写字楼物业管理的核心理论和内容

第一篇：写字楼物业管理的核心理论和内容

写字楼物业管理的核心理论和内容

现代建筑，设计复杂，功能强大，技术含量高，安装、施工难度大。各种新材料的不断投入使用，专业门类越来越广。为了对一个物业实施有效管理，保证物业正常使用和功能的发挥，需要物业管理企业的前期介入。目前，也有很多物业管理企业对物业项目实施前期介入，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，所做的主要工作也只是就建筑安装后期阶段的工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，而没有从实质上参与到物业项目前期开发建设中来，在深度和广度上都存在一定的缺陷，给后续的物业管理带来很多问题。从总体上看，物业管理的前期介入一直是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。

造成这样的原因管就问题就是在于物业企业高管的观念问题：第一是不是真心管理好这个物业项目；第二是不是真正懂物业管理。这两个问题是决定是否提前前期介入的关键。

前期介入的两个重要作用

一、完善规划设计，节省投资成本。

设计人员在进行写字楼规划设计时，往往较注重技术规范或技术含量，对于今后是否迎合业户使用要求，是否符合管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计方案，使写字楼布局、功能定位更趋合理。例如写字楼规划设计必须综合考虑到设备用房、停车场、会所、商业网点设施、物业管理用房的适宜位置。了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议可以起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。

二、提高建造质量，提升维修管理。

在我国，工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片

资料及顾问报告，明确指出缺陷及质量问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。

此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与实际情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工过程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在短时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。反之，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，以致小区管网漏水严重，根本无法查找出问题所在，严重水耗造成业户水公摊负担大，业户纷纷抱怨投诉，管理费收缴率大幅下降。为改变现状，不得不申请动用专项维修资金，将原有管路作废，重新铺设管网，才解决了该问题。

三、前期介入的三个阶段、早期以顾问形式介入

规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。、中期以监理形式介入

当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设备安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量进行监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。、晚期以管家形式介入

物业建设工程已基本结束，物业工程开始进行竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

四、前期介入的三个需要关注的问题、关注工程建设问题。

（1）电气方面：应重点关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面进行熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点进行了解，对照明线路设计是否符合以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全隐患。为防范此类现象，物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

（2）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么? 一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。

(7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

一、硬件的规范要求 ㈠、配电系统

配电是写字楼运营的主要核心，此系统关系到写字楼的基本运作，所以物业管理在前期介入时一定要了如指掌。一是了解基本配置（专变和发电机）；二是了解楼层设计用电的最大负荷，对设计用电提出优化和建议，避免后期运行出现不足现象；三是了解发电机房的安装位置，如何处理噪音问题。㈡、安防系统

㈢、消防系统

消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置进行了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

㈣、冷暖系统 ㈤、给排水系统

给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式以及各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

㈥、电梯系统

二、管理规范

三、善于总结

第二篇：写字楼物业管理日常工作内容

写字楼物业管理日常工作内容

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、营 销 推 广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有 发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情 调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1.商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2.商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识； ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序；

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在 部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3.商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括：

(1)翻译服务，包括文件、合同等；

(2)秘书服务，包括各类文件处理；

(3)办公系统自动化服务；

(4)整套办公设备和人员配备服务；

(5)临时办公室租用服务；

(6)长话、传真、电信服务；

(7)商务会谈、会议安排服务；

(8)商务咨询、商务信息查询服务；

(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等；

(10)邮件、邮包、快递等邮政服务；

(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；

(12)报刊、杂志订阅服务；

(13)客户电信设备代办、代装服务；

(14)文件、名片等印制服务；

(15)成批发放商业信函服务；

(16)报刊剪报服务；

(17)秘书培训服务等。

三、前 台 服 务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，主要包括：

(1)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

(2)信件报刊收发、分拣、递送服务；

(3)个人行李搬运、寄存服务；

(4)出租汽车预约服务；

(5)提供旅游活动安排服务；

(6)航空机票订购、确认；

(7)全国及世界各地酒店预定服务；

(8)餐饮、文化体育节目票务安排；

(9)文娱活动安排及组织服务；

(10)外币兑换，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代购、递送服务；

(12)洗衣、送衣服务；

(13)代购清洁物品服务；

(14)提供公司“阿姨”服务；

(15)其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1.设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2.维修与保养

