2017.年物业楼盘工作总结范文大全

第一篇：2017.年物业楼盘工作总结

2017年物业楼盘年度工作总结【草稿】

张

伟

2017上半年保安部在所辖的四个楼盘进行了较大的人员变动。首先实行助理负责制：11主管平湖、阅江，22负责主管城市之星、驿鑫大厦。由于集团公司的入驻，工作重心转移。在保安班组上调动精干人员，调入城市之星。扭转楼盘外围摩托车乱停、摊贩乱摆、露天停车无序的现象，使之楼盘外围宽敞，摊贩有序，停车有序归位。带动其他楼盘保安队伍良性运转。班组建设如火如荼地开展，要求工装整洁、形象朴素，语言亲切作为三要素，贯穿于指导保安领班的日常工作，提升其管理素质，使服务水平达到更高层次。

在节能增效上，合理使用公共能源，合理使用空调和办公用品。在安全防范、消防监管、治安上多头并抓，统一保安领班的认识，使之认同本企业的发展方向，匹配了本物业公司发展的需要。

自从2017年6月份因工作需要调入驿鑫广场。在公司领导的关爱中，在上级的殷殷指导下，通过客服部、保安部、保洁部、工程部的大力合作下，驿鑫广场顺利过渡到本物业正常管理范畴。厘清了员工社保、医保、失业险的担心，使员工无后顾之忧，造就了一支忠于企业的团队。往事已过，但历历在目。下面我就对驿鑫广场各个部门在2017年的表现，汇报如下： 首先强化客服部的服务功能，倡导热情应对业主。通过每日晨会，及时下达上级要求，组织业务培训，促使客服部提升驾驶掌控处理问题的能力，便于在业主互动中掌握主导权，维护本物业的利益所在。活学活用《重庆物业管理条例》，根据业主对装修、水、电、气、通讯线路、卫生诉求，以及物业服务的评价，去制定适应他们的工作流程。

1、积极处理业主问题投诉

客服成员4人，于2017年7月17日运行，其中2人自费完成【物业管理员培训】，在最短时间内适应上岗要求。在客服工作中贯彻上级指示：工作要有责任心、敬业心，要像建立家园一样，有主人翁精神。根据实际情况，回访业主，记录在档。针对投诉，公司相关部门马上进行协调和整改，及时总结经验教训，并通过上门回访，将整改情况和处理结果向业主通报，在做好解释工作的同时，进一步听取业主意见，得到业主的理解。

从实践中，制定客服问题解决流程，把客服当成问题解决的排头兵，和业主交流的主体。去避免因其他部门和业主沟通失误，造成误解，使矛盾激化。让所有问题归口于客服，作为保障客服圆满回答，并解决问题。作为沟通的结果，将方案回馈给其他部门。在实践中解决了诸入业主入户防盗门的更换，卫生间下水道渗漏，屋内及时出渣等等，解决了业主的燃眉之急。

2、费用收缴工作

驿鑫广场玉龙湾已交房745户，已收取物业费xxx元，收费率100%。正在装修362户，已装修完？？户，退换押金??户。

3、文件的收发及存档管理

档案文件管理也是客服日常工作之一，其中包括物业服务资料、公司内部资料，合同协议等，文员对文件进行分门别类、加以归档并完善资料目录归档。

4、未来客服员工培训情况

客服将组织员工认真学习公司制定的员工手册、岗位职责文件、接待礼仪，在日常工改善服务流程，使部门工作更加规范化。管理人员都取得执业资格，持证上岗，加大员工岗位技能、职业道德培训，加强与各部门的沟通交流，使员工增强专业知识，了解工作动态，正确处理各种矛盾和问题。

5、未来社区活动的展望

除了扎扎实实地解决好业主的切身问题，做好业主的服务之外，开展适合业主喜欢的社区活动也是一个重要的的选择。

对保安部的管理如下：

1、严格执行室内装修现场的巡查

定时定岗进行装修区域巡查，这在一定程度上极大地提高了小区违章操作的监管，更避免了因装修施工人引起的安全投诉、收到了良好的成效。

2、加强装修搬运材料进场的监管

进入小区装修材料、拉出建材垃圾须按规定进行车辆登记，每一环节保安部部都进行有效的现场督促，材料停留在公共部位、搬运过程中破坏公共设施设备、卫生环境、违章使用电梯搬运的情况能第一时间得到处理。

3、严格执行人员及物品出入管理制度

施工人员凭证出入证、其它人员进出须配合查询与登记，出门物品均客服签章的出门条，并经查核后才能放行，有了这些管理制度的严格执行保证了小区物品出入的制度化、有序化。

4、加强消防培训

安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查。确保消防器材处于良好的状态，同时针对整个小区全面开展火灾隐患自查工作。对已发现的安全隐患书面通知小区各区域单位进行整改，落实消防应急预案的实效，并于2018年1月11日和万州区江南消防中组织消防疏散灭火演习。保安部表现出保安队良好的素质。

5、形象管理

驿鑫广场现有保安19名，2017年7月3日入场。始终强调保安的个人仪容仪表、服务态度。通过班前会制度，灌输专业知识，引导员工对企业忠诚，弘扬包容精神，勤于沟通，拧成一股绳，冲在第一线，做好本楼盘的消防、治安工作。及时发现问题，及时分类反应给当事部门，做好各个部门的穿针引线，使业主需解决的问题及时得到解决。

员工思想稳定，在面对楼盘开荒中的奉献，队员形象、服务态度，及装修雨棚入场的标准把控，多次得到上级表扬。在2018年1月11日的消防演习中，为本物业的形象展示中，表现出保安队良好的素质。

6、值班管理

保安部的员工实行24小时2班值班制度，巡逻队员按规定时间到指定区域巡逻，并做好巡逻记录。小区监控、门禁、道闸系统等技防设施完好。中控室保持2人值班，确保正常监控。

7、车辆管理、对所有进出车辆实行登记放行，车库专职保安指引车辆停放。

抬头看保安，低头看保洁。保洁部我也非常重视。保洁组现有员工8名，装修期间合理调配人员，对楼层入户大厅、外围内坝区域做为重点，不间断穿插打扫，保持路面干净，墙面明亮。妥善处理了3名保洁员因年龄问题离职的后续影响，现有保洁员无任何顾虑，安心于本职，充分体现了人性化管理，使在职员工更加服从管理。

1、合理分工，高效细致 为了更有效的开展工作，对保洁区域进行了细致合理的划分。并结合小区实际情况，制定保洁工作内容和考核标准，对保洁员工工作进行督促管理。对小区未进驻区域进行清扫，并对各楼宇的门庭进行集中清扫，为业主创造一个良好的居住环境，博得了业主的好评。

清洗地下车库，清洗消防系统。对小区的所有路灯和污水管道进行集中清洗维护，并定期清洗。

2、考核到位，责任到人

每幢楼交付业主后，保洁领班将每幢楼的清洁保养责任到岗位，保洁岗位在正常开展日常保洁工作的同时，出色地完成了各幢楼宇的清洁保养工作。为后期的环境卫生管理工作奠定坚实的基础。

3、温馨标志牌的定期清洁

在小区宣传栏或告示牌中告知业主注意事项并及时更换最新事宜，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷，正随着业主入住户的增加而逐步开展。

小区公共设施设备的良好运行状态与维修养护管理工作，是建立在小区的接管验收及运行阶段基础之上，为此我们对工程部采取以下管理措施：

1、对整个小区的设施设备进行了预验收

2、对整个小区的设施设备做台账登记工作

抄录设备铭牌型号、电流、控制范围等，对整个小区的电气分路开关进行编号并紧固各电气箱内接线桩头，建立机房巡视制度和巡视表格；制定机械设备操作规程和运行记录表，对各系统设备进行编号和分布图；制定了设备维修保养记录表;，实时观察小区内能源消耗总量，做好用电、用水记录，做好节能降耗工作。

3、调整方法，度过磨合期

由于电梯正处于运行磨合阶段，同时由于其使用情况有别于正常阶段，所以故障情况时有发生，为此物业方加强了与电梯维保方的协调沟通工作，对存在的问题进行专题研讨再根据实际情况调整管理工作重点，经过努力投入使用的设备运行性能得到了极大的改善。

