写字楼物业保安工作标准

第一篇：写字楼物业保安工作标准

写字楼物业保安工作标准

保安服务要求

一、安全

安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。物业管理公司应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使业户有一个安全的工作与生活环境。

二、有序

在物业区域里，业户不仅需要物业的设备设施运行有序，也需要往来的人流、车流有序。一旦发生突发事件时，更需要保安人员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工作与生活环境必将给业户带来一种舒适的感觉。

三、亲情

物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力量、一种障碍，但对业户与社会公众来说应充满亲情。物业管理公司的保安人员应像管家一样爱护业户与业户的财产，为业户提供力所能及的服务，让业户有“远亲不如近邻”的感觉。

四、形象

保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使业户有安全感。不仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使物业管理公司得到良好的口碑。

保安仪容仪表标准

一、保安仪容标准

1.保安人员在门岗值勤、小区巡逻、大厦检查、军训及参加如表彰大会等重要会议时，必须按规定穿着公司统一制式的保安服装、戴大盖帽、系领带、戴白色手套、穿黑色皮鞋、佩戴帽徽、胸卡等。

2.制服要保持整齐、挺直、清洁；衣领、袖口洗涤干净；穿衬衫要将下摆塞在裤腰内，袖口和裤管不得卷起来；帽徽、肩章要保持端正；胸卡别在左胸前、左上口袋的中间；不准赤脚穿凉鞋或拖鞋立岗、巡逻。

3.保安人员着装要保持整洁，制服袋扣、领扣、衬衫袖扣必须扣好。穿大衣不准披在肩上，穿春秋套装内穿白衬衫，系好领带。注意仪容风纪，严禁制服、便服混穿或将制服穿离保安区域。

4.内外衣口袋内不准放过多东西，如香烟、打火机、火柴等；腰间皮带上不准挂钥匙及其他挂件；佩肩章的外套或衬衫须将肩章戴正。

5.大盖帽要戴端正，对讲机佩在腰间皮带右后侧，耳机塞在右耳，话筒别在衬衫左领上。除因工作需要外，不得佩戴有色眼镜。

6.保安人员巡逻走路，上身要挺直，步伐稳重，双臂自然摆动，不得晃来晃去；骑车巡逻，眼睛注视前方，兼顾左右，但不要戏车玩耍，或在公共区域内随意穿行。

7.门岗要站在指定的岗位上，姿势要端正，不准弯腰曲背，形同依倚状。不准背靠门柱或墙角、树上等。

8.立姿如同跨立，左脚向左跨出，两腿与肩同距，上体保持立正姿势，身体重心落于两腿之间；挺胸收腹，两手后背于皮带处，左手握右手腕，右手手指并拢并自然弯曲，手心向后。

9.立正时双手下垂，手指自然并拢，双手中指贴在裤的齐缝中间，不可将手插进衣袋或裤袋内。

10.听别人说话时，眼睛应注视对方眼睛，应注意对方说什么，不要左顾右望，心不在焉。

11.不论是巡逻行走还是门卫站岗，都要精神饱满，姿势端正，举止行为规范，不得搭肩挽臂，嬉戏打闹，不得吸烟，不准有倦怠表现。

二、保安仪表标准

1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。

2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。

3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。

4.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无关的事。

5.值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。

6.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味浓烈的食品。

保安服务语言规范

一、保安人员在值勤服务中，对所有业户和来宾坚持使用文明礼貌用语，对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、欢迎您、谢谢、对不起、抱歉、再见、您好、您早、请稍候、请坐”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对业户和来宾的来访要热情，对业户和来宾询问事项的回答要自然诚恳，不得使用“不知道、不了解、不清楚、不是我管的”等生硬语句。

二、盘问大件物资（物品）携出小区或大厦时要有礼貌，先举手致意或点头示意，并向前招呼说：“对不起，请出示您的证件（请出示物品出入证）”，盘问清楚后登记放行。阻止大型货车驶入小区时，先举手致意，说明小区规定、不准驶入理由，请求理解、支持和配合。

三、遇到不友好的来客或陌生人，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓公司有关规定和事项。

四、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/单位/住址。”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。

五、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：

1.请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。

2.认识您很高兴！

3.您好！××××××管理处保安部，请进。

4.对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍？

5.对不起，某先生/小姐不在公司，您是否需要留言？

6.对不起，请问您是哪一位？（能否告诉我贵公司的名称？）

7.对不起，您和我们管理处联系好了吗？

8.某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们公司目前暂时不需要贵公司的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需要，我们会和您联系的，好吗？

9.对不起，您拨错了。

10.对不起,请出示您的工作证、介绍信、身份证。

11.请问您的姓名?

12.请提宝贵意见，您还有什么问题？

13.谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见！

14.您好，请问需要帮忙吗？

15.不客气，这是我的工作职责。

保安服务纪律

一、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行公司规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成公司下达的各项保安任务。

二、保安人员在值勤工作中应严格遵守公司及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。

三、保安人员必须严格遵守16个不准：

1.不准酒后值勤和在上班时饮酒。

2.不准在岗位上与他人发生争吵或打架。

3.不准在值勤时间吸烟、吃零食。

4.不准在夜间值勤时打瞌睡。

5.不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。

6.不准在上岗时携带手机、耳机、BP机。

7.不准擅离岗位、脱岗、串岗。

8.不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。

9.不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。

10.不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。

11.不准向业户、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。

12.不准带亲友到岗位上“陪岗”。

13.不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。

14.不准打人、骂人及违反“七不”规定。

15.不准知情不报或包庇坏人。

16.不准当班员工下班后进入工作场所。

保安员职业道德规范

一、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。

二、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主（住户）的信任。

三、不计个人得失，乐于奉献。

四、文明执勤，礼貌待人。

五、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。

六、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新风尚。

保安员门岗服务

一、在指定位置、指定方向立岗，严禁脱岗。

二、立岗姿势端正，身体挺直，双手背后，两腿呈跨立状，不准稍息呈依倚状或其他姿势，面带微笑行注目礼，遇领导敬礼。

三、物业管理区域实行全天24小时立岗保安服务。

四、物业管理区域的大门5:00～24:00实行开启服务；00:00～次日5:00关闭时，如有车辆出入，当班保安人员应及时提供开门、关门服务。

五、不准拾荒、小摊贩、推销人员进入物业管理区域。

六、雨天为业户提供方便伞或伞套等便民服务。

七、对进出物业管理区域的机动车辆实行出入证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其他

污染物品的车辆进入物业管理区域。

八、阻止4吨及4吨以上大型汽车进入物业管理区域（特种车辆和搬家车辆除外）。

九、交接岗时按规范操作。

十、在指定处休息，对备用钥匙使用进行登记，做好休息处清洁工作。

十一、上岗期间必须满腔热情地回答业户提出的各种问题，彬彬有礼、有理有节。

十二、大件物品出门必须凭《物品出门证》，经核对无误后签字放行。夜间严格控制装潢施工人员携大件物品出门。

十三、特重物、特长物不得从电梯上楼，必须向业户或装潢人员讲解清楚。

十四、当物业的电梯、设备有故障时，立即通知设备部门，夜间发生重大事件时立即通知班长，按应急预案执行。

十五、当物业的设备、设施被损坏时，应将当事人带至管理处处理。

十六、每日配合监控室人员做好岗亭内外的清洁卫生工作。

十七、各班班长依据检验标准对本班工作进行一次班检，填写《保安工作班检表》。

十八、日检

1.管理处保安主管根据保安工作检验标准和各班班长填写的《班检表》的情况对保安队所有工作及保安员进行检查，填写《员工考核表》。

2.巡视检查：分管保安工作的主管，根据标准对各保安工作进行检查。

十九、周检、月检

管理处的主管及物业管理经理根据标准对管理部门进行周检、月检，其中对保安工作一项单独进行全面检查，并分别填写周检表、月检表。

保安员巡逻服务

一、目的

全方位巡查管理区域，保证小区（大厦）的安全，维持良好的工作和生活秩序。

二、适用范围

各管理处保安巡逻。

三、准备工作

按《保安员仪容仪表规定》和《保安员交接班制度》做好上岗执勤的准备工作和交接工作。

四、工作时间安排

1.值班岗保安实行24小时值班制。

2.早班：8:00～16:00，中班：16:00～24:00，晚班：24:00－8:OO，早、中、晚三班每十天依次轮换一次：即每月10日，20日，30日为倒班日。

3.小区巡逻：

(1)巡逻周期：20分钟1次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天面巡查一遍。

(2)巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。

4.大厦巡逻：

(1)巡逻周期：9O分钟巡逻打卡一次。

(2)巡逻规律：先从天面起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。

五、巡逻检查内容

检查各岗位执勤情况：日常巡视检查执勤情况由各班长和主管负责。

1.交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。

2.每小时巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写《保安工作班检表》。

3.主管巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写《员工考核表》。

4.巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。

5.本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告主管或管理处处理。

保安员车辆管理服务

一、保安工作职责

1.保安部具体负责机动车辆的进出、停放和收费管理。

2.保安部车库岗负责大厦地下车库机动车辆的进出管理。

3.车辆管理员负责广场停车场上车辆的停放和收费管理。

二、车辆停放制度 1.地下停车库

(1)业户的机动车辆应凭《停车证》方可进入地下车库，无证不得入内。

(2)《停车证》应固定放置车辆前方玻璃醒目位置。

(3)有《停车证》的车辆应严格按照车位号停放，严禁占用其他任何车位，严禁在通道上停放。

(4)自觉遵守地下车库禁令标志，严禁逆向行驶，服从工作人员指挥。

(5)驾驶员应在车辆停放后做好安全防范工作，发现异常情况保持现场。

(6)其他车辆因各种原因需进入车库，必须凭保安部签发的《特别停车证》。

2.广场、停车场

(1)广场、停车场为业户机动车辆和社会车辆提供泊车场地，先到先停，停满为止。

(2)凡进入广场、停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥。

(3)遵守禁令标志，通道上严禁停放任何车辆。

(4)按《收费规定》收取停车费，对不愿意付费的车辆应劝阻离开广场停车场。

(5)驾驶员应做好安全防范工作，保安人员有义务进行配合协助，但对车辆损坏不承担赔偿责任。

3.非机动车、助动车、摩托车

(1)自行车、助动车、摩托车应停放到指定位置。

(2)自行车就停放在车架上，摩托车、助动车应听从保安人员的指挥顺序停放。

(3)各类非机动车严禁进入车库，严禁随地乱放影响通道。

(4)车主应做好安全防范工作，保安人员不承担赔偿责任。

三、保安车管服务标准

1.地面

(1)引导车辆在指定部位有序停车，提醒车主关好车窗车门，贵重物品不得留放车内。

(2)按管理处规定对车辆实行收费服务。

(3)督促车辆遵守禁令标志，纠正违章行驶、停放的车辆，不得在小区内学习驾驶和洗车。

(4)发生事故应保持现场，立即向管理处报告。

(5)引导施工人员将建筑垃圾袋装后倒在指定部位。

2.车库

(1)车辆凭管理处所发《停车证》放行，及时登记，进车库时问车号、车位。

(2)无《停车证》车辆，应经管理处同意方可进入车库，但不得占用业户车位。

(3)督促进入车辆遵守车库内禁令标志，不得在车库内学习驾驶和洗车。

(4)提醒车主关好车窗、车门、贵重物品不留放车内。

(5)劝阻行人、自行车、助动车和摩托车进入车库。

(6)保持车库出入口畅通。

(7)经常到车库内巡视，发现问题应做好记录并向班长报告。

(8)车库内发生事故应保持现场，立即向管理处报告。

(9)环卫车辆进入车库清运垃圾结束后，通知清洁人员做好保持工作，设备人员开启垃圾房排风机。

保安员紧急集合方案

一、目的

紧急集合是处理重大突发事件所采取的紧急行动，训练队员对突发事件的反应能力，做到镇静自如、快速出击、方法有效。

二、适用范围

1.治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、业主（住户）和公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2.受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁和袭击。

3.紧急集合方案演练。

4.其它重大意外情况。

三、应急程序

1.安装报警设施

每个管理处保安员宿舍安装一个报警铃，治安值班室或消防中心、其它员工宿舍应尽量安装报警装置。

2.信号规定与识别

（1）当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在 秒钟内到达指定地点待命。

（2）当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在秒钟（即铃响的时间）内到达指定位置待命。

3.集合地点

略。

4.信号控制

（1）在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按上述规定中的规定信号报警。

（2）每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，公司领导每年抽查一次。

四、要求

1.着装：必须穿制服，可以不戴帽，不扎腰带，不系领带，不能穿拖鞋或打赤脚。

2.坚守岗位：各岗位必须留值班员。

3.注意联络和汇报：发生紧急情况立即安排人员向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。

4.通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的方法，能在短时间内到达预定地点。

保安员应急计划和措施

一、目的

在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。

二、适用范围

1.治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主（住户）或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。

2.受到水灾、火灾、台风等自然的威胁、袭击。

3.其它重大意外情况。

三、职责

1.对可能发生的由管理处负责制定保安应急计划，报物业管理部或分管副总经理审批，必要时报总经理审批。

2.对即将发生或已发生的突发事件由保安主管临时确定应急措施，同时向上级汇报。

四、计划

1.对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按布置执行。

2.在处理治安突发事件时，由值班员（大堂保安）迅速向派出所报案，保安主管临时确定应急方案安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现

场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。

3.制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。

五、实施

1.在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人认可。

2.对发生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的再次发生。

3.保存事件全过程的有关记录，存档3年；重大灾害的记录长期保存。

4.为增强应变能力和战斗力，平时对每个管理处保安员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。

第二篇：物业保安工作标准及操作规程

物业保安工作标准及操作规程

第一节

保安员培训实施作业规程

1目的：规范保安员培训工作内容，使保安员培训系统化、规范化、制度化，最终使全体保安员具备满足工作需要的知识和技能。

2适用范围：适用于全体保安员的培训。3职责：（1）保安部经理负责制定保安部培训计划，并组织实施。

（2）保安部经理助理负责监督及抽查所分管项目的培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

（3）保安队长（安保部经理）根据保安部培训计划，制定本保安队（安保部）的月度培训计划，并负责具体组织实施。4

4作业规程

（1）培训计划的制定；

（2）保安部经理于每年的12月31日前做出下的培训计划，并上报公司审批。）

5保安员培训计划必须符合的要求：

a)不违反国家的有关法律、法规；

b)保安队（安保部）的培训应有具体的实施时间和地点； c)有考核的标准；

d)有明确的培训范围； e)有培训的要求；

f)培训工作如受气候和工作的影响，可提前（延期）进行或取消。

新入司队员的培训新入司队员的培训，由保安部统一组织并实施。新队员入司后需进行7天的强化培训，并经考核合格后方能上岗。培训内容：

（1）第一天：进行站姿、立正、稍息、停止间转法、敬礼与礼毕、整齐报数、跨立与立正、蹲下与起立等项目的军事训练；晚上进行公司、保安部及受委托管理的各类楼盘的概况介绍和保安员应具备的素质、意志和职业道德等内容的培训。

（2）第二天：进行卷水带等项目的消防实际操作训练；晚上进行服务态度、礼节礼貌和行为规范等内容的培训。

（3）第三天：进行起步与立定、跑步与立定、正步与立定等项目的军事训练；晚上进行火灾的防救、消防器材的务实操作、火灾处理预案和消防设施设备的管理、检查、维护等内容的培训。

（4）第四天：进行直行、左（右）转弯、减速慢行、停车、前车避让后车和泊车手势等项目的车辆指挥动作的训练；晚上进行安保知识和突发事件的处理等内容的培训。

（5）第五天：上午进行步伐变换和行进间敬礼等项目的军事训练；下午进行水带连接、灭火器的使用操作等项目的训练；晚上进行车辆和车库的管理制度、小区道路交通事故处理等内容的培训。

（6）第六天：上午进行消防实际操作综合考核；下午进行车辆指挥综合考核；晚上进行法律知识的培训。（7）第七天：上午进行各项规章制度的学习与培训；下午进行军事训练综合考核；晚上进行理论知识考核。考核结束后，由保安部经理对7天的强化培训情况进行讲评，对新 队员提出工作上的要求和希望。

7保安队（安保部）的日常军事技能培训：

（1）培训内容：

a)队列项目：——立正、稍息、跨立、蹲下、起立等；——齐步、跑步、行进间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等；——动作要点见《军训标准——队列》。

b)体能训练项目：——跑步；——登山；——俯卧撑；——其他体育运动。（2）军事要求

a)军训过程中按正规化要求操作；

b)队列训练按口令完成动作操作，动作要求利落、标准； c)听从指挥员口令，回答提问整齐统一、声音洪亮、无拖音； d)养成良好的队列礼仪；

e)除特殊原因经保安队长（安保部经理）批准外，任何人不得以任何理由不参加军体培训。

军事技能培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施。8培训要求：

（1）军事技能的培训，每次不少于60分钟。9保安队（安保部）的日常消防知识培训：

（1）消防知识培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施。（2）消防知识的培训，每次不少于60分钟。10培训内容：

a）消防法规的学习； b)消防理论知识的学习；

c)有关消防的各项规章制度学习； d)灭火器材的操作使用。规章制度和法律知识培训：

（1）规章制度和法律知识培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施，每次培训时间不少于60分钟。

12培训内容：

a)公司的规章制度；

b)《中华人民共和国治安管理处罚条例》； c)《中华人民共和国刑法》相关内容； d）《中华人民共和国消防法》； e)其他地方性法规。13服务技能的培训:(1)培训内容

a)礼貌服务用语； b)仪容仪表； c)礼貌礼节； d)服务意识； e)服务技能； f)熟悉业主及业主的车牌； g)辖区的情况特点。

服务技能的培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施，或邀请相关人士共同进行。培训时间每次不少于60分钟;14安全培训:(1)培训内容

a)保安员门岗（大堂岗）、巡逻岗、车管员的执勤要求； b)辖区安全的防范措施和要求； c)车辆管理的措施和要求； d)辖区安保工作的特点； e)突发事件的处置。

安全培训由保安队（安保部）负责，必要时可邀请相关人士共同进行。全培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施，每次培训时间不少于60分钟。15报警中心的培训

