第一篇：土地增值税申报操作手册(20160807周翔)
金税三期工程
土地增值税登记、申报用户操作手册
第一章 项目登记
1.土地增值税纳税申报表
（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）
操作步骤
1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【税源项目登记】—【土地增值税项目登记】
办理人员进入项目登记页面。在项目界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击下一步，进入项目登记页面。
2．按规定录入项目登记信息。
３.点击<保存>按钮，项目登记成功。系统自动产生土地增值税项目编号。
注意：1.因金税三期的土地增值税项目编码与税友龙版生成规则不一样，所以需要做重新登记。
第二章 申报
2.土地增值税纳税申报表
（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）
操作步骤
1．操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。
2．录入需要的申报数据：
３.点击<保存>按钮，申报成功。
注意事项
1.土地增值税预征要先完成土地增值税预征税种登记。
2.土地增值税预征要选择正确的土地增值税项目编码，否则已预缴税款将汇总出错。
3.土地增值税纳税申报表
（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
操作步骤
1．进入菜单界面【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。
2．选择所属期起止，录入开户银行、银行账号、总可售面积、自用和出租面积、已售面积、其中：普通住宅已售面积、其中：非普通住宅已售面积、其中：其他类型房地产已售面积及相关申报数据。
3．录入相关的申报数据。涉及到减免的，则点击减免税额栏，系统自动弹出减免税信息页面，按规定录入数据，点出确定则完成减免数据填列。
4．已缴土地增值税额栏数据由系统从土地增值税预征申报表自动获取。该栏数据只能改小。由于系统不能自动获取金三上线前已预缴的税款，需登录【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【资料报送与信息采集管理】—【税源申报明细报告】。税源标志栏选择“土地增值税项目”，系统自动弹出该房地产企业所有的项目编号，按规定填写需补录的已缴税款保存即可。
5．土地增值税纳税申报表
（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）涉及12张附表申报，根据相关资料填写相关附表，填写完一张附表，点击【确定】按钮回到主申报界面。附表与主表数据未做关链。金三各附表申报界面如下：
（1）与收入有关的面积明细申报表（02）
（2）转让房地产收入明细申报表（03）
（3）扣除项目及成本结转明细申报表（04）
（4）取得土地使用权所支付的金额明细申报表（05）
（5）前期工程费明细申报表（06）
（6）建筑安装工程费明细申报表（07）
（7）基础设施费明细申报表（08）
（8）公共配套设施明细申报表（09）
（9）开发间接费用明细申报表（10）
（10）利息明细申报表（11）
（11）扣除项目汇总申报表（12）
（12）与转让房地产有关的税金明细申报表（13）
6．录入相关的申报数据，点击【保存】按钮，申报成功。
7．回到主申报界面，根据房地产项目及纳税上报材料情况确定选择受理通知、不予受理通知、补正通知，并按规定录入后打印给纳税人。
注意事项
1.土地增值税清算要先完成土地增值税清算税种登记。2.土地增值税清算要选择正确的土地增值税项目编码。
3.纳税人上报清算申报表前要先对“已缴税款”进行核实，如有误则需提请税务机关修改。
4.地方教育附加录在教育费附加栏。5.水利建设专项资金录在代收费用栏。
6.金税三期的12张附表不需要报送。我省公告的附表需报送，具体方式待定。
4.土地增值税清算申报审核
操作步骤
1.操作路径：【功能菜单】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税清算申报审核】
办理人员进入审核界面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号，回车，选择相应的项目，点击确定按钮。界面如下图：
2.录入相应的申报数据，选择审核意见下拉菜单选项，录入审核意见说明、应补（退）税款办理期限，界面如下图：
3.点击【保存】按钮，提示保存成功。
4.点击<确定>按钮，出现提示：保存成功！应补(退)土地增值税税额***元，若有疑问在下发审核通知书后,可以进行申报更正或清算核定。
5.纳税人已清算申报表更改。操作路径为：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【申报错误更正】。
该模块可用于对纳税人申报的土地增值税清算表进行修改更正。
6.点击<确定>按钮。根据实际情况选择审核通知书一或审核通知书二，在依据栏录入相关信息，点击<保存>按钮，点击<确定>，保存成功，并打印。
6.退出打印页面，点击<推送>按钮。点击<确定>，推送成功，再点击<确定>，完成土地增值税清算审核。
注意：
1.金三清算审核程序不需操作。
2.土地增值税清算审核结论格式仍以我省文件公告格式为准。
3.查账清算的纳税人经税务机关清算审核后，如需要更改申报表，则由纳税人根据税务机关清算审核结论重新修改上报清算申报表。税务机关根据纳税人重新修订的申报表进行申报更正。
5.土地增值税纳税申报表
（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）
操作步骤
1.进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【文书管理】—【核定类】—【土地增值税清算核定】。办理人员进入页面，在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。录入相关数据，点击保存。
（1）选择核定征收率。
（2）选择核定开发成本
2.点击推送，逐步完成土地增值税核定清算审核流程。
3．进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。
4．系统根据土地增值税清算核定表的信息自动带出申报表的内容。申报信息数据栏除了减免金额，其他的都不允许修改。
5．点击【保存】按钮，申报成功。
注意事项
1.如果该项目未做土地增值税清算核定，会提示“请先做‘土地增值税清算核定’流程,否则不能进行申报！”
2.要先做土地增值税核定清算税种登记。3.核定开发成本方式仍在查账清算表中操作。
6.土地增值税纳税申报表
（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）
操作步骤
1．操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，点击项目编号回车，弹出土地增值税项目信息选择界面，选择相应的土地增值税项目编号，点击<确认>按钮。
2．选择主附表树下拉菜单的清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表，录入相关的申报数据。
3.选择下拉菜单栏土地增值税纳税申报表
（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用），录入相关申报数据。对于不同清算方式的房地产项目，其申报表逻辑设置不同。
（1）查账清算项目，其适用税率按逻辑计算后确定。
（2）核定清算项目，其适用税率为核定清算率。
注意事项
1.土地增值税尾盘销售申报表要先做土地增值税税种登记。
２.原按已查账清算税负率作为尾盘销售适用税率的方式已不能操作。
7.土地增值税纳税申报表
（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）操作步骤
1.操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，录入所属起止时期，点击税源标志下来菜单，选择土地税源编号或房源编号，点击<确定>按钮：
2.选择征收品目、扣除项目金额合计类型：提供评估价格或提供购房发票，输入相应的申报数据。符合减免税优惠条件的选择减免性质代码，输入减免税额。
3.点击【保存】按钮，申报成功。
注意事项
1.非从事房地产开发申报要先做税种登记。
8.土地增值税纳税申报表
（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）
操作步骤
1.完成非房地产开发企业纳税人土地增值税核定流程。操作路径：进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【文书管理】—【核定类】—【其他税种核定】。办理人员进入页面，选择核定期限起止、税源标志及土地增值税征收子目，录入核定月征收依据，点击保存。
2．进行申报页面进行。操作路径：【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（七）（非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息，录入所属起，所属期起必须与核定文书的所属期起一致，点击税源标志下来菜单，选择土地税源编号或房源编号，点击<确定>按钮；选择征收品目，申报表信息自动带出应缴土地增值税税额。
３．点击【保存】按钮，申报成功。
注意事项
1.非从事房地产开发申报要先做税种登记。
2.申报前必须做土地增值税核定信息流程，如未做核定信息则提示：“该项目不存在土地增值税核定信息（其他税种核定（依职权）），请使用《土地增值税纳税申报表
（三）》。
3.土地增值税核定选择的核定期限起止与税源标志必须与申报表相关栏目相一致。
9.土地增值税纳税申报表
（六）（纳税人整体转让在建工程适用）
操作步骤
1．进入菜单界面【功能菜单】—【管理服务】—【申报征收】—【申报】—【土地增值税申报】—【土地增值税纳税申报表
（二）（纳税人整体转让在建工程适用）】
办理人员进入申报页面。在申报界面中输入纳税人识别号，按回车键，带出纳税人登记信息。点击税源标志，弹出土地税源和土地增值税项目两个备选框。
（1）选择土地增值税项目。
（2）选择土地税源。
2．录入相关的申报数据。
3．点击【保存】按钮，申报成功。
注意事项
1、需进行土地增值税税种登记。
第二篇：土地增值税督察操作手册
四、土地增值税督察操作手册
（二）全国税务系统督察审计规范（1.0版）
【业务描述】
检查和评价税务机关对土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、契税等纳税申报审核和征收的合法性、合规性。
【资料归集】
1．房地产项目登记相关资料。2．土地增值税纳税申报表。3．土地增值税清算申报表。4．开发项目情况报告表。5．可扣除项目金额确认表。
6．分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。
