【提醒】二手房交易又多一项差额征税的合法凭证

第一篇：【提醒】二手房交易又多一项差额征税的合法凭证

【提醒】二手房交易又多一项差额征税的合法凭证

张先生于2016年4月购买写字楼一间，支付价款50万元，当时取得了营业税发票，随即按4%的税率缴纳契税2万元。在2016年6月，程女士购买商铺一间，支付价税合计款项63万元，按不含税价款60万元依4%的税率缴纳契税2.4万元。时至2016年12月，张先生将所购的写字楼以81.5万元出售，程女士将所购商铺以94.5万元出售。但因此前遭遇特殊原因，两人的原购房发票均已毁损了。

以上两人在出售购买的房产时，该如何缴纳增值税？

不论是单位还是个人，购买房屋等不动产后，保留发票、契税缴纳凭证等，这是常识，但是，现实中的各种情况很复杂，发生意外情况（如被盗、火灾、水灾等突发事件）也是难免的。

按照全面推开营改增试点的相关税收政策规定，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产且选择适用简易计税方法计税的，小规模纳税人（含个人）销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房）的，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额；北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和自然人个人）将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税税额。

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证（税务部门监制的发票；法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书；国家税务总局规定的其他凭证），否则，不得扣除。

在上述案例中，张先生和程女士出售其购买的非住宅房产，均可以按收取的购房款减去原购房时的购置原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳增值税。但如前所述，原购房发票均已毁损，该以何种凭据来作为差额扣除的凭据呢？

如果上述交易行为发生在2016年11月24日之前，由于其不能提供原购房发票，将因无法提供符合规定的合法有效扣除凭证而不能享受差额征税的优惠。现因上述两人出售房产的时间是在《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第73号）发布以后，因此可按新规计算应缴的增值税。

张先生持有的契税完税证显示其是在营改增全面推开之日（2016年5月1日）以前缴纳的2万元契税（契税计税价格50万元），本次以81.5万元出售购买的写字楼，应纳增值税税额为1.5万元：（81.5-50）÷（1+5%）×5%=1.5万元。

程女士是在营改增全面推开以后的2016年6月购买的商铺，其出示的契税完税凭证显示其原购房价款63万元，本次出售写字楼的交易价格为94.5万元，增值税应纳税额为1.5万元：〔94.5÷（1+5%）-63÷（1+5%）〕×5%=（90-60）×5%=1.5万元。

当然，如果售房人既保留了当时的购房发票，又持有契税完税凭证等资料的，仍应当凭当时取得的购房发票作为差额扣除的凭证。

最新法规国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题的公告

国家税务总局公告2016年第73号

现将纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除有关问题公告如下：

一、纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

二、纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算增值税应纳税额：

（一）2016年4月30日及以前缴纳契税的增值税应纳税额=〔全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）〕÷（1+5%）×5%

（二）2016年5月1日及以后缴纳契税的增值税应纳税额=〔全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）〕×5%

三、纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

本公告自发布之日起施行。此前已发生未处理的事项，按照本公告的规定执行。

特此公告。

国家税务总局

2016年11月24日 政策解读

关于《国家税务总局关于纳税人转让不动产缴纳增值税差额纳税扣除凭证有关问题的公告》的解读

《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第八条规定，纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：

（一）税务部门监制的发票。

（二）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

在实际执行中，部分纳税人由于丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，但可以提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料。为此，本公告明确了如下事项：

（一）纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳增值税的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。

（二）纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，应当按公告所列公式计算增值税应纳税额。

（三）纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

第二篇：营改增差额征税提醒和会计处理

营改增差额征税提醒和会计处理

一、税务提醒

（一）营改增后享受增值税“销售额差额征税”政策规定 财税（2013）37号文件，附件2《交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：

(四)销售额。

经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人提供有形动产融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用（包括残值）扣除由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费的余额为销售额。

试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。2.缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。

4.国家税务总局规定的其他凭证。

（二）实务提醒 1.从上面文件可以看出，只有上面规定的范围才能增值税差额征税，必须同时满足以下两个条件：

（1）纳税人—— 经中国人民银行、商务部、银监会批准从事融资租赁业务的试点纳税人

（2）从事业务——提供有形动产融资租赁服务 2.实务操作形式要求——有效凭证

满足了上述条件，才有可能按照“有效凭证”规定要求；没有差额的业务，也就没有“有效凭证”规定要求。

二、差额会计处理

——很多教材和文章（包括国税官方的、公开出版的）的实务例子大部分有点问题，都举了一些其他已经取消差额政策的行业（交通运输业、广告代理业等）。

（一）一般纳税人差额征税的会计处理

一般纳税人提供有形动产融资租赁行业支付的由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费，应在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录该企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额；同时，“主营业务收入”、“主营业务成本”等相关科目应按经营业务的种类进行明细核算。

企业接受该应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

【例1】A 企业2013 年12 月17 日，取得融资租赁业务支付的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费开具的各种合法有效凭证，金额10 万元。

应纳税额=100000/（1+17%）×17％= 14529.91 借：主营业务成本 85470.09

应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）14529.91 贷：银行存款 100000

对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的销项税额，借记“应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）”科目，贷记“主

营业务成本”等科目。

【例2】接【例1】若A 企业对扣减销售额而减少的销项税额采取期末一次性进行账务处理，则会计处理如下：

（1）支付款项时： 借：主营业务成本 100000 贷：银行存款 100000（2）期末结转税款时：

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）14529.91 贷：主营业务成本 14529.91

（二）小规模纳税人差额征税的会计处理

小规模纳税人提供提供有形动产融资租赁行业支付的由出租方承担的有形动产的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费，按规定扣减销售额而减少的应交增值税应直接冲减“应交税费——应交增值税”科目。

企业接受该应税服务时，按规定允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，按实际支付或应付的金额与上述增值税额的差额，借记“主营业务成本”等科目，按实际支付或应付的金额，贷记“银行存款”、“应付账款”等科目。

【案例3】假设A 企业为小规模纳税人，A 企业2013 年12 月17 日，取得融资租赁业务支付的贷款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、关税、进口环节消费税、安装费、保险费开具的各种合法有效凭证，金额10 万元。

应纳税额=100000/（1+3%）×3％= 2912.62 借：主营业务成本 97087.38

应交税费——应交增值税 2912.62 贷：银行存款 100000

对于期末一次性进行账务处理的企业，期末，按规定当期允许扣减销售额而减少的应交增值税，借记“应交税费——应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”等科目。【案例4】接【案例3】若A 企业对扣减销售额而减少的销项税额采取期末一次性进行账务处理，则会计处理如下：

（1）支付款项时：

借：主营业务成本 2912.62 贷：银行存款 2912.62（2）期末结转税款时：

借：应交税费——应交增值税 2912.62 贷：主营业务成本 2912.62