9种典型物业纠纷典型案例

第一篇：9种典型物业纠纷典型案例

9种典型物业纠纷典型案例

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一、物业公司不是“第二警力

案例：2004年5月，陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日，陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内，等第二天上班时，陈某发现自己的摩托车已不在停放点了，便立即报了警，但至今未破案。今年10月，陈某起诉至法院，请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。

分析：陈某在入住后，与物业公司签订了入住协议书，该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定，物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务，但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。

点评 当前，业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席，然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。

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二、业主与业主直接对簿公堂

案例：王某与李某是邻居关系，2004年7月中旬，王某未将其空调室外机安装在物业指定位置，而安装在正对李某房门的位置，空调机启动后，热风从窗户吹进邻居房内，加之噪音影响，扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭，要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。

分析：王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利，但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面，违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定，李某得到法院的支持也在情理之中。

目前，业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势，其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前，有的业主不了解，有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂，而是选择由物业公司出面处理，如物业公司不肯协调，则大多以拒付物业服务费相要挟，无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。

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三、物业管理费要明示

去年4月，某物业公司正式进驻某高档小区，行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定，物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费，当业主入住该小区后，就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由，拒付物业费并投诉到物价管理部门。物价管理部门接到投诉后，经过调查作出了处罚通知书，某物业公司不服，提出行政复议。

分析：根据物业管理条例的相关规定，新建商品房物业管理费的收取标准应由建设单位与购房人协商确定，并应在预售合同的附件中予以明示，物价管理部门只是登记备案而已。

点评 当前，有关因物业管理收费标准问题而发生的纠纷成为了老生常谈的话题。这当中既有物价管理等政府部门如何转换角色的问题，又有物业公司如何规范收费服务以及业主如何适应市场规律，遵守市场游戏规则的问题。总的来说，物业管理作为市场化的产物则应完全由市场来决定价格。

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四、业委会擅自打官司

案例：本市东部某小区业委会今年共打了5起官司，四输一赢。赢的是夺得了一间业委会办公用房，业委会委员们再也不用到小区隔壁的咖啡馆碰头开会了。输的官司里有一个是侵害了物业公司的商誉，须赔偿几万元，业委会希望每家每户分摊几百元钱，但遭到绝大多数业主的反对，理由是这5起官司中没有一起征得过业主大会的表决通过。因此，业主表示该由业委会成员本人承担诉讼风险，业委会准备将拒付诉讼费的业主告上法庭，由法院替业委会做主，讨回公道。

分析：国务院《物业管理条例》规定，谁拥有房地产权证谁就是业主，业主大会是广大业主的权利机构，而业委会则是一个执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，它无权作出任何重大决议，包括物业公司的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须按照法律法规的规定，得到管理区域有投票权的三分之二以上通过并明确授权才能生效。

点评 目前，在本市一些小区，有的业委会擅自自作主张的现象比较严重。有的业委会动不动就提起诉讼，有一个小区业委会一年里共打了8起官司，输了官司业委会就辞职不干了。有的业委会虽然形式上通过了书面投票表决，而大多在征询意见时往往写上这么一句话：如果你未在规定的时间里将征询意见表寄回业委会，则视为业主同意诉讼云云。这种做法其实是法律本身所禁止的。法律明确规定：投票表决有3种，即同意、反对、弃权。既不能将弃权票加在反对票身上，更不能将弃权票强加到同意票的头上。

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五、物业公司截留物业管理费

案例：虹桥开发区某广场业委会与物业公司签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定业委会将广场全权委托物业公司进行管理，物业公司可按市场有关规定提取12％的管理酬金，物业管理费若有节余则归业委会所有。2004年8月，合同期满，物业公司拒绝将多余的物业管理费归还业委会，于是东家就将物业公司请到法院讲道理去了。

分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业公司进行物业管理服务可以按照酬金制或包干制的方式收取劳务报酬，但若采取酬金制的，则节余的物业管理费应属于业主大会所有，物业公司不得截留、挪用。

点评该物业公司在管理期限届满后，拒绝将物业管理费结余款交付给广场业委会，显然与双方的约定相悖，侵害了广场业委会的合法权益。目前，业主通过业主大会表决由业委会追诉物业公司业委会用房、停车费等官司越来越多，业主的维权意识普遍增强。

类型六前物业公司拒绝“退场”

案例：徐汇某小区今年物业管理服务合同正到期，业委会出钱请了专业物业咨询公司做招投标工作，原物业公司也参加了投标，结果由本市一家知名物业公司夺标。原物业公司不肯退出，僵持了3个月，这家中标物业公司一举将原物业公司和业委会推上了被告席，要求赔偿不能履行合同的经济损失。

分析：根据《物业管理条例》的相关规定，物业管理服务合同到期，原物业公司应做考试吧好将物业管理资料的移交给新物业公司的工作，并及时撤离管理区域。

点评 当前，物业管理服务合同到期或未到期更换物业公司而引发的老物业不走，新物业进不来的窘境经常上演。有的物业公司一旦落选，就感觉脸上无光，拒绝退场，不遵守游戏规则，给本市规范的物业管理服务市场平添了几分不和谐的声音。

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七、物业成楼盘营销手段

案例：今年3月，本市某知名物业管理公司从媒体上获悉某开发商欲将40万平方米建筑量的小区前期物业管理委托给一家有实力、有品牌的物业公司管理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺魁，接下来草签协议，将该物业公司进行前期管理写入了商品房预售合同的附件里，吸引了不少买家。到了10月，开发商开出了非常苛刻的条款，逼中标物业公司自动退出，将自己下属的物业公司隆重推出，于是，物业公司与开发商对簿公堂在所难免。

分析：根据《物业管理条例》的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司。

点评目前，物业公司因前期物业管理费以及空置房管理费问题与开发商闹上法庭的并不少见，但像在媒体公开实行招投标中标而遭开发商毁标的则是首例。可见，目前仍有部分开发商为了有利销售，可以采取一切手段来达到其目的，因此，政府主管部门的监督与管理应该时刻不能放松监管。

类型八业委会换届选举

案例：2004年6月，闵行某小区因业委会任期即将终止，部分业主在当地居委会的主持下成立了选举新一届业委会的筹备组，前任业委会业主认为自己应当是下一届业委会筹备组的成员，于是不去报名登记参加业委会委员的选举，又不满新一届业委会的选举结果，于是将给予他们登记备案的房地办告上了法院，指责房地办人员违法行政。

分析：由于新的《上海市物业管理规定》对业委会到期后如何选举下一届业委会没有作出相关的明确规定。它不是换届选举，因此根本不需要上一届业委会成员以业委会委员的身份参与新一届业委会的选举工作，而应是以一个业主的身份重新到筹备组登记参加选举。

目前，在本市某些小区的选举过程中，由于该类问题而引发的诉讼正在逐步增多。业委会委员或主任的逐步“吃香”，与我国房地产物业管理的发展与进步是分不开的。相反，相关的有关业委会的选举程序、标准等规定几乎是空白，给纠纷的产生埋下了伏笔。

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九、维修基金“大挪窝”

案例：2004年2月，浦东某小区的业委会主任擅自主张，将小区的物业维修基金由原来存在某银行账户上的钱，来了个“乾坤大挪移”，寄放到了自己亲戚朋友工作的银行账户上，而且其利息大大低于以前的银行，结果引发了业委会委员与委员之间的严重冲突。

