2013年天津市物业管理项目经理后续教育论文——试论如何正确理解谢家瑾会长关于物业管理行业转型升级的话题5篇

第一篇：2013年天津市物业管理项目经理后续教育论文——试论如何正确理解谢家瑾会长关于物业管理行业转型升级的话题

试论如何正确理解谢家瑾会长 关于“物业管理行业转型升级”的话题

中国物业管理协会谢家瑾会长在《中国物业管理》杂志2013年第7期刊载的《〈马云的冲击〉给我的震撼与思考》一文中，针对中国物业管理的行业发展现状，敏感而尖锐地提出了“时代在变，环境在变，行业在变。面对新的市场发展格局，认清形势，解放思想，调整自己，跟上时代，把转型升级的步子再迈大些已刻不容缓”的话题。

随后不久，同年10月谢会长在接受《新浪乐居》记者采访时，又一次脱口而出：“这是一个变革的、服务领域大规模打劫的新时代。你不抓紧变革，就会有人跨过来打劫，他们通过网络技术和科技手段打造的成本优势，随时会抢走你的饭碗；你不敢跨界，放弃社会资源的整合，延伸服务的挖掘和商业平台的开拓，那些离我们最近的信息咨询、房屋中介、居家养老、电子商务等升级版社会需求所展示的巨大盈利空间就会被别人抢先占领，我们仍然会捧着金饭碗讨饭吃。”

谢会长的讲话，对中国物业管理行业而言，无疑就是振聋发聩的警示！说明中国物业管理行业的转型升级已迫在眉睫，而这个转型升级指向的就是现代服务业。

本文拟简要说明作为行业从业人员应如何正确理解谢会长提出的关于中国物业管理行业向现代服务业转型升级的话题，以便能够更加深刻地感受到中物协领导层对今后中国物业管理行业良好高速发展的殷切期望。

中国物业管理行业为什么要转型升级？

据2013年10月28日中国物业管理协会在京发布的《物业管理行业发展报告》显示，截止2012年底，中国物业管理行业已拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元，全国共有43919人获得物业管理师资格。

从1981年第一家物业管理公司在深圳诞生以来，中国的物业管理行业经历了32年的发展，物业管理行业的内外部环境和自身运作模式都在发生深刻地变化：

物业管理的业态正在由以住宅为主向写字楼、商业物业、工业厂房、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体等管理的介入扩展，展现出物业管理覆盖的巨大潜能；物业管理的内容由传统的基本服务纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房

地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值和边际效益，体现出物业管理丰富的商业价值；物业管理物业服务产业链的拓展，带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用；物业管理在奥运、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪灾害、台风侵袭中作用的发挥，证明了物业服务队伍社会管理的作为越加强大；通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，正在成就一批走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商，由此改变着传统的物业服务运作模式；物业管理对公共秩序的维护，社区管理的参与，社会责任的担当，以及协助政府开展安全防范职能的发挥，使其成为城市管理不可或缺的组成部分。

可以说，物业管理的全面推进和广泛覆盖，对提高城市管理水平，改善人居和工作环境，增加就业、扩大消费、促进经济增长发挥了重要作用，为全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会作出了积极贡献。然而，在行业快速发展，地位和作用得到彰显的同时，还面对着很多亟待解决的深层次问题——

一、成本急剧上涨。以广州为例，2010至2012年三年间，职工最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升接近50%。2013年5月份最低工资标准再次上调至1550元/月，涨幅达19.2%。随着用工成本的持续刚性上涨，物业服务企业经营风险日益加剧，由此也引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题。

二、价格调整机制缺失。北京仍在执行上世纪90年代末制定的经济适用房物业服务费政府指导价格0.55元/平方米的标准，此间仅以保洁员月工资为例，已由当年460元上调至按北京市最低工资标准计算的2500元，物业服务收费与成本已严重倒挂。

三、从业队伍人才匮乏。管理规模扩大和业主要求的提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。目前取得物业管理师资格的43919人，仅占全国612.3万从业人员的0.7%，全国平均每家物业服务企业仅0.6名物业管理师，远远不能满足行业发展需要。此外，一线员工流动率不断走高，也是当前企业遇到的难题。企业留不住有经验的管理人员和熟练操作员工，对保持和提升管理服务水平都带来负面效应。

四、部分企业生存状况堪忧。刚性成本急剧上升，税负居高不下，导致相当数量的物业服务企业陷入生存困境。福建省住建厅开展的“物业管理行业生存状况专项调查”显示，被调查的293家企业，有接近40%处于亏损状态，收不抵支引发对部分项目的弃管。广东汕头市调查显示，超过75%物业服务企业出现经营困难，甚至亏损，直接导致企业对日常服务投入的减少，影响物业服务质量，引发矛盾和纠纷。

