第一篇：物业管家收费答客问及应对措施
物业管家收费答客问及应对措施
答客问 1.业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费。物业公司： 1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业管理协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业管理协议》约定履行双方的权利和义务。2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业管理协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没用费用，如何为业主提供更好的服务？
2．业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费。物业公司： 1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断是否真不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改； 3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。4）坚定立场，不能轻易承诺降费。
3.业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费。（此类型属于无理推托型）物业公司： 1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。4）业主在家时，主动上门与业主沟通，催费。
4.业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费。物业公司： 1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。2)业主交物业费是来享受物业管理服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。3）涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函；有业委会的也可以让业委会来发函（避免物业公司与开发商之间的矛盾激化）。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。
5．业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费。物业公司： 1）业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业管理服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务；这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。2）北京市高级人民法院《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》中第23条规定“业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。”
6．业主：物业费都干什么了？ 物业公司：物业服务费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面： 1）小区的绿化养护；电梯维护；供电、供水设备运行保养；保洁服务；垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。2）秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。3）小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。
7．业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以。答：不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业服务费。
8．业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办？ 物业公司： 1）管理处本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。2）向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主把这些力所能及的问题处理。
9．业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。（独立采暖属工程质量问题）物业公司： 1）派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因；确认是否有设计问题或施工问题。2）经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。3）供暖不热，有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。因此业主应该交物业费。
10．业主：在小区丢过自行车（或车辆被刮），因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。物业公司： 1）物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。2）确认业主的机动车是否交费；业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。3）一般，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。
11．业主：家中工程质量问题很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。物业公司： 1）物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。2）业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。
3）业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。
12．业主：对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。物业公司： 1）对此类扰民，物业公司可以与居委会、以及业委会一起联名向有关单位反映情况；业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。2）业主以此理由不交物业费，是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。
13．问：上门收费时业主提出的各类问题如何处理？ 答： 1）了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内； 2）当天将欠费原因交给客户主任汇总； 3）施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理；不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理； 4）对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。
14．小区内路面车位属于全体业主的，收这些费用是用来维修停车路面的，这是路面压损坏收的资金，也是用来弥补维修资金的，如果不交也损害了没有汽车这部分业主的利益，他们是不是有意见呀。物业：
要看车位的产权是谁的，小区内路面车位属于全体业主的，既然有车的业主要占用就要付费，收取的费用也属全体业主所有，用于小区的物业管理。地下车位如果产权是开发商的，那就本着谁建设谁受益的原则，停车费就归开发商，物业公司帮忙出租的可以收取相应的中介费，当然还有管理费；产权是全体业主的，就跟地面车位一样，物业公司只能收取管理费，其余的仍然归全体业主。
地上停车位应该收费，因为物业公司对停放此处的车辆要进行相关管理，要投入一定的人力和物力成本。同时，物业收取的停车费更多的是取之于业主用之于业主。在扣除物业公司维护车辆秩序的管理成本外，停车费的剩余部分全部用于小区道路的维护保养。停车位所收取的停车费，我认为实际上就是占位费。作为小区公共面积，有车的业主占有和使用了，相对无车业主来说就是受益者，所以应该交一部分费用。
地上停车费其实主要是占位费，就是占有小区公有面积所要交纳的费用。至于停车费中占位费或车位费与停车管理费的比例，已经在物业服务合同中明确了。
业主委员会是全体业主的代表，业委会同意并授权物业公司收取车位费，物业公司就可以行使收费权利。而事实上，虽然业主委员会授权，但有的业主却并不认可业委会的这一授权，甚至与物业公司发生冲突。我认为，业主委员会应对个别业主的不交费行为进行起诉，因为他侵害了全体业主的权益。
物业所收取的停车费既不是车辆管理费也不是场地占用费，而应该是场地维护费。因为小区业主停车的地方一般都是小区的公用面积，占用了公用面积就应交纳场地维护费。
停车费中的停车管理费应当列入物业管理成本，归物业管理公司所有；车位费应归全体业主所有，用于公共设施、场地的维护，即列入维修基金，如有盈余可以根据约定或法律规定予以分配。当然，对于业主的钱到底花在哪了，物业公司首先应向业委会提出申请，就具体支出项目向全体业主予以说明，也就是定期进行公示。