4、实施了设备定期巡检制度

做到设备巡检及养护工作规程张贴上墙，维修人员定期实施巡检工作并做好巡检工作记录，基本上达到了公共设备问题及时发现及时处理的工作目标。

5、全面排查隐患

工程部现有员工？？名，两班制，白班？？名，夜班1名。工作部部每天不定时巡查小区的电消防设施等设施设备进行了全面的排查，发现问题及时上报维修；每天对管理区域内的堡坎、切坡和车库的全面检查，发现裂缝、下沉、松动等工程问题及时与开发公司项目部联系整改，并尽快通知业主注意安全。

6、检测避雷系统

对物业管理区域房屋的避雷针进行了检测，发现问题已经及时上报并整改，小区的温馨提示的标志标识已经制作安装，保障业主房屋及业主的安全。

7、做好日常报修工作。做好引导业主接房验收工作。做好业主装修违章检查和处置工作。

经历了业主接房，打击违章搭建、违章装修。落实天然气进户，电力公司通电，自来水公司入户定价二次供水，保障业主正常供水。不断解决业主面临需要解决的问题，获得业主的认同。作为物业管理者，能为业主服务，能为公司奉献，感觉是一种莫大的荣幸！因此，2018驿鑫广场工作计划如下：

1、继续做好开发方、业主方、物业方的连接工作。主持好驿鑫广场各部门的协调，确保做到正常高效运行。公司效益优先考虑，强化服务业主的主动意识，注重安全防火、防盗。

2、进一步加强违法搭建、违章装修的管理力度。

3、加强《物业管理条例》、《物权法》、《合同法》、《装饰装修管理办法》等物业管理相关的法律法规宣传，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。

4、及时总结并推广小区物业管理工作中的新方法和好经验，为企业获取更大利益，带领团队走向新的辉煌。

第二篇：物业问题楼盘风险分析

老旧问题楼盘风险分析

近年来，全国各地接连出现一些大型品牌物业服务企业主动退出在管项目，和一些中小物业服务企业被业主“炒鱿鱼”被动出局的现象。据了解，这些大型品牌物业服务企业主动退出的大都是已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业服务企业。近两年人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些大型品牌物业服务企业经营这些老旧问题楼盘难以为继，选择退出以减少亏损。

老旧问题楼盘是“香饽饽”还是 “烫手山芋”

多年来，由于大型物业服务企业盲目的市场拓展战略，一大批老旧问题楼盘被沉淀在大型物业服务企业手中。但随着企业的管理与服务能力被摊薄，致使管理与服务水平降低，再加上管理成本的持续攀升，物价的持续上涨，业主期望的日益提高，遗留问题的日益暴露与严重，导致项目经济效益持续下滑，同时也对企业品牌构成了潜在或现实的威胁，大型品牌物业服务企业放弃低端物业市场已成行业的发展趋势。同时，随着物权法的实施，业主维权运动在全国风起云涌，一大批老旧问题楼盘的管理权被业主打破垄断而无奈地进入物业服务市场。在这种行业形势下，民营物业服务企业作为行业中的第二方阵，由于大多还没有形成一定的管理规模，市场份额占有率较少，为了摆脱多年来国有企业占主导地位形成的市场格局的坚冰和壁垒，要想迅速扩大物业拓展面积占有市场份额，通过在激烈的市场竞争中接管老旧问题楼盘就成为必然。显然，老旧问题楼盘已成为民营物业服务企业的“香饽饽”。

据统计，万厦居业、中航物业、招商物业、福田物业等品牌物业服务“巨头”，每家的物业服务顾问面积均在1000万平方米左右。近年来，随着中国房地产及物业服务行业的迅猛发展，我国的物业服务高端、中端与低端的市场层次逐步显现，市场已开始细分。目前，行业较为知名的大型品牌物业服务公司大多都将目标锁定在了写字楼、公寓等高端物业项目上。从规模面积来看，大型品牌物业服务企业这些年来的发展已经达到了相当规模，对这些企业来讲，目前最重要的是提高企业的盈利能力，提升品牌形象，老旧问题楼盘将严重制约这种战略调整。目前在物业服务市场的招投标中，我们可以发现大型品牌物业服务企业接管的几乎都是非常成熟、品质较高的别墅、公寓等高档物业小区，对于老旧问题楼盘大多是远避之而惟恐不及。显然，老旧问题楼盘已远离大型品牌物业服务企业视线，过去盲目拓展的低端老旧问题楼盘，已成为大型品牌物业服务企业的“烫手山芋”。

老旧问题楼盘经济效益低、经营风险高、管理难度大

从经济效益来看，老旧问题楼盘的物业服务费标准和收费率均明显低于新楼盘及行业平均水平，其中经过业主多次更换物业服务企业的老旧问题楼盘的收费标准和收费率更低，物业服务费比新楼盘及行业平均水平低约25%到50%，且收费率平均仅在60%到80%左右。特别是不少老旧问题楼盘的电梯几年都不维修保养一次，带病运行，要解决这些遗留问题，没有几十万元下不来，而一般物业服务企业一年利润也就几十万元，所以谁也不愿意去填那个窟窿。然而，就在收费标准低、收缴率低和维修保养及设施设备需要更新换代的情况下，业主的期望与要求大多越来越高，维权意识越来越强，物业服务企业的盈利空间越来越小。

从经营风险来看，综观更换物业服务公司的老旧问题楼盘，基本上都存在这样那样的问题，要么是原来的物业服务公司管理服务不到位，要么是历史积累的问题解决不了，要么是物业的经济效益低，所以民营物业服务企业必须充分估计到这些楼盘的经营管理难度，看清要接管物业历史遗留问题是否可以化解。譬如，许多老旧问题楼盘像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业主一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业服务企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好就是一大败笔。特别是有不少老旧问题楼盘，是民营物业服务企业为了市场占有率通过低价恶性竞争得来，一味降低价格致使项目经营始终在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损甚至破产。

从管理难度来看，凡是更换物业服务公司的，基本上都存在这样那样的问题，业主要求高，维权意识强，历史遗留问题多年积累并难以一时化解或彻底解决。从房屋建设质量及配套设施设备等情况来看，这些小区由于建设时间相对久远，普遍存在房屋老化、设备陈旧、配套不齐、设计不优、绿化面积小、停车位不足、供水供电设备和消防设备有隐患等问题。譬如，针对老旧问题楼盘设备大多比较陈旧，面临大修和更新改造的问题，当需要大笔资金投入时，往往会发现这些老旧问题楼盘没有专项物业维修基金。还譬如，老旧问题楼盘的收费标准低、收缴率低，而这些年来物业服务成本包括劳动力成本却不断追高，业主要求很高很多甚至很刁，企业的经营管理面临巨大的挑战。

民营物业服务企业接管老旧问题楼盘的风险化解途径 综上所述，针对老旧问题楼盘的风险状况，笔者以为，民营物业服务企业接管服务老旧问题楼盘的过程中，有以下几条途径可以最大程度减轻和化解风险。

1、要在接管老旧问题楼盘时，对房屋整体质量及破损程度，电梯质量及配置老旧，电梯设置合理与否，消防设施设备质量及完善程度，供水供电设施设备质量等问题，做地毯式、全方位、不留任何死角的检查评估。为了增加检查评估的权威性，拟进入或中标的民营物业服务企业可以邀请相关质量技术主管部门、行业权威专家，检查评估的结果需业主委员会、退出物业服务公司及拟进入或中标的民营物业服务企业三方确认，以分清新旧物业服务企业管理服务的责任。

2、对老旧问题楼盘检查评估的结果要进一步做好分析总结，争取第一时间制定切实可行的整改方案并尽快实施。因为，一般来说一些物业服务费标准较低的小区基本上都有这样那样的问题，特别是消防设施、电梯设备、高层楼宇的供水供电设备等都是“黑洞”，切不可麻痹大意、掉以轻心。譬如，对接管一些业主与物业服务公司矛盾积怨较深的楼盘，由于业主的物业费交缴率过低，为了追求利润，原物业服务公司可能在硬件维护上省钱，导致老旧问题楼盘隐患丛生。

