第一篇：汉海招融网谈土地流转四大难题
汉海招融网谈土地流转四大难题
这几年，土地流转在农村呈“星火燎原”之势，不少人将其称为第二次“土地革命”。土地流转顺应了农业生产形势，带来了较为可观的经济、生态、社会效益，但同时也出现了作物非粮化、风险扩大化等“多云转阴”苗头。山东省高青县是较早开展土地流转的县，在土地流转方面具有一定的代表性，土地流转取得了怎样的成效，土地流转该如何转，向哪转？日前，记者来到高青进行了采访。
土地流转好处多
汉海招融网报道：高青从2007年开始尝试进行土地流转，目前参与流转的村有500多个，占到全县村庄总数的65%。常家镇蓑衣樊村是开展土地流转最早，效益最好的村子之一。
蓑衣樊村瑞祥农业合作社由村集体领办，推动了本村的土地流转，流转后的土地主要用于种植水稻。村民张立强把地流转给合作社后进城务工。他向记者提供了这样一份投入产出账单：流转前，亩产稻谷900斤，投入成本800元，按稻谷出米率0.7、大米市场价2.5元计算，刨去成本，亩获纯利775元。流转后，他与合作社签的协议是每年每亩1200元。也就是说，张立强不用出工出力就可获得比自己种地高的收入。
稻农有利可图，合作社是否有账可算？合作社理事长刘树海说，土地流转让合作社添了地、降了本、增了利。“添地”是说他们将地流转过来之后，进行整理，一些沟渠、道路平整之后变成了耕地，户与户间的宽地垄得以移除，这无形之中就多增了地。他们签到协议上的土地亩数是1500亩，实际耕种了1608亩。“降本”，是说生产投入成本相对降低了，他们购买农资享受最低批发价，机械化作业减少了人工投入；精准施肥，根据土地状况施肥喷药，减少了浪费；良种良法，提高了稻米品质，精细加工，让大米实现优质优价，普通型袋装米4.0元/斤，精品米9.0元/斤。去年，瑞祥合作社亩获利3500元/亩，扣除流转费、投入成本，亩获纯利1600元，比一般农户收入高。
认识到土地流转带来的好处，2011年，蓑衣樊村167户村民一致同意将土地流转给合作社，蓑衣樊在全县第一个实现了农村土地“全流转”。村内不能外出务工的35名村民，到合作社从事农业生产，领取报酬。村里对土地进行统一规划平整，因地制宜划分出大米、果蔬、大棚三大种植区。“全流转还有一个好处，就是将困扰村内多年的土地纠纷、树木遮荫等矛盾纠纷等全部„清零‟。”刘树海说。
四大难题须重视
然而，并不是所有的土地流转都是一帆风顺。
一个客观事实是，土地离镇城越近，流转率越高，流转费用也越高。在高青，距离县城较近的蓑衣樊及其周边村土地流转率达73%，流转费普遍涨到1200元/亩，而在地理位置较偏远的乡镇，土地流转费用多为500~1000元/亩，且多是口头协议，承包期限也不固定。其中，合作社（企业）参与的土地流转，大都比较规范，流转期一般为15年。“流转时间长，合作社可以在基础设施建设等方面做长远打算，追求长期收益。而农户之间的流转由于期限较短，承包经营户往往只顾眼前利益，讲求少投入多产出，也影响到地力恢复。
土地碎片化阻碍流转。“个别农户就是愿意自己种地，不愿参与流转，收入再可观，人家不配合，咱也没办法。”五谷丰粮食合作社理事长郑兴春无奈地说，“只要有一户不同意流转或调地，就难以做到连片流转。”再就是土地流转后，合作社会在农田设施建设等方面进行投入，不可避免地出现农户与合作社争用农田设施的情况。在采访中记者还发现，村委会出面，土地流转相对容易。有人担心，村委换届选举，村干部一旦落选，土地流转容易成为“半拉子工程”。
作物非粮化。高青参与土地流转的120多个合作社中纯粹的种粮合作社占比不足20%，蔬菜、瓜果、苗木合作社才是主角。县农业局副局长杜作忠说，这是合作社追求高收益高附加值造成的，其中起作用的是市场因素。“但是，近年来一些地方出现蔬菜过剩、菜贱伤农问题，这也与土地流转有一定关系，应引起重视。”杜作忠说。
