房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的典型案例与现场检查方法探析

第一篇：房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的典型案例与现场检查方法探析

房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的

典型案例与检查方法探析

问题

一、将股东借款转增资本公积，变相增加项目资 本金

典型案例：A房地产公司从B银行申请房地产开发贷款时，向B银行递交未经审计的上一年度会计报表，B银行以报表中显示的“所有者权益”科目金额与项目总投资直接相除，得出资本金足额到位的结论。经查，A公司实收资本较少，所有者权益大部分源于以往股东借款转增的资本公积，但银行对转增行为真实性、合理性及合规性未进行调查了解，剔除此部分资金，项目资本金比例甚至不到10%。

问题分析：股东借款是房地产开发企业股东为弥补项目开发资金不足，投入的具有债权性质的资金，一般计入“其他应付款”科目，一些房地产企业为满足项目资本金比例要求，在申请银行贷款时临时将股东借款从“其他应付款”科目调整至“资本公积”科目，增加项目公司“所有者权益”。这种公司股东自愿放弃债权的行为，在会计处理目前尚存在一定争议，有以“债务重组”处理和“捐赠”处理两种观点，但不论哪种处理方式对借款人而言均应视为“净利得”，根据相关会计准则和税务规定，房地产企业在股东借款转增资本公积时,应在所得税汇算清缴时作为纳税调增,交纳企业所得税。

检查方法：对此类问题进行现场检查时应调阅转账凭证、股东递交的放弃债务声明，借款人董事会（股东会决议），会计师事务所出具的审计报告、纳税证明等资料，对股东借款真实性、会计调整真实性进行确认，特别关注企业是否就该项会计处理调整应纳税所得额，如无真实纳税行为，说明公司股东并无放弃债权的真实意思，仅是会计账务的技术处理，对是否认可其为项目资本金应持十分谨慎的态度。

问题

二、不当确认未分配利润，虚增项目资本金。典型案例：2009年，C房地产公司为其开发的总投资28亿元的房地产项目从D银行取得房地产开发贷款1.8亿元，根据C公司2008年末报表，其“所有者权益”科目为9.99亿元，其中实收资本0.99亿元，其余9亿元全部为该公司于当年结转销售收入及成本后产生的未分配利润，据此，银行认定该房地产项目资本金比例为35.7%，经查，该公司结转未分配利润并不真实，仅是为满足银行融资要求而采取的临时账务处理措施，具体原因如下：一是项目未取得项目竣工结算报告；二是企业并未缴纳相关营业税、所得税；三是在取得银行贷款后，C公司又将销售收入和成本进行冲回，使预收账款、存货科目大幅增加。剔除此部分虚增的未分配利润，项目自有资金比例仅为3.57%。

问题分析：根据《企业会计准则-收入》，房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量。根据一般原则，房地产企业在开发项目未进行竣工验收和结算的情况下，项目预售所得的价款应属于暂收款项，计入“预收账款”科目，待项目竣工验收并办理移交手续后，方可确认销售收入的实现，在此过程中，房地产开发企业不能为满足贷款条件而随意确认销售收入，且销售收入一旦确认后，企业不得随意冲回。

检查方法：对此类问题检查时应首先关注房地产项目资本金的来源和比例，如未分配利润为项目资本金主要来源时，应通过调阅房地产项目竣工验收报告、竣工结算报告、各年度企业财务报表、财务报告附注、纳税证明等资料，对企业确认销售收入和未分配利润的真实性、合规性进行检查。

问题

三、虚构项目资金需求，利用已完工项目申请银行贷款

典型案例：E房地产公司为其开发的某国际中心写字楼项目在F银行申请房地产开发贷款1.8亿元，主要用于支付项目工程尾款、机电设备款项和商业室内装修等，并向银行提供了相关施工和装修合同。经查，该项目实际已完工，无资金需求，E公司提供的大部分装修合同是与关联企业签订的，在取得银行贷款后，借款人将大部分资金转入关联企业账户挪作他用。

问题分析：由于房地产项目资金回收周期较长，房地产开发商在前期项目完工后，尚无法立即将投资全部收回，在新的投资需求出现时，一些中小开发商就违规利用前期不再需要投入资金的项目从银行获得贷款，再将资金转入关联企业或其他项目使用。

