云浮市住宅小区物业维修资金管理暂行规定

第一篇：云浮市住宅小区物业维修资金管理暂行规定

云浮市住宅小区物业维修资金管理暂行规定

关于印发《云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定》的通知

云房[2008]28号

各县（市）房管局，房地产开发公司，物业管理公司：

经云浮市法制局审定，现将《云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请迳向市物业与白蚁防治管理所反映。

2008年7月25日

云浮市房屋物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总则

第一条 为加强房屋物业共用部位共用设施设备维修资金的管理，建立健全房屋维修保障机制，维护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本暂行规定。

第二条 市区范围内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主（范围包括：商品房、售后公有住房住宅、经济适用住房、安居房、拆迁补偿安置房等），其共用部位共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的收集、管理和使用，均适用本暂行规定。

本暂行规定维修资金的含义是指物业保修期满后用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行维修和更新、改造等所需储存的资金。

第三条 本暂行规定所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本暂行规定所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 市房产管理局是物业专项维修资金的行政主管部门，负责维修资金的日常指导、监督、检查和管理工作。

第五条 凡商品房、售后公有住房住宅等相关物业出售后都应建立物业共用部位、共用设施设备维修资金。

第六条 维修资金归全体业主所有，实行统一缴存、专户存储专款专用、业主决策、政府行政主管部门监管的原则。

市房产管理局指定代管银行承办维修资金业务，接受市财政、审计等有关部门的检查和监督。

第二章 资金缴存

第七条 商品房建设单位在办理房屋预售合同登记备案时，应向行政主管部门提交维修资金的缴存方案。

第八条 建设单位出售物业时，应在售楼处明示缴存维修资金的方式、比例、构成、总数，并向购房者作出书面告知。

第九条 维修资金具体缴存主体及标准按以下规定执行：

（一）缴交主体 我市物业专项维修资金的缴交主体分两个时间段确定：

1、在1998年10月 1日《广东省物业管理条例》实施后核发商品房预售许可证的物业（含至今未销售的物业），购房者与建设单位在 2003年 8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订物业买卖合同，且建设单位与购房者未约定物业专项维修资金由购房者交纳的，缴交主体为建设单位。

2、在 1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前核发商品房预售许可证或者购房者与建设单位在2003年9月 1日国务院《物业管理条例》实施后签订物业买卖合同的物业，缴交主体为业主。

（二）缴交标准

1、建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定：“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”经调查目前当地住宅建筑安装工程成本造价每平方米为800元。因此，我市首期物业专项维修资金按住宅（含别墅）建筑面积30元／M2的比例缴存首期物业专项维修资金，（按建设部、财政部第165号文规定标准最低点的75%为起缴点）以后视乎情况再作相应调整。建设单位缴交首期物业专项维修资金不足物业总投资1.5%的，建设单位应按照规定缴纳；由业主缴交首期物业专项维修资金不足购房款1.5%的，购房者应按照规定缴纳。

2、批准预售两年内未售出的物业由建设单位按住宅（含别墅）建筑面积 30元／M2的比例将首期维修资金存入指定银行专户；建设单位可在售出物业时向购房人收回结余的维 修资金。

3、已出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第十条 维修资金的缴交方式和时限：

（一）缴交主体为建设单位的，由建设单位按规定标准在规定限期内将物业专项维修资金存入到指定的银行专户。

（二）缴交主体为业主的，由业主自行到指定的银行缴交物业专项维修资金，相应的业主委员会或物业服务企业应督促业主按规定缴交物业专项维修资金。

（三）购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月l 日后的，购房者应在办理收楼手续前按规定标准缴交物业专项维修资金，建设单位应负责督促业主在办理收楼手续前缴清物业专项维修资金，并将缴交物业专项维修资金作为业主收楼条件之一。

（四）已售公有住房的业主应当将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

（五）过去由建设单位代收的维修资金，应当自本暂行规定实施之日起三十日内将收取的维修资金缴存到指定的代管银行。

第十一条 维修资金的续筹应当遵循下列原则：

（一）一个物业区域或一幢房屋的维修资金余额不足首期维修资金30％时，业主大会应当再次筹集维修资金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。