(1)培训内容

a)户内报警器的操作流程及原理； b)周界报警系统的操作流程及原理； c)录像回放的操作流程及原理；

d)可视对讲及701E系统的操作流程及原理； e)火灾自动报警（灭火）系统的操作及原理； f)设施设备的日常保养；

g)事故的处理和故障排除的操作程序； h)其他内容。

根据报警中心的实际情况和需求确定培训时间。报警中心的培训由报警中心班长具体负责。

16思想教育:(1)思想教育的形式：

a)保安员全体会议； b)队员座谈会；

c)队长（安保部经理）与队员的谈心； d)写读后感、心得体会等形式。

保安员全体会议和队员座谈会，由保安部或保安队（安保部）根据实际情况进行安排。队长（安保部经理）与队员的谈心每两个月进行一次。根据统一布置和实际情况，让队员写读后感、心得体会。17 物业管理知识培训

由公司统一安排或邀请专业人员进行的物业管理知识培训及ISO9000质量管理体系知识的培训。18业务技能培训

(!)业务技能培训由保安队（安保部）根据月度培训计划组织并实施，每次培训时间不少于60分钟。(2)培训内容

a)《门岗（大堂岗）管理作业规程》； b)《巡逻岗管理作业规程》； c)《车辆停放管理作业规程》； d)《消防管理作业规程》；

e)《保安员交接班管理作业规程》； f)其他相关规章制度等。

保安部、各保安队（安保部）每次培训后均应对培训效果做出现场评估并做好记录。19记录:(1)《培训记录》

(2)《培训考核成绩单》 相关支持文件: a)《消防管理作业规程》b)《门岗（大堂岗）管理作业规程》c)《巡逻岗管理作业规程》d)《车辆停放管理作业规程》e)《保安员交接班管理作业规程》

第二节

保安员交接班管理作业规程 目的:

规范保安员各岗位交接班工作，确保工作交接清楚，责任明确。2.适用范围: 适用于小区、写字楼、学校、足球基地保安各岗位，及报警中心每天每次的交接工作。3职责: 当班班长负责本班的交接班工作及交接班工作的讲评。4作业规程:(1)各保安队（安保部）、报警中心在经保安部同意的情况下，可根据实际工作需要安排执勤（上岗）班次。(2)保安员接班前的集合: a)严格执行《保安员行为规范管理作业规程》的有关规定，不符合该规程中仪容仪表要求的不准上岗。

b）所有接班人员应于接班前１５分钟到达指定地点集合：a)注意自身形象，不可相互追逐、打闹；b)保持站立姿势，不可蹲坐。

（3）整理着装，当班班长按《保安员行为规范管理作业规程》的有关规程检查保安员的着装情况。

（4）当班班长集合队伍，点名并统计、做好记录。（5）当班班长下达工作指令，交待有关工作注意事项。（6）集合过程应在10分钟内完成。5保安人员的接班：

（1）所有执勤人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作。（2）交接班人员相互敬礼并问好。

（3）接班人员清点岗位上所有公物，如：对讲机、灭火器、水带、巡更棒、探照灯（电筒）、橡胶警棍、充电器及电板等，如发现损坏、缺遗应立即向班组长提出，并要求上一班执勤人员说明物品去向及做好记录。

（4）认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录，以便跟进。

交班人员交班后，接班人员在上岗一小时内如发现有异常情况，应让上一班班长前来做出解释、处理及做好记录。

交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。6 保安员的交班

（1）各岗位在交班前30分钟需进行岗位清洁工作： a)保持地面无明显积尘，无烟头、纸屑、果皮等杂物，无痰迹；b)物品摆放整齐有序；c)桌、椅、柜橱须干净无灰尘、无杂物

（2）收集整理好相关的工作证据。

（3）在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。

（4）将本班的重点工作和未完成的工作向接班人员交待清楚。（5）互相签名后，方可离岗。并及时赶往集合地点。（6）接班队员未到岗时，交班队员不准下岗。7保安员交班后的集合

（1）当班班长在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人数。（2）各区域的班、组长对区域值班情况进行讲评工作。（3）当班班长讲评本班次的整体工作表现，批评或指出不足，提出改正措施或意见。8保安员替换吃饭时的岗位交接：

（1）替换人员及时到达各自岗位接岗，替换执勤队员吃饭。

（2）执勤人员用膳时间为30分钟以内，用膳后及时返回岗位继续值勤或替换吃饭第三节

门岗（大堂岗）管理作业规程

1.目的：

控制闲杂人员进入小区、写字楼、学校、足球基地；规范车辆及物品的出入管理，确保小区、写字楼、学校、足球基地的正常生活和工作秩序。２适用范围：

适用于各小区、写字楼、学校、足球基地人员、车辆及物品的出入管理。３职责：

（1）保安队长（安保部经理）、班长负责检查执行情况。

（2）门岗（大堂岗）人员负责实施对人员、车辆及物品的出入管理。

4作业规程：

（1）人员进出管理：

a)门岗（大堂岗）保安员应主动问候；b)在不影响执勤质量的前提下，为业主提供服务。

（2）当施工人员进入辖区时，经核对《出入证》后放行；如无《出入证》，应先登记后放行并请其进行补办。

（3）物品出入管理

a)门岗（大堂岗）保安员应礼貌拒绝来访人员、施工人员将易燃、易爆、剧毒等危险品带入辖区（施工所需的除外）。

b）施工人员带入辖区的装修材料原则上只进不出。如确实要运出的，需经业主认可后才能放行，并作好记录。

c)业主有物品搬出辖区时，应向管理处申报，由管理处及时通报门岗（大堂岗）放行，并作好记录。（4）车辆出入管理: a)当业主的车辆出入辖区时，门岗保安员应敬礼致意，并放行。

b)当外来车辆进入辖区时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经确认、登记后放行。

当送货车辆进入辖区时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经与业主确认、登记后放行；并检查有无夹带物品外出的现象。

（5）记录 《来访人员登记表》、《外来车辆出入登记表》

第四节巡逻岗管理作业规程

1目的：

规范巡逻工作，防止治安事件发生，保障辖区内的工作、生活秩序正常。2适用范围：

适用于辖区内的巡逻工作。3职责：

（1）保安部负责抽检、指导巡逻工作。（2）保安队长（安保部经理）、班长负责巡逻的检查、监督工作，协助保安部经理处理突发事件。

（3）保安员负责具体实施巡逻工作。4作业规程

（1）巡逻的基本要求

a）巡逻岗在巡逻过程中，应多看、多听、多闻、多问，以确保完成巡逻工作任务。b）检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及

有关部门。

c）巡查辖区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。

d)对在辖区内发现的闲杂人员按《施工人员、闲杂人员管理作业规程》的要求对闲杂人员进行处理。

e)对辖区内的装修工程进行监管；对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装修工程进行管理或制止。(2)巡逻的基本任务: a)预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为。

b)预防和制止以下扰乱公共秩序的行为：——扰乱辖区的秩序，致使业主生活不能正常进行的；——结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的；——捏造或歪曲事实，故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱辖区生活工作秩序的；——谎报险情，制造混乱的。

c)预防和制止以下妨碍公共安全的行为：——非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为；——违反易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品管理规定，生产、销售、储存、运输、携带或者使用危险物品的行为；——非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的；——在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志，或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志的。

d）预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为：——殴打他人，造成轻微伤害的；——非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；——公然侮辱他人或者捏造事实诽谤 他人的；——写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的；——隐匿、毁弃或者私自开拆他人邮件的。

e）预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为：——明知是赃物而窝藏、销毁、转移或者明知是赃物而购买的；——违反政府禁令，吸食海洛英、冰毒、K粉等毒品的；——偷开他人机动车辆的；——故意损毁路灯、垃圾筒、道路交通设施或其他公用设施的；——违反辖区规定，破坏草坪、花卉、树木的；——违反辖区规定，在住宅区内以营利为目的的擅自使用音响器材，音量过大影响周 围业主的工作或休息，不听制止的。

f）预防和制止违反消防管理的行为：——在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；——故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的；——拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的；——指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；——违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的；——埋压、圈占或损毁消火栓、水泵、蓄水池等消防设施设备、器材；或将消防设备、器材挪作他用的。

g)预防和制止违反户口或居民身份证管理的行为：——假报户口或者冒用他人户口证件、居民身份证的；——故意涂改户口证件的；——使用伪造户口证件、居民身份证的。

(3)保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。

a)维护辖区内交通秩序。b）协助辖区业主报警。

c）救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难的残疾病人、老人和儿童。

d）受理拾遗物品，设法送还失主，或送交管理处。

e）巡视辖区内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、业主提高自我防范意识，消除安全隐患。

（4）巡逻工作的检查：

a）巡逻岗对辖区内的违规停车、违规行驶进行检查。b）巡逻岗对管辖区域的治安死角、重点部位进行检查。

（5）巡逻工作的记录存档：

a）巡逻岗将巡逻中发现或处理的情况记录在《值班情况记录表》内。b）保安队长（安保部经理）对《值班情况记录表》进行集中存档保管。

（6）记录：《值班情况记录表》

第五节

交通管理作业规程

1目的：

规范各辖区内的交通管理，确保交通安全、道路畅通。

2适用范围：适用于辖区内所有道路上的车辆及交通设施的管理。3职责：（1）保安队长（安保部经理）负责制定大型文体活动的交通管理方案及交通管理的监督、检查。

（2）保安班长负责组织监督和指导车辆及交通设施管理工作。（3）车管员负责具体实施交通管理。4作业规程：

（1）交通管理的原则：

依法办事的原则。交通法规是道路交通管理的依据和准绳，只有严格执行交通法规，维护良好的交通秩序，才能保障交通安全与道路畅通。

a)规范管理的原则车管员按管辖区域各路段的交通设施要求，对辖区的车辆进行规范停放及行驶管理，车管员必须按交通管理的正规指挥方法指挥。

b)文明服务的原则车管员在维护交通秩序、纠正违章停车或行驶时，必须以礼待人，文明服务。

c)时效性原则保安员在接到交通事故求助时，按《突发事件处理作业规程》的基本原则进行。

(2)车辆行驶和停放管理: a)监督进入辖区的车辆不可超过限速标志的限定、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指定的停车位置，以便于车辆停放整齐。b）提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。

c）巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。d）留意进入辖区的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区（施工所需的除外）。非业主车辆携较贵重或大量物品出辖区时，保安员有权检查车辆并要求其做出说明。

e）严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。

f)在纠正司机乱停乱放时，应面向司机敬礼，再有礼貌地要求司机将车停放到指定的停车位置。

g)指导行人走人行道，自行车靠右侧道路行驶。h)对辖区路面的一切车辆实行统一停放管理。

第六节

车辆停放管理作业规程

1目的: 确保车辆、设施、人员安全，保证车辆停放整齐有序。2适用范围: 适用于辖区内车辆停放管理。3职责:(1)保安队长（安保部经理）负责监督、检查车辆停放管理工作。(2)安班组长负责车辆停放管理的指导、检查和纠正工作。(3)保安员负责车辆的日常管理工作。4作业规程:(1)车辆管理

a)辖区视情况设立专职车管员，对辖区业主（使用人）的车辆实行全面管理。b)建立详细的车辆管理档案，内容包括业主或使用人姓名、房号、车辆品牌、车牌号、车辆颜色、联系电话等。

c)辖区管理处负责对需要租用泊位的业主进行登记，并设法解决他们的需求。d)业主或使用人应自觉将车辆停入自己的车库或泊位，及时关好车（库）门、窗，并随身带走贵重物品，接受车管员的管理。e)所有车辆均不可随意占道停放或占位停放。

f)车管员和巡逻岗应适时巡检停放车辆的状况，发现车门、窗没关好，车内有贵重物品，漏水，漏油等现象应及时通知车主，并做好记录。

g)若巡检中发现有异常情况，应立即拦截车辆，并通知班长或保安队长（安保部经理）前来处理，并做好记录。

h)大型客车、5吨以上的货车、易产生污染及噪音的车辆原则上不允许进入辖区，以免压坏道路或堵塞辖区的交通和污染环境。如确需要进入时，应提前申请并经辖区管理处的同意。

i)辖区的道路和停车场不可用于学习驾驶或试车，不可无故使用车载报警器或随意鸣喇叭。

j)辖区停车场只向业主（车主）提供有偿使用的停车泊位，但不负责车辆的保管。k)外来车辆进入辖区时，须经确认、登记后放行。22:00后，谢绝出租车进入辖区（特殊情况除外）

l)辖区的车管员、巡逻岗要认真履行职责，整理停放不齐的车辆。(5)记录:《值班情况记录表》、《外来车辆登记表》

第七节

施工人员、闲杂人员管理作业规程

1目的：

规范小区、写字楼、学校、足球基地的施工人员、闲杂人员的管理工作，确保良好的生活环境和正常的工作秩序。2 适用范围：

适用于所有施工人员、闲杂人员的管理。3职责：

（1）保安队长（安保部经理）负责对小区、写字楼、学校、足球基地的施工人员、闲杂人员管理工作的监督、检查，办理相关的证件及相关资料的存档工作。（2）保安班长、队员负责按适用的法律法规和公司的规章制度，具体实施对小区、写字楼、学校、足球基地的施工人员、闲杂人员的管理。4作业规程：

（1）基本原则：

a）依法办事的原则。保安队（安保部）各级人员在对施工人员、闲杂人员进行管理时，必须按适用的法律法规等有关法律条文依法管理、依法办事。

b）文明服务原则。保安队（安保部）各级人员在对施工人员、闲杂人员进行检查、办证、管理时，必须文明服务，文明执勤。

c）时效性原则。保安队各级人员在对施工人员、闲杂人员进行检查、办证、管理时，必须在较短的时间内完成工作。

（2）施工人员的管理：

a）凡需进行装修的业主、物业使用人及装修公司在装修前须到相应的管理处办理相关手续。

b）保安队（安保部）根据管理处的工作联系单内容，为装修公司的施工人员办理《出入证》，并将有关资料存档备案。

c）施工人员在进场装修期间，必须遵守管理处的相关规定。(3)装修现场管理保安人员对装修现场进行检查、管理时，应关注：

a)施工人员办理《出入证》的情况； b)施工人员执行管理处相关规定的情况； c)装修现场灭火器配备情况；

d)安全设施设备有无损坏或移位情况； e)其他情况。

第八节

保安员内务管理作业规程

1目的: 规范内务管理，确保保安员具有良好的作息环境。2适用范围: 适用于全体保安员（报警员）的内务管理。3职责:(1)保安部、保安队长（安保部经理）、报警中心班长负责督促、检查保安员（报警员）的内务管理。

(2)宿舍管理员负责城西保安员宿舍的日常内务管理。4作业规程:(1)内务检查

保安部视情况安排每月至少1次的内务管理抽查抽查时应做到：

a)检查时如发现有违反内务管理的现象及行为，应立即进行纠正或提出整改意见；b)将检查情况记录存档。(2)保安队长（安保部经理）、报警中心班长安排每月两次的内务管理检查：

检查时如发现有违反内务管理的现象及行为，应立即进行纠正或提出整改意： a)及时制止违反内务管理的行为； b)将巡视情况记录在工作记录本上；

c)对于一些不服从管理的保安员，应记录并向保安部进行反映。(3)宿舍卫生标准: a)宿舍地面干净，无痰迹、果皮、纸屑、烟头等垃圾。

b)床铺干净整齐、被子折叠放好、床面上无杂物和乱堆放的物品；床单、被褥干净无异味；鞋子要摆放有序

c)帽子、皮带、口杯、脸盆、纸篓等物品按指定位置摆放，衣服均在晾衣区域晾晒。

d)墙面、门窗和其他区域无乱写、乱画、乱刻、乱张贴、乱悬挂现象。e)浴室和洗手间及时冲洗，没有污垢、杂物和异味。f)室内无易燃、易爆、剧毒及其他危险物品(4)宿舍管理制度: a)爱护宿舍内公共设施设备和公共财物，不随意损坏或占为己用，保持公物的完好。

b)不乱接电源，不存放危险和色情物品，不在宿舍内私设集会、舞会、聚众喝酒、赌博。

c)未经许可不带外人进入宿舍，不留外人在宿舍住宿。

d)保持室内安静，不在室内大声喧哗、打麻将，不影响其他队员休息。e)轮流值日的值日生应认真清扫责任区的环境卫生，认真履行卫生监督职责 f)节约用水、用电，随手关灯、关水、关门。

g)不随意动用或占有他人物品，不私自调换房间、床位或占用空床位。h)妥善保管个人物品，自行车按规定停放在指定的位置。

(5)记录《保安队宿舍检查表》

第九节

保安警用器械管理作业规程

1目的: 保证警用器械功能完好，使用正常。2适用范围: 适用于保安队（安保部）、报警中心所有警用器械的管理。3职责:(1)保安部经理负责对对讲机、巡更器等器械申购的审批、选型。(2)保安部经理助理负责选购等工作。

(3)保安部文员负责对讲机、巡更器等器械的发放和登记工作。(4)保安队长（安保部经理）、班长负责警用器械保管、使用的监督管理工作。(5)执勤保安员负责正确使用警用器械。4作业规程:(1)对讲机的维护与管理: a)保安队长（安保部经理）负责建立对讲机等通讯器材的台账。b)对讲机仅供保安队长（安保部经理）、班长和队员执勤时使用，不可挪作他用，特殊情况下须经保安部同意方可。

c)应严格按规定频率使用对讲机，各级人员不可私自乱拆、乱拧或乱调其他频率，不得擅自关机，违者按规定进行处理。

d)对讲机电池充电时应关闭对讲机（带机充电时）；新电池第一次充电时必须充电14—26小时，以达到最佳工作状态；一般情况下，电池应充电6—10小时才能使用；快速充电时，应按充电器使用说明书正确操作，以延长电池的使用寿 e)各岗位执勤人员在交接班时，要擦拭干净对讲机机身，并将音量调到适当（清晰听到）位置，做好对对讲机的交接验收工作，发现问题应做好记录并及时上报主管领导。

f)对人为原因造成对讲机或部件损坏的，责任人应承担相应的赔偿责任。

g）执勤过程中，如遇特殊情况造成对讲机损坏的，应及时报告保安部，保安部将视情处理；逾期3天不报者，保安部将进行责任追究。

第十节

突发事件处理作业规程

1目的：

规范保安部处理突发事件的程序，提高对突发事件的应急处理能力，维护辖区内的正常工作和生活秩序。2适用范围：

适用于辖区内各类突发事件的处理。3 职责3.1 保安部经理负责指挥突发事件的处理。

3保安队长（安保部经理）、班长负责落实保安部经理下达的命令，具体处理突发事件。4作业规程：

（1）处理各类突发事件的基本原则：

快速反应

快速反应的原则： a)执勤保安班长接警后：——应以最快速度赶赴突发事件现场进行紧急控制处理；——2分钟内从底层赶赴大厦（楼）的突发事件现场进行紧急控制处理；

b)执勤保安队长（安保部经理）接到突发事件报告后：——应以最快速度赶赴突发事件现场进行紧急控制处理；——2分钟内从底层赶赴大厦（楼）的突发事件现场进行紧急控制处理；

c)保安队长（安保部经理）在休息时接到突发事件报告后，应以最快速度赶赴突发事件现场。

（2）统一指挥的原则：

a)处理突发事件由保安部经理负责统一指挥；

b)在特殊情况下，由保安队长（安保部经理）负责统一指挥； c)执勤班长协助指挥突发事件的处理。

（3）服从命令的原则：

a）执勤班长需无条件服从保安队长（安保部经理）的命令，并负责对突发事件的处理过程做详细记录； b）保安队长（安保部经理）需无条件服从保安部经理和公司领导的命令。

（4）团结协作的原则：

a）保安部作为突发事件的处理部门，行使公司赋予的指挥权和处理权，公司任何部门或个人不应干预。

b）在保安部做出突发事件处理决定时，各相关部门均应团结一致，紧密协作，配合保安部处理好突发事件。

（5）盗窃

当保安班长、保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向保安队长（安保部经理）、班长报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员出入现场

