商业物业资产租赁项目交易模式探讨及风控措施建议

第一篇：商业物业资产租赁项目交易模式探讨及风控措施建议

商业物业资产租赁项目交易模式探讨

及风控措施建议

目前，政府平台业务角色对调、竞争惨烈，实体行业困境重重、风险难断，综合来看，商业物业资产依然是对抗风险的优质资产，围绕优质物业资产展开的租赁业务不但核心风险可控、而且价格普遍较好，在现阶段不失为是政府平台业务之外一个较好的投向选择。近期，我部门在营销当中不断接触到该类项目，对该类项目的交易模式及风控措施有了一些体会和思考，现汇报如下：

一、项目情况分类

项目性质界定：以北上广深及其他发达城市的核心区域的优质商业物业资产为核心风险控制手段，以融资租赁的模式盘活企业自持物业资产，资金投向为实业投资、保障房、养老、医疗等符合国家政策导向的用途，变相支持实体经济发展的项目。

根据前期接触的项目情况，可分为以下几种类型：

1、国有背景、非房地产企业，盘活自持物业资产支持自身业务发展。比如中邮资产项目：北京中邮资产管理有限公司为中国邮政集团全资子公司，主要负责整合、持有及盘活集团物业板块资产，该项目以非北京区域的酒店物业资产为租赁物，以北京市西城区金融大街甲3号的金鼎大厦资产为抵押物，资金用途为企业邮政板块经营所需。

2、国有背景、房地产企业，盘活地产板块自持物业资产以支持实业板块业务发展。比如保利文化项目：该项目主要盘活深圳市保利文化广场有限公司持有的深圳市南山区成熟商圈内的保利文化广场物业资产，资金投向主要用于保利集团内的文化板块，由其母公司保利置业集团有限公司提供保证担保，同时物业资产抵押担保。

3、民营背景、提供优质商业物业，盘活资产支持自身投资及实业板块发展。比如航丰园科技项目：该项目承租人为北京航丰园科技发展有限责任公司，民营背景，公司持有地处北京市丰台区航丰路1号院的时代财富大厦资产，公司盘活现有资产主要是在偿还原有银行商业物业贷款外，利用增量资金投资其名下的创业投资基金及一些股票定增项目。（该资产共18万平，全部自持，均为办公写字楼出租，分两期，一期8万平，出租率90%，年租金收入1.4亿元左右，有民生 银行商业物业贷款余额6.5亿元；二期10万平，今年5月已竣工验收，预计8月份出房产证可抵押，目前招租情况良好，已与几家大公司签订意向，租金收入高于一期水平）。

比如君华集团项目：该项目承租人为君华集团有限公司，民营背景，集团涉及金融投资、金属贸易、汽车贸易和新型社区运营等领域，该项目主要盘活君华集团自持的位于广州市白云区的君华香柏广场资产，资金用于集团的贸易流通及实业投资板块。

4、房地产企业优质地段的优质项目，房开资金需求。比如:华皓中心项目：该项目由兴业银行南昌分行推荐，项目位于南昌核心区域，项目定位为商业办公综合体，包含商业、写字楼和公寓，项目占地面积2.13万平，总建筑面积16万平，其中公寓面积5.2万平，商业写字楼部分企业打算自持。该项目实质为房地产企业的房开资金需求，所属的江西洪客隆投资集团有限公司可配合我司搭建监管合规的租赁结构。

二、项目普遍特点

根据前期市场反馈情况，该类项目及客户主体呈现以下特点：

1、商业物业资产方面，普遍存在物业资产的账面价值远低于市场评估价值的情况。由于所选资产大多位于一线城市的核心区域，近些年资产的市场价值增值幅度较大，比如中邮资产项目，金鼎大厦账面价值12.85亿元，目前市场评估价值在60亿元左右。

2、客户往往把资产抵押率也就是可融资额度放在首位来考虑，其次才是融资成本。比如新昌营造项目，我司立项批复金额10.5亿元，而中融信托给该项目的批复额度是13亿元，虽然总体价格高于我司，但客户最终还是选择了额度更大的中融信托方案。

3、资产处置一般是通过股权交易完成而不是直接过户资产。为了资产流转方便，所属资产一般搭建了较为完整的股权交易结构，这些商业物业资产一般隶属于某个项目公司，项目公司资产单

一、股权结构清晰，有的甚至在香港及维尔京群岛等多个层次设计股权控股结构，资产处置时一般是通过股权交易完成，以便大幅降低交易税费，节约交易成本。

4、优质的物业资产项目竞争激烈，客户可选择产品种类较多，面临银行商 业物业贷款、资产证券化产品、非常灵活的信托产品等多方面竞争，各类产品需要在融资金融、交易价格、产品年限、审批时效等多个维度都激烈PK。

5、不动产直租项目可开具11%的增值税专用发票，客户普遍表示比较感兴趣，应该是未来租赁产品差异化竞争的主要武器。

三、交易模式探讨

1、售后回租

该模式较为常用，即直接以成熟物业资产为租赁物，一般采取抵押代替过户，但对于金融租赁公司而言对于项目合规性的监管压力较大。

2、直租+资产委托购买

全面营改增后，租赁公司对不动产的直租业务可开具11%的增值税专用发票，客户通过直租模式新购不动产或者使用原有不动产在集团内部搭建直租结构，再通过资产委托购买的形式延迟契税缴纳以控制交易成本，使客户享受节税收益，体现租赁产品差异化和竞争力。

3、转租赁，有追索权

通过第三方融资租赁公司先形成以物业资产为租赁物的融资租赁资产，我司再受让该租赁资产，同时保留项目追索权。即把该类项目做成一笔同业融资的形式落地，形成的资产可计入我司应收账款科目而非租赁资产科目，以便应对监管审查。

比如北京市供销项目：该项目由北京市供销下属融资租赁公司即世欣租赁以集团持有的潘家园大厦资产为租赁物先形成租赁资产（融资租赁合同及相关协议使用我司合同文本），x租赁公司再与世欣租赁签订《转让协议》，同时保留对世欣租赁的追索权，北京市供销下属发债主体即供销投资为世欣租赁向x租赁公司融资提供保证担保。

4、转租赁，以管网等构筑物资产为租赁物，以商业物业资产为抵押物 通过第三方融资租赁公司先形成以管网等构筑物资产为租赁物的融资租赁资产，我司再无追索权受让该租赁资产，同时以商业物业资产向我司提供抵押担保。即把该类项目的商业物业资产从租赁物变换为抵押物的位置，同时，在集团内部打包管网等构筑物资产为租赁物。该模式交易结构中租赁物资产不涉及商业物业，监管压力小。实际操作中，构筑物资产需要打包评估增值，建议我司风控适当降 低租赁物的价值认定要求，主要评估抵押的商业物业资产对项目核心风险的保障能力。

四、风控措施建议

1、建立以处置股权进行资产处置的价值评估体系及风险防控措施

目前，公司评估物业价值主要考虑的是极端情况下处置资产进行过户交易所能获得的处置净值情况，其中土地增值税按照最保守的情况测算，问题如下：

由于一线城市的优质物业资产普遍存在账面价值远低于市场评估价值的情况，增值部分所带来的土地增值税及其他税费成本较高，这就造成资产的评估价值较高，但测算出来的处置净值很低，再按照公司要求抵押率打折后，所能支持的融资额度非常有限，既无法满足客户要求，也很难与其他产品竞争；

评估价值不代表可处置价值，如果资产有价无市，即使抵押率再低也达不到缓释风险的作用；

实践操作中，为了避税，公司流转资产大多通过交易股权完成，很少涉及物业资产的过户操作，造成风险判断的评估标准与实际操作不在同一个维度，评估净值与市场的公允处置价值差距较大。

建议：

建立以股权处置价值为评估标准的价值评估体系及风险防控措施，遵循市场的操作实践，使评估价值接近市场公允的可交易价值；

事前对物业资产进行询价，确定资产的可交易性；

租赁期限内，严控物业资产所在项目公司的对外融资、担保、资产顺位抵押等行为，对原有业态的租户履行告知义务，对新增租户履行监管要求，时刻保障股权的可交易价值不下降。

可考虑引入信托合作，将资产所在项目公司的99%股权划转到合作的信托名下，再抵押给我司，以方便极端情况下处置股权。

2、发挥“租赁+”模式，联合专业资产经营团队，提供租赁融资的同时提供资产运营服务。

未来，在行业竞争中，要充分发挥“租赁+”模式，联合市场上的专业资产经营团队，对于客户的新建或新购不动产需求，在提供租赁融资的同时提供资产的运营服务，不但可以提高收益，同时能够更好的控制项目经营，保证项目资产 和股权时刻具有较好的可交易价值。

同时，通过“租赁+”模式联合市场上比如已建立联系的港中旅、中青旅、新昌集团等一批资产收购方，时刻掌握资产的可交易性和可变现价值，通过租赁联盟，使自身具备融资服务能力、资产运营能力以及资产交易退出能力，以租赁融资为交易链条，将自己变成物业资产的运营商和交易商。

