黑龙江增汇2011年拟开发山河屯林业局棚户区改造工程项目可研4

第一篇：黑龙江增汇2011年拟开发山河屯林业局棚户区改造工程项目可研4

黑龙江增汇（集团）2011年拟开发 山河屯林业局棚户区改造工程项目

可行性研究报告

黑龙江增汇房地产开发股份有限公司

二○一○年九月

黑龙江增汇（集团）2011年拟开发 山河屯林业局棚户区改造工程项目

可行性研究报告

编 制 单 位： 黑龙江增汇（集团）单 位 负责人：原明录

参 编 人 员： 原明录

杨秋生 审

定： 原明录

主办单 位：黑龙江增汇房地产开发股份有限公司

黑龙江增汇房地产开发股份有限公司

二○一○年九月

目

录

第一章

总论……………………………………1-3 第一节

第二节 第三节 第四节 第二章 第一节 第二节 第三章 第四章 第五章 第一节 第二节 第三节 第六章 第七章 第一节 第二节

项目简介………………………………3 项目建设的必要性……………………5 编制的依据及研究范围………………6 研究的主要结论………………………7 项目选址及建设条件…………………9 项目选址………………………………9 建设条件………………………………10 工程设计方案…………………………13 项目建设规模及内容…………………16 项目建设组织及管理…………………18 建设管理………………………………18 财务管理………………………………20 施工进度………………………………20 项目环境影响分析……………………22 投资估算及资金筹措…………………24 投资估算………………………………24 资金来源………………………………24

第八章 社会效益………………………………25

第一章 总 论

第一节 项目简介

一、项目名称

五常市山河屯林业局棚户区改造项目

二、项目主管单位

五常市山河屯林业局建设局

三、项目法人代表 原明录

四、项目建设规模

项目用地面积95,323m

2，建筑面积 109,631m2

五、项目建设地址

五常市山河屯镇

六、项目建设性质

棚 改

七、申请报告编制单位

黑龙江增汇房地产开发股份有限公司

第二节 项目建设的必要性

近年来，随着黑龙江省新林区改革开放的不断深入和项目建设的迅猛发展，黑龙江省新林区经济和社会发生天翻覆地的可喜变化。根据黑龙江省新林区建设的总体规划，为了改善林区居民的居住环境，进行林区棚户区的改造和开发，推动黑龙江省新林区的经济发展，也是创建和谐黑龙江省新林区的需要。

第三节 编制的依据及研究范围

一、编制的依据

1、国家国民经济和社会发展“十五”计划

2、五常市城镇总体建设规划

3、黑龙江省森林工业总局关于新林区建设和棚户区改造的有关文件

4、五常市山河屯林业局总体建设规划

5、建设单位提供的材料

二、研究的范围

1、项目建设的必要性

2、项目选址及建设条件

3、工程设计方案

4、项目建设的规模及内容

5、项目建设组织与管理

6、项目估算及资金来源

7、社会效益

第四节 研究的主要结论

一、建设地址

五常市山河屯镇

二、建设的有利条件

1、黑龙江省新林区建设招商引资优惠政策。

2、外网配套条件好，给排水设施齐全。

3、交通便利，便于施工。

4、建设原材料丰富。

5、地处城镇中心地段。

6、黑龙江省新林区建设充裕的政策配套资金保障。

三、建设规模

本项目用地面积95,323m，建筑面积109,631m。

四、建设内容

本项目为商住综合楼（包括商服、住宅、车库）。

五、项目总投资

项目总投资5000万元。

六、资金筹措

项目总投资5000万元，全部为黑龙江增汇房地产开发股份有限公司自筹资金。

2七、结论

该项目符合黑龙江省国民经济和社会发展“十五”计划和黑龙江省新林区总体规划的总体要求，对提高城市品位，树立良好城市形象具有积极的推动作用，所以说该项目的建设是必要的、可行的。

