以协议方式出让建设用地使用权时,出让金低于国家规定的最低价的,合同效力的认定

第一篇：以协议方式出让建设用地使用权时,出让金低于国家规定的最低价的,合同效力的认定

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析

—土地使用权出让金篇

本期题目：以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的认定。

对以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的不同认定，将会直接影响到对合同双方权利义务的解释和判断、解决合同纠纷时的实体和程序法律适用等。

【实务争论】

第一种观点认为：《城市房地产管理法》第13条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。其目的就在于防止出让方和受让方随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，损害国家和社会公共利益。《民法通则》第58条、《合同法》第52条均对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为明确规定为无效。因此，对于协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同无效。

第二种观点认为：由于我国地域广阔，各地情况差异大，再加上某些人为因素，如何认定出让金是否低于按国家规定确定的最低价难度较大。同时，对此类情况一概认定合同无效，依据也不是很明确。而且，如果动辄允许以出让金低于按国家规定确定的最低价为由认定合同无效，会造成出让方滥用确认合同无效的诉权。这不仅不利于合同交易关系的稳定，不利于开展对土地的有效利用，更不利于保护受让方的合法权益。因此，应当仅认定出让合同约定的价格条款无效，而不是整个合同无效。

【司法实践与解析】

最高院认为对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效，而非土地使用权出让合同全部无效。主要理由如下：

第一，认定整个合同无效对受让人不公平。对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，如果单纯按照《合同法》第52条及《民法通则》第58条规定，并结合《城市房地产管理法》第13条的有关规定，应当认定为无效合同。但是必须考虑到，对于土地出让金是否低于按国家规定所确定的最低价问题，作为土地管理者和国家政策的执行者，出让方有更为清楚的认识，因而其过错责任应更大，在以协议方式出让建设用地使用权时，出让方的意志体现得更为充分。如果允许出让方可以任意解除合同，就大大增加了合同的不确定性，不利于维护交易的安全与稳定，同时也可能使出让方在签订合同时更为随意，甚至可以导致出让方滥用此项权利损害受让方权益现象的发生。此外，由于我国各地区实际情况不同，无法确定明确统一的出让金最低价的数额限定，一般都是由各地自行确定，而在有些地方，由于招商引资和其他一些利益的影响，往往会向投资方许诺许多优惠条件，其中最主要的优惠条件，就是在出让土地使用权时就出让金数额上作出优惠，出现一些地方政府对于协议出让土地使用权的出让金价格确定上的随意性。就造成客观上出现土地出让金低于最低价的结果，在这种情况下，认定出让金低于最低价并进而主张合同无效，对受让方来讲是极不公平的。

第二，认定整个合同无效有可能导致出让方牟取不法利益。从合同交易关系的稳定性以及保护受让方合法权益的角度来考虑，我国立法本着鼓励交易的原则，对合同无效采取了比较严格限制的态度。同时，如果单纯以出让金低于国家规定确定的最低价为由认定出让合同无效，将使受让方处于非常不利的地位。出让方完全有可能利用甚至滥用确认合同无效的诉权，以达到其侵占受让方权益的目的。因为我国法律明确规定，无效合同不受法律保护，一旦判定合同无效，将产生返还财产、缔约过失责任、行政处罚等法律后果。然而，仅仅因为出让金低于按国家规定确定的最低价使合同无效来确定缔约过失责任是比较困难的，最终只能是返还财产。而在房地产开发项目或其他一些与土地开发有关联的项目中，往往时间周期长，投资巨大，受让方投入的人力、财力和物力已经物化到土地中而无法与土地分开，已经承担了巨大的风险，如果仅仅因为出让金低于按国家规定确定的最低价使合同无效，受让方将承受额外的风险与损失，由此还有可能造成一些出让方恶意利用此项规定，以达到牟取不法利益的目的，从而损害到国家、集体、社会公众利益以及他人合法权益。可见，完全认定合同无效具有很大的弊端，并且容易形成更加尖锐的矛盾。

第三，认定整个合同无效违反《合同法》中的有关规定。《合同法》第56条后半段规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”确立合同的部分无效，应当符合以下几个要件：一是必须限于一个单一的合同，而不是构成数个合同，否则就是一个分别无效的问题，而不是部分无效的问题。二是合同内容具有一定的可分性。所谓可分性，指将无效部分分离出来，并可以将其行为想象为有效的行为继续存在，而且这项行为并不与当事人的愿望相违背。三是合同部分无效，不影响其他部分效力的。如果合同表面上是一个行为，实质上由若干部分组成，或在内容上可以分为若干部分，即有效部分和无效部分可以独立存在，一部分无效并不影响另一部分的效力，那么无效部分被确认无效后，有效部分继续有效。但是，如果无效部分与有效部分有牵连关系，确认部分内容无效将影响有效部分的效力，或者从行为的目的、交易的习惯以及根据诚实信用和公平原则，决定剩余的有效部分对于当事人已无意义或已不公平合理，则合同应被全部确认为无效。四是合同部分无效需在除去无效的部分行为后，当事人将履行剩余部分行为的情况下，才发生部分无效，即部分无效不导致合同整体无效，如果部分无效将导致整个合同履行不公平，当事人也不愿意继续履行的，这种情况下应宣告合同全部无效。