7．金税三期系统中关于房产税、印花税和土地使用税的相关资料。8．其他信息资料。
【疑点提示】
1．未按规定向企业下达土地增值税清算通知书；下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算。
2．符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算。3．对不符合核定征收土地增值税的纳税人，超范围核定征收土地增值税。
4．未对土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性进行审核。5．对销售尾盘行为的纳税人未按规定征收土地增值税。6．房产税源登记不准确：有税源登记未认定税种、税源与入库差
异过大、有房产税入库未做房产税税源登记、房屋契税入库房产税源未增加。
7．未征或少征收非住宅购房人产权转移书据印花税。8．清算或注销建筑项目印花税征收不足。
9．土地使用税源登记不准确：有税源与入库差异过大、有房产税入库无土地使用税申报、耕地占用税入库一年后土地使用税未增加、土地契税入库次季度土地使用税未增加、有土地使用税入库未做土地税税源登记。
【方法和路径】
1．内部信息比对分析
（1）查询金税三期系统土地增值税入库情况，核实是否存在未区分房地产类型，采用同一预征率征收土地增值税的问题。
（2）查阅税务机关对房地产开发企业项目管理档案、台账和相关征管资料，核实项目管理是否到位，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算，是否存在达到清算条件未下达清算通知书进行清算情形，或符合可清算的情形，未作出评估，未确定清算时间；核实清算税款是否及时组织入库。
（3）审核以核定方式清算土地增值税的，核定征收率是否不低于预征率且原则上不得低于5%。
（4）提取土地增值税征收方式为核定征收的纳税人名单，核实是否存在核定征收率低于预征率的问题；核实是否通过主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税；核实是否符合可以实行核定征收的条件；核实是否存在全部采用核定征收方式或核
定征收比例过大的问题。
（5）查阅土地增值税清算资料，核实税务机关是否对清算项目进行审核；审查土地增值税税前扣除项目及开发成本的合法性审核的相关文书，核实是否存在税务机关土地增值税管理不到位的问题。（6）借助被督察单位住建部门外网筛查预售许可证发放3年以上，查询房地产开发项目已转让面积与可转让面积建筑面积占比，核实是否符合清算条件。
（7）核实清算后再转让房地产的房地产项目是否进行土地增值税后续管理，是否存在纳税人按预征率、直接使用清算时实际税负率申报的问题。
（8）查询金税三期系统，核实是否存在有房产登记信息未认定房产税鉴定纳税人的问题。
（9）查询金税三期系统中有房产登记信息且已认定房产税鉴定，但某一内入库房产税税额与房产税税源登记年应纳税额的差额大于或小于×万元的情况。
（10）核实是否存在有房产税入库而房产税税源未登记的问题。（11）核实是否存在房屋契税申报纳税记录的下季度，房产税税源登记未增加，或者自用房屋房产税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的问题。
（12）查询金税三期系统中契税申报表数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。
（13）查询金税三期系统〘建筑业工程项目注销登记表〙〘建筑业
工程项目情况登记表〙数据，与印花税数据核对，核实是否存在未按规定征收印花税的问题。
（14）查询金税三期系统，核实是否存在缴纳房产税（剔除个人出租住房）而同期无城镇土地使用税申报的纳税记录的问题。（15）查询金税三期系统耕地占用税纳税申报表中批准占地时间满一年后，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的情况。（16）查询金税三期系统土地契税纳税，且当月无耕地占用税纳税记录，土地使用税当季度纳税额小于或等于上季度纳税额的纳税人。（17）查询金税三期系统有土地使用税入库，且未登记土地使用税税源信息。
（18）查询金税三期系统，核实是否存在已授予印花税票代售许可的单位未在协议期内按期结报代售印花税的问题。
2．外部信息比对分析
【政策法规依据】
1．〘中华人民共和国印花税暂行条例〙（国务院令第11号）2．〘中华人民共和国土地增值税暂行条例〙（国务院令第138号）3．〘中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〙（国务院令第483号）
4．〘财政部关于印发〖中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〗的通知〙（财法字〔1995〕6号）
5．〘财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知〙（财法字〔1995〕7号）
6．〘财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〙（财税字〔1995〕48号）
7．〘财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知〙（财税字〔1995〕61号）
8．〘国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知〙（国税发〔1996〕4号）
9．〘国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知〙（国税发〔1996〕48号）
10．〘国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复〙（国税函〔1999〕112号）
11．〘国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复〙（国税函〔2000〕687号）
12．〘财政部 国家税务总局关于中国信达等4家金融资产管理公司税收政策问题的通知〙（财税〔2001〕10号）
13．〘国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知〙（国税函〔2002〕615号）
14．〘财政部 国家税务总局关于被撤销金融机构有关税收政策问题的通知〙（财税〔2003〕141号）
15．〘国家税务总局关于武汉宝安房地产开发有限公司缴纳土地增值税的批复〙（国税函〔2003〕922号）
16．〘国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知〙（国税函〔2004〕938号）
17．〘国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知〙（国税发〔2005〕82号）第一条第二项
18．〘国家税务总局 财政部 国土资源部关于加强土地税收管理的通知〙（国税发〔2005〕111号）
19．〘财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知〙（财税〔2006〕21号）
20．〘财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知〙（财税〔2006〕141号）
21．〘国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〙（国税发〔2006〕187号）
22．〘国家税务总局关于印发〖土地增值税清算鉴证业务准则〗的通知〙（国税发〔2007〕132号）
23．〘国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知〙（国税函〔2007〕544号）
24．〘国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复〙（国税函〔2007〕645号）
25．〘国家税务总局 财政部 国土资源部关于进一步加强土地税收管理工作的通知〙（国税发〔2008〕14号）
26．〘财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知〙（财税〔2008〕24号）
27．〘财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知〙（财税〔2008〕137号）
28．〘国家税务总局关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见〙（国税发〔2009〕85号）（国税发〔2009〕85号）第三条第一项规定
29．〘国家税务总局关于印发〖土地增值税清算管理规程〗的通知〙（国税发〔2009〕91号）
30．〘国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告〙（国家税务总局公告2010年第29号）
31．〘国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知〙（国税发〔2010〕53号）第四条
32．〘财政部 国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知〙（财税〔2010〕88号）
33．〘国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知〙（国税函〔2010〕220号）
34．〘国家税务总局关于转让地上建筑物土地增值税征收问题的批复〙（国税函〔2010〕347号）
35．〘财政部 国家税务总局关于中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制有关税收问题的通知〙（财税〔2011〕116号）
36．〘财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知〙（财税〔2013〕101号）
【整改建议】
1．税务机关要严格各税种申报审核和征收管理，做到应收尽收。2．督察中发现违法、违规问题的，依相关规定对税务机关的有关负责人和直接责任人予以责任追究。
（二）省局〘地方税种管理业务督察具体方案〙 1.项目登记管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关落实房地产开发项目台账管理的合法性和合规性。
【所需资料】
1.土地增值税管理情况介绍及相关资料。2.金税三期系统中的项目登记台账。3.国土部门的土地出让、转让信息。4.规划部门的规划许可信息。
5.建设部门的建筑中标信息、建筑施工许可证明。6.房管部门的预售许可信息。7.建设部门的竣工验收信息。8.人防部门的验收信息。9.房管部门销售信息。
10.当地房产部门的房产销售信息网项目信息。【督察重点、方法及依据】（1）项目信息登记的完整性 [方法路径]（1）取得国土部门的土地出让、转让信息，规划部门的规划许可信息、建设部门的建筑中标信息及建筑施工许可信息、房管部门的预售许可发放信息分析应列入督察台账的项目信息。
（2）查阅当地房产信息网项目销售信息。（3）调取系统中至督察项目登记信息。
