土地增值税有关业务问题的解答

第一篇：土地增值税有关业务问题的解答

土地增值税有关业务问题的解答

一、清算单位类

1、如何确定清算对象？开发（核算）项目立项时未分期，实际开发时分期，是否以房地产开发公司自行分期项目为清算单位？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题的通知》（国税发„2006‟187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。另根据《土地增值税暂行条例实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

按立项批复来,以发改委或规划立项批准和许可的项目为准。(除经济适用房外合并计算，拆迁安置不能分开单独算。)

2、同一开发项目中同时包含住宅、商铺、别墅、车库、拆迁安置房的，是否应分别计算增值额和土地增值税？

答：土地增值税以开发项目为单位进行清算，开发项目中同时包含普通住宅、商铺、别墅、车库、安置房不分别计算增值额和土地增值税。但对普通标准住宅（经济适用房）应单独测算其增值额。

二、收入类

3、房产企业将门市房以较低的价格销售给客户，同时签订协议，客户需将门市给房产企业无偿使用2年，价格是否需要调整？

答：需要按公允价格调整，实际上房价应加上2年的租金收入才是该门市房的合理价格。

4、房产企业将房屋销售后客户承诺售后返租，比如5年内每年10%的租金给客户，返租的收入是否计征土地增值税？

答：售后返租实际上是房产企业为了将房屋卖出进行的促销行为，房价是按正常的市场价销售的，甚至高于市场价，售价不需要调整。返租的收入应计征营业税，不计征土地增值税。

5、关于车库、车位出售是否确认收入和成本？

答：国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 

(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。对于房产企业出售利用人防工程设计的地下车库、车位的使用权的，不属于转让行为，实际上只发生出租车库、车位的行为，因此收入不缴纳土地增值税。应按照“服务业—租赁业”以5%的税率缴纳营业税。其相应的成本也不予扣除。

三、扣除项目类

6、对用于安置拆迁户的回迁安置房，是否应视同销售处理，如果视同销售处理确定的收入是否可以确认为该项目的拆迁补偿费？

答：安置拆迁户的回迁安置房应视同销售处理，收入的确认根据《土地增值税清算管理规程》中视同销售的确认方法处理，即：⑴按本企业在同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；⑵由主管税务机关参照当地、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

视同销售处理确定的收入同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

7、开发成本中发生的款项是否一定要全部支付后才可以扣除？已开票未支付的部分是否可以扣除？如合同约定分期付款的工程款。审核建安成本时有些单位存在工程款已预付而发票未到或者预提部分费用的如何执行？

答：已发生的费用，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。预提费用不允许扣除。

8、甲供材料是否要取得建安发票？

答：清算中房地产开发企业甲供材料不需要取得建安发票，实际使用的甲供材可凭取得的销售发票据以扣除，施工企业的建安发票不应重复出现甲供材金额。

9、哪些费用可以作为开发间接费用扣除？如：面积测量费、室内环境检测费、产权交易费、产权登记费、档案整理费等。

答：开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。没有列举的不予扣除。

10、政府代收规费是否可以加计扣除20%？

答：不可以加计扣除。房地产开发成本扣除项目中没有列举。

11、关于建安成本的预警值问题。盐地税发（2009）44号文出台的预警值在实际操作过程中问题归纳起来有以下几点：

（1）各个单位的情况、项目的情况都不同，如地下基础、外墙的处理、材料的产地和品牌等方面的都直接影响造价，统一按预警值调，单位不能接受，甚至有些单位认为没有政策依据。

答：国税发„2006‟187号第四条第二款规定：地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

（2）住宅的层高一般在2.8米，而商业用房层高在3.8米――4米。预警值是按什么标准测算的？车库、阁楼等是否计入建筑面积？

预警值可作审核建安成本的参考，不是调减建安成本的唯一依据。预警值的核定扣除是文件中列举的五种情形，预警值表中未列举的情况按最接近的项目参照执行。

计算预警值的面积时，按照房产销售的测绘面积中车库、阁楼是否计算面积来确定。

12、关于配套设施和基础设施问题。而配套设施和基础设施还没有建，这部分成本是否按国税发[2009]31号第三十二条规定执行，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用，此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

答：未建的不认可，土地增值税规定配套设施费必须实际发生，不允许预提。

13、房地产开发费用（主要是利息支出）的扣除问题。

财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊但未取得金融机构证明，而企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，已取得合法票据是否可扣除？实际发生的三项费用小于取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的百分之十，是按10%计算扣除（即不必考虑三项费用的合法票据问题），还是必须按实际发生数扣除？如果账面未列支利息，三项费用是否只允许按5%扣除？

答：房地产项目的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，向金融机构贷款并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。向非金额机构借款利息，企业间拆借或个人集资等方式支付的利息，不能提供金融机构证明，即使取得合法票据，在计算企业所得税时可以扣除，看计算土地增值税是不允许作为利息扣除。允许扣除的利息以外的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%或计算扣除（不按实际发生数扣除）。没有金融机构贷款利息支出的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的10%计算扣除（不按实际发生数扣除）。

14、金融机构贷款利息支出超过上浮幅度部分是否可以扣除？ 财税［1995］48号文对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

15、房地产开发企业将生地变成熟地转让的，是否允许加计扣除20%？ 答：可以加计20%的开发成本扣除，取得土地使用权支付的金额不加计扣除。国税函【1995】110号文规定，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

16、如何区分“房地产开发费用”和“开发间接费用”？ 答：房地产开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括：工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

开发间接费用是计入开发产品成本的，房产开发费用属于费用不计入成本。

17、何为“代收费用”？代收费用是否可加计扣除？

答：代收费用是指县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

代收费用根据其是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：（1）如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。（2）如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。