【同类问题】

行政管理部门同意受让人缓交甚至免交出让金的，能否以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权合同无效？

按照《城市房地产管理法》第39条规定，以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，必须按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，否则不得转让。但在实践中，行政管理部门往往同意受让人缓交甚至免交出让金，因此，行政管理部门同意缓交或者免交出让金的，则不应以受让人未交清土地出让金为由认定其转让建设用地使用权的合同无效。行政管理部门虽然没有明确同意缓交，但其行为可以视为默认的，比如在没有交清土地出让金的情况下，行政管理部门给开发商办理了国有土地使用权证书或者预售许可证的，也不应以受让人未交清土地出让金为由认定转让建设用地使用权的合同无效。

开发商要求购房者支付国有土地使用权出让金的条款其效力如何认定？

审判实践中，有的开发商在商品房购房合同的附属条款中与购房人签订“土地出让使用金没有计入房价内，由购房者支付”的条款，此类条款的效力究竟如何判断？我们认为，根据现有规定，土地使用权出让金应由开发商支付，是开发商经营房地产的成本支出。购房者购买了商品房所有权，该商品房所占用的土地使用权也一并转移给购房人。让购房者自己承担土地使用权出让金，意味着开发商的义务转嫁给了购房者，这等于该条款不当地加重了购房者的负担，造成不必要的费用支出。因此，凡是开发商要求购房者自己支付国有土地使用权出让金的，该条款应认定为无效。

【法条索引】

《中华人民共和国合同法》第五十六条

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条 土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第二篇：经营性建设用地采取协议方式出让的效力认定

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第3期）

—土地使用权出让转让篇

本期题目：经营性建设用地采取协议方式出让的效力认定

2007年国土资源部修订并公布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确了工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。采取协议方式的，合同应认定无效。

【实务争论】

第一种观点认为：对于应采取公开方式而采取协议方式出让建设用地的，不应否定出让合同的效力，应对当事人进行行政处罚或补救。

第二种观点认为：国土资源部的规章不是认定合同无效的依据，且在《城市房地产管理法》未修改的情况下，协议仍是建设用地使用权出让的一种方式。因此，因协议出让而订立的合同不能认定为无效。

第三种观点认为：尽管国土资源部规章不能作为认定合同效力的依据，但是规章属于国家政策范畴，在法律没有明确规定的情况下应以政策认定协议出让的合同无效。

【司法实践与解析】

对于建设用地采取协议出让的，应认定合同无效。主要理由如下： 第一，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》虽属于部门规章，但也属于国家政策的范畴。法律的协议方式出让建设用地能否认定无效没有明确的规定，但《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”以协议方式出让经营性建设用地违背了土地政策，应认定无效。

第二，以协议方式出让违背了社会公共利益，在法律没有明确规定的情况下以公序良俗来否定行为的效力是准确和必要的。

第三，《物权法》第137条将国土资源部的规章上升为法律规定，在民事基本法层面明确规定经营性建设用地必须采取招标、拍卖或者挂牌出让方式，严禁采取协议方式出让经营性建设用地使用权。

综上，《物权法》实施后，未采取招标拍卖或者挂牌等法定出让方式订立的经营性建设用地使用权出让合同应认定无效。

【法条索引】

《中华人民共和国物权法》第137条 设立建设用地使用权可以采取出让或者划拨方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析（第4 期）

—土地使用权出让转让篇

本期题目：土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或收回土地使用权案件的性质认定

土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或收回土地使用权案件应当作为行政案件审理。【实务争论】

第一种观点认为：此类纠纷应当作为民事案件受理。理由是，土地使用权出让合同属于民事合同，市县人民政府土地管理部门的行为根据只能是出让合同的约定。如果合同没有约定，其根据就是《城市房地产管理法》第26条的规定。应将土地管理部门收取的闲置费或收回建设用地使用权作为违约金来考量，可以请求因违约金过高而适当减少。

第二种观点认为：根据《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》及国土资源部《闲置土地处置办法》的规定，人民政府可以无偿收回或采取其他行政手段，这些都是政府行政管理行为，争议应当按照行政案件审理。

【司法实践与解析】

在审理房地产开发合同纠纷中，对于符合《城市房地产管理法》第26条规定的超出出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发，或者符合《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第17条规定的土地使用者未按出让合同规定的期限和条件开发利用土地，人民政府或土地行政主管部门依法无偿收回出让的国有土地使用权的，市行政机关作出的具体行政行为，应当作为行政案件审理。

主要理由如下：

第一，土地管理部门和建设用地使用权人之间除了平等的民事权利义务关系外，还有因行政管理而产生的行政法律关系。对于征收闲置费或者无偿收回闲置土地，是土地管理部门基于土地行政管理机关的身份行使的行政管理权行为，在性质上属于行政处罚。

第二，对于政府的行政行为，民事审判不宜过多干预或者评论。第三，人民政府收回土地使用权是政府的具体行政行为，当事人不服可以提起行政诉讼，由人民法院行政审判庭负责对该行为是否符合《行政处罚法》的规定进行合法性审查。

综上，此类纠纷属于土地管理部门依法行使行政管理权而产生的纠纷，不属于因出让合同引发的民事纠纷，因而应作为行政案件审理。

【法条索引】

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条 出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。