问题与应对措施
1、业主因现房与广告有差异，拒交服务费
广告是购房者获取房屋信息的一个重要渠道，其真实性和准确性往往直接影响购房者的选择，但是目前很多开发商使用虚假广告，使现房和当初广告上的宣传有很大差别。对于这种情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第三条做了明确规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
如果现房与开放商广告上的宣传不符，购房者可以以广告作为证据，按照以上规定要求开发商承担违约责任。
2、业主投诉说我们是说一套做一套，拒交服务费
代理公司卖房时作出一些承诺，可事后开发商不予承认。对此可以根据情况来看这些承诺是否对开发商有效：
1.如果购房者有理由相信代理人对该代理事项有代理权的，即使代理公司没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人即开发商名义订立合同，依据《合同法》第49条的规定，该代理行为有效，即开发商要负相应的义务；
2.如果消费者知道或者应该知道代理公司已经越权，依据《合同法》第48条规定，其承诺不对开发商有效，应由代理公司负担相应的责任。另外，有时候代理公司仅仅口头承诺购房者，对于口头承诺是否有效，依据我国《合同法》的相关规定，除非法律法定，否则口头承诺是有效的，但是对于口头承诺一般都存在举证难的问题。
特别提示：许多购房者将公司的承诺录音作为证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料可以作为证据使用。所以取得录音证据如果没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定，并有其他证据佐证都应为有效证据。
3、业主说规划改变，拒交服务费
目前，改变规划主要有两种情况：
第一，规划部门主动变更；
第二，由开发商提出申请，规划部门审批认可。
从程序上讲，规划部门变更规划应该公示并听证。2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”
2003年12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》第43条第二款规定：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。
如果规划部门变更规划导致相关权利人权益受到侵害的，权利人可以依据法律规定，对规划部门提起行政复议或行政诉讼，要求规划部门撤销变更后的规划。业主不交费的处理技巧
1、最“死板”的催费技巧:无限次上门催缴,直到业主前来物管处缴纳为止。
2、最“损人”的催费技巧:打电话给其公司,跟他领导提及此事,让领导转告给业主。
3、最“温馨”的催费技巧:平时多多关心业主,了解业主家庭背景,平时多多关心其家的小孩和老人,把他们当成自己亲人一般对待,当他们遇到求助或困难时及时帮助,到时候你去催费时业主也会不好意思,就只能让你上门拿钱。
4、最“狡猾”的催费技巧:每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动,明确表示只有不欠费业主才能参加,业主会考虑到家中小孩和老人的感想,积极缴纳物业管理服务费,从而得到“双赢”运作。
5、最“难堪”的催费技巧:在路上碰到两业主在聊天,一家欠费一家不欠费,你可以过去跟欠费的业主讲“您好,您家的物业费要交咯,他家早交了呢”。
6、最“有效”的催费技巧:当然是把服务做的更好,就像一句广告语一样“没有最好,只有更好”,以超值的服务赢取更多业主的心。
7、最“便利”的催费技巧:现在社会的运转速度非常快,有很多业主早出晚归,我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通,就写一张小便利条贴在他们家门口,等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。
8、最“人性化”的催费技巧:把业主的事当成自己的事,尽快把业主反映的问题反馈给上级领导,并及时跟进此事,速度解决此事,并在事后做好回访工作,从而得到业主的认同,自然而然业主会主动缴纳所欠费用。
9、最“残酷”的催费技巧:通过法律途径,给长期欠费不交的业主送去法院传票,通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。
10、最“含糊”的催费技巧:给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》,让他自己来算这笔帐,并检查我们工作哪几点没做到位,如果都做到位了,就是业主自己的思想没有到位,意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。
第二篇：物业客服答客问
物业客服答客问
作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料，统一回答业主提出的问题，避免引起不必要的误会和纠纷
1.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？
答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。
2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？
答：由于本小区群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象，而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.我入住时应该签订什么协议或文件？
答：入住时您应签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主联络信息登记表》等资料。4.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？
答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。5.物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？
答：物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 经业主同意的其它费用。
电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
6.收楼时还有许多配套设施，（例如：周边绿化、车库、行人通道等）没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费? 答：原则上是要全额缴交的。7.物业管理费是包含公共水电费分摊？
答：物业管理费不是包括公共水电费的分摊，公共水电费分摊指：园区的道路路灯、楼道照明，二次供水加压，变压器变损（小区公用变压器至住户），水泵、电梯等运行产生使用的电费。8.因房子存在质量问题，我能否拒交管理费？
答：房子质量问题是由开发商造成的，不属于物业管理公司负责的范畴，因物业管理与房屋买卖是两种不同的独立的法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业户一般不应该因开发商的问题而拒绝交付物业管理费。业户只要实际接收了物业，在拥有该物业的过程中已享受了服务，就有缴交管理费的义务，对于房屋质量缺陷，业户可另行与开发商协商维修。
9.业主怀疑房屋结构存在问题时，该怎么办？
答：关于极个别业主聘请的建筑工程技术人员，到家里鉴定横梁、墙身出现的裂痕，认为是结构问题所造成的，强烈要求退房。其实，任何个人的鉴定都不具权威性的，应由质量鉴定单位出具的鉴定证明才算有效。如属发现梁板、墙身有裂缝，应向业主说明可能是墙体收缩过程，这种是可以修复的，并且没有存在危险性的。10.业主要求亲见物业公司总经理进行投诉，该怎么办？
答：对业主的投诉，经办人员要热情接待，耐心听取业主的投诉并做好对业主的工作，尽量不要把矛盾上交。11.业主投诉于新闻媒介时，该怎么办？
答：对于社会各界特别是新闻媒介的监督，公司一向以来均是持欢迎的态度。我们相信，只有通过社会各界的大力支持与监督，才能促进公司不断地完善工作、不断地取得进步。对于小区有新闻媒介的采访及报道时，应立即通知上级领导；同时，我司也均予以积极的配合，并希望新闻单位能够在充分了解双方立场和观点的前提下，给予客观公正的报道。
第三篇：融盛物业交房答客问
融盛物业交房问题解答题
就业主在接楼时所关心的问题，使客服及工程人员全面了解，做好给业主释疑解难的目的。
一、行政地理篇
1、公园1号所属地理位置在哪里？
“公园1号”位于菏泽市的开发中心位置：原菏泽口岸，西靠人民路，南接康庄路，东临振兴路，详细地址为菏泽市人民路公园1号，邮政编码：274000。东区作为未来的首席商业区，是市政府的重点规划区。
2、该小区所属的哪个居委会及电话？
公园1号所在区域是 居委会；电话：
3、本小区通迅地址及邮编是多少？
本小区通迅地址：山东菏泽市牡丹区黄河东路2999号公园1号小区。
邮编：274000
4、本小区到市区交通情况如何？
从公园1号到市区可以乘坐14路公交车，票价1元。
二、交房费用篇
1、入住时要交纳哪些费用？
物业管理费（预收壹年；多层 元/㎡·月、高层 元/㎡·月。）若需装修，应按10元/㎡缴纳装修押金和200元的装修垃圾清运等。
水电公摊预收费 元（预交）；
2、物业费定价依据是什么?
