第一篇：农民工工资上涨的原因及其影响
农民工工资上涨的原因及其影响
农民工工资变动情况概述：上世纪80年代中期以来，随我国农民工大量进入城市，他们在城市所得到的实际工资在相对稳定一段时期后，从 1996 年开始不断上涨，但是涨幅较小，自2004 年我国广东出现“民工荒”后，农民工工资结束了长期的滞涨状态，进入了一个快速的上升通道，2004-2007 年期间一直保持在年增幅 7%以上的水平。在金融危机的情况下，2008 年实际增长率达到 19.6%，2009 年农民工工资增长率也达到两位数。据国家统计局公布数据，2010 年我国农村居民人均纯收入实际增长 10.9%，自 1998 年以来首次快于城镇居民。我国是一个农民工大国，2011年，全国农民工总数达到25278万人，农民工群体对社会的发展有着深远影响，研究农民工工资上升的影响，探究农民工工资上涨的内在原因，对于制定产业发展政策和提升国民收入都具有重要的意义。原因：
1、直接原因：劳动力供需关系（供不应求）
农民工工资上涨的直接原因就是劳动力市场对农民工的需求大于供给，农民工供不应求，用工单位为了吸引更多的劳动力，自然就会给农民工涨工资。同时，劳动力的供给在不同行业、不同地区、不同季节都有着些许的不同，具体表现为东部相对中西部农民工需求量大，建筑业、服务业、劳动密集型制造业等以农民工为主体的行业农民工需求量也大，且农忙时节农民工供应少，这些因数都导致大部分行业的农民工工资上涨。
2、根本原因：农村剩余劳动力数量下降
2014年我国农村剩余劳动力的数量在0.8亿一1.1亿人之间，平均约为9 560万人。从年龄结构、剩余劳动时间来看，真正可外出务工的有效剩余劳动力只有不到3 000万人。相对于20世纪90年代，我国农村剩余劳动力数量和剩余程度已经大幅降低，剩余劳动力已经从最初的全面过剩，进入到总量过剩、结构性短缺的阶段。阿瑟·刘易斯提出的“刘易斯拐点”可以较好地解释我们农民工工资上涨的原因，“刘易斯拐点”是指在农村剩余劳动力向非农产业的逐步转移过程中其数量不断减少，最终出现短缺，拐点之前劳动力工资不会出现变化，拐点之后工资会出现变动，劳动力供应对工资变化的反应将富有弹性。随着中国“世界工厂”地位的确立，对劳动力的需求不断上升，而早期源源不断的农村剩余劳动力提供了足够多的就业人数，工资就难以得到提升。当大部分农村剩余劳动力都已经转移时，或者因其它的原因导致劳动力转移出现障碍时，也就是到达刘易斯拐点是，劳动力的需求远远超过供给，就导致出现了“民工荒”等现象，从而使农民工工资不断上升。而农村剩余劳动力数量下降的主要原因:一是人口增长放缓，导致作为普通劳动力主要源泉的农村新增人口数量下降。二是教育发展和高等教育扩招，又导致直接进入劳动力市场的农村新成长劳动力数量下降。在剩余劳动力存量不断被吸收的情况下，二者的共同作用必然使农村剩余劳动力总量、尤其是年龄在40岁以下的有效剩余劳动力数量持续下降。
3、其他原因：（1）物价上涨，生活成本上升；随着东部沿海经济的发展，物价和生活成本也不断提高，包括住宿、饮食、交通等生活成本不断上升，推动了农民工工资的上涨，特别是住房价格的不断飙升，这些都推升了农民工生活成本，相对于在家乡获得的收入并没有明显差异，导致中西部的农民工到沿海打工数量减少，农民工供不应求，也就使相对提高了农民工工资和福利待遇
（2）国家惠农政策的实施导致农民务农收入增加，农民工务工机会成本上升；2004 年后，我国农村基本完成税费改革，加上其他一系列惠农政策：减免农业税费；实施农业补贴，包括良种补贴、农机补贴和农资综合补贴等；改善乡村治理环境，扶持农村社会事业发展，健全农村社会保障体系，实施农村扶贫开发等，积极推进社会主义新农村建设。这些措施保证了农民务农纯收入上涨，农民工进城务工的机会成本（机会成本包括务农收入和向城市流动的费用）也随之上升，从而导致农民工工资上升。影响：
农民工工资上涨对整个社会有着多方面的重大影响，而农民工的迁徙对农村和城市工业影响最大，本文主要论述其对农业、工业、社会的影响：
对农业发展的影响：随着农民工工资的上升，大批劳动力向城市转移，留在农村的大部分是老人和小孩，对农业的影响好坏参半：好的方面主要体现在：第一，大批劳动力的转移造成农村土地的荒废，进而有利于土地的流转和集中，促进了农业规模化种植和提高劳动生产率；第二，促使农业从劳动密集型向资本密集和技术密集型转变；第三，提高了农民工的创新意识和综合素质。在城市打
工的农民工接受了所在地先进的技术和经营理念，回乡时带来了技术和资金，有的自主创业，促进了农村经济的发展。但是，农民工在转移过程中，也造成大批青壮年劳动力的流失，在土地不能流转的情况下给农业生产带来严重的影响，大量土地处于闲置状态，同时由于劳动力的出走也影响了农村基础设施建设。