五、服务理念有待端正。服务质量和管理水平一直是影响行业公信力的主要瓶颈。不尊重业主权利，不按合同约定提供质价相符的服务，多收费少服务以及收费不透明、甚至乱收费等问题在行业不同程度地存在。

六、行业责任边界不清。物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业服务企业等多方主体，权利义务关系十分复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。建设单位遗留的质量缺陷、车位不足造成的“停车难”、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。

七、业主大会制度实施难。由于业主大会召开程序复杂，协调成本过高，业主参与积极性不足，主管部门监督指导乏力，加之建设单位消极抵触，以及部分物业服务企业不主动配合，致使业主大会制度推进总体缓慢。此外，对业主和业主委员会的行为缺乏制约机制，部分业主权利义务对等及守约意识较为薄弱，不遵守管理规约。有的业委会不能代表大多数业主利益，任意决定业主共同事务，致使业主状告业委会的问题时有发生。

八、地域发展不平衡。根据不完全统计，目前东、中、西部和东北地区物业管理面积占比分别为51%、19%、22%、8%，从业人员数量占比约为48%、19%、25%和8%，物业服务企业数量占比分别为46%、22%、23%和9%。在全国已通过物业管理师资格考试的总人数中，北京、上海、广东占比分别为12%、11%和14%，三省市物业管理师人数占到全国的37%。行业发展地域差异十分明显，经济欠发达地区和中小城市物业管理推进缓慢，不能适应城镇化快速发展趋势。

上述现象表明，尽管行业呈现快速发展局面，然而，中国的物业管理行业总体还处于低水平运行状态，存在重重困难和问题，行业的生存发展面临极大的挑战！要促进物业管理行业的健康和可持续发展，就必须继续发扬拼搏精神，下决心、下气力妥善解决

以上问题，努力使中国的物业管理行业向现代服务业转型升级，这是中国社会经济及物业管理行业发展的必然要求。

中国物业管理行业转型升级是要融入高速发展的现代服务业

根据2012年2月22日国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，现代服务业是“以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的服务产业。它既包括随着技术发展而产生的新兴服务业态，也包括运用现代技术对传统服务业的改造和提升。”

现代服务业是伴随着信息技术和知识经济的发展产生，用现代化的新技术、新业态和新服务方式改造传统服务业，创造需求，引导消费，向社会提供高附加值、高层次、知识型的生产服务和生活服务的服务业，其本质是实现服务业的现代化。

现代服务业相对于传统服务业而言，具有显著的“两新四高”的时代特征：适应现代城市和现代产业的发展需求，突破了消费性服务业领域，形成了新的生产性服务业、智力（知识）型服务业和公共服务业的新领域；现代服务业是通过服务功能换代和服务模式创新而产生新的服务业态；高文化品位和高技术含量；高增值服务；高素质、高智力的人力资源结构；高感情体验、高精神享受的消费服务质量。

随着全球市场的开放及服务贸易在全球贸易中的地位上升，现代服务业已经成为现代经济贸易增长的主要力量和世界经济发展与国际竞争的新焦点。目前，发达国家基本确立了服务经济的产业结构，发展中国家也加快发展服务业，逐步向服务经济转型。

现代服务业作为服务经济时代下的支柱产业，正逐渐取代制造业，成为国家社会经济发展的主要推动力，是我国社会经济保持快速发展的必然选择，更是物业管理行业能否取得旺盛生命力，持续良好发展的唯一选向。

我们惊喜地发现，近些年，一些物业服务企业在转型升级方面，进行了很多有益的尝试，通过商业模式的创新，互联网技术的应用，延伸服务的拓展，高附加值的获取等途径，收获了可喜的社会效益和经济效益，正对传统物业服务理念和实践产生着深刻的革命性影响。

例如万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级；绿

城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型；兰州民召物业管理集团依托信息技术投资建设的96965家政信息平台，涵盖了包括家政服务、医疗保健、交通旅游、教育培训、住宿餐饮、庆典礼仪等20大项489余小项，涉及家庭生活与家政服务的方方面面。不仅跳出在管项目，将服务范围辐射到兰州四个行政区域，还走出了跨业分金的坚实步伐。

如何促进中国物业管理行业的转型升级？

一、加强法律制度建设，严格加强行业自律

国务院《服务业发展“十二五”规划》对物业管理行业发展方向和重点提出了明确要求，即“进一步明确物业管理行业的责任边界，健全符合行业特征和市场规律的价格机制，规范物业管理行业市场秩序。建立和完善旧住宅区推行物业管理的长效机制，探索建立物业管理保障机制。鼓励物业服务企业开展多种经营，积极开展以物业保值增值为核心的资产管理。继续推进物业管理师制度建设，提升服务规范化、专业化水平。提高旧住宅区物业服务覆盖率，城镇新建居住物业全部实施市场化、专业化的物业管理模式。”