业务一部

2016年7月11日

第二篇：汽车租赁及二手车交易项目商业计划书

商业计划书

项 目 名 称：车辆租赁及二手车交易项目 项目 负责人： 李长勇 联 系 方 式： *** 地 址： 呼和浩特市新城区财富大厦

2016—3--10

目录

第一章 项目总述

1.1 项目名称………………………………………1 1.2 项目承办方及负责人…………………………1 1.3 项目地点………………………………………1 1.4 项目建设目标…………………………………1 第二章 项目背景及需求分析

2.1 呼和浩特市相关经济概况……………………1 2.2 汽车租赁行业需求分析………………………2 2.3 二手车交易需求分析…………………………4 第三章 项目可行性分析

3.1 呼和浩特市市场分析…………………………5 3.2 呼和浩特市项目发展前景……………………5 3.3 项目经营亮点暨目标市场分析………………7 3.4 项目营销宣传方案……………………………8 3.5 目标消费群体…………………………………9 第四章 公司运作模式

4.1 租赁业务………………………………………9 4.2 特许经营业务…………………………………10 4.3 风险控制………………………………………10 第五章 战略规划…………………………………………10

第一章 项目总述 1.1 项目名称

内蒙古呼和浩特市汽车租赁及二手车交易项目 1.2 项目承办方及负责人 浙江安信资产管理集团有限公司 呼和浩特市负责人：李长勇 1.3 项目地点

呼和浩特市留学生创业园 1.4项目建设目标

本项目将与政府机关、国有大型企事业单位、金融保险公司和高端酒店达成战略合作伙伴，进行多元化、多渠道经营，并以呼和浩特市为中心建立自有二手车辆交易中心。根据地区覆盖性建立若干联络网点，将业务扩展至整个内蒙古自治区，在未来打造一个覆盖整个内蒙古，涵盖汽车租赁、交易、维护的线上线下全平台。

第二章 项目背景及需求分析 2.1 呼和浩特市相关经济概况

2015年，呼和浩特市城镇居民人均可支配收入达37362元，同比增长7.6%，与2010年相比年均增速达10.6%。由于独特的经济结构影响，受国内其他地区经济增长放缓影响较小，整体仍呈现增长趋势。至2015年7月末，全市金融机构人民币存款余额达5219.0亿元，比年初增长9.4%。其中住户存款达1599.3亿元，比年初增长0.5%； 非金融企业存款达1841.5亿元，比年初增长2.1%；政府存款1477.5亿元，比年初增长22.8%。全市金融机构人民币贷款余额达5653.6亿元，比年初增长9.8%。其中住户贷款921.6亿元，比年初增长3.4%；非金融企业及机关团体贷款4731.9亿元，比年初增长11.2%。

随着呼市市场经济的发展，呼市生活水平的持续提高，呼和浩特市机动车驾驶人的保有量也随着车辆的增长而不断增多。截至目前，呼和浩特市机动车保有量已突破80万辆，机动车驾驶人突破120万人。

2.2 汽车租赁行业需求分析

由于中国的汽车租赁市场仍处于发展初期，与美国及日本等较成熟市场相比，中国汽车租赁的渗透率（租赁车辆数目占车辆总数的百分比）仍相当低。根据罗兰贝格的资料，二零一二年，中国汽车租赁的渗透率为0.4%，而日本、美国、韩国及巴西则分别为2.5%、1.6%、1.4%及1.3%。

从近年汽车行业发展来看，整体产销继续保持低速增长态势，企业库存压力增大。在政府于全国范围内强势推动大气污染治理行动计划的宏观政策背景下，北京和广州连番实施限购，不久前天津也出台了限购政策，这对于整个汽车厂商来说，盈利压力进一步增大，纷纷开始寻求新的市场增长点。

中国汽车租赁行业尚处于发展初期，近年来出现大幅增长。根据罗兰贝格的资料，按收益计算，中国汽车租赁市场的总体规模由二零 零八年的约人民币90亿元增至二零一四年的约人民币452亿元，复合增长率为29%。

呼和浩特市汽车租赁业务起步较晚，发展潜力巨大。市内汽车租赁的车型也主要为中高低端轿车，微客和中轻型客、货车所占的比例非常小；与国内其他市场经济型车和小型车占主导地位的租赁车辆构成有所不同的是，市内中档车居租赁市场的主流车型，其次是豪华高档车，这也与我区人口经济形势增长幅度过快相关；

从租赁价格分析：由于所处地区消费水平的差异，以及车辆新旧、租车期限长短的差异，各地及各品牌、各年限的车辆租赁价格呈现较大的差异性。呼和浩特市租车行业来说，一般低档车的日租赁价格为180―260元左右，为新车销售价格的0.2%―0.3%；中档车的日租赁价格为280―330元左右，为新车销售价格的0.2%左右；高档车的日租赁价格为500元以上，进口中高档车一般为650元以上；其中，在节假日汽车租赁价格要上浮10―15%。

随着经济的发展和观念的更新，租车客户的结构已发生较大变化，根据对汽车租赁市场的调查可以看出，租赁客户的结构已经从初期的个体经营和私营业主、集体企业为主（曾占单位公、商务用车市场份额的60%）转向国营大中型企业、政府机关事业单位，国有企业代表处、金融证券业（占单位公、商务用车市场份额的70―80%）。目前单位公、商务活动用车的市场份额为57%（主要以政府单位，国有企业和中小企业为代表）；家庭私人用车的市场份额为43%（主要以国有企业的职员等中高收入家庭为代表）。2.3 二手车交易需求分析

据前瞻产业研究院发布的《2014-2018年中国二手车市场竞争与企业竞争策略分析报告》数据显示，2012年中国汽车保有量已经达到1.2 亿辆，目前中国汽车保有量约为1.4亿辆。我国汽车保有量的增加速度非常快，每年新的销量就有2000多万辆。按照公式来算，汽车保有量 等于原有的保有量加上新增的销量，再减去报废量，加上我国每年报废车仅一两百万辆，在这种情况下，二手车的销量肯定会随着保有量的增加而上升。

中国的汽车市场将有15-20年的增长发展期，国内外众多企业一致看好这一最具潜力、最有活力的市场。随着政府、企业、事业单位公务车辆改革，车辆更新换代频率加快，二手市场必将随着汽车市场需求增长和社会汽车保有量提高而大幅增长，发展空间非常广阔。

通常一辆新车厂家所能获得的利润率不会超过5%，而一辆二手车的利润率普遍超过20%。除去了保险，购置税，以及简单维修等人工费用，其利润率远远超过新车出厂利润。

二手车市场的繁荣主要推进动力有二：一是新车利润的降低，二手车存储量的增加，以及二手车需求量的增加，二手车的利润高于新车的利润；二是客户期望值不断增加、同行逐渐增加了二手车置换服务、形成新的利润增长点。

第三章 项目可行性分析 3.1 呼和浩特市市场分析

目前，呼市的机动车达80余万辆，而驾驶员达120万人，平均每8人中就有一人持有驾驶执照，目前呼和浩特市有大约40余万人处于“有照无车”的境地。据悉，去年一年新增的驾驶员就有10多万，驾照的增长速度远远大于车牌发放的增长速度。这50万的“缺口”为的汽车租赁及二手交易市场提供无限商机。

从上世纪九十年代末发展起来的呼和浩特市汽车交易常备汽车总数约在30000台左右，租赁业的常备汽车总数在1000辆上下，却有40多家租赁公司，平均一家公司仅有20几台左右。豪华车占总数10%左右，中端车约为50%。

呼市地区现有汽车租赁企业每年经营收入人民币近一千万元。租赁者七成以上是商务客户，其中尤以企业比例最大。据了解，目前呼市地区汽车租赁市场得常备汽车总数在1000辆上下，节日长假时，市场需求超过3000辆，完全处于供不应求的状态。

3.2呼和浩特市项目发展前景

在呼和浩特市汽车租赁行业有着广阔的市场发展空间，其驱动力主要来源于以下几个方面。

1）汽车租赁符合居民实际消费水平。本市目前的人均工资大约是3000元，但对于一般收入的居民来讲，一年2～3万元的用车和养车费用也是一笔不小的开支。同时国内汽车价格日趋下降、而汽车生产技术的发展又进一步加速了汽车的折旧过程，消费者若以全款购车将会带来投资回报率小于贷款利率以及高折旧率的双重损失。从经济 学意义上讲，如此高昂的机会成本显然会降低消费者购买汽车的意愿，如果汽车租赁能够提供方便、周到、快捷的用车服务，会有相当一部分消费者在现阶段更愿意选择租车。

2)本市目前的汽车保有量很难满足需求，存在着庞大的“有驾证无车开”群体。相当一部分人的用车需求得不到满足。开展汽车租赁将会在很大程度上缓解有驾驶执照而无车者的用车问题。

3)假日经济给汽车租赁提供市场空间。内蒙古自治区区内及周边旅游景点较多，随着双休日节假日出门旅游人数的增加，商业旅行的日益频繁，高收入人群的持续壮大，租车热不断升温，给汽车租赁提供了越来越大的市场空间。