（6）保安员到达现场应做到：

a)保安员到达现场后立即了解被盗窃的具体地点、时间及情况；

b)保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“队长、（经理）、班组长，请您速到XX位置（或使用特殊频道报告）”； c)保安员到达现场时，如案犯未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向保安队长（安保部经理）、班长报告。

（7）保安队长（安保部经理）接报告后立即用通讯器材指挥保安员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥。（8）保安队长（安保部经理）、班长在了解基本情况后，立即向保安部经理进行汇报，并接受指令。

（9）保安部经理（视情况而定）赶赴现场进行指挥，收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小决定是否向公安机关报告案情。（10）打架斗殴

执勤保安班长、保安员在巡逻中发现有打架斗殴行为时应做到：

a)应立即上前制止或迅速赶赴现场进行制止，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时，保安员应立即用通讯器材向保安队长（安保部经理）报告具体位置、已受伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围；

b)将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场； c)将因打架斗殴造成伤亡的人员，视其伤势的轻重送医院抢救。

(11)安队长（安保部经理）接报告后，立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和其他执勤保安员，并迅速赶赴现场指挥

具体工作包含：

a)与执勤保安班长联系，要求保安班长对现场进行保护；

b)保安队长（安保部经理）到达现场立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置：——调遣休息保安员对打群架的事件进行增援；——呼叫救护车对重伤有生命危险的人员送医院抢救；——对事态轻微的事件进行调解；——将事态严重或造成不良影响的打架斗殴事件的当事人控制住，并交由公安机关处理； c)保安队长（安保部经理）将收集的资料及做出的工作布置向保安部经理汇报，请示

进一步的工作指示。

(12)保安部经理（视情况而定）赶赴现场进行指挥，收集有关资料及信息后应做好工作安排，处理善后工作，当事态严重造成人员伤亡时，应立即与公安机关协调有关的处理工作，并报告总经理。（13）抢劫 执勤保安班长及保安员在巡逻中发现有抢劫行为或接到有抢劫报案时应做到：

a)应立即上前制止该违法犯罪行为或迅速赶赴现场制止，并对现场进行保护，同时用通讯器材向保安队长（安保部经理）报告；

b)如犯罪嫌疑人仍在现场时，应立即抓捕带回保安队（安保部），并请事主一起到保安队（安保部）后交由公安机关处理；

c)向事主了解在被抢劫过程中人身是否受到损伤及财物的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治；

d)在追捕犯罪嫌疑人，遇敌众我寡，敌强我弱时，应采取“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安员或公安人员赶到后一起擒获犯罪嫌疑人，以免造成不必要的损伤。

保安队长（安保部经理）接报告后，立即用通讯器材指挥，调遣案发现场附近的保安员和其他执勤保安员对现场进行封锁和保护，并迅速赶赴现场指挥

具体内容包含：

a)与执勤的保安班长联系，要求保安班长及案发区域保安员参加现场保护工作。b)保安队长（安保部经理）到达现场后立即了解案情及相关资料，根据案情需要

及时作出布置：——调派保安员增援、抢救、围捕、保护现场；——向事主或知情人询问犯罪嫌疑人的特征及被抢劫的经过并进行记录；对被抓捕的犯罪嫌疑人进行甄别、询问并进行记录；——将有关的资料、线索及抓获的犯罪嫌疑人移交公安机关处理。

c)保安队长（安保部经理）将收集的资料、信息及作出的工作布置向保安部经理汇报请示进一步的工作指示。

（14）台风、水浸等自然灾害事故

执勤保安班长及保安员遇到台风、水浸等自然灾害事故时应做到：

a)通知或协助业主做好防风措施，协助工程技术人员对水浸的疏导排泄工作； b)防止在台风、水浸等自然灾害发生时，伴随发生犯罪行为； c)协助交警部门处理辖区内的交通意外事故。

（15）保安队长（安保部经理）接报告后立即调遣所有保安员支援其他部门处理各类灾害事件。

（16）保安部经理接报后立即做出统一指挥

具体工作包含：

a)安排人员对业主做好疏散工作；

b)通报医院、公安、消防等有关部门，请求救援； c)报告公司总经理。

（17）火警。

报警中心报警员发现火警警报时，要立即通知巡逻岗迅速赶赴现场进行确认；如属误报，应及时复位并记录。

执勤保安班长和保安员在巡逻中发现火警时，要立即把火警地点报告保安队长（安保部经理）；保安队长（安保部经理）应立即采取以下措施，具体措施包含： a)立即向管理处主任和保安部经理进行报告； b)组织义务消防队员扑救初起火灾和救人 c)根据火情的大小确定拨打火警电话“119”；报警时要讲清火警发生的地址、燃烧物质的性质、报警人姓名，并派人到路口接应，引导消防车进入火场。

（18）在保安部经理没赶到现场前，义务消防队员必须自觉服从现场最高负责人的指挥

具体工作包含： a)疏散抢救：—引导业主向安全区疏散，护送行动不便者撤离险境，并做好安置和安抚工作；—检查是否有业主仍留在着火区域而没有疏散出来；—引导自救：引导业主沿消防通道进行疏散；如不行则带领业主往屋顶平台、避难层等处疏散，在上风处等待救援，必要时组织水枪进行喷水掩护。疏散时禁止使用电梯。

b)灭火：—启动消防水泵，铺设水带进行灭火；—关闭设有防火分区的防火门；—携带灭火器材到着火现场及周围查明是否有火势蔓延的可能，并及时扑灭蔓延过来的火焰；—针对不同性质的燃烧采用不同的灭火方法；—配合消防官兵的灭火行动。

c)安全警戒：—外围的警戒任务是清除路障，指挥车辆驶离现场，劝导过路业主及无关人员撤离现场，维护好辖区外围的秩序；—着火现场周围的警戒任务是阻止无关人员进入火场，指导业主有序疏散，保护好从火场抢救出来的物品；——着火现场的警戒任务是阻止业主重入火场拿取贵重物品，防止有人趁火打劫，保护好消防器材，指导业主有序疏散。

（19）火灾扑灭后，保安队（安保部）要积极配合公安消防机关进行事故的调查工作，并对事故进行详细的记录。（20）停电

正常停电时应做的工作

a)若拉闸限电或供电局预先通知的停电，管理处应将相关信息及时告示业主，以便业主提前做好必要的应急准备；

b)保安队（安保部）应准备好应急照明设备，并合理安排好安保力量； c)把电梯迫降到底层并关闭；把挡车器设置在开启状态；

d)加强对各出入口的管理；根据各辖区的实际情况，增加周界、园区或楼层、商铺的巡查次数，发现可疑人员或现象要仔细询问和调查，防止盗窃、抢劫等案件的发生； e)在巡逻时，要特别关注业主、商铺的照明情况，以防火灾的发生。突然停电时应做的工作：

a)立即向管理处、保安队长（安保部经理）报告，了解停电的原因；

b)利用电话、对讲系统或用手敲击电梯门，了解是否有电梯困人情况，如有业主被困在电梯里：——立即通知电梯工迅速前往解困；——拨打电话“86990909、86990606”向杭州市电梯故障处理中心进行求助；——通过电话、对讲系统向被困人员做好安抚工作及了解他们的身体状况。

c)利用人工手段把挡车器调整到开启状态；d)参照本规程4.10.1的d）、e）内容实施。

第十一节

保安员绩效考核实施作业规程

1目的: 规范保安员绩效考核工作，确保公开、公平、公正考核保安员的德、绩、能、勤。2适用范围: 适用于全体保安员的绩效考核工作。3职责:(1)各报警中心班长负责依照本规程对报警员的日常工作进行检查。

(2)各保安队长（安保部经理）负责依照本规程对保安员的日常工作进行检查。(3)保安部负责依照本规程对各保安队（安保部）和报警中心工作进行抽查。4作业规程:(1)保安员工作标准: a)门岗（大堂岗）保安员每日的执勤工作应符合保安部《门岗（大堂岗）管理作业规程》、《施工人员、闲杂人员管理作业规程》中的各项要求。

b)巡逻岗保安员每日的执勤工作应符合保安部《巡逻岗管理作业规程》、《突发事件处理作业规程》中的各项要求。

c)车管员每日的执勤工作应符合保安部《交通管理作业规程》、《车辆停放管理作业规程》中的各项要求。

d)报警员每日的值班工作应符合保安部《报警中心管理作业规程》中的各项要求。的职责，符合作业规程的要求。

5考核评分结构:(1)保安员绩效考核评分按百分制进行，每月考核一次。(2)保安员考核考核的内容包含： a)服务意识（满分25分）；——具有较强的工作责任心，执勤文明、规范、到位；——主动为业主提供服务，不收受业主小费及馈赠；——举止文明、礼仪周全、语言规范、精神饱满；——能发挥自己的特长为保安队（安保部）和公司服务，能提合理化建议；——对辖区的设施积极有效地参与管理。b)工作能力态度（满分５０分）；——全面掌握安保业务和辖区相关情况，值勤期间无大小案件发生；——及时制止损毁公司设施行为，维护公司利益；——做好外来车辆、人员登记，严检装修民工出入证件，交班记录完善；——及时有效地处理报警，对辖区纠纷能态度积极地进行说明和解决；——当班期间无业主有效投诉（核查情况属实的）；——自觉服从保安队长（安保部经理）及公司的工作安排；——值班时卫生达标，邮件报刊能及时收发；——辖区延时装修施工能及时给予阻止；——真诚协作，具有团队精神，保持值班室及宿舍安静，做好内务工作；——辖区内乱停的车辆能按规定予以解决。c)仪容仪表（满分15分）；——按要求着装，佩带齐全；——衣着整洁，讲究个人卫生；——注意环境卫生，不乱扔烟蒂、果皮、纸屑；——无当众打哈欠、伸懒腰、挖鼻孔等不雅动作；——注意站、坐、行仪态，不插裤袋或抱臂叉腰等。d)考勤纪律（满分10分）。——不迟到、不早退，能按规定执行请假制度；——服从保安部对具体工作时间的调整安排；——当班时不串岗、离岗、睡岗、不闲聊、玩耍；——当班时间不办私事，不带无关人员进值班室；——例会及培训不随便缺席，态度认真。

(3)保安人员考核评分每项评分内容设立三个分值，评分方式为：

a)有具体行为标准的，参照具体所述内容进行评分，无违反现象的得满分，每违反1次扣1分

b)少数无具体行为标准的，考核人以公正客观为原则，没有达到要求为“0分”，基本达到尚有不足选第二项，较好的得第三项，做得很好选满分项。（4）保安员考核评分的等级等级包含：

a)A（不满意）——30分以下； b)B（勉强）——30—49分； c)C（好）——50—69分； d)D（很好）——70—89分； e)E（优秀）——90分以上。

（5）各保安队长（安保部经理）、报警中心班长对保安员、报警员进行考评时，应写出该队员（报警员）的主要优缺点，并提出意见或建议。（6）记录《保安员考核表》

第十二节

报警中心管理作业规程 目的： 规范报警中心的日常工作管理，确保报警中心设施设备的有效运行和业主生命财产的安全。2适用范围：

适用于各报警中心。3职责：

（1）保安部分管经理助理负责对报警中心工作进行指导、监督和抽查。（2）保安队长（安保部经理）负责对报警中心工作进行监督、检查。（3）报警中心班长具体负责报警中心的管理。4作业规程：

（1）报警员的岗位要求：

a）未经保安部经理、管理处主任、保安队长（安保部经理）的同意或陪同，应谢绝任何无关人员进入报警中心参观、闲聊，并做好相关记录。b）当班人员不可因私占用通信电话，不做与本职无关的事情。

c）报警员上岗前必须经过专业知识的培训；应熟悉设施设备的工作原理、性能及在辖区的分布情况，掌握独立操作的技能。

d）未经保安部授权或同意，不可擅自修改、替换、设置各报警系统内原有的数据和程序，不可向外泄漏相关情况，不准擅自开关运行正常的报警设备。

e）当班人员在当班时，应始终保持警惕性，密切关注操作台的动态画面、静态（声光）信号，严格按程序处理警情。

f）当班人员应保持室内空气清洁、设施设备无尘、物品摆放整洁、温（湿）度符合要求、入室需换拖鞋；不准带入与工作无关的任何物品。

g）当班人员应及时做好当日值班记录，记录内容包括交接班、处警方式、设备运行、故障及维修情况等方面。h）报警中心的监控录像应保存7天以上，以便备查。

（2）设备的操作与检查a a）报警员要熟练掌握消、监控设备的工作性能及分布位置。

b）备好、管好、维护好报警中心的备用电源，确保辖区停电期间报警设施设备能正常运行。

（3）报警员应严格按程序对报警设备进行操作，并密切关注报警设备的运行情况

具体包括：

a)电压是否符合工作要求，电源插头是否接触不良；

b)监视屏画面是否清晰，摄像探头的角度是否准确，录制的画面是否清晰；c)红外报警装置能否正常运行； d)户内报警器能否正常工作； e)消控设备能否正常运行； f)对讲机是否收发正常。

（4）在设备运行期间发现不正常现象或故障，报警员应立即向班长报告，经检查、判断后做出处理决定。（5）报警的处理：

（1）户内报警，报警发生应做到：

a)当主机发出报警信号时，报警员应立即查看报警位置，确认报警类型；

b)立即用对讲机向辖区保安员发出指令。报警员发指令时，应口齿清楚，语言简练，报警内容和具体位置要连呼三遍。如对讲机受到干扰，一方送话或接受不灵，应迅速改用电话联系； c)保安员接警后应立即赶赴报警区域进行处理，并把情况反馈到报警中心。事后，报警员和保安员应做好相关的记录。

（2）周界报警，报警发生应做到：

a)当主机发出报警信号时，报警员应仔细查看报警区域图像；

b)辨别警情内容，如系行人误入防区的可及时复位；如发现行迹可疑之人翻墙进入辖区的，应立即用对讲机通知保安员：讲清具体的位置、嫌疑人员的体貌特征，由保安员前往制止或抓捕；

（3）电视监控，有不正常情况发生应做到：

a)报警员通过监视屏进行动态观察时，如发现出入口、车库（停车场）、大堂、电梯、楼层有异常情况或可疑人员，应立即用对讲机通知保安员：讲清具体的位置，嫌疑人的体貌特征，由保安员前往查处；

b)通过监视屏进行跟踪监视，及时给保安员提供准确的信息； c)作好相关的记录。

（4）火灾报警，报警发生应做到：

a)当主机发出火警讯号时，应立即用对讲机通知保安员前往检查并讲清火警的具 体位置，如系误报，应及时复位；如经常发生误报应及时向保安部报告，并把信息反馈到维修中心或安装单位进行报修；

b)如确认是火警：——立即向有关领导进行报告；——根据火情的大小及现场最高负责人的指令，启动消防水泵、排烟阀、送风阀，关闭分区防火门，启用消防广播；——通过监视屏对火警现场进行监控，为义务消防员的扑救和疏散工作提供准确信息；并监控有否异常情况和可疑人员；——检查是否有电梯困人现象；——坚守岗位，做好一切应急准备工作，等待指令。c)对火警的处置过程进行记录。

（5）设施设备的维护保养：

a）报警员负责做好报警设施设备的日常清洁保养工作。b）维修中心负责每周对住户和报警中心之间的联网情况进行一次检查，并对检查（结果）进行记录。

c）维修中心负责每周对周界报警系统的探测器、摄像机、红外灯、支架的牢固度

第十三节

消防管理作业规程

1目的：

规范小区、写字楼、学校、足球基地的消防管理工作，预防火灾事故的发生，保障业主的工作、生活秩序正常。2适用范围：

适用于辖区的消防管理工作。3职责

（1）保安部经理助理负责对辖区保安员的消防培训、消防设施设备的管理进行监督、指导和抽查。

（2）保安队长（安保部经理）全面负责辖区保安员的消防培训、消防安全及设施设备、器材的管理和检查工作。

（3）保安员负责辖区日常消防安全及设施设备、器材的巡查工作。4作业规程：

（1）消防安全的管理;a）保安员应加强安全防范意识，自觉遵守消防法律法规和公司的安全制度。b)坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针和“谁主管，谁负责”的消防工作 c)保安员应懂得火灾的预防措施，懂得辖区隐患，懂得扑救初起火材，会报火警 d)任何人都不准随意挪用、移动、损坏消防器材和堵塞消防通道。e)防器材、标识应保证完好无损。

f)日常的巡查中，应密切关注辖区的消防安全情况、设施设备和器材的完好情况。5当发现（生）火灾时，保安员应保持冷静，迅速查明情况，及时采取有效措施，并向上领导报告。