分析：根据《物业管理条例》的有关规定，小区的物业维修基金的动用、续筹以及影响到其利益的，应由业主大会三分之二以上有投票权的业主决定。

点评 对于新建商品房维修基金的管理与使用，目前存在较大问题的主要考试吧是维修基金的管理缺乏监督机制。虽然法规明确由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。有的小区少则几百万元、多则上亿元的维修基金，吸引着小区里个别本身财产并不丰裕的业主。因此，在有些小区，业委会委员一职成了某些人追逐的“香饽饽”。

第二篇：物业纠纷典型案例解析[范文]

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物业纠纷典型案例解析

1、物业收费纠纷解析

相关法律法规：《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：

常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的

物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。

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常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费

按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费

根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。

另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。

(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的

典型案例：证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70％

冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30％，冯女士须交41个月物业费的70％。

案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得

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以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。

（2）非因物业公司的过错产生的物业纠纷 ①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉

7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。

《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。

曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司

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所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。

案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。

②以无人居住为由拒不交纳物业费的

典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。

法院判决：柳先生应交物业费

案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证.第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少.第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司.第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.一切用数据说话

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典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。

案例解析：该女士应交物业管理费。

房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。

在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明（北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》）；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。

具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房屋根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。

③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例：

2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒

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绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。

案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。

向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。

物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。

根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。

④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的

典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。

法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有

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交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。

案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。

风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。

2、小区发生盗窃引发的纠纷

相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

（1）车辆被盗引发的物业纠纷

典型案例：王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直

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未有结论，据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。

案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。

1、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任；

2、如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系，对业主的车辆没有保管义务。

3、如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，则应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担的赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。

（2）业主家中财务被盗引发的物业纠纷

典型案例：业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,一切用数据说话

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一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司.风险防范：为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷，物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必要的安全保障义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。

3、因物业维修问题而引发的物业纠纷

相关法律法规:《物业管理条例》第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》|第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第七十一条

：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任

典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。

法院判决：物业公司应当承担责任。

案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。

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房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。

物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。

(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷

典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用

去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。

案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。

房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。

根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担。

（3）维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷

典型案例 ：A物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶，清洗水箱需要出入顶层的业主家，但这样会破坏该业主家的清洁卫生，因此，物业管理公司清洗水箱时，该业主总是加以阻碍，并要求给予经济补偿。

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案例解析：按照《物权法》第70－72条规定，各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权，具有独立支配的权利，但并不意味着对专有部分享有绝对支配权利，不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务，而并非相邻关系的义务，对各区分所有权人在履行义务时所造成的损害给予补偿，则是应当的。

4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷

相关法律法规：《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外.《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。

被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。

被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。

〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理

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并无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。

案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。

本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修；二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。

其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。

关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。

风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。

5、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷

相关法律法规：《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

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业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元

《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：

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（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（1）物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷 典型案例：物业公司无权出租共用部分

某小区的物业管理公司，将小区传达室一间20多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。

案例解析：按照《民法通则》第71条和《物业管理条例》第11、55、66条规定，小区传达室是共用部分，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，并可要求房地产

（2）业主擅自占用共用部位引发的纠纷

典型案例：曾先生原是娄底市的一个煤矿主，2006年2月他在长沙市一高档小区买了一套180多平方米的商品房，把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月，曾先生买了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车位已全部售完，害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来，曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划为绿化或其他建设用地，可以开辟出来做泊车之用。

于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来民工把空地整理出来，不到2天时间搭建好了一个车棚。开发商和物业管理公司知道后，限定曾先生在一周内把车棚拆掉，一切用数据说话

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否则雇请民工将车棚强行拆除，而且还要求曾先生支付拆除费用。

对开发商和物业管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不执行，而且还辩称说，小区空地使用权属于全体小区住户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区不能给他提供车位，他把属于自己的空地平整出来搭建车棚，是合情合理的。

为此，曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷，至今还没有解决。

案例解析：按照建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条对共用部位的解释，小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有，业主可以对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中一部分主张使用专属性，单独排他性使用；按照《物业管理条例》第7、51条规定，小区的空地使用权归全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意；按照《物业管理条理》第1条规定，物业管理公司对曾先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门报告的义务。

按照《物权法》第70－73、76条规定，曾先生搭建车棚的行为侵害了其他业主的权利。

《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

6、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷

相关法律法规：《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意

《物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

典型案例：2002年3月，吴先生在某小区买了一套一层三居室商品房，入住后他发现由于小区是新落成的，各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少，吴先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐馆，开业一个月，小区物业管理企业找上门来了，要求关闭餐馆，吴先生觉得他为大家服务，解决大家早餐问题是好事，物业管理不应该干涉，为此发生纠纷。

案例解析：本案的核心是业主是否有权利擅自改变房屋的使用性质。

根据我国《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经

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有利害关系的业主同意

及《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，并且应当按照有关规定办理有关手续。无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途，如果擅自改变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响。相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利；相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否则构成不当使用。

7、特殊侵权行为引发的物业纠纷 相关法律法规：《民法通则》第123条：

从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。

《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

【案例】孙某（男，10岁）在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。

审理结果：电力公司负80％的责任，物业公司负20％的责任

案例解析：根据《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》

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及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任；如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”本案中孙某并非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。

此外，物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，但本案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承担一定的责任。

风险防范：尽管《物业管理条例》第52条规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。

8、在物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷

相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

（1）典型案例：上消防逃生门物业管理存隐患担责三成

高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。下午5点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直接上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口3个被缝了近30针，其他小伤医生实在无法下针只好作了消毒处理。经过检查，原来通往天台的顶楼上有一道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不知被谁关上了，高某没发现就一头撞了上去。

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第二天，头包得像粽子一样的高某就去找物业交涉，但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位，高某擅自占用公用部位还把门撞坏，应当赔偿，讨说法反而被倒打一耙，高某一怒之下将物业公司起诉到了上海市青浦区人民法院。

法院判决：小区物业承担30%的责任。

案例解析：平台晾晒衣服显属不当，且其为成年人应当对自己的活动范围负注意义务，对损害后果的发生负主要过错责任；但物业公司负有对管理小区内的安全保障义务，应及时发现物业管理小区内的安全隐患并作出相应的警示注意义务，而逃生通道的玻璃门作为安全隐患，物业公司没有对其作警示标志，因此应承担一定的责任。

（2）典型案例：物业公司尽到了注意告知义务无责任

2005年1月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。

法院判决：物业公司无责任

案例解析：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，故物业管理人员已尽到了注意告知义务，因此，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。

（3）典型案例：物业未尽及时注意义务业主人身损害索赔

去年4月，家住卢湾某小区的徐某准备进行0装修。装潢公司施工人员在大楼开锯木板后，将两块木板放在一楼通往地下车库的步行楼道上。当日中午，邻居周某步行至地下车库取车时，避让不及踩到木板滑倒骨折。卢湾法院审理后判决，装潢公司赔偿周某5000余元，物业公司赔偿2500余元。

案例解析：如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。

风险防范：为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理

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人员应及时的发现物业管理中的安全隐患并予以消除和作出必要的警示标志。

9、业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷

相关法律法规：《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果

（五）其它影响建筑结构和使用安全的行为

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业

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管理企业承担赔偿责任。

审理结果：法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。

案例解析：

（一）章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。

（二）章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

（三）关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。

风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住

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宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。

10、小区内发生的人身损害赔偿纠纷

相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》

第九条： 雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。

前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。

《民法通则》第一百二十六条：

建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由

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业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

《城市新建小区管理办法》第二条第三款：本办法所称住宅小区管理（以下简称小区管理），是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。