国家科技部发布的《关于现代服务业科技发展“十二五”专项规划》也对物业管理向现代服务业转型提出了指导意见，“服务业的快速发展及其科技水平的不断提高，对科技支撑和促进现代服务业发展提出了明确的需求。科技进步与创新成为推动现代服务业发展的根本动力，科技与产业的融合使科技在现代服务业中的作用日趋显著。模式创新成为现代服务业的核心，以应用性、系统性、集成性为主要特征的支撑技术成为现代服务业科技发展的主要方向。”

为此，我们要继续完善物业管理立法，对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集、管理和使用制度等提出妥善解决的意见和措施，改变有法难依的局面。加大学习和宣传贯彻物业管理法律法规的力度，规范物业管理各方主体行为，提升物业管理和服务的整体水平，提高业主满意度和行业社会公信力。要整合政府主管部门、街道、社区的力量，加大对物业管理活动的监管及对业主组织的指导，及时化解矛盾和纠纷，建立物业服务企业与业主共生、共长、共赢的和谐氛围和正常秩序，以进一步提升行业发展的法制化、规范化水平。

同时，我们必须要严格加强物业管理行业的行业自律，要着重强调“依法守约”。所谓依法，是指物业服务企业所有物业管理服务行为必须遵守国家和地方的物业管理法律法规，不得违法；所谓守约，是指物业服务企业所有物业管理服务行为必须遵从与开发建设单位签订的前期物业管理合同和与业主大会授权的业主委员会签订的物业管理合同的全部约定，不得违约。这是物业管理行业自律的第一守则，更是保障物业管理行业健康良性发展的第一基础，没有这个基础，物业管理行业就会走上歧途，没有任何发展的余地，更加谈不上行业的转型升级。

二、明确行业责任边界，健全市场价格机制

我们要为物业管理正本清源，摆正企业依据合同“管理物业、服务业主”的市场定位。还物权给业主，还共同管理权给业主大会和业主委员会，还行政管理权给政府主管部门，摆脱一些企业多年来养成的对各类事务大包大揽的传统做法。我们要提倡物业管理的前期介入，并严格执行项目承接查验制度，尽量把开发遗留问题解决在项目接管之前。落实《物业管理条例》关于“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，积极改变行业代人受过的被动局面，并降低企业经营管理风险。

其中最重要的就是严格执行项目承接查验制度，项目承接查验是整个物业管理活动中的基础和重要环节，解决好项目承接查验中发现的各类问题对解决整个物业管理中的问题起着重要的作用。因此，严格执行项目承接查验制度，对维护业主与物业服务企业的合法权益，减少双方在物业管理中的矛盾和纠纷，规范物业管理服务市场，大力发展物业管理行业，促使其转型升级是必须具备的必要条件，缺此不可。

我们更要坚定不移地推动物业管理市场化进程，引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，规范物业服务企业收费行为，抓紧建立物业服务费随成本上涨而适当调价的价格调节机制。除了对保障房和老旧住宅区物业管理收费，通过科学测算经营成本制定合理的政府指导价外，其他的项目均应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行市场调节价，以切实改善行业生存状况，为物业管理可持续发展创造条件。

三、注入高新科技元素，创新经营管理模式

物业管理劳动密集性的特点，决定了支出成本中绝大部分是劳动力成本，在国家“十二五”规划人均收入倍增计划的大前提下，我们所沿用低技术含量、劳动密集型为主要

特征的商业模式必将面临着严峻的挑战。因此，引进和注入先进科技元素，从根本上突破“人海战术”并解决靠人对人的传统服务赢得微利的盈利模式，是实现可持续发展的必然选择，也是物业管理行业转型升级的必要条件。

随着高新科技在现代物业建设中的大量应用，物业管理不再是传统意义上的简单原始的清洁绿化、设备养护和安防服务，高科技管理技术逐步渗透到物业服务的方方面面。特别是近几年，互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，在看似简单的物业管理中，蕴含着大量的科技内涵。比如，作为房屋建筑业的延续与支持的行业，对传统的管理进行技术改进，对下游产品进行更新，包括设施设备各大系统新型材料和配件的使用、楼宇自动控制系统的应用等；区域整体的安全监控系统，包括远红外线设防、电子巡更系统、门禁系统、紧急事件报警系统以及各类识别系统的投入使用；立体的、自动的、计费刷卡的、远距离识别车辆的等停车场设备和设施的应用；节能设备、材料的使用及中水的循环使用；废弃物的排放和处理、无污染清洁技术和设备的开发使用；对噪音的控制、对不可回收物品的使用控制等等，无不蕴含着高科技的含量。

信息技术是传统物业服务向现代物业服务转型的突破口。服务创新与技术创新的有机结合，是增强物业企业核心竞争力的重要途径。宽带网络技术、安防技术、智能管理等高科技含量在物业服务企业中普遍推广应用之日，便是物业管理行业创建品牌形象、形成核心竞争力之时。