(1)报修与维修程序。

Ａ.两类报修：自检报修、客户报修。

(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养)；一级保养；二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

五、保安与消防管理

1.保安管理

(1)贯彻保安管理的基本原则是：①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

(2)建立保安部的组织机构。

(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

(2)一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，ＢＴＭ气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)。

(3)消防工作的展开：①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。⑤定期 组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。B11建立消 防档案。B12制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

六、清洁卫生管理

清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作 的重点体现在：

(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

(2)制定部门各岗位的责任制。

(3)建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记)；②每日抽查；③会巡制度；④食用水质及排污处理检查。

(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

(5)提供全面的清洁卫生美化服务。

写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调 好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。

第三篇：写字楼前期物业管理主要工作内容

写字楼前期物业管理主要工作内容

一、前期物业筹备阶段

1、熟悉项目整体规划及相关情况，从物业管理的角度对项目各种设施设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议；

2、结合项目本身的市场定位，为发展商提供质量价格比最优的品牌与型号建议；

3、从用户实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；

4、提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱等；

5、对物业管理用房的大小、分配、位置等提出建议；

6、根据物业所在地物价部门的有关规定、项目定位及市场实际情况，配合公司制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等；

7、配合招商部对写字楼的出租、广告推广与商业营运等；

8、停车系统及交通路线规划（包括：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等）；

9、监控和消防中心 消防中心位置； 消防中心设备布置； 消防监控点位调整与补充。

10、垃圾处理：垃圾房位置，垃圾房设备配备标准，垃圾分类放置；

11、缷货区的设置

缷货场和缷货平台位置、高度； 缷货场管理用房； 缷货场停车位。

12、电梯系统：电梯分区、分配、梯速的选择；

13、配合项目工程施工进度，对检查中发现的问题及时提出，以便于及时整改；

二、物业收楼前准备阶段

1、确定物业管理方案及各岗位管理人员配备和业务培训；

2、前期物业工程项目的接管验收（图纸资料及设施设备的移交），由建设单位、施工单位、厂家及物业管理公司参与；消防验收建议由第三方监测，合格后出具监测报告；

3、编制《商户手册》、《物业管理协议》、《装修管理协议》、《装修管理规定》等文件资料，部分资料需要印刷；

4、筹备大厦的交楼工作，包括大厦清洁开荒、工作流程和岗位职责制定、业务培训及岗位安排等；

5、装修管理：制定装修申请审批流程，制定成品保护，现场管理消防安全管理，施工安全管理，临时用电管理方案等；

6、物业管理软件的确定，原始数据录入及日后水、电分摊公式的确定；

7、外包单位：如清洁、四害消杀、绿化租摆、电梯、消防、监控、门禁等单位的确定；

19、大楼各种标识标牌的设置及安装；

三、日常物业管理阶段

1、完善各项制度及工作流程；

2、物业档案资料的整理与归档；

3、根据《物业管理协议》相关内容，提供各项专业物业管理服务。根据需要为租户提供各项有偿服务，开展物业多种经营，增加物业管理收入。

第四篇：写字楼物业管理服务内容参考 一

写字楼物业管理服务内容参考