18、房地产开发企业买土地缴纳的契税是否可加计扣除？

房地产开发企业购买土地支付的契税属于“取得土地使用权所支付的金额”，可以加计扣除。对于按评估价转让旧房时，契税不允许扣除。

19、在规划批准文件中规定属于临时设施的售楼部（部分房地产开发企业将行政办公地点设在售楼部）的建造成本可否分摊计入前期工程费或基础设施费？

答：售楼部建造成本计入前期工程费或基础设施费，售楼部工程结束后未拆除，以后可自 用或销售的，应预留成本。

20、房地产开发企业销售已装修商品房的装修费用可否加计扣除20%？ 答:国税发【2006】187号文规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。计入房地产开发成本的可加计扣除20%。

四、税金扣除类

21、与转让房地产有关的税金除包括营业税、城建税、教育费附加以外还包括哪些？

答：条例中规定：在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（非房地产企业）。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。教育地方附加费可比照教育费附加扣除。房地产企业印花税已进入管理费用，则不得重复扣除。

22、房地产开发企业多个项目同时开发，其土地增值税预缴申报表将所有项目预收账款合并，按预售收入的1%、2%计算并申报预缴土地增值税，如何分清计算本次清算项目已预缴的土地增值税？

答：将已预缴缴纳的土地增值税剔除其中属于未清算项目应预缴土地增值税的金额，剩余的部分作为清算项目的已缴土地增值税。

五、其他类

23、房地产开发企业将商品房，尤其是店面房先出租，后出售、是否按“转让旧房及建筑物”计征土地增值税？

答：审核是否办理产权证，已办理《房屋产权产证》按转让旧房及建筑物。

24、普通标准住宅的认定问题？ 答：苏地税发[2004]58号中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

财税[2006]141号中规定：享受税收优惠政策的普通标准住宅原则上应同时满足以下条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上.2.单套建筑面积在144平方米以下.3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各地方从严执行。

目前只有经济适用房才符合普通标准住宅的条件。其他不享受增值率不超过20%免税的税收优惠。

25、关于可售面积的问题。可售面积从字面上理解是可以对外销售的面积，一些单位认为层高不超过2.2米的车库、阁楼等不作可售面积。

答：以房管局测绘的房屋类型为准，只要是对外销售的房产测绘面积中算面积的都应作为可售面积，都要分摊开发成本。、关于改制企业的土地价款确认问题。企业改制时，政府为了解决人员安置问题，用应缴的土地出让金来抵冲人员安置费用，后来改制企业用该地进行房地产开发，没有国土局的正规票据，确认土地成本时任何处理？

答：土地在改制时已评估过，是国家统一的清产核资，由政府出售给改制企业，并且国资委已在评估数据的基础上出过批复，应按批复中的土地价款数据认定土地成本。

第二篇：土地增值税问题解答(2014年2月)

土地增值税问题解答汇总（2014.2.）

一、征税对象问题

1．土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税。

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。

2．房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？

答：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税„„。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。„„

根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。

※3．在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？

答：在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果房地产未转让的，不属于转让房地产行为，不缴纳土地增值税。

二、清算单位问题

1．房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行清算？

答：根据江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规（2012）1号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单 位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

因此，在土地增值税清算时，企业自行划分的工程分期建设项目，其收入、成本、费用按规定分别归集的，可以作为清算单位清算土地增值税。

2．房地产开发项目申请立项时，立项审批部门在一个立项批复中，明确分两期建设，一期建设***平方米，二期建设***平方米。房地产项目是否可以按建设分期确定清算单位？

答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

根据上述情况，可以按建设分期分别确定清算单位计算应纳土地增值税。※

3、省局2012年1号公告明确：对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。但在实际执行中有的项目分10期建设，目前已完成了6期项目建设和销售，已完成的6期是按一个清算单位还是按6个清算单位清算土地增值税？

自行分期的项目（不含发改委立项分期的）可按已经完成的项目一起清算。

三、清算条件问题

※1．关于可清算条件中“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或者该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。此条件中“已转让的房地产建筑面积”是否包括企业已转为自用的房地产建筑面积？

答：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的，可以认定为达到可清算条件。

四、纳税地点问题

1．外地企业在南京从事房地产开发，有的由总公司取得立项批文，有的是 南京分公司取得立项批文的，应向何地税务机关申报清算土地增值税？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第十五条第一款规定：纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。对于南京市房地产项目，无论从事开发的纳税人机构所在地是否在南京，也无论取得立项批文的是总公司还是分公司，均应向房地产项目所在地我市地方税务机关申报清算。

五、收入确认问题

1．房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？

答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，如果房价定价不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

2、．某人以低于契税评估价30%的价格转让房产给侄子，应该怎样计算征收土地增值税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第一百三十八号）第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。对于纳税人不能提供评估价格时，可以参照购房方缴纳契税的计税依据作为评估价格计算缴纳土地增值税。

3．房地产开发企业用开发的商品房对外投资，计算土地增值税时收入如何确定？

答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第十九条的规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4．房地产企业卖房送车库如何计算缴纳土地增值税？ 答：买房送车库（建筑工程规划许可证许可建设的工程），视同房与车库的价款一并收取，如果价款合理，视为转让房屋与车库的转让收入，所送车库的成本可以扣除。

5．以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，所投资、联营的企业从事房地产开发的，以土地（房地产）投资方应如何确认计算土地增值税的转让收入？接收土地的房地产开发公司应如何确认取得土地使用权所支付的金额？接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，应如何确认取得土地使用权所支付的金额？

答：以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，如果作价是合理的，投入土地方（房地产）可按投资或联营协议的作价金额确认为计算土地增值税的转让收入，接收土地方（房地产）可按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。接收土地的房地产开发公司将投资作价格金额分成实收资本和资本公积两部分的，均应按作价金额确认取得土地使用权所支付的金额。作价不合理的，投入土地和接收土地双方应按评估的市场价格分别确认计算土地增值税的收入和取得土地使用权所支付的金额。

※6．以集资方式建设的房地产项目，对集资对象转让价格明显偏低的，应如何确认计算土地增值税转让收入？

答：有政府部门确定转让价格的，按政府部门确定的转让价格确认土地增值税转让收入，没有政府部门确定转让价格的，应按房地产评估价格确认转让收入。

六、扣除项目问题

（一）取得土地支付的金额

1．土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

答：纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增值税时，不应作为土地增值税扣除项目。

2．单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费是否可以计算土地增值税时扣除？

答：根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权 的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定。