对工业发展的影响：人口红利减弱，我企业尤其是低端制造业企业在国际上的竞争力减弱，开始出现产业转移改革开放后，东部沿海地区凭借优惠的政策和劳动力资源禀赋，发挥比较优势，参与国际垂直分工，吸引了大量加工生产的劳动密集型产业，而农村源源不断的剩余劳动力则提供了产业工人的来源，这就创造了中国“世界工厂”的地位。随着农民工工资的过快增长，劳动力成本的比较优势不断削弱，劳动力等生产要素成本发生变化影响到了企业生产成本，降低了加工贸易企业的国际竞争力，部分企业开始向外转移产业，把生产环节配置到成本更低的区位。产业转移的方向：一是转移到像越南和印度等劳动力成本低的国家；二是向我国内地的转移，随着国家鼓励沿海企业向内地转移，2010 年开始，像富士康已经在成都、郑州、武汉和重庆等中西部城市设厂生产。纺织服装等劳动密集型的行业出现了大规模内迁的趋势。
其他影响：农民工工资上涨有利于扩大消费拉动内需。过低的工资水平制约了劳动力——也就是文中讨论的农民工，相对生活水平的提高，增强了其预防性储蓄偏好，导致内需不足，给我国经济持续健康发展埋下了巨大隐患。内需不足是我国过度依赖投资和出口的主要原因，而出口竞争又主要依赖价格优势，这反过来导致工资增幅减小，内需更加不足。所以，提高低收入者工资水平，对于扩大消费拉动内需，促进经济增长具有重要意义。
对策：
1、提高劳动生产率，促进产业升级
加强农民工职业技能培训，提高劳动力质量，在继续做好在岗农民工技能培训的同时，更加重视对农村富余劳动力、“两后生”的技能培训，加快发展农村中等职业教育，积极发展高等职业教育，培养适合市场需求的高级技术工人，从源头上提高新生代农民工的职业技能素质，适应和促进劳动生产率的提高。
同时，随着农民工工资的上涨，我国也应该进行战略转型和升级，大力发展战略性新兴产业和现代服务业，并强调在制造业中突出先进制造业，以逐步替代低端制造业。这也是我国从中国制造到中国创造的转型与发展。
2、进行新农村建设，推动城乡和谐发展
在农民工工资不断上升，农民工不断向城镇转移的情况下，为促进农业的健康发展，应该积极进行新农村建设，增加农业基础设施投入。农村基础设施具有广泛的外部效应，政府应该努力增加农村基础设施建设资金投入，加大政府支农投资整合工作力度，不断创新农村基础设施建设的体制和机制。加强农业综合生产能力建设，搞好农田水利建设，改善农村生产生活条件，加快农村社
会事业发展。
3、完善劳动力市场制度体系
从国际经验来看，经济体在进入劳动力成本快速上升阶段以后，如何应对工人涨工资的诉求，成为保持社会安定、改善收入分配、创造庞大消费群体的一个关键因素。因此，我国必须加快健全包括劳动合同制度、最低工资制度、工资协商制度等的劳动力市场制度体系，使其与劳动力供求机制共同发挥作用，减轻劳动力成本上升对社会稳定的影响。
第二篇：影响农民增收原因
影响农民增收的主要因素
德州市农业局
（2009年10月24日）
一、农村剩余劳动力转移难度大。当前，我国经济处于企稳回升的关键阶段，但受去年以来国际金融危机对实体经济影响，企业发展面临的形势依然严峻，农村剩余劳动力转移就业压力仍然较大，农民工资性收入占总收入比重较常年偏低。
二、农业比较效益低。在农业生产成本相对较高、粮棉等主要农产品价格相对较低等因素的共同影响下，农业生产的比较效益相对较低，依靠农业生产促进农民增收的难度越来越大。
三、品牌农业发展相对迟缓。品牌就是生产力，就是经济效益。没有品牌，就没有市场；没有品牌，就没有效益。近年来，虽然我市品牌农业取得较快发展，但由于各级政府投入不足，“三品”生产基地建设相对滞后，特别是出口农产品基地建设与先进地区存在较大差距，农产品的市场竞争力明显弱于其他先进地区，高端农产品的市场占有率仍然较低，对农民增收的拉动作用不明显。
四、农业产业化经营的拉动效应相对较弱。经过多年的努力，目前我市重点龙头企业已发展到700余家，比较规范的农民专业合作社发展到816家，农业产业化经营水平得到较大提高。但从
农业农村经济发展情况看，部分龙头企业、农民专业合作社与农民的利益连接仍比较松散，辐射带动作用相对较弱，龙头带基地、基地促龙头、互惠共赢、良性发展的格局还没有真正形成，这在一定程度上也影响了农民收入的持续、稳定增长。
五、农民综合素质低。总体来看，农民较低的综合素质，严重制约了广大农民尤其是青年农民的从事、创业能力，成为制约农民增收的一个不容忽视的重要因素。
第三篇：中国房价上涨的原因和影响
中国房价上涨的原因和影响