一、写字楼人员岗内职责 1.写字楼服务部经理的岗内职责(1)对部门服务接待工作负责，组织实施各项重大活动。(2)负责在职员工政治思想工作，培训教育本部门员工爱国、爱店，培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，逐步提高服务质量，改善服务态度。(3)负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规定，负责传达下发的各种文件。(4)负责制订和实施部门经营管理计划。(5)负责制订、修订、实施部门各项岗位责任制。(6)指导主管工作，下达管理任务。(7)对部门发生的重大问题进行处理。(8)每日主持召开有前台、楼层、公共区域、客户餐厅主管或领班参加的部门例会。(9)负责处理客户投诉。(1 0)负责解决客户提出的各种问题。(11)负责处理客户的日常问题。(1 2)负责和各有关业务部门往来协调、协商。(1 3)负责上级部门要求的各种报告、报表的制订。(1 4)负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5)负责临时工的招聘和解聘。2.写字楼服务部秘书的岗内职责(1)组织安排部门日常接待的具体工作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2)负责写字楼服务部日常文件(报告、决议等)及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、收发、登记及各类文件、资料的整理和保管工作。(3)协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。(4)检查部门各项工作的贯彻落实情况，及时了解和反馈信息，对客户反映的问题、意见、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。(5)负责部门各项业务资料的收集、积累(分析、研究)，掌握市场动向，及时了 解、搜集客户的反映意见，为领导当好参谋。(6)负责部门的考勤工作。(7)负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8)能熟练地掌握中英文打字，并熟练掌握电传、传真、电脑及复印机的使用技术。(9)文字能力较强，能用中文撰写业务资料、文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、漂亮。(1 0)有一定的协调能力和交际能力，能妥善处理内部和外部业务协调问题。(11)掌握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。(1 2)具备能利用多方面信息来源，了解掌握市场需求及客户反映的能力。3.写字楼前厅主管的岗内职责(1)协助经理工作，对本部门各方面工作负责。(2)负责本部门员工的思想教育和日常管理工作，负责接待客人对大厦设施的征询或投诉，抚慰客人及尽力协调，提高客人对大厦员工及设施满意的程度。(3)负责提出和实施本部门工作计划。(4)传达经理的指示给下属，指导、督导下属依照规定办事。(5)定期对员工进行培训，严格管理，按期工作，做好示范。(6)负责检查记录本部门员工工作情况，查阅领班工作报告，及时了解掌握本部门各方面的情况。(7)同上级经常交换意见，反映下属的意见和建议，以便工作顺利进行。(8)协调各员工间的关系，以达到最佳合作状态。(9)根据工作的需求，组织安排人力，以达到高效率服务的目的。(1 0)协调前台同各部门的工作运转。(11)负责前台的钥匙、档案的管理。(1 2)负责处理本部门日常服务接待中发生的问题。(1 3)督促检查前台落实客户办理在非工作时间加班的登记手续工作。(1 4)负责制订本部门日常消耗品和工作用品的使用计划。(1 5)了解掌握本部门日常消耗品和工作用品的使用情况。(1 6)事理调配和管理本部门的设备，保持设备、设施的完好率。(1 7)负责临时增派任务的组织管理工作。(1 8)协助其他部门处理紧急情况。

二、写字楼服务员应提供的客户服务 在写字楼市场的竞争日趋白热化的今天，谁能为客户提供更好的服务、更方便舒适的办公环境，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。1.前台接待服务项目(1)问讯服务和留言服务。(2)信件报刊收发、分拣、递送服务。(3)个人行李搬运、寄存服务。(4)出租汽车预约服务。(5)提供旅游活动安排服务。(6)航空机票定购、确认。(7)全国及世界各地酒店预定服务。(8)代订餐饮、文化体育节目票务。(9)文娱活动安排及组织服务。(1 0)外币兑换。(11)花卉代购、递送服务。(1 2)洗衣、送衣服务。(1 3)代购清洁物品服务。(1 4)提供公司“阿姨”服务。(1 5)其他各种委托代办服务。2.清洁卫生服务项目(1)写字楼清洁保养工作。(2)外墙的定期清洁。(3)电梯清洁保养。(4)公共区域空调机房、风室、风口的清洁。(5)变电房、楼层配电室清洁。(6)消防系统及其设备的清洁。(7)供水、排水、泵房系统及其设备的清洁。(8)公共照明设备的清洁。(9)公共洗手间清洁。(1 0)楼层及公用垃圾房的清洁。(11)写字楼外围区域的清洁保养。(1 2)写字楼绿化、美化保养。(1 3)停车场清洁服务。(1 4)写字间内大清扫服务。(1 5)清洗地毯服务。(1 6)各类石材地面打蜡、抛光服务。(1 7)洗车服务，包括汽车、摩托车、自行车。(1 8)其他清洁卫生服务项目。