3．纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为扣除项目？

答：纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算土地增值税时，应当作为扣除项目。

4．以非出让方式取得的土地使用权，计算土地增值税时，应当以何凭据作为扣除依据？

答：除根据营业税政策转让土地使用不征税外，以非出让方式取得土地使用权的均应当取得发票，并以发票作为计算土地增值税扣除凭据，其中2006年7月1日前发票由转让方开具，此后票由土地交易市场开具。

5．对于以地补路（工程）的房地产项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？

答：土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。以地补路（工程）的房地产项目，取得的土地实际承担了修建道路和政府工程成本，房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。

6．以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额应该如何确定？ 答：以地补路（或补建等）形式取得土地使用权的，取得土地使用权所支付的金额，按政府部门审计报告确认的道路或其他工程建设成本予以扣除。

7．土地拆迁补偿费应当依据什么凭据才能扣除？

答：土地拆迁补偿费受偿方取得补偿款不属于营业税和增值税应税收入的，不需要开具发票。纳税人支付土地拆迁费用，应当以拆迁补偿协议和实际支付拆迁补偿款的收据作为计算土地增值税扣除所依据的凭据。

8．国土资源局收取地土地业务出让费是否能扣除？

答：国地资源局按规定标准收取的土地业务出让费可以作为取得土地所支付的金额按规定予以扣除。

9．土地出让金滞纳金可以作为取得土地所支付的金额扣除吗？

答：土地出让金滞纳金不可以作为取得土地使用权所支付的金额计入扣除项目金额。

10．房地产开发企业未售出的房产转做自用后，对已售部分进行土地增值税清算时，如何分摊已售部分和转做自用部分取得土地使用权所支付的金额？

答：房地产项目进行土地增值税清算时，企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，因产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。企业自用或用于出租等商业用途的已售部分的取得土地使用权所支付金额能按占地面积进行分摊的按占地面积分摊，不能按占地面积分摊的，按建筑面积分摊。按上述方法分摊的属于企业自用或用于出租等商业用途部分的取得土地使用权所支付的金额不予扣除。

11．房产开发企业在开发房产过程中，受让土地使用权时缴纳的契税，能否在计算土地增值税时扣除？

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）的规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。应将缴纳的契税计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。

12．某房地产企业购买一块土地，合同约定的交易金额为1亿元，取得发票，因当地政府有鼓励政策，返还该房地产企业2000万元。请问，企业在进行土地增值税清算时，按8000万确认成本还是可以按1亿元确认取得土地使用权所支付的金额？ 答：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）的规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。如果根据当地政府鼓励政策，2000万元属于土地出让金返还，则该企业实际只支付了土地出让金8000万，按8000万确认作为取得土地使用权支付金额。

※13．房地产项目中的商业用房和住宅，均是独立占地，土地出让合同中未明确或也没有其他政府文件明确两者各自占用的土地面积，应该按照什么方法划分商业用房和住宅的土地成本？

按建筑面积法划分商业用房和住宅的土地成本。

（二）房地产开发成本

1．一些房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可计入开发成本吗？

答：根据《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。

2．房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？

答：编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的规定计入有关成本或费用，并按土地增值税政策规定扣除。

3．国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）规定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，计算土地增值税时，开发间接费不包含项目营销设施建造费。4．企业发生的规划外的公共设施例如湖泊、景观开发成本是否可以作为房 地产开发成本扣除？

答：房地产开发项目土地增值税清算时计入房地产开发成本的公共配套设施成本是指有关部门对该房地产项目规划范围内的公共配套设施成本，房地产项目规划范围外的公共配套设施成本不应当计入所清算的房地产项目的开发成本。

5．竣工备案材料费、工程决算审计费、社区服务费、治安管理费、工程决算审计费等能计入开发间接费用吗？

答：1)竣工备案是指建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。竣工备案材料费是指因办理竣工备案手续而发生材料费用，应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

2）所谓社区服务，是指在政府倡导和组织下居民所进行的自助服务，是以社区为单位开展的社会服务，是一种公益性质的福利性便民利民服务，是一种为提高社区居民生活质量、有偿和无偿相结合的社会服务。包括以下内容：

一是社区福利服务，它是针对社区特殊群体提高的服 务。首先是为老年群体提供的服务。主要包括老年人包户服务、老年人收养和寄托服务、老年人文化生活服务、老年人庇护服务、老年人生活综合服务等。其次是为残疾人和精神病人群体提供的服务。主要包括残疾人康复服务、精神病人康复服务、残疾儿童寄托服务、弱智儿童启智教育服务等。再次是为社区心理障碍群体提供的服务。主要包括心理咨询服务、心理诊治服务等。

二是社区便民利民服务，它是针对社区居民提供的服 务。主要包括家政服务、婚庆丧事服务、子女教育辅导服 务等，属于有偿和无偿两种形式相结合的便民利民服务。

三是社区居民、企事业单位共建服务。它是指社区和 企事业单位充分利用资源，开展的双向共建服务。主要包 括职工及家庭子女就业培训服务、企业生产安全服务、社 区设施维护服务等。

房地产开发企业发生的上述社区服务费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

3）治安管理是公安机关依照国家法律和法规，依靠群众，运用行政手段，维护社会治安秩序，保障社会生活正常进行的管理活动。按规定上缴的治案管理 费应作为房地产开发费用计入扣除项目金额。

4）工程决算审计是对工程的结算价格是否正确合规进行审查评价的活动。工程决算审计费作为房地产开发费用按规定计入扣除项目金额。

6．施工噪声排污费，是否能作为房地产开发成本扣除？

答：为防治建筑施工噪声污染，保护和改善生活环境，按国家规定向排放建筑施工噪声的单位征收的排污费。建筑施工噪声排污费征收主体为受理建筑施工噪声申报的市、县(区)环保部门。建筑施工噪声超标排污费的征收对象是承接建筑施工项目的建筑施工单位。因此施工噪声排污费不能作为房地产开发成本计入扣除金额。