4)交通基础设施建设和汽车的自身优势也可以促进汽车租赁的发展。内蒙古自治区境内日益完善的高等级公路建设以及高速公路联网的畅通，为用车人提供了良好的出行环境。汽车自身的方便快捷优势在中短途交通中具有航空和铁路无可替代的优越性，出行环境的改善极大地促进了汽车租赁市场的发展。

5)大批中小型企业的兴起为汽车租赁带来新的发展契机。自从企业注册资金的限制取消后，大批中小型企业应运而生，汽车租赁既满足了这些公司车辆配备的需求又为其资金周转提供了方便。此外，自治区近些年来全面招商引资，外商独资企业也为汽车租赁创造了不少商机。

6)公务用车制度的改革，也给汽车租赁业带来有利条件。当前限制公款购车的政策使一部分大型国企下属单位的用车需求也转向 汽车租赁市场。同时，公务用车制度的改革，由“配车制”逐渐过渡到交通费货币工资化，也使租赁汽车的需求有所增长。

作为汽车服务和汽车销售的延伸，汽车租赁的发展，既可以解决人们有照无车开的问题，方便人们的出行需要，又可缓解现阶段财政控购与企业用车之间的矛盾；既有利于控制社会车辆总量，缓解交通拥挤，促进社会和谐可持续发展，又将带动新车销售与二手车交易市场等相关行业的发展。

3.3 项目经营亮点暨目标市场分析

3.3.1保险公司“险后代步车服务”汽车租赁

在竞争激烈、产品趋同的保险市场中，各保险公司纷纷推出各具特色的服务措施，实行差异化经营。这其中就有一项“险后代步车”服务，在保险期间内，客户投保车辆发生车损事故，客户到汽车４Ｓ店进行车辆定损并留修，即可享受合同约定天数的免费代步车服务。而保险公司因成本及其他原因，无法准备大量闲置车辆充当“代步车”，而汽车租赁公司恰恰可以充当这个角色。

我司现与呼和浩特市中国平安、太平洋、中华保险等多家保险公司达成初步共识，由我公司独立承担车辆业务。

3.3.2政府及行政事业单位汽车租赁

根据中央精神和《关于2014-2015机关车辆租赁定点采购(试行)有关事宜的通知》的指导意见，政府及行政事业单位公车已逐步由自有转向租赁，极大的刺激了汽车租赁业务。现呼和浩特电力单 位已和我司开始协商公务车辆租赁（长期）业务，有望于年中之时达成具体合作关系。

3.3.3星级酒店汽车租赁

公司与多家星级酒店保持业务联系，为其顾客提供高端个人订制化车辆出行服务。

3.3.4家庭、个人用车服务汽车租赁

家庭服务外包已日趋火爆，而外包项目承接公司用车也随之紧张。我司已筹划组建家庭外包业务拓展小组，专门研究拓展呼和浩特市中档车家庭用车需求，直接接洽家庭业务和个人业务，包括短租，长租，顺风车，礼仪，自驾游等车辆租赁以及其他业务。服务项目另包括二手车辆交易市场，车友会服务项目，车辆保养维修年检，个人二手车辆贷款购置，置换，车辆抵押贷款等相关配套服务。

3.4 项目营销宣传方案

1、置换车辆使用权

传统广告发布对我司发展无法起到立竿见影的效果，故另辟蹊径。我司已和呼和浩特市电视台洽商，由我司提供方案和部分资金，开启一档娱乐节目，叫“你要我就给”。主要由我司向呼和浩特市广大市民提供汽车使用权一年，但不用货币方式交易，而由应征的市民自主提出交换条件，再由我司进行判断后，择取其中价值较高者进行交易。

此次娱乐活动形式新颖，同时可以满足电视台优秀节目亮点的紧张需求、市民的娱乐需求和我司的宣传需求。

2、公益巡游 政府各部门每年都有宣传任务（例如禁毒宣传等），但所播费用极少，我司可免费提供制式车辆用以政府公益宣传，同时进行我司的形象宣传。此方案实施后，可与政府行政单位建立联系并能满足我司的宣传需求。

3.5 目标消费群体

公司长期与各大保险公司紧密合作，首要供应目标为保险受益人，约占总体10%。除此之外消费群体主要为国营、私营、外资企业。这是我们的重点目标客户，这类消费群体应当占50%左右。其次是自驾游的旅游客人。这类消费群体大概20%左右。其他的消费来自于其他的消费群体。

第四章 公司运作模式

公司将采取两种战略并行的经营运作模式，第一种模式是自己建立营业网点经营租赁业务，在公司发展一定规模之后运作第二种模式——特许经营模式。

4.1 租赁业务

1）会员制：主要针对企业客户，通过建立客户档案，来实现对客户提供更优质服务，而且可以极大稳固公司的客户群体；

2）客户公司的帐户管理：针对不同公司情况和商务需求提供专门的团体费率计划和相应的配套服务，并参与到客户公司差旅交通费用的管理控制，极大方便客户公司；

3）“以人为本”的全方位服务：主要针对个人租车客户，成立车友俱乐部提供公司延伸服务，为客户提供高品位、多层次、人性化 的互动交流平台。我们将提供顾问式的参谋服务，保姆式的亲情服务。4）汽车租赁服务业务流程：⑴租车预定：客户通过电话或亲自到公司进行租车预定，登记有关租赁内容。如租赁时间、归还时间、租车类型以及其他相关内容。⑵选择汽车：客户在租赁网点可以亲自选车，从车的类型、品牌、颜色以及在可接受的付费条件下的用车等级方面，都可进行选择。⑶还车结算：客户只需把车开到公司的停车场，告诉服务员汽车的行驶里程、油箱所剩油量，以及对所用车辆是否满意。服务员会认真记录上述信息，并进行付费结算。⑷车辆维护：归还的车辆进行正常的检查和维护，以准备下次租用。

4.2 特许经营业务

在特许经营是汽车租赁公司授予某一侯选人特许经营权，使其加入租赁公司的服务网络，使用租赁公司的品牌和标识，按照租赁公司的统一规范进行业务运作。租赁公司对特许经营点的经营进行监督和指导。并收取特许经营权使用费。

4.3 风险控制

1、进行严格的会员管理制度，做好签定合同前的风险防范。

2、利用完善的信用体系，好好合同履行中的风险防范。

3、针对不同情况，制定善后处理预案。第五章 战略规划

公司成立以后，将依托呼市市场进而面向全区作为我们的发展战略，以租赁汽车业务为主体，配合其他二手车交易以及系列配套服务措施，面向高、中端长租客户群体和广大散租市场，建立完善的销售 网络和专业服务网络，致力于推动、引领行业的创新和发展。公司依照高起点的战略定位，努力成为自治区规模最大、实力最强的汽车租赁公司，成为行业的领导者。

推行特许连锁经营模式，实现全区市场、甚至是全国的网络化，达到资源共享的目的，通过为客户提供多方位的优质服务和产品，最终实现规模经营的最优化和利润最大化；同时，在汽车租赁服务中与银行、保险等金融服务行业紧密结合，通过银行的信用体系，融资信贷、信用保险等一系列金融手段，有效降低公司风险控制的成本，提高经营效率。

第三篇：融资租赁的几种风控模式

融资租赁的几种风控模式

融资租赁行业是一个高风险的行业，经营理念上必须坚持风险控制第一的原则，必须在风险可控的前提下来谋求业务的发展。那种以为业务都没有谈何风险控制的论调是幼稚的，犹如比赛也是现有规则才有赛。特别是在今朝的经济状态下：全球经济刚刚走过金融危机，中国国内经济增速回落，许多企业转向融资租赁这一模式来缓和自身供应链的紧张，融资租赁的业务量呈现出逆势向上的态势。但在业务量节节攀升的时候，我们更要审慎度势，把好风险管理的关隘。全程风控

全程风控，就是从业务扩展、市场营销、客户信息管理、尽职调查一直到项目审批、合同管理、租后的资产管理以及合规性管理，租赁业务操作的全过程，风险控制都一环不漏，层层把关。融资租赁企业可利用信息化手段，通过桌面待办事宜、客户端、邮件、手机短信等移动办公手段，使员工无论身处何地，都能随时参与整个融资租赁业务的全过程，如客户授信资质确认、租赁物件现状查询、项目进度跟进、租后租金管理等等，通过业务流程将整个融资租赁业务过程串联起来，并借助留痕控制、权限管理等工具，加强过程管理的效果。全员风控

全员风控，就是指不仅业务一线人员，如客户经理、项目经理等、业务二线风控人员，如风控经理、评审委员等需要特别进行风险控制，公司的其他人员，如财务人员、行政人员等，也应从不同角度、不同的信息渠道关注公司业务经营的风险。融资租赁的风险控制体系要与公司组织架构、企业管理制度、业务流程紧密的联系在一起，明确每个部门的具体职责与业务流程，如开发项目的人不得参与审批，管理钱财的部门不能管理业务，管理项目的人不能管理业务开发等，发挥各部门员工的风控意识，将企业的风控理念通过流程内化到每个员工的日常工作，全体动员，加强风控。全面风控