市物价局、房地局相关文件规定：新建小区，物业管理综合服务费收取标准及定价方法，根据本小区实际情况，自测评分，报市物价局核定。
3、为什么要交200元水、电预存费？
现菏泽市有部分新建小区使用“智能”表，水、电、煤气是先购后用。还有部分小区也 是采用先存钱后使用。因此，本小区采取上述方法并无不妥之处。另外，物业公司本身也无 垫付能力，尤其是前期。
4、车库、停车场如何收费？为什么要收？
经市物价局审核，车位收费标准指导价是：小区包括露天车位和地下车库，小车 元/月。临时停车 元/夜、元/日。地下车位 元/月。
小区给部分业主提供停车位，是利用了公共部分的场地。根据谁受益，谁付费的原则，收取一定费用，合情合理。否则，就侵害了其它业主的利益。
5、究竟哪些面积应该分摊？
分摊面积包括以下内容：楼梯间、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、公用墙体、外墙面积的一半、公共地下室、值班警卫室和为该幢楼服务的公共用房、管理用房。
6、政府巳有明文规定，为什么收房时物管费还要收壹年？
商品房与福利房明显不同的地方还在于，业主收楼后，实际搬迁入住在时间先后上相距 较长，有的收楼后即入住，有的家在外地，或常年工作在外地，一年数次往返奔波，还有的一、两年内根本不打算入住，收楼后就难得找见人。为了有效保证已经入住业主合法权益，本物业采取预收一年综合物业管理费，这在菏泽等地证明是行之有效的，也在政府规定的允许时限之内。
7、收楼后，暂不入住，物业费怎么收？
根据《山东省物业管理服务收费实施办法》的规定，空置房屋第一年按不低于50%计收，第二年起不低于75%标准计收,第三年按100%计收。因为房屋即使闲置，但物业是为全体业主提供公共服务的，如保安、绿化、卫生等，均不能减少服务。各种公共设施、设备不会因有空置房屋而停止或减少运转。
8、业主第一年不入住，又不装修，为什么收房时按全价收费？
根据（山东物业管理条例）规定：空置房第一年按不低于50%收取；第二年按不低于75%收取；第三年按全价收取。但是在收房时，为了保证入住业主利益，也为了对每一位业主公平，在收房时按全价收费。如业主在第一年期间确定未装修，也未入住，那么在下一收取物业费时，业主再按比例补交。
9、因故暂不收入房，物业收费日期怎样确定？
根据购房合同约定的交楼日期计收物业费。如果没有约定交楼日期，则以售楼部通知收楼日期为准。
10、不长期入住，可以不交物业管理费吗？
不可以。不长期入住也须交纳物业费。因为物业管理公司为产权人和使用人提供的服务是公共部位的服务，并不是私有部位的服务。虽然您没入住，物业公司的各项管理服务也同样照常提供了。试想如果没有物业公司的管理，您未入住的话，您花几十万买的房子会破坏成什么样，因此即使不入住，还是要交物业费的。
11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？
不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当将问题反馈给物业，由物业联系开发商相关部门予以解决。
12、电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？
电梯费用由楼内全体产权人共同分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。
13、公共区域的照明，费用由谁负担？
按照谁受益谁承担的原则，路灯、围墙灯及设施设备运转费用由全体业主负担，单元门内照明耗电由该单元业主负担。
14、公房上市后，物业服务费用如何交纳？
公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。
14、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？
开发企业已竣工但尚未出售的物业应由开发商全额交纳物业服务费用。
15、电梯在大修时，修理费如何出？如电梯需更换时，费用由谁出？
依据国家建设部、财政部颁发的从2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》规定执行。保修期过后，从公共维修资金支付维修、更新和改造费用，不足部分由业主按建筑面积比例分摊支付。
三、接楼篇
1、业主来收楼，证件不齐，该怎样跟他说？所带证件哪些是必要的？
业主前来收楼时必备的证件资料包括业主身份证复印件或授权委托书及委托人的身份证原件或（护照、户口簿亦可）购房款的单据，购房合同和交房通知书。假如收房人证件不齐，我们应该告知他：“对不起！先生（小姐、太太）证件不全是不能收楼的，这是收房必须履行的手续，麻烦您下次整齐证件再前来收楼好吗？只要您事先打个电话，我们任何时候都会接待您的，请您支持配合我们的工作，谢谢您的配合。
2、在签署文件时，业主要求一条条看清楚再签，因时间关系，收楼人员较多的情况该怎样说？哪些资料业主必须签字，哪些可以带回家再签字，带回家签字的文件该如何收回？
先生您看收楼程序是事先安排好的，每个业主的交楼时间都在30分钟以内，您看后面还有很多人在等着您，您先签收了资料办完交楼手续，然后回家慢慢看，到时候有什么疑问再向我们提出来好吗？《临时管理公约》是为了维护广大业主及住户的利益，明确赋予了业主、物业公司和开发商的权力和义务，签署它是您行使自身权力的一项重要内容，并且已经小区多数业主认可后适用于所有业主及住户，您还是先把手续办了早点验房，考虑怎么装修好吗？此文件不能带回家签。
四、合同条款篇
1、装修时间有无限制，如有限制，时间有多长？
业主装修施工期限最长不能超过三个月即90天，如确实需要延期者，须到物业中心办理延期手续。每天装修时段为：7：30~12：00时，14：00~19：30时（无噪音、不防碍他人休息、作息情况除外），电梯运行时段：7：30~20：00时。
2、装修时，施工人员办理手续为何要出示身份证件？
1）施工人员多为流动人口，政府部门对此规定要求备案，物业公司是例行公事。
2）要求施工人员出示身份证件，主要是对广大业主负责，如发生装修质量问题，可及时找到责任人，会及时得到保修服务，不会没有证据可查找。
3、房屋装修时，为什么要交押金？
装修押金，也称质量保证金。交押金的原因是： 1）防止没有资金保证的施工队进入小区活动； 2）发生装修质量问题时减少业主的经济损失； 3）因装修损坏的公物能得到及时修复； 4）能够对违反装修规定的行为进行有效制约。
4、家庭装修五部曲。
1）要选择有相关部门核发的营业执照和建筑装饰企业资质证书的企业； 2）确定设计方案和工程预算，将自己的装修风格、经济要求告诉设计师；
3）签订合同，设计方案与工程预算确定后双方必须签订标准合同文件；
4）施工阶段进行监理；
5）签订工程保修协议书，保修期至少应在一年以上。
5、自家装修房屋为何还要办理装修手续？
新建小区房屋装修是一个大工程，若没有统一管理，会出现一系列问题，例如：外墙被破坏，设施、设备损坏，房屋结构损伤，防水破坏等等，脏、乱、差现象无法得到有效控制。因此，装修前到物业公司办理有关手续，对装修过程提出具体要求，用适当方式加以限制，是一个必要措施。
6、空调机安装有何要求，如何解决？
本小区空调室外机的安装必须做到整齐划一，定位安装。因为：（1）开发设计时预留了空调冷凝水专用排放管，集中排放冷凝水；（2）保持外墙美观，杜绝因打孔造成内外墙损坏。
7、为什么装修时不能改动烟道？
烟道是根据空气流动特性专门设计内为夹层特殊结构，改动后会引起排烟不畅和烟气倒排不良后果。
8、为什么装修时不能改动上、下水管？
厨房、卫生间管道施工完后，土建方面对厨房、卫生间地面进行了防渗漏处理，随意改动上、下水管道，会造成防水层损坏，出现渗漏。
9、为什么不能私改煤气管道？
国家对煤气安装、使用有着严格规定，《燃气法》中绝对禁止私改煤气管道。
10、窗户上可以安装防盗网吗？没有安装防盗网，能够保证本人的财产不失窃吗？
按照建设部门和规划部门的规定，为了保持小区的统一美观，保持小区房屋的升值潜力，不得装设防盗网，为了解决安全问题，建议业主一次性投资单独安装红外线报警器。另外开发商也考虑到这一点，在围墙上装设了红外线监控器，在小区内装设了电视监控器，物业公司提供二十四小时保安巡逻，这些都是小区安全的重要保障。