3、要摸清老旧问题楼盘的专项维修改造基金和本体维修基金的归集使用情况，尽量乘势利用业主、政府主管部门等各方的力量，向开发商及原物业服务公司追缴“两金”，以利于社区未来的永续经营。对于确实无法短期内归集“两金”的社区，要争取业主委员会、街道办、政府主管部门协调建立老旧小区紧急救助基金，以用于紧急

避险及过渡期的资金保障。

4、要正确引导业主期望。对于一些物业服务公司主动退出的老旧问题楼盘，一般大都是低收入群体较集中的老旧住宅区或经济效益不理想的小区，特别是很多老旧问题楼盘在更换物业服务公司后，物业服务费也大幅降低，因此，接管老旧问题楼盘的物业服务企业要着眼于建立质价相符的物业服务收费方案，坚持按照合同约定提供质价相符的服务，引导业主树立质价相符的物业服务消费意识。

5、对老旧问题楼盘的经营，一方面要挖潜节流创新经营，改善项目生存状态，尽量做小企业的内部成本。譬如，通过专业化分包模式，在严格监管的前提下，将清洁卫生、环境绿化、电梯维保等专项服务分包给相应的社会专业公司，这样既可以减少操作层的员工人数，降低劳动力成本，也可以避免直接雇佣员工带来劳资纠纷和用工难问题；一方面要积极争取政府相关部门的支持，除在重大改造项目上申请适当的财政补贴，还可以争取向政府税务机关申请减免物业服务税费等。

此外，接管老旧问题楼盘后，要第一时间制定社区综合整治方案并尽快实施，整治内容包括拆除居住小区内违章建筑和逾期临时建筑，打通消防通道，实现市政管线的畅通；对供电供水设施设备进行维修保养或更新换代；对小区损毁道路进行修补；规范停车管理秩序；对小区内绿化补建、修葺；完善小区公共照明；建立长效管理机制。

如何来理解物业接管验收的重要性？-摘自 上海物业网-和谐论坛接管验收是由物业管理企业依据建设部颁布的 《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且，供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认,同时，还接收相关的物业资料。接管验收后，由物业管理公司依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养的责任。

对新建物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物业正式开始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物业管理公司接管开发商或者前任物业管理公司移交的物业及其资料。物业的接管验收，实际都是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到对物业建设与开发质量的确认，和今后物业管理工作能否正常开展。因此，要搞好前期物业管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利益，就必须严格物业的接管验收。然而，现实的问题是要真正做到严格物业的竣工验收并不容易。开发商为了追求效益的最大化，赶工期、偷工减料、施工不讲规范、安装敷衍了事、竣工验收采取“公关策略”等问题，在不同程度上普遍存在。

开发商为了加快资金流动，早日收回投资，获取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保物业质量的投入，在竣工验收与接管验收时，往往会采取表面走形式，私下内部处理（建立物业管理子公司，自建自管）和对外风险转移（发包给一家急于要项目的物业管理公司）的策略，使得物业竣工验收形同虚设。

自建自管的物业管理公司由于上下级关系和利益驱动，不得不服从开发商的利益而损害业主的利益乃至自身的利益，在参加接管验收时，不能真正地把好验收关。而走市场化道路，想得到物业项目的物业管理公司,由于求项目心切，往往不敢得罪开发商，能忍则忍，能过就过，因而，在参与接管验收时，很少能够按照验收标准把关号脉，做到严格程序，质量第一。

物业公司是企业,不是福利单位,更不是慈善家,他与开发商的不平等的交易亏空,最终必将由业主买单,而其物业接管验收的失职或失误,他们往往推得一干二净,理由无外乎这样.关于房产质量应该由开发商负责,我们与开发商是各自独立的民事主体,打官司你找物业是找错人了,我们体谅物业公司接项目的困难,往往是屈辱的与开发商签下不平等条约,但是作为物业公司你在物业竣工验收你不尽责任,是不是也应该对业主承担过失责任.王雪飞:物业管理中主要纯粹风险分析与管理

【主持人】现在我们介绍一个比较新的题目给大家，物业管理中主要纯粹风险的分析与管理，谈到物业管理的风险，各个从事不同物业管理专业部门有不同的感觉，一线经理最多反应的就是收费收不上来的风险。但是王雪飞工程师的部门让我们从风险分析的角度让我们对物业管理的工作有更深入的分析。他参与了包括中国工商银行、中国联通、上海大众、包钢众多大型企业和项目的风险评估工作，特别值得一体的是，在她众多的客户中，还有一个很重要的客户，北京银达物业。

现在有请王雪飞工程师演讲！【王雪飞】各位领导、各位来宾大家上午好！我来自北京江泰保险经济有限公司，非常感谢清华房地产研究所和北京银达物业给我们提供一个很好的交流的平台，看到主题发言人都是各个领域的专家、前辈，感觉很受压力，再也很受鼓舞。物业管理在国内十几年的发展时间，差不多也是上个世纪末八、九十年代引入国内的，两个学科的交叉领域是一个全新的空间，我们是国内第一家保险经济公司，当然这个风险管理研究所也是第一家，在众多项目的基础上，我们对风险管理做了一个分析和总结。在这个基础上，期望对咱们物业管理企业和物业管理行业的发展，提供一个理念和视角上的支持。

【王雪飞】主要分成以下几个部分来进行，大概介绍一下物业管理的风险和风险管理，物业管理中纯粹风险的分析，还有一个是火灾因为是建筑面临主要的风险，对它的原因做了一个统计分析。再有风险管理方法在物业管理中的应用。我们知道风险是普遍存在于人类的社会生活中，它一般是指某种事件发生的不确定性，比如说环境很多的因素难以预测，导致实际状况与行为主体预期之间会有一定的差异，由此产生的一种损失就叫风险。风险的分类根据性质，我们把风险分为纯粹风险与投机风险，所谓的纯粹风险主要是指既有损失机会，又有获利可能的风险，比如说自然灾害他的发生会导致损失的发生，投机风险是既有损失机会，也有获利可能的风险。

【王雪飞】风险管理分为财产风险，人身和信用风险，另外是根据风险产生的环境，风险产生的原因，以及风险是否可以被保险公司来承保。风险管理起源于美国一个新兴的学科，研究风险的发生规律和控制技术一门新兴的管理学科，他的管理流程主要是通过这个风险的识别、衡量，以及风险的评估，然后在选择风险评估的基础上，选择适合行为主体的风险管理的技术，循环使用的评价来循环进行的。物业管理风险的定义，在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在他的合同约定特定的管理期间和范围之内，对业主的人员、财产以及相关的服务承担相应的法律和合同责任。由于服务过程中出现的不可控的因素，不确定的因素导致的财产损失，人身的伤害等等的损失，物业管理企业是要承担风险的。总体上来说，称为物业管理的风险。

【王雪飞】他产生的损失主要在以下几个方面，第一是业主委托管理和物业管理自有的财产损失，再有就是业主人员、本公司员工及第三者的人身伤害，还有就是业主项目经营的利润。还有包括其他的财务费用的支出，包括法律责任等等。物业管理的风险有一定的风险特征，首先设计的因素比较多，管理对象比较宽，层次不一，包括物业管理水平之间也存在一定的差异性。再有一个是暴露时间比较长，再有一个是责任风险比较突出，受社会政策和法律环境影响比较大。另外对于风险防范和应急处理要求比较高。物业管理和风险管理，就是将风险管理流程中的一些方法，一些依据应用到物业管理当中，因为风险管理涉及的领域非常宽，我们的角度主要是从纯粹风险的角度对风险进行了分析，主要是对物业管理企业可能造成损失的这种风险的分析。这个分析主要也是从两个角度，第一个是从众多项目面临的事故风险这个角度进行分类，这个其实怎么说呢，一方面可以让咱们的物业管理企业客观的认识项目存在的风险，提高这种风险防范，防灾防损这一块儿提供帮助。再有一个，也能更好的防范物业管理公司的责任风险。

