地王就地王住宅坚决拿!余英40条金句讲透了地产行业[小编整理]

第一篇：地王就地王住宅坚决拿!余英40条金句讲透了地产行业

地王就地王 住宅坚决拿！余英40条金句 讲透

了地产行业

8月20日，地产创新研习社第四场演讲在深圳开讲，保利地产副总经理余英发表精彩演讲，串串金句充满真知灼见，让人拍案叫绝又耐人寻味，研习君迫不及待整理出来与大家分享。

1、我工作的方式：我拿一块地一定要去，没有一块地我不亲自去看的，不看就不拿。现场感受这块地的情况，感受这块地与中心区、高铁站、高速路的关系，以及这个区域和周边人群的关系。

2、我们拿地之后两周之内会出12个方案，对这12个方案我亲自和大家讨论。营销说了算，我们做设计不是设计师说了算，是营销说了算。我听说一些公司的产品设计出来了还不让营销团队看，样板房做好了才让营销看。这在保利是不允许的，我们的产品是用来卖的，不是用来自己欣赏的。

3、我这个人是操盘手，我不是领导，也不当自己是老总，我把自己当成项目经理。

4、前段时间，我们企业讲“两学一做”，学党章，学总书记系列讲话，做合格的共产党员。我给企业讲的是要学焦裕禄，学乔布斯，做卓越的职业经理人。广东有一句话，累不到不为财。我不相信一个企业的老板天天游山玩水能把企业做好，不可能，一定要亲力亲为。

5、我自从干了房地产，度假都度不了。我一进度假村，看到井盖是怎么修的，边石是怎么修的。一进房间，床头柜是怎么摆的。我做房地产之后就没度过假，因为去度假也是住下来深度参观。

6、我遇到很多人，资质并不高，不是神童，但是这些人兢兢业业。这些人在别人看韩剧的时候，在别人打麻将的时候在工作，这种人最后一定会是成功的。

7、企业是一个动力型的企业，而不是过去火车跑得快全靠火车头，领导玩命，员工不玩命。我强调动车组的管理，就是要有一台电脑，电脑控制的每节车厢都带有动力，一起往前跑，才能跑一个小时350公里。

8、我要强调一点，房地产历史意识上的开始时间是1983年，深圳第一块土地挂牌。但实际上真正的房地产也就15年的时间。

9、北方城市真正的房地产是从2004年左右开始，那时候一出现地王大家就疯抢，以为地王3.5万，房子一定卖5万。

10、公司除了拿钱以外，拿地是决定企业生死的事情。拿地拿错了，一切都会错。在中国三四线城市很多房地产公司就出事在拿地上，拿了不该拿的地。有些城市供应量很大的时候就不该进去，进去基本就是死。

11、拿钱拿错了，企业会死掉；拿地拿错了，进了不该进的城市，企业会死掉；定位定错了，不听营销的，不听市场的，企业也会死掉。

12、项目负责人做调研千万不要问朋友，因为朋友要的房子都大，但是买房的那天都不见了。真正买房的那些人是没有机会和你坐在一起吃饭的。

13、微笑曲线：房地产拿地到物业管理四个环节里，真正能够给老板赚钱的，真正能够给房地产增值的，一个是产品的规划设计，一个是营销和服务。这就是整个房地产开发链条里面，产品链条的两端，两端增值最重要。就是我刚才说的微笑曲线。

14、我们房地产公司要像日系车学习，业主、市场最受欢迎的东西是什么，你就生产什么。房地产公司要把技术研发、产品的规划设计和市场紧密结合起来。

15、现在大家都说房地产进入了白银时代，我不认可这句话。因为房地产从来就没有经历过黄金时代，所以也就不存在白银时代。除了个别项目，比如深圳、上海、北京个别城市，个别项目拿来一块地，由于各种原因，这块地没有赶上开发计划，拖了两年成了暴利。有些低压根没想要开发，这块地是你的，你就赚了暴利。

