白剂；⑦玻璃清洁剂；⑧家具蜡；⑨起蜡水。（4）上光剂：①金属抛光剂；②地面抛光剂；③封蜡。（5）溶剂：①地毯除渍剂；②酒精；③牵尘剂。（6）杀虫、杀菌剂：①杀虫剂；②空气清新剂。7.如何使用家具蜡？

先将蜡倒一些在干布或家具表面上擦拭一遍，这一遍是清洁家具。约15分钟后再用同样的方法擦拭一遍，这一遍是上光。两次擦拭后效果极佳。8.封蜡有什么区分? 封蜡也称底蜡,有油性和水性两种,油性蜡一般用于水质地面,也可用于水泥地和石料地;水性蜡一般用于塑料地板、橡胶地砖、大理石和水泥地。9采购清洁剂应注意哪些问题？

在购买清洁剂以前，管理者必须先弄清以下几个方面的问题。（1）需要什么品种的清洁剂，它们分别会被用于何处。

（2）需要多少清洁剂，一次购进可用多久，是批量购进合理还是少量购买好。（3）现有哪些厂家的产品可咨询，厂方有无售后服务。（4）可以接受的价格（报价）。（5）货比三家。

（6）选购清洁剂要看浓度。

（7）购买清洁剂时应选择液体清洁剂。

（8）购买清洁剂时不能以其泡沫的多少来确定质量，而应看其去污效果、对物体的损伤程度和安全性，应要求厂家作示范，并提供良好的售后服务。（9）要选择环保产品，尽量不购买含氟的化学剂。

在上述问题弄清后，方右向采购部提出采购计划书，标明品牌、价格、数量，以保证能买到合适的清洁课剂。

10、怎样搞好清洁剂的使用控制？

（1）散装的清洁剂经稀释后，最好安装在高气压瓶内通过挤压使用。（2）培训服务员下确使放置清洁剂，并按规定程序进行操作。（3）在通风良好的地方使用。

（4）切忌在类似明火之处使用的清洁剂，如照明灯或取暖器旁。（5）为使用完全应配备相应的防护用具，如橡皮手套等。

（6）平时应多作保养，尽量少做清洁工作。在物体不太脏时，使用适量的清洁剂，不仅省时、省节约清洁剂，而且有益于物体的保养，延长菘使用寿命。切不能到物体很“脏”时再用大量清洁剂，既花时间又费力，效果还不好，对物体损伤也很大。

11、怎样搞好清洁剂的安全管理？

（1）制定相应的规章制度，培训服务员掌握使用和放置清洁剂的正确方法，平时注意检查和提醒服务员严格按规进行操作。

（2）对强酸、强碱的清洁剂应先采取稀释处理，然后尽量装在喷壶内，再分发给服务员使用。（3）配备权应的防护用具，如合适的清洁工具、防护手套等。（4）禁止服务员在工作区内吸烟。严查严罚以减少危害源。

12、清洁设备可以为哪几类？ 清洁设备可分为两大类：

（1）一般清洁器具。包括手工操作和不需要电机驱动的清洁设备，如抹布、扫帚、拖把、房务工作车、玻璃清洁器等。

（2）机器清洁设备。一般反映要经过电机驱动的器具，如吸尘器、吸水机、洗地机、洗地毯机、打蜡机等。

13、电动机器清洁设备有什么优点？

电动机器清洁设备有三大优点，一不污染环境；二是使用灵便；三是效率甚高。

14、尘拖由哪两个部分组成？它有什么功能？ 尘拖由尘拖头和尘拖架两个部分组成。

尘拖主要用于光滑地面的清洁保养，它可将地面上的沙砾、尘土带走，以减少摩擦。

15、怎样用好抹布？

（1）选用柔软并有一定吸水性的抹布。

（2）在使用抹布擦拭时，需根据不同情况采用不同的擦拭方法。干擦：去除细微的灰尘，干擦用力不能太重； 半干擦；当灰尘较多时使用；

水擦：去除污垢，但抹布中也不能浸水过多；应经常清洗抹布，保持抹布清洁； 利用清洁剂擦拭：在去除不溶于水，含尚未脂的污垢 时，应在用抹布,保持抹布清洁.利用清洁剂擦拭:在去除不溶于水,含油脂的污垢时,应在用抹布沾有清洁剂擦拭后,再用干净的抹布擦一遍.用抹布擦拭时,应先将抹布叠成比手掌稍大的尺寸使用,一面用脏,再换另一面,或重新折叠,全部用脏时,应洗干净再使用.16.吸尘器的主要部件有哪些? 吸尘器可分为主体和配件两部分,主体包括电机、风机、吸尘部分（由过滤器、储存箱组成）。附件包括软管、接长管、刷头、吸嘴等。17.根据结构和操作原理,吸尘器大致可分为几类? 按照操作原理和结构,吸尘器大致可分为三大类:直立式、吸力式和混合式。