保证财产不失窃，安装防盗网并不是理想的选择。第一、安装防盗网影响小区统一外观，降低了房屋的升值潜力。第二、安装防盗网从消防的角度讲是不合理的，存在一定的隐患，从经济、实用、美观、综合考虑保险是一种最为理想的选择，安装防盗系统也是很好的办法。另外，如一定要求安装防盗网，也只能在户内安装，且只能在一楼。
11、能否安装户外晒衣架？
晒衣架不能伸出户外安装。原因：避免损坏墙面瓷砖及影响小区整体容貌。
12、能否封闭自家阳台？
封闭阳台是以牺牲阳光、新鲜的空气为代价，来换取数平方米的居住面积，得不偿失。小区各类房型居室设计的面积，可以满足不同层次购房者的需要。为了保证小区整体外观不被破坏，故不能封闭阳台。
13、业主可以利用自有物业搞经营吗？
建设部第33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》第14条规定房屋产权人和使用人严格禁止私自改变房屋配套设施和用途、结构、外观、毁坏设施、设备，实施此办法主要是从以下几点考虑的。
（1）改为其他用途不符合规划要求；
（2）影响小区的统一；
（3）房屋的结构是按居住物业设计的，若改为其他用途，有损结构，危及房屋安全。
（4）影响周围业主的生活。
14、能否安装太阳能热水器？
待定。先争取广大业主的意见，若允许安装，物业管理处会统一联系相关单位进行安装，保证产品质量和小区的整体美观，同时必须在安装前到物业管理处签订承诺责任书，同时要求太阳能经销商每台缴纳1000元的保证金，等检验合格后再做返还。
15、能否在房屋楼顶架设广告牌？
一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业管理企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
五、工程设计篇
1、整个小区是什么样的规模？
整个小区总占地面积 8.6万平方米，其中建筑面积 约30万平方米；绿化面积 约32%平方米。
2、请问小区共有多少户？一期有多少户？
小区共1639户，（不含7号楼）其中一期748户。
3、小区内可供租用车位有多少个？ 露天车位有 个，地下车位有 个。
4、本小区是否有自行车停车地点？
规划有。
5、小区的供电配置是怎样的？
每户供电配置多层为单相220V、40A电表，最大容量8KV（复式为三相380V、40A电表，最大容量为20KW。注意用电器的分配应均衡）。
6、停电时，社区的自配发电机是否能保证电梯的正常运转？（待定）
可以。自配发电机不但能保证电梯的正常运转，还可以保证消防和安防用电。高层楼是用三相380V、40A电表。
7、什么叫框架结构？
框架结构是由柱、梁等构件做成房屋的屋架，由整个构架的各个构件来承受荷重。
8、什么叫砖混结构？为什么砖混结构房屋不能随意拆墙、开挖门洞？
砖混结构主要由砖、石和钢筋混凝土组成。它是用墙体来承受有屋顶、楼板传来的荷重，因此砖混结构房屋不能随意拆墙，开挖门洞。
9、为什么说不是所有的裂缝都是属于质量问题？
现实生活中，经常会出现这样的问题：房屋墙体有裂纹。住房是从使用功能来考虑，而质监部门往往关注的是安全因素。例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。另外，由于热胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。
六、物业管理篇
1、物业服务一般包含哪些内容？
物业服务的内容按照物业服务合同的约定实行。物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动；一般包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等。
2、菏泽融盛物业管理有限公司现管理的面积有多少？有哪些项目？面积分别是多少？
公司现管理面积约30万平方米，后续项目目前正在开发中。
5、二次装修过程中，如果是业主自己装修是否要交装修押金？如果在施工过程中管道堵塞，业主说是以前堵塞的要叫物业公司处理，我们应该如何处理？
在房屋装修过程中，即使是业主自己的装修队伍，同样也要交装修押金。因为收取装修押金是物业公司管理小区的一种规范方法，所有的物业管理公司都是这样做的，它并不是针
对某一个业主的。这是维护小区全体业主利益的一种较好的方法，并且如果您装修完三个月后公共设施设备未发生任何问题，这笔押金会如数退还给您的，小区的排水管道都是通水试验的，您在接房时都是经过您验收的。
6、装修时施工人员若将设施破坏，物业维修时需交费用吗？
收楼验房目的就是业主确认、清点房屋设施是否完好，有无短缺、界结。由于装修施工人员引起的损坏，物业维修是要收费的。
7、装修时，为何不让施工人员在本小区住宿？
为了整个小区治安安全、清洁和业主的正常生活秩序，本小区采取封闭式管理，施工人员不得留宿在本小区，其真正受益者还是业主。
8、本小区业主装修，物业公司为何强调需用具备资质条件的装修公司？
为建设高起点文明示范小区，为争创国家示范小区打下良好的基础，管理公司为确保房屋质量不受装修影响，杜绝马路“游击队”进入小区施工，是对广大业主负责的一种表现，否则，出现问题无法找到当事人，既损害了业主的利益，又影响了邻里关系。因此，我们强调装修施工队的选择。
9、业主家装修完工，物业公司验查哪些内容？
1）房屋结构是否发生改变；2）上下水管；3）地漏；4）厨房防水；5）有无改变水电结构（室内分走线）；6）有无封闭、改装煤气管道；7）承重墙、承重梁是否破坏；8）空调是否安装在指定位置；9）是否封闭阳台。
10、屋顶平台是否上锁，业主平时是否能自由出入？
为确保屋顶平台上机电设备设施的安全，屋顶平台一般情况下处于关闭状态。业主平时不能自由出入，但紧急情况下除外，若业主有事可到管理处借钥匙。
11、电线、各类控制开关，塑钢门窗，各种管道设施，能否出示相关资料证明其合格？
完全可以。物业公司可根据业主要求，随时提供。
12、小区有哪些安防措施？
（1）小区的围墙计划设有红外线电子监控摄像系统；
（2）小区实行24小时保安巡逻；
13、小区安全方面有可保障？业主财物被盗物业公司承担何种责任？
本小区安全方面实行人防、技防及物防一体服务。红外线监控配有电子巡更系统。主要门道口有电子监视器，各单元门及户内有对讲系统，屋内有紧急呼叫开关。所有这些，全部与物业公司监控室联成一体。这些，给本小区安全防范提供了有效保证。此外，保安队员均是训练有素的人，24小时不间断定岗及巡逻，给一般歹徒造成威慑作用。高度的责任心会给广大业主提供一种轻松、愉快的全新生活。但是，任何事情，均无绝对可言，万一小区发生盗窃事件，根据有关部门的鉴证确定责任，该由谁负责，就由谁负责。
14、房屋质量出现问题，如何保修？
根据国家建设部有关文件规定及房屋质量保证书，本公司会认真履行承诺。
15、物业公司有哪些职责？
前期物业管理委托合同有详细说明。
16、小区各种娱乐设施的维护、保养，物业公司有何措施？
从两方面着手：一方面内部制定完善的管理措施，定岗定员，责任落实到人。另一方面，对业主加强宣传，通过各种方法及手段让广大业主提高认识，让绝大部分业主参与到管理工作中去。
17、菏泽融盛物业管理有限公司是否具备资格管理本小区？
资质证书、营业执照、税务登记、收费监审证等证照，己全部领取，可查验。
18、能否私自安装卫星电视接收器？
不能，除非经过有关部门批准。
19、本小区绿化面积达 32 %以上，景点设计较好，在以后的日子里，绿化管理对物业公司来讲，是一件较重要的工作，你们有何打算？
本小区绿化面积较大，管理养护工作有一定难度，但我们会从人力、物力作出一定投入，会招聘专业园艺师专人负责管理，相信我们一定能管理好绿化。20、家里没人可以将钥匙给你们物业管理公司吗？
您如果要外出，家里没人应该把所有的门窗都关好，停掉水闸、电开关、关上燃气开关等以杜绝安全隐患，不必要托管钥匙给我们，如果您长时间外出给我们打个招呼，我们可以重点照看一下，房间里就不用进去了，如果因为别的工作需要，物业工作人员必须得进您的房里去，而您工作忙实在留不了人，方可考虑托管钥匙，在履行这一手续时，业主必须同客户服务中心办理并签署“托管钥匙承诺书”须有负责人签字才可以，我们的公约明令禁止业主将钥匙托付给物业公司工作人员保管，由此引起的损失，公司不承担责任。