融资租赁是金融和贸易结合的边缘产业，涉及面比较广，是个系统工程，风险控制也要是系统工程。融资租赁的风险控制必须建立在产业链的基础之上，充分利用相关政府部门的管理职能，有效整合融资租赁公司、设备供应厂商、出资方和担保、保险等融资租赁中介等租赁产业链的各方优势，资源互补，将事前风险分析、事中项目控制、租后资产监督等过程环环相扣，从财务、业务、资产和收益多视角调研、判断与监督。通过科学的融资租赁项目结构和规范的业务操作流程，依托完善的企业内部管理机制，将融资租赁的内外部风险牢牢掌握，实现全面风控。

融资租赁作为高风险行业，其租赁业务风险控制能力在很大程度上决定企业的经营业绩。风险控制是融资租赁业务的重要组成部分，是企业需要关注并持续改进的管理重点。对内，企业可以将业务体系与管理体系相结合，从内部管理着手，提升业务的风险控制能力；对外，企业需要加强对市场、行业、客户的风险资质调研，为业务拓展、行业选择、客户取舍等提供科学的判断依据。通过运用过程管理、权限管理、业务管理等手段，通过整合和优化企业内部的各类系统资源，建立全程、全员、全面的风险控制机制，形成立体的、动态的风险控制体系。

第四篇：某商业项目物业—顾问及资产运营管理服务合同

XXXXXX项目-资产运营管理顾问服务合同

甲方 法人代表人 注册地址 电话 传真

乙方 法定代表人 注册地址 电话 ：

：

：

：

：

： XXXXXXXXXXX物业管理有限公司 ：

：

：

传真 ：

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将自己持有的XXXXXXXX（商业项目）委托乙方进行资产营运管理顾问，双方经过友好协商，就商业项目资产运营管理顾问服务事宜达成一致意见，并签订本合同共同遵守。

一、总则

1.物业基本情况

物业名称：XXXXXXXX

物业范围：XXXXXXXX（商场1F-7F及车库部份）（以下简称“该物业”）

2.坐落位置：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

3.甲方聘请乙方作为该物业的经营管理顾问，乙方以经营管理顾问身份就物业提供法律法规、租赁条款、管理公约（如有的话）、该物业管理制度和本合同所规定的所有管理服务，并行使经营管理顾问的所有职权和职责。

二、委托管理事项及委托管理期限

1.依据本合同乙方应实施的经营管理顾问的范围和领域包括以下各项：

1.1.开业前工作内容

1.1.1.装修管理

1.1.1.1.制定承租户装修管理流程和各种文件范本。1.1.1.2.监控各商务装修进度及隐蔽工程情况。1.1.1.3.室内机电配置分配。

1.1.1.4.组建二装协调团队，审检二装形象。

1.1.1.5.协助组织商铺装修竣工验收和督促安排租户如期开业。1.1.1.6.与项目部协调各二次装修与各系统连接事宜 1.1.1.7.项目工程建设协议建议。

1.1.2.管理公司及管理制度的筹备

1.1.2.1.租赁及管理公司的设立。1.1.2.2.启动初期部分相关费用预算建议。1.1.2.3.人力资源及行政制度建立。1.1.2.4.员工招聘、培训。1.1.2.5.制定各项管理规章制

1.1.3.财务管理

1.1.3.1.收银系统安排及使用。1.1.3.2.财务预算及现金流量结算。

1.1.4.客户服务

1.1.4.1.设计客户服务工作流程、内容。

1.1.4.2.主要职能为协调各部门与租户或顾客诉愿，政府机构沟通。1.1.4.3.协助组建客户服务团队，指导如何处理消费者投诉。1.1.4.4.建立客户服务各项工作制度。

1.1.4.5.制定相关工作详细流程及注意事项，如：铺位交收工作指引，各项费用收取工作作指引，商户装修管理工作指引等。

1.2.开业后工作内容

1.2.1.财务管理

1.2.1.1.落实收银系统的正常使用。1.2.1.2.营运费用测算和调整。

1.2.2.租赁管理

1.2.2.1.租户调整策略。1.2.2.2.持续招商。1.2.2.3.租户续租管理。1.2.2.4.租赁合同管理及保管。1.2.2.5.品牌调整策略。

1.2.2.6.业态优化调整组合策略。

1.2.3.推广计划及执行

1.2.3.1.制定活动档期排定、相应媒体投放计划、地区大型活动参与、与活动赞助商合作。

1.2.3.2.相关媒体及政府部门公共关系维系，有效运用媒体资源。1.2.3.3.制定相关VIP系统及VIP活动规划和对于重复消费的激励计划与实施。

1.2.3.4.推进购物中心的市场地位及影响力，提升其整体收益。

1.2.4.客户服务

1.2.4.1.日常客户监督与服务，对相关工作提供建议。1.2.4.2.工商、质检等政府相关部门工作协调。1.2.4.3.监督购物中心、商户各项管理制度。1.2.4.4.制定商场及租户管理的各项规章制度。

1.2.5.行政及人力资源

1.2.5.1.人力资源及行政制度建立。1.2.5.2.员工招聘、培训。

1.2.5.3.员工保险、薪酬福利制度完善。

1.2.6.日常营运及物业管理服务

1.2.6.1.巡查商铺。1.2.6.2.客流与业绩分析。

1.2.6.3.协助财务部门进行租金和物业管理费的催讨。1.2.6.4.基础物业管理服务

1.2.7.风险评估及管理

1.2.7.1.风险预测及应对策略。1.2.7.2.商户和租赁法律纠纷。

2.委托管理期限：

第一阶段采取顾问形式处理（以下简称＂第一阶段＂），即XXXX年XX月XX日起至开业前六个月：由XXXX年XX月XX日至开业前六个月。

第二阶段采取全权委托形式处理（以下简称＂第二阶段＂），开业前第六个月至开业后。

三、权利义务

1.甲方之权利义务

1.1.甲方有签约商家、租赁合同条款的最终决定权。1.2.甲方应及时向乙方支付本合同中约定的各项费用。1.3.审核乙方申报的运营预算、费用支出申请。

1.4.审定乙方制定的营运管理方案、预算及相关收取标准； 1.5.检查监督乙方资产管理工作的实施及制度的执行情况；

1.6.审议乙方在管理计划、资金使用计划及决算报告，审定乙方提出的管理服务计划、财务预算及决算。

2.乙方之权利义务：

2.1.2.2.根据甲方的委托范围提供经营管理服务，并接受甲方的监管与考核。乙方按预算提出该物业经营管理人员聘用方案和计划给甲方，聘用方案中包括职位要求、员工工资及相关法规要求之费用；乙方对该相关选聘成功的人员负责指导及培养。

2.3.2.4.2.5.按月提交经营管理顾问报告；

制作经营管理计划，包括市场推广计划、调整或更新空置单元租户及经营管理工作计划等；

制定所有价目，收费及价格，及与此有关的监督和控制该物业营运管理中的任何性质收入，或各类服务的收费标准，及收据事项等，报甲方审批同意。

2.6.2.7.2.8.2.9.2.10.建立健全的该物业经营管理档案并负责及时记载有关变更情况。

当本合同终止时，如果乙方未被继续聘用，则乙方应协助相关各方做好交接及善后的一切工作；

乙方在本合同期内制订的所有与项目相关的经营策略方针均需报甲方备案，以供甲方行使监督的权力；

乙方应按照双方协议的规定提供专业服务团队

乙方进行各项服务行为须规范且符合国家与地方相关法规规定，如乙方因为操作不当违反法规规定，或者致使甲方违反法规规定，则由乙方自行承担由此引起的法律后果及赔偿，并同时赔偿甲方因此承担的全部损失。

2.11.2.12.乙方代表甲方对外签署和发布的任何文件资料均应事先通过甲方书面同意，乙方应保证在合同有效期内具有履行本合同的合法资质，乙方在合同有效

否则乙方对此承担责任。

期内丧失资质的，甲方有权立即解除本合同。

四、运营管理顾问及全权委托服务费用

1.服务费用

1.1.第一阶段费用：

 乙方按第二条提供前期经营管理顾问工作的每月顾问费用(含税)为人民币叁万元 [RMB30,000.00](下称 “服务费”)。于本协签署之日由甲方向乙方支付首２个月服务费（即人民币陆万元 [RMB60,000.00]作为初次费用，本合同才视作正式生效，其后的每月顾问费应于次月10日前向乙方支付。

 乙方人员到场的住宿由甲方直接安排与提供。

1.2.第二阶段费用：

 乙方按第二条提供全权委托经营管理工作的每月酬金(含税)为人民币捌万元 [RMB80,000.00](下称 “固定酬金”)。其余项目涉及所需开支由甲方支付，前题为乙方需于进入第二阶段前3个月提供针对项目的经营管理预算供甲方审批，乙方可于已得甲方同意的预算范围内进行开销，并向甲方以实报实销形式处理相关费用。届时，甲乙双方将另定协议处理相关经营管理预算及操作方式及处理细则。

