第一篇：关于长期挂账应付款项的处理问题
税”，本文中除另有说明外，均专指企业所得税：“长期挂账应付款项”，是指因各种原因未及时偿还甚至长期不还的应付未付款项。
一、相关税收、会计制度规范解读
（一）税法的规定
1.内资企业。国家税务总局（以下简称总局）《关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）附件中规定：纳税人应付未付的三年以上应付账款及已在成本费用中列支的其他应付款，“属于收入”。
解读上述规定：
（1）“应付未付的三年以上应付账款”，这里未提出是因为债务人的原因还是债权人有原因导致“应付未付”，只要实际未付即符合上述条件。
（2）“三年以上”，这里未提到“逾期”，似乎只要“账龄”在三年以上即符合条件。笔者认为，“三年以上”，应从债务账户连续无“贷方”发生额时起算，如果债务人与债权人的业务往来呈断断续续的状态，其中“贷方”发生额间断时间不超过三年，应认为不符合上述条件。
（3）“属于收入”的范围包括符合上述条件的“应付账款”（结欠的货款、劳务款等）和“已在成本费用中列支的其他应付款”，不符合上述条件的应付账款及属于一般的、未在成本费用中列支的其他应付款，如企业相互之间或企业向职工及社会个人借用款项，不属于上述“属于收入”的范围。
（4）“属于收入”，是企业所得税法律、法规（以下简称税法）意义上的收入，即应纳税所得额（以下简称应税所得或所得额），不是会计中“营业收入”这类意义上的收入。
总局《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（总局2005年第13号令）中有这样的规定：“因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。”有些纳税人以上述规定为依据未将三年以上未支付的应付账款计入应税所得，被税务稽查人员查出后课以补税，甚至作为偷税罚款，纳税人一般都只得听任。原因有二，一是上述13号令在前，56号文件在后；二是纳税人一般不愿与税务机关抗争。
2.外商投资企业。总局《关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理的通知》（国税发[1999]195号）规定：企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。
解读上述规定：
（1）企业的“应付未付款”，应既包括企业欠外部单位或个人的应付账款，即欠付的货款、劳务款等，还应包括外欠的预收账款、借款、其他应付款等债务。
（2）“逾期2年”，凡债务关系成立前后约定还款期限的，应从该期限届满时起算；未约定期限的，一般应从债务关系成立时起算。
（3）“未要求偿还”，按法理应由纳税人（债务人）提供债权人要求清偿的书面证据，否则税务机关可推定为债权人未要求清偿。这一证据在民法上是对债务人不利的证据（时效中断重新计算），一般债务人不愿轻易向债权人索取。
（二）会计制度的规定
1.行业会计制度的规定。现在按有关规定尚未执行《企业会计制度》和新的38项具体会计准则及其应用指南（以下统称新准则）的大中型企业，仍可以执行《工业企业会计制度》等行业会计制度。这些制度都规定：“确实无法支付”的应付款项，转作营业外收入。
2.《小企业会计制度》、《企业会计制度》的规定。执行《小企业会计制度》的单位和执行《企业会计制度》的股份有限公司、外商投资企业等单位，“确实无法支付”的应付款项，应按制度的规定转入资本公积。
3.新准则的规定。财政部规定：自2007年1月1日起，新准则在上市公司范围内执行，鼓励其他企业执行。属于新准则的《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》及其《应用指南》规定：金融负债包括向其他单位交付现金或其他金融资产的合同义务，“通常情况下，企业发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债”；该准则还规定：金融负债全部或部分终止确认的，企业应当将终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。将应付未付的款项转入损益，“支付的对价”为0，因此，将上述规范应用于“核销”应付款项，即为将应付未付款项转为当期收入。
解读上述规定：
（1）将应付款项转为收益（以下简称核销），主要看是否存在“确实无法支付”的情况，例如对方企业破产、倒闭、自然人死亡且无人继承等，否则，可以作纳税调增，但不宜转为收入。应付款项是否符合转为收益的条件，需要依靠会计人员根据具体情况进行职业判断。
