房产局 关于社区物业管理工作情况汇报

第一篇：房产局 关于社区物业管理工作情况汇报

区三届人大常委会 第36次会议材料

关于社区物业管理工作情况的汇报

区房产局局长 杨康乐 2011年4月29日

主任、各位副主任、各位委员：

我受区人民政府委托，向区人大常委会报告我区社区物业管理工作情况。

作为我区物业服务行业管理部门，区房产分局的主要职能是：①负责宣传贯彻物业管理相关政策法规；②负责本区物业服务企业的资质年检；③负责本区物业服务企业申报成立的资质初审；④负责指导本区各住宅小区的业主委员会的成立；⑤负责调处物业服务纠纷。

经过多年发展，我区城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，目前全区商品住宅小区总量已达150多个，已有60多个物业服务企业入驻本区进行服务，服务对象从单一的商品住宅小区发展到宾馆、商业、办公区等各类物业，形成了包括房屋及相关设施的维修养护、小区环境保洁、安全维护、绿化管养、生活服务、物业中介等配套服务。全区物业服务行业涌现出和力达物业、星辉物业、润和物业等一批管理规范、服务周到、效益良好的知名企业。物业服务企

业正逐步由单一型低档次向多元化高档次迈进。自2003年9月1日，国务院正式颁布实施《物业管理条例》以来，在区委、区人大、区政府的关心和支持下，在市行业主管部门的指导帮助下，区房产分局切实履行自身职能，努力做好我区物业服务行业管理工作，获得了上级主管部门的肯定，2009至2010连续两年荣获“岳阳市物业管理先进单位”。我们的主要作法是：

一、加强领导，加大投入，明确责任

区房产分局作为物业管理行政主管部门，我们把物业管理工作作为一件大事来抓，作为民心工程摆上重要议事日程。专门成立了负责协调物业管理工作的综合管理股，安排了一名班子成员分管，并在业务线人员紧张、经费不足的情况下，调配4名职工到综合管理股，并节省开支，挤出办公经费，给综合管理股添臵了五个档案柜、一个保险柜、一台电脑、配备一台车、两间办公室。认真履行职责，与政府相关部门和有关公共事业单位，齐抓共管、形成合力，使我区物业管理工作逐步完善。

二、狠抓学习和宣传培训

以学习宣传国务院、省、市物业管理条例（办法）为先导，努力提高全区物业行业管理人员、从业人员的政策业务水平和服务水准，努力提高市民的知法程度和守法意识，在全区范围内积极营造贯彻执行条例的良好氛围。

1.强化学习培训，努力提高政策业务水平。让物业管理人员和从业人员掌握政策是正确贯彻执行条例的前提。为此，一是加强了学习培训。在国务院新的《物业管理条例》和市物业管理办法颁布实施时，区房产局均组织相关物业管理人员参加了全市培训，系统学习物管条例相关条款内容。二是加强调研探讨。三年多来，由区房产局出面多次邀请市物业办专家上门进行政策指导，就实践中出现的共性问题和工作难点加强探讨和指导，不断提升行业管理和指导水平。2010年，为开拓视野，学习先进管理服务经验，取长补短，促进全区物业管理服务水平的整体提高，组织物管负责人前往邵阳参加了湖南省物业管理研讨会，取各地物管之长，补己之短，收到非常大的成效。

2.强化宣传，营造良好的社会氛围。一是发挥优势做好重点群体的政策宣传。区房产局发挥熟悉政策优势，把握时机做好社区业主、人大代表、政协委员、相关街道和部门负责人、物业公司老总等重点群体的政策宣传解释，争取工作的更大理解支持，赢得工作主动权。二是做好上门宣传指导工作。区房产局作为区物业管理的行业主管部门，相关人员对辖区各物管企业、各街道及小区，经常采取主动上门、应邀上门的方式，开展贴近式服务，主动做好物业管理政策宣传、咨询和业务指导工作，尤其是在调处物管纠纷矛盾、指导业主委员会成立与改选等工作中，做了大量宣传和指导工

作。

三、坚持以人为本，全面整治问题小区。

由于历史遗留、物业弃管、业主拒交服务费等多方面原因，我区尚有部分小区的物业管理存在着服务不到位，小区内公用设施损坏严重，个别小区甚至发生弃管现象。已经严重影响业主们的正常生活，意见很大，经常到有关部门上访，要求彻底解决这些小区的物业管理问题。

区房产分局对问题小区的整治工作高度重视，安排工作人员深入到问题小区进行调研，听取业主们的意见和建议，反馈到市局物业办，并协同市局物业办进行全面整顿，先后对“宏安楼”、“汇龙府”等多家问题较为严重，民生影响较大的小区进行了整治。