（4）筛选应列入督察台账应登记未登记的项目信息。（5）对台账应登记未登记的项目信息进行调查验证。[政策依据]
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第六条：‚主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。‛
（2）土地增值税清算项目定性不准确，符合分期清算条件的项目未要求纳税人进行分期清算
[方法路径]（1）查阅当地房产网销售信息，看项目是否属于不同类型房地产项目，是否为分期开发。
（2）取得国家有关部门审批文件，审查属于分期开发的项目，是否以分期项目为单位建立台账。
（3）属于不同类型房地产项目的项目，是否按标准普通住宅、普通住宅和非普通住宅等不同性质归集成本费用核算。
（4）对以上信息的审核可实地验证，是否准确定位土地增值税清算项目，单位账务核算是否符合条件。
[政策依据]
（1）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条：‚土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第七条：‚主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。‛
（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第八条：‚对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十七条：‚清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。土地增值税清算应以项目为单位，且按不同项目分期归集收入、成本、费用清算。
（3）是否有应进行土地增值税清算而未进行土地增值税清算的项目
[方法路径]（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到100%的项目；
查询当地房产信息网信息，销售楼盘分为‚新盘‛、‚在售‛、‚尾盘‛、‚售空‛四种状态，选取‚售空‛状态的楼盘。
（2）从金税三期系统（国税）中查询房地产开发企业转让土地使用权或开发项目的开票信息，审查是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目或直接转让土地使用权的信息。
（3）通过筛选比对应清算而登记台账状态为‚未清算‛的项目。（4）到实地调查验证是否为应清算而未进行清算的项目，并预计清算税款。
[政策依据]
（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条：‚纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条：‚对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。‛
（4）可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，是否每个都进行评估，确定不清算的理由是否合法合理，是否经分管领导批准，下达土地增值税清算通知书后，未督促企业在规定时限内进行清算
[方法路径]（1）取得房管部门销售信息，筛选销售比例达到85%的项目，重点关注‚在售‛与‚尾盘‛信息。
（2）取得金税三期系统房产税登记信息，看是否有已移作自用的房产信息。
（3）取得房管部门的预售许可信息筛选取得预售许可证已达三年的项目。
（4）调取金税三期系统房地产开发企业注销信息，是否将房地产注销户列入台账，是否进行土地增值税清算。
（5）取得金税三期系统（国税）开具发票中销售面积达可售面积85%以上的项目。
（6）从以上五信息比对项目可能已达可清算条件的项目进行实地调查验证。
（7）筛选比对可清算而登记台账状态为‚未下达清算通知‛的项目。
（8）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形而未在规定时间内通知纳税人清算的项目，审查评估信息，确定不清算的理由、分管领导批准记录，内部控制程序是否实施，确定何时要求纳税人进行清算的时间；暂不通知清算的，每年是否均作出评估，能够清算的项目是否及时通知纳税人办理清算。
（9）到企业调查验证，是否可以清算，可以清算的项目预计清算税款。
[政策依据]（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条：‚对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条第二项：‚应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。‛
（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十一条：‚对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。‛
（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十四条：‚主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。‛
（5）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条规定：‚土地增值
税的清算条件：
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。‛
2.土地增值税预征管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关土地增值税预征管理的合法性、合规性。
【所需资料】
1.当地主管税务机关制定的土地增值税预征的文件。2.取得第三方资料，包括房管部门备案合同等信息。
3.调取金税三期系统增值税（营业税）申报的计税依据、开票信息。
4.调取金税三期系统财务报表（资产负债表、利润表）相关信息。【督察重点、方法及依据】
（1）当地主管税务机关规定的预征率是否符合总局规定的标准 [方法路径]（1）调取当主管地税务机关的文件，是否按不同类型的房屋制定不同的预征率。
（2）其规定的预征率是否符合总局规定的标准。
[政策依据]
（1）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：‚各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。‛
（2）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条：‚预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。‛
（2）房地产行业土地增值税预征的计税依据与销售不动产增值
税（营业税）的计税依据关联比对
[方法路径]（1）调取增值税（营业税）申报的计税依据及发票开具金额。（2）调取金税三期系统内相对应的销售不动产申报土地增值税预征的计税依据。
（3）两者数据（房地产行业及分户的资料）相比对，是否少申报土地增值税预征税款的计税依据，造成少申报预征土地增值税。
[政策依据]（1）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：‚各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。‛
（2）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第二条：‚预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。‛
（3）房地产企业土地增值税预征计税依据与财务信息比对
[方法路径]（1）调取金税三期系统中土地增值税申报表数据。
（2）调取金税三期系统中纳税人财务报表主表、利润表、资产负债表数据。
（3）计算口径：预收账款贷方本期发生额=（财务报表（资产负债表）的预收账款本期期末数-上期期末数）+利润表的主营业务收入本期数
预收账款贷方本期发生额=金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，为正常；
预收账款贷方本期发生额>金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，表示可能少申报税款；
预收账款贷方本期发生额<金税三期系统申报的土地增值税计税依据合计数，表示可能财务报表数据不准确或逾期合并申报。
[政策依据] 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：‚各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。‛
（4）土地增值税预征计税依据与房管部门的备案合同的预收款的关联比对
[方法路径]（1）取得房管部门信息系统备案合同，督察所属期预收房款及至督察期间内约定应收款合计数。
（2）调取金税三期系统督察所属期预征土地增值税的计税依据合计数。
（3）房管信息系统备案合同预收款加约定督察期间应收款合计数减金税三期系统预征土地增值税的计税依据为正数，可能少申报土地增值税。
[政策依据] 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条：‚各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理确定预征率，并适时调整。工程项目竣工后，应及时进行清算，多退少补。‛
3.土地增值税核定征收管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关土地增值税核定征收管理的合法性和合规性。
【所需资料】
1.各省级税务机关区分不同房地产类型制定征收率的文件。2.各省级税务机关规定核定征收范围的文件。
3.金税三期系统中土地增值税核定征收信息，包括项目及核定征收率。
4.主管税务机关土地增值税核定征收台账及批复手续。【督察重点、方法及依据】（1）超范围核定征收土地增值税 [方法路径]
（1）调取核定征收方式批复资料及相关台账。
（2）检查核定征收的范围是否符合总局规定，理由是否合法、充分。
（3）通过调查验证，核定征收理由是否属实。[政策依据]（1）《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）第三十五条：‚纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：
（一）依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的；
（二）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的；
（三）擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的；