检查方法: 对此类问题检查时应首先调阅企业财务报表、项目可行性研究报告、立项批复、项目进度报告等对项目总投资金额、已投入项目金额及项目实际进度进行了解，其次应调阅相关施工合同、信贷资金使用记录等资料，对贷款实际支付和使用情况进行检查，重点对以支付装修款、施工款为名转入关联企业的资金进行延伸检查，确定资金是否未投入申请贷款的开发项目而被挪作他用。

问题

四、利用在建项目在多家商业银行重复申请贷款 典型案例：G房地产开发有限公司为其开发的某商品住宅项目从H银行取得房地产开发贷款授信8亿元，在授信额度项下，该行陆续向企业发放4亿元贷款。G公司开发的项目总投资为36.5亿元，于2010年6月底开工，预计2013年5月竣工，检查中发现，截止2011年3月末G公司在多家银行已申请多笔贷款，贷款余额高达23亿元，加上前期支付的土地出让价款13.4亿元，已基本与项目总投资持平，项目投融资进度明显高于实际项目进度。经查，该行4亿元贷款全部以支付工程款名义划转给与G公司具有关联关系的施工企业，加上他行贷款预付的工程款项已超过开发商与该建设单位签订的《建设合同》总价款，说明G公司存在利用在建项目多头授信，将贷款挪作他用的违规问题。

问题分析：当前，众多大型房地产开发商均采用滚动开发形式同时开发多个房地产项目，各项目间信贷资金的左右腾挪成为部分开发商缓解资金压力的主要手段，但由此也带来巨大的金融风险，贷款资金未能实现“专款专用”，受托支付贸易背景并不真实，某个项目的失败就会产生“多米诺”效应，危及整个房地产企业的资金安全。

检查方法：对此类问题现场检查应采取横贯式现场检查，即以项目为单位，对所有发放贷款的银行进行全面检查，对各行对项目的授信总额与其总投资进行对比分析，检查开发商是否存在超总投资获取银行的贷款问题，还应对项目实际进度与融资进度是否合理匹配进行检查。同时还应对贷款实际支付情况和受托支付所依据的建筑施工合同真实性进行延伸调查。

第二篇：房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的典型案例与现场检查方法探析

房地产开发贷款中四类隐蔽违规问题的

典型案例与检查方法探析

房地产行业是典型的资金密集型产业，具有投资规模大、高度依赖负债经营，对宏观政策调控敏感等特点，2012年银监会监管工作会议明确将房地产行业贷款列为信贷风险重点防控领域，在房地产行业调控持续趋紧的大背景下，对信贷资金的饥渴催生一些不良企业利用各种手段从银行套取贷款，日常检查中我们发现一些企业的融资手法虽表面合规，但却存在隐蔽的违规问题，需要较高的检查技巧实施现场检查。

问题

一、将股东借款转增资本公积，变相增加项目资 本金

典型案例：A房地产公司从B银行申请房地产开发贷款时，向B银行递交未经审计的上一会计报表，B银行以报表中显示的“所有者权益”科目金额与项目总投资直接相除，得出资本金足额到位的结论。经查，A公司实收资本较少，所有者权益大部分源于以往股东借款转增的资本公积，但银行对转增行为真实性、合理性及合规性未进行调查了解，剔除此部分资金，项目资本金比例甚至不到10%。

问题分析：股东借款是房地产开发企业股东为弥补项目开发资金不足，投入的具有债权性质的资金，一般计入“其他应付款”科目，一些房地产企业为满足项目资本金比例要求，在申请银行贷款时临时将股东借款从“其他应付款”科目调整至“资本公积”科目，增加项目公司“所有者权益”。这种公司股东自愿放弃债权的行为，在会计处理目前尚存在一定争议，有以“债务重组”处理和“捐赠”处理两种观点，但不论哪种处理方式对借款人而言均应视为“净利得”，根据相关会计准则和税务规定，房地产企业在股东借款转增资本公积时,应在所得税汇算清缴时作为纳税调增,交纳企业所得税。

检查方法：对此类问题进行现场检查时应调阅转账凭证、股东递交的放弃债务声明，借款人董事会（股东会决议），会计师事务所出具的审计报告、纳税证明等资料，对股东借款真实性、会计调整真实性进行确认，特别关注企业是否就该项会计处理调整应纳税所得额，如无真实纳税行为，说明公司股东并无放弃债权的真实意思，仅是会计账务的技术处理，对是否认可其为项目资本金应持十分谨慎的态度。