直立式吸尘器的作用除了利用吸力外，还靠装在吸嘴内的一具马达推动的旋转震刷辅助吸尘；在清洁效能方面，此类吸尘器利用吸尘刷的旋转震动力,可将地毯的绒毛拨开,使深藏其中的尘屑、污垢、沙砾等吸走，因此适用于大面积的地毯吸尘。使用者操作时不用弯腰，非常方便。吸力式吸尘器拥有一个长喉管，用来连接各种配件，以配合不同工作的需要。适用于清理不太脏的地毯，对清理地板、家具、帘帐，以及较薄的细软织物垫套效果较好，由于配有“扁身”吸管，有利于清理“矮脚”家具底下或其它狭窄的地方。

混合式吸尘器在结构上集合了吸力式和直立式的优点，在清洁效能方面，可以同时发挥二者的长处。

18.洗地毯机的结构和工作原理是什么？

洗地毯机的主要部件由两个吸力泵，以及污水箱、净水箱、强力喷射水泵、电机等组成，采用真空抽吸原理。19。洗地毯机的种类有哪些？

洗地毯机的种类有很多，但常用的有两种：一是干泡洗地毯机；二是喷汽抽吸式洗地毯机。干泡洗地毯子机有滚刷式和转刷式两种，用该机洗地毯的方法比较简单，对不脏的地毯和纯羊毛地毯清洗效果颇佳，且对地毯损伤较些

喷汽抽吸式洗地毯机，工作时往往是喷液、擦洗、吸水同步进行，洗涤力特别强，去污效果也好，但操作比较笨重，且对地毯的破坏性较大。20。饭店常用的机械清洁设备有哪些？ 饭店常用的机械清洁设备有：吸尘器、洗地毯机、吸水机、洗地机、高压喷水机和打蜡机等。21。清洁设备的选购应考虑哪些因素？

清洁设备的选购应考虑五个方面的因素：

1、方便性与安全性；

2、使用寿命长，易于清洁保养；

3、噪声低及方便使用；

4、多用性；

5、价格对比与商家信誉。

石材清洗与保养

石材清洗与保养

抛光砖、瓷砖如何清洗、保养？

瓷砖大部分是用碱性水泥铺贴，应用碱性的清洗剂清洗。如用酸性的清洗剂会使瓷砖的粘结剂--水泥，尤其对瓷砖面积很小（如条形砖、广场砖）砖距大的水泥缝损害更大，破坏了瓷砖与水泥的连接力及附着力，会导致瓷砖剥离脱落，造成伤亡事故。方舟公司针对上述问题，特制瓷砖清洗剂，以供客户选择使用。