16、对于保利、中海这样大规模、快速周转的企业，我们从来没有拿过土地红利，我们卖的是产品溢价。十年前珠江新城两千的楼面地价卖六千，两千八的住宅卖七千。你算算，我们拿到暴利了吗？我们大企业、快速周转的企业赚的都是辛苦钱。

17、很多开发商学以前的滚动开发，在今天这个思路绝对是行不通的，死路一条.一个月付一半，半年付清，滚动开发的话，老板不懂财务的话就完了，项目卖的钱还不够还银行的利息。

18、现在做养老地产肯定亏钱，因为目前养老项目的客户都是我们的父辈。他们离开厅堂要关灯，离开厕所要关灯。水龙头开很小一滴一滴的水接下来，接一下午冲厕所，洗米水也要冲厕所。我们老一辈是不会花钱的。

19、旅游地产卖的就是冲动。因此旅游地产做营销他们一定要现杀，一旦走出售楼处，买的意愿就低了。一个人肯定是喜欢不停地换景点，换地方住酒店，看各种风景。20、我们在广州布局很简单，中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿，地王就地王，坚决拿。有一块拿一块，但是碰到个别特别疯特别疯的开发商，我们就让给他了。因为我们一停，不拿了的地王，特别疯的拿了，最后基本都是亏的。我们是帮助别人拿地王的。

21、我有一个理论，中心城市的城市中心，作为房地产公司大胆的投资，对于个人大胆的买房。深圳的房价没有顶！我说的没有顶是指市中心，不是说宝安边上。

22、中心城市的城市中心房价一定是最高，翻番最快的。一个城市的中心只有一个点，周边的环有无数个，地铁上盖可以买，环线上独特资源的房子可以买。比如湖边上、山脚下，但是如果平地周边楼盘太多，要选有名气的开发商，物业管理比较好的，未来增值能力比较强。

23、我承认我曾经犯了一个错误。当年我下令不许在中山拿地开发，因为中山的地五年没涨价，房价五年没涨。由于战略性的错误，我们在中山拿了两块地，而且押了我们的钱，最后是因为深中通道的利好，最后才卖完，因此拿地非常重要。

24、现在市场上经常说18平米、16平米的公寓，千万别和老板说我们做16平米的公寓，这样老板一定亏本。同样的核心面积、同样的核心地段，房间越大越好，一个卫生间能带一百平米，你是英雄。越大越挣钱，越小越亏钱。

25、中国最好的医院、好的学校都在市中心，因此你拿市中心的腹地，配套由政府做，社会做。

26、一个人在城市租房也好、买房也好，如果早上起来、晚上出门锻炼，你要享受得到城市里面的主要标志性配套，这是城市免费提供给你的。如果你租一个大盘里的房子，在某个地方出门全是开发商的盘，那还叫深圳？还叫生活吗？

27、三四线城市开发比较困难一点。而一线，比如北京，我说一句不好听的，你的产品只要用砖砌起来，一样也能全部卖光。没有什么户型不户型的，只要是房子，都能卖掉。因为在北京买的不是房子，而是资源、学位，更多的是买一个投资产品而不是居住功能。买了之后过两天卖掉就能赚钱，就像金条一样是硬通货。

28、我身边投资房地产成功的全都是根本不考虑自己住的，完全是按照投资的眼光来做决策。而我们公司技术部的人就没有多少人挣钱，因为太懂了。过去一看，这也不好、那也不好，满身都是毛病，不能买。

29、除了练内功，把房子设计好、装修好，还要讲究里面的配套。像国内的朗诗集团，做配套和新风系统。建议大家把产品线拉长，这是一个应对激烈市场非常好的手段。这样的话，旁边万科卖100平的，咱也有100平的；中海有140平的，我也有140平的…… 30、我也踩过别人的盘，难以相信这么烂的盘居然都能卖完。因此，大家也不要太追求完美了，即使有一点瑕疵，只要你卖点足够多，是可以卖掉的。当然，瑕疵不是质量的瑕疵，而是户型和比例关系的瑕疵。