我们应全面倡导，以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，从建立新的商业模式、服务方式和管理方法入手，挖掘和整合物业管理服务平台的商业价值，拓展服务范围，延伸服务链条，满足业主不断增长的各类服务需求；通过技术创新、制度创新和管理创新，提高物业管理的技术含量，重塑企业组织结构，实现流程再造，以改变传统的物业管理运作模式，为行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对用工难和成本持续上涨，实现管理水平和经营绩效的跨越式发展，全面提升行业专业价值与企业综合竞争力和品牌影响力，竭尽心智完成物业管理行业的华丽转身。

四、提升从业人员素质，建立职业管理队伍

物业管理的许多问题，是源于人民群众日益增长的物业管理需求与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，高质量的服务是化解各类矛盾的最好方法，要提升客户满意

度，必须从提高专业服务水平入手，从提高从业人员的专业素质入手。

现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期，与从业队伍在数量的快速增长相比，物业管理从业人员的整体专业素质却滞后于行业的发展。突出表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的职责不相适应，提高从业人员专业素质，已经成为物业管理行业的当务之急。

为此，我们要以适应行业转型升级，提高现代经营管理水平为核心，造就一批具有战略眼光、市场开拓精神、管理创新能力和社会责任感的物业管理企业家；要通过完善物业管理师考试、注册、继续教育以及执业资格制度建设，培养一支职业涵养高、专业能力强、懂经营、善管理的物业管理职业经理人队伍；要打造一支具备IT业精英潜质，经过物业管理行业锤炼，掌握并了解物业服务实践和运营规律，能驾驭和推动行业IT服务平台建设的专业技术研发团队；要抓住正在推行的“物业管理项目经理岗位技能培训”和设施设备管理技术培训，培养一批实操能力强的物业管理项目经理和物业承接查验与设施设备管理专业岗位技术人员队伍；要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍；要鼓励大专院校和职业学校开设物业管理专业教育，推动“校企合作”、“联合办学”，培养符合行业需求的专业人才，加快推进人才职业化、市场化和专业化进程，以适应行业的快速发展。

五、积极整合内外资源，实现多方合作共赢

为加强和创新社区物业管理工作，将物业管理纳入社区管理，提升物业管理水平，促进和谐社区建设，2013年9月，天津市人民政府发布执行《天津市社区物业管理办法》。

该办法首次将物业管理纳入社区管理范畴，其具体工作目标是在2013、2014两年内，基本建立社区物业管理工作机制，将物业管理纳入社区管理工作之中，基本形成属地管理、部门履责、行业监管、执法联动、居民共建共享的局面。

其主要做法，就是健全市、区、街镇三级物业管理工作考评及区、街镇、社区三级矛盾纠纷人民调解机制；实现物业管理服务全覆盖，新建商品住宅小区一律实施物业管理，按照合同约定提供管理服务；旧楼区提升改造后按要求落实管理服务单位，提供小区卫生清扫保洁、门岗执勤、车辆停放、秩序维护等服务；扎实有效实施物业行业监管，落实物业管理从业人员培训制度，健全物业企业资质动态监管机制，建立物业企业诚信信息系统，落实对住宅小区日常巡查情况通报制度，物业企业接管和退出小区管理要规

范有序；明显提升物业服务水平，较大提高物业从业人员服务意识、服务技能，形成10家以上品牌企业，一、二级资质物业企业管业规模市场占有率达到60%以上，新建商品住宅小区物业规范服务达标率100%，逐年提高物业费收缴率，社区环境面貌有新的改观；旧楼区管理服务要规范有序，在小区公布服务内容、服务标准以及收费标准，小区环境干净整洁，门岗执勤制度落实，车辆停放有序，公共秩序良好，公示房屋及附属设施设备维修养护责任单位；普遍增强业主委员会依法履职能力，规范业主大会成立程序，增强业主委员会监督协调能力，增强业主主体意识、自我管理意识和物业服务消费意识，明显提高业主参与小区物业管理活动的主动性。

作为一个天津市的物业管理项目经理，我们就更应该以此次社区物业管理为契机，引导各自的企业在积极整合社会服务资源、企业自身资源、业主资源的同时，在整合行业资源上寻求突破，由此搭建行业转型升级中企业合作共赢的平台，不断改进企业管理服务水平，努力构建和谐稳定的社区环境，不断提升产业创富能力，实现客户价值和企业效益的同步增长。

结束语

党的十八大提出全面建成小康社会新目标，为物业管理行业展现了更为广阔的发展空间；国务院下发的《服务业发展“十二五”规划》对物业管理行业的发展方向、目标和工作重点提出了明确的规划要求；国家科技部发布的《现代服务业科技发展“十二五”专项规划》，更对物业管理行业向现代服务业的转型升级形成了十分具体的指导意见。

“能够生存下来的物种,并不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的,而是那些对变化作出快速反应的”（达尔文）。为了行业的未来，也为了企业的生存与发展，我们应勇于面对挑战，敢于变革，“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越！”我们需要全新的思维方式，以合作共赢的理念、资源整合的能力、跨界协作的模式，共同推动中国物业管理行业向现代服务业的转型升级！

2013年12月4日定稿

第二篇：物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

物业管理向现代服务业转型升级——谢家瑾讲话

2014-08-20 10:49:02 来源：物业管理协会中国日报

各位代表：大家下午好!