7．工程监理费计算土地增值税时应如何扣除？

答：建设工程监理，是指由具有法定资质条件的工程监理单位，根据发包人的委托，依照法律、行政法规及有关的建设工程技术标准、设计文件和建设工程合同，对承包人在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面，代表发包人对工程建设过程实施监督的专门活动。所以工程监理费应当作为房地产开发成本计入扣除项目金额。

8．土地增值税清算时工资以什么样的标准计入扣除项目金额？

答：根据根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第四款规定：房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。因此房地产开发企业发生的工资支出，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或有相关管理机关制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。所计提工资超过上述工资薪金而形成的工资节余不应作为房地产开发费用和开发成本计入扣除项目金额。

9．房地产企业根据规定交给住房公积金管理办公室的维修基金在进行土地增值税清算的时候可以计入开发间接费用吗？

答：维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

计算土地增值税时维修基金不能计入开发间接费用里。10．发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是否是同一个收费项目？ 答：墙改专项基金是发展新型墙体材料专项用费简称或别称，发展新型墙体材料专项用费与墙改专项基金是同一个收费项目。

11．房地产开发企业支付给检测单位的工程检测费计入房地产开发成本里吗？

答：由合同约定房地产开发公司支付工程检测费，应当计入房地产开发成本。12．煤气公司向开发商按户收取的初装费，是作为开发成本，还是作为代收费用？

答：在江苏省2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之前，如果燃气初装费发票向开发商开具，初装费应计入开发成本，如果初装费发票是向购房人开具，初装费视作代收费用处理。在2003年9月22日实行商品房销售“一价清”制度之后，发生的燃气初装费不得计入扣除项目金额。

13．房地产企业用自己建造的房屋安置回迁户，建造房屋的成本是否可以确认为开发成本，在计算土地增值税的时候进行扣除？

答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

因此，房地产企业安置回迁户所建造房子的成本可以确认为开发成本，在计算土地增值税时进行扣除。

14．违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？

答：企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。15．售楼部、样板房建造成本如何扣除？

答：纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房的，其后将其作为开发产品销售的，其建造成本应计入开发成本按规定予以扣除。纳税人利用房地产开发项目中的开发产品作为售楼部、样板房而未与项目中清算房地产一同销售的，其建造成本在房地产项目清算时不得扣除。

16．房地产开发企业缴纳的行政规费计算土地增值税如何扣除？ 答：（1）企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，且可直接计入或分配计入开发对象的，允许计入开发成本；反之，则应计入开发费用。对企业非建造房屋建筑物时特有的费用和基金，应计入开发费用。

（2）允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。

（3）市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。

17．问：企业开发土地所发生的相关费用如拆迁公证费，中标代理费，贷款抵押费，登记费等，在计算土地增值税时如何扣除？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字(1995)6号第七条的规定，上述有关费用在计算土地增值税时按如下办法扣除：

拆迁公证费计入土地征用及拆迁补偿费； 中标代理费以房地产开发费用按规定扣除； 贷款抵押费、登记费以房地产开发费用按规定扣除。

18．计算土地增值税时,对房地产企业发生的太阳能热水器支出是否可作为房地产开发成本予以扣除？

答：如果在商品房销售合同中明确，安装太阳能热水器是商品房交付的条件的，房地产开发所发生的太阳能热水器支出可以作为房地产开发成本扣除。

18．房地产开发用地拆迁户过渡房租金应如何扣除？

答：房地产开发项目用地的拆迁户过渡房租金，由房地产开发企业签订承租协议并承担租金的，计入土地征用和拆迁补偿费。

20．房地产项目用地拆迁时，为确定拆迁房屋补偿金额，而对拆迁房屋的 评估的，发生的评估费用，是否可以扣除？

答：评估委托方是房地产开发企业，房地产开发企业支付的评估费用，计入土地征用和拆迁补偿费。评估委托方是被拆迁人，支付的评估费用不可以扣除。

21．在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

答：地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为三类：一类是未经许可建设地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑。

对未经许可建设地下建筑，按合理的方法计算的其应分摊的成本，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

对作为公共配套设施（包括人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。对可售地下建筑面积，在计算土地增值税时，不分摊取得土地使用权所支付的金额。对于可售地下建筑开发成本，除了只归集于地上建筑的成本（如地上建筑特定的装修、设施成本等）外，其他成本在地上建筑面积和地下建筑面积之间平均分配。

※22．房地产项目的地下人防设施全部移交给了物业管理公司，协议中明确不能改变用途。房地产开发企业提供不了人防设施移交给业主的证据。地下人防设施被划分了2块，一块已做了车位，未向业主收费，另一块用铁门隔离封闭起来，目前空着，称以后用于地下商业的配套车位。请问这2块地下人防设施可以做为开发成本扣除吗？

答：建成后产权属于全体业主所有，或者有协议明确收益归全体业主所有并办理移交手续的，其成本、费用可以扣除。因此这2块地下人防设施开发成本不作为扣除项目金额。

23．对于超出规划范围建设的成本，按规定在计算土地增值税时不得扣除，应如何剔除不得扣除的超规划建设的成本？

答：取得土地使用权金额按占地面积法计算不允许扣除的部分，如无法确定占地面积，可按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。房地产开发成本按超规划建设面积占全部建筑面积的比例计算不允许扣除的部分。

无测绘面积的超规划建设的车库、车位，可先计算全部车位的成本，再按超规划建设车位的个数占全部车位数量的比例计算不允许扣除的成本。※24．房地产项目公共配套设施在不同的分期项目中建设，有的在已完成建设的分期项目中建设，有的将在未完成的分期项目中建设。这些公共配套设施开发成本是直接计入其所在的分期项目开发成本计算土地增值税、还是计入各期项目开发成本？如果计入各期项目开发成本，应如何分配？