风险系数加大。刘树海说，农业属高风险行业，受气候因素影响较大。这些年，灾害天气频发，一旦遇到天灾，有“合同在身”的合作社就可能无法履行协议，进而引发新的社会矛盾。再是这两年土地流转费逐年提高，合作社承受的压力更大。
四大问题待解决
眼下正在开展的土地经营权确权进一步明确了土地的权属，切实保护了耕地，为下一步规范的土地流转创造了条件。那么，土地要实现更好流转，需要解决哪些问题？
首先是法律问题。这些年，土地纠纷已上升为农村社会的重要矛盾，农民经常为添人增地及地界划分、树木遮荫等发生纠纷。蓑衣樊村的土地全流转让这些问题迎刃而解。但土地全流转，农民再吃大锅饭的做法也让他们惴惴不安。像该村一样，村社一体推动土地全流转的做法是否符合国家法律？
再是资金问题。农业项目是投资大、周期长、效益不确定的项目。农民将土地流转出去，实际是将风险转嫁给企业或合作社。规模化流转后前期投入大，占用资金多是不争事实，而农民本身投入能力有限，办贷款又有多种困难。
三是人才问题。当前农村青壮年劳力基本外出务工，真正懂经营会管理的年轻职业农民少之又少。很多合作社急需科班出身的会计、金融专业毕业生，但这样的人才又有几个愿意到农村来？再是现代农民需要从事精量化作业，要熟练地使用电脑、驾驶农机等，这样的农民又有多少？
四是领办人的身份转换问题。不少人以村负责人身份担任合作社理事长，换届之后，他们的身份问题就显得尴尬。杜作忠说，解决这一问题的办法是摒弃“官化”思维而用市场化思维，村委会换届，合作社理事会也要按章程换届，合作社不能搞成家族式合作社。
第二篇：当前农村土地流转存在四大难题（模版）
当前农村土地流转存在四大难题
在实行土地家庭承包经营的基础上，如何发展适度规模经营、加快现代农业建设，一个重要的途径就是推进土地承包经营权流转。随着沙县小吃产业的发展壮大，目前沙县越来越多的农村劳动力外出经营小吃业，土地抛荒闲置现象日益突出，民间自发的土地流转悄然兴起。但随着实践的不断推进，一些难点问题也逐步突显，主要表现为：
（一）抛荒耕地流转难。由于劳动力大量向非农领域转移，沙县的耕地抛荒问题一直比较突出。尽管有针对性地采取了一些鼓励措施，抛荒耕地流转的难度还是很大。究其原因，主要受基本农田用途管制、连片抛荒地‚插花‛多和基础设施配套难等因素制约。按照基本农田面积‚替补‛政策，现有耕地大多属基本农田，抛荒耕地复耕后只能用于种植粮食作物和大田类经济作物，而不能用于种植经济林、开挖鱼塘等改变用途的项目，可开发利用范围窄、效益低，需求主体的积极性不高。加上土地二轮承包时，一般采取不同地类在农户间平均分割的方式，使得每一片抛荒地都涉及多个农户，意见难以统一，给土地连片转流带来困难。此外，抛荒地多是地处偏远的山垅田，耕作条件差，路沟渠等基础设施投入大，对需求主体缺乏吸引力。
（二）农业项目落地难。土地能否顺利实现流转，项目是关键。如夏茂镇天成福地农牧、珍贵药材生产基地，土地流转规模都在500亩以上。但总得看，近年来通过农业专场招商会签订的农业项目，落地率仅有50%左右。其中一个重要原因，就是存在 着业主规模需求和农民恋土情结的矛盾，集中连片供地困难。从业主看，随着农田基础设施的逐步完善，农业‚五新‛应用的逐步普及，农业生产的劳动强度大幅降低，土地产出率和劳动生产率明显提高，追求规模效益的愿望越来越强烈。而从农户看，农村税费改革后，取消了所有基于土地的负担，一些原来在二轮承包时主动不要土地的农户，也纷纷向村集体要求承包地。有的农民认为‚土地荒了总比没了好‛、‚土地荒了也比转了好‛。此外，在与项目业主协商时，少数农户要价过高，使业主的投资意愿动摇，项目落空。