第二章 项目选址及建设条件

第一节

项目选址

一、项目选址原则

1、符合城市总体规划的要求

2、外网配套条件好，给排水设施齐全。

3、交通便利，便于施工。

4、地形规整，避开了城市污染地带。

二、地址的确定

根据五常市中长期城市发展规划和黑龙江省新林区建设要求，经常考察比较，项目地址确定在五常市山河屯镇，中心地段，环境优雅、交通便利，而且还带动了五常市城镇建设和黑龙江省新林区的迅速发展。

第二节 建设条件

一、地质条件

五常市山河屯镇地处松嫩平原，经实地勘察，项目建设地点地层属第四堆积层，表层为杂填土，第二层为粉质粘土，fk-150kp，第三层为粘土，fk=210kpa。

地震烈度为6度，地表土最大深度为2.1—2.9m

二、气候条件

1、气温

年平均温度：2.0℃

月平均最低温度：-21℃

月平均最高温度：26℃

极端最低温度：-40.9℃

极端最高温度:38.6℃

2、气压

年平均大气压：99.1pa 夏季平均大气压:98.5pa 冬季平均大气压:102.8pa 月平均最低气压:98.5pa 月平均最高气压:100.5pa

3、温度

年平均相对温度：62% 月平均最大温度：35% 最湿平均相对温度：72%

4、降雨量

年平均降雨量：473mm 月最大降雨量：210mm 小时最大降雨量：95mm 10分钟最大降雨量：67mm

5、雷暴日

年最大雷暴日：25d 年最小雷暴日：11d

6、雪荷载

年最大雪深度：220mm 设计雪荷载参数：320pa

7、风

主导风向：夏季：东、东北风

冬季：西、西北风

风速：10分钟最大风速（地面以上10米处）27.5m/s 瞬间最大风速:（地面以上10米处）38m/s 设计风压参数:（地面以上10米处）500pa

三、资源条件

五常市周边资源比较丰富，工程沙储备大，距离水

泥厂近，运费低，可节省大量投资；另外地产新型建筑材料，价格便宜，质量较好，建筑原材料有保障。

四、交通运输

五常市交通入口均是高速公路路面，四通八达，交通运输非常便利；五常市山河屯镇公路也全是水泥路面，道路畅通。

五、邮电通讯

五常市山河屯镇邮电通信十分便利，电信市场秩序较好，移动通信网络覆盖全国各地。

依据五常市山河屯镇所处位置的地理位置的具体条件，结合其周边环境，本报告对该项目进行了初步方案设计。

设计单位：哈尔滨XX建筑设计公司

一、设计原则

本项目在规划和设计上，遵循以下原则：

1、坚持科学论证，总体规划，逐步完善，全面发展的原则。

2、坚持设计先进合理、功能齐全，设施现代化，具有前瞻性的原则。

3、结合广大回迁户的意见和建议及有关要求，从设计上考虑了从40m2——90m2面积不同的多种户型。

4、坚持勤俭节约、简约大方的原则。建筑布局要紧凑，注意建设节能和环保，在满足功能的情况下，尽量节省资金。

二、设计依据

1、《民用建筑设计通则》JG37—87

2、《建筑设计防火规范》GBJ16—87

第三章 工程设计方案

3、其它相关专业设计规范

三、建筑设计

1、该建筑为六层，砖混结构，楼顶为斜屋面。

2、层高为2.9m，总高18.6m。

四、建筑结构和抗震设计

1、设计依据

GB50003—2001《砌体结构设计规范》 GB50007—2002《建筑地基基础设计规范》 GB50009—2002《建筑结构荷载规范》 GB50010—2002《混凝土结构设计规范》 GB50000—2001《建筑抗震设计规范》

2、建筑均采用砖混结构。

3、项目建筑物均按地震基本烈度六度设防。

五、采暖与通风

1、设计论据：GB50176—93《民用建筑热工设计规范》GBJ19—87《采暖通风与空气调节设计规范》

2、项目采暖采用锅炉循环水暖系统。

六、电照和防雷

1、设计依据

GBJ133—90《民用建筑照明设计规范》 GB50057—2000《建筑物防雷设计规范》

2、照明系统

照明线路及插座线路均独立敷设，室内照明线路采用BLV铝塑料线穿阻燃半硬塑料管敷设，照明配电箱采用铁制立式配电箱，其保护开关采用空气开关。

3、防雷保护

本项目属于第二类防雷建筑物，在屋顶设避雷带，墙内预埋网筋作为收下线，利用钢筋混凝土基础作为接地极。

七、室内给、排水

1、设计依据

GBJ15——97《建筑给排水设计规范》

2、给水

小区用水由城市水厂供给，由城区给水管网配送，采用生活、生产、消防合一体制，消防采用低压制。根据规划路网走向，进行规划小区给水管线的规划。给水管线的最小引入管径为DN150。