其中桥西的“宏安楼”小区，由于负责管理的康美物业在安保、收费等方面出现问题，并且为节约成本自行搞水改，使小区业主先后7户被盗，水改没多久就出现漏水情况、交的水费押金也不退等情况，导致业主怨声载道，集体联名上访。区房产分局接访后，为彻底解决小区遗留问题，区房产分局协同市局物业办对该小区进行了认真细致的调研，并对矛盾双方分别做工作，使双方形成共识，矛盾得以解决，得到了全体业主和物业服务企业的一致好评。

“汇龙府”小区是由于开发商交房后，业主发现消防设备形成虚设，小区公共区域被某门面安装空调占用、小区管

线零乱、卫生脏乱，业主多次向物业反映情况，在问题得不到解决的情况下，业主多次到各相关部门上访，区房产分局协同市局物业办到小区了解情况并取证后，责令物业公司和开发商整改，并先后多次了解整改施工进展情况，并提出具体要求，确保整改质量。

经过区房产分局艰苦细致的工作，多个问题小区整改工作收到较好效果。小区业主的居住环境得到很大提高，广大业主给予高度赞誉和好评。

四、积极开展业主委员会成立指导工作。

在物业管理活动中，能否发挥业主在物业管理中的主体地位，对行业健康发展启到至关重要的作用。为提高广大业主在物业管理活动中参与意识，实现业主 “自我管理、自我服务、自我负责”的工作目标，一直以来，区房产局在指导成立业主大会筹备组、选举产生、改选和换届改选业主委员会等活动中，坚持主动介入，提供全方位指导服务，并对组建工作的各个环节进行了精心指导，并严格做到程序合法，手续合规。近三年，共指导“白杨苑”、“景湖湾”“水榭花都”等20多个小区成立了业主委员会，并对已成立的业主委员会，及时登记备案，指导其有效开展工作。

五、协调处理各种矛盾纠纷

物业管理牵涉到业主的切身利益，在物业管理工作的实施过程中，开发商、物业企业、业主之间常会产生矛盾与纠

纷，针对物管纠纷矛盾多发，区房产分局协同市局物业办经常走访各物管小区，发现纠纷苗头，及时现场调处，并变事后的被动调处为主动及时介入处理，平息了大量物管纠纷矛盾，有效减少了投诉，维护了业主权益和社会稳定。几年来，区房产局共接受投诉六十余起，会同相关街道、相关部门妥善处理了“滨水新境界加收水电损耗”、“泰和物业欠费停水电”等一批具有典型性、社会影响较大的业主与开发商以及物管企业之间的矛盾纠纷，处理了“天伦城”小区业主与业主委员会之间的矛盾纠纷，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社会效果。

六、全面落实部署物业“五创提质”工作。

按照市委、市政府“五创提质”工作部署，区房产分局配合市物业办在全区开展物业“五创提质”活动。全区100多个物业小区，为了克服人手不够的问题，区房产分局将全区100多个物业小区按巴陵中路和迎宾路分成四个片区，组织全体职工分成四个组，每个组由一名班子成员带队，连续利用多个休息日展开突击检查，对各物业服务单位小区环境卫生、庭院亮化、绿化、公开收费等进行现场督查，发现问题现场整改，使我区物业在“五创提质”工作在一系列检查中始终保持前列。

七、加大物业服务企业资质审查力度，确保资质合格度。物业企业的资质是否能按照规定条件审查，直接关系到

物业企业的服务水平，也直接关系到一个企业的生命力。在这方面，区房产分局严格坚持标准，把握原则，把好资质审批关，并能长年深入到企业进行审查、指导、监督，使物业服务企业的资质水平基本符合国家、省要求的标准。

八、存在的主要问题和建议

回顾几年多来物管工作，总体感到我区物业管理的总体情况是好的，取得了一定成绩。但与组织的要求和人民群众的期盼相比，但还存在较大的差距，还处在不断发展完善阶段，尚需不断探索加强物管力量和举措，及时化解深层次问题，树立新理念，寻找新方法，开辟新途径。

一是物业管理费标准偏低，收取不能足额，部分物管企业难以按合同约定标准提供管理服务。由于物业管理收费标准本身偏低，加上部分业主因现实困难、缴费意识淡漠等主客观原因，常拒交物管费，收缴率普遍低下，导致部分物管企业难以按合同约定提供管理服务，不得不采取降低服务标准的方式，而物管企业是市场经营主体，自负盈亏，政府部门又不能用行政手段过多干预。