（二）续筹维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，续筹资金应及时缴存到指定代管银行。

第十二条 建设单位、购房者在办理产权登记时，须提供维修资金缴存凭证。

第三章 资金管理

第十三条 维修资金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作他用。

第十四条 维修资金的帐务管理遵守下列原则：

（一）维修资金由行政主管部门名称在银行设置一级帐户，以各物业小区（大厦）的名称设置二级帐户，以小区内每幢楼房设置三级帐户，以缴交维修资金的业主或对应房号设置四级帐户核算管理。

（二）维修资金自存入维修资金专户之日起，按人民银行规定的利率计息，利息净收益计入四级帐户，转作维修资金滚存使用和管理。

（三）代管银行应当每月向行政主管部门提供维修资金帐户对帐单。

（四）银行收取物业专项维修资金后，出具缴款凭证，业主在拿到自己的物业专项维修资金存折后，可随时到指定银行的营业网点柜台查询余额。

第十五条 业主转让房屋时，应当结清欠缴的房屋维修资金，该房屋结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

第十六条 因拆迁、自然灾害或其他原因造成原房屋灭失的，业主可持相关证明向代管银行提取其维修资金个人帐户中的余额，并办理帐户注销手续。

第十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，主要用于补充维修资金，业主大会另行决定用途的除外。

第四章 资金使用

第十八条 维修资金申请使用的程序：

（一）实施物业管理的小区，业主委员会成立前，原则上不得使用维修资金。如确需使用的，由区域受益业主代表委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》（附件1）及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》（附件2），同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上业主同意的证明，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（二）实施物业管理的小区，业主委员会成立后，维修资金的使用由业主委员会委托物业服务企业填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明，由业主委员会签名并加盖公章后，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（三）既没有实施物业管理同时亦没有成立业主委员会的小区，维修资金的使用，应由区域受益业主代表填写《云浮市物业专项维修资金使用申请表》及《云浮市物业专项维修资金使用受益人分摊明细表》，上报行政主管部门，并由业主代表委托施工单位组织维修。施工单位提供的维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明，在物业区域内公示5日，签名业主无异议的，报行政主管部门登记备案。

（四）物业专项维修资金使用的分摊，应当遵循责任人和受益人相一致的原则。

（五）房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，如不及时维修将严重影响公共安全、业主或他人人身财产安全时，业主委员会或物业管理企业应立即组织抢修，并在物业小区内进行公示，办理相关使用手续，报行政主管部门备案。

如物业管理企业不及时组织维修，行政主管部门可组织强制抢修，所需费用由相应受益业主分摊。

第十九条 物业共用部位共用设施设备维修后，受益业主应根据竣工结算按国家、省的有关规定进行维修资金分摊，并在物业区域内进行公示。

第二十条 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业从物业服务费用中支出的维修养护费用，不得从房屋维修资金中列支。

第二十一条 物业管理区域内属于公共事业等专业部门应依法承担其负责管理的道路、供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备维修养护所发生的费用。

第五章 法律责任

第二十二条 业主或使用人、物业服务企业、开发建设单位之间就维修资金发生纠纷的，当事人可以通过行政主管部门协商、协调解决；当事人也可以直接向人民法院起诉。

第二十三条 违反本暂行规定，挪用维修资金的，按国务院《物业管理条例》第六十三条规定处罚。

第二十四条 物业管理部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊，不依法履行监督管理职责的，由所在单位或上级行政主管部门按有关规定给予行政处分，给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十五条 县（市、区）维修资金的收集、管理和使用参照本暂行规定执行。

第二十六条 本暂行规定由云浮市房产管理局负责解释。

第二十七条 本规定自公布之日起颁布施行。

本暂行规定如与国家、省出台的新规定不一致的，按国家、省的新规定执行。

第二篇：合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

二○一○年三月二十日

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障物业正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市行政区域内维修资金交存、管理、使用和监督。

第三条 拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当按本规定建立维修资金。

第四条 市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。

第二章 交 存

第五条 商品房首次维修资金由购房人按下列规定交存：

（一）未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的1%交存；配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的2%交存。