（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。税务机关核定应纳税额的具体程序和方法由国务院税务主管部门规定。‛
（2）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第七条土地增值税的核定征收：‚房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务
机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。‛
（2）主管税务机关是否区分不同房地产类型制定核定征收率，是否存在核定征收率低于预征率或5%的情况
[方法路径]（1）调取当地税务机关对不同房地产类型制定的核定征收文件。（2）制定的核定征收率是否低于预征率，是否低于5%。[政策依据]（1）《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号第三十五条：‚符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。‛
（2）《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（中华人民共和国国务院令第３６２号）第四十七条：‚纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的，税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳额：
（一）参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定；
（二）按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定；
（三）按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定；
（四）按照其他合理方法核定。采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时，可以同时采用两种以上的方法核定。纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。‛
（3）《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）第四条：‚对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。‛
（3）核定征收程序是否合法，手续是否齐全 [方法路径]
（1）调取核定征收方式批复资料及相关台账。（2）是否经过主管税务机关审核合议，文书是否规范。[政策依据] 《土地增值税清算管理规程》国税发〔2009〕91号第三十五条：‚符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。‛
（4）核定征收率执行是否正确，税款是否及时足额入库 [方法路径]（1）调取核定征收方式批复资料及相关台账。（2）调取金税三期系统核定征收信息的项目、税率。（3）筛选比对是否按核定的税率征收税款，是否及时、足额入库。
[政策依据]
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十五条：‚符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税
务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。‛
4.土地增值税清算管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关土地增值税清算的合法性和合规性。【所需资料】
1.数据资料：房地产项目登记相关资料、土地增值税纳税申报表、土地增值税清算申报表、开发项目情况报告表、可扣除项目金额确认表、分类型清算扣除项目确认表及相关附表等。
2.征管资料：土地增值税清算通知书、土地增值税清算调查表、房地产开发项目清算说明、土地增值税项目基本信息台帐、土地增值税税收优惠管理台帐、土地增值税清算后尾盘管理台帐、土地增值税清算管理台帐、清算项目发票开具清单、中介机构鉴证报告等。
3.房地产开发项目资料：取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
【督察重点、方法及依据】（1）清算程序是否合法、合规 [方法路径]
（1）根据台账核对确定应进行土地增值税清算的项目，纳税人是否在规定的时限内到主管税务机关办理清算手续；主管税务机关确定可要求纳税人进行土地增值税清算的项目由主管税务机关下达清
算通知，纳税人是否在规定的时限内到主管税务机关办理清算手续。
（2）在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关是否依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。
（3）主管税务机关在收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，是否按规定予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，是否在规定限期内要求纳税人补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，是否予以受理；对不符合清算条件的项目，应不予受理。各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关是否按总局要求确定了上述具体期限。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理是否存在已撤消的情形。
（4）对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，是否按规定作出评估，经分管领导批准，并确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，是否继续做好项目管理，并按规定每年都作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。
（5）主管税务机关受理纳税人清算资料后，是否按省级税务机关确定的期限内及时组织清算审核。
（6）清算审核是否包括了案头审核、实地审核。
（7）主管税务机关是否采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
（9）土地增值税清算审核结束，主管税务机关是否将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税的期限。
[政策依据]
（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》
（国税发〔2009〕91号）第十一条：‚对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十三条：‚主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。‛
（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十四条：‚主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。‛
（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十五条：‚主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。‛
（5）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十六条：‚清算审核包括案头审核、实地审核。案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。‛
（6）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十条：‚纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。‛
（7）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十二条：‚土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。‛
（2）土地增值税收入是否完整，价格调整是否符合规定 [方法路径]（1）结合增值税（营业税）销售发票、销售合同、房产销售分户明细表及房管部门的实测面积，重点审核建筑面积、可售面积、实测面积、已售面积，不同类型房地产的销售面积、销售收入，补退房款的收入调整情况是否真实，必要时，可以调取纳税人银行账户资金
往来核查其收入的真实性及完整性。
（2）通过实地调查验证，确认有无少计、漏计事项（实际已出售或事实已销售），未记入销售收入。
（3）通过房产销售分户明细表单价比较，有无价格明显偏低现象，税务机关对价格明显偏低的理由是否已审核、审核情况是否属实。
（4）主管税务机关是否制定价格明显偏低的文件，是否严格执行。
（5）价格明显偏低是否有关联交易，是否有股东分配行为，有无将产品用于职工福利、奖励、对外投资、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况，价格调整是否符合相关规定。
[政策依据]
（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十八条：‚审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。
必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第十九条：‚非直接销售和自用房地产的收
入确定。
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。‛
（3）土地增值税扣除项目是否真实、合法 [方法路径]
（1）审核扣除项目是否符合要求（总的原则）：
①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出是否有应当取得但未取得合法凭据；
②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，是否是实际发生的； ③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，是否有混淆现象；
④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用是否是在清算项目开发中直接发生的；
⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，是否按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，是否以税务处理规定为准。