当今，中国房价的上涨问题，已经成了人们关注的时事热点。在我们身边的，鹤山附近的十里方圆的楼价已上涨到1.万多/平方米，这是一个很恐怖的数据。促使房价高涨的原因有很多方面，关系到当前的经济发展，政治决策，人口因素，房屋供求等。而这一些对于中学生来说是有必要进行一个简单的认识，关注这一民生热点。了解当前社会的房价问题，有助于我们能进一步认识当前的社会发展和趋势。房价上涨是一个另国家头疼的现状，几次宏观调控都没有压制上涨的势头，不可说这不是事实，其实，影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策，国民平均收入，资源的短缺，社会的型态，房屋的供求，开发商对高利润的追求，房地产企业的结构，等等。。
首先，房价上涨是全国性的，但是具体问题还是要具体分析的，城市与农村存在侧重点不同的影响因素，大城市与中小城市也存在着侧重点不一的影响因素，以下就以大城市为例谈谈影响房价上涨的因素.第一：国家的增长.例如，上海的是亿元，比上一年增长了，而它年月的房价是元平方米，比月上涨了。全国各地的房价跟大致都是同期增长。正因为的增长，房价也就有了一个上涨的助力，所以房价上涨是一个必然规律。但很明显，现在的房价上涨幅度远大于的增长，所以引起房价疯长并不是只有这一因素。
第二:国民人均收入的上涨.这是必然会影响房价上涨的一个因素.就厦门市而言,有些地段的房价从三四年前的元/平米一直涨到元平米就拿年第一季度的房价来说吧年第一季度,厦门市房价平均上涨了但是人均收入也增加了房价的增值比人均收入增值是要小的表面上看来房价又涨了但是,市民的购买能力却没减弱.收入涨了,物价自然会涨,这是一个很简单的经济原理.第三;利率的增长.一般来说,利率的增长应该会对相关行业造成压制的形式,但是,我国房地产开发商的融资渠道比较单一,股票和银行依然是开发商所青睐的.所以,不少开发商,把贷款利息计入开发成本中,这样就导致了房价的增长.简单说来就是,国家宏观把利率调高,目的是为了,使房地产开发商减少贷款建设的情况,从而达到降低房价的目的.但是这时候开发商却把贷款的高额利息变成高额的房价,这样就变相的把风险转移到了消费者的身上.使得,最终的受害者还是消费者,因为是消费者承担了,利息.同时也迫使房价的陡增,而且是国家越调高利率,房价就增得越高.第四:房地产中介公司从中抬高价格.就拿深圳房地产业来说,影响深圳房价上涨的一个重要的原因,就是房地产中介公司把房价抬高了,而且是联合性的抬高了.还有房地产经营公司,信托公司等等,因为这些公司的职责就是受开发商的委托,代理销售房屋,既然只是代理销售的话,除了可以直接拿到开发商给的工资外还可以 通过自己抬高
房价的手段来达到谋取暴利的目的.在深圳,往往一个信托公司或经营公司拿到开发商的楼盘,就会以低价购把楼盘买下来,然后灌上代开发商销售的名义,私自台高房价,等到清盘后除了低价购买楼盘的成本被收回来以外,还可以赚取巨额的差价.这些差价其实也就是来自老百姓的钱.第五:消费者的购房心态---买涨,不买跌.购房消费者的购买心理就跟购买股票的人一样---买涨,不买跌.这就导致了,房价越高,就越有人买,而且是争着买.如果房价一直涨的话,买的人就会越多,而且是迫不及待的要买,因为,大家都会觉得现在不买房,等到以后房价就会更高了,就更难买了.一旦.房价降低了,房地产业就将面临着瘫痪,同样的道理,因为大家也都会觉得现在房价一直在低,所以现在不要购买,到等到房价低到谷底的时候再投资购买.开发商也不傻,同样也知道这样的道理,所以人越多价越高,而价越高 ,人就会越多,这样争先恐后的购买心态也促使了房价一直跌不下来，第六:官商联手价格垄断:
众所周知,房地产业就跟烟草业一样是一个暴利行业,教授跟我说过,一条大中华烟的生产成本撑死了不会超过30快,但是却可以买出几千快的价格,这就是暴利的所在.房地产也一样,高暴利能带来高税收,自然除了正当的税收能给地方带来发展外,还可能产生腐败.官商勾结的事情也比比皆是,前段时间不是常报道有反腐的成果么.政府官员与商人勾结,抬高房价政府睁一只眼闭一只眼,造成价格的垄断,导致房价一高不降.第七:资源向大城市积聚:
世界的资源本来就是有限的,但由于大城市的发达,它比农村或中小城市需要更多的资源,人力,物力,财力等等,于是便出现了各资源都以极快的速度向有限的大城市中积聚,从建材来说吧,建筑材料是生产成本的一种,资源稀缺导致了建筑材料的价格变高,自然,成本高了价格自然也会高,所以,资源的不合理流动也导致了,房价的上涨.除了以上六点因素以外,还有很多其他的因素,比如,独生子女家庭多会导致一整个家庭的经济能力可以购买一套房子,所以高价能承受,自然房产商就会提高价格.又如,部分媒体的抄作,等等，总之,影响房价的因素有很多,并非是国家一个宏观调控就能抑制下来的,这个问题需要法律的完善,需要房地产监督部门的有力监督管理,需要国家对开发商的资金来源进行变向的控制,需要调整房地产企业的结构,也需要国家把开发商的资历调节得高一些,还需要政府部门把地价合理的出售,等等等等,总之需要各职能部门的合力配合和相互监督管理.二、房价上涨的影响