【王雪飞】第一大类的风险就是自然灾害的风险，根据自然灾害的成因主要分为气象灾害、洪水灾害、地震灾害、海洋灾害，跟所在区域的自然条件关系比较密切。另外一个就是火灾风险，是比较突出的一个风险，首先它是高层建筑人员和财产比较集中，另外火灾一旦发生，施救、烟雾对人的伤害都比较大，造成财产的损失和人身的伤害后果比较严重。再有一个，火灾的成因是比较多，在建筑项目里面，比如说吸烟、雷击、明火、管理不善等等都会引发火灾，因此火灾风险是物业管理企业重点防范最主要的风险。另外一个是爆炸风险，主要源于两个方面，一个是天然气等易燃易爆气体的使用，再有一个就是压力容器，像锅炉。漏电风险影响主要是两个方面，一个是供电中断造成服务覆盖区正常的生产、经营受到影响，再有一个供电中断以后，会导致这种消防设施、应急的疏散等等一些安全发生风险。再就是水管爆裂，高层建筑里面也是比较常见，下面有两个以往发生事故的案例。另外一个是设备毁损，在高层建筑里面专用设备很多，设备毁损的风险，一方面会造成直接的财产损失，另外一方面可能对项目正常运行也会造成干扰。第七个风险就是一个盗窃风险，这是比较普遍的一种风险，这是从物业管理项目自身面临的风险的角度做的分析。

【王雪飞】下面对于物业管理企业面临的主要责任风险做一个分析。根据风险承受，风险损失的对象不同，分为三个，一个是管理责任风险，这个主要是业主，另外是第三者损失，还有一个就是雇主责任风险。这是下面在物业管理企业中发生的一些可能导致责任风险，就不再阐述了。除了主要的责任风险之外，物业管理企业还有其他金融风险，包括办公用具和车辆等自有财产损失风险，现金风险，还有就是雇员忠诚风险。

【王雪飞】由于火灾是物业项目里面面临最主要的风险，我们做了一个统计的分析，以下就是火灾的原因和火灾报警的类型，进行的统一分析，还有一个火灾发生时间的分析。另外呢，分别对机械、设备和电器火灾做了一个报警和发生时间的统计。得出以下的结论，人为过错是建筑物起火的主要原因，建筑物火灾发生时间以上午和晚间居多，机械设备火灾多发生于物业至凌晨6点这段时间，此间在岗工作人员相对减少。

【王雪飞】最后一章站在风险管理方法的角度，对于风险管理方法在管理物业当中的应用做了一个比较。首先保险是风险转移最主要的方式，通过这种缴纳数额较少的保费把企业承担大损失的风险由保险公司承担，在风险发生的时候，可以及时从保险公司获得赔款，资金方面的支持，尽快的组织抢险，恢复生产。据统计，有60—70％的风险都是可以通过保险转移的，以物业管理企业来讲，它的众多自有的或者是受托管理的建筑财产、机械设备、运输工具都可以投保，另外管理责任风险、雇主责任风险以及第三者责任风险都可以通过保险进行转移。

【王雪飞】另外是合同转移，物业管理企业可以通过与他方订立合同，当发生损失时，由接受方负责承担损失。玻璃外墙清晰的工作包给专业公司的时候，都可以在合同里面通过约定把这个责任转移出去。第三种方法，就是损失控制，他按照措施的性质分为工程法控制和行为法控制，工程法是以风险单位的物质性质为控制的着眼点，行为法控制是以人们的行为为控制的着眼点。按照损失控制的目的，可以分为损失的预防和损失的抑制，这种预防主要侧重于施工发生之前，采取一系列的措施，降低风险发生的概率。还有一种方法就是风险分散，就是通过这种风险单位的增加，把风险在多个个体之间进行一个分担，相当于不要把鸡蛋都放在一个篮子里面的道理是一样的，但是这必须在管理项目达到一定数量的基础上才能发挥作用。这个物业管理企业在注重风险分散的同时，也要看到地面以下的现象，管理项目太多，管理难度增大，管理的资源有限，也可能会造成企业的管理风险能力增加。

【王雪飞】另外一个就是风险自留，就是把风险自己承担了，但是这个承担并不是消极的承担，也要通过一些事先的财务预算等等，这种方法进行自我风险的控制和规避。还有一种方法就是风险避免，对于风险项目自身感觉难度比较大的，可能损失可能性比较大的项目，我不接受这种项目，本质上就杜绝了这种风险的产生。但是因为放弃项目的同时，也意味着放弃收益了，所以在使用这种方式的时候，要综合的考察。最后就是物业风险管理的实施，有效的风险管理是风险识别、风险分析、风险处理、实施与监控等几个环节连续进行、反复循环、不断改进的过程。谢谢大家！【提问】刚才他提到管理过程中造成业主人身、财产损失的这一条，这个观点我想是错的，合同法里面明确规定，作为人身和财产损失在合同法中以免责的条款规定是无效的，所以这种责任要转嫁是不行的。O 【王雪飞】那意思看来保险是风险转移最佳的方式，但是合同转移应该说在风险管理里面是作为一种，也是一个工具之一，这个可能受到具体的法律环境和社会环境的影响比较大，具体的操控环节中有细节的问题，根据具体的项目可能会有一定的区别。

【提问】企业管理项目由于不可抗力导致的发生的损失可以理赔，具体到理赔的话，有什么要求。【王雪飞】目前市面上有四个险种承担，财产基本险，财产综合险财产一切险，财产生活险，最主要的区别就在于对于风险损失相当于是一个承担的范围不一样，财产基本险承担火灾、爆炸几个基本原因造成的风险损失的后果予以赔付。综合险保障的范围更为全面一些，暴雨、煤电自然灾害，财产一切险是采用一种除外责任的风险，是完全予以赔付的，所以你说的不可抗力主要是自然灾害造成的损失，在财产综合险，财产一切险里面是能得到赔偿的。

第三篇：物业楼盘参观学习心得体会

物业楼盘参观学习心得体会

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2004年是大恒不寻常的一年，她迎来了大恒二次创业，大上台阶。第一阶段，我们出色地完成了“做大”的目标，第二阶段，我们要把大恒“做强”，为以后的“做长”打下坚实的基础。

说到广州市比较有名气的房地产开发商，人门会不约而同想起大恒、越秀城建、合生创展、富力等名字。没错，对于名气，我可以自豪地说：有。但是，说到精品名盘，我大恒13个楼盘中又能举出几个来呢？“做大”并不是一件难事，“做强”才是一门高深的学问，因为她关系到如何“做长”，如何打造百年老店。许主席不愧是我们的领头人，在这个关键时刻，他敢于转变思想，提出了：“从我做起，从零开始；打造精品，重塑大恒”的战略目标。秉着“勇于开拓，集百家精华”的精神，5月12日下午，我们集团上下怀着学习的态度，组团参观了市内几个出名的楼盘----星河湾、美林湖畔花园金碧世纪花园。通过“以盘比盘”，发现别人的优点，找出自己的缺点，把好的东西带回“家”，把坏的东西扫出“家”门。

第一站是星河湾。该楼盘远离广州市中心，位于成熟的华南板块，北邻珠江，东部为自然山坡，西邻番禺迎宾大道，万亩生态果林使星河湾远离城市的喧嚣，倍显宁静、清幽。车子一路驶入星河湾楼盘，一下车，一排排整齐的绿树立刻映入眼帘。一条条的林荫小路向四周延伸，就象树叶的叶脉，非常清晰、有续。我在整个小区兜了一圈，沿路树木郁郁葱葱，花草修剪得层次有续，柏油路上极少见到有垃圾，也看不到打扫垃圾的工具。公共路上每隔一段距离就有一个垃圾箱，而且还对垃圾分门别类。星河湾的建筑风格还是挺有特色的。星座式布局是星河湾规划的核心，建筑结构，园林规划都以此为基础展开，星座式楼宇布局，形成每一住户视野开阔，开窗即见景，避免对视。此外，令我感到最敬佩的是星河湾隐蔽工程非常到位，很好的保持了小区的统一外观和风格。这里我可以举一两个例子。我非常细心地留意了他们安装的空调位置。他们的做法非常聪明，原来他们都把空调位置统一用与阳台栏杆相同颜色的铁架遮盖，从外面看非常隐蔽，尺寸布局也很合理。另外，走在公共路上，几乎看不到有沙井盖。做工程的都知道小区内不可能没有沙井盖，要不然排水成大问题了。他们把沙井盖修饰得跟路面的外观非常相似，在外面不容易发现。这些都是值得我们借鉴的经验。总括来说，星河湾是一个非常成熟的小区，隐蔽工程让人很满意，各方面规划都很舒服。