（三）稳定预期实现难。一方面，土地流转期限短，业主的投入意愿下降。当前，土地流转期限偏短，2年以内的占83.5%。农民担心土地流转后‚种树的带走肥土，种草的铲走土皮，种烟的‘打一枪放一炮’，使土壤的有机质下降‛，往往走一步看一步，不愿做长远打算。而规模经营业主以经营资本、技术密集的高优农业为主，农田水利、大棚和加工储运等基础设施投入大，只有长期稳定经营才能获取回报。另一方面，流转程序不规范，农户的收益预期下降。全县有89%的土地是以农户自发形式流转的。由于这种流转规模小、期限短、经营项目优势特色不明显，流转价格一般在50—300斤干谷/亩〃年，比规模流转低一半左右。此外，除少数规模流转有签订书面合同外，采取口头协商形式的流转占70.9%，一旦出现纠纷，农户的权益缺乏保障。
（四）新型农民发展难。近几年，沙县一些种养专业大户从小规模经营逐渐发展壮大起来，如夏茂玉兔林山庄业主、天成福地农牧业主等专业合作社的发起人等。在这些新型农民的成长过 程中，离不开政府部门和金融机构在政策、技术、信息、资金等方面的扶持。从目前看，这方面力度还不够，新型农民的数量、能力和产业规模与其在现代农业建设中的主体地位不相称。因此，他们希望：农业机械要再优惠些、农业技术培训要经常些、市场信息服务要有效些、农业贷款和保险支持更有力些。
针对新情况、新问题，应该着重抓好四个方面工作：
（一）着重解决土地流转周期短问题。为便于农村土地长期流转，在不跨越第二轮土地承包期的前提下，引导土地流转双方合理确定土地流转期限。对于小规模种养业的土地流转期限一般不少于3年；对于有一定规模的土地流转期限一般不少于5年；对于投资额在100万元以上较大农业项目的，土地流转期限一般在10年以上；对于承包山地、林地的流转期限允许更长些。
（二）着重解决集中连片供地难问题。一是推行土地分级制。各乡（镇、街道）因地制宜地按照土地级差标准对土地进行分类，对一、二、三、四类土地的租金确定指导价。二是推行土地互换制。对个别农户不愿流转其承包地的，通过乡村两级做协调工作，采取调换等质等量的土地办法，达到集中连片流转土地的目的。三是推行土地委托流转制。对63处集中连片100亩以上可供流转的耕地进行综合利用规划，办理委托村集体流转手续，列入土地招商目录，一旦有项目可及时供地。
（三）着重解决投资业主融资难问题。通过试点，逐步突破农村土地承包经营权作为贷款抵押品的法律障碍，解决业主融资难问题。一是成立评估机构。成立农村土地经营权价值评估中介机构，由该中介机构对农村土地经营权价值进行评估。县农业局 作为土地经营权抵押登记部门。二是拓宽贷款抵押品范围。制定出台农村土地经营权抵押贷款管理办法，允许符合条件的农村土地经营权用于贷款抵押。土地经营权抵押贷款限额为土地经营权抵押认定价值的70%。价值认定的一般原则：土地经营权抵押价值=土地租赁年平均收益×经营期限+地面附着物（含种养物、农业设施）价值。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定。三是发展专业合作组织。围绕林竹、茶果、稻米、畜禽、花卉苗木、食用菌、蔬菜、烟叶等优势产业，创办各种专业合作社和专业协会，利用行业组织，社员之间互为担保，创新担保机制，拓宽社会融资渠道，将工商资本、民间资本引入土地流转。
（四）着重解决流转机制不够活问题。要以围绕土地供得出来，项目落得下去，服务跟得上去为主要内容，建立县、乡农村土地流转市场服务中心。通过组建农村土地流转有形市场，收集并发布全县农村土地流转供求信息；提供土地政策、流转方式、法律咨询等服务；指导乡村协调好土地承包经营权出让方和承租方的关系，为土地流转当事人双方提供公平合理的土地流转交易平台，切实维护当事人双方合法权益。