1、对于高涨不下的房价，影响最大的就是广大百姓。
面对着持续攀升的房价，最痛苦的应该是普通百姓了。据统计，2009年，上海的住房均价17000元/平米，人均收入23623元，人们需要不吃不喝64.7年才足以买房子。当今，房奴不可计数，他们每天都要背着重重的房债压力。还有，蜗居已成了大城市繁华背后的心酸，住在10几、甚至几平方米的小盒子里，能快乐么？
2、其次，房价上涨对于经济和地方城市的发展利弊。
房价上涨固然是经济和城市发展的一个重要支撑，但是房价不可能一直地涨下去，如果不加以治理，高升的房价迟早有一天会突然爆裂，猛地下跌。而接踵而来的是一系列的经济问题，需求下降，通货紧缩，经济衰退，等，到时就更加难以控制。
3、房价上涨引起的政治问题。
高涨的房价和房价泡沫正给我们国家的宏观调控积累着很大的潜在风险，国家必须要尽快出台一系列有效的政策，既保障民生，又不影响经济。一旦政策出错了，就会加快危机的出现，这令中央政府背负着重大的压力。
4、对于金融业有极大的影响，当今，房价已和银行、股市连成一体。银行利率影响房价，同时房价也影响着股市。房地产作为股市的一个重要构成，当房价上涨，房地产的股市也就随之上涨。但是，现在房价的飙升过度，很容易能想象到，当房价泡沫破裂时，房价大跌的时候，必然也会影响股市的大跌和银行的利益受损，十分恐怖。
5、房价的上涨多少会引起官场的腐败。
尤其是地方官员，面对着巨大利益的诱惑，就很难做到廉政。他们从高房价中看到了利益，如果房价下跌、地价下降，地方政府的利益直接受损，因此与地方政府利益有损的廉租房也迟迟不见大动静。房价继续上涨，官员与房地产商的勾结就越厉害，房价也就更难被压得住了。
结论：
我国房价的持续上涨已经是一个十分严重的问题。它形成的因素有很多，极其复杂，而且对于普通百姓，整个国家的政治、经济都带来了很大的影响。如果不能及时控制好这一现状，后果将会难以控制。我们觉得，控制房价，首先要从房地产商入手，打击他们的暴利行为，其次就是打击政府官员腐败行为，真正为人们服务。但稳定房价不是容易的一朝一夕就能办妥的事，国家应出台有效、长久的政策，稳定房价的同时，稳定经济和政治局面。
2006年至2011年，杨红卫在担任云南省楚雄州委副书记、州长期间，利用职务便利为他人谋利，收受巨额贿金的同时，还有巨额财产来源不明，在昆明、个旧、弥勒、建水、大理有
房产17套，在澳大利亚墨尔本有房产6套。中共云南省委常委会8月2日决定，对杨红卫等人给予开除党籍处分，对涉嫌违法犯罪问题移送司法机关依法处理。（8月3日《中国青年报》）
其实，现如今，贪官敛财与置业并举已成时尚。上海市浦东新区原副区长康慧军，被称为“炒房区长”，手里有14套房产；上海市外高桥保税区管委会规划处原处长陶建国，有价值上千万的房产29套；重庆市原司法局局长文强，拥有16处房产；温州经济技术开发区管委会原主任戴国森被搜出房产证10余本……这么多房子显然不是官员靠工资收入能买得起的。如广东省人大常委会法制工作委员会副主任袁古洁在广东两会发言称，自己的工资买不起一个商品房，自己17岁的儿子与奶奶睡上下铺。一个副厅级官员尚且如此，一般的官员自不会好到哪去。
但是，因为贪污腐败，贪官要想获得房产变得十分容易。尤其是在跟房地产产业密切相关的部门和官员，官商勾结、权钱交易几成公开的秘密。著名经济学家成思危曾在做客《小崔会客》时说，2005年他让博士生做过一个课题，对北京、上海、福州三地的房价进行核对，得出的结论为：土地价格占50%，政府的税费占20%，开发商的利润占30%。但成思危认为开发商30%的利润率里头“有一部分是灰色成本”，“假设没有行贿这件事……他的利润应该是在15%左右。”如果一栋价值50万元的房产，按照上面15%的“腐败费”计算，那么，购房者就有7.5万元左右被贪官“拿”走了！
这15%的腐败成本，统统加在房价里，被转嫁给了购房者，官员贪得越多，腐败成本越大，房价就越高。而且，房价上去下不来，是因为房价如果大跌，房地产没有市场，贪官权力寻租的机会就大大降低，只有维持或推高房价，贪官权力变现的机会才越多。因此，贪官根本不愿意看到房价下跌，有这样一群在关键位置起关键作用，对决策有影响力的人在支持房地产市场，房价的坚挺就顺理成章了。