住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按购房款总额或者同期同类商品房价款的1%比例交存。

（二）在一个物业管理区域内，单独确权的车库（位）物业所有人按购置款总额或者同期同类商品房价款的1%交存维修资金。地下车库（位）按购车库（位）款总额的1%交存维修资金。

第六条 本市行政区域内的经济适用房、集资建房、合作建房、危旧房改造房、解困房、安居房的房屋买受人按照购房款总额的1%交存维修资金。

拆迁实行产权调换的原房屋产权人按照基准房价的1%交存维修资金。

公有住房的买受人按照购房款总额的1%交存维修资金，售房单位按照高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%一次性提取并交存维修资金。

第七条 维修资金由权属登记机构代收，存入市、县维修资金专户，并按户开具维修资金专用收据。

第八条 一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，该幢房屋业主或者该幢房屋所在区域业主委员会应当提出续交计划，续交标准和方案经专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主按拥有房屋建筑面积的比例续交；尚未售出物业，由开发建设单位以基准房价为基数按规定比例续交。

维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向市、县维管机构提交维修资金续交业主清册，及时到市、县维管机构将续交的维修资金存入市、县维修资金专户,市、县维管机构按户开具维修资金专用收据。1 /

5未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由相关业主、街道办事处（乡镇人民政府）或其委托的物业服务企业组织实施。

第九条 在已建立维修资金的同一物业管理区域内，业主未交存的，由业主大会向其追缴。2000年9月1日前未建立维修资金的物业管理区域是否建立维修资金由业主大会决定。

第三章 管 理

第十条 维修资金专户存储，实行二级账户管理。市、县维修资金专户为一级账户，反映市、县维修资金归集、增值、支用和结余等管理情况；在市、县维修资金专户下以物业管理区域为单位，业主大会开设的维修资金账户为二级核算账户，反映其管辖区域内维修资金的核算情况，并在业主大会账户下按一定编码开设业主维修资金核算账户。

业主大会成立前，由市、县维管机构以物业管理区域为单位设立临时核算账户和业主维修资金核算账户。

业主大会成立后，业主委员会应核实管辖区域内已交存维修资金的业主户数和金额，并向市、县维管机构申请设置维修资金核算账户，市、县维管机构应将其管辖区域内的维修资金明细账目移交业主委员会。

第十一条 设置维修资金账户应当具备下列条件：

（一）业主大会成立，业主委员会到县（区）物业管理主管部门备案。

（二）物业管理区域界定清楚，且经县（区）物业管理主管部门确认。

第十二条 业主委员会向市、县维管机构申请设置业主大会维修资金账户时，应提交小区业主分户清册、物业服务合同、房屋竣工验收报告、共用设施设备移交的资料等。

市、县维管机构对业主委员会提交的相关材料及业主维修资金交存情况审核无误后办理开户手续，并将其管辖区域内业主维修资金本息纳入业主大会设置的账户管理，其中未交存维修资金的业主应当开设维修资金核算账户。

第十三条 有下列情形之一的，业主委员会应当到市、县维管机构办理维修资金账户变更手续：

（一）物业服务企业发生变更。

（二）物业管理区域发生调整。

办理变更手续时应提交下列材料：

（一）维修资金账户变更表。

（二）业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同。

（三）物业管理区域调整后的业主分户清册。

（四）其他相关材料。

第十四条 物业管理区域内，房屋灭失的，业主应填写维修资金账户注销支取表，到市、县维管机构办理维修资金账户注销及余额支取手续。

办理账户注销手续时应提交下列材料：

（一）销户业主分户清册。

（二）销户业主身份证明。

（三）物业灭失证明。

（四）房地产权证注销证明。

第十五条 业主转让物业时，转让当事人应到市、县维管机构查询维修资金余额，办理维修资金核算账户过户更名手续，维修资金账户结余的资金随房屋所有权同时过户。

物业未交存维修资金的，转让时所有权人应以基准房价按照本办法第五条规定的比例交存，权属登记部门依据交存的维修资金专用收据办理房屋所有权转移登记。

本规定实施前应交存维修资金而未交存的，物业所有权人应于2010年12月31日前按照原规定予以补交。

第四章 使 用

第十六条 维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造。

第十七条 物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1.主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。

