第一篇：房地产开发企业销售(出租)地下(人防工程)车位的税务难题
房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题
房地产开发企业销售（出租）地下（人防工程）车位的税务难题作者：毕君业
★ 可能有两种情况：
A、购买（销售）永久使用权
B、长期租赁30年或50年………
人防工程：对房地产企业来说，如果开发面积达不到规模，要缴纳“人防费”，达到规定的，必须建造（人防工程）。实质开发权是房地产，费用成本属于全体业主（成本由全体业主分分摊了）。所有权属于“人防办”。开发商无权买。所以——不能办理产权：
买时——是否开发票？开什么发票？
没人能回答，如果要开，只能开税目：销售不动产。子目：永久使用权。如果有明确使用年限的——可开租赁业发票。
一、出租的
国税函[2005]83号：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
1、企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税、城、教、教（5.6%）。取得租金时一次性缴纳。（企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。）。
2、对该车位形成的（地下）房产，属于房屋，应对其整体按原值计算缴纳房产税。（视同商业企业出租柜台），根据吉地税发[2006]42号和财税〔2006〕186号以及财税[2005]181号和吉财税[2006]119号这几个文件缴纳房产税）
吉地税发[2006]42号：对商（市）场或其他纳税人将部分房屋整间出租，应按租金收入征收房产税；对未构成房屋的柜台、铺面、场地等出租的，仍按房产的原值征收房产税。
（这里谈到了场地）
具体计算方法按财税[2005]181号和吉财税[2006]119号规定计算。
A、工业用途房产，以房屋原值的50%作为应税房产原值；
B、商业和其他用途房产，以房屋原值的70%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×（1－30%）×1.2%。（2006年1月1日执行）
出租地下车位属于商业用途，假如原值600万元，应纳房产税？
600×70%×（1－30%）×1.2% = 3.528（全年的）
【上述处理应当是正确的】
3、是否缴纳土地使用税？
先看一下《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
虽然这个文件是关于“房产税、城镇土地使用税有关政策”，但只说了房产税，为什么没说土地使用税？我想（下发文件的人也不是傻子）是因为房地产开企业的土地使用权，在开发产品全部销售后，土地使用权就属于全体业主所有，对居民住房用地免征土地使用税。所以，没说征土地使用税的事。
以下是关于地下建筑用地征收土地使用税的文件：
（财税[2009]128号）关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。自2009年12月1日起执行。
如果按这个文件分析，应当——按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
这就难了，如果按186号反向推理可以不征，按128号应当征。所以——这是个难题。
怎么办？
作为纳税人，如果不差钱——就交了吧（反正没几个钱）
如果差钱——挺着吧——让税务检查时判定吧，说不定判定不交。（即使补交也没多少滞纳金，再说，你不给检查人员留下点错误的地方也不行，不查出问题显不出水平。）
二、企业销售永久使用权的，应当按销售不动产对待，虽然新修改的《营业税条例》和《细则》没有谈到“永久使用权”这几个字，但是，总局的《营业税释义》中说：取消原条例中的“永久使用权”是因为在149号文件《营业税税目注释》中就已经明确——销售永久使用权属于“销售不动产的子目”所以，纳税人可以按销售不动产缴纳营业税。
涉及房产税、土地使用税同上。
三、地下人防车库转让收入是否预征土地增值税？（这是我们12366的问答库中的题）
房地产开发企业利用地下人防改造成地下车库，将开发地下车库转让，转让收入是否预征土地增值税？
答：国税发[2006]187号文件第四条第三款：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
提示：2008年9月18日疑难转办单08047号省局财行处回复类似问题：参照国税发[2006]187号文件执行，对清算时准予扣除成本、费用的情况，转让收入应预征土地增值税。
由于销售地下车库属于公共设施，所以应预征土地增值税。
四、有人说“人防”不是免征房产税吗？
答：不是的，这个文件只是对“各级人防主管部门及其事业单位”而言。看发下文件
吉地税发〔2009〕69号：经研究决定，从2009年1月1日起，对全省各级人防主管部门及其事业单位平时开发利用的人民防空工程（含口部伪装房、管理房）暂免征收房产税。
以上解析，只是个观点，供纳税人参考，供税务同仁参考。供制定政策的业内人士探讨
第二篇：房地产开发企业地下人防工程的税务处理
房地产开发企业地下人防工程的税务处理
对于房地产开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。《中华人民共和国人民防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。人防工程主要涉及以下几种税。
营业税
人防工程移交后，通常情况下，开发单位在签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租，改造成地下车库，再对外转租。签订的租赁合同期限约20年～70年，大都是一次性交纳租赁款。对于这部分租金收入，应按照租赁业税目征收营业税。
如果开发企业将地下人防工程用于出售或者以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，则视同销售建筑物。《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）第九条规定，不动产的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
土地增值税
根据土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。第四条规定，暂行条例第二条所称的地上的建筑物，指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院和邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
根据上述规定，人防工程有偿转让的，应按规定缴纳土地增值税。出租的，不缴纳土地增值税，其成本费用不能计入扣除项目扣除。
企业所得税
1.开发企业将人防工程出租。按照企业所得税法实施条例第十九条规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时，可以将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。
2.开发企业将人防工程销售。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。因此，人防工程可以属于开发产品。如开发商用于销售的，其取得的收入应按规定确认销售收入。人防工程的成本计算，开发企业可以参考国税发〔2009〕31号文件第十七条和第三十三条的规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
房产税