退而言之，贪官手里动辄拿有数套、十数套房产，如果房价下跌，首当其冲是这些人的财产缩水，作为房地产领域的既得利益者，他们不仅不愿意看到房价下跌，还会千方百计利用自己的能量来力挺房价，希望房价永远上涨。畸高的房价，少不了腐败官员的一份“功劳”，贪官是高房价的罪魁之一，还不能完全归结为“土地财政”那么简单。
有人说，当中国的贪官是全世界最幸福的人，诚哉斯言，难怪连小学生在谈理想时都说想做贪官，“因为贪官有很多东西”。然而，贪官是最幸福的人，民众就是最悲苦的人，因为，社会的财富总量在单位时间里是固定的，贪官拿得越多，民众就会拿得越少。贪官从房地产中拿的越多，房价就越难降下来，民众就越是买不起房。无论从反腐倡廉来说，还是从平抑房价来说，形成对贪官的高压打击之态都是十分必要的。
中新网重庆2011年1月27日27日晚，重庆市长黄奇帆颁发市长令，宣布重庆从1月28日起实施对部分个人住房征收房产税改革试点。黄奇帆称，房产税会对房价有一定的影响但绝不会完全影响，出台房产税不可能“一招就杀人命门，把房价压下去”，但它会使炒房得到遏
制。
黄奇帆表示，一个地方的房地产市场秩序、市场价格和五个座标联系在一起，不是一蹴而就，而是复杂的系统工程：其一，和社会房屋的配置体系有关。如果老百姓住房都要市场化买卖商品房，这个房价体系会比较难控制；但是如果实行双轨制，30%—40%或者更多比重是政府的保障房体系，60%—70%是商品房体系，社会交易状态、房价的调控状态会比较平稳，所以“双轨制”是党中央、国务院已经确定的中国房地产市场配置体系。
其二和土地供应的方式有关。土地供应多或少形成房地产交易量大或小，土地供应的价格高或低也会影响房地产价格的高低。重庆近几年土地储备基本在政府手中，每年按需供应各种类型房屋需要的土地消费量，地价跟着房价慢慢走，而不是地价反复推动房价不断涨。
其三是供求关系。如果房屋供应很多，需求少，房价就低；如果供不应求，房价就会涨。比如若干城市开始进行限购措施，限购会约束需求量，同时再加大普通商品房供应量、加大保障房供应量，房地产市场就会平稳。
其四，房地产作为不动产是半金融资产，和通货膨胀、货币政策绝对有关系。所以，贷款价格高低，贷款比例高低都会影响房价、影响房地产的质量。
其五便是税收。出台房产税不可能一下子把高房价压下去，但是它会使炒房得到遏制，这个意义上房产税对房价有一定的遏制和收敛作用，但是不是绝对的遏制和收敛作用
房有个前提，就是房价必须要有上升空间，然后你要有几十万的资金，最后，还要炒房的地区没有购房限制。“举个例子解释炒房的原理，比如一个人买了一套100平米的商品房，开盘价5000元/平米，房屋总价50万元。贷款70%(35万)，首付15万。几个月后，等房价炒到了8000元/平米。但他根本没打算卖!他将房子卖给自己(是以另一个人的名义)。这时房子总价是80万，贷款70%(56万)，首付24万，通过转按揭(或提前还贷方式)，他将房子卖给了自己。这时侯，他赚得房屋差价31万，减去第二次的首付24万，已经干拿了7万，而房子还在他名下!他现在唯一的负担是要还56万的贷款，加上利息，虽然是一笔不小的数目，“但也没关系，大不了还不起贷款银行把房子收回去呗”，他还是干赚7万。如果他还能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首付24万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。
首先，要炒房就必须要几个人，而且还要有一定的资金，一人一二百万元。
然后就是选地段，选还没怎么被其他炒房团炒过的地段，而且要有充足的房源，一般至少要上百套。最后，就可以炒了。
首先，选好地段后，就将此地段附近的房子一次性吃进。以每平方米7000元为例，一套一百平方总价70万，首付40%为28万，加上所有的税收和3个月的贷款利息总共花了35万，那么10个人每人200万总共2000万的钱可以买60套，这60套分布在10个人的名下。
房子买完了，接下来就是炒了。本来均价7000的房子慢慢来，一个星期涨200，那么一个月大概可以涨1000，这边你在涨，那些手上正好有这个地段的房子的人也自然将自己手上的房子涨价了，“不可能你卖8000了其他人还卖7000，即使没人买也不用害怕，只要地段有升值空间，肯定能卖出去的，这样就把这个地段的房价炒起来了。”