2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。

4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

5.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。

2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。

3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。

4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。

5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。

6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

第十八条 下列费用不得从维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。第十九条 维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。

（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十条 维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天。

除前款规定以外，维修资金使用方案须经维修资金列支范围专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十一条 达到续交条件没有续交的物业不得使用维修资金。

第二十二条 维修资金按下列规定列支：

（一）一幢物业只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的维修资金中支出。

（二）一幢物业有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的维修资金中支出。

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢物业的建筑面积比例从各幢物业的维修资金中支出。

第二十三条 维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。

属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

第二十四条 物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。第二十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。

第二十六条 发生下列费用从维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定等有关费用。

（二）维修工程费用。

（三）工程招标、监理费用。

（四）工程预决算审核费用。

（五）维修和更新、改造工程的其他费用。

第二十七条 维修资金使用按下列程序进行：

（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划和分摊明细，经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报市、县维管机构。

（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当于每年12月31日前向业主大会提出下一维修资金使用方案，业主大会对使用方案的审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；对部分业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会按照提出维修资金使用方案，经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会签署的书面意见等报市、县维管机构。

（三）市、县维管机构审核同意后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应按维修项目的预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应委托合肥招标投标中心组织公开招标；预算5万元(含5万元)以下的工程可以由业主委员会、物业服务企业、相关业主指定专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

（四）维修合同签订后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应向市、县维管机构提交维修合同及维修资金拨付申请书，市、县维管机构审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，首次拨付额不得超过所需资金的30%。

（五）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表以及相关其他单位对工程进行验收;验收合格后，应向市、县维管机构提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、相关结算票据、分摊明细和业主、业主委员会签章验收审核意见等，经市、县维管机构审核同意后拨付所需资金的剩余部分。

（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）按本条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定组织相关业主实施。

第二十八条 维修资金实际发生额低于预拨款的，结余部分应及时交入市、县维修资金专户。

第二十九条 维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按第二十七条维修资金使用程序重新申报。

第三十条 发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）提出维修资金使用方案，经市、县维管机构审核后，预先从维修资金中拨付，再按照本办法第二十七条规定的程序补办有关手续。

第五章 监 管

第三十一条 市、县维管机构应当建立维修资金记录和查询系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第三十二条 业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用、管理等情况，接受业主的监督。

第六章 附 则

第三十三条 本规定所称物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第三十四条 本规定自发布之日起执行，有效期三年。

第三篇：物业维修资金管理问答

物业维修资金管理问答

为什么要设立物业维修基金？

物业维修基金的设立可以保障住宅房屋共用部位和共用设施设备的正常维修、养护与更新。物业维修基金是住房的“养老金”。

物业维修基金是怎样缴纳的？

《杭州市物业管理条例》第四十八条规定：“物业维修基金由建设单位在房屋销售(预售)时向购房人代收，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例向购房人代收，并在办理房屋产权证之前，向市、县(市)物业管理部门统一缴纳。”

物业维修基金缴交的具体标准是什么？

《杭州市物业管理条例》规定，物业维修基金的缴交标准为„不低于房屋建筑安装总造价的5%的比例‟。根据杭房局[2005]251号《关于公布杭州市物业维修基金具体标准的通知》，具体数值为：不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯的多层、小高层（中高层）、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。

物业维修基金的用途是什么？

根据《杭州市物业管理条例》第四十九条的规定，物业维修基金应专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后中修以上的维修和更新，禁止挪作他用。

在《杭州市物业管理条例》施行前已建成的物业，其物业共用部位、共用设施设备的维修费用如何 解决？

(1)已按规定缴纳物业维修基金的，从该物业维修基金中列支；(2)公有住房出售时，已按规定缴纳维修基金的，从该基金中列支；

(3)未出售的公有住房，从房屋租金中列支；(4)不属于上述范围的私有房屋及其他物业，由业主或使用人按其拥有的房屋建筑面积比例承担。

物业维修基金使用的程序是怎样的？

一、由物业管理企业将物业维修基金使用申请表和经费预算方案报业主大会批准后 ,再报杭州市物业维修资金管理中心。经核实后，拨付70%的维修费用；

二、维修更新工程完工后 ,由物业管理企业将下列要件报杭州市物业维修资金管理中心，经核实后，拨付维修费用的余额：(1)经审计的工程决算单；

(2)业主委员会审核签章的施工承包合同；(3)工程维修更新的发票原件；(4)业主委员会验收合格证明。

第四篇：《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》(合政[2010]32号)