（2）将应付款项转为收益的科目使用，与各企业所执行的会计制度债务重组收益所用科目相一致，即执行行业会计制度和新准则的企业，应付款项转为收益时计入营业外收入；执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》的单位，应付款项转为收益时计入资本公积。但是，按照配比原则，将应付款项转为资本公积的，应该是该收益的“税后部分”，即首先应确认转为收益应缴纳的企业所得税，剩余部分才能计入资本公积。
二、应付款项转为应税所得时的税收处理
（一）会计上将应付款项转入当期收入时的税收处理
1.会计上按照规定将“确实无法支付”的应付款项转入当期损益（营业外收入），与税法的规定一致，无需因此进行纳税调整。
2.如果已作“核销”处理的应付款项以后因债权人追索而清偿，因为实际清偿的金额应增加损失或冲回以往收益，即冲减计入营业外支出或营业外收入，这与税法的规定也一致，无须因此作纳税调整。
（二）将应付款项计入应税所得但会计上未确认收入的税收处理
1.如果按税法规定将应付款项计入应税所得，会计上虽已核销但未确认收入而将其转入资本公积：（1）当年纳税调整时，应按核销的应付款项，调整增加应税所得；（2）如果以后已核销的应付款项又偿还给债权人，纳税调整时按实际归还金额在不超过原核销的应付款项范围内调减应税所得。
2.如果按税法规定将应付款项计入应税所得（以下简称“计税”），但会计上并未核销应付款项：（1）纳税调整时，应按照计入所得额的应付款项，调整增加应税所得；同时，应在备查簿中详细记录已在税收上确认为应税所得的应付款项明细账户及金额。（2）如果以后已计税的应付款项符合会计制度的要求并被转入当期收入，纳税调整时应按转入收入的金额，调整减少应税所得。（3）如果已计税的应付款项被转入资本公积，计税时则无须作纳税调整。（4）如果已计税的应付款项以后又归还给债权人，纳税调整时应按实际归还金额在不超过原计税的应付款项的范围内，调整减少应税所得。
应该强调说明，税法上将应付款项计入应税所得的规范，尚有许多盲点有待总体地进一步解释，因此除非常明确的情况外，一般情况下对宕期的应付款项是否应计税，即是否计入应税所得，企业应及时向当地主管税务机关咨询。
三、应付款项转为收益或计入应税所得的涉税会计处理
1.企业按规定将宕期应付款项转为当期收入的：（1）核销应付款项时，借记“应付账款”等债务科目，贷记“营业外收入——核销无法支付的应付款项收益”科目（以下省略明细科目）。（2）如果被核销的应付款项以后又偿还给债权人，应按偿还金额，借记“营业外收入”或“营业外支出”科目，贷记“应付账款”等科目；同时，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
2.企业按规定将宕期应付款项转入资本公积的：（1）按核销的应付款项，借记“应付账款”等科目；按核销的应付款项和适用税率计算的所得税，贷记“应交税金——应交所得税”科目；按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目（以下均省略明细科目）。（2）如果已核销的应付款项以后又偿还给债权人，实际清偿金额小于或等于原核销的应付款项时，按实际偿还金额扣除相应的所得税后的余额，借记“资本公积”科目；按实际偿还金额和适用税率计算的所得税，借记“应交税金”科目；按实际偿还金额，贷记“应付账款”等科目；实际偿还金额大于原核销的应付款项时，其差额记入“财务费用”或“营业外支出——债务重组损失”等科目；同时，按实际偿还金额，借记“应付账款”等科目，贷记“银行存款”等科目。
以上分录中凡有贷记或借记应交所得税的，计算所得税费用和应交所得税时均应考虑剔除这一因素的影响。
3.按税法规定将宕期应付款项计入应税所得但按会计制度规定不作核销账务处理的，会计上仍应在备查簿中记录已计税的应付款项。当这些已计税的应付款项实际核销或以后实际偿还时，除核销时收益计入资本公积时不作纳税调整外，实际核销或实际偿还时都需要按备查簿原记录金额调减应税所得，相应减少应缴纳的企业所得税。
对于采用纳税影响会计法核算所得税的企业，除仍应设置上述备查登记簿外，还应按规定确认递延税款：（1）在将应付款项计入所得额的当年，按当年应交所得税减去确认的递延税款后的余额，借记“所得税”科目（执行新准则的企业为“所得税费用”科目，下同）。按当年计入所得额的应付款项和适用税率计算的所得税，借记“递延税款”科目（执行新准则的企业为“递延所得税资产”科目，下同）；按当年应交所得税，贷记“应交税金”科目（假定当年无其他纳税调整事项且预缴的所得税挂账在“应交税金”科目，下同）。（2）如果以后已计税的应付款项又偿还给债权人，或者核销转为收益，当年计税时，应按当年应交所得税加上因此转回递延税款的金额，借记“所得税”科目；按因此调减的所得额和适用税率计算的所得税，贷记“递延税款”科目；按当年应交所得税，贷记“应交税金”科目。