三、写字楼服务员的职责 1.写字楼服务员的一般职责(1)接待问询。(2)对常驻公司客人要称呼姓名问好。(3)虚心听取客人意见，并认真、仔细做好记录。(4)回答客人问题要清晰、准确、耐心、热情。(5)对客人服务要严格执行各项工作程序、标准;服务行为要迅速、准确、标准。(6)服务结束要对客人表示感谢，并礼貌道别。2.客房钥匙的分发管理(1)服务用钥匙的管理及使用。①在接到入住通知单后，按规定日期将钥匙发放给客人，每房间两套;②认真填写钥匙发放登记单，一式两联，一份给客人，一份给部门秘书，然后在交接本上注明发放房号。(2)钥匙的管理及使用。①如客人提出房间钥匙放在前台领取，需向前台交纳一份该公司人员名单;②每日发放钥匙要严格查验客人证件;③在专用客用钥匙登记本上登记;④钥匙应按规定放入柜内对号封存;⑤客人退房时应将所有钥匙退还前台，如有遗失应上报主管，按规定罚款。(3)钥匙增配。①客人配房间钥匙，应持有该公司开具的配钥匙的申请书;②客人需交纳 20 元人民币和原样钥匙;③在部门经理签字认可后，配制;④发给客人增配钥匙的同时，进行登记，并由秘书保存;⑤每个房间只增配 4 把钥匙，特殊情况需由部门经理批准;⑥客人在退房时增配的钥匙需全部交回前台。(4)服务钥匙分发。①写字楼各区域服务用钥匙必须统一放置在前台钥匙柜内，任何人不能将钥匙带出大厦;②每日楼层早班领班到前台领取该区域服务钥匙时，要求认真填写登记;③楼层晚班领班收齐钥匙后还至前台，前台晚班人员清点后，放入钥匙柜内并做好记录，如发现钥匙短缺，应及时做好记录并报告上级;④要特别注意楼层区域的领用手续。(5)备用钥匙管理。统一放在备用钥匙柜中，由主管负责，同时要注意: ①写字楼备用钥匙要求封存保管，主管级以上人员可以领用，并严格执行登记制度;②库房钥匙要有专人保管，同时严格执行登记制度。3.报刊的分拣和送发(1)登记。设立专用信件登记簿，为业主和用户的来信进行登记，并分开放置。(2)通知客人领取。①每班至少一次电话通知客人领取;②当日未领，次日书面通知客人领取;③客人三日内还没有领取，交主管处理。(3)发放特殊信件。客人领取特殊信件时，需要在登记簿上签名。(4)退信。①贴上大厦退条，注明改寄地址，将原址划掉，特殊信件还要在登记簿上登记;②每日退信由主管检查签章后，方可退回邮局。(5)收快件。前台只收快件。(6)核查。每天中班下班前，要对当日客人没有取走的信件进行清点核对，并妥善保管。(7)报箱。①前台为客户提供报箱，并发放一把钥匙;②钥匙的发放和回收由领班负责;③客户将钥匙丢失时，须交人民币 10 元换锁。(8)报刊分拣。①认真准确率达到 100%;②分拣完毕后要锁好分拣柜，以保安全。4.写字楼设备的报修(1)报修与登记。①接到客户报修后，应及时通知有关部门;②同时要在登记簿上进行详细登记。(2)检修与检查。①检修部门接到通知后，五分钟内赶到事故现场进行检修;②因客观原因，难以及时检修的或及时修复的，要向客户进行解释和说明;③前台主管或领班事后应对检修情况进行检查，发现问题及时解决。5.代客洗衣(1)接收衣物。①应明确每天的收衣时间;②收衣时要详细检查衣服是否有破损。(2)填写洗衣单。①听取客人洗衣要求，认真填写并登记;②一式二联(第一联给客人，第二联送洗衣房)。(3)收取洗衣费。按洗衣单要求收取，唱收唱付。(4)洗衣房取衣。每日 10: 00 到前台领取，清点件数、核对现金和洗衣单，请客人签字认可。(5)洗衣房送衣。与洗衣单核对，清点件数，当班人在登记本上签收。(6)通知客人领取。客人凭第一联洗衣单取衣，当面验收。6.代售餐券(1)领取餐券。从主管处领取餐券时，要当面点清并做好记录。(2)出售餐券。①设立专用的出售餐券登记本;②出售餐券时，要认真清点，对收取的现金进行防伪验钞，并在登记本上记录所售餐券张数和金额，并注明经手人姓名;③餐券和现金需放在保险箱内妥善保管。(3)售后服务。每日将现金交给主管，并做好记录，由主管负责将现金交至财务部并定期与财务部核账。7.代售磁卡(1)领取磁卡。①到财务部领卡时，要当面点清，并做好登记;②每日从主管处领磁卡时，要当面点清并做好记录。(2)出售磁卡。①出售磁卡时，要看清面值，并在(磁卡登记本)上记录收取金额经办人，并要唱收唱付，收取现金要进行防假币检验;②收到的磁卡及现金，应放在保险柜内保管。(3)售后工作。①下班前要将磁卡和现金进行清点和登记;②每日中班服务员下班前，应将现金交总收银台。