（2）取得土地使用权的土地出让合同、支付的金额的票据、契税票据等，与企业的账面金额比对，是否正确，是否包含了政府土地出让金的返还。
审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
①同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确；
②是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形；
③拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应，涉及多个开发项目是否予以合理分摊；
④房地产开发企业支付的土地闲置费是否已扣除； ⑤政府是否将土地出让金返还企业。（3）审核建筑安装工程费时应当重点关注：
①发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符；
②房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目；
③是否将售楼部、建安公司活动板房等营销费用及非本公司建安费用列支计算扣除项目；
④参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常；
⑤房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有
无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况；
⑥建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；
⑦质量保证金是否开具发票的，是否未开发票已列入建安费； ⑧同一项目中建造不同类型房地产的，未分别归集建筑安装工程费，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（4）审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
①前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形； ②是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费； ③多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
（5）审核公共配套设施费时应当重点关注：
①公共配套设施的界定是否准确，是否将移交给政府用于营利性社会公共事业或产权不属于全体业主的项目列入公共配套设施费；公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况；
②是否将房地产开发费用记入公共配套设施费；
③多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
（6）审核开发间接费用时应当重点关注：
①是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；
②间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效；
③是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。（7）利息的审核应当重点关注：
①是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用； ②分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；
③利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
（8）加计扣除项目的审核： ①代收费用不得加计扣除；
②取得主管税务机关不允许加计扣除政府规费的文件，按文件进行审核；
③企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用。
[政策依据]（1）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条：‚土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（一）取得土地使用权所支付的金额。
（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（三）房地产开发费用。
（四）与转让房地产有关的税金。
（五）国家规定的其他扣除项目。‛
（2）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条：‚审核扣除项目是否符合下列要求：‚
（一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（四）扣除项
目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。‛
（3）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十二条：‚审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。‛
（4）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十三条：‚审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。‛
（5）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十四条：‚审核公共配套设施费时应当重点关注：
（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（二）是否将房地产
开发费用记入公共配套设施费。
（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。‛
（6）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条：‚审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。‛
（7）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十六条：‚审核开发间接费用时应当重点关注：
（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。
（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。‛
（8）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十七条：‚审核利息支出时应当重点关注：
（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。‛
（9）《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十八条：‚代收费用的审核。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。‛
（10）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）：‚房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。‛
（11）《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条：‚房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。‛
（12）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条：‚关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣
除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。‛
（4）主管税务机关规定土地增值税扣除项目预警值的审核是否有，如有是否严格执行
[方法路径]（1）取得当地税务机关的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等造价定额预警值及运用方法的文件。
（2）督察土地增值税清算时扣除成本异常的审核是否按文件规定执行，审核手续是否齐全，是否按规定的权限进行审批。
[政策依据] 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发〔2006〕187号第四条第（二）款：‚房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
5.房地产开发企业尾盘销售项目土地增值税管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关销售尾盘项目土地增值税管理的合法性和合规性。
【所需资料】
1.土地增值税清算台账。
2.调取金税三期系统的尾盘销售信息及土地增值税申报信息。【督察重点、方法及依据】
（1）尾盘销售，未按清算规定进行申报土地增值税 [方法路径] 1.取得登记台账中已清算未清盘的项目。
2.从‚金三‛系统中查询已清算项目在清算后仍有开票的记录。2.调取这些项目清算后的销售申报信息。
3.审核其土地增值税是否以预征率的方式申报土地增值税。如有，按规定的方法计算其应扣除项目的总金额，按规定计算其应缴纳的土地增值税。
[政策依据] 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第八条：‚清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
6.土地增值税减免管理督察 【业务描述】
检查和评价税务机关土地增值税减免管理的合法性和合规性。【所需资料】
1.标准普通住宅的省级税务机关文件。2.标准普通住宅政府认定文件。
3.标准普通住宅项目清算资料。4.主管税务机关审核文书资料。【督察重点、方法及依据】
（1）土地增值税减免是否符合条件、是否分别核算、分别清算 [方法路径]（1）审核是否符合省级税务机关文件的标准。（2）是否有政府相关部门的批准文书。
（3）是否符合清算条件，清算资料税务机关是否已审核。（4）是否存在非标准普通住宅，是否分开核算、分别进行清算。（5）实地核查验证，情况是否属实。[政策依据]（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕第138号）第八条：‚有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。‛