合肥市物业专项维修资金管理暂行规定

第一章 总则

第一条为加强物业专项维修资金（以下简称维修资金）管理，保障物业正常维修和更新、改造，维护维修资金所有人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《安徽省物业管理条例》和《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域内维修资金交存、管理、使用和监督。

第三条拥有二个以上房屋所有权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，应当按本规定建立维修资金。

第四条市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。

第二章 交存

第五条商品房首次维修资金由购房人按下列规定交存：

（一）未配电梯的物业按购房款总额的1%交存；配电梯的物业按购房款总额的2%交存。

建设单位自用、出租的住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业，未配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的1%交存；配备电梯的，由建设单位按照同期同类商品房价款的2%交存。

住宅小区内与住宅楼结构不相连的非住宅物业，按购房款总额或者同期同类商品房价款的1%比例交存。

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（二）在一个物业管理区域内，单独确权的车库（位）物业所有人按购置款总额或者同期同类商品房价款的1%交存维修资金。地下车库（位）按购车库（位）款总额的1%交存维修资金。

第六条本市行政区域内的经济适用房、集资建房、合作建房、危旧房改造房、解困房、安居房的房屋买受人按照购房款总额的1%交存维修资金。

拆迁实行产权调换的原房屋产权人按照基准房价的1%交存维修资金。

公有住房的买受人按照购房款总额的1%交存维修资金，售房单位按照高层住宅售房款的30%、多层住宅售房款的20%一次性提取并交存维修资金。

第七条维修资金由权属登记机构代收，存入市、县维修资金专户，并按户开具维修资金专用收据。

第八条一幢房屋维修资金余额低于首次交存维修资金30%时，该幢房屋业主或者该幢房屋所在区域业主委员会应当提出续交计划，续交标准和方案经专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主按拥有房屋建筑面积的比例续交；尚未售出物业，由开发建设单位以基准房价为基数按规定比例续交。

维修资金的具体续交工作由业主委员会或委托物业服务企业实施，业主委员会或被委托的物业服务企业应当向市、县维管机构提交维修资金续交业主清册，及时到市、县维管机构将续交的维修资金存入市、县维修资金专户,市、县维管机构按户开具维修资金专用收据。

未成立业主大会的物业管理区域维修资金续交工作由相关业主、街道办事处（乡镇人民政府）或其委托的物业服务企业组织实施。

第九条在已建立维修资金的同一物业管理区域内，业主未交存的，由业主一 流 生 活 管 家

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大会向其追缴。2000年9月1日前未建立维修资金的物业管理区域是否建立维修资金由业主大会决定。

第三章 管理

第十条维修资金专户存储，实行二级账户管理。市、县维修资金专户为一级账户，反映市、县维修资金归集、增值、支用和结余等管理情况；在市、县维修资金专户下以物业管理区域为单位，业主大会开设的维修资金账户为二级核算账户，反映其管辖区域内维修资金的核算情况，并在业主大会账户下按一定编码开设业主维修资金核算账户。

业主大会成立前，由市、县维管机构以物业管理区域为单位设立临时核算账户和业主维修资金核算账户。

业主大会成立后，业主委员会应核实管辖区域内已交存维修资金的业主户数和金额，并向市、县维管机构申请设置维修资金核算账户，市、县维管机构应将其管辖区域内的维修资金明细账目移交业主委员会。

第十一条设置维修资金账户应当具备下列条件：

（一）业主大会成立，业主委员会到县（区）物业管理主管部门备案。

（二）物业管理区域界定清楚，且经县（区）物业管理主管部门确认。

第十二条业主委员会向市、县维管机构申请设置业主大会维修资金账户时，应提交小区业主分户清册、物业服务合同、房屋竣工验收报告、共用设施设备移交的资料等。

市、县维管机构对业主委员会提交的相关材料及业主维修资金交存情况审核无误后办理开户手续，并将其管辖区域内业主维修资金本息纳入业主大会设一 流 生 活 管 家

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置的账户管理，其中未交存维修资金的业主应当开设维修资金核算账户。