二是业主与物管企业之间矛盾突出，投诉多发。少数业主只要求服务，不履行应尽义务，加上对物业管理有偿服务的内容认识模糊不清，也有部分物管企业存在侵权行为和降低服务标准现象，导致投诉多发。

三是业主委员会作用乏力。多数业主委员会成员是兼

职，难以有效发挥监督作用，不作为现象较为严重；部分业主委员会成员业务素质有待加强，对物业公司工作的监督、指导、配合方面以及对广大业主的沟通联系能力都需进一步提高。

四是规划建设行为给后续物业管理留下诸多潜在隐患。主要是配套设施规划建设不全、不合理。

解决上述问题，不可能一蹴而就，必须循序渐进，加强宣传，加强管理，逐步完善。我们将重点要做好以下几项工作：

１.进一步加强政策宣传，努力营造行业发展的良好社会氛围。进一步加强物管政策的社会宣传，一方面教育引导广大业主依法监督物业管理、主动履行缴费义务，既维护好自身权益，又考虑到物管企业生存问题；另一方面教育物管企业依法诚信经营、规范服务，树立品牌意识和业主至上思想，同时教育引导业主委员会积极正确履行职责。

2.进一步明确责任，形成全区齐抓共管的工作合力和工作机制。进一步理顺各部门、街道在物业管理工作中的责任，形成齐抓共管、各司其职的工作局面。建立联席会议工作机制，共同商议解决物业管理工作中出现的难点、热点问题，加强对违规管理行为的联合执法，形成强大工作合力，尤其是在包括拆除小区违建的综合整治方面，要加强执法，增强工作合力。

3.进一步完善物管矛盾快速反应调处工作机制，主动介入，加大力度，加快调处。增强预见性，及时发现苗头，消除隐患。进一步畅通投诉渠道，明确处理责任，加大对违规管理行为和投诉的查处力度，尤其要主动介入物管矛盾纠纷的调处。

4.进一步探索创新管理机制，提高物业行业管理水平。重点探索将物业管理融入社区建设和管理的工作机制，发挥社区党建、社委会、业委会、物管企业“四位一体”作用。创建资源共享、优势互补、互惠互利、联手合作的和谐社区共建新模式，实现物业管理和社区管理的共赢。

建议：推行物业管理与社区管理有机结合，探索建立“条块结合，以块为主，将物业管理纳入社区建设统一管理”的新机制，把物业管理工作的重心下移，强化基层组织的具体职责，理顺各方的关系。1要实行物业管理属地管理，将物业管理纳入社区建设，各社区居委会应当根据实际情况，落实专门部门，配备专职人员，物业公司的年审需社区居委会的意见。居委会以小区最大业主的身份参选业主委员会，居委会副主任可担任业委会主任，使我区的物业管理形成“下有管理协调，上有督察指导”的自上而下的联动机制。2对社区物业管理工作应给予适当的经费支持。一是财政应每年给予社区居委会一定的物业管理办公经费。二是针对目前业委会工作无人肯管的情况，应给予小区业委会主任和委员适

当的报酬，以肯定他们的工作和鼓励他们的工作积极性。三是安排业委会有一定的办公场所和适当的办公经费。

第二篇：物业管理工作汇报

物业管理工作汇报

物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。

物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：

一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序 按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。

维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。

二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法

（一）交存流程

我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。

正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。

（二）交存范围和对象

建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我县维修资金的征收现状是：

1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；

2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；

3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。

（三）交存标准

县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。

三、物业管理其他工作的个人想法和建议

（一）物业管理的职责和履行职责的建议

通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：

1、业主大会、业主委员会成立备案；

2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；

3、物业项目招投标备案；

4、物业服务企业资质审核批准；

5、物业管理专业人员的培训准入管理；

6、专项维修资金的征收和使用管理。

我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。

（二）物业办与开发办的工作协调

在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。

（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展

1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。

2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。

随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。

阳新县物业管理办公室 二0一0年三月八日

第三篇：物业管理工作汇报

上安区物业管理工作汇报

区住房委员会办公室

自2006年7月以来，按照市政府的统一要求，区住房办正式接管了辖区物业管理工作。经过近十年来的工作，逐步理顺了关系，建立了区、街道、居委会三级物业管理体系，辖区物业管理工作运行良好。

一、工作职责

区物业办负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督指导和行政执法工作；负责本辖区新建住宅交付使用的组织和实施；负责本辖区业主大会活动监督和指导；负责本辖区物业管理区域划分；负责本辖区维修资金使用、前期物业管理招投标、物业公司三级资质核检的初审工作；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

