物业项目经理培训

第一篇：物业项目经理培训

物业项目经理培训教程

内 容 第一章：项目经理人的职责和使命 第二章：内部管理控制要点 第三章：现场服务控制要点

一、向客户提供优质的服务，树立企业品牌 “物业品牌”

二、实现预期利润目标，为企业提供利润贡献

追求利润是企业的最终目标。

一、财务状况

（一）收入

1、物业管理服务费收入

2、停车费收入

3、有偿服务收入

4、其他收入

（二）成本

1、人力成本

2、采购成本

（1）物料采购成本

（2）服务采购成本

3、运行成本

4、租金、税金及其他

二、资源配置

（一）人力资源

1、数量

2、质量

（二）基础设施提供

1、工作场所

2、工作硬件和软件

3、通讯交通

4、其他

三、采购、供方选择和管理、库存管理

1、采购

采购申请→核实采购需求→选择供方→采购实施→验收入库→货款结算→库存管理→领用出库

2、供方选择

（1）价格

（2）产品质量和售后服务

（3）特许服务的专业资质

（4）市场份额

（5）市场信誉

（6）技术力量

（7）现场服务效果

3、供方管理

（1）现场服务人员是否具备相应的专业资质

（2）是否按照约定的频次和时间要求提供服务

（3）产品或服务的质量是否达到合同的约定标准

（4）是否存在因服务不到位（如服务质量、及时性等）而导致客户投诉

（5）服务过程中是否有其它不良行为（如侵犯顾客或我方财产）

4、物料库存管理

（1）验收入库（数量、型号/规格/品牌、质量抽检）

（2）贮存保管

分类分区保管，注意特殊物料（如易燃易爆、易碎、有毒物料）的特殊贮存环境（如温度、湿度、隔离火源磁场等）。

（3）领用出库

按照“先老后新”的原则办理物料领用出库，并对领用数量和用途进行严格控制，使用剩余物料应重新入库。

（4）库存盘点

定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符”。

根据实际需要对大量使用的低值易耗品设定库存底限，实际库存接近或越过库存底限时，及时采购。

一、客户服务

（一）客户满意度调查

1、哪个部门组织？职责是否清晰？

2、怎么做？

（1）抽样比例、频次设置（2）调查内容（项目）是否包括现场服务的全部活动

（3）发放和回收问卷是否关注客户感受

（4）是否基于数据的客观分析，调查结果是否真实

（5）是否分析和研究调查报告

（6）对满意率较低的服务项目是否采取改进措施

3、注意避免：

（1）生硬的问卷发放/回收方式，导致客户反感

（2）对客户在问卷上签署的投诉视而不见

（3）调查结果不真实，提供达到预期目标的虚假信息

（4）不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案

（二）客户投诉处理

1、人人都是客户服务员

2、客户投诉渠道的顺畅（电话、来访、来函、网站）

3、客户投诉的识别（不满、抱怨、责令）

4、客户投诉信息登记（无遗漏）

5、快速沟通和反应，调查处理

6、处理信息反馈，因故不能及时处理的及时沟通

7、注意避免：

（1）客户投诉信息登记遗漏

（2）置之不理或敷衍、搪塞、推诿

（3）指责客户

（4）内部沟通不畅，造成“管理环”断链

（5）将内部问题转嫁给客户

（三）客户管理

1、建立客户档案资料（入伙时填写，及时更新）

2、项目主要管理人员和客户服务人员熟悉客户情况

3、注意避免：将客户个人资料对外泄露

（四）客户沟通

1、客户沟通方式（电话、走访、座谈会、社区文化等）

2、定期或不定期沟通，有意识地开展情感服务

3、客户反馈信息的利用（作为改进工作的输入）

4、注意避免：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受

（五）服务态度和礼仪

1、要点：覆盖全员，具体内容见《礼仪手册》

2、注意避免：过于夸张，引起反感

二、工程

（一）电梯

1、现场运行效果

（1）运行是否平稳，有无异响

（2）平层是否准确

（3）门开门合是否正常

（4）对讲系统是否正常

2、导向、警示标识和环境（卫生、通风、照明等）

（1）门厅（2）轿厢（3）机房（4）层站（5）井道（6）地坑

3、紧急预案

（1）火灾（2）跑水（3）困人（4）故障

（5）注意避免：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。

（二）消防系统

1、消防设备设施必须处于完好、随时可启动状态：