（1）保安未尽安全保障义务引发的物业纠纷

典型案例：小区居民家中被砍伤 物业公司未尽责被判赔偿

日前，洛阳市老城区法院依法审结一起因物业公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主身体损害的人身损害赔偿纠纷案件，判决物业公司承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任，赔偿张某4万余元。

2003年4月2日，原告张某之母李女士从被告某房地产开发有限公司购买了一套位于本市某小区内的住宅。同年9月，原告及家人入住该小区，并与被告签订了物业管理公共契约。其中约定，被告在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，原告按约每月交纳物业管理费，被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。

2004年8月15日凌晨2时许，一犯罪嫌疑人潜入该小区，从原告所居住的房屋南边沿墙攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场(该案至今未破)。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经洛阳市第一人民医院诊断，原告气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。

2004年11月19日，原告以被告物业管理中治安防范措施有漏洞，给犯罪分子以可乘之机为由，向洛阳市老城区法院提起诉讼，要求被告赔偿其医疗费、交通费、残疾赔偿金、精神抚慰金等共计10万余元。法院审理后，依据我国《民法通则》等有关规定，于近日作出上述判决。

案例解析：物业公司应承担补充赔偿责任

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从

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事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。本案中，原、被告之间签订公共契约后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定向被告交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作，有效防止和制止在小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告张某深夜在自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务，对此，被告存在一定过错，法院判决其承担张某人身损害损失40％的补充赔偿责任是适宜的。

（2）保安致人损害的物业纠纷

典型案例：某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。2004年8月5日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。

法院判决：经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。

案例解析：本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。

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雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，应认定值勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物业公司仍应承担赔偿责任。

但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，故法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。

（3）小区共用设施伤人赔偿纠纷

典型案例：2005年8月29日下午，7岁的小鹏（化名）与妈妈一起在小区休闲广场上玩耍。小鹏在跑动中撞倒一张石桌。石桌砸断了小鹏的左手食指和中指。事发后，小鹏的父母多次与小区开发商和物业公司交涉。但对方认为小鹏受伤是由于父母看护不力，他们不应承担责任。随后，小鹏的父母将物业公司和开发商告到法院，索赔医药费、精神抚慰金计1．4万余元。庭审中，被告物业公司和开发商都表示不愿赔偿。

法院判决：物业公司赔偿小鹏7200余元。

案例解析：《物业管理条例》规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，同时建设部《城市新建小区管理办法》规定，物业公司对小区的管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环保容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。因此，物业公司对物业小区内的共用设施负有管理、维护义务，对于因共用设施存在安全隐患致使他人受伤的，物业公司应当承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场上的石桌作为共用设施，可见物业公司对休闲广场上的石桌负有管理、维护义务。另根据《民法通则》规定，一切用数据说话

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建筑物或其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。本案中，物业管理公司未能提供足够证据证明其已尽到了管理、维修义务对损害的发生并没有过错，故应对小鹏的受伤承担赔偿责任。同时，小鹏的母亲未尽好足够的监护义务，对儿子受伤亦有一定过错，可相应减轻物业公司的部分赔偿责任。因此，法院判决物业公司赔偿小鹏7200余元。

相关法律知识：“安全保障义务”有法律依据[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，比较集中地体现了侵权责任法的主要原则。其中与物业管理行业关系最密切的是第六条:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”通俗地说就是，经营者或者社会活动组织者，对他的顾客或者活动参加者负有合理限度的安全保障义务，未履行这个义务，致使他人受到人身损害的，要承担赔偿的责任。法条中虽未明确列举物业管理，但从法理上看，从事物业管理活动应包括在“等经营活动”之中，物业管理公司要对它的顾客一一业主和使用人承担安全保障义务，应当足毫无疑义的。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理人的安全保障义务主要体现在三个方面：设施设备的安全保障责任、管理服务的安全保障责任、预防和制止第三人侵权的安全保障责任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 设施设备：安全可靠无隐患[Fr:http://www.Pmedu.net]

每个住宅小区中都会有许多设施设备，如交通设施、供水供电供气设施、安保设施、排污设施、娱乐设施等，物业公司作为管理人，有义务保障这些设施的完好，不使其对业主和使用人造成人身损害。如果设施设备未达到安全要求，导致使用人受损的，受损人有权向物业管理人索赔。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理中，来自设施设备的风险相当多，仅小区游泳池，就存在水质是否达标、是否按标准配备了救生设备和救生员、更衣室地面是否防滑、是否设置了安全告示等，其中一项欠缺，就可能构成“未尽设施设备的安全保障义务”。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方庄小区一名11岁女孩在攀爬绿地的钢筋护栏时失足，被栏杆尖端刺成“右胸锐器贯通伤”，花去医疗费用近三万元，后女孩向物业公司索赔26万余元。物业公司认为，一切用数据说话

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安装护栏足为了保护绿地免遭践踏，作为11岁的女孩，不应该去攀爬护栏，家长也未尽到监护责任，物业公司对此伤害后果没有责任。法院最终认定：该小区物业公司设置钢筋护栏时应当考虑到儿童的安全，护栏留有十余厘米长的尖头，存在安全隐患，应对此人身伤害事故承担部分责任，判决物业公司赔偿医疗费用1万元。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 这个案例启示我们，对小区内的一切设施设备，都要考虑是否存在不安全的因素，特别是儿童能及的范围内，不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害，还要考虑到非正常使用状态下，甚至“万一”情况下的伤害。国外有一种小塑料钉，专门用于堵塞电源插孔的，其用意就是为了防止幼儿用铁丝等物捅电源插孔时触电。这种心思，就是物业管理人应有的安全意识。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 服务管理：细致周到无过失[Fr:http://www.Pmedu.net]

物业公司的服务管理，包括对业主的服务及对房屋、设施及小区秩序的管理。服务管理不到位，没有尽到职责，造成业主或者使用人的人身受到损害，就属于“未尽管理上的安全保障义务”，应当承担民事赔偿责任。东海花园业主在家中被杀案，凶犯持作废出入证混入小区，物业管理人员未能觉察，显然在履行职责上有重大瑕疵，这是法院判决它承担赔偿责任的主要原因。周一男全家被害案，5名凶犯1天多次进出小区，作案时间长达10多个小时，5名受害人先后被杀，直至凶手安然离去，小区保安都未有丝毫警觉。这种情况下，物业公司要说自己完全履行了管理上的安全保障义务，恐怕说不过去。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障责任范围很广：对可疑人员进行询问盘查、在施工检修地点设置标志、投放消杀药剂前的预告警示、对业主求助时的迅速处理等，都是物业公司最常见的安全保障工作内容。2001年3月，上海复兴新苑小区业主徐某的女儿在家中被流窜犯罪分子奸杀，破案后查明罪犯从运送垃圾的小门进入小区，而该门在晚上是应当上锁的，那晚却没有关。这成为物业公司未履行职责的主要依据。因此法院判物业公司赔偿4万元。这个案例警示我们，物业管理工作不允许百密一疏，任何时间、任何行为都要经得起检验，这是一个很高的要求。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低，但小的伤害事故随时都有可能发生。例如道路湿滑障碍造成行人摔倒致伤、消杀药剂管理不当造成儿童中毒、井穴沟池致人坠入、运动游乐设施残损致人伤害等等，都是物业管理中每天都需要警惕的风险。最高法院的司法解释指出：“(一)道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害

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优质追账款、智能合同服务 的；(二)堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的；(三)树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的”，“由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外”。这些列举的以及类似的事故都有可能在小区里发生，物业公司作为管理人责无旁贷。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 特别要注意的是，由物业管理人组织的大型社区活动越来越多，体育比赛、商业促销、文艺汇演等，虽然能营造热烈的小区气氛，但造成人身意外伤害的风险也大大增加。作为社区活动的组织者，物业公司必须要充分考虑安全保障能力，如没有安全把握，宁可不组织这类活动。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵权：及时果断不延误[Fr:http://www.Pmedu.net]