《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税=应税房产原值×（1-减除比率）×1.2%。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税同上。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务机关在上述幅度内自行确定。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。自2006年1月1日起，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
我国现行法律并没有对人防工程的产权归属及登记作出规定，因此，房地产开发公司属于房产税的纳税义务人。
城镇土地使用税
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第四条规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
第三篇：房地产开发企业车位税务处理探讨
房地产开发企业车位税务处理探讨[段光勋]
房地产开发企业开发的车位，有两种形式，一种是车位属于人防设施;另一种是地产公司拥有所有权，但是在销售时，只能出售使用权，因为根据建筑法相关规定，车位办不了房产证（包下地上或地下，各地有一定差异，现在有些省市可以办理房产证），第二种情况还包括超规划，不能办理产权。因此，不同形式的车位，在税务处理上，采取不同的核算方式。
一、属于地下人防工程车位税务处理
地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，是房地产公司会计人员的一个重点和难点。
人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。（《人民防空法》第十八条。）
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字„１９８４‟９号）：“
三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。”
开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格„2000‟474号）：“
二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。
目前，人防工程的所有权有一定的争议。通常，有三种意见：
1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。”在实际操作中。开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。投资者当然就是开发单位了。
3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。
1、人防成本所得税扣除
对人防工程费用，房地产企业只有两种选择：自建或缴纳人防异地建设费，既然缴纳人防费就可以进入成本，那么自建的成本理应在所得税前扣除。
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发„2006‟31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。”
人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。在实际工作中，往往无法
单独核算，需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
2、出租时的营业税
人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。因为所有权性国家，因些只能对外租赁处理，签定租赁合同，即使签订使用合同，也应视同租赁合同处理，大都是一次**纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，应按照租赁业的税目来走。理由如下：
（1）根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“
五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。”
（2）根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）“
一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。”
营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）“
五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金
等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”可以按照会计方面的规定，分期纳税。但由于所得税方面的要求，以及实务中的处理习惯，还是建议在收到与收款的时候，一次性缴纳营业税，以避免麻烦。
人防车位出租，在发票使用上应使用服务业发票，而不是不动产发票。
3、出租时的所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》的相关规定，租金收入应按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，就是说在按照合同规定收到款项的时候一次性确认为收入。同时，将支付给人防部门的租金和改造的费用配比扣除。
4、印花税
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令[1988]第11号）财产租赁合同，按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。注意，按照合同总金额一次**纳。合同未到期解除合同的，印花税不作调整。
5、房产税
2005年12月31日以前，根据《关于房产税若干具体问题的解释
和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第十一条：“为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。”
2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号），明确规定：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
人防部分由地产公司自己使用，不应缴纳房产税，因为是地产公司从人防办承租的，当然人防不属于地产公司资产，在账上也没有体现。如果开发公司将人防部分对外转租，对于转租相关的房产税，目前国家没有统一明确的政策，各地对转租房产征税规定各有不同，大约有三种：
（1）、对于转租收入不征收房产税；
（2）、发生转租，由转租人按租金全额收入按综合税率缴房产税；
（3）、发生转租，由转租人按租金差额收入按12%缴房产税。
根据房产税的相关规定，以及各地的主流做法，还是认为转租不应当缴纳房产税：
（1）、根据《房产税暂行条例》第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。开发公司
既不是人防工程的所有人或承典人，也不存在产权未确定的情况，因此不是纳房产税的纳税义务人。
（2）、根据《上海市地方税务局关于转租房产的租金收入停止征收房产税的通知》(沪地税地„1996‟42号)规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。现对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局地方税务司后，决定本市关于转租房产按其收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的规定停止执行。”