（1）消防自动控制和报警系统

（2）气体灭火系统

（3）防火卷帘

（4）喷淋灭火系统

（5）消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启

（6）烟感

（7）消防栓（箱）、水带及接头

（8）灭火器

（9）应急灯

（10）防火门闭合，严禁上锁

2、注意避免：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运行。

（三）供配电系统

1、供配电系统处于正常运行状态

2、作业人员必须接受过专业培训，具备上岗资格

3、紧急预案：跳闸、停电等

4、发电机组

（1）定期空载试运行

（2）随时可紧急启动（油位、水位、自动/手动状态）

（3）维修保养，供方监管

（四）给排水系统

1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统是否运行正常

2、水池高、低水位和溢水报警装置是否运行正常

3、二次供水水池/水箱/泳池是否定期进行清洗消毒

4、水质清洗消毒供方监管

5、水质化验报告

6、二次供水水池/水箱是否加盖上锁

（五）空调暖通系统

1、确保以下设备处于正常运行状态：

（1）空调机组

（2）热力系统

（3）送排风设备

（4）防火排烟设备

（5）水泵、冷却塔、末端风柜、新风机、风机盘管

2、供暖、供冷时间控制

3、空调机组维修保养和供方监管

4、空调水质处理和供方监管

（六）弱电系统

1、楼宇门禁

2、电子监控和防范报警

3、通讯和网络（适用时）

4、火灾自动报警

5、气体/喷淋灭火

6、燃气泄露报警

7、停车场管理系统

8、电、水、气自动抄录系统（适用时）

9、巡更、广播系统和其它

（七）公共设施

1、建筑本体

（1）天面（2）外墙（3）楼梯（4）走廊（5）地下室

2、建筑外观

（1）外墙砖

（2）外墙涂料

（3）外墙玻璃或玻璃幕墙

3、公共设施

（1）公共道路

（2）公共照明

（3）停车场

（4）康乐器材和场所

（5）会所

（6）泳池（7）各类标识。

（八）装修管理

1、施工方案审批备案

2、施工人员和时间段控制

3、施工现场巡查

4、动火作业控制

5、装修垃圾清运

6、装修竣工验收

7、注意避免：

（1）破坏建筑承重结构（梁、柱、墙体等）

（2）不做防水或防水质量差导致渗漏

（3）施工噪音扰民

（4）建材和装修垃圾不按规定时间和路线运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯

（5）违章装修乱搭建，侵占公共部位

（6）施工人员留宿

（九）维修服务

1、明码标价

2、设计并控制好服务流程

客户需求受理→告之收费标准→开单派工→现场服务→客户验收→收取服务费→服务费入帐

3、注意避免：服务费收入流失

（十）综合管理

1、机房管理

（1）环境（卫生、照明、通风、温度、湿度、防护等）

（2）工具配备

（3）无人值守必须加锁，严格控制外来人员

（4）液体流向、设备状态、安全警告等各类标识齐全

2、钥匙管理和控制

（1）登记归类（2）复制控制（3）更换（4）借用（5）归还

3、注意避免：个人保管各类钥匙，钥匙管理失控

三、环境

（一）绿化园艺

1、按流程：

（1）浇灌（2）松土（3）施肥（4）修剪整型（5）病虫害防治

（6）防护（如防台风）

2、按作物：（1）草坪（2）灌木（3）乔木（4）花卉（5）盆栽与土植（6）水景

3、注意避免：

（1）人流高峰期施药，产生异味

（2）肥料、药物安全管理失控

（二）清洁

1、按流程：

（1）开荒（2）吸尘除尘（3）清洗（4）上油（5）打蜡抛光（6）除雪（7）垃圾清运

2、按部位：

（1）地面（2）路面（3）墙面（内外）（4）天面（5）走廊（6）楼梯（7）地下室（8）会所、泳池（9）停车场或立体车库（10）架空层（11）沟渠（12）绿化带和乔木、灌木株体、水景

（12）其他设施（灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、雨棚、室外休闲娱乐设施、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、电话亭、宣传栏、标识牌等）

3、按效果：

杂物、烟头、余土沙粒、动物粪便、灰尘、污渍、油渍、积水、蜘蛛网、乱张贴、青苔、腐枝落叶等

（三）消杀

1、白蚁

2、“四害”