收款方全称 银行 银行账号 银行地址 ： ： ： ：

2.根据已被甲方同意之预算，所有资产营运支出费用均全部由业主方所收取之管理费、推广费、能耗费及或其他相关费用中承担。

五、工作方式

1.乙方应按甲方的要求安排相关主要人员参与与乙方服务范围有关的会议。

1.1.第一階段：乙方每10天1次（每次不少于2天）派遣合适人员到该物业提供顾问服务。召开双方定期会议，就相关事宜提供深入及可行性建议，会议时间暂定为每10天一次；

1.2.第二阶段：乙方提供全权委托管理服务，并派遣专责项目经理1名驻守该物业提供相应服务；

1.3.在委托期间，乙方提供相关工作人员到场提供服务（见本条1.1项），并就该商场的具体问题和建议采取会议、电话、传真、电子邮件等联系方式与甲方保持联系，并随时为甲方提供专业性的指导意见；

1.4.1.5.在合理情况下，甲方可以在需要增加讨论时向乙方提出增加会议的要求，乙方应尽全力配合，安排相关人员参与会议；

甲方需提前两个工作日通知乙方相关的会议内容及流程，以方便乙方作出相应的人员安排。

六、知识产权

1.乙方或乙方代表，根据本合同代理服务内容直接向甲方提出建议之所有资料或文件均应视为甲方的财产。前述资料的所有权，其所含有的知识产权归甲方所有，乙方不得将相关资料用于与履行本合同无关的任何用途。

2.甲方提供给乙方参考的有关项目的所有资料以及客户资料的所有权归甲方所有，乙方未经甲方书面同意，不得任意使用、发布或向第三方提供项目一切相关资料。3.在任何情况下，甲方和乙方各自拥有的商标权都不得受到对方和任何第三方的侵害。4.乙方保证对向甲方提供的咨询意见、设计成果、文件资料不会侵犯任何第三人合法权利，甲方在使用过程中不会被第三人主张任何权利；甲方保证乙方在依照本合同约定使用由甲方单独制作的文件资料时不会致使乙方遭受第三人主张权利。如发生上述事由，由相关责任方负责解决和承担责任。

七、保密条款

1.乙方承诺，对因履行本合同而知悉的甲方及其关联公司的商业秘密承担保密义务（所谓商业秘密指甲方及其关联公司未公开的各种技术或非技术信息，包括但不限于：材料、工具、设备、设计包装、工序、程序、项目、产品、开支、财政数据、营销计划、客户信息、供应商名单或经营计划、管理文件、标准、图纸、流程、价格等），对于上述商业秘密和载体，乙方在未经甲方及其关联公司书面授权的情况下不得转让、外泄、出售、出租或以其他任何方式使第三人知悉或使用，乙方也不得在本合同业务范围之外使用，并应在本合同签署15日内与相关雇员签署保密协议，采取相应措施保证其雇员遵守保密义务。对于乙方雇员的非职务泄密行为和/或解除劳动合同后的泄密行为给甲方造成的损失，乙方亦需承担连带赔偿责任。保密期限截止相关信息可被公众通过合法途径获取之日。

2.乙方承诺妥善保管所有属于甲方的文档资料。若本合同因任何理由终止或未予延长，乙方须在本合同终止日或期满日或双方协商之日期无条件交回所有由其保管的文档资料给甲方，同时递交资料交接清单供甲方核查，而文檔内容应由双方在之前进行协商。

3.对于任何一方所获知的与该物业或另一方或其各自的客户，消费者或供应商有关的任何秘密信息，在任何时候该方都应始终尽力保密并不应使用或不应使其泄露(而且应促使其各自的职员和代理人保密和不应使用或不应使其泄露)，除非: 3.1.事先取得另一方的书面同意；

3.2.符合有管辖权法院的命令，主管机关按合法权限发布的命令或任何相关管理机构(包括但不限于任何有关的证券交易所)的规章和规则；

3.3.为且仅为该物业的所有权、管理、经营、推广、营销或维护的目的而使用或仅仅在实施管理或经营中每一具体情况所需的范围内（按具体情况）而使用，前提是每一个情况中如果公司需透漏该等信息，则应签订适当的保密协议，并且公司应采取适当的其他措施，包括与信息传播，参观该物业和其他相关事务有关的措施，以保守秘密及该信息所享有的知识产权，并确保该等信息不应被利用除为该物业及其扩充部分的需要之外的目的；

3.4.当该等信息成为公共信息，但因任何的一方(或其代理人或职员)的故意、过失或疏忽行为造成的除外；或在该等信息泄露前一方已在通常的商业过程中了解、拥有并使用。

4.在任何时候，所有秘密信息的所有权都应始终属于提供该等信息的一方，并且该等信息应当在提供该等信息的目的终止时立刻归还该方。于此，任何情况都不应被视为对任何一方依任何法令或习惯法所享有的信息保密的权利的减损或背离。

八、合同修改、终止、违约责任、生效

1.本合同所涉工作内容，可能未臻全面，若有增加或修改，双方协商解决并签订补充协议。

2.本合同履行过程中，乙方出现以下情况的，甲方有权单方面解除本合同：

2.1.乙方超越授权范围对外发布甲方或甲方项目信息的；

2.2.乙方全责造成之营运/租赁过程中的错误，而经甲方调查后以书面要求改善后14天仍未作出相应行动者；

2.3.乙方违反本合同义务，经甲方书面通知整改后7天内仍未履行的；

2.4.甲方基于乙方专业素质和良好信誉选聘乙方为甲方的代理人，乙方应保持自身良好的信誉，若乙方被政府部分记载不诚信行为达2次以上或乙方被媒体进行负面曝光达3次以上的，甲方有权立即解除本合同。

2.5.乙方不按租赁条款、车库条例或管理公约（如有的话）的约定管理，致使的物业达不到租赁条款、车库条例或管理公约（如有的话）、该物业管理制度的要求并且物业状况严重恶化，经甲方书面通知后，甲方有权解除本合同，但应提前30天书面通知乙方。

3.除本合同另有约定外，任何一方擅自解除本合同的，擅自解除方应承担违约责任，违约金为相等于本合同2个月的服务费 / 固定酬金支付给守约方。4.本协议将在下列情况终止：

4.1.若本合同约定的经营顾问期限期满，任一方需续订，应在期满前三个月以书面形式通知对方，否则合同期满本合同即时终止。

4.2.甲方无故拖欠乙方本合同约定1个月的服务费 / 固定酬金，经乙方书面催告后一个月内，甲方仍未采取适当措施加以纠正的，乙方可即时终止本合同，但并不影响乙方在本合同及中国法律下所享有向甲方追讨赔偿之权利。

4.3.若任何一方清盘，不论是自动清盘还是被迫清盘(为重组或合并者除外)，又或接管人已获委任处理其全部或部份资产，又或任何一方转让其权益予债权人，或与债权人达成和解协议，或任何一方威吓要进行以上任何事宜。

九、附则

1.适用法律和争议解决

1.1.本合同履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请该物业所在地法院管辖诉讼解决。

2.免责

2.1.因下列事由直接或间接导致的损害，均构成对乙方的免责事由，乙方均不负赔偿之责：

2.1.1.不可抗力事件所造成的损害； 2.1.2.该物业本身固有瑕疵所造成的损害；

2.1.3.甲方、业主、该物业任何单元的使用人或任何其他方的故意或过失行为导致的损害；

2.1.4.甲方和业主自用部分的火灾或盗窃等造成的损害；

3.乙方需根据法律法规、该物业管理合约条款、《公约》而作出适当的行为、措施及事项。乙方在履行本合同义务过程中，因其自身和/或其雇员、代理人的故意、过失或疏忽的行为而被法院或仲裁机构裁定向任何人士之索偿负责则不属于免责范围。

4.乙方对于因履行本协议而获得的甲方和/或甲方关联公司的经营状况信息、商业秘密及客户资料予以严格保密，不论该经营状况信息或商业秘密是乙方从甲方直接获得还是通过进行经营管理顾问而获得。此保密义务于本合同因任何原因终止后一年内继续有效。

5.在本合同有效期内，为履行本合同以及实施本合同所规定的物业管理，甲方可以在有关宣传中使用乙方的名称和商标。未经乙方书面同意，甲方不得将乙方的名称和商标用于本合同以外的或与物业之管理无关的任何目的。

6.甲方与乙方工作人员不因本合同的签署而产生雇佣关系，乙方应依法劳动法规规定的用人单位责任。

7.乙方必须遵从国家与地方关于劳动合同、用人单位以及雇员保险的相关法律、政策规定，并负责承担有关的费用，且对其雇员的意外或伤亡负全责。

8.甲方对于乙方任何雇员的意外或伤亡皆不负任何法律上的赔偿责任，若甲方因此而遭受损失，乙方应负责赔偿。

9.按本合同规定发出的任何要约、书信或通知，应以航空挂号信、或以使用回执的电子邮件、或以传真、或以专人发送。如以航空挂号信寄出，于邮戳日期后的第七天被视为送达收件方；如以使用回执的电子邮件发出，则在收到收件方的读信回条之时被视为送达；如以传真发出，则在确认传真获成功发送到收件方的传真号时被视为送达；如以专人发送，则于签收确认之日被视为送达日期。