J型瓷砖去污除垢剂：本品属碱性，能清洗瓷砖油渍、茶渍、酱油、果汁及日常顽渍污垢。

S型去污除垢剂：本品属酸性产品，不含氟化物，对清洗带水泥渍及年久顽垢有特殊的清洗效果。

Ns浓缩型去污除垢剂：对被氟化物侵蚀发黑的瓷砖污垢，能够瞬间去除还原。

瓷砖如何防滑？

（1）用清洁剂将瓷砖上的污垢或油渍等洗净；

（2）待地板完全干燥后，将瓷砖止滑剂喷涂在瓷砖表面；

（3）静置20分钟后，用清水及刷子将地板刷洗2遍，即可马上感觉到神奇的止滑效果。

大理石(云石)、花岗岩(麻石)、水磨石最佳的清洗方法？

一般的清洗用中性或碱性的清洗剂，洗完以后用清水过洗。如果需要做护理保养，根据要求再具体操作。

大理石、花岗岩、抛光砖为什么要打蜡、如何打蜡、周期多长最佳？

（1）用起蜡水将石材表面清洗干净，再用清水洗净；

（2）待表面干透后，用蜡拖依次把封地蜡、面蜡按照要求操作；

（3）最后用快亮地坪保养蜡抛光。

地毯保洁

地毯

地毯上的污渍去除的最佳选择产品是什么？

地毯上经常会有咖啡渍、茶渍、饮料渍、油渍等污渍，令人十分头痛。备上一瓶庄臣的”全能去渍剂“或”咖啡渍、茶渍去渍剂“，随时随地，轻轻松松解决问题。

地毯上的异味消除的最佳产品是什么？

地毯上的各种异味是由各种原因造成的，需要区别对待，庄臣有几款清洁剂可供选择。（1）地毯除臭粉：专利技术，有效去除异味，减少静电，清新香味。

（2）强力异味中和剂：可以中和地毯上的酸味、潮味和霉味，清新苹果香味，适用于羊毛和人造纤维地毯。

（3）恶臭污渍降解剂：有效消除由于尿、粪及呕吐引起的地毯异味。适用于各种地毯包括羊毛和人造纤维地毯，也可作为下水道疏通剂和卫生间异味消除剂。

（4）对于一些可以水洗的地毯，不妨用水彻底清洗一下。

地毯清洗的步骤是什么？

（1）吸尘

（2）局部处理即是用专用的清洁剂在地毯上边油渍、果渍、咖啡渍单独进行处理。

（3）全面清洗，专业人员操作地毯清洗机，利用清洗液对地毯进行细心的刷洗，然后吸净清洗液及污物，一般视地毯的脏污程度可反复几次；

（4）漂洗用添加有清毒剂的清水和清洁机清洗地毯；

（5）烘干地毯，这实际上也是一个地毯再次消毒的过程，但必须有时间上的条件。

（6）家庭的地毯最好每年彻底清洗一次。

地毯日常如何进行保养？

（1）勤吸尘，尽量避免各种污渍落在地毯上；

（2）备上一瓶“全能去渍剂”，可以轻松解决污渍污染问题；

（3）有条件的话，在地毯上喷上一层深层防护剂，防止地毯被污染。

什么样的办公环境才算清洁？

什么样的办公环境才是清洁的？ 

可参照如下标准： 

地面：地面干净明亮、无浮尘； 石材墙面：墙面干净无浮尘、无污渍； 装饰物：表面干净无浮尘；

灯具：目视灯罩内外表面干净无浮尘；

电梯及轿厢：门、厢壁、按钮板干净明亮、无浮尘；

玻璃、门、窗：玻璃干净明亮、无污迹；门、窗框表面干净无浮尘、无污迹； 安全梯；地面干净、无废弃物；扶手表面干净、光滑、无浮尘；

卫生间：地面干净、无积水；玻璃干净明亮；洁具干净、无污渍；整个卫生间无异味。开水间：地面干净无积水；电开水器表面无浮尘；

地毯清洗：地毯干净无浮尘、无污渍；

地面打蜡：蜡面干净、明亮、无污渍、无划痕； 沙发、椅子清洗：表面干净、无污渍； 

另外，要想整个办公室拥有清洁高雅舒适的办公环境，还需要定时定期的对办公设备、办公环境进行有效的清洁和保护，并需要根据不同的工作内容进行适当的装饰，体现不同的工作气氛，为办公室工作人员提供一个整洁舒适的工作环境。

擦玻璃 “新”六招

1、沾染尘垢后的玻璃，可用旧布蘸些温热的醋擦抹，容易擦干净使其发亮。



2、玻璃上有了污渍油垢，可用醋少许和盐混合成液洗刷。



3、用洋葱片擦拭玻璃，能令其明亮耀眼。



4、玻璃制品 用久后会产生污渍，可用适量小苏打放一点水用布洗擦干净。



5、往玻璃上滴几滴煤油，然后用布或棉花擦，不但玻璃光亮无比，而且能防止雨天水渍。



6、用废报纸蘸水擦玻璃，然后再用干报纸擦，可使玻璃洁净。將石膏水蘸水涂在玻璃上，干后用软干布擦，玻璃就能十分明亮。玻璃上的胶纸渍，可先用小刀刮下胶带，再用松节油擦。

大理石地面清洁保养的诀窍

大理石是办公室装修地面、墙面常用材料，其色泽亮丽，谊华气派。但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。

A．打蜡保养： 

目的：在其表面有许多肉眼看不见的孔洞、缝隙驼些细小的孔洞很容易受到灰尘的污染和污渍的渗透。对大理石地面实施打蜡作业已成为大厦清扫保洁

的基本作业方法之一。

打蜡作业： 

1．目的：就是要密封这些孔洞，保护地面不受污染，并增强其耐磨性、光亮度，以便延长其使用寿命。

2．方法：用专业机器和工具配合硬质地面清洁剂清洗地面，在彻底清洗地面之后实行两次以上的墩擦干作业，使地面完全干燥后，再在干净的地面上涂3-5遍”帝臣"免抛光专业面蜡剂。

3．周期：建议每季进行一次打蜡作业。

B．晶化保养： 

1．目的：大理石在使用若干年之后，尽管日常实施打蜡作业，但还会出现划痕和凹凸不平等现象，严重影响材质的美观。因此要对上述情况采用结晶化处理作业进行修复。

2．方法：晶化处理作业的原理就是经过粉磨剂研磨，使化学剂与大理石中的钙成份发生化学反应，在大理石表面形成一层新的晶化物质，折射出天然光泽，达到消除划痕，提高硬度和亮度的目的。

C如有特殊要求，我公司技术部可与贵方协商另外制定作业方案。