第十三条有下列情形之一的，业主委员会应当到市、县维管机构办理维修资金账户变更手续：

（一）物业服务企业发生变更。

（二）物业管理区域发生调整。

办理变更手续时应提交下列材料：

（一）维修资金账户变更表。

（二）业主委员会与物业服务企业签定的物业服务合同。

（三）物业管理区域调整后的业主分户清册。

（四）其他相关材料。

第十四条物业管理区域内，房屋灭失的，业主应填写维修资金账户注销支取表，到市、县维管机构办理维修资金账户注销及余额支取手续。

办理账户注销手续时应提交下列材料：

（一）销户业主分户清册。

（二）销户业主身份证明。

（三）物业灭失证明。

（四）房地产权证注销证明。

第十五条业主转让物业时，转让当事人应到市、县维管机构查询维修资金余额，办理维修资金核算账户过户更名手续，维修资金账户结余的资金随房屋所有权同时过户。

物业未交存维修资金的，转让时所有权人应以基准房价按照本办法第五条规定的比例交存，权属登记部门依据交存的维修资金专用收据办理房屋所有权一 流 生 活 管 家

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转移登记。

本规定实施前应交存维修资金而未交存的，物业所有权人应于2010年12月31日前按照原规定予以补交。

第四章 使用

第十六条维修资金的使用应当遵循程序规范、公开透明、权利与义务相一致的原则，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备因自然损坏或不可抗力原因毁损而进行的大中修和更新、改造。

第十七条物业专项维修资金的使用范围包括：

（一）物业共用部位维修工程

1.主体承重结构部位损坏，需要拆换、加固的。

2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。

3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。

4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。

5.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程

1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。

2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。

3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价20%的。

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4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。

5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。

6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。

7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。

第十八条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。

（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担。

（三）物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。

（四）物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

第十九条维修资金使用应具备以下条件：

（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。

（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专一 流 生 活 管 家

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户。

（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十条维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天。

除前款规定以外，维修资金使用方案须经维修资金列支范围专有部分占本幢建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第二十一条达到续交条件没有续交的物业不得使用维修资金。

第二十二条维修资金按下列规定列支：

（一）一幢物业只有一个单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从该幢住宅的维修资金中支出。

（二）一幢物业有两个以上单元的，共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，从各单元的维修资金中支出。

（三）物业管理区域内共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照各幢物业的建筑面积比例从各幢物业的维修资金中支出。

第二十三条维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。

屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。

属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。

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第二十四条物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。

第二十五条物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。

第二十六条发生下列费用从维修资金中列支：

（一）前期勘察、鉴定等有关费用。

（二）维修工程费用。

（三）工程招标、监理费用。

（四）工程预决算审核费用。

（五）维修和更新、改造工程的其他费用。

第二十七条维修资金使用按下列程序进行：

（一）实施物业管理，业主大会未成立的，由物业服务企业或相关业主根据维修项目提出维修资金使用计划和分摊明细，经维修资金列支范围专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，持相关预算报告、分摊明细和业主签署的书面意见等报市、县维管机构。

（二）实施物业管理，业主大会已成立的，对全体业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，业主委员会应当于每年12月31日前向业主大会提出下一维修资金使用方案，业主大会对使用方案的审查决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；对部分业主共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业一 流 生 活 管 家

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主委员会按照提出维修资金使用方案，经专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在物业管理区域公示期满后，业主委员会或被委托的物业服务企业持相关预算报告、分摊明细和业主、业主委员会签署的书面意见等报市、县维管机构。

（三）市、县维管机构审核同意后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应按维修项目的预算金额通过招投标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。除业主大会决定不公开招标外，预算5万元以上的工程应委托合肥招标投标中心组织公开招标；预算5万元(含5万元)以下的工程可以由业主委员会、物业服务企业、相关业主指定专业单位组织施工，并签订维修合同，明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式、质量保证金等内容。