四、写字楼迎宾服务员的职责 1.迎宾服务员的日常服务(1)每天提前 1 0 分钟到岗。工服整洁，按要求化淡装，配戴标识。(2)为客户办公室送开水并整理服务台。暖水瓶要擦洗干净，服务台保持整齐卫生。(3)日常接待服务。①接听电话: 铃响三声之内必须拿起电话，使用敬语“您好”，声音清脆，回答问题要清楚;②客人来访: 要热情接待，有问必答，能解决的尽快解决，解决不了的请示领导处理;③客人离开: 起立送客，为客人按电梯按钮，致再见并及时收捡茶杯，清洗消毒;④对所辖楼层卫生间进行保洁，补充卫生用品。(4)信件分发。①按每个房间订单发放，缺少报纸迅速与前台联系;②快递信件要客人签字，最好交到客人手中。2.提供及时的洗衣服务(1)接收衣物。①检查衣物有无破损，衣袋内有无物品;②做好收衣记录。(2)发放干净衣物。①对号发放，做到准确无误;②做好登记。(3)取衣物。①将洗衣房洗好的衣服送到前台;②清点数量，检查质量;③按序号用衣架放好，待客户领取。(4)送衣。客户洗的衣服到时未取的，服务员可送衣到户。3.提供优质的餐饮服务(1)餐前准备。备好用料和餐具。(2)开餐准备。①将餐台摆放好;②将餐具摆到餐桌上;③电话通知客人入席。(3)开餐与服务。①按客户订的菜单顺序报名上菜;②按规定标准进行服务;③按客人要求为其打包。(4)送客。①客人用餐完毕，服务员礼貌微笑送客;②收拾餐桌，打扫卫生;③将餐具送回厨房。4.提供重要活动的迎送服务(1)准备。根据客人要求做好会议、卡拉 OK、舞会或宴会的场地布置，卫生清洁设备检查工作。(2)服务。按规定标准，提供优质服务。(3)送客。活动结束后迎宾员在前厅送客，帮客人按电梯电钮，致“再见”“欢迎您再来”送客。(4)清理。①检查场地，发现客人遗留物品，要及时归还客人;②关闭电器和照明，锁好门窗。