3、排水系统采用清污水分流方式，入城市内下水管道，污水排水管道的最小管径取DG300，最小坡度0.30%；依道路单侧形式为截流式，经收集至排水截流管，汇入污水排放系统，至污水处理厂处理。

第四章 项目建设规模及内容

第一节 建设规模

一、占地和建筑面积m2，本项目拟建面积109,631m2，用地面积 95,323 m2。

二、占地类型

该地块为棚户区改造用地。

三、土地权属情况

该占地区块土地权属清楚，无纠纷，申请到森工总局国土资源局进行预审。

四、土地建筑容积率及建筑密度

该项目建筑容积率是＜1.99%，建筑密度为＜45%，建筑限高21m。

五、建筑布局

经过规划，地块用地性质为居住用地，可根据土地利用实际需求情况在符合规划文本规定下建设部分商服用地。本项目为商住混合用地。根据规划设计，户型分为三种，一种为三室一厅，面积为100~105m，一种

2为两室一厅，面积为60~89m，一种为一室一厅，面积为40~58m2。

六、建筑形体与色彩设计

建筑形体与色彩是各种建筑功能的表现方式，应通过整体的设计加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间健康有序。规划拟建区建筑的形体与色彩应符合居住用地性质，色彩上采用浅色调，建筑风格为现代风格，与周围环境协调，创造出宜居形象。

第二节 建设内容

棚户区改造一期工程建筑面积为109,631 m2。

2第五章 项目建设组织与管理

第一节 建设管理

为保证工程建设的顺利实施、项目建设单位设立工程建设指挥部，从质量、进度、投资、安全生产、环保等全方位入手建立健全各项管理制度，精心组织、严格管理。

一、严格实行“四制”确保工程建设有序高效进行

1、项目法人责任制：明确项目法人，项目法人要对工程建设的初步设计、施工设备、建设安全直到竣工验收的全部过程负责，对工程质量、进度和资金管理总负责。

2、工程建设招标投标制：在工程建设中要严格遵循国家有关政策法规，认真执行《中华人民共和国招投标法》、《评标委员和评标方法暂行规定》等法律法规，坚持“公正、公开、公平”的原则，择优施工、设计和监理单位，加大力度严把工程质量关，力争建成精品工程。

3、工程建设监理制：项目监理要对工程建设进行进度、质量、资金、材料购进等关键环节进行监理，监理工程师要根据国家有关工程建设的法律法规及有关合同条款对工程实行“三控制（即投资控制、进度控制、质量控制）、两管（即索赔管理、信息管理）一协调（协调项目法人与承包人之间的关系）”。

4、工程建设合同制：项目各项建设内容都要与施工单位、生产厂家签订合同，明确双方责任，严格合同管理程序，通过合同管理来实现对工程质量、工期和投资的控制。

二、严格工程质量管理

工程施工中要从施工队伍质保体系的完善抓起，建立一整套管理制度和规定，将质量责任落实到人头。项目建设单位要建立独立的质检科室，配备专职质控、质检人员。对工程的关键环节由监理和质检员实行24小时跟班监督。具体要严把四关：一是严把工程建筑材料。对工程建设主要材料没有产品合格证，没有监理认定，绝不能使用。重要材料，如水泥、钢材等，不仅要有产品合格证，施工单位监理还要做好抽样试验，合格后方能使用，确保万无一失。二是严把施工程序关，施工单位要严格按照施工程序组织施工。三是严把工程规范关。施工单位必须在施工规范许可的条件下施工。四是抓好质检关。实行三控制，即：“初检、复检、终检”。