答：公共配套设施的成本分摊不预摊，只在之后的项目中进行分摊。

25．关于公共配套设施中的幼儿园、会所已出售的，是否作为可售面积？如果是自用，应如何处理？成本如何扣除？

答：对于公共配套设施中的幼儿园、会所按规定属于可售面积的，已出售的，成本给予扣除，其转让收入计入计算土地增值税收入总额；自用的幼儿园、会所等公共配套设施，按规定属于可售面积的，不计转让收入，按占地面积法或建筑面积法计算不予扣除的成本费用。

※26．房地产项目会所、幼儿园，发生的装修费用在土地增值税清算时是否可以扣除？

答：根据建筑工程规划建设的公共配套设施，产权属于全体业主的或者无偿移交给政策的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除；公共配套设施作为可售面积已经转让的，发生的装修费用可以作为房地产开发成本扣除，未转让的，发生的装修费用作为未售部分商品房开发成本，不予扣除；公共配套设施转为房地产开发公司固定资产的，发生的装修费用不予扣除。

27．在清算过程，有的房地产项目购买其他房地产企业的规划指标，冲抵应缴纳的规费，有的房地产项目以房地产开发企业以前承担政府工程而获得的规费指标，冲抵应缴纳的规费。这类冲抵的规费，经过有关部门审核认可，均没有取得相关规费票据，是否允许在计算土地增值税时扣除？

答：对以规费指标冲抵应缴纳的规费的，取得有关部门审核认可的证明的并取得合法有效票的，冲低规费指标金额可作为应纳规费金额在计算土地增值税时扣除。

28．企业直接支付给市区教育局的教育配套费，取得行政事业收据，计算土地增值税时，能否在开发成本中列支和扣除？

答：不可以。

29．企业在开发间接费用中计提的福利费，在计算土地增值税时如何扣除？ 答：房地产开发企业按规定在开发间接费用中列支的工资，对应发生的职工 福利费，可以计入开发间接费用，但应当在开发间接费用中允许列支的工资总额的14%以内按实列支。

30．企业购买甲供材而发生的运输费，是否可以在开发成本中列支？ 答：可以扣除。

31．房地产开发企业因规划调整导致开发的小区绿化面积不达建设部门要求的比例。建设部门（园林处）征收了异地绿化费。缴纳异地绿化费在土地增值税清算时是否可以作为扣除项目进行扣除？

答：可以扣除。

32．房地产项目规划要求建一座幼儿园，但企业未建，为此上交了教育配套设施费，此费用是否给予作为成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

33．一块土地，有4家房地产开发，总地块上规划有一个社区用房，政府担心企业推诿不建，要求4家开发企业先交一些保证金。后经政府协调社区用房由社区筹建，4家企业支付建设资金。4家企业所支付的保证金和建设资金，取得票据为一般收据。该四家企业为社区用房建设所支付的资金是否可以作为开发成本扣除？

答：不作为房地产开发成本扣除。

34．企业在项目中代建其他项目有关配套设施或人防的，代建成本是否可以扣除？

答：不可以扣除。

35．企业将样板房卖出（或者企业将已装修好的商品房卖出），其装修费用能否列入开发成本加计扣除？核查时以什么标准范围允许企业列支？

答：转让样板房与已装修商品房发生的装修费用,按装修发票金额予以扣除,装修费用发票外购买的家俱、中央空调以外的电器、厨俱等支出不得扣除。

36．某规模不大的房地产企业拿到一块地后，由于自身力量和技术原因，委托另一家大型房地产公司代建该项目，由被委托的房地产公司直接组织和管理项目建设，支付给被委托公司的代建费用，在土增税清算时是否可以在开发间接费用中扣除？

答：支付给受托房地产开发企业的合理的代建费用，可以作为开发间接费用扣除。37．房地产开发企业根据《关于江苏省物业管理条例涉及的物业管理开办费》的规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业并提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。土地增值税清算时，支付给物业公司的开办费是否计入扣除项目？

答：根据《土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条的规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

房地产开发企业支付给物业公司的开办费不在上述列举范围内，因此，在计算土地增值税时不能扣除。

（三）房地产开发费用

1．纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用如何扣除？ 答：全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

2．纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 答：房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按政策规定应当计入取得土地成本、房地产开发成本的，可作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。

3．房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第006号）第七条第三款规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。4．房地产开发企业在与银行贷款过程中产生超过银行同期同类贷款利率部分的加息，银行开具“融资顾问费”的发票，是否可以在计算房地产开发费用时作为利息扣除？

答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]6号 第七条(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

该“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。

5．房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用，应如何归集？

答：房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。

6．房地产企业统借统还的利息，如何扣除？

答：房地产企业统借统还的利息，按以下规定扣除：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

※7．房地产开发项目在工程竣工验收后，补开的建安工程发票是否可以在项目土地增值税清算时可以扣除？

答：房地产开发项目在工程竣工验收后、清算审核之前，补开的建安工程发票的，经过税务机关核实，发票所载工程确实属于所清算的房地产项目，并且能够提供工程施工合同和工程结算资料，发票所载工程费用是真实合理的，可以在房地产项目清算时扣除。

※8．房地产项目发生的装修费用如不属于扣除项目金额的，在土地增值税清算时转让收入中包括的装修部分的价款如何扣除？

答：房地产项目发生的装修费用不属于扣除项目金额的，装修部分价款也不 计入房地产转让收入。转让收入已包含装修部门价款的，应将装修费用的发票金额和房地产开发企业直接购买的装修材料的发票金额从转让收入中扣除。

※9．房地产项目土地出让合同中要求企业建设公交车站、公共绿地、河道治理等相市政工程作为取得土地的条件，这些工程不属房地产项目中的建设内容，对于这类设施所发生的建设成本是否给予在清算中作为扣除项目金额扣除？