五、写字楼清洁服务员的职责 1.楼道的清洁服务(1)客用走廓。①每日按规定清扫走廓，擦洗玻璃，确保走廓墙壁、裙板、指示牌清洁;②确保通道口指示灯箱、配电箱、消火栓、灭火器材、警铃、手动报警器清洁卫生。(2)空调。定期清洁走廓内的空调出风口及隔尘网。(3)立式垃圾桶及烟盘。①每日对立式垃圾桶进行清理;②及时清理烟盘内的杂物。(4)防火通道。①保证防火通道楼梯扶手、台阶清洁;②保证防火通道畅通，消防器材整洁。(5)通道地毯。定期吸尘，达到无纸屑，无杂物。2.公共卫生间的清洁(1)清毒挂便器。便器面光亮，便池无异味。(2)清理面台镜子。无水迹、无毛发、镜面光滑。(3)清擦窗台、墙面。无尘埃，无杂物，无毛发。3.写字间的清洁(1)敲门、进门。①轻扣门后，报“服务员，清扫房间”，征得客人同意后，方可进入房间清扫;②如客户正在开会，可先清扫下一个房间。(2)倒垃圾。将垃圾袋拿出房间。(3)吸尘擦洗。做到地毯整洁，房间清洁无尘。4.写字楼前厅的清洁(1)玻璃及门窗。按规定清擦，保证光洁无尘。(2)大理石地面。勤拖擦，保持光亮、无尘埃、无污物。(3)公用电话。按规定用酒精消毒话筒，保持清洁，无异味。(4)沙发茶几。每日清扫，保持清洁。(5)铜器及不锈钢抛光。用抛光剂干布擦拭表面，保持其光滑明亮。(6)电梯内外。用抛光剂抛光电梯不锈钢部件，以保持其光亮。5.地毯的维护和保养(1)每日例行清洁。①每日需用吸尘器把地毯上的尘土吸干净;②用湿抹布把吸尘器吸不到的地方擦干净。(2)处理地毯上的油污秽。①如发现油渍，首先弄清污迹的类型;②使用正确的清洁剂，喷在油渍上，待两分钟后，用抹布或板刷清洁干净。(3)地毯的保养。①吸地毯时，如发现地毯有破损或缺少时，需及时与地毯工联系，请其马上修补;②如发现大面积地毯有污迹，需马上用清洗地毯机进行清洗。(4)地毯清洗。①将清洗剂按比例调匀，然后倒入地毯机内;②按从里往外，从左往右顺序进行清洗;③地毯干燥后，用吸尘器吸一遍地毯;④局部除渍: 将稀释的清洁剂均匀地喷洒在地毯表面，待浸泡五分钟后，使之完全分解;⑤用干净抹布揉搓、擦拭地毯，直至污迹清除。6.清洁大理石地面 用洗地机清洗两遍，再用清水清洗 1~2 遍然后用干布擦除干净。7.清洁磁砖地面(1)清洗。①使用清洁剂擦洗;②用清水冲洗两遍。(2)擦拭。用吸水机吸干水分或用干布将地面擦干。8.地面起蜡上蜡(1)准备工作。①根据需要备好起蜡剂、封地蜡及上光蜡、洗地机、吸水机、落蜡车等;②用护栏将所要起蜡、落蜡的地方围栏保护，以防客人踩踏滑倒。(2)起蜡。①将起蜡水按一定比例与温水调好，倒入水箱，安装针盘和黑色抛光垫;②接好电源，开机操作;③将原蜡全部起脱;④清水吸干。(3)封地蜡。①使用落蜡器上蜡;②第一遍蜡晾干后，再上第二遍蜡。(4)保养。①每日用拖把将浮土除去;②用硬质地面修补腊均匀的喷在地面上，用抛光机按顺序抛光，并定期进行补蜡。9.地板及墙面保护(1)木地板保养。①用拖布或吸尘器除去浮尘;②喷上光蜡，用抛光机抛光。(2)木墙面保养。按规定定期打光蜡。1 0.机器设备的维护保养(1)清理。机器使用完毕，应清理擦洗干净。(2)保管。清洗好的机器应由专人保管，并定期保养。(3)使用。按操作规程正确使用;发生故障，及时进行检修。11.茶炉及热水器的操作(1)准备。①检查茶炉水位计、温度计及各种开关;②注满凉水。(2)烧水。蒸汽炉的使用: ①开蒸汽，水温达 100℃时关蒸汽茶炉;②接通热水器的电源，绿灯亮时表示电源接通;③红灯亮时，表示水温达到 1 00℃;④当水位降至低水位，应立即注满冷水。(3)注意事项。①切勿用湿手触摸电源;②插座应牢固，切勿虚接;③如遇短路、跳闸及电打火应停止使用，立即报修(电话通知工程部)。