很高兴参加了一天的会。七个主题发言，内容很生动，听了很受启发。两场论坛互动，十位主持人和嘉宾发言，有对相关定义的研究，企业经验的分享，不同观点的碰撞，发展前景的探讨，非常精彩，反映了行业学习研究交流的风气，这是行业的希望。

我想结合中国物业管理协会近一年来组织开展的《物业管理向现代服务业转型升级的研究》课题成果(课题报告以及相关学习和参考资料，已由中物协编印成《物业管理向现代服务业转型升级》一书，近日出版发行，请大家关注)，以及今天的会议收获，谈几个问题，仅供大家参考。

一、物业管理向现代服务业转型升级的必要性和紧迫性

近十年，物业管理在我国呈现加速发展的势头，进一步发挥了对社会和谐、经济发展、吸纳就业和加强城市管理的作用。

但客观看，行业总体还处于低水平运行状态，制约行业发展的主要问题体现在以下几个方面： 一是成本不断攀高。刚性成本急剧上升，税负居高不下，价格调整机制缺失，使物业服务收费与成本出现严重倒挂，相当数量的物业服务企业陷入生存困境;

二是经营理念总体滞后。在信息化、知识化、网络化、全球化为主要特征的经济环境下，一些企业对成本上涨给行业生存发展带来的困难束手无策，看不见潜在市场环境变化带来的新的市场需求和商机，没有从客户价值、企业资源和能力、盈利方式等方面研究应对困难的路径，长期处于生存困境中，经营风险加剧，并引发降低服务标准和弃管小区等一系列社会问题;

三是管理方式粗放。部分企业对以推行节能减排为发展方向和重点的绿色物业管理的意义认知不足，对通过网络技术和科技手段可以给行业带来的管理升级还看不太懂，对新能源、新产品和新工艺能带来的降耗和节支效果缺乏把握。企业人员冗繁，服务品质和工作效率难以得到有效改善和提升，低劳动力成长和高能源消耗的发展模式难以为继。

四是从业队伍人才跟不上。随着科学技术和网络技术在行业的运用，以及业主需求的拓展和要求的不断提高，使得行业对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，具有创新开拓精神的复合型人才需求激增，人才匮乏已经成为制约行业发展的突出问题。由于行业的平均工资待遇低于城镇职工平均收入，造成薪酬待遇留不住有经验的管理人员、熟练操作员工和秩序维护员，一线员工流动性日趋加大，直接影响企业管理服务水平的保持和提升;

以上分析表明，传统的物业管理运作模式，劳动密集型和简单服务提供者的现状，限制了行业发展，决定了物业服务企业的经济运营和盈利空间十分狭窄，服务内容和质量与人民群众的要求还有较大差距。

近些年，行业在反映困难、呼吁有关政策支持的同时，更多地通过创新求变、自救自强、砥砺前行。引入新技术，新业态和新方式，开创全新商业模式，致力于提高物业服务的技术含量、增值服务和产品附加值，实现从粗放型传统服务业向集约型现代服务业的转变，是物业管理科学发展的必然选择。因此，推动行业转型升级是外部环境、形势发展的倒逼，也是行业摆脱当前困境、寻求可持续发展的内在要求。

二、物业管理向现代服务业转型升级的内涵和特征

传统物业管理向现代服务业转型升级，是指以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的物业管理服务产业。旨在通过对传统物业管理的改造，实现向现代物业管理的转型和升级。其内涵和特征主要体现在以下几个方面：

一是管理升级。依托网络技术建立的涵盖顾客服务、物业管理、财务管理、人力资源管理、办公自动化、在线学习、集中管控、远程监控等方面的IT系统平台，正在带来企业管理的全面升级。