对于来自第三人的人身伤害行为，物业公司有防范和制止的义务。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这里把物业公司制止第三人侵权的安全保障义务，概括归纳为“两协助两及时”。“两协助”足“协助防范、协助救助”；“两及时”是“及时制止、及时报告”。我们知道，物业公司作为一个企业，本身并不具备执法的权力，它只能在合理限度范围内承担安全保障义务。“预防、制止(应急)、报告、救助”这四个方面，就是物业公司合理限度范围内的责任。比如，物业公司在小区内接到“有人行凶”的报警，应该立即派保安人员赶赴现场，在保护自身安全的前提下，采取制止措施，同时向公安机关报告。如已发生人员伤亡，应立即联系急救站，协助救治伤员。在警方到达后，协助工作，配合调查。做到这些，就履行了制止侵权的安全保障义务。如果物业公司没有做到“两协助两及时”，都会构成不作为，受害者有权要求物业公司承担赔偿责任。

[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：

一、新《物业管理条例》解读

1、街道办新增为成立业主大会指导部门

修改条文：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

解读：这项修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的一切用数据说话

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指导部门，是把现实中的做法固定化。

2、业主共同决定七种事项

修改条文：“第十一条下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）筹集和使用专项维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

解读：此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项，改成了和《物权法》一样的七种事项。

3、改建、重建建筑物程序更严格

修改内容：“业主大会决定本条例第十一条第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

解读：对于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，《决定》规定了更加严格的程序。此外，选聘和解聘物业服务企业现在只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了，而修改之前，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

4、业主可向法院申请撤销侵权决定

修改条文：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

解读：由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力。

5、业委会决定违法街道办有权撤销

修改条文：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

解读：修改赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委

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员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权利。

6、物业由管理者变成“服务员”

根据《物权法》的有关规定，《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

解读：虽然只是变了几个字，但意义却全然不同。这次的修改明确了物业公司的定位，就是为业主服务的。

二、《物权法》与《中华人民共和国物业管理条例》的对比分析

1、《物权法》首先对业主、业主委员会的合法权益进行了保护。

首次明确以国家法律的形式，提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权概念。《物权法》第七十条

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，未经特殊说明，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会存在的物质基础就在于，业主们要联合起来，就大家共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，营造一个和谐、宁静的家园。而物业服务机构所服务的也正是这一部分，因为对于业主来说，专有部分是私人家庭部分，任何人未经允许，是不能够随便进入的。由此，物业服务机构的职责也就非常明晰了，协助业主全体，使建筑区划内共有部分处于良好的使用状态，更加整洁、美观。

《物权法》对于共有物权的内容也作了解释说明：第七十三条

建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对比《条例》，有了实质性飞跃，《条例》中没有共有物权的概念，提及业主共有物权的相关规定只有第六条第七款

业主在物业管理活动中，享有下列权利：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。应当说，物权法比《条例》有了质的飞跃，难怪业主们不仅要举双手，而且要举双脚赞成了。

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《物权法》明确了建筑区划内，国有土地的使用权属于全体业主共有。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。业主全体购买了建设单位的商品房，因此建筑区划内国有土地使用权自然一并转让给了全体业主。但是，据我们调查，目前绝大多数建设单位在将小区业主的专有部分出售完毕以后，并未将国有土地使用权转移到业主手中，而且继续持有《国有土地使用权证》，因此，违反了《物权法》的规定。由此可见，在《物权法》实施以后，将掀起一轮国有土地使用权的转让争议热潮。

很多业主经常会抱怨，自己购买房产的时候，周围是草木葱茏的绿地，然而，好景不长，不久就会变成钢筋水泥的丛林。一些开发商经常通过先宣传绿地面积，作为卖点，当业主们购房入住之后，再将绿地变为楼房，继续牟利，严重损害了业主的合法权益。于是在房地产市场的供需两端，形成了需求方——业主们的权益无影无踪，供给方——发展商的利益无穷无尽这种奇观。对于这种现象，《物权法》也作了相应规定。

第一百三十六条

新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。我们看到，公共绿地作为原有业主们已设立的用益物权，是不能被损害的。因此，建设单位再想通过隐瞒规划实现提高房价的做法，是要承担法律责任的。

2、明确了业主、业主大会、业主委员会与物业服务机构之间的地位问题。

在很多小区的实践中，不少业主都感觉到，许多合理的要求没有得到解决，个别社区业主与物业服务机构之间的矛盾甚至非常尖锐。业主们请物业服务机构办事很困难，主人翁地位根本没有得到体现。物权法对此作了规定。《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

这三条的意义在于明确了业主与物业服务机构之间的法律地位、经济地位问题。业主是共有物权的所有人，业主全体为了更好的、更职业化的管理好自己的共有物权，邀请物业服务机构前来协助，这与我们普通居民请家政服务人员操持家务是一样的道理。只不过家政协助管理专有物权，而物业服务机构协助管理共有物权而已。业主全体有权利更换物业服务机构，并且，物业服务机构的职权、服务质量及收费标准都应当由业主全体根据实际市场情况

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确定。如果明确了这一点，物业服务机构与业主之间的关系也就非常明确了。业主是主人，物业服务机构是专业化服务机构。对比《条例》中的如下规定，第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。可以看出物权法更加明晰了业主与物业服务机构之间的权利义务关系。在物权法中这些内容比《条例》进了一大步。在物权法中，始终是物业服务，而不是物业管理，我们也注意到，王兆国副委员长在向全国人大代表提请审议时，也始终使用的是物业服务，这说明，国家最高立法机构是明晰的，在业主与物业服务之间，业主是首要的。管理与服务，表面上看是用词不同而已，实质上看，《物权法》在业主与物业服务机构之间的关系上，确立了业主的主导地位。当然，并不是说物业服务机构就是不重要。事实上，物业服务机构有一支专业化的队伍，他们提供物业服务比业主自行管理要更加高效，更加熟练。业主自行管理属于业余水平，物业服务机构属于专业水平。业主与物业服务机构之间必须要争取双赢的局面。物业服务好了，业主们愿意支付更高的物业服务费用，物业服务机构才能够提高收益。物业服务的质量提高了，业主们的家园也才更有价值。

3、对业主委员会的地位有了进一步明确，业主委员会成立的要件作了规定。《物权法》第七十八条

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而目前实施的《条例》第十二条规定业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，而没有说业主委员会的决定对全体业主具有约束力，仅仅多了7个字，但这7个字，字字千金，解决了业主委员会多年来无人理睬的尴尬境地。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动，但是，业主委员会的决定必须遵守，这样才会有更多的业主积极参与业主委员会的工作，也才会有更多的业主积极参与城市社区的建设。关于业主委员会与房地产行政主管部门的关系，《物权法》与条例相比，也有了明显不同。《条例》第十九条规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。换句话说，房地产主管部门有权撤销业主委员会的决定，但是从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这就更加规范了业主委员会与政府职能部门之间的关系。《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

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由此看来，业主委员会是业主自治管理组织，依据国家的法律、法规的规定，一是基于业主的意思而成立，二是基于行政主管部门指导下和经一定的程序而成立．只要业主委员会按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会之时即为合法成立；三是业主委员会的权利来源于业主共同的真实意愿，而非政府主管部门的批准，业主委员会没有上级领导机关，只是在业务上接受有关部门的“指导”。地方人民政府相关部门“备案”与“指导”不是行政审批、行政许可，行政主管部门不履行法定职责，不影响业主委员会的成立，备案也不是业主委员会成立或履行法定职责的必要条件。房地产行政主管部门不是业主委员会的领导机关，因此，业主委员会做出的决定，只要符合国家的法律规定，无需地方相关部门的审批。只有人民法院在业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，才能够依法撤销。