2009-10-9
第三篇：创新理念 破解难题 促进土地合理有效流转
创新理念
破解难题
促进土地合理有效流转
—— 寨前乡土地流转典型材料
寨前乡辖11个行政村，1个社区居委会，1.63万口人，耕地17210亩。近年来，在县委、县政府及相关部门的正确领导和大支持下，我们解放思想，大胆实践，积极推进土地合理有效流转。目前，全乡共流转土地3800亩，占总耕地面积的25 %。通过流转，实现了土地高效经营，2008年人均纯收入实现1580元，同比增长了6%。
近年来，我乡遵循“坚持条件，积极引导，因地制宜，分类指导，大胆探索，形式多样，逐步规范，不断完善”的工作方针，按照“依法、自愿、有偿”的原则,采取切实有效措施，促进农村土地经营权流转，推进农业规模经营，土地流转呈现出流转规模日趋扩大化、流转主体日趋多元化、流转效益日趋综合化等特点。
据统计，全乡以槐村、水湾为主发展原生态观光花木产业3000亩，以中心、槐村为主水果生产400亩，以新桥、中心为主甜玉米生产600亩，以中心、白竹、水湾为主蔬菜生产300亩。单个业主承包经营土地规模在50亩以上的有6家，专业合作社承包经营土地1家。实现“万亩基地，千户脱贫，亿元产值”的目标。随着土地集中经营业主的不断增多和经营规模的不断扩大，为加速农村劳动力转移，扩大农业规模经营，推行农业标准化生产，促进现代农业发展奠定了基础，实现了经济效益和社会效益的有机统一。一是实现了土地资源的优化配置和合理利用。通过土地流转，解决了农村有人无地种和有地无人种的矛盾。二是探索了农村经营机制改革的新途径。土地按照市场经济和价值规律进行优化配置，面向市场生产优质、短缺、适销农产品，提高农产品商品率，较好地解决了家庭联产承包责任制与社会化大生产之间的矛盾，促进了农民传统的自给自足的小农经济意识的转变，推动了农村社会进步。三是有效地增加了农业投入。农村专业大户、城市工商企业、个体私营经济参与农业规模经营，促进了二、三产业向农业渗透，有效地增加了农业投入，提高了土地的产出效益，形成了土地利用的良性循环。四是提高了农业的比较效益。土地经营权向大户、农业企业集聚，建成了一批具有一定规模的花卉苗木基地，实现了社会化大生产，提高了农业比较效益。集中经营土地的亩产值比未集中的平均高2倍以上，建成的特色项目区收益高达每亩2000-3000元。六是促进了农村富余劳动力转移。农户承包地流转给农业业主或龙头企业，农户可以获得稳定的租金收入，避免了土地撂荒，解决了外出农户的后顾之忧。我们的主要做法是：
一、引导激励，推进土地快速流转
在推行土地流转过程中，遇到了农民认识不高、连片经营难推进、流转机制不健全等问题。我们采取了一些有效的措施加以解决。一是对比算帐引导。耐心帮助农民算清两个帐。对于转出方来讲，集中流转土地每亩收入700元，比自己经营一年水稻的纯收入高出近100元，而且是零风险。另外还有不低的劳动务工收入。对承租方来讲，流转土地发展苗木生产，效益是种植水稻的40多倍，怎么算都不吃亏。通过两头算帐，在利益上达成了一致，能够实现“双赢”，得到了农户的初步认可。二是干部带头引领。在广大农民还不太认可的情况下，我们发动乡村两级干部做典型、当标杆，领着群众干，做给群众看。目前，全乡37%的乡干部和村干部都参与到土地流转中来，带头建起了蔬菜大棚、苗木基地，较好地发挥了党员干部的示范带动作用，促进了土地流转升温加速。三是政策扶持激励，把握政策原则。