二是模式创新。网络技术等新技术在物业管理和服务中的广泛应用，智慧社区和智能物业管理的推进，使得传统物业管理运作模式正在发生变革和升级。包括服务集成、集中管控、远程监控、小区出入口智能门禁、车库无人化管理、绿化自动喷灌、清洁机械化操作、业主在线报修与投诉等，都被越来越多的企业采纳，带来企业组织结构扁平化，管理流程再造，标准化工作推进，达到人员配置减少、管理和执行效率提高、企业运营成本降低的综合效果。除了运作模式变革外，更重要的是商业模式的创新，企业要对商业模式创新做深入研究。长期从事商业模式研究和咨询的埃森哲公司认为，成功的商业模式具有三个特征：第一，要能提供独特价值。有时候这个独特的价值可能是新的思想;而更多的时候，它往往是产品和服务独特性的组合。这种组合要么可以向客户提供额外的价值，要么使得客户能用更低的价格获得同样的利益，或者用同样的价格获得更多的利益。第二，商业模式是难以模仿的。企业通过确立自己的与众不同，如对客户的悉心照顾、无与伦比的实施能力等，来提高行业的进入门槛，从而保证利润来源不受侵犯。第三，成功的商业模式是脚踏实地的。此外，创新商业模式的着力点要放在能为顾客提供哪些价值以及企业如何从这些价值提供中获得预期的盈利，设计思路应集中在三个方面：一是塑造商业模式时要突出把握全新的市场机会;二是商业模式再造时要突出产业价值链的整合;三是商业模式调整时要突出企业价值链整合。成功的商业背后一定有一个与之相匹配的管理平台，用以强化商业模式推进的执行力，并实现商业模式各要件之间的互补性，来作为其运作制胜的保障。我简单举几个例子来支撑以上观点：上海东湖物业依托其设施设备管理的核心竞争力，积聚人才，历练内功，将企业发展定位在“做以银行办公楼为主的精品办公楼管理专家”。经过10多年打拼，“以办公楼管理为主，上海第一、全国著名”的愿景基本实现，企业发展取得了良好的经营绩效。上海漕河泾开发区物业坚持只做园区物业，山东明德物业在院校后勤保障的物业管理上下功夫上水平，都体现了他们商业模式的独特性，使得品牌知名度、社会效益和经济效益均得到快速提升。即使不少人仰慕和推崇的“五大行”也不是万能的，他们在境内从开始也参与一些普通住宅小区的管理，到现在逐步调整为主要从事高档住宅的项目顾问和高档写字楼管理，也是不断适应市场环境，以及对自身优劣势的扬长避短。

三是人才支撑。一方面，新型企业管理、创新商业模式策划、产品与技术研发、网络化的集中管控，信息平台的客户管理、产业链上延伸服务的拓展等、对懂经济、会经营、善管理、知晓法律，可策划与整合多领域、多业务的、具有创新开拓精神的复合型人才需求激增。另一方面，对现在正在从业的大量基层服务人员通过培训和绩效管理等，提升至有更高劳动生产率、具有更广泛的知识和专业技能的职业劳动者团队，承担多元、便捷、安全、专业的最后一公里服务，将成为行业转型升级的重要支撑。

四是高附加值。近些年，随着行业转型升级作用的初现，带来了各方面对物业管理依赖的变化。从房地产开发的角度看，产生了聘请物业企业为其项目开发前期及产品营销全程提供咨询顾问的需求;从消费者角度看，更多的业主不满足保洁、绿化、秩序维护和设施设备维护这四项基础性物业服务，衍生出包括信息咨询、房屋中介、居家养老、家政服务、电子商务等各类特约服务需求，演化为新兴服务业业态。物业服务企业对各类服务的全面介入，受到业主的广泛欢迎，拓宽了行业发展渠道，提升了企业盈利能力，展现了行业在转型升级中可以收获的潜在高附加值。

五是高成长性。未来若干年，房地产开发及相关联的投资及产品供应，将呈现更为理性发展与增长速度逐步减缓的趋势。而围绕房地产开发建设阶段的相关服务，以及商品房交付后业主对资产保值增值及与生产、生活相关的服务性需求，将呈现持续增长。这带来了物业管理在转型升级中“纵向延伸至房地产业的整个链条，横向涵盖消费者个性化需求”,将呈现业务范围与收益拓展的高成长性。

三、物业管理向现代服务业转型升级的环境

一是国家大政方针和政策的确定，为行业转型升级指明方向。二是经济结构调整，为行业转型升级创造机遇。

三是居民生活水平的提升，为行业转型升级开拓了空间。近些年，居民生活水平的提高和居民生活方式的转变，让家务劳动社会化、家庭消费多样化、家庭生活品质化已成为一种趋势。需要物业管理从理念和操作上突破传统的运作模式，通过转型升级拓宽服务内涵，延伸产业链，融入现代元素，以便捷、周到、丰富的服务不断满足业主日渐增长的服务需求。四是网络技术的发展，为行业转型升级提供支持。互联网、物联网、云计算、电子商务的迅猛发展，为服务创新提供了有力的工具和支撑，为物业企业服务手段的革新提供了新的平台，正改变着传统的物业管理运作模式。对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型提供了技术支持。物业管理向现代服务业的转型升级，通过现代科学技术特别是信息网络技术的广泛运用，以及新的商业模式、服务方式和管理方法的逐步建立，对提升行业社会地位、提高业主满意度正在产生深远影响。理清发展思路，探索转型途径，鼓励一部分企业先行动起来，逐步带动全行业的转型升级，是物业管理科学发展的必然选择。