3、植物病虫害

4、注意避免：

（1）人流高峰期施药，产生异味

（2）消杀药物投放人可轻易接触，无警告标识

（四）游泳池

1、卫生

2、安全

（1）有无锋利有棱角硬物（2）照明灯具是否完好

（3）是否使用安全电压，有无外露管线

（4）救生员（5）水深标志和安全告示

3、水质

PH值、混浊度、尿素浓度、大肠杆菌、游离余氯、化合余氯等

4、温度

（五）供方监管

四、安防

（一）保安服务

1、巡逻

（1）巡逻路线设定

（2）巡逻频次设定

（3）是否有效实施

2、监控

（1）设备是否正常运行

（2）监控范围是否覆盖重要部位

（3）值班人员是否履行职责

（4）监控记录是否按要求保存

3、值班门岗

（1）外来人员登记，可疑人员的识别和重点监控

（2）客户搬离的大件物品的控制

（3）对客户提供力所能及的服务或帮助

（二）停车场服务

1、月卡车

（1）月卡车数量的动态信息

（2）月卡车停车月费的及时收缴

2、临时车

（1）临时车停放数量的动态信息（车流量）

（2）设计好进入登记→凭卡（票）出场→收费的服务流程

（3）防止临时停车费收入流失（不能以停车发票票存根来核定临时停车费收入）

3、免费车：按规定严格审批

4、标识

（1）收费标准、牌证

（2）导向标识（行驶方向、车位、出口指示等）

（3）警示标识（限速、逆行、禁停、限高等）

5、服务

（1）停车引导

（2）善意提醒（贵重物品、关门关窗等）

6、紧急预案

（1）车辆场内被盗

（2）车辆场内被损

（3）车辆强行冲闸

（三）消防安全

1、人员：接受相关培训，持证上岗

2、设施：

（1）所有设备、设施和器材随时处于可有效启用状态

（2）消防栓（箱）、应急灯、防火门等设施和器材定期巡查

3、义务消防队：人员明确、职责分工清晰、流程科学完整

4、紧急预案：火灾紧急预案，定期演练

5、宣传和教育

（1）对客户：消防法规、防火常识、逃生技巧等

（2）对员工：消防法规、防火常识、逃生技巧、设备器材使用、紧急事件处理等

6、“两关”：火灾时，切记关闭电梯和燃气主管道

（四）综合管理

1、教育和训练

（1）军事训练

（2）体能训练

（3）服务礼仪

2、器材

（1）对讲

（2）被服

第二篇：物业项目经理培训

培 训 材 料

尊敬的各位领导、同事：

大家好，今天，首先感谢公司领导和同事，给予我一次展现自我的机会，对我来说这是一种荣幸。我想利用这短短的一个多小时，非常坦诚地跟同事们分享我在城建物业7年的风雨历程，在这7年的时间里我每天都在成长、都在改进，这期间有收获的喜悦、有痛苦的抉择、更有分享的快乐。

2004年因生活的压力，我走进了城建物业，作为一名保洁人员，我了解到了服务业的含义，尝到了物业工作的艰辛，体会到了不被他人理解的酸楚。不瞒大家说很多次有过放弃的想法，但我的骨子里那股不服输的念头告诉我，一定要坚持，一定要奋斗，一定要凭自己的努力在城建物业干出一点点成绩，就是因为这股韧劲，让我坚持到了现在，因为同事的支持、领导的帮助我走上了项目主任的岗位。下面就给大家分享一下我的工作经历。

第一、爱岗敬业、脚踏实地的工作作风。我从事7年多的物业工作，养成了爱岗敬业、任劳任怨、乐于奉献, 脚踏实地的工作作风。我从做保洁员开始，到会务员、事务员，再慢慢走上管理岗位，城建物业的每个岗位我几乎都经历过，在每个岗位都严格要求自己，一步一个脚印，别人能做到的我一定要做好，别人能做好的我一定要在最短的时间内完成，就是因为在这些普通岗位上的积累，当我走上管理岗位后，面对员工提出的各种问题都能比较从容的面对，也因此得到较多同事的认可。这是我做好物业管理工作的群众基础。

第二、勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力，能说，能写，能干事，干成事。在每个岗位上都会遇到很多问题，作为普通员工有普通员工的辛苦、劳累和挫折，作为管理人员，每天的工作并不只是简单的安排工作、指手画脚，有更多的问题要面对，因为广电所有员工的问题都是我要面对和解决的。每当面对工作中的困难的时候，说句心里话，也有像退缩逃避的时候，但是既然公司信任我，给我作为管理层的机会，我就一定要把本职工作做好，不能一味的想到逃避和退缩，只有积极探索解决问题的方法，有一股勇于实践、敢于挑战的精神，才能把工作做好。

第三，严于律己、团结协作的处事品质。我信奉诚实待人、严于律己的处世之道。作为项目主任，既要维护公司领导的权威，又要和员工们打成一片，正因为具有良好的人格魅力和做人宗旨，同员工们建立了亲如兄弟的深厚感情。在工作上自己以身作则，不怕脏不怕累，任何工作要求员工会做我一定自己先做好，公司所有的制度并要是一味的用来管理员工的，同时也是用来约束自己的，在任何制度面前先起好表率的作用，只有这样才能将管理工作做到位；面对员工的怨言，我也是愿意倾听的，我自己是从最累最脏的岗位做起，我能从心底理解他们，与他们感同身受，如果在我的能力范围内能帮到他们，我也是一百个愿意，更愿意跟他们分享工作甚至是生活中酸甜苦辣，走进每个员工的心理世界，领导不单单是安排工作，更重要的是在工作中努力建立一种团结和睦的氛围，让员工有归属感。