对于在会计上已将应付款项转为收益的（包括转为收入或转为资本公积），因为以后还款的几率极小，因此不宜确认递延税款。
第二篇：挂账的应付款项涉及的税收政策汇总
营改增后，长期挂账的往来款项会有什么风险？应如何应对？
2017-12-18 建筑业财税快递
营改增后，长期挂账的往来款项会有什么风险？应如何应对？
其他应收款、预付账款、应付账款、其他应付款、应付利息、应付股利长时间挂账会有什么风险，分别应如何处理？ 专家回复：
对于长期挂账的往来款项，应该定期对账，定期清理。
1、其他应收款长时间挂账，分别不同的款项内容，存在以下风险：
（1）对其他单位或个人的借款，涉及缴纳增值税。
（2）对自然人股东个人借款超期未归还，视同对股东个人的股息红利分配交纳20%个税。
（3）对员工个人借款超期未归还且用于购买房屋或其他，视同工资薪金发放交纳个税。
2、预付账款，需根据形成的原因，做出不同的处理。
（1）如果是确实无法收回的款项，可以做为资产损失。并在企业所得税汇算清缴时进行专项申报。
（2）如果是实际货物或相关的成本已经发生，只是没有取得发票，未作账务处理，建议做相关账务处理。
注意：因未取得合法有效凭据，相关成本费用不得税前列支。
3、应付款项（应付账款、其他应付款、应付利息、应付股利），如果确认无法支付，应该计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。同时需要注意：应付利息、应付股利的对方如果是自然人，还可能会涉及扣缴个人所得税。
政策依据：
1、财税〔2016〕36号
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
2、财税[2003]158号
第二条规定：关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还的处理问题。纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
3、财税〔2008〕83号
企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款终了后未归还借款的应依法征税。对个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“个体工商户的生产、经营所得”项目计征个人所得税；对上述企业以外的其他企业个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为对个人投资者的红利分配，按照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税；对企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税。
4、国税函[1997]656号
扣缴义务人将属于纳税义务人应得的利息、股息、红利收入，通过扣缴义务人的往来会计科目分配到个人名下，收入所有人有权随时提取，在这种情况下，扣缴义务人将利息、股息、红利所得分配到个人名下时，即应认为所得的支付，应按税收法规规定及时代扣代缴个人应缴纳的个人所得税。
第三篇：长期挂账原因
往来账款是企业在经济业务活动中发生的应收、应付、暂收、暂付款，是企业资产、负债的一个组成部分。随着市场经济的发展，社会竞争的加剧，企业为了扩大市场占有率，越来越多地运用商业信用进行促销；然而，市场的信用危机又使得企业间相互拖欠现象越来越严重，造成企业的往来账款增加。再者，由于企业财务及经营管理上的原因，许多不属于往来账款的其他经济内容，也体现在往来账款中，有些企业的往来账款中包罗万象，其结果也造成往来款的增加。特别是在商业企业，往来账款所占比重越来越大，不仅造成企业资金周转困难，而且也使企业的会计信息失真。加强企业往来账款的管理，对减少企业资金占压，创造良好的企业内部经营管理环境都是十分重要的。
企业往来账款主要包括应收账款、其他应收款、预付账款、应付账款、其他应付款、预收账款等，按其基本性质可分为两大类，应收款类和应付款类。本文就以这两大类为基础来分析目前企业往来账款中存在的问题：
一、往来账款中存在的共性问题
（一）不定期对账。有些企业由于疏于对往来账款的管理，不能做到定期与相关单位核对账目，特别是欠款企业，往往对债权人的对账要求持抵触态度，长此以往必然造成往来账款账目不清，为今后的催款、清理带来困难。