一切通知和通讯均应发往下列地址、电邮地址或传真号码： 甲方 注册地址 电话 传真 电邮地址 收件人

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乙方 注册地址 电话 传真 电邮地址 ：

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收件人 ：

10.如双方以上通讯信息有所变更，变更一方应于变更前15日内以书面形式通知对方新的通讯地址。

11.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

12.除本合同特别声明外，本合同部分条款或条款的部分内容无效，并不影响其它条款或条款的其它部分的效力。本合同全部或部分终止，并不解除任何一方当事人在本合同全部或部分终止以前已产生或由于终止而产生的保密义务及任何法律赔偿责任。

13.本合同之附件均为本合同不可分割的有效组成部分。本合同及其附件和补充协议中未予明确约定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

14.本合同自双方授权代表签字并加盖公章后生效。本合同一式贰份，合同各方各执壹份，各份文本具有同等法律效力。

(此页为签署页)甲方：

乙方：

公司盖章及代表签字：

公司盖章及代表签字：

见证人：

日期：

****年**月**日 签署地点：

见证人：

日期：

****年**月**日

第五篇：融资租赁项目 风险点控制 风控体系分析

模糊综合评价：确定各评判因素的权重，给每个因素采用层次分析法评分，加权平均就是评分值。根据层次分析法和利用MATLAB软件eig函数计算矩阵的设计（原文见融资租赁项目风险评价模型的构建与应用_胡远龙）,构建融资租赁项目风险评价模型指标体系见下图:（因为盈利能力与成长能力下都只有一个指标,因此权重为1。对于营运能力下的“存货周转率、应收账款周转率”两个指标,这两个指标从不同的角度反映了企业的营运能力,通过逻辑推理确定其权重分配为0.5: 0.5。）

计算公式：项目评分=((资产负债率得分*16+流动比得分*30+速动比得分*54)/100*42/100+销售利润率得分*29/100+(存货周转率得分*50+应收账款周转率得分*50)/100*18/100+主营业务收入增长率得分*11/100)*62/100+„

从笔者在融资租赁公司实习的经历来看,融资租赁项目一般针对中小企业较多,项目的复杂性相对于银行贷款较为简单,这也就要求对于具体指标的判断不能像银行对企业信用评级那么细致,较为简洁的标准更为实用。“高”对应的分值为80至100;“中”对应的分值为60至80;“低”对应的分值为20至60。融资租赁项目风险评价模型的最终评价分值是各指标得分乘以各自指标的权重的加和。

模型对该项目的评价结果为总得分74.11分（所以，更重要的是相对大小而得出的得分！）。按照指标评价标准,80分以上项目为最优项目,该评价结果表明项目有一定的风险,风险较小,拉低项目评分最为主要的原因是租赁项目特性得分较少,归根结底是因为没有担保公司或第三方担保。任一项目必然是风险与收益并行,这一评价结果客观表明项目风险可控,风险相对较小。实际上该项目为2010年5月份的项目并在6月份通过项目评审,目前,A企业按期还租,无逾期还租的记录,并且企业运行状况良好。这也从另一方面验证了模型对项目评价的科学性与实用性。

《航运企业船舶租赁融资优化决策及风险控制研究》

租赁本息=建造价格/(P/A,5%,20),租赁利息=上期租赁本金余额X5%,租赁本金摊销=租赁本息-租赁利息,租赁本金余额=上期租赁本金余额-租赁本金摊销,租金支付费=建造价格* l%/20,合计=租赁本息+租金支付费,省税金额=合计X25%,税后融资成本=合计-省税金额,现值=税后融资成本/(1+利率)n,n为时期数。

【风控】融资租赁风控体系分析

(2013-04-17 12:07:52)科学规范的融资租赁风险控制体系作为融资租赁的核心，具有多方面的要求。

第一、融资租赁的风险控制必须建立在产业链的基础上。

融资租赁是边缘化产业，涉及经济管理、政府管理、金融、贸易、保险、担保、公证、物流、法律、物资回收等多个领域，关系到融资租赁的出资人、出租人、承租 人、设备供应厂商等多方利益。只有充分利用相关政府部门管理职能，有效整合融资租赁公司、设备供应厂商、出资方和担保、保险等融资租赁中介等租赁产业链的 各方优势，资源互补。其风险控制必须边缘化，风险控制必须建立在产业链的基础上。

融资租赁物件在承租人当地工商行政管理部门的承租企业档案下的产权备案和进口免税融资租赁物件的海关监管，从源头上保证了融资租赁物件物权的独立性和安全 性；同设备供货厂商的协议保证了对承租企业技术监管的有效性；将融资租赁物件的进口和运输交由专业的外贸公司和物流企业承担，有利于提高运作效率，降低成 本，更可以有效规避其中的贸易风险；通过合同和租赁物强制执行公证、财产保险、租金债务担保，将法律风险、租赁物财产风险、租金回收风险转嫁出去；同设备 供货厂商的租赁物件回购、翻新协议和旧货经营者的租赁物件回收协议实现融资租赁物件的变现和融资租赁资金的退出；通过应收租金保理和租赁物权抵押，给最终 出资人资金安全保障，保证了融资租赁资金来源的顺畅。

通过以上的业务整合，实现融资租赁业务利益共享、风险共担，把难以办到的事交给其他专业伙伴完成、把难以控制的风险交给有能力的伙伴控制，才可能有效化解、转移、锁定风险，并通过叠加控制效应，降低项目整体风险。也只有这样的融资租赁结构，才可能得到出资人的认可和支持。

第二、风险控制和企业管理是一对孪生兄弟，融资租赁的风险控制必须依托于科学规范的企业内部管理机制。

融资租赁业务过程复杂，在内涉及业务洽谈、项目评审、项目决策、业务运作、项目管理等多个环节，加强融资租赁程序风险控制，能有效避免风险 “瓶颈”问题，降低风险度。

融资租赁组织机构适应融资租赁业务抗风险、高效率的营运要求，在岗位配置、功能组合与人才配备上，进行严谨有序，系统协调，优化组合和灵活反应的机构设 计。明确各个部门乃至各个岗位的责、权、利，建立各部门和不同管理层次之间权责明确，工作衔接，防止出现互相推诿、互相扯皮的现象。尤其对保证融资租赁项 目安全起关键作用的项目评审部门，要作为要害部门在权责和地位上给予特别关注；决策委员会要直接对董事会负责，保证其工作相对于经营管理层的独立性、公正 性、客观性；对于公司经营运筹处于核心地位的财务部门，也要突出其应有的中心地位。

融资租赁公司要健全、规范业务建制。各项经营活动的业务流程与过程控制，相关部门间的协调配合与审核制约等有科学的设计与安排，使许多业务和项目经营置于 必要的监督、指导、制约与责任联带关系，具体而言就是项目评审、项目审批、业务操作相分离，资金的筹措、决策、使用、监督相分离。领导决策层对重大问题的 决策，有科学决策和民主决策程序，并利用风险决策机制来对付融资租赁的多风险特性。

第三、科学的融资租赁项目结构和规范的操作流程是融资租赁控制风险之本。

科学的融资租赁项目结构是通过融资租赁项目推荐、项目沟通、项目评估和审核、项目融资、项目运作、项目运行中的风险监控、项目的退出的各个过程，明确融资租赁业务相关各方的责任、权利、利益，形成风险共担、利益共沾、相互制约、共同发展为结构框架。

而规范的融资租赁操作流程包括：相互沟通、项目前期策划、项目实务操作和项目后续管理。在操作流程中，明确谁来做，怎么做，操作的进度、质量、步骤要求和 注意事项，尽可能的具体化、可操作化，每项任务都分解到个人，彼此权责明确，工作衔接，有效防止互相推诿、扯皮，堵塞可能的融资租赁操作性过程风险。

融资租赁的风险控制结构分为风险的种类、风险控制手段，贯穿于融资租赁业务操作流程全过程，同科学的融资租赁项目结构之间存在紧密连接，即互相补充，又互相联系，有效地预防、规避、减低融资租赁的风险。

在融资租赁业务过程中，应对租赁风险进行预测和评估，为是否进行融资租赁及租赁保证金额度的确定提供一个佐证或参考值，以便进行融资租赁决策，降低租赁资金风险。

（一）融资租赁项目风险管理的流程：从时间顺序或过程顺序来研究，我们可以把项目风险的管理划分为：风险的识别、风险的预测、风险的评估、风险的防范、风险的控制手段。项目管理培训

各个阶段存在着逻辑关系：只有在对风险的类型及产生的原因有了正确的认识的基础上，才能对风险的程度作出较为正确的预测，同样，只有对风险有了正确的识别和预测，才能评估是否可以承担风险，才能针对性地提出预防和控制风险的具体措施。