21、据了解，物业公司从业人员必须具备相应的从业资格，特别是技术工种，本公司情况如何？
我们从业人员，特别是技术工种都经过有关部门专业培训，且绝大多数员工都是多年从事物业管理工作，具有丰富的管理经验和过硬的技能。
我们物业公司中持有物业上岗证的从业人员有 人，具有国家颁发的技术上岗证的从业人员有 人。
22、根据政府有关部门文件规定，住宅小区竣工验收后，交付使用前各种技术资料应由物业公司查收、归档，你们做到了吗？各种文件资料应有专人管理，是这样的吗？
凡是经过验收的房屋，各种资料正在验收，归档中，物业公司并且指派专人负责这项工作，这本身也是我公司前期工作的重点。
23、业主家水管突然漏水（或电源出现问题），与物业公司联系后，需多长时间才会处理？
物业公司客户服务中心员工接到业主紧急报告后，立即反馈到维修部并下发派工单，维
修运转部人员接到通知立即带上工具赶到业主家中，一般情况从接到通知到到达现场在30分钟以内。
24、进、出本小区人员、车辆、大门口保安有何要求？
1）人员进出：外来人员实行登记制度，凭本人有效证件登记，业主若有特殊要求，入门前须征得业主同意；对于物品出门，也实行登记、检查制度。2）车辆进出：业主凭本公司签发通行证，外来车辆凭卡入出。
25、物业公司对业主家发生意外事件求助时，如何处理？
接电话后，迅速派人赶赴现场，然后根据实际情况，积极采取措施，尽全力帮助解决危难事故。
26、本小区能否养宠物？
根据市政府有关文件规定，可以养，但必须到公安机关办理合法手续。
27、物业公司能否真正提供24小时全天侯服务？
能。本物业公司是一个规范化企业，物业管理处开设了24小时全天候维修、报修服务接待，保安部实行24小时两班运转制度。
28、小区内环境卫生如何保证？生活垃圾如何处理？
我公司根据小区面积及布局特点，配置了足够数量、训练有素、操作规范的保洁员，加上标准化的工作程序，给小区环境卫生提供强有力的保证。
29、作为业主，入住后若碰到生活困难，能找物业吗？
“业主至上”是我们的服务之本，对于业主的合理需求，无论是不是物业公司份内的事，只要条件许可，我们会尽力帮助业主。30、业主家庭及个人隐私你们如何对待？
民法规定公民享有隐私权。物业公司有严格规定，所有员工绝不允许关注、传播业主个人隐私，违者，将要受到纪律处分，乃至辞退。
31、发生火灾、水灾事件怎么办？
物业公司有一整套规章制度及管理措施，包括火警、水灾的预案。保安等部门员工平时也经常演练，一旦发生上述事故，物业公司会按照程序及时妥善处理。
32、机动车辆停放小区有何规定？
小区有专业地下停车库，露天停车场，因此，车辆的停放必须到指定地点，不允许乱停放。
33、业主房屋出租，在物业公司办理哪些手续？
在物业管理处备案，物业管理处留存租户档案，业主需将承租合约相关内容告知物业公司。
34、物业公司可否代业主出租房屋？
能，但必须事先受业主委托。物业公司开展的特约服务中就包括代售、代租业务。
35、小区什么时间通燃气？
根据燃气公司的要求（特殊行业）小区入住率达到50%后，燃气公司派专业人员到小区检查，看是否符合通气条件，如：住房将燃气管道包死，他们会下整改单或罚单。供气单位：煤气管道公司 气种：天燃气。
36、二楼业主可否借助商业屋面进行私自使用吗？
不能，因为商业屋面属全体店面业主共有，为保障全体业主的共同权益，任何个人都不能作为私自使用。（楼层屋面一样）
37、我们入住后，物业公司会组织业主开展一些精神文明社区活动吗？
物业公司会组织一些社区文化活动。比如：趣味运动会、书画展、象棋比赛等活动。寒、暑假我们还会视业主的要求统一组织儿童、青少年的有益活动，我们按成本收取一定的组织费用。除开展常规性服务外，另一个工作的侧重点就是开展社区文明建设，营造健康、祥和的生活氛围。
38、能装雨阳蓬吗？若不能，窗户渗水怎么办？
不能。主要是考虑到房屋外形的美观及墙面的保护。现菏泽市管理好的小区都是这样。万一窗户渗水，可采取其它方法，到时物业公司会协助业主解决此类问题。
39、房屋买卖合同中约定的物业服务费、服务内容和质量等在什么阶段实行？
在业主大会成立前的前期物业管理阶段实行。业主大会委托业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，物业服务价格、服务内容和质量等按新合同执行。40、住宅区物业损坏由谁承担维修责任？
住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担责任；住宅公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
前款规定的物业维修，由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
41、房屋共用部位共用设施维修时，因相关业主阻饶维修造成其他业主财产损失的，由谁负责赔偿？
因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其它财产损失的，行为人应当承担修复、赔偿责任。
42、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？
车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。
七、其他
1、物业管理企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？
可以，一个物业管理区域应由一家物业管理企业实施统一管理。物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。
2、什么是公共性物业管理服务、特约性物业管理服务？
公共性物业管理服务指物业管理企业在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序等多种内容的综合服务。一般提到的物业管理服务主要为公共性物业管理服务。
特约性服务指受个别业主的单独委托提供的服务。比如户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。
3、面积问题、合同约定面积与实测面积有异差，怎么办？
商品房预售时，购房合同对预售面积与实测建筑面积的误差的幅度做了限制性的约定，按合同约定条款执行
4、维修基金是否只需缴纳一次？
不是。假如维修基金使用完，需由业主委员会召开业主大会，重新确定维修基金的缴纳方式和缴纳金额。
5、个人购买的商品房产权只有70年吗？
房地产的买卖是房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的同时转让。当购房者购买商品房并取得产权证明后，即对该房屋享有所有权及所分摊的相应面积的土地使用权，在土地使用权期满后，根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定，国家可不收回土地使用权。使用者需要继续使用土地的可以申请继续使用该土地。即使是因社会公共利益国家需要收回该土地，收回的也只是土地使用权。而不是房屋的所有权。由于房屋与土地的不可分割性，土地租用期一般应是随房屋的使用而一直延续下来的。因此，认为购买的房屋经过若干年后失去所有权的说法是没有根据的。
6、怎样衡量物业管理水平的高低？
管理处通过业主问卷调查结果综合评议物业管理水平，其质量/环境目标与指标具体如下：
服务质量满意率95%；服务态度满意率 95%；服务回访率50%；保安服务满意率95%；清洁服务满意率95%；绿化服务满意率95%；社区文化满意率90%；车辆管理满意率85%；特约服务满意率90%；房屋设备完好率98%；重大安全责任事故为零；维修服务满意率95%。
7、业主有哪些义务？
作为享受物业管理服务的对象，业主不仅仅拥有权利，同时也应该尽自己必要的义务。
房屋公用部位，公用设施维修时，相关业主应当予以配合。因物业维修，装修等行为造成房屋公用部位设施损坏的，行为人应该承担修复或赔偿责任，房屋自用部位的维修责任由业主个人承担。
8、办理房产证时需交多少钱？
房产证办理时，所交费用主要是契税、房屋维修基金，大约为总房款的2-3%。详细数据到时房地产部门有详细清单。
9、住房使用率越高越好吗？