（二）往来账款不定期清理。有些名存实亡的往来账款长期挂账，如坏账不及时报损、处理，不需付债务不及时报批做营业外收入等，均造成往来账款账目混乱。
（三）对已销账的往来款管理不善。如已作坏账的应收款，收回时作为账外小金库，甚至公饱私囊；不需付的款项，付出作为账外资金，或被个人贪污。
（四）利用往来账款调节利润。
（五）出租出借账户或为他人套取现金。企业往来账中有些一进一出的款项，无明确经济内容，实际出借账户为他人转款，违反财务管理规定；再如有些业务员，利用职务之便，多次以备用金名义领取现金，然后通过银行转账还款，实际是为他人套取现金，违反了现金管理规定。
（六）往来款账务处理不规范，往来账账户之间不按业务内容记账。如有些与正常经营业务无关的款项计入应收账款或应付账款；再如不屑一户但无法查清的应收、应付款余额相对冲。这样不便于企业根据不同往来账款的性质进行有针对性的管理。
往来账款涉及到企业日常经营及管理活动的各个方面，往来账中的问题可以反映出企业经营管理中存在的弱点和缺陷。要解决以上问题，除了加强整个社会的制约机制外。加强企业自身的内部控制显得尤为重要。下面从建立和完善内部控制制度的角度来讨论如何加强往来账款的管理、加速资金周转、提高经济效益、防止资产流失。
本文拟从五个内部控制构成要素来分析造成往来账款中诸多问题的原因及其解决方法。
一、控制环境
从目前企业现状来看，首先，有些企业从领导到员工都没有充分重视往来账款的管理。有些领导财务知识有限，他们无法将应收款项与公司实实在在的资产联系起来，因此也就无法将应收款的管理作为重要工作来抓。其次，有些企业往来账款的形成与领导个人行为有关；还有些领导只管任期内业绩、不重视现金流量；甚至有些企业的领导为在任期内出“成绩”，反而指使财会人员弄虚作假。这样的企业难免出现往来账款混乱；再者，企业中普遍存在新官不理旧账的现象，也会造成往来账款管理的混乱。
要扭转这种局面，必须使内部控制成为管理者真正的需求，这就要进行产权制度改革，建立现代企业制度。在这个基础上选用业务素质好，能力强且有责任心的员工，在有效的激励机制下，调动他们的积极性，便可创造一个良好的控制环境。
二、风险评估
目前企业中普遍存在对往来账款的风险认识不足的现象，因此也没有对往来账款的风险进行评估，以便采取有效措施对往来账款进行管理。事实上，往来账款账目不清，内容混乱，不仅影响会计信息的准确性，而且由于管理上存在漏洞，会使少数人有可乘之机，因而造成企业资产的流失。
企业从业务人员到管理人员，都应认识到往来账款中存在的问题会给企业带来不良后果。要按不同性质的问题进行风险评估，建立、分析与管理相关风险的机制。
三、控制活动
往来账款中出现上述问题最主要的原因还在于企业缺乏相应的控制政策及控制程序，或有了这些政策和程序却没有执行。这些政策与程序主要指岗位分离、授权批准、文件记录、预算控制、实物保全等。下面针对往来账款中存在的问题，说明应建立哪些相应的控制政策和程序：
（一）涉及销售与收款的内部控制
1、企业应制定信用政策，确定信用标准、信用条件（含信用期限，信用额度，折扣率）及收款政策，对客户的赊销均应被授权批准，客户信用期限、额度的调整必须经过相应权限审批人员审核批准。
2、销售部门应对赊销客户信用进行调查，对其尚可使用的信用额度等进行审查并按客户设置应收款台账，及时登记每一客户应收账款增减变动情况和信用额度使用情况；企业会计人员应及时清理应收账款，定期编制应收账款账龄分析表提供给财务负责人和企业负责人、销售部门，对于逾期的应收账款应督促销售人员催收。
3、企业应分部门、分人员下达销售货款回笼率，按月考核，并将考核结果与奖惩挂钩。对于逾期未还款应组织人员催收，并要求客户提供担保、抵押等条件。如果可能，采取法律途径解决。
（二）涉及其他应收款的内部控制
1、建立明确的职责分工制度。货币资金的收支与记账分离，货币资金的经办人员与资金收支的审核人员分离，这样可以防止恶意串通。
2、建立备用金领用和报销制度。为加强管理应尽量实行定额备用金制。备用金应实行专人保管，并在规定期限内报销；备用金的领用和报销，应根据金额不同建立授权和批准制度，报销时应按领取时用途报销；年终应全部收回，次年再借。对无正当理由不按期报销的职工应予以一定处罚。
3、存出保证金应有很关的凭证，并应有授权审批手续。
4、所有其他应收款应定期清理，制定催款制度，防止出现坏账。
（三）涉及预付账款的内部控制
1、进行适当的岗位分离：付款审批人员不能办理寻求供应商和索价业务；审核付款人员、付款人员、记录应付账款人员应进行岗位分离，以防止舞弊发生。
2、对预付货款的商品及客户进行市场及信用调查，预付货款应经过严格的审批程序，并应严格按照合同的规定执行；防止企业多付或有不必要的预付款发生。