严格遵循市场经济规律和农民群众意愿，在促进土地流转中切实转变脑子、加强引导、注重管理、创新服务，以政策为准绳，以提高土地利用率、投入产出率、劳动生产率和农产品优质率为主要目标，牢牢把握政策原则。一是坚持“自愿、依法、有偿”的原则。尊重农户在土地使用权流转中的意愿，严格按照法定程序操作，充分体现有偿使用原则，不搞强迫命令等违反农民意愿的硬性流转。二是坚持“集中、连片、规模”的原则。土地流转实行相对集中，实行集中连片，规模开发，集约经营，发挥规模经营效应。三是坚持“指导、管理、规范”的原则。加强对土地流转各个环节的管理指导，保障土地流转和规模经营规范、有序进行。
二、规范形式，带动土地有序流转
我们积极实践，大胆探索，本着依法自愿有偿的原则，规范形式，推进了土地流转，促进了规模经营，形成了三种流转形式，得到农民群众认可。一是农户间自由流转。一种是委托经营，主要是在亲属朋友之间的土地流转。这种形式大部分为村民举家外出务工，将土地交由亲属朋友经营，租金一般较低，且租期较长。另一种是互换方式流转，农户之间通过协商的办法，以调换、互串的方式把各自座落在不同地块的土地集中到一起，实现小范围的规模经营，这种形式很普遍。二是股份合作流转。由村委会将农民组织到一起，成立合作社，农户以自有土地折合资金作为股份加入合作社，合作社组织一少部分人员对社员的土地进行连片经营，制定《章程》规范，社员按照股份进行生产利润分红。去年槐村、水湾、居委会部分花卉苗木基地采用的就是这种形式落实的。三是租赁流转。农民以租赁的方式，将承包地经营权租给业主经营，业主每年以实物的形式补偿农户，一般按新谷上市的市场价折合成现金支付，在槐村、水湾、居委会、白竹2000余亩花卉苗木基地就是以700斤干谷租赁的。四是联营流转。以“公司+农户”的形式实行松散型的联合经营，土地原承包关系不变，种植项目由业主确定，并为农户提供种子和技术，实行分散经营，公司按保护价收购产品，在新桥村400亩富硒红米种植基地就是这样落实的。
三、强化组织领导，加强舆论宣传
一是成立由乡长任组长，分管农业的副乡长任副组长，农、林、水专干、农经站站长、国土站站长等为成员的农村土地流转工作领导小组。二是加强舆论宣传。结合工作实际，采取多种形式、多种渠道有针对性地宣传建立土地流转机制的重要性和必要性，教育广大干部群众解放思想，增强发展意识，克服小农意识，消除疑虑，推进流转工作顺利开展。三是加强典型引导。坚持创新方法，通过发现典型，总结典型，推广典型，用农民身边的典型去教育群众，引导群众，促进土地顺利流转。
第四篇：赵海 关于推进土地经营权流转的思考和建议
关于推进土地经营权流转的思考和建议
赵 海
农业部农村经济研究中心
党的十八大提出，培育新型农业经营主体，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。可以说，这是中央立足于我国国情和发展阶段，着眼于工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展的目标，对创新农业经营体制作出的重大战略部署。我国人多地少、土地经营细碎的农情，决定了构建新型农业经营体系，必须在扩大土地经营规模上做文章，首要的问题是推进土地经营权向各类新型主体流转，实现土地要素的优化配置。针对这一问题，本文提出如下思考和建议。
一是推进农村土地所有权、承包权和经营权“三权分离”，在法律上消除土地经营权流转的障碍。当前我国农村土地是在“两权分离”的法律框架下进行的，即农村集体经济组织拥有所有权，成员农户拥有承包经营权。在上世纪农村改革之初，由于承包权和经营权是高度合一的，这一法律框架符合当时的农村实际。然而，进入新世纪以来，随着工业化、城镇化的快速发展，大量农民离开土地进入到城市和工业部门，农村土地的承包权和经营权出现了分离，而相关的法律法规并没有针对这一形势做出适应性调整，这就出现