第四、充满激情、热亲洋溢的工作态度。物业管理工作，无论是保安站岗巡逻、保洁的擦窗拖地、还是工程的维修养护工作都是在一种反反复复、认认真真、兢兢业业、没完没了的过程中完成的，那么一个工作团队只有在充满才有可能很好完成这些繁琐的工作，作为项目主任我必须要有乐观的心态、高涨的工作热情，并让我的乐观和热情感染身边的每一个人。在日常的具体工作中，心细如发，做到脑勤、眼勤、腿勤、手勤。不放过每一个细小环节，认真负责做好每一件事，力求尽善尽美，然业主满意、让公司领导放心。面对业主的不满和指责永远保持低调和谦虚，完全履行服务和服从的态度。

第五、忠于企业、怀着感恩的心对待企业。对企业忠诚是我的工作原则，不管面对怎么的情况我总是拥护公司的政策、制度，尽可能的为公司着想，员工如果对政策有疑问，不理解、不支持，我总会耐心细致地说服他们，使他们能心悦诚服地接受。在工作中怀着感恩的心态，感谢公司给我发挥能力的舞台，感谢领导对我工作和生活上的帮助，感谢同事们对我工作的支持和理解。

第三篇：如何做好物业项目经理

如何做好物业项目经理

2017年8月22日

如何做好物业项目经理

作为一个优秀的物业项目经理人，专业知识要强，要有良好法律知识及良好的合约履行意识。在很大程度上必须全面掌握国家颁布并实施的法律、法规以及地方政府的一些实施细则，如《物业管理条列》、《住宅室内装饰、装修管理办法》、《物业收费管理办法》、《贯彻落实全国物业管理条件的实施意见》等一系列指令性文件。只有熟练掌握了这些法律、法规，才能使物业管理工作有法有据、有条不紊地展开；同时，物业项目经理也必须掌握物业管理公司与开发商签订的《前期物业服务合同》、与业主签订的《前期物业管理服务协议》或与业委会签订的《物业服务合同》，明确掌握合同内所规定的权利和义务，以及收费标准、期限、时间等一系列条款，这样才便于今后开展各项物业实务操作。做到有法可依。在做到以上政策性的法规以外，还要做好以下几点：

一、沟通协调与服务意识

作为一个物业项目经理人应具备良好的沟通协调能力和服务意识，作为物业项目经理人每天要接触和处理管辖区域内各类民生矛盾和业管问题。要面对不同的业主及自己的员工，同时，还要处理好与政府之间、公司之间的往来关系（街道、社区、派出所、房管处、规划局，以及城管、交警、消防、环保、绿化等部门）。所有这些公共关系都需要物业项目经理必须具备一定的亲和力，以沟通协调各方面关系的能力。如 没有良好的个人沟通协调能力，显然是不合格的经理人，给物业管理的正常运作带来麻烦。而一个合格的物业项目经理能及时与广大业主和员工的及时沟通，则更有利于化解各种矛盾、解决各类问题、树立管理处良好的信誉，便于物业管理各项工作的顺利开展。

作为物业项目经理人，对于上级领导的指令，必须准确领会，并严格执行。出现问题及时反馈给上级领导,要起好上传下达作用。在充分维护公司利益的同时，在各方利益上找到一个支撑点。这就需要物业项目经理人发挥沟通协调能力，为公司争取最大的利益。当面对管辖区域的业主时，物业项目经理人所需考虑的应该是如何让业主满意。这就要求物业项目经理人必须发挥良好的沟通、协调能力，以真诚的态度了解业主的困难和需求并解决，这是物业项目经理人的工作要求和目标。服务是永恒的主题，物业经理应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解、分析、研究业主（客户）的实际和潜在需求，并努力寻找适度成本投入下的意识方案，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。在物业管理服务、礼仪规范、常识中。在严格要求自己的同时，应注重对员工的培训。强调员工在日常工作、服务的细致完美和工作责任感。并且，以此维护和提高项目管理的良好声誉。

二、团队管理意识

物业管理要创立品牌，规范管理，提高全体人员的管理服务水平，才能参与竞争，这就要求企业搞好团队建设，只有众人拾柴火焰高，才能建立一支能打硬仗的队伍。

搞好团队建设首先要确立团队建设的目标。有人说:没有行动的远见只能是一种梦想，而没有远见的行动只能是一种苦役，远见和行动才是世界的希望。因此团队目标表明了团队存在的理由，成为判断团队进步的可行标准，而且为团队建设成员提供一个合作和共担责任的焦点。