（二）融资租赁项目风险的种类

融资租赁项目风险主要是指被评审企业自身信用（经营、管理、财务等）风险及企业环境（政策变化、金融市场波动、市场、贸易环节、技术变更、不可抗力等）的风险，具体包括：

1、承租企业信用风险：具体包括企业历史沿革中所形成的承租企业法人治理结构以及与此紧密相关的关联风险；管理风险；财务风险；营销策略、营销渠道风险。承租 企业信用风险分析的关键是要准确把握承租人盈利能力和现金流分析，毕竟盈利是偿还租金的主要来源，而现金流是偿还租金的现实来源。

2、政策变化风险：主要包括国家宏观经济变化风险、国家法律法规变化风险、国家政策对租赁物件所属行业的态度风险、企业改制对租赁的影响风险、对租赁准入制度和行业监管的改革风险、有关租赁税务制度的改革风险、有关租赁会计处理的改革风险。

3、金融波动风险：融资租赁涉及到资金流，因此不可避免地同金融波动风险存在一定的相关性。金融波动直接影响着市场利率，进而对融资租赁资金成本和盈利水平产生影响。融资租赁资金是外币的，还存在汇率风险。

4、市场风险：主要包括承租企业产品市场需求风险；其产品的市场竞争能力风险；产品更新替代风险；原材料供应风险等。

5、贸易风险：主要包括供货方信用风险；合同欺诈风险；合同订立纰漏风险；货款支付风险；货物质量风险；货物技术风险；货物运输受损风险等。

6、技术变更风险：主要包括技术成熟度风险；技术寿命风险；技术管理风险等。

7、不可抗力风险：主要包括政治动荡、军事**造成社会经济混乱，租金不能及时偿还的风险；自然灾害造成的风险等。

一般而言，各种风险对融资租赁项目成功的影响程度是不一致的，可分成两个层次，其中承租企业信用风险、技术风险和市场风险三种是否定性指标，即只要风险出 现到不能接受的程度，则不能进行融资租赁，也没有必要进行具体的风险度的测算。其他风险是一般性指标，可以通过程序风险控制等措施予以预防或降低其风险 度。

第四、融资租赁的风险控制呈动态运行状态。

风险预警机制从动态上实现对融资租赁风险的控制。其运行主要是通过设定风险预警指标和预警点。风险预警指标分为财务预警定量指标，一般是按承租企业财务报 表上报周期定期监测；非财务指标是指管理人员预警、租赁公司与企业关系预警、承租企业生产经营预警、体制变更预警等定性指标，一般是即时监测、随时更新。

融资租赁企业的风险监控机制是指严格风险控制执行；每期租赁租金都要严格按照合同保证回收进度；随时监控承租人的经营行为，防患于未然；一旦承租人出现违 约行为立即停止租赁合同并申请租赁物件诉讼保全和强制执行。通过以上环环相扣的措施保证租金的尽可能的回收和融资租赁物件的回收。

第五、融资租赁风险控制是一个闭合的运行结构。融资租赁风险控制采用闭环管理技术，通过对风险预警定性和定量指标的定期或随时监控，将有关融资租赁风险评定的融资租赁企业外部的重要信息和融资租赁企业 内部业务运作的纰漏和不足及时反馈给专门的风险控制部门，错误操作及时纠正，使融资租赁企业在风险动态控制中始终保持健康状态运营。

同时符合以上要求的融资租赁风险控制体系才是科学规范的融资租赁风险控制体系，才能将风险控制体系设计思想是“一切从出资人的利益出发，保证融资租赁资金 的安全性、流动性、盈利性”落到实处，才能使融资租赁的风险预测、预防、监控、锁定、化解、转移更为有效，才有助于完善和深化融资租赁风险控制手段，使融 资租赁业在正常的轨道上发展。

注：未经本人允许，请勿恶意复制、转摘。若本文中有不切、不妥、乃至错误之处，望读

者不吝赐教。

毛利是“净利”的对称，又称“商品进销差价”，是商品销售收入减去商品进价后的余额。其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。若毛利不足以补偿流通费用和税金，企业就会发生亏损。因为增值税是价税分开的，所以特别强调的是不含税。毛利率=（不含税售价-不含税进价）÷不含税售价×100% 融资租赁项目操作流程及个风险点控制

融资租赁业务范围包括：所述动产和交通工具附带的软件、技术等无形资产，但附带的无形资产价值不得超过租赁财产价值的 1/2。

五、操作融资租赁项目通常可分为以下几个流程：

（一）租赁业务受理。

（二）租赁项目调查。

（三）租赁项目审批。

（四）租赁项目实施。

（五）租赁项目后期管理。

三、接受资料环节存在的主要风险

对企业所报的项目资料，项目经理要严格审查其真实性。

（一）在见证过资料原件后，才能允许企业递交加盖公章后的复印件，以规 避虚假资料给业务的判断产生误导，以致产生法律障碍。

（二）要核对财务资料的真实性，要核对总账和报表、总账与明细账、明细 账与抽查重要凭证的相符性；另外，必须索要企业报税的相关资料，比如要企业 提供增值税和所得税或营业税的报税资料，最大限度地规避财务信息失真导致项 目调查分析的偏差。

（三）如果上述资料存在虚假成分，我们要重新考虑对该企业的信用评价。

（四）对企业所讲的概况、生产能力、管理层能力、信用程度及项目内容等 需要经过验证核实，如银行、政府主管部门、行业协会、税务、司法等第三方证 实。

（五）不可不经核实地直接复制企业领导或经办人所传递的信息。2.1.2 立项环节

一、立项条件：

（一）第一还款来源可靠，具备按期偿还租金、利息、的能力。

（二）无不良信用记录及重大民事、经济纠纷。

（三）担保措施具有实际约束效力、具有可操作性。

（四）符合租赁公司的行业、投向指导意见。

（五）经营者依法经营，对企业有清晰地发展思路，管理团队有事业心。

（六）具备法人资格并通过工商年检，连续正常经营 1 个会计以上。

（七）具有健全的财务制度和经营管理机构，原则上资产负债率不高于 70%，年主营收入不少于 1000 万元，最近一个会计盈利，经营活动净现金流量最近一个会计不能低于零，有效净资产不低于 300 万元。（有效净资产＝总资 产中－待摊费用－无形资产中除土地使用权部分－长期待摊费用－负债）。

（八）项目资金自筹部分要足额到位，项目融资自有资金比例不低于总融资 租赁金额的 20%。

（九）原则上累计租赁责任余额不超过该单位有效净资产的70%。对同时

具备以上条件的项目一般应予立项；对不具备上述 1、2、3 项的不予立项；其他 条件可综合考虑。

二、立项环节存在的主要风险

（一）选择项目首先考虑的是第一还款来源，也就是企业的盈利能力。①衡 量该指标时首先要对比该产品的毛利率，寻找市场竞争者的有关数据进行对比分 析，以定位该产品的优势和产品的盈利能力；②要核实测算整个公司的盈利能力，关注销售利润率（毛利），同样寻找市场竞争者进行对比分析；③关注经营活动 产生的现金流量，该指标必须为正，这样才能说明申保单位的盈利能力具有一定 的质量，如果该指标为负数，其结果可能是年年盈利却无钱归还借款。

（二）对于担保措施充足，而第一还款来源不足的企业，要分析企业的未来 市场的发展，如果有较强的核心竞争力，即使目前财务状况不甚理想，也可以作 为支持对象。企业核心竞争力包括：主要经营者的素质和能力，生产技术的先进 性，产品市场的成长性，市场的占有份额，管理机制等。

（三）项目经办人必须与企业沟通，为企业提供业务指南和资料清单，按照 《企业申请融资租赁需提交的资料清单》的指导逐一落实项目基本资料，否则资 料不全无法顺利开展下一环节的工作，造成时间延误。2.2 融资租赁项目调查 2.2.1 实地考察环节

一、项目实地考察

（一）A、B 角双人调查制度

正式立项的项目，由业务部经理指定项目经理

A、B 角进行实地考察，该

过程必须由 A、B 二人共同完成，实地考察一般在申租单位报送申报资料后进行，对于尚未按资料清单提供资料的，在本阶段实地调查时按照资料清单补充收集资 料。

（1）实地考察程序指引

根据企业报送的资料，进行初步审查确认项目的重点考察领域，在实地考察 阶段需要履行以下程序：

①与申租单位法定代表人及其他有重要影响的人面谈，重点关注管理理念 以及对企业未来的发展战略，询问企业相关的关联企业情况。

②就重要问题向申租单位内部的不同部门或人士访谈，尤其要履行与第一

线人员的沟通，比如生产管理人员、技术人员、销售人员、财务人员，将核实的 情况与企业申报的资料相核对，以寻找企业虚报、夸张的成分，进一步防范企业 资料失真的风险。

③就采购、销售及其他生产经营问题向有关方面调查落实。④对申租单位人所报财务资料和有关数据进行核查，并填写“业务调查用 表”。

⑤到生产场所进行查勘，重点关注生产工序情况、设备先进性、设备的完 好性、工艺的先进性等情况。

⑥到企业的仓库，察看企业库存情况，核实存货的价值和数量（与账面数 估计核对），关注重要产品的质量，看有无毁损、变质、积压的情况。⑦对比申租单位人报送资料与实地察看真实情况的差异，如果存在差异必