了当前农村土地流转中普遍面临的困境，很多农民不敢贸然长时间流出土地，存在失去承包经营权的后顾之忧；而专业大户、家庭农场、农业企业等新型主体也缺乏对流入土地的稳定预期，不愿对土地进行大量投资。本文建议，应尽快修改相关法律法规，明确将土地承包经营权分离为土地承包权和土地经营权，实现农村土地从“两权分离”到“三权分离”的转变；结合目前各地进行的土地承包经营权确权登记颁证试点工作，为承包农户发放“土地承包权证”和“土地经营权证”，“土地承包权证”体现集体经济组织的“成员权”，“土地经营权证”用于流转，国家对农村土地承包权和经营权给予同样的保护，解决土地流出主体和流入主体的后顾之忧。
二是支持和引导土地经营权在公开市场上向新型主体流转，在政策上形成促进规模经营的制度安排。在当前各地进行的土地经营权流转过程中，由于非农用地的土地租金很高，对农业用地价格形成了比价效应，推升了农业用地流转的价格。目前各地的土地流转价格普遍在每年800元/亩以上，有的地方甚至有1000多元，这大幅度提高了新型主体的经营成本，特别是让从事粮食生产的主体无利可图，并加剧了流转土地非农化、非粮化的趋势。本文建议，支持和鼓励地方建立土地规模经营扶持专项资金，对流入土地的新型主体给予适当补助，新增农业补贴、财政奖补资金、农业保险保费补贴向新型经营主体倾斜；对新型主体流入土地开展
粮食规模经营的，要设立土地流转指导价格，对过高的土地租金进行适当限制；对工商企业流转农户承包耕地要建立准入和监管制度，着重对经营项目、流转合同、土地用途等进行审核和监测，防止非农化、非粮化的趋势。
三是构建土地经营权流转平台，加强流转服务，在工作中形成信息对称、保障有力的流转机制。土地流转公开市场不完善、供求信息不对称、权利保障机制不健全是当前各地土地流转工作中面临的现实困境。本文建议，加强土地流转平台建设，建立健全县乡村三级流转服务体系，加强土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，开展土地供求信息发布、流转合同指导、流转价格协调、流转纠纷调解等服务，降低土地流转的交易成本；在尊重农民意愿的前提下，积极推广互换并地、反租倒包、股份合作等方式，在有条件的地方推进整村整组连片流转，提高规模经营水平；推广实物计租货币结算、租金动态调整、土地入股保底分红等利益分配方式，稳定土地流转关系。
四是守住依法自愿有偿这一底线，不搞强迫命令和行政主导。对土地流转，中央三令五申要坚持依法自愿有偿的原则，但有的地方片面追求流转规模和流转比例,靠行政命令下指标、定任务、赶速度,违背了农民意愿,甚至损害农民利益。本文认为，土地流转规模应与当地的工业化和城镇化水平相适应，与农业机械化水平和社会化服务能力相协调，流
转规模不是越大越好，规模过大反而会影响土地产出率；地方政府对土地流转要坚持引导而不是包办，不能脱离地方实际，不能违背农民意愿,不搞流转规模竞赛和政绩工程；要创新工作手段，对愿意继续耕种土地的农户，可以采取土地置换、留地安置等方式，解决农户的多元诉求。
第五篇：土地产权证抵押贷款：破解土地流转融资难题的有益尝试
土地产权证抵押贷款：破解土地流转融资难题的有益尝试 2008年5月份以来，枣庄市山亭区以盘活土地资本为突破口，对农村土地承包经营权进行大胆改革，创新土地资本化运作方式，组建土地合作社，建立了农村土地使用产权交易场所，发放土地使用产权证，为促进农村经济发展，增加农民收入开辟了一条新路子。