第二站是位于东圃板块的美林湖畔。一进美林湖畔小区，感觉来到了一个公园。车子走了将近三分钟才来到住宅区，沿路是一个2310㎡的超大无极泳湖，非常壮观。因为是比较新的楼盘，我特意参观了样板房。美林湖畔向业主推销的是“精装修”，“精装修”在层次上要比“豪华装修”要高。开发商的“精装修”有三个版本供业主选择，风格不一，有开放式的，有传统式的，适合不同的年龄段。他们对样板房的资金投入是蛮高的，室内各种摆设的真实度很高。配合发展商“没有看不到风景的房子！”主题，每一户型的房间均可看到园区的风景，其中中心游泳池是一卖点。另外我还发现，户型相对差一点的房子看到的风景要比户型相对好一点的房子看到的风景好，这样发展商在开发上找到了平衡点，自然也有利于销售。总括来说，美林湖畔的建筑风格一般，稍逊星河湾。但是美林的超大园林湖区和休闲配套设施是他们的强项。这样价钱高也是有道理的。

最后是我们自己的http:///楼盘，金碧世纪花园。

大恒的楼盘和上述两个楼盘相比确实有不足之处。相比之下，我们的楼盘在结构上比较单一。拿第三金碧小区的别墅为例，建筑体现不了风格，比较死板，花园还满布沙井盖，影响外观。大恒有些楼盘的绿化面积够是够，但离美观还差很远。我们一直强调楼房的外观要统一，但是我们在设计上却没有考虑周全，以致于有些时侯根本行不通。在楼房和配套设施的规划上还有很多需要改进的地方。另外，以金碧世纪花园为例，从大门口到销售部，我们

沿路都看不到一个垃圾箱。园区卫生是业主对园区的首要印象，试问连垃圾箱的配套都不足卫生又怎么会搞得好呢？

我感觉，我们所标榜的“特色保安、特色管理”已经不再是我们的优势了。其他的楼盘在保安和管理上都有自己的特色，而且和我们不相上下。就拿上述两个楼盘来讲，星河湾的保安穿的是蓝色制服，戴的是蓝色鸭舌帽，站姿是两脚分开与肩同宽，双手背后交叉。而美林湖畔的保安穿的是一身夏威夷服，正配合炎热的夏日。这两个楼盘的保安都配合了楼盘悠闲、轻松、渡假式的风格，避免了那种不协调的拘束。不过，话又要说回来，每个楼盘的定位都不同。过于死板的比较也没多大意义。

我们应该吸取星河湾和美林湖畔花园两个小区的养分，扬长避短，在管理人文环境、公共配套等方面都应仔细推敲斟酌。我认为硬件的高标准投入、人员的高素质服务、管理的高起点突破至关重要，是打造金碧精品的有效途径。

第四篇：物业员工年工作总结

物业员工年工作总结

物业员工年工作总结1

一、日常工作目标管理的完成情况

1、房屋管理房屋管理是物业管理工作总结的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%。

2、公共设施、设备的管理为了保证小区广大住户的正常生活，在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听，全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。

3、绿化管理为了给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司，施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改，并在绿化警示牌没有到位的情况下，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为98%。

4、环境卫生的管理环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

5、小区安全防范工作小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，我们狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，并坚持每日早操、早会，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使去年安全防范工作情况良好。

二、业主入住前期物业管理工作

1、熟悉小区各项设施、设备的施工情况；进驻后，我们为尽快熟悉小区施工情况，设备安装情况，我处工作人员不怕苦、不怕累，顶着烈日跑工地，爬高楼，掌握了大量的一手资料，为后期工作打下了坚实的基础，并受到了开发商的称赞与好评。

2、根据小区实际情况，完成工作预案，提出合理的建议；在熟悉小区各项情况后，我们针对小区的实际情况，完成了小区各项管理工作预案，如：车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案等，共计9项，并提出合理化建议11项，开发商采纳3项，即报奶箱设置在门厅内，安设绿化喷淋系统，部分雨水管接入地下管网等合理的建议。

3、搞好保安员前期的培训工作；保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安前期服务质量，我处安排保安员提前培训一个月，制定了详细的培训方案与计划及考核办法，加强保安员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务，保安队的工作受到一致好评。

三、提高服务质量

1、搞好维修服务工作维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。

2、认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。 业主良好的工作建议，管理建议是我们的.工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，如入住业主车辆停放问题，业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

四、促进物业管理上档次

1、组织员工进行职工道德与管理技能培训，提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量，水平是密切相关的。根据这种情况，并结合小区大部分都是新进员工，接触物业管理时间短的实际情况，我制定了详细的培训计划和考核办法，定期对员工进行思想和业主管理水平的培训，并定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高，去年共组织人员培训6次，技能考核4次。

2、利用先进的管理手段，建立健全科学的管理方式；我们紧跟社会发展步伐，使用电脑，对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理，大大提高了工作效率，使管理处的基础，工作达到一个新起点，为今后的创优工作打下了坚实基础。

五、存在的问题和教训

虽然，我们在去年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。

1、管理人员整体素质不高，服务意识不强各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；

2、与业主的沟通不够，了解不足。

3、设备、设施管理力度还需加强，针对以上几个问题，工作中，我们将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

物业管理工作总结：在新的一年里我们将加快步伐，不断提高自身物业管理水平，不断完善小区各项管理工作，为使早日跨入优秀物业管理小区做贡献，为某物业公司的发展添砖加瓦。

物业员工年工作总结2

回顾当初在招聘会上应聘公司客服岗位的事就像发生在一样;不过如今的我已从懵懂的学生转变成了肩负工作职责的绿城员工，对客服工作也由陌生变成了熟悉。

很多人不了解客服工作，认为它很简单、单调、甚至无聊，不过是接下电话、做下记录、没事时上上网罢了;其实不然，要做一名合格、称职的客服人员，需具备相关专业知识，掌握一定的工作技巧，并要有高度的自觉性和工作责任心，否则工作上就会出现失误、失职状况;当然，这一点我也并不是一开始就认识到了，而是在工作中经历了各种挑战与磨砺后，才深刻体会到。

下面是我这一年来的主要工作内容

1、业主收房、入注装修等手续和证件的办理以及业主资料、档案、钥匙的归档;其中交付园区共92户，办理交房手续46户，办理装修手续7户，入住业主2户;

2、接受各方面信息，包括业主、装修单位、房产公司、施工单位等信息，在做好记录的同时通知相关部门和人员进行处理，并对此过程进行跟踪，完成后进行回访;

3、函件、文件的制作、发送与归档，目前工作联系单发函150份，整改通知单115份;温馨提示55份;部门会议纪要23份，大件物品放行条1387余份。

在完成上述工作的过程中，我学到了很多，也成长了不少

1、工作中的磨砺塑造了我的性格，提升了自身的心理素质。对于我这个刚刚步入社会，工作经验不丰富的`人而言，工作中不免遇到各种各样的阻碍和困难，但在各位领导和同事们的帮助下，尤其是在任主管的悉心教导下，让我遇到困难时勇于面对，敢于挑战，性格也进一步沉淀下来。记得揽秀苑与临风苑房屋交付的时候，因时间紧迫，人员较少，相关工作又较复杂;管家部全体人员连续加班一个多星期，力争在交房前把所以准备工作做充分做细致;尤其是在交付的前3日，大家每晚都加班至凌晨两三点。交房的第一天我是负责客服中心的协助工作，当我拖着疲惫的身体参与交房工作时，已有一种睁着眼睛睡觉的感觉。但当我看到从重庆远道而来的张羽在面对客户时从容甜甜美的笑容，娴熟的接待技巧时，内心竟荡起一波波涟漪;她也是加班加点的在工作，也会很累，为什么在客户面前却可以保持这么好的精神面貌和工作状态呢?通过公司领导对我们当天工作的总结，我才深刻体会到职业精神和微笑服务的真正含义。所谓职业精神就是当你在工作岗位时，无论你之前有多辛苦，都应把工作做到位，尽到自己的工作职责。所谓微笑服务就是当你面对客户时，无论你高兴与否，烦恼与否，都应已工作为，重客户为重，始终保持微笑，因为你代表的不单是你个人的形象，更是公司的形象。在接下来第二天、第三天交付工作中，我由协助工作转换为正式接待工作，在加强了自身情绪的掌控的同时，尽量保持着微笑服务，顺利为好几位业主办理完成了交房手续。听到上级领导的鼓励，看着业主满意的笑容，我也无比欣慰。经历了这次交房流程也对我日后的工作起到了莫大的作用，在面对领导与同事的批评与指正时能摆正心态，积极改正;在与少数难缠的工程人员沟通时也逐步变得无所畏惧;接待礼仪、电话礼仪等礼仪工作也逐步完善;