须核查清楚差异形成原因；重点查看申报资料有关权利证明材料的原件，必须与 原件核对相符后才能确认相关的权利证明材料；该阶段要对实地查看情况做出详 细记录，有附表的按要求逐一填列，以作为形成最后调查报告的附件，索取资料 要保存完整。

二、实地调查环节的风险点

该阶段是整个项目实施的重点，主要风险是资料的虚假以及实地调查信息不 对称所带来的风险，我们在这个阶段应该主要关注以下几点：

（一）实地考察阶段要特别关注企业的实物资产，一定要履行存货以及关键 设备的大致估价和盘点，从关键设备的情况分析企业生产技术的先进性；从存货 的积压和库存量情况，我们可以看出企业的销售情况。

（二）实地考察阶段通过多方沟通来相互印证资料的真实性，资料中出现不 一致的地方要单独核实和分析差异产生的原因，可以与一线工作人员沟通（因为 一线人员很难了解你来访的目的），以了解生产的饱和程度，以及工艺的复杂和 技术性。

2.2.2 信用调查环节

一、对企业经营者（企业实际控制人、主要个人股东、法定代表人、总经理 等）重点开展个人信用调查，要通过查询、询问、访谈等多种方式了解企业经营 者的真实信用情况，要有一定社会地位的独立第三方评价。

调查中，项目调查人应在资料核实的基础上，多渠道、多方位的获得佐证信 息，如与企业和项目有关的管理部门、金融部门、财税部门、上下游客户、司法 机构等主动搜集与该项目、企业经营者相关的资料和信息，进行整理对比，增加 判断依据，最后形成调查报告中的个人信用调查部分。

二、信用调查环节的主要风险点

对企业的股权结构、纳税状况、信用记录、诉讼和纠纷以及企业主要经营者 个人对履约信用的重视程度等作调查、分析，以此判断企业的还款意愿。该阶段 的主要风险就是企业经营者信用资料缺失而导致信用判断失误的风险。由于目前 我国征信系统尚未健全，信用调查难度很大，我们在这个阶段应该特别关注以下 几点：

（一）通过与合作银行相关人员的了解其在银行方面的信誉。

（二）了解其与主要供应商以及主要销售商的相关信息，结合其应收、应付 款项余额，核实其在付款、供货等方面信用情况。

（三）了解企业周边企业、主管部门、行业协会等或者街道的相关人员，询 问该法定代表人个人的品质。

（四）多渠道、多方位的获得佐证信息，如果发现有不良的信用记录，我们 应慎重考虑该项目是否继续推进。2.2.3 项目初审环节

该阶段主要存在的风险，是信息获得渠道上存在信息分析不透彻的风险。应 认真执行以下流程：

一、形成调查报告

在实地调查基础上，开展项目初审并形成项目调查报告，A 角撰写《租赁业 务调查报告》，B 角签署《补充意见》。

二、该阶段应该重点履行的程序

（一）根据申租单位人在实地察看阶段后补充的资料，核查与前期实地考察

阶段取得信息的差异，对于不清晰以及怀疑的地方，应该再次进行实地查勘程序，直到消除疑问为止。

（二）根据实地查勘情况，如果申租单位人具有关联企业，应该重点核查关 联方关系、关联交易、关联往来等情况，取得各关联企业的最近一年及最近一期 的财务报表，特别关注关联方的经营情况，根据关联的紧密度形成对关联关系的 分析，决定是否对其关联企业进行审核。

（三）资金需求以及与该项借款相关的整体资金运作计划分析。

（四）对财务管理状况，特别是会计信息可靠性的评价。

（五）上及当年现金流量分析。

（六）现金流量及还贷可靠性分析。

（七）主要产品供产销情况、市场预测，担保期的销售计划，整体发展前景 以及相关外围调查研究、咨询情况。

（八）每一个项目原则上必须由 A、B 角共同完成，B 角配合 A 角工作；B 角在 A 角完成初步调查报告后进行初步审查，出具对该项目的 B 角意见，该意 见应该更多的从项目风险、风险防范以及担保措施的力度、可操作性等两个角度 进行分析形成。

2.2.4 调查报告指导意见

《租赁业务调查报告》应揭示以下主要内容（必备但不限于）。

一、申租企业情况

（一）申租单位发展过程或背景、组织性质、股权结构、资本实力等情况； 说明关联企业情况。

（二）说明企业资信状况，根据企业与金融机构、一般企业、客户的往来信 用情况，做出企业信用判断，包括对外借款信用、对外担保情况、合同履约记录 等，附贷款卡信息。

（三）法定代表人、经营班子成员及其他有重要影响的人员的经历、素质、能力、信用记录等情况，对管理层经营管理情况形成结论性意见；通过各种渠 道对申保企业实质控制人进行个人信用调查，形成个人信用调查结论。

二、项目来源情况说明

（一）租赁背景、期望条件、与贷款银行的沟通情况；

（二）与银行等相关单位的协调、联系情况；

三、市场分析

（一）对企业产品有关的细分市场的分析，通过行业分析得出企业及企业产 品在行业中的定位以及竞争优势所在。

（二）对各年收入要形成趋势分析，对企业市场增长性给出明确结论。

（三）主要经营范围及生产经营规模，主要产品介绍，主要业绩标志。

（四）主要销售渠道，说明主要销售区域与销售商；主要的采购商，说明企 业原材料供应情况。

（五）主要产品供产销情况、市场预测，租赁期的销售计划，整体发展前景 以及相关外围调查研究、咨询情况；结论性分析销售增长性与采购的稳定性。

四、财务信息及财务分析

（一）表格列示经核实调整或汇总后的资产负债表、利润表、现金流量表主 要数据以及关键帐项的明细表格，对重要数据核实、调整、汇总过程加以说明。

（二）主要财务比率分析：

根据以下主要比率对申租单位的资产结构（资产负债率）、偿债能力（流动 比率/速动比率）、盈利能力（净资产收益率/主要产品的毛利率/销售利润率）、营运能力（存货周转率/应收账款周转率）进行分析说明。

（三）对上述关键比率（流动比率、主要产品的毛利率、销售利润率）变化 幅度超过 2%的，要分析说明导致变化的具体原因。

（四）上及当年现金流量分析，对于经营活动的净现金流量变化做重点 分析，进行还贷可靠性分析。

（五）对财务管理状况及分析做总结性结论，并对会计信息可靠性进行评价。

（六）关联交易涉及的业务和金额，分析关联关系对主体企业产生的重要影 响。

（七）列示企业全部银行融资明细，包括授信额度、实际余额（贷款、承兑、承兑保证金），抵押担保方式，其租赁公司赁公司租赁的余额，合作历史情况。

（八）计算项目 EBITDA、EBITDA/收入、银行融资/EBITDA。

要求：上述数据要详细列明利息支出、所得税、折旧、摊销的金额，在项目 调查报告中说明。银行融资包括银行长短期借款及应付票据敞口部分。

五、租赁用途及金额合理性分析

（一）申租理由及相关筹资计划说明。

（二）资金需求以及与该项租赁相关的整体资金运作计划分析。

（三）租赁金额的合理性分析，具体分析的用款计划、还款计划，以及销售 量扩大的可能性分析。

（四）租赁期内现金流量预测及还租可靠性评价。

六、风险与对策

项目存在的主要问题和风险以及对实施租赁的影响程度

七、报告结论

（一）报告结论（包括落实的担保措施，对企业总体评价，支持理由等）。

（二）不允许只凭企业口头/书面介绍、企业未经核实的报表数据撰写调查

报告。项目调查人对调查报告中的企业财务数据资料、企业经营情况等真实性负 责。

八、绘制申租企业关联关系结构图

结构图绘制内容：包括但不限于，关联企业的名称，注册资本，成立时间，股东出资比例，出资形式及金额，股东必须分解到最后的自然人股东层面，法定 代表人、总经理、自然人股东之间的关联关系。

2.3 融资租赁项目审查

租赁公司审批中心在职权范围内对已经业务部门调查核实的租赁项目进行 风险审查。项目审查结束，出具《租赁项目审查报告》，提交风险审查委员会审 核。

2.3.1 项目风险审查

租赁公司的审批中心对项目进行风险审查包括合规审查、财务审查、综合审 查、合同审查等内容。2.4 融资租赁项目实施 2.4.1 担保措施

2.4.2 项目实施阶段的几个要求 2.4.3 划分优质客户的标准

一、产品毛利率 25%以上

二、公司的利润率 15%以上

三、公司连续 3 年收入保持 15%以上的增长

四、公司的控制人具有很好的个人信用记录

五、企业与银行合作良好，无不良记录，银行信用等级较高

六、公司主营业务突出，市场占有率较高，该公司处于产业的上升阶段

七、关联方较少，核心竞争力明显

对于这样的客户，由于抵押物等担保措施不足，我们可以适当放宽担保条件 要求。