31、我经常说一句话，三岁看到老。三岁的小孩心事特别重，特别爱操心，将来一定能够成功。大大咧咧，啥事都不管的小孩，将来没什么出息。坐火车的孩子精神的很，他怕爹妈把他丢在火车上，家里有啥事总是惦记着，这种孩子是成功人士的胚子。大大咧咧的，什么都不管的人，绝对不是好的职业经理人。要委以重任的人，这个人一定要比别人想得多，做任何事情都要如履薄冰，要有忧患意识。

32、房地产开发拿地前一定要仔细论证，多种信息、多种的沟通。未来规划的热点，跟着城市规划走，跟着城市建设走，你就可以永远立于不败之地。如果你与趋势为敌，你肯定不会升级。如果城市往东走，你到西边去拿地，那么你拿到地也没人给你修路。

33、如果在深圳市中心拿一块地，15万一平的小公寓怎么卖？也是我发明的，现在还没有产品。今天我第一次公布，就是机械化住宅。设计成窗户两层皮，晚上可以伸出来，就变成卖的房子是30平米。如果外面伸出30平米的机械阳台，就一个阳台送给业主就值80万，生产一个阳台也就十万，机械设备五万一个。假设允许的话将来一定会有机械化住宅，卖的时候30平米，桌子凳子都出去了，晚上睡觉收回来，睡觉只要一间房。

34、很多烂学校不怎么样，但是学校的大门特别高，因为中国人好面子。卖写字楼的话，大堂就要特别高，又不占面积，往大里做就行了。这是我们做写字楼的体会，大堂做得漂亮，做得大，销售一般会比较好。尽量做成矩形的，方的平面，不要出现尖角的房间，因为要化整为零来销售。

35、眼球经济下，建筑设计也要有要求，给别人提供拍照片的场所。所有人去了那个地方都要拍照片，发朋友圈晒，这其实就是给我们做了很多免费的广告。

36、我主要考虑业主往外看出去的感受，现在没有人去家里做客。都是核心家庭两口人带个孩子，老人也不在一起住，凭什么做一个大客厅。你回来和老公或老婆一人一个角落看手机刷微信，谁还一起看电视。因此客厅不能要那么大，现在的客厅越做越大，实际上是在忽悠客户的钱，而且也跟市场的需求违背。

37、业主一定是希望你能偷面积就偷。撒切尔夫人去买东西还跟人家讨价还价。再有钱的人，买一辆豪车，一百二十万和一百四十万无所谓，但是到了市场上买菜，一块钱还是两块钱却会斤斤计较。这是业主的心理和人性，如果你有附加值能够让他占便宜，她一定会买。

38、信息爆炸，只有靠眼球。第一件事，大家要对你这个项目知道，第二件事是来刷卡。但是第一件事我们就做不到，我们的房子很多人不知道开始卖了。目前我们的销售特别落后，和二十年前的形式差不多。大家很懒，还沿用了二十年前的方式卖房子，这是要改的。我们那次送茶叶蛋就是因为台湾的一个电视台说大陆人穷，吃不起茶叶蛋。我们就到处采购茶叶蛋，全城送。不仅收到茶叶蛋的市民扫描了我们珠江新城项目的二维码，而且媒体也来了，免费的病毒式传播。

39、现阶段，我们的利润率还在涨。我认为地一定要拿好，特别是一线城市，地大一点升值的空间才大。三四线城市开发周期加大了，产品附加值有了，利润会很高。

40、保利还是坚持在一线城市做，坚持重仓一线城市，因为一线城市未来升值快。我相信中国的城市化不像现在某些人讲的，让农民到一线城市生活。农民不傻，如果他有钱了一定会到深圳广州来，而不是住在梅州。他第一步可能住在梅州，但是有钱了一定会挤到一线城市里面来，因为一线城市机会多。