2、工作生活中体会到了细节的重要性。细节因其“小”，往往被人所轻视，甚至被忽视，也常常使人感到繁琐，无暇顾及。在绿城的工作生活中，我深刻体会到细节疏忽不得，马虎不得;不论是拟就公文时的每一行文字，每一个标点，还是领导强调的服务做细化，卫生无死角等，都使我深刻的认识到，只有深入细节，才能从中获得回报;细节产生效益，细节带来成功;

3、工作学习中拓展了我的才能;当我把上级交付每一项工作都认真努力的完成时，换来的也是上级对我的支持与肯定。前两天刚制作完毕的圣诞、元旦园区内布置方案是我自己做的第一个方案，当方案通过主管的认可后，心中充满成功的喜悦与对工作的激情;至于接下来食堂宣传栏的布置还有园区标识系统和春节园区内的布置方案，我都会认真负责的去对待，尽我所能的把他们一项一项的做的更好。

在20xx年这全新的一年里，我要努力改正过去一年里工作中的缺点，不断提升，加强以下几个方面的工作

4、加强学习物业管理的基本知识，提高客户服务技巧与心理，完善客服接待流程及礼仪;

5、加强文案、会务等制作能力;拓展各项工作技能，如学习PHOTOSHOP、coreldraw软件的操作等;

6、进一步改善自己的性格，提高对工作耐心度，更加注重细节，加强工作责任心和培养工作积极性;

7、多与各位领导、同事们沟通学习，取长补短，提升自己各方面能力，跟上公司前进的步伐。

很幸运刚从学校毕业就可以加入绿城青竹园这个可爱而优秀的团队，绿城的文化理念，管家部的工作氛围已不自觉地感染着我、推动着我;让我可以在工作中学习，在学习中成长;也确定了自己努力的方向。此时此刻，我的最大目标就是力争在新一年工作中挑战自我、超越自我，取得更大的进步!谢谢大家，我的工作总结完毕!

物业员工年工作总结3

一年的时间在我们忙碌却有序的工作中马上就要过去了。回想起一年来的工作，可以说是物业站在总结去年工作的基础，经过一年的完善与努力，再上新台阶的过程。一年来，我站在市局领导的正确领导下、在全局各单位的大力支持下、通过站领导及全体职工的共同努力而使站各项工作都完成得比较圆满。

一、工程审计严格执行标准，不徇私情。

今年我站在局所装修改造方面下了很大功夫，这就要求物业站不仅要做好日常维修工作，而且对装修改造质量也要严格把关，为了做好这一项工作，我站安排专人对工程现场进行监督，共完成局所装修13处、柜台加固34处、墙壁粉刷24处，对5个支局所进行了屋面防水改造，对印刷厂、综合服务基地进行了防火墙改造，并对全部工程进行预算审计，工程造价达到了251万元，审减额为68万元，审减率达到了27%，切实为局把好了关、把住了关，受到了局领导的高度赞扬。

二、着力解决历年来的难点问题。

1、去年冬季我站部分局所因多种原因导致供暖不好，为彻底解决这一问题，今年夏季我站就组织综合股职工分头对几处局所的供暖管道进行室内分户改造，为节省资金，我站安排综合股的几名骨干分头负责，对10处局所进行了改造，均在供热之前顺利完成了任务，而且供热效果都比改造前要好很多，还为红旗所安装了电取暖，彻底结束了冬季室内冷冰冰的历史。除此之外，我站还组织力量对我站所属的几处锅炉进行维修，总计精修锅炉1xx2吨的6台，0.5吨以下的10台，为局节约资金5万余元，以上这些细致的工作，不仅基本解决了冬季不热的问题，而且从根本上节约了能源支出，为局节约了大量资金。

2、为切实做好全年的服务工作，做好全局物业管理工作，有力地保证经营、运行、机关各部门生产工作有序、高效、顺畅运转，营造安全、良好、和谐的发展环境，我站将服务贯穿于全年的工作中，全面履行服务内容，依据严格的考核机制，对各股从服务态度、服务时限、服务质量等方面全部实行计分制，在各股之间进行评比，评出和最差，有奖有罚，充分调动各股职工的工作积极性，使职工充分认识到这是全年工作中的重点，抱着必须做好这项工作的态度来对待。一年的工作，我们始终本着谁主管谁负责的原则，将物业管理的服务工作层层分解，细化到股，量化到人，强化责任追究制，对各单位所反映的问题能按服务的要求及时到位进行维修，一年来，从没有因为我们的自身原因而耽误过生产的，而且对于无法马上维修的.都能做到及时安排，一旦问题解除马上排除故障。各股之间也能通力合作，在每半个月的巡访中能互相通报，互相配合，不仅提高了工作效率，而且也加强了各股之间的沟通协调，使得物业站这个原本散乱的集体日益团结。

实践证明，通过我们的积极努力，全年的维修维护、清扫、能源房产管理等多项工作都在制度的规范下完成得比较好。而且基本上能按照局里的要求，以经营为主线，全面细致地做好各单位的后勤服务支撑，强化了职工的主动服务意识，受到全局各单位的一致好评。

三、房产、能源管理日趋完善，逐步形成系统化模式。

1、房产管理方面除对各项收费项目进行了建帐管理，同时对我站出租房屋及承租房屋都建立了台帐，所涉及内容一目了然，并制定了有关房屋管理方面的规章制度，与各方负责人见面落实了这些管理规定，以便于日常管理及遇到问题能及时妥善处理。重点针对物业收费项目进行了规范，与各物业管理站签订了物业管理合同，并对收费标准进行了重新洽谈，使物业管理费的收费标准达到历年最低。对由于其管理疏漏对我站造成的损失，进行了经济上的追究，从当年的物业费中扣除。今年全年共交纳物业管理费2.2万元，比上年节约了0.95万元。

对市里所收的各项占地费、年检费、土地租金等等，也是能省则省，通过与市里各收费单位的多次协商，针对以上各项收费项目我站共为局里节余15.9万元。

积极推进闲置房屋出租一事，我站去年将多数闲置房屋出租，收到了很好的效果，今年初始，我站又将剩余房屋进行分类，分别考察地段、租金等指标，对不同房屋酌情定价，争取将剩余房屋也能出租出去，为局收回部分成本。除此之外，我站还积极主动对已出租的房屋租金进行收缴，对于许多难收的户也进行多次攻关，通过我们的努力，目前我站已收回租金138.47万元，收缴率达到70%。

2、能源管理也日趋完善。水、电能源管理在去年整治的基础上，今年又有所规范。取消了部分不合理收费，以邮政企业是国家赋予的承担普遍服务的公益性企业为依据，重新核定了部分收费项目的收费标准，一项每年就能为局节省30多万元。 我站在去年对电费整治的基础上，今年对供热费进行了彻底清算，为了保证交费面积的准确，我站专门派人到各单位测量面积，在此过程中，对站前枢纽大楼的面积提出了质疑，经多方求证并与热力站沟通，终于认定了我们的结果，最后通过多种手段，终于追回了多年多交的供热费45万余元，为局挽回了多年的损失。除此之外，今年供热费虽然上调了价格，但我站所付出的却与去年基本上持平，原因是今年我站将供热费收缴工作交给了物业站代收，甩掉了许多现已不应在我站报销的住户。