一般认为，使用率高，购房者的利益就得到了保护；使用率低，购房者的利益就受到了损失。其实，这是购房者在观念上的一个误区。
首先，现在开发商销售的房屋都是按照建筑面积来计算的，建筑面积等于套内面积和公摊面积之和，而套内面积与建筑面积之比就是住房的使用率。所以说一套房屋的使用率在开发商最初设计时基本上都己确定。由此可见，如果在总面积不变的情况下，开发商为迎合购房者的心理，以高使用率来吸引购房者，那结果很有可能是减少公摊面积，改变原设计。就有可能门厅、过道、楼梯变小，就会给住户生活带来不便，影响居住质量。
国家现行房地产方面的政策对住房使用率有一个指导标准。即要求高层建筑使用率不得低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。
10、物业管理是一种消费行为。
业主享受物业管理实际上是一种消费行为，物业管理企业的产品就是服务，物业管理行业在国外是一项经久不衰的产业，国内将物业管理划分到第三产业范畴。在政府的扶持下，该行业正在迅猛发展。
11、产权手续该谁办？
根据我国有关法律、法规的规定，办理房屋权属登记的申请人和义务人应当是购房人，开发商承担的角色只是协助办理。办理时间在购房合同己有约定条款。
12、物业管理费与维修基金有何不同？
物业管理费与维修基金主要的区别在于物业管理费主要用于公共部分日常保洁、保安、绿化设备维护和小规模的修理，维修基金用于共用部分和共用设备大中修、更新改造。
13、什么是业主公约？
业主公约由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，对全体业主具有约束力。主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项。
14、业主委员会招标应当何时完成？
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成
15、业主大会、业主委员会是否可以作出于物业管理无关的决定？
业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
16、业主大会如何决议才有效？
一般事项，必须经与会业主所持投票权 1/2以上通过；业主大会作出制定或修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，须经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3以上通过。
17、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理？
商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。
18、本小区房屋质量是否己通过政府有关部门验收，合格吗？
本小区房屋通过菏泽市建设管理委员会下属有关部门的验收，并有该部门出具的竣工验收备案书。若有疑问，随时可到物业公司查验。注：
1、物业中心在协助业主验楼时多进行口头解释，少填写存在问题的内容。尤其是涉及设计定局的问题明确告知即可，无需再次投诉。
2、物业中心将验房发现的问题填写到《工程整改联系单》（一户一单）呈送工程项目部安排整改及跟踪整改情况并及时反馈业主与物业中心。
菏泽融盛物业服务有限公司
2011年11月
第四篇：物业服务费催缴答客问实训
物业服务费催缴答客问实训
为了统一回答业主就催费时提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷，请大家学习掌握。
1.请告诉我你们的工作时间好吗？
答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。客服电话：010--64908028 2.为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？
答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，或不在此居住，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。如按收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。3.物业管理费是怎样计算出来的，测算标准是什么？
答：是依据国家《前期物业服务合同》、当地有关物业管理服务收费办法所约定之物业管理服务内容和服务质量要求而定出管理费收费标准，其测算标准除依据以上内容，亦参考当地物价水平及物业管理费收费水平，并根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算并经过政府部门最终批核确定。
4.别的小区物业管理服务费只有0.5元/平方米/月，城置国际花园城为什么要收取0.6元/平方米/月？
答：
1、城置国际花园城从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。
2、城置国际花园城专业高档服务模式,服务水准和质量按国家二级服务标准执行。
3、城置国际花园城的管理服务费是通过科学测算后,根据日常开支情况进行定位的,符合物业管理收费的“以支定收”原则。（所谓“以收定支”的财政预算是指除基本的人员工资、公用办公
经费由财政部门按编制和统一标准拨付外，其余部分包括部分日常经费、专项经费等则由财政部门按下达的行政性收费、罚没收入和其他政府非税收入（预算内收入和预算外收入）“指标性”收入计划核定，具体比例也各不相同，这即是“以收定支”核心内容。
5.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？
答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。6.从什么时间开始计收我的物业管理费？
答：按约定日期办理上房手续的，从办理上房手续次月1日起开始计算；购买现房的客户以开发商发给业主开具的的尾款完款证明上标明时间的次月1日开始计收物业管理费。
7.以什么面积收取我的物业管理费？
答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。
8.我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？
答：多层物业管理费的收费标准为： 0.6 元/平米•月；
高层物业费的收费标准为: ： 一楼：1元/平米•月；
2楼以上1.1元/平米•月。9.入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？
答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。
10.我入住时还应签订什么协议吗？
答：您在办理上房时已经签订了《临时管理规约》、《业主手册》、《房屋装修管理协议》、《交房确认单》等资料，如您方便请到物业客服中心办理入住登记，这样小区活动和动态信息可以及时和您沟通。
11.电、燃气计量方式？冷水、热水的计量方式？
答：电、燃气费用由自行缴纳，也可在银行办理代扣；自来水高层是卡式计量方式，自己需在水卡中预充水费；多层是根据水费单自行缴纳。
12.我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？
答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备(消防监控、供水供电设备)的日常养护、小修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业公司将会在年底向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。13.业主有权审查物业管理企业的收支吗？
答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。
14.办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？