等房价涨了超过15%的时候，也就已经超过8000一平方，炒房团的房子要开始转手了。“其实转手(炒)，就是你卖给我我卖给你。本来炒房团买的一套房子花了35万，银行贷款42万，那么当均价8000的时候这套房子就值80万了，团里的其他人买这套房子，首付40%就是32万，也就是说可以从银行贷款80—32=48万。也就是说房子还是房子，但是一转手就赚了13万。再减去其他的费用，这套房子就赚了10万。”
在这期间，炒房团里的房子就自己卖给自己，现金却因为炒房子时可以向银行贷款而变得越来越多，在这个时候，那些想买房投资的个人就会因为这个地段升值速度较客观而青睐这些房子，这个地段买房子的人自然会越来越多，房价也就越来越高。炒房团的房子依然转来转去，转一次现金就多一点，再用这些多出的现金继续买进周边的房子。
接着，炒房团因为手上已经有了不少房子，为了避免风险必须马上将房子出手。在出手的定价时，他们的房价总是会比市价低那么一点点。那些只低了一点的房子马上就会被房产投资者和刚性需求买房者买走。
“一些只买了半年或一年就出卖的房子，大多都是这样的。”宋女士说。开发商：内部认购害惨真正买主
而在某房产公司从事策划工作的高先生告诉记者，炒房之所以能得逞，根本原因在于开发商自己主力参与。一般而言，开发商在正式开盘之前会有一个内部认购，通过这个内部认购，开发商了解大致有多少真正的购房者。根据一套计算方法，他们知道房价炒到多少还有真正的买主，并以此决定可以留下多少套房子来进行安全炒作。在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额而不露出马脚，这是因为有真实的交易将这种假交易掩盖掉了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行;前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一套房子;而后者(银行)将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手给真实购房者，那么这就造成了一笔烂账——炒家已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子，更重要的是没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程是看起来合法的。只要开发商把炒出来资金的一部分用于这个楼盘完工，这场炒作就会安全地被屏蔽，成为房价攀升的又一只看不见的黑手
第四篇：关于拖欠农民工工资的原因与对策
关于拖欠农民工工资的原因与对策
进入10月份以来，特别是春节又即将来临，农民工工资支付进入结算高峰，由于今年经济增速放缓，信贷收缩和房地产市场调控应对不足，房地产出现萧条，房屋积压过多，资金出现短缺，导致部分企业拖欠工程款、拖欠农民工工资问题。12月份由施工企业报上来的数据显示，拖欠工程款为1.08亿元，拖欠农民工工资2187万元。现就用人单位拖欠工资的原因及对策分析建议如下：
一、主要原因。
1、工程开发商不按约定及时拔付工程款，造成施工单位拖欠农民工工资。由于近几年开发面积过多，再加上信贷收缩，房屋积压严重，大部分建设项目出现资金短缺，工程款拨付不到位，致使施工企业资金周转困难，无法结清农民工工资。
2、建筑材料代替工程拔款，使得农民工工资没有着落。建设单位在施工单位垫付一部分工程款后，以提供建筑材料代替分期拨款，致使建筑施工单位资金短缺，无力结算农民工工资，3、施工单位将工程层层转包，是拖欠农民工工资的又一原因。建筑工程承包商取得工程项目承包权后，又把所承包的工程以经济承包形式转包给其他建筑施工企业，不具体参与工程的施工和管理，只注重掌握工程质量和进度。而工程具体施工单位又将工程按木工、钢筋工、架子工、瓦工等工程再次进行分包，这样仅一项工程就产生了一包、二包、三包甚至四包、五包，最后才到劳动者。在工程发包、承包、转包过程中，工程往往转包给一些没有资质的个体老板。工程建设劳务分包过多，造成支付环节及利润分配次数较多，导致农民工工资拖欠。
4、建设单位与施工企业签订“阴阳合同”，双方搞私下交易。一般由施工企业垫资，垫资的施工企业为应付困难，往往以拖欠农民工工资来缓解资金困难。有个别企业的项目经理唆使煽动民工聚众闹事，以此为由围堵政府机关，对政府施加压力，造成极坏的社会影响。
5、农民工法律意识淡薄，劳动合同签订率低。往往只认识包工头，经常随他们做活。有的不签订劳动合同，只是与包工头达成口头协议，一旦发生欠薪，包工头不给打条，或者死不认帐，没有证据。若发生欠薪，农民工不知道用法律途径解决，常常采取过激行为，堵门、闹事、聚众上访。