（2）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第一条：‚
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题。《条例》第八条中‘普通标准住宅’和《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条‘普通住宅’的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的‘中小套型、中低价位普通住房’的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。‛
（3）《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》(财税〔2006〕141号)：‚现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中‘普通标准住宅’的认定问题通知如下：‘普通标准住宅’的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定的‘普通住房标准’的范围内从严掌握。
第三篇：增值税一般纳税人(外贸出口企业)申报操作手册
增值税一般纳税人（外贸出口企业）申报操作手册
一、专区登录
点击“国税专区”图标，进入国税专区界面，如下图所示：
二、申报登录及初始化
点击【纳税申报】区域里面的【国税网上申报】后面的【进入】按钮，即可进入“江苏省国家税务局网上办税服务厅”，如下图所示：
点击右下角【我要办税 】里面的【申报征收】，即可进入国税网上申报的界面。注意点：需要企业点击【申报征收】文字，不要点击【申报征收】文字上方的图片。首次登录成功后，会出现如下图所示的协议界面：
选择“我接受”选项，点击“确定”按钮，即可登录办税服务厅申报界面，如下图所示：
注意点：如果选择“我不接受”，则不得进入申报主界面。
进入申报主界面，需首先确认【所属时期】，【所属时期】为“税款所属时期”，按系统时间会默认显示当月的“税款所属时期”月份，核对无误点击“确定”按钮，进入企业申报的列表界面。
注意点：如不小心选择了错误的所属时间，可以通过界面左边的“更换所属时期”按钮重新选择。
若本所属时期您是第一次进入，系统将自动进行本申报期数据的初始化工作。初始化时系统会根据税务机关对您应申报报表的鉴定信息来生成应申报报表，初始化完成后，界面会显示该所属期的申报初始化结果，如下图所示：
注意点：初始化信息如有错误或与实际不符，请联系所属税务机关 初始化成功后，点击【返回】按钮，进入企业申报界面。
进入企业申报的列表界面，首先请企业核对申报表。增值税一般纳税人报表有：《增值税抵扣明细表》、《增值税纳税申报表（适用一般纳税人）》(含主表、表一和表二)、《固定资产进项税额抵扣情况表》，如下图所示：
注意点：如显示的申报表与实际不符或缺少，请联系所属税务机关。
三、申报表填写
填表顺序：修改并保存增值税抵扣明细表→自动生成增值税纳税申报表主表和附表一、二→修改并保存增值税纳税申报表主表和附表一、二→填写并保存固定资产进项税额抵扣情况表
修改并保存增值税抵扣明细表
点击《增值税抵扣明细表》后的【修改】按钮，打开《增值税抵扣明细表》，如下图所示：
系统会自动获取初始化数据，显示企业当月认证的发票信息。每张发票都会显示“发票种类”、“发票号码”、“开票日期”、“对方税号”、“金额”、“税率”、“税额”、“状态”等信息，需企业认真核对。其中发票状态默认显示为“外贸出口发票”，可根据实际情况进行调整。如有发票需要抵扣，状态需调整为“专用发票抵扣”。如有按税法规定不得抵扣的发票，请选择“其他不得抵扣”，数据会自动流转到附表二待抵扣进项税额部份。如有发票需抵扣后作进项税转出，发票状态应该为“专用发票抵扣”，进项税额转出部分，需要在附表二进项税额转出部分栏次填写反映。
系统提供按发票号码的快速查询功能。在发票号码框中输入发票号码，点击“查找”即可查到指定的发票，系统会将该张发票的发票号码标注为绿色。
报表下方按税率分类显示了报表中各种状态发票的合计数据。合计数据并不代表可以抵扣的税额，在自动生成进入增值税申报表时，将剔除不可抵扣部份。
注意点：系统初始化自动导入的发票数据不能删除。
如发现当月抵扣数据不全，可能是数据尚未全部下发，可过段时间后点击申报界面下方的【重新初始化】功能，如数据还是不全，则需要联系所属税务机关查询原因。
【新建发票】：如有“农产品收购凭证及普通发票抵扣凭证”的企业，点击新建发票按钮，按照面票信息逐行输入，输入完成后，点击【保存报表】按钮，数据会自动导入到增值税抵扣明细表。如下图所示：
【修改发票】：修改通过“新建发票”功能录入的发票信息。
【运输发票导入】：添加企业在“三小票数据采集”功能中生成的运输发票数据文件，添加时需要同时添加生成的二个文件，同一文件不得重复添加。在第一栏中选择添加文件名为“CRC”的文件，在第二栏中选择添加文件名为“JK”的文件。两个文件同时添加完成后，点击确定按钮，添加文件的数据会自动导入到增值税抵扣明细表。如下图所示：
如果需要删除添加的运输发票数据，可以点击运输发票导入界面左边的【清空运输发票】按钮，如下图所示：
点击【清空运输发票】按钮后，显示确认提示，如下图所示：
点击【确定】按钮，完成添加运输发票的清空操作。
【海关完税凭证导入】：添加企业在“三小票数据采集”功能中生成的海关完税凭证数据文件，添加时需要同时添加生成的二个文件，同一文件不得重复添加。在第一栏中选择添加文件后缀名为“.CRC”的文件，在第二栏中选择添加文件后缀名为“.JK”的文件。两个文件同时添加完成后，点击确定按钮，添加文件的数据会自动导入到增值税抵扣明细表。
如果需要删除添加的海关完税数据，可以点击运输发票导入界面左边的【清空运输发票】按钮，如下图所示：
点击【清空海关完税】按钮后，显示确认提示，如下图所示：
点击【确定】按钮，完成添加海关完税凭证的清空操作。
注意点：运输发票文件添加是针对不能进行认证的运输发票。运输发票和海关完税凭证的文件添加必须同时添加生成的二个文件。如海关完税凭证丢失，请联系所属税务机关处理。
在添加或导入相关发票数据后，核实无误后，点击报表下方的【保存状态信息】按钮，点击【返回】按钮返回申报界面。
自动生成增值税纳税申报表主表和附表一、二
【自动生成】功能是将基础表上的数据自动生成到指定的报表，报表编号为红色的为基础表。点击申报界面下方的【自动生成】按钮，会有如下图所示的提示：
点击【确定】按钮，《增值税抵扣明细表》对应数据会流转到增值税主表和增值税附表二相关栏次。系统会有相应提示，点击【确定】按钮，会有“操作成功”的提示，点击【请继续】返回到申报界面。
修改并保存增值税纳税申报表主表和附表一、二
点击《增值税纳税申报表（适用一般纳税人）》报表后的【修改】按钮进入报表界面，如下图所示：
《增值税纳税申报表（适用一般纳税人）》包含《增值税纳税申报表附列资料（表一）》、《增值税纳税申报表附列资料（表二）》、《增值税纳税申报表》三张报表。可以点击报表上方和报表下方的报表名称按钮进行切换。●《增值税纳税申报表附列资料（表一）》填写
系统默认打开的是《增值税纳税申报表附列资料（表一）》，企业根据实际情况，填写对应栏次。输入销项金额时，销项税额会自动计算，如与实际税额不符，可在一定范围内自行修改。外贸出口企业免税部分的销项发票需要在 “免征增值税货物及劳务销售额明细”部份栏次反映。附表一数据会实时更新到增值税纳税申报表主表。如下图所示：
●《增值税纳税申报表附列资料（表二）》填写
点击上方《增值税纳税申报表附列资料（表二）》标签打开《增值税纳税申报表附列资料（表二）》。附表二相关栏次数据由《增值税抵扣明细表》自动生成，外贸出口企业在增值税抵扣明细表中“外贸出口退税”状态发票合计金额，流转到附表二第24栏，第25栏，第26栏。如企业有进项税额转出的业务，需要手工填写报表进项转出部分。输入相关数据后，请重点核对附表二第5栏，第8栏，第12栏、第24栏，第25栏，第26栏、第35栏及手工输入栏次。附表二数据会实时更新到增值税纳税申报表主表。如下图所示：
●《增值税纳税申报表》填写
点击进入《增值税纳税申报表》。该表上的相关栏次会根据表
一、表二自动生成；本年累计数需用鼠标点击触发并逐行核对。如与实际不一致可手工修改。请重点核对该表第11栏，第12栏，第13栏，第14栏，第24栏，第25栏，第30栏，第34栏数据。如下图所示：
增值税纳税申报表附表
一、附表二及主表三张报表填写完成，核实报表数据无误后，点击报表下方的【保存报表】按钮，系统会有“保存成功”提示。点击【请继续】，返回到申报主界面
注意点：报表按钮的介绍
【保存报表】：企业填写报表数据核对无误后，必须点击【保存报表】按钮，并需看到保存成功提示。如果不保存或保存不成功，报表状态将不符合申报要求。
【暂存报表】：如企业在填写报表时需离开，请点击【暂存报表】功能，以防数据丢失。【重填报表】：恢复企业上次保存报表数据。【返回】：不保存企业对报表的任何修改。
需重点注意【暂存报表】和【返回】按钮的作用，以防数据因误操作导致丢失。注意点：
◆ 本表第1项“按适用税率征税货物及劳务销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税货物和应税劳务的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。包括在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售货物和价外费用销售额，外贸企业作价销售进料加工复出口的货物，税务、财政、审计部门检查以及纳税人自查应按适用税率计算调整的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第7栏的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第2项“应税货物销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税货物的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。包括在财务上不作销售但按税法规定应缴纳增值税的视同销售货物和价外费用销售额，以及外贸企业作价销售进料加工复出口的货物。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第5栏的“应税货物”中17%税率“销售额”与13%税率“销售额”的合计数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第3项“应税劳务销售额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率缴纳增值税的应税劳务的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第5栏的“应税劳务”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第4项“纳税检查调整的销售额”栏数据，填写纳税人本期收到税务、财政、审计部门检查处理决定以及纳税人自查后，应按适用税率计算调整的应税货物和应税劳务的销售额。