问题

二、不当确认未分配利润，虚增项目资本金。典型案例：2009年，C房地产公司为其开发的总投资28亿元的房地产项目从D银行取得房地产开发贷款1.8亿元，根据C公司2008年末报表，其“所有者权益”科目为9.99亿元，其中实收资本0.99亿元，其余9亿元全部为该公司于当年结转销售收入及成本后产生的未分配利润，据此，银行认定该房地产项目资本金比例为35.7%，经查，该公司结转未分配利润并不真实，仅是为满足银行融资要求而采取的临时账务处理措施，具体原因如下：一是项目未取得项目竣工结算报告；二是企业并未缴纳相关营业税、所得税；三是在取得银行贷款后，C公司又将销售收入和成本进行冲回，使预收账款、存货科目大幅增加。剔除此部分虚增的未分配利润，项目自有资金比例仅为3.57%。

问题分析：根据《企业会计准则-收入》，房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能可靠地计量。根据一般原则，房地产企业在开发项目未进行竣工验收和结算的情况下，项目预售所得的价款应属于暂收款项，计入“预收账款”科目，待项目竣工验收并办理移交手续后，方可确认销售收入的实现，在此过程中，房地产开发企业不能为满足贷款条件而随意确认销售收入，且销售收入一旦确认后，企业不得随意冲回。

检查方法：对此类问题检查时应首先关注房地产项目资本金的来源和比例，如未分配利润为项目资本金主要来源时，应通过调阅房地产项目竣工验收报告、竣工结算报告、各企业财务报表、财务报告附注、纳税证明等资料，对企业确认销售收入和未分配利润的真实性、合规性进行检查。

问题

三、虚构项目资金需求，利用已完工项目申请银行贷款

典型案例：E房地产公司为其开发的某国际中心写字楼项目在F银行申请房地产开发贷款1.8亿元，主要用于支付项目工程尾款、机电设备款项和商业室内装修等，并向银行提供了相关施工和装修合同。经查，该项目实际已完工，无资金需求，E公司提供的大部分装修合同是与关联企业签订的，在取得银行贷款后，借款人将大部分资金转入关联企业账户挪作他用。

问题分析：由于房地产项目资金回收周期较长，房地产开发商在前期项目完工后，尚无法立即将投资全部收回，在新的投资需求出现时，一些中小开发商就违规利用前期不再需要投入资金的项目从银行获得贷款，再将资金转入关联企业或其他项目使用。

检查方法: 对此类问题检查时应首先调阅企业财务报表、项目可行性研究报告、立项批复、项目进度报告等对项目总投资金额、已投入项目金额及项目实际进度进行了解，其次应调阅相关施工合同、信贷资金使用记录等资料，对贷款实际支付和使用情况进行检查，重点对以支付装修款、施工款为名转入关联企业的资金进行延伸检查，确定资金是否未投入申请贷款的开发项目而被挪作他用。

问题

四、利用在建项目在多家商业银行重复申请贷款 典型案例：G房地产开发有限公司为其开发的某商品住宅项目从H银行取得房地产开发贷款授信8亿元，在授信额度项下，该行陆续向企业发放4亿元贷款。G公司开发的项目总投资为36.5亿元，于2010年6月底开工，预计2013年5月竣工，检查中发现，截止2011年3月末G公司在多家银行已申请多笔贷款，贷款余额高达23亿元，加上前期支付的土地出让价款13.4亿元，已基本与项目总投资持平，项目投融资进度明显高于实际项目进度。经查，该行4亿元贷款全部以支付工程款名义划转给与G公司具有关联关系的施工企业，加上他行贷款预付的工程款项已超过开发商与该建设单位签订的《建设合同》总价款，说明G公司存在利用在建项目多头授信，将贷款挪作他用的违规问题。

问题分析：当前，众多大型房地产开发商均采用滚动开发形式同时开发多个房地产项目，各项目间信贷资金的左右腾挪成为部分开发商缓解资金压力的主要手段，但由此也带来巨大的金融风险，贷款资金未能实现“专款专用”，受托支付贸易背景并不真实，某个项目的失败就会产生“多米诺”效应，危及整个房地产企业的资金安全。检查方法：对此类问题现场检查应采取横贯式现场检查，即以项目为单位，对所有发放贷款的银行进行全面检查，对各行对项目的授信总额与其总投资进行对比分析，检查开发商是否存在超总投资获取银行的贷款问题，还应对项目实际进度与融资进度是否合理匹配进行检查。同时还应对贷款实际支付情况和受托支付所依据的建筑施工合同真实性进行延伸调查。

撰写人：现场检查处二组 李征 2012年1月29日