二、基本现状

目前，辖区物业管理公司开展的物业管理项目涵盖住宅小区、商业写字楼、学校、工业区、医院、商场等，其中主要是住宅生活小区。截止2013年底，我区共有住宅区228个，其中3万平方米以下住宅小区有158个，总建筑面积161.23万平方米；3-5万平方米住宅小区19个，总建筑面积112.73万平方米；５万平方米以上住宅小区51个，总建筑面积616.86万平方米。

我区住宅小区物业管理的形式分三类：一是物业公司管理的小区43个，约占20％；二是产权单位自主管理的小区133个，约占60％；三是没有物业公司管理的小区有52个，约占20％，其中居(村)委会代管的17个，业主自管24个，房管部门代管的11个。

三、存在问题及原因分析

在近几年的工作运行中，我们感到区物业管理基础比较薄弱，老旧小区物业管理水平不平衡，主要存在以下六个方面的问题。

（一）开发商遗留问题。房屋质量和承诺未兑现两方面的问题。如小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项，建筑权属不清等引发的矛盾和冲突，在物业纠纷中占到80％以上。原因分析：业主搬入新宅后，发现自身利益受到损失，又找不到开发商说理，把情绪和怨气发泄到物业管理企业上，表现在拖欠或不交物业费，甚至水、电、暖费，致使物业管理企业无法正常经营。如：依水苑小区物业公司因受上述问题困扰，几经更换，最终都难以维持，撤出小区。

（二）老旧小区物业管理难。我区是我市的一个老工业区，目前辖区约有73个1985年以前的小区，是物业管理中的一个难题，也是一个新问题，其产权归属、配套设施、住户结构、服务需求等都与新建小区差异较大。原因分析：老旧社区布局分散，难以实现规模化管理，物业管理引入工作困难。业主意识停留在福利意识里，配套设备设施不健全，建设资金不到位；业主的义务履行比较被动；公共设施产权不清晰，多方管理；导致物业企业选聘难、进驻难，最终物业管理难。如：上安药厂共有８个生活区，小区众多，分布广泛；其中第一生活区情况最为复杂：共有32栋住宅楼，其中9栋为新建高层住宅楼，其余23栋均为50年代到现在陆续建成的多层住宅楼，９８年后随着住房二级市场的开放，公产住房多次出售，产权人多次更换，住户构成已不完全是单位职工，给物业管理带来许多不便，企业呼吁从单位管理向社会化管理转化。

（三）物业服务不规范，业主对物业企业收支不透明，对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务质量难以量化；个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。原因分析：据了解，成熟国家物业管理历史超过了100年，中国最早开始物业管理的城市**20多年，北京开始物业管理工作不足10年，因此，经验不足使得我们在处理此类矛盾中，协调中难度大、方法不多。

（四）物业企业收费难。我市《物业管理条例》对物业管理收费与服务做出了原则性的规定，市物价局、市房管局也对物业收费进行规范公开，但物业的收费标准与服务标准仍不够细化。原因分析：开发商遗留问题，承诺没有兑现；部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识尚未形成；物业代收代缴的水、电、暖费亏损严重，难以承担。

（五）业主大会、业主委员会组建难。调查中发现，一些小区特别是一些老旧小区居民对成立业主大会、业主委员会积极性不高，愿意维持现状；部分小区业主数量多，产权复杂，也给组建工作带来困难。原因分析：业主参与意识不高，缺乏有能力、有权威的组织者。街道和居委会指导帮助小区成立业主大会、业主委员会工作经验不足；业主委员会委员的管理约束不到位，有的不能代表多数业主的利益，只满足少数人的私利。

（六）法律法规不完善。小区物业管理是一项新兴产业，目前全市还没有形成完整、系统的物业管理法律法规体系，缺乏规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，一些问题解决困难。原因分析：物业管理是一种综合的管理，涉及面非常广，需要相关部门共同努力，社会共同关注，在实践中不断规范和完善物业管理工作的相关法规和制度。

四、工作措施

物业工作是被市委、市政府列为重点为民办好的20件实事之一。按既定目标，2008年，区物业管理标准化达标率达到60%，2009年达到80%，2010年实现百分之百全达标，辖区内所有住宅小区三年内实现物业管理全覆盖。针对这一目标，结合区情实际，我办在三年内对辖区物业管理工作认真谋划并具体实施，使得我区物业管理工作取得长足进步。