答：给予扣除。

※10．房地产开发企业发行债券或者股票筹集资金进行房地产开发，发生的发行费用可以作为扣除项目金额吗？发生的债券利息支出和股息支出，可以作为扣除项目金额吗？

房地产开发企业发行债券或者股票筹集资金进行房地产开发，发生的发行费用不可以作为扣除项目金额吗。在房地产项目开发期间发生的债券利息支出，按利息支出符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第三款规定的，予以扣除。发生的股息支出，不作为扣除项目金额。

※11．纳税人为房地产开发项目取得贷款，所发生的利息从何时开始计入房地开发费用，从何时结束计入房地产开发费用？

答：纳税人为房地产开发项目取得贷款，所发生的利息符合《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第七条第三款规定的，从取得土地使用权之日起计入房地产开发费用扣除，从项目竣工验收之日止结束计算房地产开发费用扣除。

（四）加计扣除

1．我单位06年购置了工业用房，一直闲置未用，现企业破产需要转让房产，是否可以以购房发票原值视同房地产开发成本加计20%扣除？

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第六款规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。因此该企业出售自己购置的工业用房不能适用加计20%的政策。

2．转让土地使用权房地产开发费用如何扣除？利息费用如何扣除？加计扣除金额如何计算？

答：国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发（1995）110号）规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者更多的资金投向房地产开发。

根据上述规定，转让土地使用权的，计算增值额时，不能扣除房地产开发费用，利息费用也不是计算土地增值税的扣除项目。取得土地使用权进未进行开发即转让的，计算土地增值税时，不能加计扣除；如果取得土地使用权后投放资金，将土地变为熟地转让的，按开发土地所需成本的20%计算加计扣除金额。

3．转让在建工程计算土地增值额，房地产开发费用和加计加除金额如何确定？

答：转让在建工程，计算土地增值额时，视同转让房地产项目，房地产开发费用按以下办法确定：

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。

转让在建工程计算土地增值额时，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%加计扣除。

※4．房地产开发公司根据发改委文件，将其尚在前期开发阶段的房地产项目转让给其他房地产开发企业，计算土地增值税时也应当按转让房地产项目处理，还是按转让土地使用权处理？

答：能取得政府有关部门立项变更文件，并且桩基工程已开工建设的，尚在开发阶段的房地产项目按转让在建工程处理。

5、转让土地使用权和在建工程在加计扣除方面有什么不同？ 所转让的土地上在建工程不符合上述条件并且转让时未办理上述手续时，在计算土地增值税时，不作为转让房地产项目，应当作为转让土地使用权。

转让在建工程计算土地增值额时，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的20%加计扣除。转让土地使用权计算土地增值额时符合加计扣除的规定的，按开发土地成本的20%计算加计扣除。

5．房地产开发企业将取得的在建工程继续建设开发，建成商品房后转让的，计算土地增值税时，取得在建工程的成本是否可以加计扣除？

答：房地产开发企业将取得在建工程的，应当划分取得土地使用权所支付金额和建筑物的价款，分别计入土地使用权所支付金额和房地产开发成本，不能划分的，可全额计处取得土地使用权所支付的金额，商品房转让计算土地增值税时，按规定计算加计扣除金额。

6．房地产公司购买了土地后，已对土地进行了开发，但尚未正式建房，现要将土地转让，在计算土地增值税时，其开发成本是否允许加计扣除？

答：房地产公司购买了土地后，进行了开发，尚未正式建房，如果转让这一状态的土地，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）的规定，对取得土地使用权后投入资金，将土地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。

7．房地产企业土地增值税清算过程中的白蚁防治费可以加计扣除吗？ 答：根据《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》（苏地税函［2011］81号）规定，行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用。

根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发［2007］132号）第二十五条第一款的规定，代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。

因此，房地产企业土地增值税清算过程中的白蚁防治费可以计入房地产开发成本，但不可以作为加计扣除基数的一部分。

（五）与转让房地产有关的税金 1．房地产开发企业自有的建筑队施工建设，根据营业税相关规定企业在楼盘转让时候一并缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税，其建筑业营业税是否可以扣除？

答：计算土地增值税可扣除的税金是指与转让房地产有关的税金，建筑业营业税不属于与转让房地产有关的税金，不应扣除。

2．转让土地使用权时缴纳的印花税是否可以作为转让相关的税金进行扣除？

答：可以。

七、增值额计算问题

※1．行政机关、事业单位之间（不含国有企业）进行房地产划拔、置换的，是否应当征收土地增值税？

答：行政机关、事业单位之间进行房地产划拔、置换的，应当征收土地增值税。但接收房地产一方以原房地产拥有单位的帐面价值记帐，未形成评估增值及相关收益的，转出房地产方可按划拨价值计算应缴纳的土地增值税。

八、预征问题

※1．房地产企业开发的房地产项目，配套建设的车库，预征土地增值税时，其配套车库的预征率如何确定？

答：按非住宅类商品房预征土地增值税。

九、核定征收问题

※1．房地产项目核定征收土地增值税的，测算的核定征收率保留几位小数？

答：房地产项目核定征收土地增值税的，测算的核定征收率采用“四舍五入法”保留四位小数（或者按百分数计数时按“四舍五入法”保留两位小数）。

2．目前对房地产项目土地增值税核定征收率政策进行了多次调整，房地产项目已核定征收清算土地增值税的，清算时未售完部门继续销售的，核定征收率如休确定？

答：按房地产项目清算时税务机关发出的核定征收通知书中确定的核定征收率执行。

※3．40年产权的酒店式公寓，是按商业用房还是按住宅预征土地增值税？ 答：按销售（预售）许可证确定的商品房类型适用土地增值税预征率。

十、已清算项目继续销售土地增值税问题

1．房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？

答：房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清算。

2．已清算的房地产项目，清算时未售商品房继续销售的，如何填写申报表？ 答：“转让房地产收入总额”、“与转让房地产有关的税金等”按规定填写，扣除项目中除与转让房地产有关的税金其他部分，暂填入房地产开发成本。