六、写字楼管理服务员的职责 1.新公司入住(1)入住单。当接到入住通知单，由部门将有关工作指令传达到各有关工作岗位。(2)检查房态。①对要入住的房间进行检查，包括设施是否完整，卫生状况是否良好;②对检查出的问题限期解决，按标准完成。(3)更换门锁。对将要入住的房间进行更换门锁工作。(4)领取钥匙。①客人应按程序从前台领取房间钥匙，并签字登记一式 2 份(客人 1 份、存档 1 份);②向客人介绍大厦的各种设施及各种服务项目;③前台服务员负责将该公司的联系电话、联系人登在驻写字楼公司电话一览表上。(5)房态确认。①同客人一起对入住的房间，按房态确认表进行确认，双方签字，一式 3 份(财务部 1 份，销售部 1 份，部门存档 1 份);②与工程部联系安装电话及其他需要协调的工作。(6)补充客用品。根据房间大小及人员情况补充客用品。(7)制作公司名录。收取公司的名称小样，统一制作公司名录。(8)客户档案存档。对入住的公司建档。内容包括: 入住、退房、调房通知单、钥匙领用、增配单、房态检查表、房态确认书、续住通知单等。(9)客户拜访。①与新入住公司联系，约定时间进行拜访工作;②准备 1 份客户拜访资料，包括: 大厦客户手册、总经理贺卡、名片、大厦宣传册等。2.公司退房(1)退房通知单。①接到退房通知单后，由部门将有关工作指令传达到各岗位;②在退租公司退房当日，对现场进行检查。(2)房态检查表。退租公司搬完家具后，按房态检查表要求进行登记核查，双方签字后，由有关部门保存备查。(3)恢复房态。①检查房间各项设备设施，对需要维修保养的应及时进行保养维修;②安排楼层服务员进行日常卫生清扫工作;③将房间锁好;④房间恢复好之后，呈报部门负责人。

七、商务中心服务员的职责 商务中心是写字楼为了方便客人，满足客人需要而设立的商务服务机构，因此有必要对商务中心服务员进行严格的培训，其职责如下: 1.爱护商务中心的设备 商务中心应配备的主要设备及用品有: 中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。商务中心设备的正常使用和保养，是服务保障的前提条件。因为，这里的设备成本较高，一些设备的精密性很强。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。2.满足客人的工作要求 商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价，是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。(1)服务员工作素质要求。商务中心工作人员要求具备: ①流利的外语听、说、读、写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④商务信息知识;⑤秘书工作知识;⑥一定的设备清洁保养知识。(2)服务员工作程序要求。①服务前: 了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收 50%的押金。②服务中: 以准确、快捷为原则，按客人的服务项目、服务要求准时、精确地完成服务。③服务后: 将客人所需服务完成后交客人，填写《商务中心费用收据单》 并陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》 一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联商务中心存档。商务中心主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序。写字楼内部人员到商业中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》 上填原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》 上签名。(3)服务员可提供的服务项目。①翻译服务，包括文件、合同等;②秘书服务，包括各类文件处理;③办公系统自动化服务;④整套办公设备和人员配备服务;⑤临时办公室租用服务;⑥长话、传真、电讯服务;⑦商务会谈、会议安排服务;⑧商务咨询、商务信息查询服务;⑨客户外出期间保管、代转传真、信件等;⑩邮件、邮包、快递等邮政服务;电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP 机、手机租赁服务等;报刊、杂志订阅服务;客户电讯设备代办、代装服务;印刷文件、名片等印刷服务;成批发放商业信函服务;报刊剪报服务;秘书培训服务。

第五篇：写字楼物业管理的日常工作内容

写字楼物业管理的日常工作内容

写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以下几个方面：

一、营销推广

由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作，否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