四、物业管理向现代服务业转型升级的实践与初步成效

近些年来，一些省市和企业在物业管理转型升级上做了大量有成效的工作。一是政府重视与政策扶持，引领了行业转型升级

浙江省2012年初下发了《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》提出全面构建“业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范”的现代物业服务业体系，提出加快现代物业服务业发展从“服务对象、产业体系、服务业态、经营方式、产业规模”的“五个转变”，勾画了现代物业管理的发展蓝图，引领着浙江物业管理的加快发展。二是延伸服务的开展，带动了行业转型升级

近些年，蓝光嘉宝集团、兰州民召物业、河北卓达物业、龙湖物业、河南鑫苑物业、正弘物业等一批企业在做好基础服务同时，纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问，中期的招商策划、营销代理，后期的尾盘销售、商业物业经营、房地产经纪业务等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租售、电子商务等各类个性化需求。既为业主提供生活便利并创造物业增值，也使企业获得了可观的经济效益，为应对用工难和成本持续上涨，全面提高服务质量发挥了重要作用。三是商业模式的创新，加速了行业转型升级

一些品牌企业在商业模式的创新，产业附加值的获取等方面做了很多有益探索。这些企业尝试通过改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术、现代企业经营管理方式的转变，逐步成为走规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务商。万科物业在坚守专业与品质的同时，通过“云生活、社区一卡通、安防与停车管理、设施设备远程管理、移动APP智慧之家”五大科技的运用，以及社区资源整合与经营性业务拓展，正在由物业管理专家向“房务管家，资产管家，生活管家”升级;绿城物业正逐步实现服务内容向提供全方面生活服务，服务模式向“咨询、全委、代管”并重，服务周期向为建筑产品和业主提供全生命周期服务转型;长城物业借助高速发展的网络技术实现了成本降低和品质提升，通过涵盖社区商务、公寓短租、商业运营、长者服务等领域的“1+N”多角化战略，实现着物业管理生态圈向社区商业生态圈的延伸;福建融侨物业陆续展开融园农业生态产业基地、社区蔬菜配送、怡居洗衣店、怡居社区连锁便利店、怡居置业、“一日三餐”社区业主食堂等业务，创造新颖的社区联动服务模式，着力打造融侨微商圈。以上述企业为代表的一批优秀企业的成功，正在对推动行业转型升级产生着巨大影响。四是网络技术的运用，支撑了行业转型升级

上海市住房保障和房屋管理局建立了基于CTI技术支撑，覆盖全市的综合信息服务系统962121呼叫平台，集中受理、派单、处置、回访、督办、统计分析六大功能，对整合行业资源、实现限时保质解决居民房屋报修，完善行业监管起到了快捷聚散功能。深圳主管部门开发推广的电子投票系统，基本解决了业主大会表决难问题。长城物业的IT系统平台，彩生活物业依赖云管理平台的远程监控和集中管控，河北恒辉集团对所有管辖物业实施动态传感器实施服务现场的全面远程管控，都对推动管理升级产生重大影响。)五是向管理型企业的转变，推动了行业转型升级

中航物业正从传统的经营模式向集成化的经营模式转化，实现多资源、多业务、多供应渠道的集成;上海科瑞物业大力推进管理层与作业层的分离，将清洁、绿化等业务全面外包，将自身从基础性事务中解脱出来，腾出更多的精力放在更有价值的设备管理、资产管理等业务开拓上，综合实力明显增强。上海景瑞物业提出“1+5+X”的管理模式，完成了分公司管理结构的全面升级。)

六是企业的整合并购，促进了行业转型升级 七是智慧社区的建设，助推了行业转型升级

八是人才队伍的培育，支持了行业转型升级(保利物业建立了 “保利物业学院”，先后与广东工程职业技术学院、广州大学合作成立了“保利物业大专学历班”和“保利物业本科学历班”，使保利物业职工获得了重新接受大学教育的机会)。

以上实践，对物业管理由劳动密集型、简单劳动提供者向规模化、集约化、专业化经营的技术密集型、服务创新型现代物业服务业转型和升级，改变传统的物业管理运作及盈利模式都产生了巨大影响。在达到减员增效，应对当前服务成本快速上涨和招工难两大制约行业发展问题的同时，物业服务企业利用管理的物业资源和客户资源开展多种经营，获得物业服务费用以外的多元化经营收入，已经成为企业收入构成中非常重要的组成部分。