3．企业已自行申报清算的符合可清算项目的房地产项目，税务机关尚未开展风险应对，所发生的后续销售，其扣除项目金额如何计算？

答：暂按纳税人清算申报的单位面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，待评估后，再按风险应对后确定的扣除项目金额调整应纳税额。

4．纳税人已清算项目的房地产后续销售的，再申报应按什么品目做鉴定进行申报？

答：纳税人已清算项目的房地产后续销售的，清算时房地产项目是核定征收的，按清算时的品目申报，清算时房地产项目查帐征收的，后续销售时适用税率调整申报适用的品目

5．清算后再转让的房地产，转让收入不能在转让后一次收回的，应在什么时间进行后续转让房地产的土地增值税的申报？清算后再转让的房地产清算方式如何确定？

答：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第一条规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。因此纳税已清算土地增值税的房地产项目继续转让的，其土地增值税应当于开具商品房销售发票的次月或者交易双方签订的销售合同的次月申报。同一个房地产项目的房地产土地增值税清算方式应当保持一致，清算后再转让的房地产的清算方式按整个房地产项目清算时的清算方式确定。

十一、旧房转让问题

1．《关于明确旧房转让土地增值税政策的通知》（苏财税[2011]36号）应如何执行？

纳税人旧房交易2012年3月前已签订转让合同,凡在2012年3月1日前(不含)房产管理部门已受理交件的,按旧政策核定征收,在2012年3月1日(含)后向房产管理部门交件的,按调整后的政策核定征收.2．纳税人转让旧房时，持有期间从何时计起？

答：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

3．企业销售旧房，按照评估方式缴纳土地增值税，在计算扣除项目金额时，除了评估价格，转让环节缴纳的税金，是否包括企业购房时缴纳的契税？

答：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，评估价格中包含了契税，企业购房时缴纳的契税不能再扣除。

4．企业转让二手房，转让方已缴的房屋维修基金能作为土地增值税的扣除项目吗？

答：不能扣除。

5．开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？

房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。

※6．企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，发生的改造费用是否可以扣除？ 企业购买厂房后，为满足生产的需要对其进行了改造，企业再转让改造后的厂房时，在计算土地增值税时，可以其发票金额和改造费用作为扣除项目金额。

需提供改造时装修或设备安装合同及相关证明文件。

十二、减免税问题

1．土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证明资料？

答：1）立项批准机关对立项的批准文件；

2）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；

3）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；

4）商品房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额）；

5）主管地税机关要求提供的其他资料。

2．房地产企业用房地产投资的,是否免征土地增值税？

答：根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

3．企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？（我单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？）

答：根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况：

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

因此企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不征收土地增值税（单位将别墅赠送给某演艺明星的行为，应当缴纳土地增值税）。

4．土地增值税已前应办而未办减免税手续的，在清算土地增值税进可否补办减免税手续？

答：可以补办。

5．因国家规划收回企业征用的土地，企业免征土地增值税，是否需要备案？ 答：根据《关于〈涉税管理事项及提交资料〉的公告》（苏地税规〔2011〕7号）文件规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产的土地增值税减免属于审批类减免，申请税收减免应提供资料如下：1）减免税审批(备案)申请表；

2）政府征用、收回和建设规划文件。

6．企业在1992年有报批立项的房地产开发项目，1996年12月竣工，但一直没有清算，1997年5月企业取得土地增值税减免审批表，该项目现在进行土地增值税清算时是否免征土地增值税，是全额缴纳还是02年以后的部分缴纳？

答：《关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）的规定，一九九四年一月一日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。一九九四年一月一日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在一九九四年一月一日以后五年内首次转让房地产的，免征土地增值税。此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。

根据《国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工资的通知》国税函[2002]615号规定，对在1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或立项并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，免征土地增值税的税收优惠政策已到期，应按规定恢复征税。因此该项目现在进行土地增值税清算时，其在2000年12月31日之后首次签订的转让合同转让的房地产应当缴纳土地增值税。

※7．企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？ 答：不免征土地增值税。

十三、其他问题

1．同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税。退税和补税是否可以合并后根据差额进行补（退）税申报？

答：同一个企业的两个房地产项目同时进行了清算，其中一个退税，一个补税，不得直接以补退税抵消后的金额申报，两个项目应分别按清算的补税和退税金额申报。

2．房地产项目清算退税的，是否应在大集中系统中申报并录入相关数据？ 答：房地产项目清算退税的，应当在大集中系统中申报并录入相关数据。※3．纳税人自行申报土地增值税清算，房地产转让收入和扣除项目金额确认的截止时间如何掌握？是以纳税人的纳税申报时间，还是纳税人申报鉴证报告的截止时间（后者一般比前者早一段时间；由于应清算项目100%完成了销售，一般不会发生这一问题）？

答：按纳税人自行申报的时间为准。

第三篇：免征增值税问题解答

你好，请问，公司自己开发的技术转让可以免增值税是吗？那不是公司自己开发，而到外面购买取得的技术要转让，是否可以免增值税，谢谢

根据《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）附件3规定：

一、下列项目免征增值税

（一）个人转让著作权。

（二）残疾人个人提供应税服务。

（三）航空公司提供飞机播洒农药服务。

（四）试点纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

1．技术转让，是指转让者将其拥有的专利和非专利技术的所有权或者使用权有偿转让他人的行为；技术开发，是指开发者接受他人委托，就新技术、新产品、新工艺或者新材料及其系统进行研究开发的行为；技术咨询，是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等。

与技术转让、技术开发相关的技术咨询、技术服务，是指转让方（或受托方）根据技术转让或开发合同的规定，为帮助受让方（或委托方）掌握所转让（或委托开发）的技术，而提供的技术咨询、技术服务业务，且这部分技术咨询、服务的价款与技术转让（或开发）的价款应当开在同一张发票上。如果您不属于以上情况，则不得免征增值税。

2．审批程序。试点纳税人申请免征增值税时，须持技术转让、开发的书面合同，到试点纳税人所在地省级科技主管部门进行认定，并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管国家税务局备查。