从《物权法》中，我们看到，城市居民委员会对业主委员会不再具有指导与监督的权力。而《条例》第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由于居委会不是地方人民政府相关部门，因此不再具有对业委会的“指导”与“监督”权力，业主委员会也无必要向居委会告知所有决定。

4、《物权法》保护了物业服务机构的合法权利，对于物业服务机构来说，最为敏感的问题就是物业服务费用的收取，在小区中物业机构与业主之间纠纷最多的利益关系最为直接的就是某些业主因为对物业服务机构的质量不满意，而拒绝交纳物业服务费用。

第七十二条

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。根据此条，只要是业主委员会或业主大会决定选聘的物业服务机构，协商确定的物业服务收费标准，个别业主是不能因为个人对物业服务机构不满而拒绝交纳物业服务费用的。第八十三条有如下内容业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从法律意义上规定了业主委员会有协助物业服务机构追索物业服务费用的权力与义务。而在《条例》中的规定如下第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉，显然《物权法》更明确。

5、《物权法》同时也保护了房地产开发企业的合法权益。

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建筑区划内，停车位的归属问题，向来是争论的焦点之一。绝大多数业主认为停车位属于业主共有，理由主要有三：1）停车位属于小区配套设施，公共配套设施，根据《物权法》第七十三条，理应属于全体业共有。2）建停车位所使用的土地，其国有土地使用权属于全体业主共有，而建设停车位的相关成本已经计入房价当中，因此车位实际上是使用业主的钱在业主的土地上建设而成3）业主在购买房产时，有公共停车位是影响购买行为的重要决策依据，如果建设单位将车位出售给他人，业主将无处停放车辆。

建设单位则认为

停车位可以出售的理由主要有二，1）车位的出售，按照市场机制进行配置是解决车位供给不足的主要办法。2）停车位单位面积的建设成本要高于一般房屋，如果停车位属于业主共有，那么开发商在规划时会尽量减少停车位的建设，最终将会造成业主的不便。

《物权法》第七十四条规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。说明开发商是可以出售规划停车位的。

三、对《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的解读

1、什么是业主的建筑物区分所有权？

建筑物区分所有权是指多人区分一建筑物而各专有其一部，并且就专有部分有单独的所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。《物权法》在我国，第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权，并进行了规范。业主的建筑物区分所有权从原来的共同共有发展而来，处分共同共有的财产必须征得全部共有人的同意。但在现代城市中，高层住宅往往有数百甚至上千户，对于共有部分如何处置、如何管理，要形成一致决策，普通的共同共有的物权决策模式，难以适应形势需要。因此将连为一体的建筑物区分为两部分：专有部分与共有部分。专有部分由业主独享，共有部分由业主共享，实行民主决策机制对共有部分进行处置是非常必要的。

2、什么是业主的专有物权？

专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权的建筑物部分。通俗地说，指能够作为独立标的物进行交易的单位，对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积。由于物业的不可分割性，业主在行使形式专有物权时，可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。因此，专有物权应当包括两部分住宅及经营性用房。而车库、车位、会所等等没有明确能否构成专有物权。正因为如此，一切用数据说话

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车库、车位及会所能否出售，如果出售这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主，也存在疑问，这需要进一步的司法解释。

3、业主是否可以对专有部分任意处置？

（1）业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。由于不同业主房屋毗连在一起的特性，当某一业主在行使其专有物权时，可能对其他业主的专有物权产生影响。因此，七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（2）业主行使专有物权时，不能随意更改专有物权的用途。七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

4、什么是业主的共有物权？

严格来说，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的内容进行了规范。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外，根据《物权法》第一百四十七条

建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。

总体来看：道路、绿地、物业服务用房、国有土地使用权明确为业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。

5、业主对于共有物权的权利有哪些？

（1）业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利（七十条）（2）业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利（七十二条）

（3）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要（七十四条）（4）业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业

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要接受业主的监督（八十一条、八十二条）

（5）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（6）维修资金属于业主共有，第七十九条

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

6、业主对于共有物权要承担什么义务？

（1）业主要承担共有物权产生的费用，这是业主对共有部分承担义务中最为关键的要求，业主不能拒绝缴纳合理的物业服务费用，当建筑物需要维修时，当共有部分需要修缮时，业主不能拒绝其应当承担的部分费用。八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

（2）业主必须要服从业主大会与业主委员会就共有部分所做出的决定。七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

（3）业主在行使、利用共有部分时，要遵守相关规定。第八十三条规定业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

7、业主对共有部分的权利义务关系是否“对等”？

业主对于共有物权可以放弃权利，但不能拒绝义务，这是业主委员会、业主大会权利的基本原则，同时也是业主共同管理小区的基本原则。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务

（七十二条）。业主大会类似于股份公司的股东大会，只要是业主，就是业主大会的当然成员，业主可以不参加表决，但业主不能以不参加业主大会为名，不履行义务。这就如同股东可以不参加股东大会表决，但不能不服从股东大会的决议一样，不能以未参加股东大会，就否认自己作为股东的义务。

8、车库、车位归谁所有？

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（1）首先满足业主需要不是一个准确的法律概念。有优先购买权还是优先使用权？从第一款来看，肯定是指优先使用权，第二款中的当事人并不排除非业主和开发商。但是，业主可以起诉开发商，保证优先使用权。这里需要提醒大家注意的是，根据第七十条仅仅拥有车位的权利人，并不是业主。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划车位是为专用部分配套服务的，二者相辅相成，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，等于默认开发商首先享有所有权。另外，这里当事人约定有两个层次，是开发商与业主全体约定还是业主之间进行约定。

（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这些车位的分配机制尚有待研究，是业主委员会分配与管理，还是由物业服务机构管理未明确。

9、业主实现共有物权的形式？

业主大会与业主委员会是业主全体的代表，业主全体通过业主大会或者业主委员会实现对共有部分的所有权及一切派生的权利。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

10、业主共同决定的事项是什么，如何做出决定？

《物权法》第七十六条确立了业主全体共同决策的的基本内容、程序与标准。应由业主共同决定的事项包括：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

可以看出，国家立法机构对于业主全体做出决策是极为慎重的，其中第五、第六两项充分保护了每一个业主的权利，但是也应当看到要做出第五、第六项决定实行的是面积与人数的双重表决标准，因此实施的难度非常之大。

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11、业主委员会的成立及其与政府部门的关系如何？

业主委员会是基于业主的共同意志成立，其行使权利的基础是全体业主的授权，而并非政府机关。第七十五条

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。对比目前实施的《中华人民共和国物业管理条例》来说是一个巨大进步。业主委员会的日常工作显然没有必要事事向居民委员会告知。而根据《条例》住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。同时排除了《条例》中房管局、街道、居委会撤销业委会决定的做法。《物权法》只规定了一种撤销业主委员会决定的作法，第七十八条规定

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此只有人民法院能够依法撤销业主委员会侵害业主合法权益的决定，其他决定或其他部门是无权撤销业主委员会决定的。第七十八条

12、共有部分的维修费用如何称呼？

业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，有称为专项维修基金的、称为维修基金的等等，物权法同意了称谓。第七十九条规定

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。因此，《物权法》为物业维修的费用统一定名为维修资金，并归全体业主共有。确立归于主共有，为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。

第三篇：典型物业纠纷案例剖析

典型物业纠纷案例剖析

最近这一段时间,记者在收到的读者来信中发现,业主与物业服务企业的纠纷投诉呈上升趋势。有些案例颇有扑朔迷离之感,所以我们特请专业律师对一些典型案例做些分析,以供众人参考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租吗?