但享受即征即退税收优惠政策的货物及劳务经税务稽查发现偷税的，不得填入“即征即退货物及劳务”部分，而应将本部分销售额在“一般货物及劳务”栏中反映。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第6栏的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第5项“按简易征收办法征税货物的销售额”栏数据，填写纳税人本期按简易征收办法征收增值税货物的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。包括本期收到税务、财政、审计部门检查处理决定以及纳税人自查后，应按简易征收办法计算调整的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第14栏的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第6项“其中：纳税检查调整的销售额”栏数据，填写纳税人本期收到税务、财政、审计部门检查处理决定以及纳税人自查后，应按简易征收办法计算调整的销售额，但享受即征即退税收优惠政策的货物及劳务经税务稽查发现偷税的，不得填入“即征即退货物及劳务”部分，而应将本部分销售额在“一般货物及劳务”栏中反映。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第13栏的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第7项“免、抵、退办法出口货物销售额”栏数据，填写纳税人本期执行免、抵、退办法出口货物的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第8项“免税货物及劳务销售额” 栏数据，填写纳税人本期按照税法规定直接免征增值税的货物及劳务的销售额及适用零税率的货物及劳务的销售额（销货退回的销售额用负数表示），但不包括适用免、抵、退办法出口货物的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据，应等于《附表一》第18栏的“小计”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第9项“免税货物销售额” 栏数据，填写纳税人本期按照税法规定直接免征增值税货物的销售额及适用零税率货物的销售额（销货退回的销售额用负数表示），但不包括适用免、抵、退办法出口货物的销售额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据，应等于《附表一》第18栏的“免税货物”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第10项“免税劳务销售额” 栏数据，填写纳税人本期按照税法规定直接免征增值税劳务的销售额及适用零税率劳务的销售额（销货退回的销售额用负数表示）。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据，应等于《附表一》第18栏的“免税劳务”中的“销售额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第11项“销项税额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率计征的销项税额。该数据应与“应交税金—应交增值税”明细科目贷方“销项税额”专栏本期发生数一致。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第7栏的“小计”中的“销项税额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第12项“进项税额”栏数据，填写纳税人本期申报抵扣的进项税额。该数据应与“应交税金 — 应交增值税”明细科目借方“进项税额”专栏本期发生数一致。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表二》第12栏中的“税额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第13项“上期留抵税额”栏数据，为纳税人前一申报期的“期末留抵税额”数扣减因纳税检查、补申报（包括出口货物补申报）、抵减欠税等原因而抵减的留抵税款后的余额。本项目大于等于零。
◆ 本表第14项“进项税额转出”栏数据，填写纳税人已经抵扣但按税法规定应作进项税转出的进项税额总数，但不包括销售折扣、折让，销货退回等应负数冲减当期进项税额的数额。该数据应与“应交税金—应交增值税”明细科目贷方“进项税额转出”专栏本期发生数一致。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表二》第13栏中的“税额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第15项“免、抵、退货物应退税额”栏数据，填写退税机关按照出口货物免、抵、退办法审批的应退税额。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第16项“按适用税率计算的纳税检查应补缴税额”栏数据，按税务、财政、审计部门检查以及纳税人自查确定的应补税销售额和适用税率计算的纳税检查应补缴税额填写。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第17项“应抵扣税额合计”栏数据，填写纳税人本期应抵扣进项税额的合计数。
◆ 本表第18项“实际抵扣税额”栏数据，填写纳税人本期实际抵扣的进项税额。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第19项“应纳税额”栏数据，填写纳税人本期按适用税率计算并应缴纳的增值税额。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第20项“期末留抵税额”栏数据，为纳税人在本期销项税额中尚未抵扣完，留待下期继续抵扣的进项税额。该数据应与“应交税金——应交增值税”明细科目借方月末余额一致。
◆ 本表第21项“按简易征收办法计算的应纳税额”栏数据，填写纳税人本期按简易征收办法计算并应缴纳的增值税额，但不包括按简易征收办法计算的纳税检查应补缴税额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第12栏的“小计”中的“应纳税额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。◆ 本表第22项“按简易征收办法计算的纳税检查应补缴税额”栏数据，填写纳税人本期收到税务、财政、审计部门检查处理决定以及纳税人自查后，按简易征收办法计算的纳税检查应补缴税额。“一般货物及劳务”的“本月数” 栏数据与“即征即退货物及劳务”的“本月数” 栏数据之和，应等于《附表一》第13栏的“小计”中的“应纳税额”数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第23项“应纳税额减征额”栏数据，填写纳税人本期按照税法规定减征的增值税应纳税额。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第24项“应纳税额合计”栏数据，填写纳税人本期应缴增值税的合计数。“本年累计”栏数据，应为内各月数之和。
◆ 本表第25项“期初未缴税额（多缴为负数）”栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴税额（多缴为负数）”。
◆ 本表第26项“实收出口开具专用缴款书退税额”栏数据，填写纳税人本期实际收到税务机关退回的，因开具《出口货物税收专用缴款书》而多缴的增值税款。该数据应根据“应交税金——未交增值税”明细科目贷方本期发生额中“收到税务机关退回的多缴增值税款”数据填列。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第27项“本期已缴税额”栏数据，是指纳税人本期实际缴纳的增值税额，但不包括本期入库的查补税款和自查补申报的税款。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第28项“①分次预缴税额” 栏数据，填写纳税人本期分次预缴的增值税额。◆ 本表第29项“②出口开具专用缴款书预缴税额”栏数据，填写纳税人本期销售出口货物而开具专用缴款书向主管税务机关预缴的增值税额。
◆ 本表第30项“③本期缴纳上期应纳税额”栏数据，填写纳税人本期上缴上期应缴未缴的增值税款，包括缴纳上期按简易征收办法计提的应缴未缴的增值税额。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第31项“④本期缴纳欠缴税额”栏数据，填写纳税人本期实际缴纳的增值税欠税额，但不包括缴纳入库的查补增值税额和补申报增值税额。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第32项“期末未缴税额（多缴为负数）”栏数据，为纳税人本期期末应缴未缴的增值税额，但不包括纳税检查应缴未缴的税额。“本年累计”栏与“本月数”栏数据相同。◆ 本表第33项“其中：欠缴税额（≥0）”栏数据，为纳税人按照税法规定已形成欠税的数额。
◆ 本表第34项“本期应补（退）税额”栏数据，为纳税人本期应纳税额中应补缴或应退回的数额。
◆ 本表第35项“即征即退实际退税额”栏数据，填写纳税人本期因符合增值税即征即退优惠政策规定，而实际收到的税务机关返还的增值税额。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第36项“期初未缴查补税额”栏数据，为纳税人前一申报期的“期末未缴查补税额”。该数据与本表第25项“期初未缴税额（多缴为负数）”栏数据之和，应与“应交税金——未交增值税”明细科目期初余额一致。“本年累计”栏数据应填写纳税人上末的“期末未缴查补税额”数。
◆ 本表第37项“本期入库查补税额”栏数据，填写纳税人本期因税务、财政、审计部门检查以及纳税人自查申报而实际入库的增值税款，包括：
1、按适用税率计算并实际缴纳的查补增值税款；
2、按简易征收办法计算并实际缴纳的查补增值税款。“本年累计”栏数据，为内各月数之和。
◆ 本表第38项“期末未缴查补税额”栏数据，为纳税人纳税检查本期期末应缴未缴的增值税额。该数据与本表第32项“期末未缴税额（多缴为负数）”栏数据之和，应与“应交税金——未交增值税”明细科目期初余额一致。“本年累计”栏与“本月数”栏数据相同。
填写并保存固定资产进项税额抵扣情况表
点击《固定资产进项税额抵扣情况表》后的【创建】按钮进入报表界面，如下图所示：
输入数据完成后，点击报表下方的【保存报表】按钮，点击【请继续】，返回到申报界面。
注意点：如果企业当月认证的进项税额中包括固定资产，固定资产部分需在本表反映。本表输入发票数据不得大于附表二35栏。
四、申报操作 数字证书申报操作
按以上填表顺序操作完成后，系统会默认在该组报表前“打钩”。也可以手动点击需要申报的报表组进行“打钩”。如下图所示：