6消防设施设备器材的检查4.2.1 保安队（安保部）应建立辖区消防设施设备、器材的台帐。

由保安队长（安保部经理）负责实施对消火栓设备的月检工作： a)消火栓的油漆是否脱落及清洁 b）（箱）的编号或标识是否完好；

c)消火栓是否锈蚀，接头处能否和消防扳手匹配使用；

4.2.3 由保安队长（安保部经理）负责实施对灭火器的月检工作。工作内容包含：并编号；

b)灭火器的油漆是否完好并清洁； c)灭火器是否处在有效使用期内； d)灭火器的工作压力是否符合要求；

e)灭火器的压把、喷口（喷管）是否完好无损。

安队长（安保部经理）负责实施对应急照明系统的月检工作： a)应急照明灯能否正常使用；

b)疏散指示灯能否正常使用，疏散指示方向是否准确。

由保安队长（安保部经理）负责实施对消控设备的季检工作： a)手动报警装置能否正常工作； b)应急广播能否正常工作；

c)排烟阀、送风阀、分区防火门能否正常启动和关闭； d)抽查感烟（温）式探测器能否正常工作；

e)水喷淋能否正常出水和使用（在末端进行测试）。4.2.6

对检查中发现的问题，保安队（安保部）应及时做好整改工作：

a)以书面形式将信息及时反馈到维修中心或安装单位，向保安部报告设施设备方面发生的故障情况及整改情况；

b)需报废或更新器材时，应按报废、申购等程序进行操作。4.2.7

保安队（安保部）应对每次的检查进行详细记录，包括检查人、检查内容、及检查结果等方面。4.3义务消防员

4.3.1 义务消防员日常消防安全的管理工

每位保安员均为辖区的义务消防员，日常消防安全的管理工作由保安队长（安保部经理）负责：

a负责辖区消防设备、器材的布局与保养工作，并建立档案； b)实施对义务消防员业务知识的培训工作； c)负责辖区消防责任制的落实与检查；

d)负责实施辖区消防安全的预防措施、应急预案及火灾事故后提出处理意见； e)负责整改辖区的消防安全隐患。4.3.2 义务消防员的工作要求要求：

a)学习和掌握消防业务技能，做到“三懂两会”；

b)发现火警，值班保安员应立即按程序进行火灾扑救、疏散人员、抢救财产，力争把火灾损失控制在最小范围内（详见《突发事件处理作业规程》）；

c)积极参加辖区的消防安全检查，发现安全隐患，要及时按责任区提出整改意见并落实；d)做好辖区的消防安全教育和宣传工作，提高队员、业主的消防安全意识，力争在辖区、责任区里不发生责任性火灾事故；

e)负责责任区内消防设备、器材的维护、保养或清洁工作，确保消防设备、器材始终处于最佳状态；

f)积极参加辖区和保安部组织的业务知识培训和消防演练，提高自己的业务技能和实战能力。记录《消防设施设备检查记录》、《灭火器分布情况登记表》、《设备（施）台帐》、《消防隐患整改通知书》

第十四节

保安员行为规范管理作业规程 目的：

报警员的言谈举止和仪表仪容，使之符合业主和公司的要求。2适用范围：

适用于全体保安员（含报警员）言谈举止和仪表仪容方面的管理。3职责

保安部、保安队长（安保部经理）、班长负责监督、检查和纠正。当班保安员、报警员对照要求进行自查自纠。4作业规程

（1）保安员的称呼和举止

a）保安员通常相互之间称姓加同志，或者职务加同志。b）保安员听取上级讲话和回答上级问话时，姿态要端正。当听到上级召唤自己时，应立即回答“到”。在上级口述指示后，应回答“是”。c）保安员进领导办公室前要喊“报告”，或者敲门；进入其他人员室内前，也应先敲门，经允许后方可进入。

d）保安员必须举止端正、精神振作、姿态良好。同领导讲话时，应立姿。

e）保安员外出时，应遵守公共秩序和交通规则，遵守社会公德，自觉维护保安员的形象和荣誉。

f）保安员要自觉接受队容风纪的检查；如有违反，要服从纠察，立即改正。

（2）保安员可参照执行的礼貌服务用语。

称谓语包含：

a)XXX先生（同志）；

b)XXX小姐（夫人、女士）。问候语包含： a)您（们）好，（欢迎光监）； b)多日不见，您好吗？ c)早（晚）安；

d)早上（下午、晚上）好。祝贺语包含： a)祝您成功！

b)祝您节日（旅途）愉快！

c)祝您新年（圣诞、春节）快乐！征询语包含： a)先生（女士），我可以为您做些什么吗？ b)先生（女士），我来帮您，好吗？ c)还有别的事需要我帮忙吗？ d)我可以进来吗？ 应答语包含：

a)当业主有事呼叫保安员时，可以说：——先生（女士），我来了；——先生（女士），我马上就来；

b)当业主感谢时应说：——请不必客气；——没关系；——这是我（们）应该做的。安慰语包含：

a)当业主遇到不顺心的事时，保安员应说：——您别着急，我帮您想想办法；——我希望您很快会好起来的；——我希望您没事；

b)当业主身体不适或患病，应说：——请多保重；——祝您早日康复。道歉语包含：

a)很抱歉，打扰您了

b)对不起，给您添麻烦了； c)请原谅，让您久等了；

d)请出示（收好）您的证件，麻烦您了；

e)对不起，这里是执勤岗位，请不要在这里逗留； f)对不起，XXX单位（公司）还没上班，请您稍候； g)对不起，您要找的人不在，请您联系好以后再来。

答谢语：当得到业主的帮助或配合时，应说：——谢谢您的帮助（支持）——非常感谢您的合作；——能得到您的支持，我很荣幸和感谢。推辞用语包含： a)很遗憾（抱歉），按公司规定我不能让您进去； b)这不符合公司的要求（规定），实在很抱歉；

c)很抱歉，这是专用停车位，您的车是否停到XX停车场去； d)对不起，业主要求园内不准停车，请您把车停到外面去； e)很抱歉，XX单位（公司）已下班了，请您改日再来。指示用语包含： a)请这边走；

b)请往前走再往左（右）转弯： c)请把车停在外面； d)请您在这里登记一下。电话用语包含：

a)接电话要及时，不能让对方久等，接电话时应说：——您好，这是XX岗（报警中心）； ——对不起，您要找的人不在，需要我转告吗？——对不起，请讲慢一点；——对不起，电话里有噪音，我没听清楚，您再重复一遍，好吗；

b)打电话时，语言要简单明了，口齿清晰：——您好，我是XXX；——您好，我想找XXX，麻烦您帮我叫一下好吗？——请帮我转告一声好吗？ 对讲机用语包含：

使用对讲机进行对话时，语言要简单明了： a)呼叫时应说：“呼叫XX岗（报警中心），听到请回答。”事情表达清楚后应马上说：“完毕”；b)接听时应说：“我是XX岗（报警中心），收（听）到，请讲。”接听完毕后应说：“明白，我马上去（做）”。告别语包含：

a)再见，祝您旅途愉快！b)晚安，明天见！c)再见！

保安人员仪表仪容等方面的要求 仪表方面的基本要求要求包含：

a)严格按公司规定穿工作服，不穿工作服不能上岗，穿工作服不能私自外出； b)工作服要求干净平整，纽扣扣齐，领带和绶带挂端正，不得披衣敞怀、挽袖卷裤腿等，双手插入口袋或袖手；

c)工作服不破损、不开线、不掉扣、无污迹；

d)白天上岗时穿黑（深）色皮鞋，并要求光亮、无污渍；

e)严格按公司规定佩带帽徽、肩章、臂章和保安员上岗证等标识；

f)站立时，要精神饱满，态度和蔼，站姿端正。不可身体歪斜，依靠他物、伸懒腰、打哈欠、挖耳掏鼻、吃零食等；

g)入座后，坐姿要舒展、自然和大方，上身挺直。不要垂肩、摆腿、跷脚、晃身或歪头趴坐等；

h)行走时，上身要挺直，两眼平视前方，两臂自然摆动，两腿有节奏地交替向前迈进。遇见业主时，要礼让。走路时，不可吃东西、吸烟，手插衣裤袋或袖手。仪容方面的基本要求

要求包含：

a)头发要适时梳理，发型要朴实大方。男士的头发旁不过耳，后不过领，不留大鬓角，不留胡须；

b)要保持面部清洁，常洗脸并注意口腔卫生； c)经常洗澡，勤换内衣，防止汗臭；

d)保持双手清洁，常剪指甲，不留长指甲和涂有色指甲油（女士）。卫生习惯方面的要求要求包含：

a)上岗前不喝酒，不吃葱、蒜、韭菜等产生异味的食物； b)不随地吐痰或丢弃杂物；

c)不当众打哈欠、剔牙、掏耳、挖鼻、拉裤链、系皮带、伸懒腰等；

d)咳嗽、打喷嚏时，应用餐巾纸或手捂住口鼻，转向一旁，避免发出大声； e)养成饭前便后勤洗手的良好习惯。保安人员文明执勤守则 文明执勤，微笑服务； 礼貌待人，关爱业主； 敬礼在先，询问在后； 遵纪守法，不图私利； 忠于职守，勇于奉献； 发现问题，妥善处理。

记录《保安部（队）检查情况记录表》

第三篇：写字楼物业接管验收标准

第一太平物业对写字楼执行接管验收标准的实例

第一章

大厦土建装饰的验收标准及程序

一.验收前需具备的图纸资料和文件

1.设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。

2.材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。

3.预制构件出厂质量证书。

4.隐蔽工程验收文件。

5.施工安装自检记录。

6.结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。

二.组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

三.验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。

1.外围玻璃幕墙干挂大理石。

2.大厦室内大理石墙面、地面。

3.木墙面。

4.防火门、门锁、油漆、粉涮。

四．大理石干挂墙验收

1．大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。

2．保温层完好（不得渗水、不透风）。

3．石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。

4．石材出厂合格证、检验合格证。

五．玻璃幕墙及遮阳板验收

（一）玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。

（二）玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：

1．明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。

2．玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。

3．铝合金料不应有脱膜现象。

4．装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。

5．幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。

6．幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。

7．幕墙不得渗漏。

（三）玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：

1．铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。

2．玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。

3．钢化玻璃表面不得有伤痕。

4．遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。

5．玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。

6．玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。

（四）玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝 和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范JGJ102—96。

六．楼顶验收（楼顶平台地面）

1．排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。

2．雨水管泄水口是否畅通。

3．雨蓖子是否齐全。

4．女儿墙是否完整。

5．各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七．地库验收

地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八．楼地面验收

1.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺 直。

2.卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3.楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九．装修验收

1.钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。

2.木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

3.抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。

4.地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。

5.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。

6.锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。

7.所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。

十．责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在 正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。

验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。

第二章

电梯工程验收标准

第一节

电气部分

一．电源与照明

1． 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2． 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3． 电梯主开关及其副开关应符合；

（1）各接线紧固，开关设备等安装牢固。

（2）每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。

（3）主开关不应切断下列供电电路。

① 轿厢照明通风和报警。

② 机房、隔层和井道照明。

③ 机房、桥顶和底坑电源插座。

（4）主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。

（5）各电梯主开关均应有识别标志。

（6）轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明 显

标志。

（7）井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。

4． 电气设备接地应符合下列规定：

（1）所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。

（2）电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯 线作保护线时，保护线不应少于2根。

二．配线

1．机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。

2．轿顶配线应走向合理，防护可靠。

3．电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。

4．电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。

5．电线槽安装应牢固，接口严密。

6．电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。

7．配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。

8．接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。

9．随行电缆的安装应符合下列规定：

（1）随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。

（2）圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆 固定应使用楔形插座或卡子。

（3）随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用 防护措施。

三．电气设备安装

1．电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：

（1）尽量远离门、窗。

（2）屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。

2．门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：

（1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。

（2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。

（3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。

（4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节

安全保护装置

一．电气安全部分

1.电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。

2.与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。

（1）限速器速度接近动作速度时。

（2）安全钳拉杆动作时。

（3）超载时。

（4）轿、厅门未关或未锁紧时。

（5）安全窗开启时。

（6）缓冲器衩压时。

3.电气系统中的安全保护装置检查

（1）错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及 “安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。

（2）急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。

（3）极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。

二．机械安全部分

1．限速器

（1）动作可靠。

（2）钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。

（3）夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。

（4）润滑良好，绳轮无裂纹。

（5）张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）

2．安全钳

（1）动作可靠。

（2）操作机构和制停机构所有构件灵活无损。

（3）钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为2～3mm。

（4）安全嘴无裂损及污物塞入。

3．缓冲器

油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。

4．终端限位保护

（1）强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。

（2）磁轮灵活可靠。

（3）轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。

（4）其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。

（5）需油的零部件无缺油。第三节

电梯各组成部分

一．曳引与导靴部分（有验收合格证书）

1．导轨

（1）压板固定牢固。

（2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。

（3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm）

2．导靴

（1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。

（2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。

（3）导靴与轿厢架联结紧固。

（4）导靴运行中无啃道。

3．导轨架

（1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。

（2）水平度无起差。

4．配重

（1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。

（2）导靴磨无损或缺油润滑。

（3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。

（4）安全钳应灵活可靠。

5．曳引机

（1）噪声小，传动及换速平稳。

（2）联结件紧固。

（3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。

6．制动器：

（1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。

（2）电磁线圈接头无松动，绝缘良好。

（3）噪音小，运动灵活。

（4）制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。

7．减速器

（1）运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。

（2）温度正常（不大于20%）。

（3）连接件无松动。

8．连轴器

（1）无螺母松动。

（2）无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。

9．曳引轮

（1）无异声漏油。

（2）钢丝绳与轮槽无滑动。

（3）各紧固螺栓无松动。

10． 钢丝绳

（1）无磨损，锈蚀及断丝现象。

（2）绳头组合装置无损环。

二．轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录）

1．轿厢

（1）厢内整洁、干净。

（2）厢架与厢体联接螺栓紧固。

（3）轿底轿壁、顶位置无错位现象。

（4）轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。

（5）轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。

（6）无震动声响。

（7）超载装置动作灵敏可靠。

2．轿厢门

（1）门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。

（2）门导轨、门地坝无松动。

（3）门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。

（4）门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。

（5）安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。

（6）轿门闭合装置应可靠和准确。

3．层门

（1）门须灵敏、可靠、保险。

（2）联动机构滑轮无损，传动绳无松动。

（3）噪音小。

（4）开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。

（5）与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。

（6）门扇运动中无跳动。

4．轿顶安全窗

（1）安全窗打开后电梯应可靠停止运行。

（2）开启无卡阻。

5．层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且 操作灵活。

6．补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。

第四节

机房部分

1．温度及通风应符合规定（5～40℃）。

2．主机控制屏应与门窗距离适宜。

3．有相应防水措施。

4．电机墙之间距离应方便检查。

5．相应绳孔有预留。

6．有防尘防水措施。

7．合格安装避雷设备。

第三章

电气工程验收标准

一．高压开关的隔离柜、PT柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。

1.高压柜的耐压试验报告。

2.高压柜二次继电保护试验报告。

二．变压器

1.变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定：

2.变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。

3.变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。

4.接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。

5.温度保护装置指示应正确。

6.验收时应移交的文件

（1）变更设计部分的实际施工图

（2）变更设计的证明文件

（3）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（4）安装技术记录、器身检查记录。

（5）试验报告

（6）备品备件移交清单

三．互感器

1．设备外观应完整无缺损。

2．保护间隙距离应符合规定。

3．油漆应完整，相色应正确。

4．接地应良好。

5．验收资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（3）试验报告

四．电缆

1．电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。

2．电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。

3．电缆终端、电缆接头应安装牢固。4．接地应良好。

5．电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

五．电容器

1．绝缘电阻值应合格。

2．外观应完好。

3．交流耐压试验应合格。

4．冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。

六．接地装置

1．接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。

2．避雷针的安装位置及高度符合要求。

3．接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。

4．所移交资料

（1）设计变更证明

（2）安装技术记录（包括隐蔽工程记录等）

七．配电盘柜

1．盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。

2．柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。

3．所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

4．操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。

5．多股铜线接头应涮锡。

6．所需移交资料

（1）变更设计图

（2）说明书、试验记录、合格证、安装图纸

（3）根据合同提供的备品备件清单

（4）调整试验记录

八．低压电器

1．电器型号、规格符合设计要求。

2．电器安装牢固，平正应符合要求。

3．电器的接零、接地可靠。

4．绝缘电阻值符合要求。

5．标志齐全完好。

6．交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。

7．所需移交资料

（1）说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件 调整试验记录。

九．交流电动机

1．电机外壳油漆应完整，接地良好。

2．电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。

3．测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000V兆欧表测绝缘值不小于0.5MΩ。

4．电机空载运行时2h并记录空载电流。

5．带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。

6．电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过2～3s可再起动一次

十．发电机

1．发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。2．发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。

3．发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。

十一．电气照明装置

1．并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。

2．照明配电箱的安装、回路编号应正确。

3．要有接地或接零。

4．灯具的固定是否紧固。

十二．真空断路器

1．真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。

2．电气连接应可靠且接触良好。

3．真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。

4．灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。

5．并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。

6．绝缘部件瓷件应完整无损。7．相色标志正确、接地良好。

8．应移交的资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料

（3）安装技术记录

（4）调整试验记录

（5）备品备件清单

第四章 大厦空调、给排水系统验收注意事项及验收条件

一．注意事项

（一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

（二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提 供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件

1． 施工图、竣工图及设计变更文件。

2． 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。

3． 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

4． 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风 机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。

5． 水压试验记录。

6． 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通 球试验记录。

7． 工程质量事故处理记录。

8． 分项、分部单位工程质量检验评定记录。

（三）验收标准

1． 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文 件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。

2． 设计规范：

（1）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19—87）

（2）高层民用建筑设计防火规范（GBJ0243—97）（3）采暖，卫生工程施工与验收规范（GBJ242—82）

（4）通风与空调工程施工与验收规范（GBJ0243—97）

（5）室外排水设计规范（GBJ14）

制冷设备安装工程施工及验收规范：

（1）制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范（GB50274—98）

（2）压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范（GB50275—98）

3． 各项设备还须分项作细化

（四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间 表。

（五）验收划分

1． 设备（分项）

2． 空调水系统

3． 空调风系统

4． 多联冷媒户外主机

5． 户内盘管机

6． 空调自控功能的实现

7． 给排水系统

8． 消防水系统

（六）责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题。

各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二．条件

1．各种隐蔽工程的验收报告。

2．管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。

3．各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡）、管道内是否有堵塞。

4．冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。

5．各种仪表是否齐全。

6．各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。

7．新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。

8．水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。

9．锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。

10． 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀 门应开关灵活。

11． 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合GBJ242—82（采暖与 卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