黄先生在金山新区某楼盘买了一套住房,去年年底交房,因为自己长期在外做生意,所以特意写了封信给开发商,说等自己今年5月份回来时再收房。今年4月,黄先生的儿子先回福州,到新房去看了一下,发现房子被别人住着,住户称,物业服务企业以每月300元出租该房屋,已经租了4个月了。

黄先生得知这个消息后,立即与物业服务企业联系,要求物业服务企业马上把租户清出去,并赔偿损失。而物业服务企业却说,虽然房子是黄先生买的,但在没有验房入住之前,只能视为准业主,房屋的产权仍属于开发商,物业服务企业在征得开发商同意的情况下,有权将房子出租。物业服务企业认为,出租并未给新房带来损害,所以也谈不上赔偿一事。

律师解疑:开发商及物业服务企业的行为显然已侵犯了黄先生的合法权益,黄先生可以通过法律途径来维护自己的合法权益。

首先,黄先生在购买该套商品房时与开发商签订了商品房买卖合同,该合同一经房地产管理机关登记备案,黄先生就是该套商品房的期待所有权人(一经交付即是所有权人),开发商就无权将该房再出售给第三人。根据合同随附义务,在商品房完工符合交付条件至交付业主之前,开发商对该套商品房负有保管义务,但不具有使用(包括出租)权利。

其次,开发商的交房通知进一步肯定了黄先生的产权人身份,黄先生回信同意交房但要求延期交房,可以认定买卖双方已确认所要交付的商品房已经归黄先生所有,只是由于黄先生的原因而暂时由开发商保管。延迟交房期间,开发商可以适当向黄先生收取保管费。

黄先生虽未入住,但对所购房屋已具有无可争辩的所有权。开发商或物业服务企业要将该房出租,必须征得黄先生的同意,否则都将构成侵权。由于商品房在交付前被租赁使用,使未投入使用的商品房的使用价值受到减损。根据《合同法》第142条规定,关于标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担的法律规定,开发商或物业服务企业除了要立即终止其与他人所谓的租赁关系外,还要赔偿黄先生因此造成的经济损失。

案例二

重新验收,物业费该从何时算?

姚先生去年在东区购买了一套95平方米的住房,去年10月,开发商通知姚先生收房。办理了相关手续后,姚先生领到了新房钥匙。在小区物业服务企业的工作人员带领下,姚先生对新房进行验收。但在验收过程中,姚先生发现了好几处质量问题,物业服务企业工作人员将其一一记录在册。于是,姚先生退回了钥匙,要求等质量问题解决了再收房。

去年12月底,物业服务企业以挂号信的方式通知姚先生,质量问题已处理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。经过验房确认质量问题已基本得到解决。于是姚先生收下了新房钥匙,但是物业服务企业要求姚先生交齐去年10月至今年1月份的物业服务费。姚先生认为应该从自己验收房子合格之日起才能收物业服务费,因此与物业服务企业一直纠缠不休。

律师解疑:姚先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙,应视为商品房不符合交付条件,开发商未向其交房。经整改,今年1月经验收双方确认商品房符合交付条件,姚先生这才收了新房,此时才视为法律意义上开发商正式向姚先生交付了商品房。根据国务院《物业服务条例》第四十二条第二款规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物业服务费属商品房尚未交付给业主期间的物业服务费,物业服务企业应向开发商收取,而不应由业主承担。

案例三

林先生是东区某楼盘里的一个业主,前不久,他看到小区里一块花园荒废了,就把那块地开辟成菜地种些蔬菜供自己日常食用。最近,小区重新聘请了物业服务企业,物业服务企业想把这块地重新恢复成花园,就找林先生要求他把菜地里的菜处理掉。林先生不同意,称自己是小区的业主,有权使用这块地。当业委会主任出面解释,说这是业委会和物业服务企业商量后做出的决定时,林先生说,聘请这家物业服务企业,他并没有投同意票,所以物业服务企业无权干涉他的行为。因此林先生不肯退地,业委会和物业服务企业对此事不知该如何处理?

律师解疑:林先生应按物业服务企业的要求把菜地里的菜处理掉并退出该地块。

【本物业案例由中国物业服务网论坛(Bbs.Pm86.com)网友收集发表，本站不对其真实性负责】

根据我国法律法规规定,小区内按照规划建设的共用设施(包括花园、绿地、道路等),属小区内的全体业主共同所有,国务院颁布的《物业服务条例》第五十一条明确规定了:“业主、物业服务企业不得占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。”林先生在小区花园用地上开辟菜地自用,违反了《物业服务条例》的规定,依法应予纠正。若林先生不听劝阻,一意孤行,依照《物业服务条例》第六十六条的规定,将受到包括罚款、没收菜地收益等行政处罚,没收的菜地收益主要用于物业服务区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护。

林先生以其未投票同意聘请现物业服务企业为由,认为物业服务企业无权干涉他的行为也是错误的。根据《物业服务条例》规定,小区选聘物业服务企业,只要经业主大会讨论及三分之二以上有投票权的业主同意,由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,所签订的《物业服务合同》对全体业主就具有法律约束力。

案例四

物管违约,证据如何有效收集?

福州金山某小区的业主们对小区物业服务企业的服务很不满意,认为物业服务企业在物业管理服务上存在不少问题,如将楼房的消防通道用做垃圾堆放场、乱停车、经常未与业委会协商就把一些销售摊点引进社区,而又把本应是全体业主的收入据为己有等等。因此业委会决定与物业服务企业谈判物业收费的问题,要求根据权利义务对等原则,对物业服务企业要求的物业服务费予以一定比例的扣减,但是物业服务企业却认为公司已经根据合同约定履行了自己应尽的职责,不能降低服务费。业委会开会后决定把物业服务企业告上法庭,但是不知道应该如何收集相关的证据。

律师解疑:根据《物业服务条例》的规定,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同,对物业服务事项、服务质量、服务费用等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。由于物业服务属于服务行业中的一种,这种服务往往是无形的,因此业主在平时发现物业服务企业有服务不到位的地方或违反物业服务合同的地方,可以用照片、录像的形式记录下来。为了使证据更具合法性,对所收集的证据还可以申请公证机关进行证据保全公证。取得证据后还应当注意保存好,保证在法庭上能够全面、完整地使用自己所收集的证据,支持自己的诉讼主张。

第四篇：劳动纠纷典型案例[范文]

公司被盗，扣员工的工资？

可以扣，但不能超工资的20%

王某是一家公司的仓库保管员。在公司工作3年，各方面表现都不错。上个月的一天，王某工作期间，由于来领资料的人过多，王某忙不过来，结果回头检查仓库时，发现一盘电线被偷，价值500元。东西丢了，责任谁担？公司研究决定，王某负有一定的管理责任，从其工资中扣赔偿金。王某不服，自己一个月工资也就一千来块，扣了一半，况且自己压根就没有偷，于是他到劳动部门去讨说法。

点评：

员工在工作期间，公司的物品被偷盗，作为仓库保管员王某应当负有一定的责任。给公司造成损失，员工应当赔偿相应的损失。根据相关规定，因劳动者本人原因给用人单位造成经济损失的，用人单位可按照劳动合同的约定要求赔偿经济损失，从劳动者的工资中扣除，但扣除部分不得超过劳动者工资的20%。因此王某需要承担的一定得责任，但是扣工资受到一个上限的限制。