（四）维修合同签订后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应向市、县维管机构提交维修合同及维修资金拨付申请书，市、县维管机构审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，首次拨付额不得超过所需资金的30%。

（五）工程竣工后，业主委员会、物业服务企业、相关业主应当组织施工单位、监理单位、业主代表以及相关其他单位对工程进行验收;验收合格后，应向市、县维管机构提交维修资金拨付申请书、工程竣工验收合格证明、工程决算书、相关结算票据、分摊明细和业主、业主委员会签章验收审核意见等，经市、县维管机构审核同意后拨付所需资金的剩余部分。

（六）未实施物业管理，业主大会未成立的物业，由物业所在区域街道办事处（乡镇人民政府）按本条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定组织相关业主实施。

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第二十八条维修资金实际发生额低于预拨款的，结余部分应及时交入市、县维修资金专户。

第二十九条维修资金工程决算金额超出预算金额20%或超出部分在1万元以上的，超出部分需按第二十七条维修资金使用程序重新申报。

第三十条发生危及物业安全等紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）提出维修资金使用方案，经市、县维管机构审核后，预先从维修资金中拨付，再按照本办法第二十七条规定的程序补办有关手续。

第五章 监管

第三十一条市、县维管机构应当建立维修资金记录和查询系统，记载维修资金交存、使用和管理等情况，向业主提供免费查询服务。

第三十二条业主委员会、物业服务企业应当每半年向业主公示维修资金收取、使用、管理等情况，接受业主的监督。

第六章 附则

第三十三条本规定所称物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本规定所称物业共用设施设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场一 流 生 活 管 家

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车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。

第三十四条本规定自发布之日起执行，有效期三年。

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第五篇：资金管理暂行规定

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报喜鸟集团资金管理暂行规定

1． 集团公司的资金管理权在集团财务部及各子公司财务部。

2． 集团财务部经理对资金的使用提供意见；由财务总监进行决策；并报经总裁审批。资金使用计划由集团财务经理领导实施，财务总监负责监督、审查。

3． 各子公司的财务印鉴由集团财务部集中管理，专人负责。各子公司的所有银行帐号都必须在集团公司备案。现金的提取、支票转帐、及以电汇和汇票形式对外付款，都需要到集团财务登记、盖章。4． 现金管理

5．1 除上海工厂外，各子公司实行备用金制度。5．2 现金的提取和保管

子公司需要现金，须有出纳填制“现金申领单”，并有子公司总经理审批；然后到集团财务部由财务经理审核后，在集团财务部出纳处领取现金或现金支票；同时要在“支出凭证”上签字。

各公司为出纳配备保险柜，由出纳负责现金保管。

5．3 现金的收取与支付

出纳收取现金，应尽快交到集团财务部；不得坐支现金。交款时，由集团财务部出纳出据“收款收据”。集团公司每日库存现金不得超过5000元，各子公司不得超过1000元。

现金的支付，应当严格控制其支付范围、支付标准，并严格按有关程序办理。

5．4 借款手续

员工出差、或购置零星办公用品、或临时外事招待等，需要预借现金，经办人员须填制“借款单”，并由总经理审批。

5． 对内费用报销

员工费用报销，应参照《费用报销实施细则》，按标准、按要求报销；一般员工报销，时限为3天。6． 工资发放

工资发放，由集团人事部制表；集团财务部负责办理。一般情况下，集团财务部应与银行签定工资代发协议，工资打入员工个人帐号。7． 对外支付货款

5．1 材料采购和成品购买

材料采购和成品购买，应当签定采购合同，由财务部存档（复印件）备案；遇特殊情况不能签定合同的，应由经办人自制“采购备忘录”，报经总经理出具意见和批准签字。

对外付款时，应由经办人出具“付款通知”、正规发票、公司质检证明。财务依据合同或备忘录，审核付款通知、发票、质检证明，在其完全合格后，方可办理付款。20万以下的、并归入预算的，有总经理审批后支付；否则，只有在总裁批准后，方可支付。