12． 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。

13． 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

14． 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖 区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。

15． 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排 水畅通，无积水，不渗漏。

16． 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固，接口严密、不渗漏。

17． 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积 水，不允许倒泛水和渗漏。

18． 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

19． 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。20． 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐 全、操作灵活。

21． 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。

22． 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合 GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

23． 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的 连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

24． 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

第五章

弱电系统、消防系统验收标准

第一节

弱电系统验收条件

一．弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及 有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统

二．具备接管验收条件

1． 建设单位书面提请接管单位验收。

2． 工程全部施工完毕，调试完毕，达到深圳市《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》。

三．需提前提交的资料

1．弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。

2．合同（含洽商变更）附本。

3．现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。

4．各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。

5．总包、监理检查的原始记录。

6．消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。

四．标准

1． 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必 须牢固。

2． 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有 关规范的规定。

3． 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅 速。4． 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。

5． 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。

6． 各种设备功能完好，性能符合设计要求。

7． 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。

8． 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正 确。

9． 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接 现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五．责任

由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。

第二节

弱电系统验收程序

验收程序： 分系统

分机房：主机

供电、备电、接地、外观、运行 分楼层（从上向下）：机房

竖井

DDC

各系统相关设备 一．消防报警系统

（一）中控室设备（消防中心报警主机）

（二）各楼层设备

1．各回路及模块箱

2．各防火卷帘门

3．各设备间的相关设备

4．各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收

二．安防系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井I/O接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一 按标准验收

三．楼控系统

（一）中控室设备

（二）各楼层机房、竖井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集点设备、所 有自控点设备线路及连接逐一验收。

四．卫星电视及CATV系统

（一）楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备

（二）各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收

五．广播系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收

六．车库道闸系统

（一）主机及相关设备

（二）进出口各项设备逐一按标准验收

七．综合布线

（一）机房

（二）各层PDS小室内设备逐一按标准验收

第三节

消防系统验收接管程序

一.具备验收条件

1.建设单位书面提请验收单

2.与合同相符（含洽商变更），符合设计要求

3.有消防局颁发的消防验收合格使用许可证

4.符合施工、防火规范，各独立系统工作正常

5.消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训）

二.所需资料

6.合同（含洽商变更）

7.实际施工图纸（与现实吻合），设备清单

8.各种随机资料，使用说明书等

9.总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录

三.验收的内容

1．火灾自动报警系统验收

2．消防广播系统验收

3．插口电话对讲系统验收

4．防火卷帘门的验收

5．强电切换（非事故照明电源强切）的验收

6．监控风阀与监控风机消防系统

（1）排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收

（2）正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收

7．电梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能验收

（2）消防梯的归首功能验收

8．消防水灭火系统的功能验收

（1）消火栓水泵

（2）喷淋泵

（3）水喷雾泵

（4）末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示

9．消防监测信号、消防控制各接口模块的检查

10． 防火门 11． 消火栓

12． 疏散指示灯

13． 消防通道

四.人员安排

1． 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风 机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。

2． 强电：强切电力控制配电箱、电梯。

3． 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。

4． 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其 完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。

五.验收的要求

1． 对照图纸、设备清单查验数量。

2． 依据施工规范检查其安装质量。

3． 按照设计要求检查其功能。

六.验收的组织

消防验收是系统、设备、楼体验收的综合，每个专业、每个部门都需要密切配合。

第四节

消防中控室验收内容及其标准

一.消防报警主机系统

1.安装位置需与后侧保持一米的空间，如操作台长度超过4米，一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1米，以保证日后方便检修。

2.消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：

（1）控制消防水泵的启、停；

（2）显示启泵按钮启动的位置。

3.消防控制设备对自动喷水灭火系统应有下列控制、显示功能：（1）控制系统的启、停；

（2）显示报警阀、闸阀、及水流指示器的工作状态；

（3）显示消防水泵的工作、故障状态。

4.火灾报警后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）停止有关部位的风机、关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；

（2）启动有关部位的防烟、排烟风机（包括正压风机）、排烟阀，并接收 其反馈的信号。

5.火灾确定后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）关闭有关部位的防火门、降落有关部位的防火卷帘，并接收其反馈 信号；

（2）发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；

（3）接通火灾事故照明灯和疏散指示灯；

（4）切断有关部位的非消防电源。

6.火灾确认后，消防控制设备应按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。警报装置的控制程序应符合下列要求：

（1）二层及二层以上楼层发生火灾，宜先接通着火层及其相邻的上、下层；

（2）首层发生火灾，宜先接通本层、二层及地下各层；

（3）地下室发生火灾，宜先接通地下各层及首层。

二、电脑图形中心

1.在正常状态下，进入图形中心可清楚的查看所有消防设备的工作状态；

2.有信号返回时操作员可及时、准确知道探测点位置及探测器现时状态；

3.图形中心所有设备位置应与设计图纸相吻合，无遗漏；

4.烟感、温感地址编码无重复、无错码、无遗漏；

5.应设置多重密码，供操作人员和工程技术人员使用。

三、七氟丙烷灭火控制盘

1.控制系统的紧急启动和切断装置；

2.由火灾探测器联动的控制设备应具有30秒可调的延时装置；

3.显示系统手动、自动工作状态；

4.在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。

四、CD广播录放盘

1.在进行工作时无杂音，音质清晰、纯正；

2.快进或快退时无大的声响；

3．可分区域控制

4.需设置人工话筒，有播音功能。

五、消防固定对讲电话

1.通话质量清晰，无回音，可清楚显示对方位置；

2.各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系；

3.手动报警按钮位置宜设置对讲电话插孔；

4.具有录音功能，能够清楚录制双方通话内容，录制时间不得少于60分钟，并可循环录制。

六、消防应急广播录放盘及扬声器

1.录放盘在火灾时应具有在消防中控室将火灾疏散层的扬声器和广播音响功放机强制转入火灾事故广播状态的功能；

2.消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音；

3.中控室可控制扬声器的音量；

4.扬声器应设在建筑物的走道和大厅等公共场所，其数量应能保证从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不能超过25米，每个扬声器的额定功率不应小于3W。

七、消防应急广播功放机

火灾应急广播设备的功放机，其容量不应小于事故广播扬声器容量较大的三层扬声器容量的总和。

八、消防报警主机电源和备用电源

主、备电源误差不能低于23V，高于25V,并进行多次联动测试，以保证主电源故障时备用电源可正常供应主机系统的运行，并具有自动切换功能。

九、消防中控室接地电阻

1.工作接地电阻值应小于4Ω；

2.采用联合接地时，接地电阻应小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防设备的接地线应选用铜芯，接地软线其线芯截面积不应小于4平方毫米。

第六章

物业接管验收前所需资料

一．土建

（一）隐检记录

1.隐蔽工程验收记录

2.防水工程检验记录

（二）验收记录（验收中）

1．单位工程质量综合评定表

2．单位工程验收记录

（三）新材料、新技术

1．新型建筑材料（国家技术监督局检验合格证、出厂合格证）

2．施工新技术（施工新技术经建设部认可并有鉴定书）

（四）原材料试验报告

1．砖、水泥、砂、石、钢筋、防水材料、隔热保温材料、防腐材料试验汇总表

（五）施工试验报告

1．防水工程试水试验

二．暖卫和燃气

（一）图纸会审、设计变更、洽商记录

（二）隐蔽工程验收记录

（三）主要设备

1．主要设备明细表（台帐）2．主要设备试运转记录 3．设备出厂合格证

4．开箱及抽检记录 5．设备安装记录

第四篇：高档写字楼物业设备管理标准标准篇

*******中心大厦物业设备管理标准

标准篇

序

物业管理是物质文明社会的产物，是人类现代社会发展的客观需要。物业管理最本质的意义，是通过物业管理的全过程，达到物业本身的保值增值，让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。

物业管理的主要对象是建筑物，对于高层建而言，其设计寿命可长达70-100年，维持建筑物寿命的主要因素是其配套的设备设施系统，因此对设备设施的管理效果如何，直接关系到建筑物的寿命，也由此关系到业主的资产能否保值增值。同时我们还应该注意到，对同一栋物业来说，必然是几代人的管理，物业设备管理具有的长期的连续性，必然要求第一代的管理者，要有强烈的历史责任感，把物业设备管理的各项基础工作做好。在物业管理的全部内容中，设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作，它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用，还对物业管理的服务水平的保障起到了不可替代的作用。

当今，高层建筑的设备系统基本上集中了世界上各个领域中先进的科学技术在应用技术方面的成果。每一个设备系统都具有其非常鲜明的专业特点，有着它内在的、独特的运行规律。设备管理工作就是要遵循这些客观规律来进行规范的管理，才能达到物业管理的目的。

我们在这里奉献给广大物业管理工作者的不是什么教科书，也不是什么物业管理的普及读物，它是我们在物业管理的设备管理过程中探索出来的一整套成功的、具体可操作的宝贵经验，它不但对在管物业有很强的指导作用，还对物业管理的前期顾问工作有很大的帮助。希望能对推动行业的整体水平，尽一些微薄的力量。目

录

1．0前 言………………………………………………………（2）2.0术语

3.0物业设备管理体系扑拓……………………………………（7）4．0物业设备运行管理 …………………………………………（8）4．1设备运行的环境要求的概…………………………………（8）4.1.1设备运行的环境的标准含义 ……………………………（8）4.1.2供配电系统设备房环境要求 ……………………………（8）4.1.2.1高低压配电房 …………………………………………（8）4.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）…（8）4.1.2.3备用发电机组机房 ……………………………………（9）4.1.3中央空调系统设备间 ……………………………………（9）4.1.3.1中央空调系统主机房 …………………………………（9）4.1.3.2新风机房及风柜房

………………………………（10）4.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 ………………………（10）4.1.3.4 排风机房 ……………………………………………（10）

4.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风………………………（10）4.1.4给排水系统设备间………………………………………（11）4.1.4.1生活水泵房

………………………………………（11）4．1.4.2减压阀房…………………………………………（11）4.1.4.3水表房 ………………………………………………（11）4.1.4.4楼层管井房

………………………………………（12）4.1.4.5排污泵房

…………………………………………（12）4.1.5消防系统设备间

……………………………………（12）4.1.5.1消防中心

…………………………………………（12）4.1.5.2气体灭火设备间 ……………………………………（13）4.1.5.3楼层设备间

………………………………………（13）4.1.5.4消防水泵房 …………………………………………（14）4.1.5.5室外消防栓等设备 …………………………………（14）4.1.6电梯设备间

…………………………………………（15）4.1.6.1电梯机房 ……………………………………………（15）4.1.6.2轿厢 …………………………………………………（15）4.1.7通信设备机房

………………………………………（16）4.1.7.1通信总机房 …………………………………………（16）4.1.7.2通信管井房

………………………………………（17）4.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间 …(18）4.1.8.1控制中心机房

……………………………………（18）4.1.8.2楼层设备房

………………………………………（18）

4.2设备运行管理

…………………………………………（19）4.2.1运行管理的概念

……………………………………（19）4.2.2.1系统标识：……………………………………………（19）4.2.2.2高低压配电运行记录要求

……………………………………（20）4.2.2.3设备完好标准

…………………………………………………（21）2.4运行情况分析

…………………………………………………（21）4.2.3中央空调系统

………………………………………………（22）4.2.3.1 系统标识 ………………………..…………………………（22）4.2.3.2、中央空调系统运行记录要求 ………………………………（22）4.2.3.2.1、运行技术参数 ……………………………………………（22）4.2.3.2.2、运行状态记录 ………………………………………………（23）4.2.3.2.3、交接班记录……………………………………………………（23）4.2.3.3、系统运行情况分析 ……………………………………………（23）4.2.4给排水系统

……………………………………………………（24）4.2.4.1系统标识

………………………………………………………（24）4.2.4.2系统巡检记录要求

……………………………………………（24）4.2.4.3系统运行情况分析

……………………………………………（25）4.2.5消防系统

………………………………………………………（25）4.2.5.1系统标识

………………………………………………………（25）4.2.5.2消防中心记录要求

……………………………………………（26）4.2.5.3系统运行情况分析

……………………………………………（27）4.2.6电梯及提升设备

……………………………………………（28）

4.2.6.1系统标识：

……………………………………………………（28）

4.2.6.2运行情况分析

…………………………………………………（29）4.2.7通信系统

………………………………………………………（30）4.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统

………………………（30）4.2.8.1系统标识

………………………………………………………（30）4.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求…………（30）4.2.8.3运行情况分析

…………………………………………………（32）4.3设备台帐

…………………………………………………………（32）4.3.1设备台帐的概念

………………………………………………（32）4.3.2 设备台帐应列的项目内容 ………………………………………（33）4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定

…………………………（33）

4.3.4 故障报告

………………………………………………………（33）

4.3.4.1故障报告的格式

………………………………………………（33）4.3.4.1故障报告的归档

………………………………………………（33）5.0系统保养 ……………………………………………………………（34）5．1系统保养的概念

………………………………………………（34）5.2供配电系统保养项目

……………………………………………（34）5.2.1月度维护保养项目

……………………………………………（34）5.2.2季度维护保养项目

……………………………………………（34）

5.2.3半年维护保养项目

……………………………………………（35）5.2.4维护保养项目

……………………………………………（35）5.3消防系统保养项目

………………………………………………（36）5.3.1月度维护保养项目

……………………………………………（36）5.3.2季度维护保养项目

……………………………………………（37）5.3.3半年维护保养项目

……………………………………………（37）5.3.4维护保养项目

……………………………………………（38）5.4中控维护保养项目

………………………………………（39）5.4.1月度维护保养项目

…………………………………………（39）5.4.2季度维护保养项目………………………………………………（39）5.4.3半年维护保养项目………………………………………………（39）5.4.4维护保养……………………………………………………（40）5.5空调系统维修保养项目……………………………………………（40）5.5.1月度维护保养项目………………………………………………（40）5.5.2季度维护保养项目………………………………………………（41）5.5.3半年维护保养项目………………………………………………（42）5.5.4维护保养项目………………………………………………（42）5.6给排水系统保养项目………………………………………………（43）5.6.1月度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.2季度维护保养项目………………………………………………（43）5.6.3半年维护保养项目………………………………………………（43）5.6.4维护保养项目………………………………………………（44）

5.7土、木工维护保养项目………………………………………………（44）5.7.1月度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.2季度维护保养项目………………………………………………（44）5.7.3半年维护保养项目………………………………………………（45）5.7.4维护保养项目………………………………………………（45）6.0外判项目 6.1外判项目的定义 6.2外判项目的考核 6.2.1 故障的认定 6.2.1.1故障率考核

6.2.1.2电梯故障率的计算公式 1．0术语：

1．1.技术责任：在专业分工确定后，从技术角度来区分责任人对该系统的安全、正常运行所应该承担的责任。具体描述可以从以下几个方面理解； ⑴责任人对自己所负责的专业系统的情况必须是比较熟悉的，对系统内各节点的设备的技术状态必须是了解的，因而对自己所负责的设备系统的安全运行的发展趋势应该有自己的技术判断。

⑵对涉及本系统内的技术改造的方案必须负责地提出自己的技术意见。⑶对所管系统内的技术工人的技术操作负有技术交底的责任。⑷对系统设备的故障、事故提出技术分析的专业意见。

1.2 系统保养：系统是指按照一定的关系组成的整体。本文内所指的系统是特指物业设备系统如“中央空调系统”、“供配电系统”、“消防系统”

等。按上述系统的全部组成，从始端到末端，按一定的设定周期及不同专业的技术要求，对系统全部构成节点为对象的保养工作。系统保养不是以排除故障为目的的操作行为，而是为延长设备寿命、确保设备正常运行为目的的操作类型。

1．3.运行管理：运行是指设备周而复此地运转。根据物业设备不同专业系统的技术要求和使用要求，通过对设备设施有关动态参数的记录、观察、分析、调整来实施对系统设备的具体操作行为的管理。为排除设备故障而进行的维修工作、检修工作也应该纳入运行管理的内容之中。

1．4.保养的工艺要求：在实施物业设备系统保养的过程中，对每一个保养环节的具体操作要求。

1．5.维修：维修是在运行管理范畴内的一件工作。是指在运行中的设备出现了故障后进行的修理行为。其目的是尽快将设备故障排除，恢复系统运行。

1．6．检修：是特指一些设备设施在一定的运行周期内，有计划地按该设备的技术要求进行解体调整、修复、更换被磨损件的工作行为。被检修设备不一定是故障状态。

1．7．监测：通过人工或仪表等技术手段，对在运行的设备的各类技术参数进行记录、分析、比较的过程。达到对设备运行动态的情况的了解的目的。

1．8．检测：通过应用技术的手段和对应的仪表，对设备固有的技术参数进行测量，以达到对被检设备的完好程度和性能好坏的判断的目的。1．9．预测：通过对设备系统的大量数据的占有和分析，推断未来的时间

段内设备可能出现的技术状态和安全运行的可靠程度的工作过程和结果。1．10．技术协调：当出现有多专业系统交叉的问题时，组织有关专业工程师进行技术讨论，解决相关问题的过程。2.0物业设备的运行管理 2.1设备运行的环境标准要求 2.1.1设备运行的环境要求的概念

高层建筑的各系统的主要设备在投入运行后，必须具备一个适合的工作环境，从物业设备长寿运行的基本要求出发，为保证各类不同专业设备的运行需要而提出对设备放置的环境的具体要求。2.1.2供配电系统设备房环境要求

2.1.2.1高低压配电房 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

地板：可根据实际情况选以下一种处理方法； A.水泥地板全部油灰色地板漆。B.铺防潮、防滑地砖。C.用阻燃夹板作地板。

上述三种方式都要在距离配电柜50CM处用黄色油漆划上10-15CM宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。

2.1.2.2楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。

对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。2.1.2.3备用发电机组机房

地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20CM处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15CM。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的警示牌：“严禁烟火”。发电机组的启动电池应放置在专用的台架上。

发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。2.1.3中央空调系统设备间

2.1.3.1中央空调系统主机房 天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向。如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。