第四篇：增值税发票常见问题解答

发票领购、开具、保管相关问答

1.发票领购

Q:小曾，我要带什么去领购发票？

A:你是在税务机关登记的发票领购人吧？那只要携带你的身份证复印件、领票机构三证合一后的营业执照复印件和发票领购簿、发行过的金税盘，到主管国税机关发票领购柜台，就妥妥的啦！

Q:一定要之前领购的发票都用完了才能在领购新票吗？

A:不是的，只要把还没用过的发票做验旧就可以申领新票了，验旧可以使用金税盘在网上操作。

Q:那领购发票是不是也可以网上操作？

A:是的，用金税盘登陆税控开票软件在发票申领模块输入购票信息，然后快递就会送票上门啦，收到新票以后记得要在税控软件里的网上领票模块下载电子票号才能正常使用新票哦。可惜现在大多地区的网络申领发票还只能同城申领。2.发票开具

Q:呼„„终于把发票安全领回来了，客户来找我预约开票咯！

A:要确认对方是一般纳税人才能给开具增值税专用发票哦~第一次给人家开票千万注意别把人家的纳税人名称、纳税人识别号写错了，到时候对方不能抵扣回来找你，有你麻烦的！Q:开完增值税专用发票了，一共有三联，都怎么处理啊？

A:第一联黑色的记账联，交给我们的会计人员记账用；第二联绿色抵扣联和第三联棕色发票联，通通寄给购买方就行！

Q:我负责开票，每个月我只要负责把所有客户要求开的票开出来就没事了吗？

A:不是的哦，不管你这个月有没有开票，月末都要用报税盘进行抄税、清盘动作，好在现在这些都可以网上操作了，还蛮简单的啦。3.发票作废

Q:我开出的发票上客户的信息错了！还好一开出我就发现了，能补救吗？ A:太粗心了，下次注意啊！还好立刻发现啦，你直接系统里作废掉这张票就行。Q:能立刻作废？太好了，那过了一段时间才发现问题的也能作废吗？

A:不是立刻发现的就危险了，如果过了你开票的这个月，或者开票当月已经进行了抄税或者记账动作，就不能作废错票了哟。

Q:那是不是说基本上当月开出的错票都还是能作废的？ A：那可不一定，即使时间没过很久，万一客户已经把那张专票做了进项认证，也是不能作废的。Q:好复杂啊„„

A:其实还好，总结起来就是：如果开出的这张发票同时满足以下三条，那就能作废：（1）时间未超过销售方开票当月；（2）开票方未抄税并且未记账；（3）购买方未认证或者认证结果为“纳税人识别号认证不符”、“增值税专用发票代码、号码认证不符”。注意作废时要留存发票联、抵扣联哦。4.开具红字发票

Q:说了这么多，如果有误的发票不能作废又该怎么办呐？

A:那就只能开具红字发票了。但是开具红字发票有点麻烦了，需要将《开具红字增值税专用发票申请单》交主管税务机关审核出具《开具红字增值税专用发票通知单》，输入《通知单的编号》才能开得出来红字发票。

Q:这个《开具红字增值税专用发票申请单》是由谁来填？

A:需要开具红字发票有好几种情况，大部分情况下是由对方填制《申请单》并提交给他们的主管税务机关，才能取得《通知单》的。除非无法作废需要冲红的原蓝字发票的抵扣联、记账联没有交到对方手上或是被拒收，又已经过了开票当月或已抄税，只有这种情况下才应由我方填制《申请单》交给我们的税务主管机关审核。5.发票认证

Q:我取得了可抵扣的增值税专用发票，然后要做什么呢？

A:按原来的报销程序尽快将专票寄给你的会计核算经理，目前税务机关还没明确新的营改增一般纳税人专票认证程序，会计核算经理会将这些专票的进项税款先做在“应交增值税-待抵扣税额”科目里，待后续程序完善了以后进行认证抵扣处理，转入”应交增值税-进项税额”科目。

Q:尽快是多快？有时间限制吗？

A:有！进项税必须在180天内认证，否则就不能抵扣了。所以你懂的，不要拖不要拖千万不要拖。6.发票保管

Q:一大意就把空白发票全弄丢了怎么办？

A:事情大发了„„立刻到国税机关发票管理窗口填交发票挂失申明申请审批表，然后在《中国税务报》刊登发票遗失声明去吧，最后还要在发票管理窗口办理电子发票缴销。可能被税务机关责令限期改正，处1万元以下的罚款哦。另外，如果你开出发票以后把三个联次都弄丢了也比照这样处理。

Q:完蛋，开票以后把人家的发票联和抵扣联寄丢了！还好我们留存的记账联还在。A:你这么老丢东西„„叫你丢丢吧！那只好你们先做完申报、报税以后，向主管税务机关申请丢失增值税专用发票已报税证明，和丢失发票的记账联复印件一起交给购买方用来抵扣了。

Q:这次不是我干的，是会计人员把我给他的记账联弄丢了„„ A真是受不了你了。向客户拿棕色发票联的复印件来当记账凭证就行。

第五篇：土地增值税自查报告

附件3:

福建省土地增值税清算项目基本情况说明

一、企业基本情况

企业名称：

成立日期：法 定 代 表 人：注册地址：注册资本：企业类型：经营范围：主 管 地 税 局：纳税人识别号：地税电脑编码：联系电话：

二、商品房项目开发情况

㈠土地取得情况

本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[]号）约定的一切权利和义 1

务。

㈡立项情况商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通

过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批

准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本

公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品

房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑

面积平方米）。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。

㈢项目开发面积情况

本公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：

1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;

⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑

面积的%;

2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。

三、其他情况：

⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）

⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（填是或否）

⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（填是或否）

四、其他需说明情况：

企业盖章

年月日

附送资料（原已提供过的可不再提供）：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请

2、项目立项书

3、施工许可证、预售许可证

4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单

5、不动产销售明细表

6、商品房分层平面图

7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。