四、增收节支，例行节约。

1、冬煤反季进场，从根本上避免了迎季的价高质低的普遍问题，并从用量上进行了仔细核算，严格压缩了每年的进货量，使得今年的冬煤物美价廉，保质保量。在保管问题上，将煤传成堆，用草、泥将煤堆盖起来，使煤免受风吹雨淋，并从根本上控制了冬煤丢失的现象。一项，就为局节省资金十余万元。

2、为节约购买桌椅的资金，避免浪费，我站组织专人对全局各局所的办公桌椅进行了维修，一年来，共维修办公桌171张，其中大修85张，办公椅115把，与购买的成本相比，维修所付出的工费及材料费真是相差太多，一项，就为局节省资金4万余元。

3、坚持原则，坚决抵制不合理收费。我站根据规定，邮政局属于提供普遍服务的公益性企业，在许多收费项目上都应享受一定的优惠，据此我站与各收费单位多次协调，在许多方面都争取到了一定的优惠政策，为局节约资金30多万元。五、采购、计划调拨、保管各人分管，有章可循。

为使得采购商品在质量上和价格上都有所保证，我站专门成立采购小组，定期到市场去了解商品的价格及质量情况，并及时征求全局各使用单位的意见，尽量满足大家的需要，对不合格商品坚决不入库，其中也发生过因进货质量问题，损失由采购员弥补的事情。经这样严格的审查，我们才能保证每批进货都物美价廉。

为保证用最小量的库存来周转，我站在计划调拨上采取了月报计划月查库存的原则，使得我们不占用过多资金就能保证全局的生产之需。

保管工作能做帐物相符，货物陈列整齐，每月能及时清点库存，并保证平时付料的及时性，为全局各部门的生产之需提供了有效的保证。

六、房产维修、电气维修改造工作紧张有序，保质保量。

1、维修工作针对我站点多、面广的特点，除按照要求每半月巡访一次外，我们把需要维修的工作也按轻重缓急进行了登记记录，在时间上、顺序上进行了合理安排和调度，做了许多细致的工作。首先是对更换佳西局地沟内严重腐蚀的热化管线百余米，为了完成这项工作，维修股的同志们不怕苦、不怕累，在地沟里一干就是十几个小时，用了一周的时间终于把地沟内的管线更换一新，保证了今冬的供暖问题。二是通过与热力站积极沟通协调，自己组织人力对长安局、通江所、光复所、中山投递班等进行了热化分户改造，工作质量都达到了热力站所要求的标准。还对沿江局进行热化管线的重新敷设，对散热片进行了重新安装，通过认真细致的探察研究，对锅炉位置进行了调整，改造之后的供热效果非常理想。三是提前做好冬防保暖工作，组织木工利用近一个月的时间对全局破损的玻璃进行了重新安装，及时修补并安装了门帘、门条等设施，受到了全局各单位的赞扬。

2、电气维修方面也做了许多工作，除了按要求保证日常维修任务之外，为14个局所进行了灯具集中改造，将格栅灯更换为铁管灯，共用灯具460余套，每月可节电1.8万度。利用晚间休息时间改造局所台席34个，节约成本1.5万元。另外，变电所在人员少的情况下，能按规定做好例行的值班工作，而且经常加班加点对局所进行维修保养，保证全局各单位的正常用电，一年来，累计更换灯管225次，排队各种故障102次，为局做出了突出贡献。

七、积极参与生产营销，为局经营工作尽微薄之力。

我站是属于后勤服务部门，人员素质参差不齐，劳务工多、国营工少，而且各工种的工资标准也比较低，但面对局里每次下达的指导性任务，我们从来都没有放弃，也没有等靠思想，而是每一次都积极鼓励职工，为职工讲清楚支持经营工作的必要性，使得职工从思想上真正认识到我们是邮政局的主人，邮政局的兴衰决定着我们每个人的命运，所以这一年来，我们积极完成了储蓄指标，正在努力完成电信业务的推销和拜年卡的销售工作，难度可想而知，但我们的职工本着为局尽自己一份微薄之力的朴实想法，在站领导的正确引导下，积极主动地投入到营销战役中去。

八、积极组建职工食堂，方便职工生活。

局里为从根本上解决职工中午就餐问题，经多次研究，决定组建职工食堂，并分归物业站管理。实际上这是一项很难做好的工作，但站从上到下都没有因为这个而产生懈怠情绪，而是积极地出谋划策，都是一心想把食堂搞好，局里为职工做好事，而我们要做好传接棒，将局里的这种关怀传递给每一位职工，让他们也深切地感受到这种切实的关怀。

一年的工作细说起来还有很多很多，我们取得的成绩有目共睹，但其中的不足也让我们感到不安，但我们有信心将这些不足之处在今后的工作中逐步加以修正，使得物业站对全局的后勤服务支撑工作更顺应全局发展的需要，这是我们物业站每一位职工的心愿，相信我们今后的工作会在局领导的正确指导、在站领导及全站职工的共同努力下一定会做得更好！

物业员工年工作总结4

时间过得真快，当我摸着键盘打出最后一个电话后，已经是21.35时。再晚业主们要休息或在尽兴着什么项目，不能再打电话了。因为这是催费电话，因为我也要休息。

我摘紫英结的种子，像绒花树的种子长长的干裹着一粒粒种豆，有时很细微的树枝叶刺，刺痛了我的臂膀，立即肿胀起来，我全然不顾。我制作安装雨水沟井盖的篦子防止落叶和烟蒂落入沟池，铁网卷起时会划伤手臂，我全然不顾。我在垃圾车出口处挥动扫把，为的是秋雨打湿地面车轮带进的泥巴污染了园区道路，我需要清洗掉痕迹。

我在三天内干完了“绿化”、“维修”和“保洁”三大基层服务工作的“亲身”体验，“安全”的体验是早上的迎宾问候，我把客服爱迟到的小孩们的早问候都替代了，在门岗上代替了“保安”。独自的'，亲身经历体验，为的是园区要在省优住宅示范小区项目上“达标”。大家都是这样“干”。

记得刚到园区做客服主管，企业部业务督导，记录下园区北环与中心路线连接处草坪经常遭遇机动车碾压，草已枯萎黄土裸露。我全过程的参加平整草地，搬运自己亲自拆掀下的废弃石砖，将其铺在平整的地面上作出了三个停车位，还挪动了一块重达一吨重的造型石，用土法平板加杠杆使其滚动到对面路边。巧妙的我自己张口结舌话不出人的能力“比天大”。信心、辛勤、眼光和微笑对待每一位业主，给业主留下宽厚、谦和、含蓄和亲近的印象。表现出对业主的理解、关心和爱。与业主由生疏变为亲密，隔阂变为融洽，不满为顺心，恼怒化为微笑。

微笑是物业从业者的不可少的技能，要有发自内心的诚挚、善良。把真诚的微笑献给每一位业主，把周到的服务提供每一位业主。热忱、执着；尊重别人尊重业主，切莫轻视任何人任何业主。“真诚使人天下无敌”，心要细；言要衷；话要实；真诚发自你的内心。我们“xx人”要做细节，这就是要关注每一位人，每一位业主。关注每一位业主的不同需求和他们大大小小的事情。“xx”“六心”服务哪一条都可以在大大小小的事情上具体体现。我经常反思。收费率是客服工作最重要的经济指标，但收费的易和难，却集中体现在为业主做事，做大大小小的事情上来，并为其做好事，收费率是其做事情的积累结果。

业主满意度为什么要达到90%以上、园区品质为什么要高标准、过“市优”还要过“省优”？公司老总们一直在做大事情。这是一个运行近两年的项目，但还表现的不是一个成熟小区的感觉，人员新，知识面不广的问题凸显。客服员们担当起来的问题会越来越多，他们聪明者不得不丢下芝麻抱紧西瓜，有诚实的客服员不得不一件件小事做起而深陷实务当中，琐碎事务这是物业工作的特点，做小事点点滴滴是做物业者的本质体现。