搞好团队建设才能提高企业的凝聚力和竞争力，进而实现企业的全面协调持续发展，必须认真做好沟通、关爱、激励三个阶段的工作。

沟通是真诚搭建理解的坦途，只有真诚沟通才能相互理解，形成共识，良好的沟通是增进感情的润滑剂，开启心灵的金钥匙，才能够及时发现问题，解决问题，有效提升企业效益。关爱能使员工对企业有强烈的归属感，人是最富有感情的，领导对员工的关爱与体贴换来的将是员工对企业的忠诚。使员工对温馨的企业之家感情日益浓厚，与企业同生死共荣辱的责任感不断增强，同时给员工创造一个轻松的工作环境，提供广阔的学习的平台，让员工们不仅希望能够快乐地生活和工作，而且有不断学习，不断提高的需求，建立公正的晋升机制，为员工设计一个充满吸引力的职业生涯，营造一个有学头，有干头，有奔头的环境，是搞好团队建设，也是增强企业竞争力的重要一环。

其次，激励可以有效地增强员工的使命感，提高员工的自信心，给员工机会锻炼及证明自己的能力，促进工作的顺利完成，保证工作质量，同时让管理者在员工心目中树立可亲可敬的形象，觉得管理者是值得信赖的人，体现企业管理以人为本的理念。

优秀的物业管理团队需要一个优秀的管理员，管理员要具备强烈的事业心和责任感，勇于创新的进取意识和身先士卒的榜样，俗话说浑身足铁，能打多少钉。只有充分发挥下属的积极性和创造性，才是真正意义上的领导者，学会尊重下属，塑造良好的形象，要有容人容事的肚量，不能揽功推过，还要学会如何合理授权，才能成为一个战斗团队的核心。

在严格管理、强调团队意识的同时，要多关心、了解员工在工作中的出现的问题和困难，帮助他们化解工作中的苦恼，并予以引导和必要的鼓劢。只有充分发挥全体员工自己的潜力，不断发展各种能力才能带领全体员工同心协力，共同奋斗，实现团队建设的崇高目标。

三、客户关系维系 项目有一个优秀的项目经理是不足矣以撑起整物业公司，而要建立一个完整的客户服务体系，客户服务体系的完善与否，直接影响住宅项目的成败；而客户服务的主体是社区（业主），这就意味着对于一个新的项目，拥有一套优质的客户服务体系是至关重要的，这需要物业项目经理紧紧把握住前期案场介入这一有利时机。

1)案场管理期。案场是物业服务第一次与客户接触，从案场客服服务规范化及体验服务流程的细节体现，都是客户对物业服务的首肯。

2)入住服务期。入住服务是物业管理公司员工为满足业主 / 使用人入住中的各种需求，对业主 / 使用人正式使用物业时，提供各种指导，帮助业主 / 使用人得以顺利入住而提供的服务。

3)装修管理服务期。物业的装修管理服务是日常的物业管理重要内容之一，同时也是难题之一，为此物业管理企业还要规范装修行为，加强管理装修工作，同时对违章装修要防微杜渐。

4)客户档案管理。档案记录是人的活动，业主档案的形成者包括：业主 / 使用人、前来探访业主 / 使用人的外来人员、业主大会或业主委员会与物业管理公司相关的文件资料。因此做好业主档案的收集工作，可以更深地了解社区内业主的层次，更好地为业主提供最合适的服务。业主档案的收集一般注意三个阶段：早期介入时，着重了解；在业主收楼时和日常生活中，着重收集。利用好服务中心APP平台定期给业主/客户发送生日提醒，生日祝福等内容增强客户关系。

5)客户服务中心的服务。一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈。主要涵盖问询服务、报修服务接待、业主投诉的接待与处理，业主满意度测评体系。

6)社区文化建设。对于物业管理公司来说，良好的社区文化可以树立起公司的品牌和形象，为扩大业务打下坚实的基础；同时，有利于加强住户和管理公司的协调与沟通，进而化解矛盾和不必要的纠纷。而对于业主和住户来说，创造了一个赏心悦目的工作、生活环境，丰富了广大住户的业余文化生活，使小区内形成一种和睦，融洽，安宁的气氛，有利于邻里之间的沟通与交流。搞好社区文化建设，应加强硬件和软件方面的建设。社区文化活动一般分为以下类别：常设性活动，如庆典活动、社区文艺长廊（宣传栏、楼内广告板）、建设活动、文艺座谈、评比活动、互助活动；临时性活动：趣味体育竞技、综艺活动、公益活动。