为职工开具虚假收入证明

员工辞职，就得按证明上的标准补发工资

小张是扬州机电厂的车间主任，前不久要购买二手房，按照贷款金额，聂某每月应还按揭款3000元；而按照贷款银行的规定，月供3000元的话，小张必须提供月工资不低于6000元的收入证明，而小张的实际月工资只有3000元。

为了能顺利办下房贷，小张再三恳求公司人事部门为他开具一份月工资标准为6500元的收入证明。人事主管经不起小张软磨硬泡，按小张的要求为其出具了收入证明。可谁想到，前不久，小张在工作中出现重大失误，致使公司遭受严重损失，公司以此解除了与小张的劳动合同。小张不服到劳动部门维权。其中一项请求为：要求公司按照月工资6500元的标准补发就职期间工资，证据就是公司为其办理按揭贷款时出具的收入证明。

点评：

用人单位在收入证明上加盖公章，此证明即具有法律效力，不仅对第三人产生法律效力，对用人单位自身也具有法律效力。虽然在出具虚假收入证明时，劳动者和用人单位你知我知，但证明本身并不能反映这是虚假的事实。因此，劳动者和用人单位一旦产生争议，如果用人单位没有相反并有效的证据证明收入证明是虚假的，收入证明就有可能会成为认定工资标准的证据。另外，用人单位虚开收入证明的行为所带来的直接后果就是导致银行作出错误的贷款决定，增加了银行收回贷款的风险。如果银行根据用人单位盖有公章的收入证明为申请人批准和发放了超过贷款标准的房贷而遭受了经济损失，用人单位将有可能因此承担相应的法律责任。

劳动合同解除，能扣押劳动者证件？

不符合法律规定

杨某2008年加入职介行业从事职业介绍工作，并于同年3月份报名参加劳动部门统一组织的培训考试，并取得了职业介绍从业人员资格证及上岗证。拿到上岗证，他就与职业中

介机构签订了协议，约定1年内不能在其他单位从事同种行业。

然而，工作没半年，杨某就因为提成问题跟单位产生了纠纷。上个月，他向单位提出辞职，并要求拿回职业资格证书。单位拒绝归还职业资格证书，理由是员工一旦辞职必须把职业资格证书留在本单位，想拿回没门。一怒之下，杨某把单位给告了。

点评：

员工辞职要扣留职业资格证书是不符合法律规定的。目前国家尚无此类规定。作为一种职业资格，只要劳动者没有违规执业的行为，任何部门都不能随意扣押或没收。单位必须将职业资格证书退还给杨某。

另外，杨某与单位约定1年内不在其他单位从事同种行业，这在法律上是允许的，具有约束力。但是单位限制杨某不能同业竞争，应当给一定的经济补偿。如果单位没有支付补偿，杨某也可以不履行约定。

合同到期前一天，女职工发现怀孕了

劳动合同不能终止，得继续了

窦女士是扬州某汽车4S店客服部员工，去年5月份和单位签订了1年的劳动合同至今年4月底到期。然而，实际工作中窦女士常常和客户发生矛盾，于是该公司在4月中旬按照书面规定通知合同到期将不再续签，将窦女士的社保统筹暂时中止，并准备办理相关档案转移手续。

然而，谁都没想到，就在合同到期的前一天，窦女士发现自己已经有40天身孕了。按照规定，用人单位在职工孕期不能终止合同，于是她第一时间打电话通知单位。哪知道单位不买账，声称终止合同通知发出时已经生效，那时窦女士没有提出来就不算。窦女士多次找单位协商都没有谈。无奈之下，窦女士只得到劳动部门投诉，要求公司继续履行劳动合同。点评：

按《劳动合同法》规定，女职工在孕期、产期、哺乳期内，劳动合同到期的，应当延续到三期结束，才可以终止劳动合同。因此，对于三期女员工，劳动合同是不能立即终止的。窦女士是在终止合同后发现怀孕的，但是怀孕的事实是发生在终止劳动合同之前，因此终止合同是违法的；反之，若怀孕是发生在终止合同之后，劳动合同到期是可以终止的。因此单位要及时给员工办理重新录用手续。

擅自离职带走客户，要赔偿？

要赔，新录用单位还要承担连带责任

朱先生原来是一家公司的销售代表。在该公司工作期间，朱先生靠自己的努力，建立了一个很稳固的客户群。每个月的销售业绩都很不错。为此，与该公司有竞争关系的另一家公司就与朱先生协商，希望朱先生来自己公司来工作，并许下很高的工资报酬。

在金钱的诱惑下，朱先生向原公司打了一个辞职报告，就立即与另一家公司签订了劳动合同。当月，朱先生原公司的很多客户就被带到了新公司。于是，原单位就到劳动部门把朱先生给告了，要求他赔偿经济损失。

点评：

劳动者违法解除劳动合同的，应当赔偿用人单位相应的损失，比如对生产、经营和工作造成的直接经济损失。按照规定，劳动者辞职必须提前30天书面通知用人单位。本案中，朱先生辞职违反了关于辞职程序的要求。违法辞职就要赔偿原单位相应的损失。另外，招用朱先生的单位，也应当承担连带责任。

第五篇：典型护理相关纠纷案例

典型护理相关纠纷案例

案例1：违反护士条例—未及时向医师报告病情

患者，男，62岁；上腹部手术术后第三天，发现 “咳痰困难、呼吸窘迫”，值班护士未及时向医师报告病情，仅予坐位、拍背；约5分钟后，患者面色青紫、大汗淋漓，予吸氧；20分钟后，心跳呼吸骤停，经值班医师抢救无效，死亡。案例2：南京双胞胎案—违反护理常规、未告知

双胞胎早产儿，出生后不久出现“面红、呼吸急促、一级颅内出血等症状”；予暖箱保暖、面罩吸氧一周；出院医嘱“复诊”；六个月后，两患儿双眼失明；《新生儿学》“早产儿供氧勿常规使用（原则上不超过3天），仅在呼吸困难时才给予吸氧，吸氧时间过长易致视力障碍。”《新生儿护理常规》:曾吸氧的早产儿应当进行定期眼科检查，首次检查为出生后4-6周内；法院认定：被告医院应当尽到最善告知义务，即明确告知两原告监护人“出生后4-6周内到眼科复诊”；因告知不明确导致两原告丧失最佳治疗时机，造成损害后果的，被告应当承担相应的赔偿责任。

案例3：中江龙凤胎案—未进行主动医疗

患者姜文，女，27岁；怀孕6个月，B超显示为先兆流产；医生遂为其作流产手术，产出龙风胎；医护人员按惯例未对两流产儿进行主动医疗；13个小时后，发现两个婴儿尚有呼吸、心跳；立即送至中江县医院抢救，无效，死亡；法院判决：任何人不得以优生优育为借口剥夺两新生婴儿健康权和生命权。医生行为构成医疗事故罪，判处医生有期徒刑2年；承担刑事附带民事赔偿责任192万元。案例4：执行违规医嘱