物业工作什么事大什么事小，恐怕大家都知道也都不知道。业主的事情大小概念很容易理清，投诉的诉求也很明白，但是对待每一位业主的诉求，真的无大小之分，因为那是业主本人切实利益和亲身感受所不同，客服员感觉到的事到了物业人手中，你要分大小本身就错了，这是服务行业的致命伤。我知道我已经是客服主管。当我推掉或推迟一个个问题时，我知道这是一个不合格的客服主管，也是一个不合格的物业人。

服务与管理。物业工作靠服务靠管理，品质就是我们物业满意度，认知度。提升客户满意度，负责日常客户的接待，接受客户报修、投诉、建议等，并安排相关人员处理，也就是，为了确保业主满意度，在《物业服务委托合同》及iso9000质量体系要求下，负责园区的设备、维修、绿化、保洁、安全等基础服务的全面工作，负责客户的沟通，接待报修、投诉、建议和工程遗留问题的协调处理等，确定业主满意度和物业服务费的收取。

物业员工年工作总结5

从应聘成为前台员工到现在已经一个多月的时间了，能够成为xx物业的前台人员让我对此感到很庆幸，我也深知做好这份工作的重要性并牢记领导的教诲，平时能够兢兢业业地做好前台工作，而且即便是工作之余的时间也会加强这方面的学习，勤于思考并对不擅长的领域能够虚心向同事请教，我能够清晰地感觉到现阶段自己在工作能力方面得到了很大提升，现对这一个多月的物业前台工作简要总结如下。

认真做好信息传达工作并做好相应的记录，我在收到传单或邮箱信息的时候会及时通知相关部门人员，这样的话能够让物业在运营过程中不会出现疏忽之处，毕竟部分重要的'信息对物业发展十分重要，即便我在十分忙碌的时候也会对这部分信息进行记录，而且我在下班前会将记录好的信息反馈给部门领导，根据领导的指示从而对后续的工作做好准备，这种谋定后动的工作方式让我在试用期间取得不少进展，而且我也会对工作效率的提升进行思考从而改进现有的工作方式。

注重服务水平的提升并接待好来访的业主或客户，对了维护物业形象导致我在平时工作中很重视自身的服务性，作为前台人员的我本就应该在工作中注重自身形象，通过良好服务的展现让客户或业主感到满意，除了外在形象以外我还很注重内在品质的提升，即改善工作质量从而帮助业主或客户解决疑虑，每当接到投诉以后都会及时进行处理并将进度告知给业主，这样的话也能让业主感受到被物业工作人员的关心，重视业主的意见并做好本职工作是我现阶段的努力方向。

虽然能较好地完成本职工作却也存在不少需要改正的坏习惯，主要是没有具体任务的时候会感到枯燥乏味，这种状况的出现说明我对前台工作的热爱程度还不够，而且这样的工作态度很容易在以后出现不必要的疏忽，所以我得强化自律性并了解如何调整自身状态，保持对前台工作的热忱从而积极做好相应的工作，对于前台工作中的疑虑应当及时向同事请教从而将其解决，对我而言通过对前台工作的重视能够让我在xx物业取得更多进展。 职场上的奋斗对于自身的发展十分重要，我会继续牢记物业领导的教诲并做好前台工作，为xx物业的发展而努力是我在前台工作中需要做到的。

第五篇：XX年物业年终工作总结

XX年物业年终工作总结

XX年物业年终工作总结怎么写，以下是小编精心整理的相关内容，希望对大家有所帮助!XX年物业年终工作总结

20xx年，我们在公司领导的指导与大力支持下，按照公司的工作要求，本着“您的满意，是我们永远的追求”的物业服务宗旨，“以人为本，以客为尊，以诚为源，以质为先”的公司管理理念，以“上水平，创效益，树品牌”作为公司的发展目标，“服务第一、客户至上”作为每一位员工的信条。经过部门全体员工的共同努力，开展了一系列的优质服务工作，在此对一年的工作做以简要总结。总结经验和教训，找出不足，为20xx年的工作打好基础。

1.人员管理

保洁实行夜班后，员工情绪波动，开展工作十分困难，为此和员工多方面沟通，稳定员工情绪，没有影响到工作质量。根据各岗位工作需求情况，重点加强了人员的合理配置和工作负荷量之考核，实际运作特点和要求，调整了班次和值班时间，在不增加人员的情况下，基本满足了保洁的运行要求。

现有人员14人，本共有9人离职和调职，其中1人调职到库区，8人离职。

2.培训

对新入职保洁人员进行了清洁理论培训并针对不同岗位进行实际操作培训，使保洁员掌握保洁工作知识，达到写字楼保洁工作的要求。

在对保洁员进行《保洁工作手册》培训的前提下，结合工作中的实际情况着重了以下培训：清洁剂的分类和使用，清洁程序，清洁不锈钢饰物，家具的清洁，清洁烟灰盅，清洁壁纸，电梯的清洁保养，锈的处理。

加强了员工考核制度的培训，创优和有关贯标知识的培训，建立了员工工作的责任心，目前员工已经能够努力工作并按规定标准完成，但在遵守工作纪律，行为举止等细节方面还需监督管理，下一步将加强这方面培训并使之成为习惯。

经过不断的培训与磨合，保洁员工已适应现有管理摸式和工作程序，人员基本稳定。

3保洁工作模式方面

在集团公司领导指导下实行“无人清洁”，“本色清洁”取得了良好的效果。

在原有的白班基础上分成两个班次，主要清洁工作放在夜班进行。在实施“无人清洁”的同时为保证卫生质量，加强了保洁巡查清洁频率。现有人员配置 7F-16F 一名保洁员基本能够达到将随时产生的卫生问题在30分钟内解决，但在高峰期 11F 16F 经常存在1小时保洁员无法进入男卫生间现象，导致卫生间较脏。

在“本色清洁”方面加强清洁频率，将原来的固定的计划清洁改为现在的随时清洁，发现污脏立即清洁，恢复原有本色，取的了较好的效果，但清洁成本有所增加。近一时期因二建施工和市政道路施工，整体环境灰尘较大，虽然加强了清洁但整体卫生状况没有达到要求，而且清洁成本有所增加，随着施工的结束将进行彻底清洁，以达到卫生标准。

在保证电梯地毯卫生达到标准的要求，每20分钟吸尘一次。

4保洁工作完成方面

(1)完成了保洁人员编制及工作模式的及时修订

(2)完成对大厦公共区域卫生日常维护工作。

(3)完成对新入驻楼层的开荒工作。

(4)完成大厦石材晶硬处理，地毯保养工作。

(5)完成大厦垃圾的清运工作。

(6)完成大厦外墙的2次清洗。

(7)完成外围地面冲刷工作。

(8)对B1车场每月两次的清洗工作。(不负责日常保洁工作)

(9)完成特约清洁服务。库区石材地面2次晶面处理和地毯，床头，沙发的清洗工作。3楼地毯的清洗工作。

(10)完成每季度木质上蜡保养工作。

5绿化工作方面

5月份大厦采购绿植内共有绿植约100颗，办公室及大堂内的长势一般，其他地方因缺少日照，潮湿度不够，尤其不通风，导致绿植虫害较多，电梯厅内的大部分植物死亡，其他勉强成活但无观赏价值而言。在养护时努力克服不良因素，做到每两季更换土壤，增加养分，及时杀虫，一定时期集中养护。夏威夷椰子成功繁殖了两颗。在XX年室内绿化建议考虑外包，保证植物可观赏性。

XX年物业年终工作总结

20xx年10月5日，***物业进驻**前湖校区，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序;形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。

战略规划

对物业管理的理念进行战略性的转变。

天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。

品牌建设

品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。

一、贯彻按ISO体系的有效动作

公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过ISO9000和ISO14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。

二、形成以客户满意为中心的质量体系

自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。

三、建立天健物业零缺陷的目标

公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷;操作零缺陷;设备零故障;安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。

内部管理

一、人力资源

人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。

目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才;能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。

二、规章制度

入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。

三、维修方面

去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓XX多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98%以上。

四、保安方面

1、XX年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。

2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。

4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。

五、保洁方面

1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。

2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果。

六、其它方面

从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。