（一）加强学习和宣传。区住房局领导班子认真领会市、区物业管理工作会议精神，一是加强自身的学习，在认真调研的基础上先后学习了国务院颁布的《物业管理条例》和《市物业管理条例》、《市住宅区业主大会规则》、《中华人民共和国物权法》等政策法规；二是组织各街镇办事处和各物业公司相关人员参加市房管局举办的物业管理知识学习、培训，加强了对以后工作的理论指导和政策依据；三是各街、镇通过醒目标语、发放明白纸、入户宣传等方式宣传讲解物业管理条例，正确引导住宅小区业主的消费观念，让大家知道物业企业和业主自身的权利、义务，从而改善我区住宅小区环境优化，促进我区物业管理行业健康有序发展。

（二）搞好物业培训和监管。首先，每年年初组织各街镇召开区物业工作会议，对年内整体工作进行部署，并以会代训，统一思想，强化职责，加大了对本区域住宅区物业管理的行政监管，充分发挥物业管理工作在构建和谐社区中的作用。其次，有针对性地加强对各小区物业管理企业的工作指导，全面推进全区物业管理规范化水平。对已成立业主委员会的小区加强业主代表的培训，组织他们参加了市业主委员会主任培训班，提高了综合素质，让业主代表知权力、懂义务、会开展工作。第三，加强物业企业的监管。结合市住宅物业基本服务标准化检查工作，对43个实行专业物业管理的住宅小区进行检查，对不达标的物业服务企业下达了整改通知书，并提出了整改要求，整改仍不达标的将处以降低或注销资质。督促物业企业以良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持；加大对物业侵权行为的监管力度，切实维护业主权益。

（三）积极解决物业遗留问题。开发商遗留问题是我区、也是全市小区管理中的最大难题。为此，作为物业主管部门，区、街道、居委会一方面将加强监管力度，在今后新建小区过程中及早介入，待工程竣工后验收时，主动参与并督促相关部门严格把好房屋质量验收、配套设施等承诺关；另一方面指导物业企业在承接物业时依法接收，避免为日后经营管理带来麻烦。同时，我办将积极协调，配合有关部门加强对物业遗留问题的指导，有计划的协调解决遗留问题。

（四）进一步规范物业服务与收费。

第四篇：物业管理工作汇报

物业管理工作汇报

物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。

物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：

一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序

按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。

维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。

二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法

（一）交存流程

我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。

正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。

（二）交存范围和对象

建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我县维修资金的征收现状是：

1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；

2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；

3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。

针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。

（三）交存标准

县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。

三、物业管理其他工作的个人想法和建议

（一）物业管理的职责和履行职责的建议

通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：

1、业主大会、业主委员会成立备案；

2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；

3、物业项目招投标备案；

4、物业服务企业资质审核批准；

5、物业管理专业人员的培训准入管理；

6、专项维修资金的征收和使用管理。

我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。

（二）物业办与开发办的工作协调

在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头

和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。

（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展

1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。

2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。

随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。

阳新县物业管理办公室

二0一0年三月八日

第五篇：物业管理工作汇报

物业管理工作汇报

物业管理在我国是新兴产业，物业服务质量的好坏，直接关系民生、民权大事。在11年开展的质量兴县活动中，我县将物业管理由房管部门独家管理的单轨制，改为物业属地管理，条块结合，以块为主的管理模式。我们众兴镇以高度的责任感，积极参与，着力规范物业管理，提高物业服务质量，维护业主利益，创建满意社区、和谐家园。收到了显著成效，物管办现管理74家居民小区，总建筑面积平方米，入住人口近10万人。11年，被县政府授予“先进集体”荣誉称号，先进经验多次受到市、县新闻媒体的关注。

一、建立健全组织网络。

积极推行“局主管、镇负责”体制，镇政府设立物业管理办公室，各社区成立“两站一中心”，即：应急维修站、业主诉求调解站和社区物业服务中心，为加强物业管理，提供了强有力的组织保证。

二、建章立制、提升服务质量。

制定出台了《物业星级考核办法》、《物业服务收费等级标准》、《物业管理实施细则》、《老旧小区提升改造方案》、《业委会成立程序》、《物业企业进退暂行办法》等一系列文件，为提升物业服务质量奠定了铁的制度保障。

三、强化考核、促进服务上水平。

物管办实行“棋盘式”、表格化的督查考核制度，使考核工作形成制度化、常态化、网络化，为物业服务不断上水平，提供了较为科学、完善的考核体系。

四、普及物业文化、提升全民素质。

为使广大市民理解物业、支持物业、关心物业、共同参与物业，我们定

期编印《物业简报》，刊载物业动态，学习园地，还编排《物业快板书》在电视台播放，为全面提高物业服务质量夯实了理论基础。