山亭区农村信用联社紧紧抓住实行农村土地使用产权制度改革的有利时机，以破解农村土地合作社规模经营资金瓶颈为突破口，创新推出了农村土地使用产权证抵押贷款，加大对土地合作社及社员的信贷支持力度，有力地促进了农村经济持续健康发展。到目前，累计向土地合作社及社员发放贷款2400万元，其中发放土地使用产权证抵押贷款5笔，金额220万元；发放土地合作社社员贷款2180万元。
适应形势要求，创新信贷模式。山亭区开展的农村土地使用产权改革试点，在坚持不改变农村土地所有权性质、农民的土地承包权、土地的农业用途“三不”原则基础上，成立农村土地合作社，发放土地使用产权证，建立土地交易市场，引导农村土地使用产权有序流转。目前，全区已成立土地合作社4个，流转土地6782亩，入社农户1161户，发放农村土地使用产权证1165个。2008年7月，山亭区第一家土地流转合作社--徐庄土地合作社登记注册，率先对农村土地进行流转，由合作社统一经营管理，引起社会广泛关注和肯定。
为有效解决农村土地合作社规模经营资金不足问题，变“死地”为“活钱”，联社大胆探索，从顺应土地规模经营的现实需要出发，还原农村土地使用权物权化的权能，赋予其抵押担保的功能，把农村的土地变成资本，在认真调研、积极探讨的基础上，研究制订了《农村土地合作社贷款实施意见》和《农村土地合作社贷款管理办法》，探索推出以农村土地使用产权证抵押进行贷款，形成了“成立农村土地合作社、发放土地使用产权证、建立土地交易市场、实施金融服务跟进”的“四位一体”的农村土地产权制度改革“徐庄模式”，迈出了金融支持农村土地流转的第一步。
确定贷款原则和贷款形式。把农村土地使用产权证抵押贷款定性为公司类贷款，贷款对象为土地合作社，贷款期限不超过2年；贷款利率实行基准利率上浮10%，低于同期限农业贷款利率水平；贷款类别为抵押贷款，抵押物为抵押期间土地附着物的收益，并规定土地合作社只能将不超过1/3的土地进行抵押。
实行集中评定、集中授信。农村土地合作社贷款实行集中评定、集中授信的方法，由所在地农信社根据土地合作社提供的资料，参照评定授信的额度，对土地合作社情况进行审议，经信用社贷款审查小组通过后，报联社审批。联社贷审委充分考虑土地合作社经营情况、生产规模、管理水平等因素，对合作社评定信用等级和统一授信，颁发《评定授信证书》。
进行土地评估和登记。土地合作社需要贷款时，提出贷款申请并提交土地产权证，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，到农村土地使用权交易市场办理登记。为确保资金安全和抵押产权易于变现，政府出具《资产评估确认和交易登记确认书》，然后信用社、土地合作社签订《最高额保证合同》和《抵押合同》，并在合同期限和最高额度内循环使用。
2008年9月初，徐庄土地合作社向信用社递交贷款申请书，以334亩土地经营权以及土地附着物进行抵押，申请贷款30万元，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，评估价值为102万元，并在农村土地使用产权交易服务所进行土地交易登记。联社评定该土地合作社信用等级为A级，颁发《评定授信证书》，贷款授信额度为30万元，并为其颁发贷款证。9月16日，联社向徐庄土地合作社发放贷款30万元，这是全省农村信用社发放的第一笔土地使用产权证抵押贷款。到目前，联社按此程序又先后发放土地使用产权证抵押贷款4笔，金额190万元。在信用社的支持下，徐庄土地合作社注册了“全崮山”绿色食品品牌，开发出花生油、小杂粮、核桃等一系列农副产品，取得了较好的经济效益和社会效益。