6、合同或协议签订不规范，也是拖欠农民工工资的又一原因。发包单位与施工企业签订的合同或协议签订不规范，容易出现纠纷，纠纷解决不了，容易造成拖欠。有的建设项目按照合同约定，不到拨付工程款的时间，导致农民工工资。
7、报建手续不全，是造成社区建设中农民工工资拖欠的主要原因。目前，各乡镇（街道）社区建设没有正规的开发企业和施工队伍，没有报建手续，开发主体多数为镇政府，其法律意识淡薄，只顾眼前利益，不计后果，造成社区建设中农民工工资拖欠问题。
二、对策及建议。
1、建设项目开工前加强对建设单位资金管理。按建筑工程施工许可管理办法规定，一年内开工的工程项目，资金到位必须达到50%，一年以上的达到30%。
2、加大对建筑市场的监管力度。针对建筑市场上存在的层层转包、乱挂乱靠等问题，要重点进行查处；要求施工企业在用工前必须与农民工签订规范的劳动合同，确保农民工工资的支付。
3、全面贯彻执行总承包企业负总责。指导督促总承包企业加强对分包企业工资支付情况的动态监管，按上级主管部门文件精神，凡是拖欠农民工工资的，首先由总承包企业垫付。
4、建立信用档案制度。对导致民工工资拖欠的建筑开发企业、建筑施工企业要登记存档，建设管理部门对拖欠民工工资次数多、时间长、数额大的，取消资质和限制新项目投标。工商行政管理机关应对长期拖欠工资的企业，停办相关手续。
5、依法治理农民工工资拖欠。对于合同或协议出现纠纷的拖欠，应通过司法程序解决，由法院介入；对于缠访、闹访、聚众闹事、有组织、有目的扰乱办公秩序的，应当有公安机关依法处理。
0一二年一月七日
二
第五篇：恩施房价上涨原因
恩施房价上涨原因
恩施州目前商品房价格在市场需求旺盛和开发成本增加等多种因素的带动下，商品房销售价格呈明显上升的态势。从恩施市调查来看，该市2003年初新建商品房平均售价为每平方米700元左右，到2003年下半年上涨到800元－900元，2004年初达到900－1008元，今年约为1200元左右，在2年多的时间里房价上涨幅度达到70％以上。从利川市时代和腾龙两家房地产开发公司了解来看，2002年－2005年一季度，商品房每平方米售价分别为521元、600元、627元、722元，2003年－2005年环比增幅分别达到15.2％、4.5％、15.2％，其中：住宅每平方米售价分别为510元、580元、607元、722元，环比增幅分别为13.7％、4.7％、18.9％（2003年－2005年）。目前利川市城区商品房最高售价每平方米达到888元。建始县目前房价为700元－750元，巴东县实际房价在1200元以上，宣恩县为700元－750元，咸丰县为600元－650元，来凤县为700元－750元，鹤峰县为780元－800元，这些县商品房售价均有不同程度的增长。同时，商业用房及“二手房”价格也呈明显上升的态势。全州一般铺面价格每平方米达3000元以上。恩施市黄金地段商业用房售价每平方米均在18000元以上。利川市商业用房售价每平方米一般在12000元左右，最高售价达到每平方米17000元。鹤峰县商业用房每平方米售价达到12000元－15000元/平方米。恩施市“二手房”价格2004年同2003年相比，平均售价上涨50％以上。利川市“二手房”售价平均每平方米上涨10％以上。通过对恩施市、利川市等县市调查综合分析，引起房价上涨的主要因素有：
一、土地价格的上升成为推动房价上涨的第一因素。土地是房地产建设的基本条件，土地价格的变化直接影响着房地产成本。国家有关部门规定，自2002年7月1日起，经营性用地一律实行“招拍挂”，今年3月又规定，属于历史遗留问题的协议出让土地项目，必须在8月31日以前处理完毕。显然，国家已决定全面停止经营性土地协议出让，推进土地市场公开交易。但不可回避的是，“招拍挂”制度也存在明显的缺限，即在短期内容易推动地价上涨。如恩施市在2003年以前，土地资源可协议出让，土地成交价郊区约为5万元/亩，市内约为30－35万元/亩。2003年以后，各房地产企业用地只能通过拍卖的形式来获得土地。如恩施市公汽公司旁边一块土地，2003年初底价为120万元，2003年末底价上涨为250万元，到2004年拍卖成交价为472.6万元，每亩平均价达到193万元。目前，恩施市郊区价为15－20万元/亩，市内约为150万元/亩，不到3年时间里，地价上涨了近4倍。恩施城区内不属黄金地段一般每亩也在50－80万元。可见，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。