但是正如翁国强在这期杂志卷首语中写的：“单靠几家企业的成功实践，还谈不上全行业的转型升级，行业要实现真正意义上的转型升级，必须是绝大部分企业生产方式得到转变，简单粗放的经营模式得到改善，高消耗、低质量，低效益的现状逐步得到杜绝”。他指出：严峻的事实是物业管理行业转型升级存在两大软肋。第一是缺乏投入，因为长期低收入运行，所以行业的积累匮乏，导入信息技术对许多企业来说没有这个能力。第二是行业综合素质较差，缺乏能力、缺乏知识，简单地讲就是缺“脑子”。要解决这个问题就需要依靠行业或者一些有眼光的、有担当的企业家挖掘和整合业主、企业和社会资源。利用行业拥有的这三项庞大数据和服务需求资源，与线上的服务提供商对接，建立起一个物业管理服务的“云平台”，让整个行业分享，从而提升物业管理的核心价值，这对全行业的转型升级将会产生巨大的推动作用。

五、转型升级注意的问题

中国物业管理协会提出：力争用五年时间，基本形成行业转型升级的运作和盈利模式;用十年时间，初步实现转型升级的基本目标。形成以现代科学技术特别是信息网络技术为主要支撑，建立在新的商业模式、服务方式和管理方法基础上的行业发展新形态。实现物业服务覆盖面继续扩大，服务水平整体提升，运作模式不断创新，质价相符形成常态，盈利能力持续增强，行业生存状况根本改善，对经济社会发展的贡献明显提高。下个阶段，我们要抓好以下工作的推动： 一是要坚持以市场为导向，处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。争取从价格机制、税收减负、财政扶持等政策上取得突破(详细请看协会即将出版的转型升级专业书)。

二是要不断挖掘业主潜在的市场需求，充分整合和有效利用物业管理相关产业、领域的要素资源，激活和拓展物业管理市场，实现高效、集约的服务过程和倍增的服务效果。在翁国强的卷首语中，写了这么一段话：“物业管理的长处在线下，在最后100米的服务资源和最后1公里的信息资源，这是我们物业管理人的强项。只有把这个资源整合好，才会产生巨大的效益，如兰州民召物业集团通过为政府解决经济适用房的快递服务以及相关终端派送，置换小区便利店特许经营和周边区域停车管理权，就是利用物业服务企业终端优势的典型事例。再如万科物业的幸福驿站、第五食堂;绿城物业的生活服务、健康服务、文化教育服务三大系统，这些都是物业服务企业线下的资源，要充分利用好企业的线下资源，放大资源”。值得大家认真思考。

三是要进一步激发物业服务企业在服务内容、发展方式、商业模式等方面的创造力，加大对资源搜集、统筹、组织和管理的服务集成探索，实现由劳动密集型向知识密集型转变，简单服务提供商向服务组织者转变;

四是要尊重和运用市场机制，推动企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团，提高中型企业的专业服务能力和内部管理水平，引导小型物业服务企业规范发展。逐步形成以示范龙头企业为引领，中小企业协同发展的现代物业服务企业集群，全面提升行业整体发展水平，构建企业协调发展格局。

五是要建立行业合作共赢的发展体制和机制。

行业经历了前30多年从无到有发展的初级阶段，进入到转型升级的新阶段。我在今年3月协会理事会上说过：这是一个变革的年代，商业模式的创新，互联网技术的广泛应用，颠覆着很多传统的东西。我们对创新和变革给行业带来的转型升级发展趋势要“看得见、看得懂、看得起，跟得上”，否则，别的企业在大踏步前进，我们仍然在原地踏步，就会落伍。但是我也在不断地提醒大家：面对移动互联网浪潮和商业模式的创新，我们既不必妄自菲薄，也不能妄自尊大。要克服互联网恐惧症、指标综合症，不要一哄而上投入大量资金开通电子商务(尤其是中小企业)，不要盲目追求过高的发展指标。要深入研究可持续发展的业务拓展和商业模式。

另外，我也反复强调，企业的创新和变革一定要结合自身情况，不要将其他企业的经验照抄照搬。在各种发展模式和创新的选择中，没有最好的，只有最适合自己的。如果不结合自身情况盲目照搬，不仅很难成功，还有可能承受更大的风险。

本届协会只剩两个月了，今年10月我们将完成协会换届工作。感谢大家多年来对协会工作的支持，感谢各位近四年来创造性的工作!正是有了你们的积极参与和辛勤付出，行业才有可能在困境中崛起，才有了今天在社会政治经济中日益重要的地位。因此，我还要借这次会议的机会，再次重复我在今年理事会上发出的呼吁，希望更多的企业顺应时代潮流，以实际行动加入到转型升级的行列中来，看清形势，把握机会，找到适合企业发展壮大的契机和路径，实现困境中的突围，共同开启行业可持续发展的新局面。谢谢大家!