主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。

属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。

2.1.3.2新风机房及空气处理机（风柜）房

设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百页应洁净无尘。设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。2.1.3.3二次冷冻泵及热交换器机房 同中央空调系统主机房。2.1.3.4 排风机房

机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。

风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩,应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风机的标示牌（内含包括：技术数据、功能、状态等内容），设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶保应保持清洁、干燥。

2.1.3.5 露天的加压送风机及排烟风机

露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。

在适当的位置上应悬挂标示牌（包括：技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。2.1.4给排水系统设备间

2.1.4.1生活水泵房

生活水泵房的天花、墙身刷白（如泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面做好防滑、防水处理。

水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好。不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。

2.1.4.2减压阀房

减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置不低于10CM的防水门坎。地面做好防滑、防水处理。地面应有通至地漏的排水明沟。

减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有用耐用材料做成的标示牌。标示牌上要标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。2.1.4.3水表房

水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置障碍物。

水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷

有水流流向的箭头。

水表面板无积尘土，表内数字清晰易读。2.1.4.4楼层管井房

管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完好。水管井应设置不低于10CM的防水门坎。

地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。2.1.4.5排污泵房

排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。

集水井内应无废胶袋、木块等杂物。控制电箱整洁无尘，并能正常工作。液位控制器上不附着杂物。阀门上应挂状态标识牌。2.1.5消防系统设备间 2.1.5.1消防中心

门：外开，金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识“消防中心”“非值班工作人员严禁入内”。

墙身：洁白，无施工遗留的痕迹。无明显凹凸不平及挂尘的现象，墙身只允许悬挂“规章制度”“操作规程”“紧急事故处理程序”。地板：无垃圾，积尘。

高台板及地沟：线路敷设整齐，地板下或地沟内无施工遗留痕迹，无施工垃圾、杂物、尘土，地板盖平整完好。天花：洁白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。

消防中心严禁堆放杂物，以保证在紧急情况下有足够的指挥人员的活动空间。报警主机后面的维修通道应保持畅通。所有设备的柜顶、柜内无积浮尘，不得在机柜内放置一切与运行设备无关的杂物。

各分类末端设备的电源插座应安装为永久的、容量足够的固定插座。不宜采用电源拖板代替，更不得一个电源拖板带三个以上的末端设备。电池组表面应保持清洁，箱体完好，无生锈。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明应保持足够光照度。

2.1.5.2气体灭火设备间 气瓶间严禁堆放杂物。

门：门铰无松动，门锁完好，门外应有明显标识（“BTM气瓶间”）。墙身：洁白，无挂尘现象，只允许悬挂“操作规程”。地板：应无施工时期留下的垃圾、积尘，并应保持清洁无尘。天花：洁白，无蜘蛛网。

气瓶组：瓶体支架无积尘、无生锈，压力表清晰，抄读方便，管网上不得挂其他不相关物件。管道及其支架油漆无剥落、生锈，对应的瓶体上的适当位置应悬挂该气体瓶“保护范围”的标示牌。

照明：电源应接入确保回路，应急灯齐备完好，室内照明无故障。附属设备：报警主机、联动屏、紧急广播控制屏、供电设备电源箱，箱顶、箱内无积尘，箱体完好，无生锈。箱内走线有序、不凌乱。2.1.5.3消防水泵房

加压水泵、气压罐、湿式报警阀底座无松动，无泄漏，泵体、气压罐身、地脚螺丝无生锈，无脱漆。悬挂标有技术参数的标示牌。

闸阀：明杆加黄油，无渗漏，无生锈。闸阀悬挂标有“功能、状态、技术参数、上级阀门位置”等内容的标示牌。管道：油漆无剥落，标有工作介质流向指示。

控制箱：无积尘，外表无缺陷，无生锈。功能标识清楚，指示灯、电流表、压力表无故障，表面清晰便于抄读。箱内走线有序，不凌乱。2.1.5.4室外消防栓等设备

水泵接合器房:门：无破损，门铰无松动，门锁完好，门外有“消防水泵接合器”标示牌。

水泵接合器：无渗漏、配件齐全，防腐油漆无剥落，接合器悬挂供水楼层范围标示牌，设备房内严禁堆放杂物。

室外栓：防腐油漆无剥落，配件齐全，四周3米范围内不应有阻挡物和障碍物。

2.1.6电梯设备间 2.1.6.1电梯机房

电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。门外开，并有锁紧装置，门上应有明显标志：“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”。

机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高度较低时，应设防护网。曳引绳、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10CM的永久性防水围拦。

主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的方式标明最大允许载荷。

盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端盖易于看到的位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。

电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯困人的解救的步骤。

当同一机房内设置有数台曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的电梯编号及对应控制设备名称的标牌。2.1.6.2轿厢

轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。

轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。

厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。2.1.7通信设备机房 2.1.7.1通信总机房

（1）通信交换机机房

机房内应该设有二扇对外出入的门。如其中一扇门在正常情况下关闭不经常使用，另一扇门上方应有明显的标识；“通信交换机房”、“机房重地，闲人免进”或“非值班工作人员严禁入内”，交换机房内应悬挂“室内禁止吸烟”等标示牌及 “交换机机房管理规定”。进入机房应换穿机房配备的专用拖鞋。

地板应为专用的防静电地板，防静电地板下，应无施工遗留的痕迹，并保持干燥，地板下敷设的管线应整洁有序。

应安装专用空调，确保室内全天候在一定的温度及湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

室内的墙身及天花板上，无渗漏水痕迹，无蜘蛛网。机房在地下室内的，墙身及地板上，应无渗水现象。机房内的照明要求接入确保回路之内，并保持良好状态。机房内不应堆放无关的杂物。但应按要求配备灭火器。（2）通信机房内的电源室 门外应标示“通信机房电源室”

室内要保持干燥，并在规定的温湿度范围之内。墙身及地面、天花无渗漏水现象。

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁。室内禁止堆放任何杂物。按要求配备手提消防灭火器。（3）通讯机房内的话务员室

门外应有标牌“话务员室”，“非工作人员，严禁入内”，门应使用向外

开的放火门。

室内应安装专用空调确保室内保持一定的温度及湿度，并保持良好的通风状态。

地面、墙身、天花、应无渗水漏水的痕迹和无蜘蛛网。墙身应挂上“话务员职责”等规章制度。室内应按要求配备消防灭火器。2.1.7.2通信管井房

门洞应有不低于15cm的防水门槛，门向外开，使用防火门，门外应标“通信管井房”。

地板应用水泥沙浆找平并涂上专用的防尘地板漆，墙身应用白色涂料刷白。通过楼板的管线孔洞应采用柔性填充材料进行密封。

通信电缆应固定在管井内的支架上，每一楼层的管井房内如有配线架。在该配线架应标明每对线的编号。

井房内应有足够的照明并应配置有维修用插座。2.1.8楼宇自控（BA）系统及CCTV保安监控系统设备间

CCTV控制间宜和消防控制中心同在一室,BAS控制室宜设置在设备管理部门合适的位置。

2.1.8.1控制中心（含CCTV、FA、BAS）机房

门外应有“控制中心机房”或“非值班人员，严禁入内” 等标示牌，室内应有“室内禁止吸烟”或禁烟标示牌。防火门应向外开，定期使用专用油漆刷新。

使用专用防静电地板的机房，地板下应无施工时期遗留的痕迹，并且无渗

水、潮湿等现象，地板下敷设的管线应分别用标牌标识标明，线管内的各类信号线、电源线应整洁有序。墙身及天花无渗水、漏水的痕迹。

室内应使用专用的空调，确保室内全天候保持在一定的温湿度范围之内，并保持良好的通风状态。

墙上应悬挂BA自动控制的模拟屏或相关系统的系统图。

UPS不间断电源的电池表面清洁、无灰尘。现场应有有关电池电量的测量记录。

自控系统用的电脑、打印机，应保持良好的状态，机内外整洁干净，无浮尘。

CCTV的主机设备，保持良好的状态，设备上无灰尘，电源线、信号线整齐，并做好分类。

室内及所有机柜内禁止放置无关的杂物。室内按规定配备消防灭火器。3.2设备运行管理 3.2.1运行管理的概念

为负责设备系统正常运行而设置具体操作要求,并规范在设备系统运行过程中对数据采集、归类、分析、运行方案设定、调整等具体操作内容。以这些规定和要求来指导管理者和操作者的过程。3.2.2供配电系统 3.2.2.1系统标识：

（1）高低压配电室主要出入门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作人员严禁入内”等白底红字的标志牌。

（2）高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上“高压危险”的标识牌。

（3）在高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。例：“龙潭F9”“天河F4”等，并与系统图上的标注一致。（4）对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”“正在工作、严禁合闸“的标示牌。

（5）高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须和竣工图上的标号相一致。有条件的情况下还应标明该柜的功能和用途，例如：“联络柜”“计量柜”“馈电柜”等。

（6）在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样表示该路开关的回路名称。

（7）在低压配电送电的“母线槽”“电缆”上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。（8）楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。

（9）高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接地点#号”的标识。

（10）对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定的范围内（干式免维护电池应定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。3.2.2.2高低压配电运行记录要求

(1)运行技术参数：

高压侧（以高压供电回路为记录项）：每小时记录 电压（KV）、电流（A）直流屏技术数据：充电电压、电流、直流电压。

低压侧受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的每小时记录电压（V）电流（A）功率因素（COSφ），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。(2)运行数据统计 电能耗用统计表（附表）月总负荷变化情况曲线表（附表）××回路月负荷情况变化曲线表（附表）变压器投入运行情况统计表（附表）(3)交接班记录与检查

当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。3.2.2.3设备完好标准

(1)设备外观干净完整，各类标示清晰，各类指示灯完好无缺，各类仪表完好、指示正确。

(2)各级开关工作正常，高低压开关柜的前后门锁完好无损。直流屏工作正常，电池保养正确。补尝电容柜能正常投入运行，各电容器组完好无损。高压操作工具齐全，且有检验合格证。

(3)配电间内照明灯具齐全，防小动物的措施完好。

(4)配电间内的灭火设备处在有效期内，火灾报警设备有效。

(5)变压器房干净，无浮尘，变压器无过载、超温，设备房内照明灯具完整，通风设备完好。3.2.2.4运行情况分析

每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年平均荷载（KW）、各台变压器的运行时数（H）、总用电量、重点用电回路的用电总量（KWH）、全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温（℃）、全年高低压配电设备的故障率（%）（从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备）

(2)分析系统运行的主要技术特点(3)分析出现故障的主要原因(4)对全年系统运行的评价

(5)根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.3中央空调系统 3.2.3.1 系统标识

(1)在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌(2)机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域边缘应有黄色的安全警戒线。对于旋转部件、易触电位置等必须悬挂警示牌

(3)冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）

(4)冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌(5)空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌 3.2.3.2、中央空调系统运行记录要求

（一）、运行技术参数

(1)制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备的运行电流（A）、电压（V）、功率因数COSφ，冷却（冻）进出水温度（℃）、压力（MP）和流量（M2 /H）等

(2)冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度(3)主机电能消耗数量（KWH）

(4)室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）

(5)空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）

(6)变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）

（二）运行状态记录

通过固定表格对如下情况进行记录：

(1)主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间

(2)空调配电系统各回路运行状态(3)各控制阀门启闭状态

(4)对有变频系统的检测变频器运行和异常状态

（三）交接班记录

(1)当班运行中所发生的异常情况的原因及处理情况(2)当班的设备操作记录（操作设备、时间等）

(3)运行中遗留问题，需下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）

(4)当班系统运行状况的综合评价(5)签名

3.2.3.3、系统运行情况分析(1)能源统计分析

空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计并与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。

(2)运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算(3)系统故障、事故统计分析

(4)温、湿度统计（室内、外）对本的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据

(5)负荷运行统计与预测分析 根据各的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出来年的空调系统运行方式和运行曲线。(6)系统运行综合评价 3.2.4给排水系统 3.2.4.1系统标识

(1)所有的水泵房，减压阀房，排污泵房，管井房等门口应有房间功能标识牌。

(2)水泵房内应有系统图悬挂墙上。

(3)系统内所有水泵、阀门、管道要挂上或标上标识。3.2.4.2系统巡检记录要求

给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。

(1)运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。(2)电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作

(3)阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识牌标识所示状态。(4)管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。

(5)用水量记录：每月对用水量做好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比（附用水记录表）。

(6)对以上检查作好记录，并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签定。3.2.4.3系统运行情况分析

每年年末到次年一月前，由系统工程师对本的系统运行情况进行分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：(1)全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。

(2)全年出现故障的主要原因分析。

(3)对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚度变化的趋势分析。

(4)对全年系统运行的评价。

(5)根据全年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.5消防系统 3.2.5.1系统标识

(1)消防中心：门外应有“消防中心”“非值班工作人员不禁入内”白底红字的标示牌。

(2)BTM气瓶间：门外应有“BTM气瓶间”标示牌，气瓶应悬挂气体“保护区域”的标示牌。

(3)泵接合器应标有“送水楼层范围”的标示牌。(4)湿式报警阀应标有“送水楼层范围”的标示牌。

(5)消防管道主管应全部为红色油漆，并标有“工作介质流向”的指示。(6)阀门应有标注内容包括“系统、状态、上一级阀门位置”的标示牌。(7)报警主机应标有“探测区域”的标示牌。(8)减压阀应标有“供水范围”标示牌。

(9)防火卷帘应标有“防火卷帘下严禁堆放杂物”的标示牌。

(10)消防泵应在适当位置上挂有标注内容包括“功能、技术参数、保护范围”的标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

(11)防、排烟风机在适当位置上挂有标注内容包括有“保护范围、功能”标示牌，电机运转方向“箭头”的指示。

(12)室内消防栓箱应在适当位置上挂有标注内容包括“消防栓”“请爱护消防设施仅供灭火时使用”的标示牌。(13)消防主管应标有“工作介质流向”指示。

3.2.5.2消防中心记录要求(一)报警主机运行记录：

1、记录探测器报警的确切时间，相应的地址码，通知保安员的时间与保安员到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

2、记录水流指示器、破玻按钮报警的确切时间，相应的地址码，通知保安的时间与保安到达现场信息反馈的时间。若是属于误报，应记录处理结果。

3、记录探测器的屏蔽时间、相应的地址码和解封的时间，操作人员的姓名（附屏蔽烟、温感探测器申请表）。

4、记录工程人员维护保养检测的时间、人员名单，保养设备的名称和范围。

5、记录工程人员维修的时间、人员名单，维修设备的名称和结果。

6、记录当值人员姓名和交接班时的运行状态。(二)消防联动系统设备运行记录：

记录消防栓主泵、喷淋主泵、湿式阀的运行时间，通知保安员的时间与保安员到达现场后信息反馈的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录防、排烟阀的动作时间、相应楼层和处理结果。

记录BTM气体系统探测器报警的确切时间、相应地点，通知保安到达现场信息反馈的时间，气体放气的时间。若是误报，应记录处理结果。

记录所有联动设备（防、排烟风机、停非消防电、防火卷帘、紧急消防广播）的动作时间和相应的地点。

记录其他特殊情况的故障。3.2.5.3系统运行情况分析

系统基本情况的数据采集；每月对消防系统进行测试，具体测试项

目如下：

(1)报警主机正常工作与故障情况的对比记录。电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。

(2)联动柜电源电压、备用电源电压测试（标准：220V、24V）。(3)自动报警系统主线楼层工作电压的测试、巡检脉冲电压测试，对地电阻测试。

(4)联动柜控制设备楼层端子箱24V继电器工作电源电压测试。

(5)水泵、防、排烟风机、防火卷帘电机的电源测试（检查电源是否缺失和电压是否符合要求）和对地绝缘电阻测试。

(6)自动报警系统探测器触发报警、设备故障误报与探测器总数的误报率分析。

(7)消防喷淋、消火栓、水幕、减压阀水压的测试。起泵、停泵的手/自动测试。各种联动设备的测试。

每年12月到次年1月由系统工程师应根据以上数据的信息反馈，对系统的全年工作情况进行评定运行状况。评定的内容应有：

1、根据系统主机的正常运行与故障情况的对比，评定系统的可靠性。

2、根据所测的电源电压是否符合系统要求。

3、根据所测的绝缘电阻评定设备正常与否。

4、根据自动报警主机的打印报告，评定探测器报警的百分率及其故障误报次数来评定探测器的正常与否。

5、根据所测的水压评定系统正常与否。

6、根据各种联动设备手/自动的检测结果，评定系统正常与否。

3.2.6电梯及提升设备 3．2．6．1系统标识：

电梯机房主要出入门外应有 “电梯机房”、“机房重地，闲人免进”的标志。

首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。对于外墙用的提升设备多于一台的应做好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开启”的警示。3.2.6.2电梯设备运行记录要求： 电梯设备以巡检为主。

（一）运行技术参数：

记录每天巡检电梯的运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。

（二）运行数据统计及其表格：

电梯月巡检表（应参照各品牌电梯公司的相关要求）电梯故障停梯记录表 电梯保养停梯记录表

电梯保养报告表（由电梯保养公司提供）

其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，做好一次的记录）

当班运行人员要对其记录负责，认真签名，每月由系统工程师对其运行记录、各类统计表格进行审核并签字。

3.2.6.2运行情况分析

每个季度及每年，要求由电梯保养公司提交对大厦电梯本的系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：

1.全年电梯运行的故障率（%）

故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间×100% 2.分析该时段系统运行的主要技术特点 3.分析该时段出现故障的主要原因 4.对全年系统运行的评价

5.根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。3.2.7通信系统 3.2.7.1系统标识： 3.2.7.2设备运行记录要求 3.2.7.3运行情况分析

电池组应放置在专用的电源架上，并保持清洁，电池水保持在规定的范围之内，若为干式电池组，应定期检查电池的电压，要按该类电池的技术要求作定期的充、放电。

3.2.8楼宇自控系统及CCTV保安监控系统。3.2.8.1系统标识

(1)楼宇的控制中心室的主要出入门外应有“中央控制室”，“中央监控室”，“自控设备房”，“非值班人员，严禁入内”、“室内禁止吸烟”等白底

红字的标志牌。

(2)在控制中心室内的进线线槽的适当位置上应标明“CCTV保安监控系统信号线”，“自动控制信号线”、“电源线”等。

(3)CCTV保安监控系统的各个监视器上要标明楼层摄像枪的位置，如“大堂南，“21F/南”等。

(4)CCTV保安监控系统的视频信号线在出线口，在每路信号线上标明摄像枪所处位置，如28F/中筒，31F/北面。

(5)楼层的设备间及专用管井应有明确的标示牌。

3.2.8.2楼宇自控系统及CCVT保安监控系统运行记录要求。

（一）运行技术参数记录

1、自控中心电脑，每年应对自控系统所监测的供配电系统，中央空调系统的电流、电压、水温等指标，使用刻录光盘进行记录备份。

2、CCTV保安监控系统，一般部位使用矩阵切换器每路信号，每3秒1次进行切换显示，重要监测部位直接使用独立的监视器不间断进行监视及录像，一般部位通过分割器进行每隔5秒进行连续录像。采用数字录象的除外。