5．2 固定资产购置

购置房产、机器设备、运输工具、办公设备等，都需要有在购置前，提出购置申请，作出预算。在购置房产、大型机器设备时，应当有可行性研究报告，提请董事会研究。在董事会同意购置后，方可签定购置合同，留复印件为财务部备案。另外，财务部根据合同要求，作资金安排。

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在购置固定资产需要付款时，项目负责人应当填制“付款通知”，并连同发票、验收意见提请财务部，办理付款。2万元以下、并归入预算的，有总经理批准后可以支付；否则，须有总裁批准后，方可支付。7．3 广告费的支付

由总部负责的广告，应由企划部作出计划和项目预算；并且合同副本交财务备案。按合同规定到期需要支付时，由企划部填制“付款通知”，报经总裁审批。期间，对方应当提供广告费专用发票或往来资金发票。

由专卖店申请报销的广告费，应当由营销公司负责办理手续。营销公司有关部门作出报销说明，要注明标准及总额；由营销公司总经理审批。报到财务部时，财务应当进行审查；专卖点应当提供广告专用发票。财务审查无疑问时，方可作报销处理。财务出具收据，计入同专卖点的结算帐户，并及时通知专卖点。

8． 其他应付款项的支付

纳税申报的税款支付，由税管员提供计算单，填制“税款交款书”，由集团财务部经理批准后，可以划转。

其他应付款项，10万元以下的、并纳入预算的，由总经理批准后，可以支付；否则，应当由总裁批准。

9． 应收帐款的管理

9． 1 合同的管理

销售合同应当由财务部备案；合同若由变更，应当及时、书面通知财务部。

9．1 信用政策的制定

对于客户的信用政策，由营销部门决定，但应参照财务部门的意见。对于信用政策超出公司统一要求，或客户的资信、经营状况与其信用政策不匹配时，财务有权向总经理直接反映。

9．2 应收帐款的分析方法

对于因销售造成的应收帐款，主要采用帐龄分析法，以便综合反映公司信用风险。当客户行为超出给其的信用政策，财务应当及时反映，并有权对其客户的再订购合同和退货等行为出具否定意见。

9．3 应收帐款的催收

销售人员应当严控对客户信用政策的执行，时刻监控客户的信用政策，对客户欠款的催收负直接责任。同时，财务人员应当对欠款的催收给以积极的配合。9．4 坏帐损失的确认、责任的承担

在管理核算中，应收帐款达一年者，即确定为坏帐。相关销售人员应当对此客户高度警惕，并撤消其信用政策。

销售回款率应当作为评价销售人员业绩的重要指标。若真正造成坏帐，货款收不回来，应对直接责任人作相应的处罚。

10．融资管理

10．1 贷款计划

贷款计划必须依据集团公司的经营计划和经营预算作出。一方面，根据资金缺口安排融资金额；另一方面，要根据实际经营情况预计还贷计划。

10．2 贷款办理

贷款计划有集团财务部经理作出，财务总监提出指导意见，并作出决策。贷款的办理，须经总裁批准；由集团财务部经理领导工作，并向总裁汇报工作进展情况。贷款合同应当由总裁签字。

10．3 贷款归还

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贷款的归还应当有计划，纳入经营预算。尽一切努力，保证按合同条款规定及时归还本金、利息，维护公司的信誉。贷款的归还，由集团财务部经理负责；归还时，须经总裁批准。

11．投资管理

对外投资，不论是股权投资、债权投资还是进行资产委托，都须由项目负责人作出可行性报告。可行性方案中要包含投资效益预测，包含投资预算和风险控制方案，包含对本公司现金流的评估。投资方案须经董事会通过，由财务总监给出指导性意见，最后由董事长审批。

当对外转出投资款时，应当由项目负责人提出申请，财务总监给出审核意见，最后由董事长批准。手续齐全时，方可进行投资款划拨。

在投资的整个期间，项目负责人应当密切关注投资项目，及时收集信息，定期作出风险分析，定期汇报工作，同时作好投资收益管理。

14．协调文件

原材料采购控制程序

财务控制程序 营销控制程序 销售控制程序

资产管理控制程序 固定资产管理制度 费用报销制度 预算制度

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