7)定期或不定期的走访客户。最好的服务就是要了解业主的需求“急业主所急、想业主所想”，通过定期或不定期的走访沟通才能更好的与业主维系好关系。

四、安全管理

安全管理在整个物业管理中具有举足轻重的地位,它对业主的安居乐业。社会的长治久安发挥着重要作用。随着地产的不断开发，物业管理也就随之迅速发展起来，“安居”才能“乐业”，物业保安成了物业管理的重头戏，安全、私密、舒适、放心的居住环境是人们对高质量生活的追求。

针对目前物业公司管理市场，想要建设一支高素质的保安队伍的也是一件非常头痛的事情，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、年龄偏大、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主(顾客)接触，为业主(顾客)提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，应从以下几个方面加强保安队伍管理建设： 1.严格控制招聘环节

作为一个项目经理人，在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件、招聘方案及项目岗位需求，不要盲目的的招聘，应该有方向性、针对性的招聘、人员的选才很重要。在招聘中尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，培训及岗位值班的效果要比那些总在保安队伍中跳来跳去的老油条好管理。另 在一些特殊的岗位，比如车库，车场收费岗、监控室岗可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些女职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。2.做好岗前和岗中培训

在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中开始要着重于军事训练、服务礼仪、项目基本情况、消防管理理论、公司管理制度、物业专项基础管理知识等培训，在上岗前集中考核各方面能力。如果达不到岗位要求那么只能从这一环节淘汰掉，另外岗中培训包括每周定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划和消防演练计划及施行。

3.重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视

在工作中管理员要重视每位员工的付出，在生活中管理员也要注意员工的工作、生活情绪，做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，物业经理也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

4.让其生活感到充实

对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。5.要有好的薪酬体制

物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。6.严格执行管理制度

在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，公平公正对待每一位员工无论奖励还是惩罚，其实每一位员工心里都有一杆称，如果保安管理过程中一旦出现有失公平、公正的处理，将对全体员工的工作士气都会产生很大的打击，甚至让员工对管理者产生一种不信任感，这种不信任的情绪一旦带到实际工作中去，那将是十分危险的。做到公平公正，这样才能提高管理者的威信，提高团队的氛围，达到理想的效果。对违规人员要人员及事项要提前做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。7.人员着重培养，选拔人才

除了以上管理措施，公司还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

五、环境管理

随着经济的发展和人民生活水平的提高，使得住宅小区日趋规模化，业主对小区的绿地大小，园林布局和绿化档次的要求也越来越高 , 绿化管理工作也就占据十分重要的地位。因此，较多的公司会在项目前期设计阶段要求物业公司介入，作为一个优秀的项目经理人，应该根据项目的设计特性及结合项目整体美观、实用、易维护、消防要求方面提出物业管理专业性问题。对于绿化施工后的交接后养护管理工作也至关重要，即根据不同园林树木的生产需要和某些特定的要求，及时对树木采取如灌溉、施肥、修剪、防治病虫害、防寒、除草中耕等园艺技术措施；应根据实际制定计划、月度计划、预算等计划。

环境管理另一方面则属于保洁管理工作，作为一个优秀的项目也要从前期开始进入，对项目楼宇、园林、车库、楼宇外国清洁取水点的设计和垃圾回收站的设计，要从物业专业及科学管理角度提出专业化的建议。在清洁管理方面要注重人员的招聘、人员技能培训、服务礼仪培训、清洁工具使用规程培训。在日常管理方面要注重团队建设及制定合理的、月度工作计划和制定日常巡查机制、考核机制等管理工作。

六、品质管理

物业的品质是公司发展的基础，是公司的生命线，已成为人们的共识。在市场经济条件下，公司要生存和发展，必须强化品质、品牌的管理，以及提升全员的服务意识，使自己的产品或服务让顾客满意，并通过优质的产品和服务，提升公司业的核心竞争力。作为一个以价值为导向，品质为生命线的公司，品质的管理离不开公司的ISO9000内部管理体系、品质管理方针及品质管理考核制度。1.建立统一的品质管理体系

品质是企业的生命，品质管理是企业管理的纲要。品质管理体系是指“在品质方面指挥和控制组织的管理体系”，通常包括制定品质管理方针、目标以及品质策划、品质控制、品质保证和品质改进等活动。而实现品质管理的方针目标，有效地开展各项品质管理活动，就必须建立相应的管理体系。其作用是：帮助企业增强顾客满意，通过持续改进总体业绩，提高顾客的满意程度进而带来企业效益的提高。如果公司没有一套稳定的规章制度和标准规范，下面就无章可循，服务质量就没有保证。健全和完善规章制度，针对管理上的薄弱环节和漏洞，加以落实，一切按标准规范办事，做到有法(章)可循，有法(章)必循，从制度上避免质量问题的发生,对企业来说尤为重要。