答：装修管理服务费每户200元。由业主在办理装修手续时由装修公司支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与施工检查、消防检查等服务、重要通道保护、墙面保护、公共区域卫生等服务。15.装修需交哪些费用？
答： A、装修押金：1.1期、1.2期300元；1.3期1.4期1000元；
C、装修许可证押金30元/张；
D、出入证工本费：10元/个、押金30元/个；
如果您没有毁坏承重结构、外立面的情况下，工程负责验收合格后，押金退换。如果您违规装修，按照整改单时间进行整改，如未整改则扣除押金委托第三方进行修缮。
16.申请阳台办理需交哪些费用？
答：A、已办理过装修手续的，交300元封装阳台押金；B、未办过装修手续的，交1000元押金；
阳台封闭需到物业服务中心办理封闭阳台许可证，办理完毕后按照小区统一颜色、样式进行封闭。17.机动车辆的停放费用是多少？
答：车位及其有偿使用管理服务费用：机动车位月租车位有偿使用服务费: 1280元/年/个。
18.电动车充电费用是多少？
答：电动车充电费用：2元/日，30/月，80/季度，150/半年，290/年。19.售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？
答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。20.有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？
答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。21.小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？
答：根据《物业服务收费管理办法》业主（使用人）共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电费用在公共性服务费中列支；管理区内路灯、楼道灯等用电费用由业主（使用人）共同负担”规定收取。
22.业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？
答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁绿化等服务），所以，您是要交物业管理费的。
23.小区内的水景、园林维护如何进行？其保养运行是否额外收费？
答：水景园林将由专业公司进行维护与保养。能够保证如喷泉之类的配套正常运行，运行时间由管理处具体拟定。其保养运行不额外收费，包含在物业管理费中。如遇大修则需动用维修资金。24.为什么物业管理费会这么高，是不是日后会随时变动？
答：小区现时管理费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。
25.业主家被盗,物业公司是否一定要赔偿？
答：《物业管理条例》第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的秩序费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。
26.房屋未装修，入住前是否要交纳物业管理费？
答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。27.我不付装修垃圾清运费，由装修公司清走可以吗？
答：可以，但业主需要签署承诺书及交纳保证金，装修完工后无违规如在公共区域堆放垃圾、搬运过程无撒漏等情况则予以退还。
28.因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？
答：不可以，地产公司遗留问题是业主和施工单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于地产公司遗留的问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理。29.若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？
答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。
30.车辆停放时，车主享有什么样的权利？假如车辆丢失，物业管理公司应该承担什么样的责任？
答：车主享有车辆停放，及对物业人员的服务态度的投诉权利等。至于车辆丢失的赔偿问题,要看具体原因,如果物业公司管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，并且这种失职与业主存在一定的车辆看守关系，则物管有可能要承担一定的赔偿责任。
31.小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内吗？如果不是，维修费用该由谁来承担？
答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业管理服务费中.32.物业管理公司所提供的服务配套有哪些？使用流程是怎样的？
答：物业管理公司除提供《前期物业服务协议》所规定之物业管理服务外，亦会因应客户之需求，适时提供其他便利业户之有偿服务，届时请留意管理处公告之有关服务内容及服务收费标准信息。
第五篇：物业服务企业应对物价上涨的八大措施
物业服务企业应对物价上涨的八大措施
发表时间:2011年04月13日 关键词:物价上涨
内蒙古-呼和浩特 李文生
087114090 摘要
针对物价上涨给物业管理企业带来的影响，本文力图从八个方面为企业降低成本，增加收入，以便更好的进行服务工作。文/李文生
近年物价不同程度的上扬，各地最低工资也纷纷调高，给用人单位的正常经营带来了很大的压力。物业服务企业面对的是劳动力成本的大规模增加，而应当收取的物业服务费用却不可能立刻予以提高。相反的是1997年至2007年社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，而物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业的合法经营变得越来越困难。物业服务企业作为劳动密集型企业，最大的支出在于人员工资，工资支出可占到物业费收入的60%以上，物业服务企业当前的形势极为严峻，甚至到了生死存亡的边缘。因此物业服务企业如何化解这个风险就显得尤为重要和迫切。笔者通过多年来对物业服务经营的了解，认为可以采取以下八个措施对此风险进行化解和防范：
一、开拓特约服务和配套服务
目前由于绝大多数的物业管理服务处于低水平层次运行，因此服务内容较为单一，多数公司处于传统的服务项目中。物业管理服务不仅包括对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动的公共性物业管理服务，还包括内容丰富多彩的特约服务和配套服务，所谓物业管理特约服务是指具有物业管理服务性质并采用物业管理核算方式但超出常规性物业管理服务项目之外的服务项目。通常的特约服务有：户内自用部位和设备的维修、室内保洁、代订机票、报纸等。小区（大厦）配套服务是为了充分发挥物业的使用和服务功能而开设的配套经营服务项目。如文件打印、复印、停车场管理服务、受业主委托代理租赁房屋或场地、商品的批零销售业务、餐饮娱乐服务业务、广告代理发布业务、电话代办服务业务、水电气代收代缴业务等等。
无论何种服务通常都可以是有偿的，物业服务企业应该和业主就服务的内容、报酬的数额、支付方式、支付时间等作出约定。随着人民生活水平的不断提高，人们的消费层次也逐渐拉开，需求也各不相同。物业服务企业应当针对不同业主的消费需求提供不同的服务，这样既增加了物业服务企业的收入，也通过多种渠道和业主接触、了解，进一步加深和业主的感情，以便于服务工作的开展和进行。
二、催收欠费