3、自控系统监测到的供配电及中央空调系统的有关数据交到相对应系统部门进行归档。

4、CCTV系统监控到的可疑人员的录像资料使用光盘作备份或用打印机打印出来，交由保安部门处理。

（二）运行数据统计

1、每月空调运行时间统计

2、每月每台空调主机负载情况变化曲线表。

3、每月自控系统及CCTV系统故障率统计表。

（三）运行记录与备份

1、自控系统

当班运行人员要认真做好运行资料的记录或在电脑上做备份，备份资料必须在两种不同的物理记录介质上，例如备份资料与原始记录在两个不同的硬盘上，或者备份资料刻录到光盘上，并在记录簿上做好登记和签名，每天由控制中心负责人对其运行记录各类统计表格进行审核，再交给系统工程师及部门领导签字后，归档。

2、CCTV保安监控系统

当班值班人员要认真观察每路摄像枪传回的图像是否清晰，并做好录像备份，当发现某部位有设备异常情况，应立即通知维修人员和相关人员到现场，并做好文字记录（故障记录）签名，对当天各班的运行记录情况进行检查、签名，每月集中交给系统工程师，对当月该系统的运行记录，各类统计表格等进行审核，再交给部门负责人签字，并交到资料管理人员归档。

3、运行故障报告

当自控系统或CCTV保安监控系统在运行期间出现故障时，当班运行人员，应在系统运行故障报告单上填写好故障的原因，并通知工程主管及维修人员到现场处理，无法及时解决的应及时通知系统工程师协助维修人员排除故障，签名后，最迟在故障发生后的第二天，将故障报告上交给系统工程师及部门负责人签名、归档。3．2.8.3运行情况分析

每年的1月份，由该系统的系统工程对上的系统运行情况进行技术分

析，提交系统运行分析报告，该报告必须包含如下内容：

1、全年由自控系统控制的中央空调系统的运行的时间。

2、全年自控系统及CCTV系统运行的故障率。

3、分析系统出故障的主要原因，及解决办法。

4、分析系统运行的主要技术特点。

5、分析存在的问题及解决办法。

6、对全年系统运行进行综合的评价。

7、根据该系统去年全年运行情况，提出当年运行管理的意见，针对该系统存在的缺陷，提出可预见性的预防措施，以及系统升级的建议及意见。4.3设备档案

物业设施档案由物业设施台账、物业设施综合评价、维修记录和附属资料四部分组成。4.3.1设备台帐的概念

设备台帐是设备管理的基础资料。台帐全面、完整地反映了物业的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，是设备运行管理和系统保养工作结果的最完整记录。

4.3.2 设备台帐应列的项目内容 4.3.2．1设备设施的原始技术参数。

包括设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

4.3.2．2运行、维修及系统保养动态记录

包括每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维修、换件、故障情况记录和分析。在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。4.3.3物业设施系统的分类

依据专业用途进行分类：供配电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、公共安全技术防范系统（简称安防系统）、电梯系统、楼宇机电设备自动控制系统（简称楼宇自控系统）、通讯系统、计算机与网络系统、音响视频系统、土木建筑设施系统等。4.3.3．1供配电系统：（1）供电子系统主要包括：

变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅助）装置及高压送（配）线缆（槽）。（2）配电子系统 主要包括：

低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）装置、低压送（配）线缆（槽）。（3）照明子系统

户外的灯具：彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射灯、水池灯、航标灯等；（4）户内的灯具：

大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。

4.3.3．2空调系统：

（1）中央空调子系统主要包括：

制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。

（2）专用空调子系统主要包括：恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。

（3）专用空气处理系统主要包括：正负压系统、氧气系统、配套电气控制设备。

（4）采暖子系统：锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。4.3.3．3给排水系统：（1）给水子系统

升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池、及配套电气控制；（2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙头、开水器、仪器仪表及配套电气控制；（3）管道。（4）排污子系统

抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备 卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备 排水管网及附件（包括沙井盖、排水沟盖）通气系统（通风设备及其电气控制）污水池、化粪池、隔油池及隔油井

4.3.3．4消防系统：（1）报警系统：

火灾报警控制器（主机）；

火灾探测器（感烟探测器、感温探测器、复合探测器、气体探测器、其他探测器）； 网络通信设备 模块。

手动火灾报警按钮 警铃 辅助指示装置 隔离器 消防紧急电话 电梯回降控制系统 停非消防电装置 应急广播设备（2）灭火系统 Ⅰ.自动喷淋灭火系统 喷淋泵 湿式报警阀

水流指示器、检修阀 喷淋头 监控阀

压力继电器 水力警铃 延迟器 试验及泄漏装置 管网及阀门 压力表 Ⅱ消火栓子系统 消防水泵 稳压泵 气压罐 消火栓 接合器 消防水箱 管网及阀门 压力表 Ⅲ气体灭火 容器 瓶头阀 释放阀 喷嘴 配管 检测控制器

失重装置 泡沫灭火 灭火器具 粉末灭火器 其他灭火器具 Ⅳ防火分区

风机（正压送风机、排烟风机）风道

送、排风阀、余压阀

防火卷帘、防火门（含闭门器）防烟垂壁 控制系统 Ⅳ安全疏散系统 疏散指示灯 应急照明

4.3.3．5公共安全技术防范系统（简称安防系统）： Ⅰ传输系统：微波传输、远程传输、光纤传输、线缆、其它；

Ⅱ控制设备：电子警察、摄像机、监视器、录像机、云台、镜头、视频采集卡、录像带、投影机、电梯控制器、分割器、矩阵、解码器、控制器、计算机、其它；

Ⅲ对讲系统；监听系统、对讲机、系统管理机、门铃、可视对讲、其它； Ⅳ周边器材；控制机柜、球罩、蓄电池、支架、保护器、其它；

Ⅴ安防软件；报警软件、监控软件、其它；

Ⅵ防盗报警系统：巡更系统、探头、接警主机、门磁、报警主机、警号、防盗系统、感应器、无线接收器、接警卡、无线发射器、玻璃破碎探测器、其它；

Ⅶ门禁系统：磁卡、读卡器、门禁机、锁、指纹采集仪、门禁控制器、其它；

Ⅷ其它产品：安全防护产品、珠宝柜台、金库保险、其它。

4.3.3．5电梯系统：

I.乘客电梯 II.载货电梯 III.客货两用电梯 IV.病床电梯 V.住宅电梯

VI.服务电梯（杂物电梯）

VII.特种电梯:观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、户外电梯、自动扶梯、自动人行道

VIII.其它提升设备（液压升降平台、高空作业车）IX.电气控制系统

4.3.3．7楼宇机电设备自动控制系统（自控系统）：

I.计算机、软件、打印机、专用电源（含UPS电源）、中央处理模块、远程模块、数据总线、模拟屏（投影设备、大屏幕电视机）；

II.传感器、电动（磁）阀等执行机构器件、及配套专用控制柜（箱）；

III.家庭电器自动化、自动抄表系统、防煤气泄漏。4.3.3．8通讯系统： I.语音与传真服务系统、II.电话信息服务系统、III.传真信箱系统、IV.可视电话系统 V.无线对讲机、VI.无线电台、天线、VII.移动通讯设备、VIII.交换机、IX.电话机、X.通讯线缆、管井、XI.电源、XII.计费系统。

4.3.3．9计算机与网络系统： I.综合布线；

II.计算机网络、小区物业管理计算机系统；

III.交换机、服务器、路油器、调制调解器、数据线缆、防火墙、软件、UPS电源；

IV.视频系统，包括有线、开路、闭路电视及VOD点播系统；

V.信息服务系统，包括网上购物、网上医疗、网上教育、网上证券交易、电子公告牌等系统。

4.3.3．10视听广播会议系统：包括会议系统

会议讨论系统、会议同声传译系统、会议表决系统。I.公共广播（背景音乐系统）；

II.周边（调音台、效果器、激励器、分频器、限幅器、音频分配器、混音台）；

III.功放（专业功放、Hi-Fi功放、AV功放）； IV.音箱（专业音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

V.视频（液晶、等离子、投影机、投影幕、录像机、摄像机、实物展示台、电子白板）；

VI.音源（卡座、CD机、收音头、MD机、DVD机、点歌机）；

VII.辅助设备（机柜、话筒、耳机、线材）；

VIII.同声传译(主席单元、代表单元、翻译单元、翻译软件模块、红外发射主机、接收机、辐射机、系统主机（标准、加强型、标准数字化型、加强型数字化型）、耳机、电缆、分路器)； 4.3.3．11土木建筑设施系统：

房屋的承重结构(包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)、非承重的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、天花板、楼梯间、垃圾通道、及物业管理区域内的物业管理用房、空地、道路、绿地、市政排水设施，物业管理区域的外围护栏及围墙等。4.3.4.2.物业设施台帐的格式和内容

⑴根据不同分类，物业设施台帐格式包括以下内容： I.设备的规格型号；

II.设备的名称； III.制造单位； IV.出厂日期及编号； V.设备的技术规范； VI.安装地点（部位）； VII.数量； VIII.特别备注等。

(2)设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录

要求做到详尽、准确，成为该设备最有价值的原始档案，所以物业设施台帐具体内容至少包括5个方面：

I.检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；

II.系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等； III.技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整； IV.变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等； V.运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

4.3.3 设备正常、故障、大修、更新的界定 4．3．4设备正常 4．3．5故障 4．3．6大修 4．3．7 更新

4.3.4 故障报告 4.3.4.1故障报告的格式

故障报告表上应有公司名称、部门、故障报告人、故障表编号、事故（故障）发生时间（年月日并要精确到几时几分几秒）；表格内有现场人员名单、发生何种事故（故障）、事故（故障）原因解决方法恢复正常时间、报告上级情况、系统工程师处理意见、领导处理意见。4.3.4.1故障报告的归档

故障报告表是故障发生后的第二天以书面形式上交给档案资料员处理，档案资料员收到报告表后分发给系统工程师、领导批示处理意见，批好的故障表复印件发给发生故障部门。然后档案室资料员是根据文件夹里的部门、时间、编号进行归档工作。5.0系统保养 5.1系统保养的概念

按高层物业内部不同的专业设备系统的技术要求，在设定周期的时间内，对系统内设备的基本单元进行技术保养和清洁卫生，确保每一个单元设备和系统处在良好的运行状态。5.2供配电系统保养项目 5.2.1月度维护保养项目

5.2.1.1检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。

5.2.1.2检查地下层排风机和送风机运行状况和机房照明。

5.2.1.3发电机：机身清洁除尘、检查各螺丝无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃油箱油位、蓄电池、启动机组运行十分钟、停机后检查有无漏水漏油。5.2.2季度维护保养项目。

5.2.2.1各层配电母线槽接头：检测运行温度。

5.2.2.2外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.3喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘。5.2.2.4公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘。

5.2.2.4清洁各层配电房：清洁母线槽表面：检测运行温度。5.2.2.5高压配电房：检查清洁直流屏、电池。

5.2.2.6地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。5.2.3半年维护保养项目

5.2.3.1各层配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按纽、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热。

5．2.3.2低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘。5.2.4维护保养项目。

5.2.4.1变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘。5.2.4.2高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺丝、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸。

5.2.4.3低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸。5.2.4.4搂层配电房电源插接开关箱：除尘紧线。

5.2.4.5各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力箱T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线。5.2.4.6高压配电房：直流屏电池架除锈油漆。

5.2.4.7发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防震弹簧打黄油。

5.2.4.8地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆。

5.2.4.9建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.10天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆。5.2.4.11外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆。5.3消防系统保养项目 5.3.1月度维护保养项目

5.3.1.1消防栓泵和喷淋泵：手/自动运行、消防中心启动、返回信号、记录启/停压力、主备电源投入。

5.3.1.2湿式报警阀：响水力警铃、报警返回信号、记录压力。

5.3.1.3加压排烟风机：手动运行、消防中心启动、返回信号、机前风阀自动开启、主备电源投入。

5.3.1.4减压阀和雨淋阀：检查记录上端、下端压力，调校偏差的下端压力。5.3.1.5各层手动报警按钮和消防箱封条和配置：检查报警按钮玻璃、消防箱封条、无封条消防箱配置并补齐贴封条。

5.3.1.6防火卷闸：手动运行下降上升、消防中心启动下降、下降返回信号、运行状况。

5.3.1.7 BTN气体灭系统：检查电源指示、系统运行、气瓶压力。5.3.1.8消防主机、联动柜和广播柜：自动检测、列表打印检查和记录被封闭烟感号码和原因、测试按钮灯和信号灯、测试唛克风、备用电源测试。5.3.1.9滤毒室人力风机：人力和电动启动风机运行状况 5.3.2季度维护保养项目

5.3.2.1消防栓泵和喷淋泵：控制电箱检查和清洁除尘、清洁水泵设备。主泵故障自动转换。

5.3.2.2 加压排烟风机：控制电箱检查和清洁除尘、机前风阀加润滑油、清洁风机房和设备。

5.3.2.3 BTN气体灭系统、减压阀房和煤气房：清洁BTN房和设备卫生。5.3.2.4防火卷闸：控制电箱检查和清洁除尘、卷闸电机清洁除尘、检查运行有无异响、调校限位位置。

5.3.2.5滤毒室人力风机：控制电箱检查和清洁除尘、清洁机房和设备。5.3.2.6消防中心设备：控制柜检查和清洁除尘、清洁设备卫生。5.3.3 半年维护保养项目

5.3.3.1 BTN气体灭系统模拟测试：控制电箱清洁除尘、1区报警响警钟、2区报警响警笛亮闪灯、延时灯亮及延时间启动、易熔片信号灯亮、瓶头阀动作、主机模拟盘显示、消防中心显示、备用电池手动试验、烟感开路故障测试。

5.3.3.2 各层端子箱：控制电箱检查和清洁除尘。

5.3.3.3消防栓泵和喷淋泵、加压排烟风机和滤毒室人力风机：轴承加润滑油、打黄油、检查轴承运行有无异响。5.3.3.4设备层消防闸阀螺杆打黄油。

5.3.3.5消防指令电梯回降：消防中心控制电梯已回降。

5.3.3.6 各层送风排烟阀和防火阀：消防中心控制打开、返回信号。5.3.3.7 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.3.8联动部分功能测试：各层停非消防电、报警按钮、警铃、消防电话和消防广播。检测备用电源。

5.3.3.9消防栓试验、感烟、感温探测器抽查测试：测试探测器、消防喷淋管末端排水。观察消防中心返回信号。

5.3.3.10消防管井：检查管井管道、打扫卫生。5.3.3.11自动报警主机的自检，检测市电、备用电情况。5.3.4维护保养项目

5.3.4.1 各层送风排烟阀和防火阀：加油润滑。

5.3.4.2 各层消防栓箱：箱内清洁除尘，卷盘排水试压。水带腐烂程度，接扣、水枪、闸阀完好。

5.3.4.3消防栓泵和喷淋泵：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻，水泵密封处理。

5.3.4.4加压排烟风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检测绝缘电阻、检查调校皮带。

5.3.4.5 BTN气体灭系统：控制箱接线口紧线。主机测试。检查市电、备用电。

5.3.4.6防火卷闸：控制箱接线口紧线、卷闸电机接口紧线、调校链条 加润滑油。

5.3.4.7 各层端子箱：控制电箱检查线路、紧线。

5.3.4.8 消防中心设备：控制柜检查、紧线。检查各种指示灯、按扭。5.3.4.9 消防栓泵和喷淋泵、消防设备减压阀：清洗Ｙ隔滤网。5.4中控维护BAS、CCTV、综合布线系统保养项目 5.4.1月度维护保养项目

5.4.1.1自控电脑：检查打印机、UPS电源、网卡接口、线路、清洁除尘。5.4.1.2模拟屏：检查指示灯、稳压电源、点阵模块线路、风鸣器、清洁除尘。

5.4.1.3 CCTV矩阵切换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.4 NCU网络转换器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.5 CCTV稳压电源：检查电源线路接口、清洁除尘。5.4.1.6 四像分屏器：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.7 监视屏：检查线路接口、清洁除尘。5.4.1.8 录象机：检查线路接口、清洁除尘。5.4.2 季度维护保养项目

5.4.2.1电梯轿箱摄像头：检查线路接口、除尘、调校。5.4.3 半年维护保养项目

5.4.3.1监控室设备：全面检查和除尘紧线（电脑、模拟屏、CCTV矩阵切换器、NCU网络转换器、CCTV稳压电源、四像分屏器、监视屏、录像机）。5.4.3.2电梯轿箱监控箱：检查线路、除尘。5.4.4维护保养 5.4.4.1电脑：备份数据。

5.4.4.2各层红外线报警感应器：检查线路；检查距离、微波和红外感应力；清洁除尘。

5.4.4.3楼层的自控控制箱：检查各类开关、接触器、继电器、线路绝缘情况；紧线、清洁除尘。

5.4.4.4 各楼层新风机和风柜机电动阀：检查电源线路、调校定位；检修阀芯漏水。

5.4.4.5 各楼层层间总阀：检查线路、开关一次。

3.4.4.6 各楼层DDC自控盘：检查线路、接口、继电器、基本模块、扩展模块变压器；清洁除尘。

5.4.4.7送风和回水探头；主机房进水和出水探头：检查线路、接口。5.4.4.8送风、回风和回水探头：检查线路、接口。

5.4.4.9 CCTV摄像枪：检查线路接口、调整涉嫌枪焦距定位、清洁除尘。5.4.4.10监控室CCTV稳压电源： 检查内部线路接口、检测功能运行状况、全面清洁除尘。

5.4.4.11红外线报警感应器电源箱：检查线路、电源变压器、5.5 空调系统维修保养项目 5.5.1月度维护保养项目

5.5.1.1各层新风机和风柜机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。

5.5.1.2各层排风机：检查风机运行状况。5.5.1.3空调机房送风和排风机：检查运行状况。

5.5.1.4空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打

扫卫生。

5.5.1.5检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。5.5.2季度维护保养项目。

5.5.2.1主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。5.5.2.2空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承打黄油