点击下方的【预提交申报】按钮，系统会提示检查报表数据、应交税金是否正确，如下图所示：
点击【确定】按钮后，系统会提示本次申报的应交税金，如有错误会一并显示。如企业可以看到【继续预提交申报】按钮，则表示提示信息不影响申报，企业可以点击【继续预提交申报】按钮进行申报。或点击“返回申报主页面”按钮，修改数据保存后重新提示。如企业未看到【继续预提交申报】按钮，则表示数据不符合业务要求，不能进行申报操作，需要企业点击【返回申报主界面】按钮，重新修改相关数据后，再进行预提交操作。如下图所示：
企业确认无误后点击【继续预提交申报】，系统会提示申报提交成功结果。如下图所示：
点击【返回申报主界面】按钮。如下图所示：
此时《增值税纳税申报表》的状态是“待签名”，并且后面的二个操作栏里显示的分别为“浏览”和“签名”按钮。企业可以通过报表右下方的【刷新】按钮进行刷新（建议企业预提交成功后，耐心等待10-15秒，再去点击刷新按钮）。刷新后如《增值税纳税申报表》后面的二个操作栏里显示的分别为“--”和“签名”按钮时，则可点击操作栏中的【签名】，如下图所示：
系统会弹出申报报表的PDF预览界面。点击预览界面的最下方的【进行电子签名】按钮，如下图所示：
出现核对签名的数字证书提示窗口，核对无误后点击“确认”按钮。如下图所示：
签名成功后，即完成提交预申报。点击【请继续】返回到申报主界面。如下图所示：
此时《增值税纳税申报表》的状态是“已签名”，并在报表列表下方显示【正式提交申报】按钮。点击【正式提交申报】按钮，再次核对申报数据和应交税金是否正确，如下图所示：
确认无误后点击【确定】按钮，系统将显示正式申报提交结果，如下图所示：
点击【返回申报主界面】按钮，可以点击【查看回执】按钮，查看本次申报的详细信息。如下图所示：
回执信息按组划分，每组上半部分是各个报表的申报情况，下半部分是详细信息。申报是否成功，以回执的下半部分为准。
申报成功后，需要企业等待一段时间，报表操作栏中的状态变为“存档”时，才能打印报表。如下图所示：
点击“存档”按钮，即显示报表的PDF报表，点击打印按钮即可完成打印操作，也可以点击导出保存电子报表图片。如下图所示：
注意点：整个申报过程必须保证数字证书插在电脑的USB口。申报是否成功，以回执的下半部分为准。
软密码申报操作
按以上填表顺序操作完成后，系统会默认在该组报表前“打钩”。也可以手动点击需要申报的报表组进行“打钩”，如下图所示：
点击下方的【正式提交申报】按钮，系统会提示检查报表数据、应交税金是否正确，如下图所示：
点击【确定】按钮后，系统会提示本次申报的应交税金，如有错误会一并显示，如下图所示：
如企业可以看到【继续正式提交申报】按钮，则表示提示信息不影响申报，企业可以点击【继续正式提交申报】按钮进行申报。或点击“返回申报主页面”按钮，修改数据保存后重新提示。如企业未看到【继续正式提交申报】按钮，则表示数据不符合业务要求，不能进行申报操作，需要企业点击【返回申报主界面】按钮，重新修改相关数据后，再进行正式提交操作。
企业确认无误后点击【继续提交正式申报】，系统会提示申报提交成功结果。如下图所示：
点击【返回申报主界面】按钮。可以点击【查看回执】按钮，查看本次申报的详细信息。如下图所示：
回执信息按组划分，每组上半部分是各个报表的申报情况，下半部分是详细信息。申报是否成功，以回执的下半部分为准。
申报成功后，需要企业等待一段时间，报表操作栏中的状态变为“打印”时，才能打印报表。如下图所示：
点击“打印”按钮，即显示报表的PDF报表，点击打印按钮即可完成打印操作，也可以点击导出保存电子报表图片。如下图所示：
注意点：
1、打印报表前首先确认电脑上已经安装PDF软件，如果电脑上未安装PDF软件，则会提示下载本张报表的PDF格式文件。
2、企业需要安装PDF软件后，才能打印PDF文件。PDF软件可以在教学光盘中的【工具箱】中点击安装。
第四篇：土地增值税申报纳税程序
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土地增值税申报纳税程序
(一)房地产开发公司
纳税人应当在签订房地产转让合同、发生纳税义务后7日内或在税务机关核定的期限内，按照税法规定，向主管税务机关办理纳税申报，并同时提供下列证件和资料：
1.房屋产权证、土地使用权证书o
2.土地转让、房产买卖合同。
3.与转让房地产有关的资料。主要包括取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本方面的财务会计资料、房地产开发费用方面的资料、与房地产转让有关的税金的完税凭证。以及其他与房地产有关的资料。
4.根据税务机关的要求提供房地产评估报告。指当税务机关认定纳税人所提供的转让房地产所取得的收入或扣除项目金额不实，不能
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赢了网s.yingle.com 作为计税依据，必须进行房地产评估时，由纳税人交由政府批准设立的评估机构对房地产所作的评估报告。
税务机关应当对上述纳税资料，包括合同或批件文本等，进行严格审查。其中，涉及税收减免和分次纳税等的审查内容包括：
(1)签订房地产转让合同、房地产开发合同或立项的具体日期和签订土地受让合同的具体日期。以及按合同规定投入开发资金的到位情况。要求就上述合同，提供是否属于1994年1月1日以前签订的有关证明材料，作为税务机关确定该项目是否征税的参考依据。
(2)房地产开发项目的类型。要求对开发项目是否属于普通标准住宅进行备案，作为税务机关确定对其是否征税的参考依据。
(3)房地产转让的形式。即对一个项目是一次性销售还是分次销售，是采取现房销售方式还是预售方式进行备案，作为税务机关核定申报及纳税时间的参考依据。考证的路上，有你，有我，还有考试大
(二)房地产开发公司以外的其他纳税人
这类纳税人应自签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所
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1.房屋及建筑物产权、土地使用权证书。
2.土地转让、房产买卖合同。
3.房地产评估报告。如果转让的是旧房，必须出具政府指定的评估机构所作的评估报告。
4.与转让房地产有关的税金的完税凭证。
5.其他与转让房地产有关的资料。如房地产的原造价或买价等。
6.纳税人发生下列转让行为的，还应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案：
(1)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人因此而得到经济补偿的。
(2)因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的(此种情况应同时提供政府要求其搬迁的批文)。
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(3)转让原自用住房的(这种情况应同时提供表明其居住时间的证明，如房屋产权证、住房证、户口簿等)。
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赢了网s.yingle.com 按产品种类反映的产品生产成本表的分析内家有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677594.html
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企业资产的会计如何处理
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会计凭证装订前怎样整理
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小企业财务报表附注的编制原则与方法有哪些 http://s.yingle.com/l/cs/677584.html
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赢了网s.yingle.com 怎样申请船舶优先权催告
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第五篇：土地增值税自查报告
附件3:
福建省土地增值税清算项目基本情况说明
一、企业基本情况
企业名称：
成立日期：法 定 代 表 人：注册地址：注册资本：企业类型：经营范围：主 管 地 税 局：纳税人识别号：地税电脑编码：联系电话：
二、商品房项目开发情况
㈠土地取得情况
本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[]号）约定的一切权利和义 1
务。
㈡立项情况商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通
过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批
准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本
公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品
房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑
面积平方米）。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。
㈢项目开发面积情况
本公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：
1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;
⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑
面积的%;
2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。
三、其他情况：
⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）
⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（填是或否）
⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（填是或否）
四、其他需说明情况：
企业盖章
年月日
附送资料（原已提供过的可不再提供）：
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请
2、项目立项书
3、施工许可证、预售许可证
4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单
5、不动产销售明细表
6、商品房分层平面图
7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。
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