拓展贷款方式，加大信贷投入。针对农村土地合作社土地使用产权抵押率不足、贷款数额较小、不能完全满足扩大生产需要的现实，联社在继续发放农村土地使用产权证抵押贷款的同时，还根据合作社经营特点和资金需求，推出了土地
合作社经营者贷款、土地合作社社员贷款、大联保体贷款等贷款方式。目前，已发放土地合作社经营者贷款3笔，金额46万元；发放土地合作社社员贷款78笔，金额365万元；帮助组建大联保体18个，农户378户，授信额度1460万元，已发放贷款1078万元。
同时，联社大力推广“信用社+合作社+龙头企业+农户”模式，对土地合作社依托的当地龙头企业进行大力支持。如桑村镇民生蔬菜种植专业合作社，由枣庄绿洲农副产品开发有限公司确定农产品种植品种和数量，然后由土地合作社根据“订单”进行种植，公司每年每亩给社员700元的保底金，年底还根据经营情况给予盈利分红，既保证了土地合作社社员的利益，也带动龙头企业和土地合作社的发展。今年5月，为枣庄绿洲农副产品开发有限公司发放贷款200万元。
加强风险防控，确保资金安全。由于农村土地合作社刚刚起步，总体发展水平不高，规模偏小，且存在内控制度不健全、财务管理不规范等问题。因此，联社在积极支持农村土地合作社发展的同时，大力加强风险管理，严格执行“三查”制度，重点防范行业风险和经营风险，确保信贷资金安全。一是积极争取市、区两级政府、市中级人民法院、市人民银行等，为农村信用社发放土地使用产权证抵押贷款从政策、法律等方面给予确认支持。二是确保抵押评估合法有效。市政府成立了枣庄市普惠农村土地资产评估事务所，依法开展抵押评估。土地使用产权价值评估和抵押登记要经地方政府认可，并出具《土地交易登记证书》，如实办理抵押登记。对产权申请登记、信息发布、价格评估、洽谈交易、合同签订等手续完备，持有《农村土地使用产权证》的土地合作社，方给予抵押贷款。三是严格限制土地抵押规模。规定土地合作社只能将不超过1/3的土地经营权进行抵押，贷款期限一般为2年，防止贷款未到期而出现权证失效导致贷款清偿难的现象。合理确定贷款抵押率，对所有土地使用产权证抵押贷款抵押率原则上不超过30%，最高不超过50%。四是引导办理农业保险。市、区两级政府给予农村土地合作社80%的保费补贴；市人保财险公司制发了《枣庄市土地流转专业合作社保险服务方案》，农村信用社引导合作社加强与保险公司的合作，对主要经营的产业项目办理自然灾害保险，防范农业产业自然灾害风险。五是加强资金跟踪管理。贷款办理后，转入土地合作社在信用社开立的存款账户，信用社按期进行贷后检查，保证专款专用，使信贷资金真正发挥作用。
几点建议：一是必须坚持“三不”原则，切实避免政策风险。家庭承包制是农村政策的基石和农村稳定的根本，山亭区农村土地使用权改革的具体操作过程中，坚持“不改变农村土地所有权性质，不改变农民土地承包权，不改变土地农业用途”原则，尽可能地规避农民的失地风险和政策风险。二是必须规避法律对抗性风险，才能完善土地使用权有效抵押。根据现行法律规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权抵押无效。山亭区推行的农村土地使用产权证抵押借款，只是抵押了“原承包户转让给土地合作社的土地承包经营权”，不会导致原承包方丧失土地，规避了法律对抗性风险。三是必须实现农村土地使用权资本化，才能更好地突破融资担保瓶颈制约。山亭区农村土地使用权改革并不涉及土地所有权，而是本着活化土地使用权原则，还原农民土地使用权权能，凭着土地使用产权证，土地合作社可合法、有效地到银行办抵押贷款。如果贷款逾期还不上，贷款银行可对抵押期间内的土地收益权进行拍卖处理。
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