5.5.2.3冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。

5.5.2.4 各层新风机和风柜机房：新风机(风柜)打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机(风柜)房。

5.5.2.5 各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。5.5.2.6 租户房间盘管风机：清洗尘网。

5.5.2.7 主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。

5.5.2.8主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。

第五篇：写字楼物业服务标准与程序

物业服务标准与程序

一、服务部各岗位的工作项目

（一）前台接待服务项目

1、问询服务。

2、留言服务。

3、出入引导服务。

4、信件报刊批发、分拣、递送服务。

5、花卉代购、递送服务。

6、出租车预约服务。

7、其他各种咨询、委托代办服务。

（二）清洁卫生服务项目

1、写字楼的清洁与保养。

2、写字楼外墙的定期清洁。

3、公用垃圾房的清洁。

4、公共区域空调机房、风室、风口的清洁。

5、电梯间的清洁保养。

6、消防系统及其设备的清洁。

7、供水系统及其设备的清洁。

8、排水系统及其设备的清洁。

9、泵房系统及其设备的清洁。

10、公共照明设备的清洁。

11、变电房、楼层配电室的清洁。

12、各楼层的清洁。

13、写字楼内大扫除。

14、清洗地毯。

15、各类地面石材的打蜡、抛光。

16、公共洗手间的清洁。

17、写字楼外围区域的清洁保养。

18、写字楼的绿化、美化保养。

19、停车场的清洁服务。20、其他清洁卫生服务项目。

（三）写字楼工程设备服务项目

1、中央空调系统的维护与保养。

2、电梯的维护与保养。

3、消防系统及其设备的维护与保养。

4、公共照明系统的维护、保养与更换。

5、给排水系统的维护与保养。

6、蓄水池、水箱、泵房的维护与保养。

7、变电室、楼层配电间的监控与维护。

8、公共电器的维修与保养。

9、写字楼内部各项设施的维修服务。

10、写字楼内部电器的安装服务。

11、电视卫星天线的安装服务。

12、设置航空商情信息自动查询服务。

13、电脑终端入网的安装服务。

14、金融信息入网的安装服务。

15、审批客户装修事宜，16、提供客户所需的其他工程服务。

（四）写字楼安管服务项目

1、写字楼门口的安管服务（包括正门、运货门）。

2、写字楼内部的安管服务。

3、电梯间的安管服务。

4、停车场的安管、交通指挥服务。

5、写字楼外围的安管巡查服务。

6、写字楼消防系统的监控、检查服务。

7、消防泵的安全巡视、监控服务。

8、控制室值班服务。消防培训服务。

9、其他安管服务。

二、服务部各岗位的工作操作程序与标准

（一）保洁部的工作操作程序与标准

1、大堂（1）操作程序

1大堂的保洁原则是以夜间操作为主，白天进行日常保洁。○2要定期对大堂进行彻底清洗、抛光，并定期上蜡。在具体操○作时，上蜡的地方应设有标识或围栏，以防客户滑倒。

3日常保洁规定保洁员每天对地面清洁的数次，大堂内的玻璃、○墙面、台面、椅子、沙发、灯座等，要保持光亮、干净。

4在实际操作过程中，保洁员要根据实际情况，适当避开客户○和客户聚集的区域，待客户离开后，再补做。要重点拖擦客户进出频繁和容易赃污的区域，并增加拖擦的次数。

5若遇到下雪或下雨天气，保洁员要在大堂进出口处放置踏垫，○铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的标识牌和增加拖擦次数，以防客户滑倒及将雨水带进写字楼。

（2）

卫生标准

○1保持地面无烟蒂、无痰迹、无脚印、无污渍、无垃圾。

○2玻璃大门应无印迹及灰尘，要保持干净、光亮、完好无损。3大堂内的其他部分，如墙面、台面、栏杆、椅子、沙发、灯座○等，要保持光亮、整洁。

4大堂内的烟灰缸应保持干净，不能留有烟灰迹及痰迹。○

2、公共区域

（1）扶梯操作程序

○1用抹布把扶梯擦干净，○2把扶手从上到下擦干净。档杆或玻璃档面，要做到无灰尘、印迹。

○3要及时将扶梯四周的墙面及消防器材上的灰尘擦净。

○4要保证每个楼面的楼梯进出口处得干净、整洁。

（2）电梯及电梯厅操作程序

1每日夜间对电梯厅及电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清扫，包括电梯○门、轿厢四壁、梯内镜面、天花板、照明灯以及地毯等。2白天经常对电梯厅进行保洁，保持电梯干净、整洁。○3夜间定期对电梯进行清洁、保养，包括对电梯门壁进行打蜡上光。○4每天早上换一次地毯，必要时可增加更换次数。○

（3）室外场地操作程序 1清扫地面的灰尘和垃圾。○2每周都要在规定时间（如周日的上午7点半以前）对室外场地进行两次大○面积的冲洗，冲洗后要及时打扫干净，保证无积水。

3经常清扫室外场地，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。○4将所有垃圾集中到总垃圾箱内。○5保持室外场地的各类标牌、栏杆、灯座的清洁。○6保持室外场地的下水道干净、畅通。○

（4）卫生标准

1地面保持清洁、光亮，无污渍、无脚印。○2走廊四角及踢脚板保持干净，没有垃圾。○3烟灰缸保持清洁，无污痕，缸内烟蒂不得超过规定的数量。○4热水间要保持清洁、整齐，保证整个写字楼所有部门的热水供应，保证饮○用水的卫生，注意安全用电，防止烫伤。

5楼面垃圾间内的垃圾箱要放置整齐，把垃圾袋套在垃圾箱上，确保四周无○散积垃圾，无异味。

6墙面及走廊设施、门框、通风口、灯管保持干净，无积尘。○7安全扶梯台阶保持清洁，无污物、无垃圾；扶杆保持光亮，无积尘。○8保持电梯梯门光洁、明亮，轿厢及四壁、地面干净、整洁。○9室外场地的地面，无垃圾、无灰尘、无烟蒂、无纸屑。○

3、卫生间

卫生间每天清扫四次（根据保洁合同规定），每天第一次的保洁工作必须在早上七点半前做完。清洁的次数、时间是否根据保洁服务合同里面的约定做相关规定？（1）操作程序

○1用清洁剂先清洗小便池，再喷上除臭剂。

○2按顺序擦拭面盆、水龙头、台面、镜面。

○3墙面要用清洁剂清洗。

○4地面用拖把拖干，保持地面干燥、清洁。

○5备好卷筒纸和洗手液。

○6检查皂液器、烘手器等设备是否完好。

○7喷洒适量空气清新剂，保持卫生间内空气清新。

○8检查是否有遗漏处，收拾保洁工具。（2）卫生标准

○1卫生洁具要做到清洁、无水渍、无头发、无异味。

2墙面四角要保持干燥、无蛛网，地面无脚印、无杂物。○3镜子要保持明净、无灰尘、无污痕、无手印、无水渍。○4 金属器具要保持光亮、无浮沉、无水渍、无锈斑。○5卫生用品要保证齐全、我破损。○6保持卫生间内空气清新。○

4、会议厅

（1）操作程序

1按顺序擦拭窗台、窗框、门、扶手。○2依次清洁墙面、护墙板、踢脚线。○3擦拭茶几、桌子、用吸尘器吸去沙发上的灰尘。○4用吸尘器为地面、地毯吸尘。○5喷洒适量的空气清新剂。○6检查是否有遗漏处，收拾清洁工具关好门。○（2）卫生标准

○1保持室内的窗、窗台、窗框干净、整洁、无破损。

○2保持室内墙面、天花板整洁、完好、无污渍、无浮灰、无破损、无蛛网。

○3保持地面、地毯整洁、完好、无垃圾、无污渍、无破洞。

○4保持室内各种家具放置整齐、光洁、无灰尘。5保持室内灯具清洁、完好、无破损。○6保持室内空调出风口干净、整洁、无积尘、无霉斑。○7保持室内各种艺术装饰挂件挂放端正、清洁无损。○8定时喷洒空气清香剂，保持室内空气清新。○

5、地下车库

（1）操作程序

1定期清除地下车库内的灰尘、纸屑等垃圾。○2将墙面以及所有箱柜和器具上的灰尘擦掉。○3及时清除地下车库进出口处得垃圾，以免下水道堵塞。○4经常查看车库内的卫生清洁情况，不允许在地下车库堆放物品和垃圾。○5经常用拖布清除灰尘，保持车库内的清洁。○

（2）卫生标准

○1保持地下车库内道路畅通，不堆积物品和垃圾。

○2保持地面无灰尘、无垃圾。

○3保持地下车库空气畅通。

○4定期喷洒药水，保证地下车库无异味。

6、写字楼内的玻璃及不锈钢设备

（1）操作程序

○1工作前，准备好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清洁剂、抹布、水桶等。

○2用沾水毛刷将稀释后的清洁剂搅匀，来回涂在玻璃表面，用刮窗器从上到下、从左到右，及时将水刮下，最后用抹布把四周及地下的水渍擦干。

○3若玻璃表面较脏，要在进行第二步操作前，在玻璃上洒少许的水，用刀片轻轻刮去表面污垢。

○4应用绒布擦拭不锈钢设备，并用不锈钢光亮剂定期上光。

（2）卫生标准

○1玻璃无灰尘、无水渍、无污斑、无手印，保持干净、光亮。

○2爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦拭玻璃。

○3保证不锈钢设备无灰尘、无水渍、无污渍、无印迹。

7、写字楼绿化布置及养护、清洁的操作程序与卫生标准

（1）每天从写字楼的底层开始按顺序检查、养护、清洁全部花卉盆景。（2）清除花盆内的烟蒂、纸屑等杂物，擦净叶面枝干上的浮灰，保证叶色翠绿、花卉鲜艳。

（3）发现花草枯萎、凋谢时，应及时剪除或调换。

（4）定时给花卉盆景浇水，对操作时溅出的水滴及弄脏的地面要随手擦净。（5）养护和清洁花草时，要小心操作，不要影响客户的正常活动。（6）对庭院或花园内的树木、花草要进行定期修剪整理和喷药杀虫。花卉盆景要定期浇水、施肥养护及调换。

（7）布置安排大堂、楼面、餐厅等公共场所内的绿化花草。（8）根据时间要求，定期撤换各种花卉盆景。（9）在举行重大活动前，要根据有关部门的通知进行重点绿化布置。

（二）安管部的工作操作程序与标准

1、监控中心的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁，做好上岗签名。

（2）保证安保监控、消防报警系统昼夜开通，设立24小时监控值班岗，全面了解和严密监视写字楼的安全状况。

（3）值班人员要密切注意监视器，如发现可疑情况必须定点录像。在大堂、客梯、楼面及重要部位发现可疑情况要采取跟踪监控和定点录像的措施，并通知有关岗位的安管人员，注意询问盘查，同时向安管报告。

（4）若发现火灾自动报警装置发出报警信号，应立即通知安管部，迅速赶往现场，查明情况。若是误报，应消除报警信号。

（5）与工作无关的人员不得擅自进入监控室，如确需进入则要持介绍信在有关领导的陪同下方可入内，并办好登记手续。

（6）建立岗位记事本，一旦发现异常情况，应记录备案，做好交接班的口头和书面汇报工作。

（7）进入监控中心必须换鞋，要保持室内整洁，严禁吸烟，严禁使用电水壶及其他明火，设备与操作台上不得堆放杂物。

（8）监控中心人员必须保持充沛精力，以高度的责任感认真观察，不得向外人提供本楼监控点、消防设备等安保方面的详细资料。

2、大堂内协管的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）在大堂内执行安全保卫任务时，要做到精神饱满、站姿端正、真诚微笑。

（3）遇不明身份者，要问清情况，与客户及时联系，办理相关手续后方可放行。建立岗位记事本制度，发现可疑情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（4）晚上12点后，需有礼貌地对进入写字楼的人员执行验证工作。（5）严格执行各项规章制度，端正工作作风，树立协管的良好形象。

3、门卫流动岗、广场外安管的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）精神饱满，勤巡查、勤观察、勤思考，发现衣冠不整的闲杂人员要阻止其入内。

（3）维护写字楼门口的交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要及时，手势要规范。

（4）遇有运输车出入，进门时要问清来车单位和目的，出门时要验看出门证（临时出入证、大型货物出入证或货物放行单），只有各项手续完备才能放行。

（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，不论如何处理，都应有记录。做好交换岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（6）发现垃圾要及时请清洁工打扫，保持工作环境的整洁。

4、巡视稽查的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）巡视范围包括各层楼面、裙房、员工通道、卫生间及各处通道。财富中心是否有员工通道？没的话可否改为地下车库?

（3）按责任路线巡视检查，发现问题要及时解决。遇重大问题通知领班，巡视中严防“死角”。

（4）巡视人员应思想集中，通过“看、听、闻、问”发现问题，及时向领班汇报。巡视时还要注意检查消防设施及器材是否完好。

（5）巡视时如遇见客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户的查询。（6）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（7）接到治安、火警报警后，应及时赶到现场，了解情况，做出正确处理。

5、车库安管的工作操作程序与标准

（1）上岗前自我检查，按规定着装，保持仪容、仪表端庄整洁。做好上岗签名。

（2）精神饱满，提供车库安全服务，停车合理，指挥规范，队形整齐。

（3）经常巡视已停车辆，如发现车门、后盖未锁或玻璃窗未摇上要及时通知客户。

（4）对外来车辆实行停车收费，泊位在临时车道上的，具体收费标准另定。

（5）建立岗位记事本制度，发现有异常情况时，应记录备案。做好交接岗和交接班的口头与书面汇报工作。

（6）在有客户出入的公共活动区域，应设立禁止车辆停放的醒目标志，如发现有车滞留，要告知司机立即将车开到指定地点停放。

（三）工程部维修处的工作操作程序与标准

维修处的服务宗旨是“主动、热情、耐心、周到”，随叫随到，把客户的困难当成是自己的困难，方便客户是维修处工作的唯一准则。其具体工作操作程序与标准如下。

1、报修电话

（1）拿起电话先讲“您好，我是维修处。请问你有什么事情请讲？

报修受理部门应该为客服部，故此处是否可改为：您好！财富中心客服部，我是xx，请问有什么可以帮助您？

（2）记录报修内容，并告诉客户大概上门维修时间，并通知工程部。（3）道声“多谢您的来电，再见”并轻轻放下听筒。

2、接待报修客户

（1）客户来维修处报修，应先说声“您好！您有什么事情需要帮忙吗？”并起立和客户说话。

(2)用报修单记录客户的报修内容，问清客户什么时候可以上门维修，并和客户礼貌道别。（3）从接到报修开始，无其他特殊情况，应在规定时间内（一般为15分钟）到达客户所在地点。

3、敲门、按门铃

（1）到达客户所在地点后，先轻轻按一下门铃，如无反应，应间歇10秒钟后再按第二次，不要连续按或按住不放。

（2）如无门铃，应轻轻的敲门，先轻轻敲三下，如无反应，应间歇10秒钟后再轻敲三下，不要过重或连续不断地敲。

（3）客户开门后，应说一声“您好！”说明自己的身份和工作内容，在客户的认可下进行如下操作。

○1脱鞋，穿上自己带的干净拖鞋或者穿上客户指定的拖鞋进入。

○2在客户的带领下进入维修房间，不可随意走动。

4、修理

（1）电器修理必须按照“市低压电气标准规定”进行。

（2）在修理过程中必须移动有关物品时，应先征得客户同意，并小心轻放。

5、清场

（1）在修理过程中为防止渗水、垃圾脱落，应先铺上自己带来的报纸、毛巾。

（2）工作完毕，应进行如下操作。

○1 如修水，必须把污水擦干，扫清堵物和污垢。

○2 电工必须随身携带刷子、小畚斗。把散落在地上、踢脚线上的墙粉、线头清扫干净。○3 帮助客户将操作前移开的物件放回原处。6．请客户验收

不论是修水还是修电，修理完毕都必须请客户验收，取得客户认可，否则不能视为修好。

7．维修完毕，离开客户所在地点

（1）和客户说：“有什么需要尽管来维修处联系”、“打扰了”。（2）出门时应面向客户倒退几步，到门口转身时说“再见”。维修人员除要做到上述直接为客户服务时需达到的服务规范外，还应定期对泵房、配电间、电梯、消防设施进行巡查，并做好记录，以保证不断电、不停水、不停梯，让客户感受到物业管理的星级服务水平。

（四）清洁委托服务的工作操作程序与标准

固定委托双方应签订委托协议，内容包括委托服务期限、内容、质量要求、验收方法、费用和结算方式等。临时委托一般由委托方填写《清洁服务委托单》，并交给清洁管理部门，清洁管理部门即可按《清洁服务委托单》要求进行工作。必须挑选经过严格纪律培训的思想和技术素养高的员工进行室内清洁服务。

进场工作前必须对照委托协议中要求的内容认真做好准备工作，备齐清洁设备、工具和清洁剂等，然后按一下程序操作。

1、进门

预约清洁服务如是上班时间，或虽是晚上但仍有人在室内工作时，清洁员进入客户房间前应先轻轻敲门，待客户开门后，可以问：“先生（小姐）你好，现在可以来做清洁吗？”得到允许后方可进入。若预约在夜间，办公室内已无人（经敲门确认），可用钥匙将门轻轻打开。

2、预检

进入客户房间后要先开灯，查看室内是否还有人，并记下工作区域内各种物品的所处位置，然后将这些物品轻轻搬离该区域。

3、清洁

先做桌面清洁工作（洗杯子、擦拭灰尘），要轻拿轻放，然后做地面清洁工作（吸尘、抛光、洗地毯等），最后用垃圾袋将垃圾装好送至垃圾间。

4、工作结束

将物品轻轻搬回原处，并收拾清洁设备。如客户在场应请客户验收签字。如客户不在场则进入以下程序。

5、检查

再次审阅现场，确认后闭灯关门。

6、登记

等到第二天客户来上班后，请其验收并签字。