业主拖欠物业服务费是导致物业服务企业难以维持的重要原因。物业服务企业提供了合格的服务，业主就应该缴纳物业费。但目前的情况却并非如此，有相当一部分业主在侥幸、贪小便宜、心理不平衡等想法的驱动下，以开发商遗留问题、物业管理的服务质量与收费不符、没有签订物业服务合同、社区共有财产权属、管理、收益不明等种种理由拒绝缴纳，能欠就欠，能拖就拖。有的业主自入住以来就没有交过物业费，经过数年积累多者可达到上万元，给物业服务企业的正常运营形成了极大的负担。在此情况下物业服务企业必须催收被拖欠的物业服务费。
根据不同的欠费情况和催收阶段，针对不同的欠费业主，催收欠费的方法也有所不同，通常有如下几种：通过业主委员会催收、上门向业主催收、仲裁、诉讼。一般而言在无正当理由拒交物业费的业主中，仅选择典型的欠费业主使用诉讼的催收方法。通过诉讼给这部分欠费业主和其他业主以警示和教育，让他们端正对物业管理服务的认识，拖欠物业费实质上是对于其他已交费业主权利的侵害。
三、科学管理，减少支出
按照《物业服务收费管理办法》的规定，以实行物业服务费用包干制的为例，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括九部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业服务企业是可以通过对管理的挖潜，减少相关支出。
理顺供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位和园林、绿化、环卫等城市管理部门与小区物业管理的衔接关系，为物业管理创造有利条件，减少不合理支出，切实维护业主的权益。搞清与物业管理活动密切相关部门和物业服务企业之间的权利和义务对于减少支出具有重要的意义。物业管理条例第五十二条规定:供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这些应由其他相关部门支出的费用是需要引起物业服务企业重视的。例如保修期内的责任问题就是一个很重要的内容，建设工程质量管理条例第四十一条规定建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因此保修期内的建设工程质量维修是不应该由物业服务企业进行的，也就意味着这部分的支出是不应该从物业费中列支的。如果不了解这方面的规定进行了这些工作，既增加了人员工资的开支，也增加了维护修理费用的开支。
另外，可以根据企业自身的情况采取一些减少支出的办法，例如空调运行根据每天气温的实际情况进行供给调整，节约水电费；加强设备的日常维护保养工作，发现异常及时维修，消除安全隐患，节约维修费；对低值易耗品制定具体的量化标准，节约低值易耗品；完善采购制度，建立专门的采购管理机构保证所购物品质优价廉，最大限度的降低采购成本，大宗物品的采购实行招投标制度；加强对职工职业纪律和职业道德的教育，杜绝水、电等“跑、冒、滴、漏”浪费现象的发生。
四、开展物业经营管理服务，提升物业服务档次，扩大收入
扩大物业经营规模、拓展服务领域、追求规模效益、走多元化发展的道路是提高物业服务企业盈利能力重要的抗风险手段，也是衡量物业服务企业经营能力强弱的重要标志之一。物业服务企业具有相对雄厚的各种资源，如专业技术人员等，积极开展物业经营管理服务，为广大业主、业主大会及其特物业管理人提供资本投资管理决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估的经营服务，例如物业费及租金的测算、物业管理方案的制定、物业服务合同及其他相关合同的起草、修改，物业管理的各项规章制度应急预案的制定等，都可以作为物业服务企业创收的亮点，同时也超越了传统服务的范围，使物业服务企业的内容上了更高的档次。
通过对市场进行深入调研，经过充分论证，以物业服务企业自有的技术及人力资源，积极开展对外承接物管业务，提供保洁、保安及装修等服务工作，将外包项目的收入占物业服务企业经营收入的比重逐步增加，避免一些经营风险。打造良好的信誉及优质的服务，打开市场，取得良好的商业信誉，努力达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展目标，增强物业服务企业经营的稳定性和可靠性，可使企业的运行更加平稳。
五、上调物业费或降低物业服务标准
上调物业费的收费标准或降低服务标准是解决一切问题的基础，但无论是上调物业费还是降低服务标准都必须召开业主大会进行表决。物业服务费的上调是不可避免的，但是难在业主大会的召开和表决。降低服务标准可采取如减少清洁卫生和保安巡逻的次数、减少人员开支如压缩人员编制等、减少用品损耗如清洁用品的维修利用等。但从长远来看，降低服务标准只是权宜之计，不利于物业管理的持续进行和良好发展。
六、及时解除物业服务合同
在物权法出台之前社会各界对物业服务合同的法律属性存在着不同的意见，有人认为该合同是委托合同，有人认为不是。其是否属于委托合同不仅关系到应该适用的法律，也关系到合同主体应当享有的权利和义务。物权法第八十一条明确规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，物业服务合同是业主将物业服务工作委托给物业服务企业进行的委托合同。委托合同的前提条件是委托方与受托方之间相互信任，如果其中一方无意将合同进行下去，应该允许随时解除，因此合同法第四百一十条规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。物业服务企业在订立合同时约定的物业费经过若干年后的变化已经很难继续支撑起正常运行，例如水、电等重要生产资料的物价大幅上涨、人员工资的增长等客观情况的变化，在这种情况下物业服务企业可以向业主大会或业主们提出解除物业服务合同，以减少自身的损失。
值得注意的是，物业服务企业要按照有关规定做到依法退出管理区域，不可以不辞而别，否则给业主造成的损失要承担赔偿责任。在退出时有两点最需要注意：
1、及时通知业主委员会做好接收准备以及新的物业管理人的选聘；向所在区域（地）的物业管理主管部门汇报，接受其监督和指导；告知街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。
2、做好竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料、物业使用、维护、管理所必需的其他资料、物业管理办公用房、清洁用房、储藏用房、受聘期间用物业服务费用购置的资产及物品的移交。
七、请求政府价格干预
根据价格法的规定，我国市场中的价格分为三种：政府定价、政府指导价和市场调节价，政府对于某些价格需要进行监督，从而保障市场经济的正常运行和发展。根据物业服务收费管理办法第六条的规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”。政府可对物业服务价格进行监督指导。价格法第二十八条规定：“为适应价格调控和管理的需要，政府价格主管部门应当建立价格监测制度，对重要商品、服务价格的变动进行监测”。在特定情况下，物业服务企业可以向政府价格主管部门提出申请，对物业服务价格进行检测，给与必要的干涉，以保护物业服务企业的正常运转，保障广大业主的正常生活秩序。
八、争取税收优惠政策
财政部、国家税务总局关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知财税[2005]186号规定：对商贸企业、服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外）、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，可上下浮动20％。
目前部分物业服务企业安置了大批下岗失业人员，既为国家缓解了就业的压力，也为下岗失业人员的生活提供了一定的物质保障。对于符合以上条件的企业，可以按照规定申请减免税收，增加企业的利润。这也给企业一个启示，应当关心和学习国家政策，充分享受政府对企业的保护。
综上所述，物业管理服务在我国属于朝阳产业，物业服务企业伴随着物业管理服务的发展而共同成长，共同经历种种坎坷和磨难，这些问题的产生是难免的，但是却是可以解决的。只有经历了种种艰难困苦，我们的企业才会真正的发展壮大，走向成熟，为繁荣我国的物业管理服务行业奠定良好的基础。
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