2.建立公司品质管理制度。

为了加强物业的品质管理，塑造和推行公司品牌形象，切实保证物业工作标准、管理标准和技术标准的全面实施，必须制定物业公司品质管理制度。包括品质管理的范围及职责、品质管理的组织架构、品质管理的各级权限及落实品质标准及技术标准。

3.树立好品质管理观念

要做好品质管理，一是要牢固树立“质量第一”的观念，强化干部和员工的质量意识，上至最高管理者，下至每一位基层员工，都要下定决心，提升管理品质；二是要强化品质监督，加大对质量问题的惩罚力度；三是要创新教育模式，使品质管理的各项规定和要求真正成为每名员工的自觉行动。

4.树立强有力的执行力

以期达到控制项的服务品质项目和优秀的管理人，强调物业项目经理人的执行能力。执行力，这是企业提高效益的保障。而执行力的好坏、强弱，直接反映出物业项目经理人的心理素质和能力。一个优秀的物业项目经理人，是能够弥补因事先预测或策划不足所造成的被动

5.品质的创新能力 强调物业项目经理人的创新能力。时代在变迁，社会在进步，思维在更新。作为物业管理模式，不可能停滞不前。只有在管理项目上不断地创优、创新，才能让业主感到满意。我始终认为，业主满意度，是衡量物业服务品质最客观的标准，这也是物业项目经理人能力的最好体现。作为一名物业项目经理人应该不断改进、提高自己管辖区域内的物业服务质量，改善自己的服务意念，创新并缔造出管辖区域内宜居、和谐的环境，从而羸得业主的拥戴和赞喻。

七、管理预算的制定与成本管控

物业项目经理人要具备精明的理财能力。作为企业，离不开效益和利润二字。企业如何持续发展，如何最大限度地创造效益，如何开源节流，节省每一项不必要开支，作为一名物业项目经理人必须深思熟虑。尤其在物业这个劳动力密集、微利的行业，收入多少、支出多少、盈利多少，作为物业项目经理人，要做到心中有数。要有精灵的理财眼光，抓好多营、有偿服务收入，多方寻求利润增长点，从而保证管理项目达到最大的盈利目标。

上述几点，这是一名优秀物业项目经理人所必备素质和条件。除此之外，物业项目经理人的个人魅力、操行和修养也同样重要。

对于物业基本面的了解，是作为一个优秀项目经理的基本要求，为此就要求项目管理处必须参与到该物业的前期介入工作中。介入工作认真细致与否，在今后的正常管理中会有很明显的反映，尤其项目经理对开发商设计理念的了解更为今后的外立面装修尺度有很好的把握。第一，对物业结构的了解，便于直接参与制定装修管理制度以及装修管理难点的排解；第二，对运行环境的了解，对内部环境的熟悉，便于合理安排员工，节约成本开支；第三，对绿化的了解程度，便于参与绿化管理及决策；第四，对于设备、设施的了解，便于制定一年一度的维修计划，研究如何节约维修资金、科学合理安排维保时间，使有限的设备、设施最大限度地有效利用；第五，对于管网走向的了解，便于开展各种应急抢修工作，避免因管网故障给广大业主带来诸多不便，排解纠纷，赢得良好口碑。

第四篇：2013物业项目经理工作总结

2013年工作总结

尊敬的各位领导及同事大家好，首先我要感谢*总让我成为这个具有巨大发展潜力和光明前景的大家庭中的一份子。同时也要感谢综合部各个部门，正是你们全力的支持与帮助为项目的顺利进展奠定了基础，使我们更能够及时有效的完成各项任务。

紧张而繁忙的2013年即将逝去，留给我们的是思绪万千的不尽回忆，在这一年我们有失、有忧、有付出，更多的是有得、有喜、有收获。过去的一年对我们来说，是经历着新形势下经营考验的一年；是专业服务水平提高改善的一年；是取得业主充分肯定的一年。为了继续发扬成绩，保持好的工作势头，同时在新的一年妥善扎实的安排好工作，现就2013年的工作做以下总结和回顾：

一、项目情况

2013年初物业公司接收了***和***两个项目。（两个项目共计***户，总服务面积****㎡。截止到***交房**户、装修**户、入住**户。***交房**户、装修**户、入住***户）。交房后天气逐渐转暖，随之我们便迎来了两个项目的装修期，新小区的装修、入住阶段的工作是最复杂多变、最容易出现问题的阶段，面对不成形的小区，不完备的配套设施，我们经常处于尴尬、两难的境地，比如：

1、在装修的初期正是使用电梯频繁的时期，但就恰恰在这个时期**1号楼电梯，经常出现困人、滑梯等现象，任何人遇见这种情况都会忧心忡忡，毕竟这涉及到个人及家人的安危。碰到这样的情况我们客服一方面要买上水果，亲自上门安慰业主，希望得到业主的谅解，另一方面还要作好记录并联系杭州电梯厂家查找原因。电梯出现故障时遇到拉东西或者搬家的业主，我们将启动应急预案：留下值班人员组织全员为业主