1）、思诺斯：助眠常用剂量为10 mg，qn。某医嘱：思若斯10mg×2片t.i.d持续用了三天，引发纠纷。

2）、老年性脑病入院，合并糖尿病病史。治疗中静脉输注葡萄糖液17天，加重糖尿病症状，引发纠纷。案例5：错误执行医嘱

2008年3月16日晚，北京市80岁的王老太太因“呼之不应半小时”被送往某医院急诊治疗，当晚症状加重。医生安排护士给患者注射盐酸胺碘酮注射液，并嘱咐护士要慢推，推十分钟。2008年3月17日凌晨两点零五分，一名护士开始给王老太太推药，此时有其他患者叫护士，于是该护士放下注射器离去。随后另外一个护士拿起注射器继续注射，两名护士注射完液体时间共计五分钟。注射完毕后，王老太太经抢救无效死亡。王老太太的家属认为医院存在过错，遂请求法院判决医院赔偿各类损失共计25万余。案例6：违反等级护理制度—巡视查房

男性，２１岁，直肠息肉进行息肉结扎切除术。因息肉基底部较宽（约０.６厘米），术后医嘱特别交代“注意观察有无术后出血”．上午１１时返回病房，下午安静入睡，晚６时病人进少量流质饮食，晚８时自感左下腹胀痛，便意急，当即去厕所，病人发现排鲜红色血样便，量不清，晚10时，病人第二次去厕所，又排出鲜红色血样便，量较多，自觉心慌、乏力，回床。晚12时前又有两次去厕所，均为鲜红血便。因未见值班护士查房，无法报告病情，加之自己认为“不会有多大问题”而未惊动病友。直到第五次去厕所，昏倒在厕所里。经其他病人发现报告后，医护人员才赶到，进行抢救。当时，病人面色苍白，四肢湿冷、血压80/60毫米汞柱。心率110次/分，立即给氧，输血补液。经输血600毫升，补液500毫升后，血压升至107/80，立即进行2次手术探查，发现息肉结扎线已脱落。经再次结扎止血,术后经过良好，住院13天出院。案例7：违反查对制度

1）：抑郁症孕妇，孕37+5周，产后，予婴儿“氯硝西泮”。

2）：脑外伤术后患者，甘露醇静滴完毕后，患者家属发现药物过期一月余。3）：左右错误。南京某三甲医院，右下肢骨折，术中左下肢内固定。

4）：器械过期。63岁老年患者，住院期间，患者突发大量呕血，予三腔二囊管止血后呕血停止。数小时后再次呕血，三腔二囊管外脱至口腔，抽尽囊内气体后，拔除三腔二囊管，体外检查发现三腔二囊管接头处漏气，拟再行三腔二囊管植入，因患者病情持续恶化当日死亡。后发现该患者所用三腔二囊管已过有效期。

5）输液液中含有絮状物。原告高秀云诉邹城某医院输入含絮状物药物致使老人陷入亚植物状态一案。原告认为，损害发生的直接原因是实习护士违规独立操作输液，并冒签护士吕某的姓名；该医院没有严格执行护理“三查七对”制度，被告方存在过错。因此，对原告高秀云受到的损害，被告应负主要赔偿责任。人民法院一审判决：医院赔偿残疾赔偿金、护理费、医疗费、伙食补助费、精神损害抚慰金等各项损失133139.28元。

6）注射药物错误。患者彭某与谭某患者面貌相似，当班护士未经查对病房、床号和姓名，误将谭某的80万单位青霉素给彭某注射，半分钟后诉局部剧痛、胸痛、气紧、心慌，并出现四肢抽动等过敏反应。经注射0.1%肾上腺素1毫升、非那更25毫克，静脉推注维生素C500毫克加葡萄糖液100毫升等措施，半小时后过敏症状消失。案例8：仪器断电：武汉龙凤胎脑瘫案

龙凤胎，出生后APACHE评分10分；次日，因气温突降（2℃）予暖箱特护；23时，发现暖箱断电，龙凤胎手脚发凉；患者家属要求更换暖箱，并为其照看，未果；第三日凌晨6时，患者家属再次发现暖箱断电，两患者面色发青。院内外专家会诊，诊断：脑发育不良，急性上感，急性支气管炎。6个月后，两患者被确诊为：脑瘫。法院判决：因被告医院护理工作严重不负责任，导致出生时评分10分的龙凤胎新生儿脑瘫，被告应当承担损害赔偿责任，判令被告赔偿原告各项损失共计383万元。案例9：违反交接班制度

1993台刑上字第6966号：患者，女，30岁；患者因“呕吐及腹痛”至某医院外科就诊，据告 患者当月无月经，结婚已三月；查下体，有点状血块，疑为“宫外孕”，送尿检

并邀请妇产科医师紧急会诊，会诊医师未接诊；下班时，该外科医师未交班径自离去；夜间，病患腹痛甚烈，待其他医师赶到时，输卵管破裂，内出血致死。法院认定：外科医师已怀疑患者为宫外孕，诊断及初步处理无过失之处； 但输卵管破裂大出血，系在被告外科医师循例自动下班后突然发生，其“有应注意、并能注意、而不注意之过失”，犯罪嫌疑人犯有“过失致死之罪”。

案例10：违反病历书写规范：修改病历与篡改病历

患者关某在河北某医科大学附属医院就医时死亡。事后，关某家属查阅了原始病历并对其进行了复印。但当家属再次查阅病历时，发现院方有关人员对病历进行了改动。法院认为：医院在对关某进行治疗过程中以及治疗完毕后，违反病历书写规定，擅自涂改、修改病历，并且医院所提交的病历中的死亡记录（报告）表与原告所提交的复印件不一致。依据有关法律规定，由于医院所提交的病历存在涂改等现象，从而不能反映医院在对关某进行治疗的真实情况，故医院所提供的病历不具备证据的客观性与真实性，医院不能据此来证明其在给关某进行治疗的过程中不存在医疗过错，依法应承担举证不能的法律责任。案例11：天津孕妇唐某因腹部疼痛到某妇产医院急诊，被诊断为先兆早产、胎儿宫内窘迫，住进病房观察治疗，后胎死宫内。唐某认为系医院医疗过失所至，诉至法院，同时提出医院对其原始病历进行篡改和伪造。在法庭审理中，医院承认修改过病历，但认为是规范病历，不是伪造和篡改。法院认为：病历是患者病情发展的真实记录，是认定医疗过失的重要依据，严禁涂改伪造。由于医院未按照规范修改病历，使原始证据灭失，导致不能查明本案事实，对此医院承担全部责任。

案例12：违反病历书写规范：医护记载不一致，医护沟通欠缺。

患者，女，48岁,二尖瓣置换术后，心包填塞，死亡。护理记录：“心包引流量250mL”。病程记录：“少许引流液”。案例13：违反医患沟通制度。

患者，女，34岁；因“阑尾炎”行阑尾切除术；术中，术者、护士谈到“有缝合针遗失”；

“可能掉在肚子里”；引起患者术后长时间恐慌不安。案例14：遗漏收费引起的赔偿：

患者住院期间使用了优必林，但是收费系统未收取药物“优必林”的费用，家属认定医院未给患者使用该药物。最终法院判决：赔偿3万元。案例15：跌倒引起的纠纷

80岁老年心脏病患者，有眩晕史。医院要求患者有家属陪护或护工护理。患者及家属书面拒绝。住院期间，患者在卫生间因眩晕跌倒致脑外伤，患方要求赔偿。本案中，医院根据患者病情，给予了陪护要求但患者及家属拒绝，医院不应承担责任。

案例警示：

1、认真学习法律法规及制度：

2、遵守规章制度，从小事做起，谨小慎微

3、写好病历：

4、做好沟通：医师、患者、护士

近期医院医疗纠纷原因分析及典型案例

2009年上半年医务处合计接待纠纷67起，将医疗纠纷中存在的问题进行分析，分析纠纷中的共性问题，希望各级医师吸取教训，减少纠纷的产生。