3、建立催收货款制度，建立坏账审批制度。
4、采购人员应在可能的范围内定期轮换，以防止采购人员与供货商联手舞弊。
（四）涉及应付账款的内部控制
1、采购审批人员、采购人员、验收人员、储存人员、财会记录应实行岗位分离，以防止串通舞弊。
2、定期分析应付账款，规定付款顺序，财务人员与业务人员配合，在企业资金许可的情况下，尽可能先付有折扣的货款。
3、制定应付账款清理计划，对长期无人追索的款项应进行调查，确属不需付的账款，应报有关领导批示，及时转入收入账内。
4、建立双方定期对账制度，以防止双方业务人员串通舞弊。
（五）涉及其他应付款的内部控制
1、实行岗位分离，房屋、设备、场地等的租赁人员、审批人员、记账人员实行岗位分离；废旧物资、材料、包装物的管理人员、销售人员、审批人员、记账人员等实行岗位分离。
2、定期对其他应付款进行清理，有不需付的款项应及时做账务处理。
四、信息与沟通
往来账款中问题较多的企业往往在信息沟通方面做得不够。首先，财务人员没有定期向相关业务人员报送与其业务有关的应收、应付余额、账龄、风险分析等资料，并且由于企业没有相关的收款、报销等时间的规定，财务人员也不便于与相关人员进行往来账款清理进度及计划方面的交流；其次，财务人员也不能做到定期向主管领导汇报往来账款中存在的问题并提供风险分析报告及解决方案，因此主管领导也心中没数；再者，企业间由于缺乏定期进行账目核对工作也会造成企业往来账的不准确。所有这些都影响往来账款管理。
为加强信息交流与沟通，企业管理当局、财务部门、相关业务部门及管理部门应定期进行交流，相互配合，上传下达，共同做好往来账款的管理工作。
五、监督
现代内部控制理论认为企业的内部控制制度不仅包括企业管理当局的指示得以执行的程序、制度，还包括对整个控制活动的监督。而内部监督过程中，内部审计发挥着主要职能。目前企业的内部审计机构由于其定位、人员、独立性、审计范围等原因的限制还不能充分发挥其内部监督作用，特别是目前企业的内部审计中将内部控制制度的测试与监督作为经常性项目的很少，这就无法保证内部控制作用的正常发挥。
因此企业应加大内审的力度，审计机构的设置应保证其独立性和权威性，内审的重点应转向内部控制制度的测试和监督，这样才能保证内部控制制度的有效执行
第四篇：公司对外应收应付款项管理办法
原子科技有限公司
公司对外应收应付款项管理办法
公司对外应收应付款项管理办法（试行）
为了更好地保障公司的经济利益，强化公司内部管理，规范公司财务对外应收应付款项审批流程，提高财务工作效率，特制定本实施细则。
（一）应收款部分
一、公司对外应收款项是指因公司开展对外业务而产生的应收帐款及因其他事宜产生的应收往来款项。
二、公司开展对外业务产生的应收款项，由公司负责该项目的负责人负责该应收款项的催收工作，公司财务应积极地予以配合。
三、公司因其他事宜产生的应收往来款项，由该应收款项发生时的经办人及审批人负责该应收款项的催收工作，公司财务应积极地予以配合。
四、公司财务每月10日前清理一次公司对外的应收款项，发现有到期应收款项5日内通知该应收款项的负责人。敦促其及时催收。
五、（二）应付款部分
六、公司对外应付款项是指因公司开展对外采购业务而产生的应付帐款及因其他事宜产生的应付往来款项。
七、公司因业务需要发生对外采购业务时，须由该项业务的经办人填写《付款通知单》，填写完毕后部门经理审批，部门经理审批完毕后报负责审批的公司领导审批，经公司领导审批同意后，经办人方可拿经公司公司审批过的《付款通知单》到公司财务申请付款，公司财务部见到《付款通知单》经核实无误签字后，出纳方可对外付款。
八、公司因其他事宜产生的应付往来款项，须由该项业务的经办人填写《付款通知单》，填写完毕后部门经理审批，部门经理审批完毕后报负责审批的公司领导审批，经公司领导审批同意后，经办人方可拿经公司公司审批过的《付款通知单》到公司财务申请付款，公司财务部见到《付款通知单》经核实无误签字后，应收款项的负责人离职时应上报公司总经理，重新确定应收款项的负责人。原子科技有限公司
公司对外应收应付款项管理办法
出纳方可对外付款。
九、当月预算内需要支付的应付款项应经理办公会审议通过后，由行政部负责人在支付每笔应付款项时进行审批。
十、当月预算外需要支付的应付款项应报总经理同意后，由总经理授权相关人员审批。
十一、负责审批的相关人员出差时，应及时授权相关人员相应的审批审批权限。
原子科技有限公司
2011年07月02日
第五篇：土地款项奖励返还—财会处理及税务处理问题
土地款项奖励返还问题
最近，经常有房地产企业咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。