二、主要建材涨价、工人工资增加等带来的成本加大。从2003年下半年开始，以钢材为主的建筑原材料呈现大幅度上涨，钢材、水泥价格的上涨带动其相关的建筑产品的连锁反映。①钢材：恩施市2003年初每吨价格为2800元，2004年上涨为每吨3800元，目前已涨到每吨4300元，每吨钢材比2003年初增加1500元，涨幅达到54％。利川市同比上涨800元，涨幅达22.9％。②水泥：目前水泥每吨250元，恩施市上涨4.1％，利川市上涨25％。③灰沙砖：目前每块砖为0.22元，同比上涨34％。④沙石料：恩施市为每立方米35元，同比上涨1.06倍；利川市每立方米38元，上涨15.2％。在建筑材料中，还有涂料及运输费等都比上年有不同幅度的增长。建筑材料涨价带动商品房成本增加因结构不同表现在100－150元/平方米左右。同时，随着“两路”在恩施州的全面建设，各建筑企业普遍出现了劳动力短缺现象，那么，增加工人工资成为企业保证队伍稳定的的首要条件。据调查，恩施市原来一个小工的工资平均为25元/天，目前为45元/天，技工的价格则由每天45元上涨到每天80元。利川市建筑普通工人日平均工资为33元，比上年增加11元，建筑技工日平均工资70元，同比增加15元。
三、城市建设、旧城改造带来的投资成本增加。我州2003年土建成本为每平方米400元左右，2004年为480元左右，目前达到每平方米550元。我州2002年拆迁面积为4.5万平方米，2003年拆迁9.36万平方米，2004年拆迁面积达到13.98万平方米。其中：住宅拆
迁面积19万平方米，涉及2257户拆迁户。随着人们生活水平的提高，拆迁补偿标准也相应提高。按照“拆一补一”的原则，我州从2003年开始拆迁成本大幅度上升，有的被拆迁户要求按现行市价进行的现金补偿。利川市种子公司拆迁中，补偿费达到每平方米700元，远远高于国家补偿标准，但有的住户仍不满意。这些都导致了房地产开发成本的刚性增长。在2003年州庆之前，恩施城区为美化环境，对清江防洪库岸进行综合治理，拆迁了一大批居民，使“二手房”在当年价格陡增，由年初的每平方米不足600元上涨到年末的每平方米850元左右。
四、城市化进程加快，农村人口、外出打工者返乡购房，在一定程度上推动了房价的上扬。我州近几年城市化率约为1％，随着户籍制度的松动，农村高收入者每年约有近4万人转移到到城里购房从业。城区附近乡镇机关事业单位职工多数在城区内购房，早去晚归。如利川市城区附近的元堡、凉务、汪营等乡镇干部基本上都在城区购有房产，汪营镇机关干部中只有1人没有进城买房。据调查，在恩施市城区的中高档商品房购房户中，外出务工回乡人员购房约占30％，再加上恩施州“两路”即将开通，气候、环境等都适合人们居住，使得周边县市及外省人员在恩施州购房的也不少，也成为推动恩施州房价上涨的因素之一。
五、需求扩张因素的影响。一是过去几年来的低利率，个人住房贷款促成了房地产潜在需求逐步释放出来成实际需求，形成了实际需求的增长高峰。恩施市阳光花园6万平方米的住房在1年时间内便销售一空，据该房地产销售商介绍同等情况在宜昌等大中城市也得2年左右的时间才能做到。利川市近2年开发的商品房竣工多少卖多少，没有空置的商品房，即使位置稍差一点的也都卖光了。二是投资型需求增长。房屋作为投资品，具有保值增值功能。随着近几年来城镇居民收入的增加，使得居民投资房地产热情不断增强。据恩施市成调资料，2004年城镇居民人均可支配收入达到7147元，比2000年增加1519元，年均增长6％以上，不少居民掀起了二次购房热。利川市有部分居民卖掉过去自己修的私房，购买更为舒适、更豪华的商品房。此类虚拟需求的激增，又反作用于价格，最终导致房价的不断上扬。
六、房地产开发的各种规费、税费及服务费收取进一步规范。偷、逃、免、减税费的不合理因素在规范后越来越少。恩施州房地产业在2003年以前属于政府扶持的产业，有的县市本着“你发财、我发展”的理念，以许多优惠政策吸引外地企业投资，费用减免高达70％以上。2003年底，房地产业不再享受政府的优惠政策，使房地产业逐渐走入法制化、规范化的轨道。目前有近30种规范管理的费用要收取。例如：2003年以前规划局配套费只收取为5－10元/平方米，现在为45元/平方米；以前免收的水土保持、环境测评、质量安检、卫生评估等费用，现在均不再减免。根据抽样调查测算，所有规费分摊到住房中约为120元/平方米，税费分摊后为80元/平方米，中介服务费分摊后为60元/平方米，合计每平方米住房要承担税费260元/平方米。
同时，随着人们生活水平的提高，对住房品位的要求也越来越高，加上在居住上的从众、攀比、同步心理，对住房的面积要求也是越来越大。面积大、品位高，都需要新技术、新材料，也都要增加建设成本，刺激房价上涨。
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