搬运东西。事后被感动的业主会为我们擦汗，给我们买水。业

主们都说“我们遇上了一个好物业”。

2、在***项目，7-1-501户是结婚准备的婚房，而且婚

期定在的7月份。由于工人短缺小区配套的道路铺装一直未完

成，业主多次找到我们，催促道路施工进度。为了在结婚前将

道路铺通，经过与项目部协商，主路的铺装由项目部监督施工

队加班加点施工。小路由我们物业负责临时铺通，为了保证小

路的通畅和安全，大家各抒己见最后决议底层由沙子找平，上

面铺上施工队剩下的木板，这样既不影响沙子木板的二次使

用，也保证了道路的平坦。由于时间紧迫在铺路这几天大家发

扬了我们物业人的不怕苦不怕累，一专多能的精神顺利在婚前

完成各个道路的畅通。婚后业主特意跑到办公室致谢，业主感

动的说到“远亲不如近邻，近邻不如有一个好物业”。每当听

到业主夸赞我们的话，我们心里总是暖暖的，让我们感觉每天的付出是值得的。

二、服务管理方面：

1、我通过认真学习公司新制定的各项文件并及时贯彻落实。根据领导指示为了规范化管理，做到有序可循、有规可依，在原有的规章制度基础上，逐步完善健全了消防制度、公共设施设备养护标准及养护方案、业主装修注意事项细则、监控室操作规范、地下停车场管理规定等多项管理制度。

2、坚持执行“周例会(**周五11：00、***周日4:00)、早班会、每天写工作日志”制度。通过以上制度实现了各个主管：从每天的被动执行、被监督到主动思考、主动筹划、主动工作的转变。更潜移默化的提升了各

个主管的责任心、执行力、凝聚力、管理能力。为公司的可持续发展以及物业队伍建设发挥了积极的作用。

3、为方便和小区业主沟通，我们以物业名字加入了业主的qq群，业主可以通过留言、邮件等方式提出意见建议，加入群后极大的减少了业主来回路上奔波的麻烦，而且我们在下班后也能帮助业主解决问题，此方式受到业主的广泛好评，据统计通过网络解决业主问题就高达65例。

三、加强员工队伍建设

两个项目现有员工58名都是有一定的素质修养和团队精神，有较好的业务能力和素质，能够爱岗敬业、遵纪守法、勤于学习、积极向上、对公司有很强的向心力和凝聚力。同时为了能顺应市场用工形势在用人机制方面采取市场经济框架下灵活的用人方法，对胜任者留、不称职者走，不留闲人庸人，并在平时增强对所有人员进行业务能力专业知识和敬业态度的考核，随时把优秀人员推到管理岗位担任较重的工作任务。用成绩说话用制度和规定管人。现在员工都能自我加压有一定危机感，能热爱本职工作，敬业爱岗，不分节假日的各司其责，尽职尽责的愉快完成各自的工作任务。灵活的用人机制为公司创造出了一支优质高效的物业服务队伍，也为公司的继续稳健发展夯实了坚实的发展基础。

总之，一年前如果让我看到这么大量的工作负荷、这么复杂的工作内容，我一定犹豫接受不接受这样的挑战。但是在经历了这一年**总和各位领导的熏陶及自己的锻炼后，我和我的这个集体不仅敢于面对来年这么复杂多变的工作，更敢于向李总和各位领导保证：一定不会辜负各位的希望的！

第五篇：招聘物业项目经理

招聘物业项目经理（最新）

项目物业经理

招聘部门：总经理办公室

基本信息：大专及以上学历，全职，南京市工作（适合长期出差），薪酬待遇（月薪）面议 职位描述：

1、有3年及以上物业公司管理处相关工作经验；

2、负责物业公司前期介入时期、物业管理方案、物业费预测算及小区入伙方案等计划的安排等工作；

3、负责与地方政府沟通、联络及协调等方面的工作。

4、进行日常监督巡查，协调各部门与业主关系，以及处理其它日常物业管理工作。

5、配合上级领导完成公司下达的经营管理目标。

职位要求：

1、40岁以下，男性，大专以上学历。

2、具有三年以上大型知名楼盘、住宅小区前期衔接到后期管理整套流程管理的实际工作经验。熟悉相关行业管理规定及工作流程，持有国家颁发的物业经理上岗证书。

3、具备较好的语言写作、表达能力及良好的人际沟通技巧，应变能力强，良好的服务意识和团队精神。

其它待遇：签定劳动合同，办理五险，提供伙食补贴和有良好的发展空间。

（请应聘者附近期生活照，条件不投者勿投！）