招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在低价出让国有土地使用权的现象。但难以否认的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改造费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。
一、会计处理
对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当以实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减土地成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，作为营业外收入进行处理。
从土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还。所以，房地产企业用取得的各种名义的土地返还冲减土地成本并不妥当。
根据《企业会计准则第16号———政府补助（2006）》的规定，政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。
房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款属于已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。
二、企业所得税处理
财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2008〕151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金。房地产企业由政府返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。
按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都是不征税收入，还要根据财税〔2008〕151号文件和财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2009〕57号）的规定，注意区分出当中的应纳税收入。
根据财税〔2008〕151号文件的规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。除此之外的其他财政性资金则都属于征税收入。财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题 的通知 》（财税〔2009〕87号）对此作了较为具体的规定，2008年1月1日~2010年12月31日期间，企业取得的来源县级以上各级人民政府财政部门及其他部门具有专项用途的财政性资金，同时符合以下条件可以作为不征税收入：一是企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；二是财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三是企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
从实际情况看，房地产企业取得的政府返还款难以满足上述要求，只是政府为招商引资或变相的协议出让的一种策略而已，所以，此土地返还款应当计算缴纳企业所得税。
三、土地增值税处理
既然房地产企业取得的政府土地返还款不能冲减“开发成本”，那么计算土地增值税扣除项目是否允许全额列支呢？
根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，而不是地价款的折让或开发成本的冲减，因此不扣减土地成本。持这种观点的人同时希望增加土地增值税扣除项目。但是计算土地增值税与企业所得税的扣除成本在实务方面存在差别，特别是土地增值税属于地方财政收入，房地产企业也要关注地方税收政策的具体规定。
例如，辽宁省大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》对土地使用权价款的扣除问题作出规定，纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。又如，青岛市地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。
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