三、确保工程进度

因项目属当年工程，因此，在工程进度控制上要做到早计划、攻重点、抓关键。要根据设计和合同要求，工程进度实行安排到月，把着力点放在完成当月工程任务上，每个月还要进行总结分析一次。

四、狠抓安全工作

工程从一开始就要坚持“安全第一、预防为主”的方针，要把安全生产当作头等大事来抓。坚持“安全生产、人人有责”的原则，建立健全安全生产管理体系，成立安全生产领导小组，制定安全生产责任制，安排专门人员负责生产的管理工作，主要工种要持证上岗，并购置必要的安全防护设备，确保工程安全施工。

第二节 财务管理

要始终坚持“严格概算、控制支出、保证重点、压缩一般”的原则，强化内部财务管理。工程款支出坚持施工主管、监理、分管领导逐级审核，最后报主管领导一支笔审批制度，严格控制非工程性支出。要从紧安排、勤俭节约。

第三节

施工进度

根据项目建设内容和工程量，结合施工条件等具体因素，确定本项目建设期为6个月，即2011年5 月开工，同年11月交付使用

第六章 项目环境影响分析

根据《中华人民共和国环境保护法》和国务院环境委员会、国家环保局《关于建设项目环境保护设计规定》要求，本项目执行环境影响评价制度和环境保护工程与主体工程同时设计、同时施工，同时使用的三同时制度进行建设。

1、编制依据及标准

（1）《中华人民共和国环境保护法》

（2）国务院环境委员会、国家计委（86）国环字003号文件，关于颁发《建设项目环境保护管理标准》的通知

（3）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）

（4）《锅炉大气污染物排放标准》（GB16297—1996）

（5）《地面水环境质量标准》（GB3838—88）

（6）《污水综合排放标准》（GB8978—1996）

（7）《生活垃圾填埋污染控制标准》（GB16889—1997）

（8）《城市区域环境噪声标准》(GB3096—1993)

2、污染分析（1）大气污染

主要来源于锅炉运行过程中产生的污染。污染物是烟尘、SO2、NO2等。

（2）水污染

主要来源于生活和卫生废水，主要污染物为BOD5、COD5。

（3）噪声污染

主要来源于锅炉设备运行时产生的噪声。

（4）固体废弃物

主要为生活垃圾、锅炉的炉渣。

3、防治污染的方法和措施

（1）所选的锅炉为符合国家环境要求的达标炉，按规定设置烟尘沉降室，使锅炉在燃烧过程中所排放的烟尘经引风机吸入沉降室，经过喷淋处理后，定期清理沉降物。锅炉烟囱不低于40米，烟气高空排放。

（2）建三格化粪池4座，有效容积400立方米，污水经过化粪池降解处理后达标排放。

（3）锅炉铺机安装减震垫以减少噪音，噪音控制在80分贝以下。

（4）在楼区内设置若干个垃圾存放箱，由专人定时收集、定点存放、定期将垃圾集中运往垃圾处理场。

第七章 投资估算及资金筹

第一节 投资估算

投资估算

本项目按着每平方米投资 元计算，项目建设投资为109,631Ⅹ =5000万元。

综合楼建设税费征收

参照《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发【2008】31号）、《黑龙江省林区棚户区改造实施办法》、《五常市人民政府关于城市改造的实施办法》等文件及有关政策规定要求，及时到相关部门缴纳税费，并到省和市经济和发展改革局、省林业系统申请核准立项。

第二节 资金来源

资金来源

本项目总投资5000万元。资金来源：全部由黑龙江增汇房地产开发股份有限公司自筹，缴纳的各项费用有保障。

第八章 社会效益

安居方能乐业，加快棚户区改造、经济适用房建设，对改善人民群众住房条件有着重大作用，同时经济适用房建设，对拉动经济增长，特别是第三产业的增长，发挥着重要作用，对此省林业系统非常重视，多次召开会议结合实际研究制定政策，鼓励棚户区改造和经济适用房的开发，并正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产开发投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房管监督和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理价格水平。真正做到人居环境不断改善，生活水平不断提高，社会和谐稳定。

综上所述，经专家分析，该项目符合国家产业政策，是利市利林利民的建设工程，该项目是可行的。