（3）、《成都市地税局关于房产税、土地使用税、耕地占用税、契税若干问题的解答》(成地税发[1994]第8号)规定，对转租房屋的转租人，因产权不属转租人，对转租人所得的租金收入，不应再征房产税。
（4）《大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》大地税函［2006］149号第三条规定：关于转租房屋是否征收房产税问题：对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。因此，开发公司转租不应当缴纳房产税，但建议同当地的税务机构联系，进行确认。
6、土地增值税
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
由于转租人防工程没有转让土地使用权，也没有转让建筑物的所有权，因此不涉及土地增值税。
二、拥有所有权的车位税务处理
对于由地产公司开发拥有所有权的车位，对外销售时不管是否能够办理产权，都应按销售进行处理，在发票使用上应开具不动产发票，在税种税率上跟销售住宅等开发产品一样处理。
以上是个人对车位税务处理的愚见，希望大家提出宝贵意见，共同谈讨。上述内容参考了网上相关资料。
一、地下车位应首先明确：由人防设施形成的车位，产权归人防部门，此部分成本应从总成本中扣除，分摊到销售或自用部分的开发成本中，做为公共配套设施费用分摊出去，因此，在财务帐上不体现这一部分成本。如果将此销售出去，实为租赁业务，营业税税率是5%。但是，人防设施一般为地产公司从人防办租赁的，由于人防办属于免税部门，此项业务房产税上是否为转租行为？存在争议，各地尚未统一，转租行为，房产税是免税的，但问题是人防办是免税部门。
二、不论地下及地上车位如果能够办理产权的，与开发产品核算
一致。通常情况下对于车位，有些地区只能对整个车位办理一个大产权，但是对于出售每一个车位不能办理产权（有的城市可以办理），如果是这种情况，整个车位大产权归地产公司，对外出售的是使用权，在财务上，这部分开发成本应做为固定资产核算，出售使用权时，适用的营业税税目及发票使用上难以确定，税率不存在问题。土地增值税不缴纳，因为出售的不是产权，房产税应从价计征。由于营业税税目不知如何确定，发票的使用上存在问题，如果开具的是资产类发票，购买方如果是企业将不能予以一次性费用化处理，同时由于没有产权，即使是分期费用性处理也存在障碍。
三、对于地面车位等不属于开发产品及产权不归地产公司的资产，面临的税务问题，是否应界定为租赁行为，实际上为让渡资产使用权而不是提供服务，个人认为认定租赁处理比较公允。当然帐外处理这样的问题将不会存在上述问题，特别是出售给个人的行为。以上仅为个人观点！
作者：段光勋
第四篇：房开企业不同性质地下车位销售涉及的税金处理
房企地下车库土地增值税涉税解析
房企地下车库（位）收入的确定，是计算土地增值税应纳税额的重要依据，直接影响和决定着土地增值税税负的高低。目前，我国相关法律对地下车位（库）的产权归属尚没有明文规定。地下人防工程设施，是房地产开发公司的重点配套项目和涉税处理难点。不同类型的地下车位，各地采取不同的土地增值税涉税处置方式。一般而言，房地产开发项目全部竣工、完成销售的，或整体转让未竣工决算房地产开发项目的，或直接转让土地使用权的，应进行土地增值税清算即应确认清算收入。随着“营改增”企业试点的不断深入，与之相关的土地增值税政策，特别是土地增值税清算收入的政策法规，发生了一些明显的变化。
一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税
（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用
房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对其取得的销售收入应缴土地增值税。对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现 房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
二、视同销售：开发产品发生所有权转移确认收入 《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：
（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。
（二）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确认。
（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号第十九条第一款规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
三、自营自用：税款清算时不列收入不扣除相应的成本和费用
房地产开发企业将开发的部分地下车库转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。由此可见，对开发的商品房转为自用或出租等，不论是否办理产权，只要产权没有发生转移的，不征收土地增值税。企业自用：自用的具有产权的地下车库，其处理应同房开企业自用开发产品相同，在自用时将开发产品-----地下车库转为固定资产，并计提折旧。自用部分按财税［2005］181号相关规定，对自用部分房产计征房产税。土地使用税同出租处理相同，单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税。不涉及其他税种。开发自用地下人防设施，如作为仓库，或作为物业用房等等。而土地增值税由于未发生产权转移，不涉及申报缴纳土地增值税。需要注意的是，实际工作中会出现房开企业建造的地下人防设施面积超过按项目建筑面积实际应建造的面积，对于超过地下人防设施实际面积部分的地下车库，是可以办理产权证明的。房开企业也有权进行出售、出租或自用。
用于出租：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税。
四、名租实售：视同销售缴纳土地增值税
名租赁实销售车位，其实质是永久转让车位使用权，即通常所说的销售地下车位(库)。房地产企业将地下车位(库)租赁给客户，与客户签订租赁协议，协议规定客户预付租金，使用车位(库)20年(或20年以上)后，车位(库)归客户所有。这种业务名义上虽是租赁，但其性质与销售已无实质区别。因此，这种租赁应开销售不动产发票，按销售不动产缴纳土地增值税。参照《辽宁省地方税务局转发<国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程>的通知》（辽地税函[2009]188号）第一条规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金相当于停车位销售价值的，视同销售，征收土地增值税。根据我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。也就是说，法律只能保护车库拥有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予保护。
五、售后回租：以取得的全部价款作为转让收入
对于售后返租收入，以转让房地产的全部价款及有关的经济利益作为转让收入，依法计征土地增值税。参照《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号），对售后返租收入的确认：单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让地下车位房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
点击咨询 