二、商务中心的服务与管理

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心(与大型酒店、宾馆类似)。

1.商务中心的设备配置

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

2.商务中心的工作要求和工作程序

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有：①流利的外语听说读写能力；②熟练的中英文打字能力；③熟练操作各种设备的能力；④熟悉商务信息知识；⑤熟悉秘书工作知识；⑥具备基本的设备清洁保养知识。

(2)工作程序。①服务前：了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求；向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中：以准确、快捷为原则，按客人服务要求准时、精确地完成服务。③服务后：完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备，为此制定商务中心签单程序；

写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要；使用前，必须由该员工所在部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

3.商务中心的服务项目

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐全的商务中心提供的服务项目包括：

(1)翻译服务，包括文件、合同等；

(2)秘书服务，包括各类文件处理；

(3)办公系统自动化服务；

(4)整套办公设备和人员配备服务；

(5)临时办公室租用服务；

(6)长话、传真、电信服务；

(7)商务会谈、会议安排服务；

(8)商务咨询、商务信息查询服务；

(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等；

(10)邮件、邮包、快递等邮政服务；

(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；

(12)报刊、杂志订阅服务；

(13)客户电信设备代办、代装服务；

(14)文件、名片等印制服务；

(15)成批发放商业信函服务；

(16)报刊剪报服务；

(17)秘书培训服务等。

三、前台服务

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，主要包括：

(1)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

(2)信件报刊收发、分拣、递送服务；

(3)个人行李搬运、寄存服务；

(4)出租汽车预约服务；

(5)提供旅游活动安排服务；

(6)航空机票订购、确认；

(7)全国及世界各地酒店预定服务；

(8)餐饮、文化体育节目票务安排；

(9)文娱活动安排及组织服务；

(10)外币兑换，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代购、递送服务；

(12)洗衣、送衣服务；

(13)代购清洁物品服务；

(14)提供公司“阿姨”服务；

(15)其他各种委托代办服务。

有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

四、设施设备管理

写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作：

1.设备管理

(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

(2)完善工程部架构。

(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。写字楼管理中物料采购、供应、领用的一般流程为：

Ａ.采购程序：

(5)制定设备的保养和维修制度。

(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

2.维修与保养

(1)报修与维修程序。

Ａ.两类报修：自检报修、客户报修。

B.写字楼管理中公共设备、设施维修及客户室内小型维修的报修及维修程序为：

(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度：日常保养(又称作例行保养)；一级保养；二级保养。

(3)设备的维修。

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。编制维修计划时应注意：①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

一般的维修方法有：①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。②定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理(大修)。

建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

五、保安与消防管理

1.保安管理

(1)贯彻保安管理的基本原则是：①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

(2)建立保安部的组织机构。

(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指导思想是：以防为主，宣传先行，防消结合。

(2)一般写字楼的消防系统主要有：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，ＢＴＭ气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)。

(3)消防工作的展开：①进行消防宣传。宣传的形式有：消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有：消防工作的原则，消防法规，消防须知。②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人：管理公司总经理、部门经理、班组长。③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。⑤定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括：建立义务消防队；建立

专职消防队；抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。⑾建立消防档案。⑿制订灭火方案及重点部位保卫方案，每个房间安装消防走火示意图。

六、清洁卫生管理

清洁是写字楼管理水平的重要标志，也是对建筑和设备维护保养的需要。日常清洁工作的重点体现在：

(1)制定完善的清洁细则，定明需要清洁的地方、材料、所需次数、检查方法等，并严格执行。

(2)制定部门各岗位的责任制。

(3)建立卫生清洁的检查制度。①定期巡检法(随见随报，定点检查，划簿登记)；②每日抽查；③会巡制度；④食用水质及排污处理检查。

(4)保持楼内公共场所的清洁。如大堂、洗手间、公用走道等。

(5)提供全面的清洁卫生美化服务。

写字楼的楼宇维护、停车管理可参见相关各章内容。除以上各项管理与服务工作，协调好写字楼与客户和社会各界的关系也是搞好写字楼管理的一项重要内容。