【致经发管委】中信启航专项计划投资者推介材料PPT2014概要

第一篇：【致经发管委】中信启航专项计划投资者推介材料PPT2014概要

中信启航专项资产管理计划推介材料

二零一四年三月 申明

本次推介的所有说明和承诺以公布的《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》(以下简称“《募集说明书》”为准。

中信证券股份有限公司作为计划管理人,确认截至《募集说明书》封面载明日期,《募集说明书》不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

计划管理人承诺以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用专项计划资产,但不保证专项计划一定盈利,也不保证最低收益,对专项计划未来的收益预测仅供受益凭证持有人参考,不构成计划管理人、托管人、推广机构或代理推广机构保证投资本金不受损失或取得最低收益的承诺。

专项计划优先级受益凭证获得中诚信证券评估有限公司给予的AAA级评级。该评级并不构成购买、出售或持有专项计划优先级受益凭证的建议,且评级机构可以随时修订和撤销有关评级。

投资者购买本期专项计划受益凭证,应当认真阅读《募集说明书》及有关的信息披露文件,进行独立的投资判断。主管机关对本期专项计划受益凭证发行的核准,并不表明对本期专项计划受益凭证的投资价值作出了任何评价,也不表明对本期专项计划受益凭证的投资风险作出了任何判断。

目录

第一章产品概要 第二章交易结构 第三章目标资产 第四章投资价值分析 第五章风险揭示与缓释

第一章产品概要 ⏹1.1 产品背景 ⏹1.2 产品简介 ⏹1.3 产品特点 ⏹1.4 产品评级

1.1 产品背景 ✓2012年12月7日,证监会签发《关于中信证券设立专业子公司开展不动产基金业务的无异议函(机构部部函[2012]646号》同意中信证券设立中信

金石基金管理有限公司,以推 动包括国内REITs 在内的不动产

金融业务 5 本产品是中信证券搭建国内REITs 业务平台的原型产品

☐中信证券在推动国内REITs 业务方面处于绝对的领先地位,自2006年起即与交易所、证监会共同推动国内REITs 市场建设,先后配合有关监管部门研究工作,完成了50余份研究报告,并成为各相关监管部门的外部专家并作为唯一的商业机构代表,全程参与两个市场试点办法及配套法规的制定

☐在国内申请参与REITs 试点的地区和企业大部分聘请了中信证券作为财务顾问和主承销商

☐2011年4月,在香港为长江实业成功发行全球首支以人民币计价的REITs ——汇贤REITs ☐2012年8月,以银行间REITs 结构为基础,在银行间市场为客户成功发行境内首支以不动产为基础资产的资产支持票据

☐7年来中信证券在国内REITs 业务的推动上始终坚持不懈,力争建立国内首个REITs 业务平台,为企业提供更具竞争力的创新金融产品 ✓2014年1月16日,证监会批复《关

于核准中信证券股份有限公司设立 中信启航专项资产管理计划的批复(证监许可[2014]122号》同意中

信证券设立中信启航产品,以私募REITs 的形式推动国内不动产金融实践

注1:此增值部分为扣除相关费用和当年优先级基础收益后的数额

注2:该预期收益率为在市场不出现大幅度波动的情况下,上市退出后基于一定敏感性分析测得的结果,本身不构成对投资者收益率的承诺

产品名称 中信启航专项资产管理计划 规模 52.1亿 分级

计划按70.1%:29.9%的比例划分为优先级和次级

优先级份额存续期间获得基础收益,退出时获得资本增值1的10%(浮动收益部分

次级份额存续期间获得满足优先级基础收益后的剩余收益,退出时获得资本增值的90%(浮动收益部分

优先级 次级 优先级比例/规模

36.5亿元(70.1% 15.6亿元(29.9% 产品期限

预期3年,不超过5年(产品有权提前结束 预期4年,不超过5年(产品有权提前结束

投资者预期收益率(基础收益 【5.5~7】%/年(根据询价结果确定 日常收入满足优先级基础收益后的剩 余收益

投资者预期收益率(整体收益含资产增值预期 约7%-9% 约12%-42% 基础收益分配时点 每年最后一个工作日分配,分配金额为完整年度的基础收益(首年分配金额为产品设立日到12月31日的应计利息 评级 优先级AAA 无评级

产品发售对象 合格机构投资人

中信启航 产品特点

•国内长期缺乏不动产投资金融产品,仅有直接投资、信托投资及少量投资于海外不动产的QDII 产品

•本计划是投资优质物业、获得稳定收益、风险可控的产品,向机构投资人、高端投资人投资优质物业提供了难得市场机会

•产品通过内部分级设计满足次级投资人的高收益需求,同时为优先级投资人提供内部增信,优先级部分外部评级达到AAA •本产品优先级、次级份额皆可在深交所综合协议交易平台交易,便于投资者灵活掌握进入和退出时机,提高产品流动性

境内不动产投资的稀缺创新产品

结构设计匹配投资人风险-收益需求 首只次级档份额可交易的专项资产管理计划 1 3 2 本产品通过投资非公募基金收购核心商圈的稀缺物业,为投资人实现稳定期间收益和退出增值收益,是国内首单投资

优质不动产资产的专项资产管理计划产品

✓中诚信证券评估有限公司(以下简称“中诚信证评”基于2014年1月24日及之前获得的相关信息,授予中信证券股份有限公司(以下简称“中信证券”设立的“中信启航专项资产管理计划”(以下简称“本专项计划”优先级受益凭证AAA 级别。该级别表示本专项计划优先级受益凭证预期收益获得及时支付和本金在到期日或以前足额偿付的可靠性极高,违约风险极低。

中诚信证评评级意见 评级标的

中信启航专项资产管理计划优先级受益凭证

票据品种 信用级别 发行期限 发行额(亿元 优先级 AAA 不超过5年 36.5 次级 无评级

不超过5年 15.6 ☐中诚信证评结合本产品的风险收益特点,出具评级意见——优先级评级AAA 优先级AAA 第二章交易结构 ⏹2.1 交易结构图 ⏹2.2 交易参与方

⏹2.3 现金流分配顺序⏹2.4 流动性安排 ⏹2.5 退出安排 ⏹2.6 信息披露

本产品组合不同风险偏好投资者的资金,通过嫁接非公募基金共同投资优质不动产资产2.1 交易结构图

项目公司1 非公募基金 70.1% 项目公司2 100% 基金份额持 有人 低风险偏好 投资者 优先级 29.9% 专项资产管理计划 中高风险偏

好投资者 次级100% 基金管理

2.2 交易参与方

中信银行股份有限公司天津分行(“中信银行”

监管银行 普华永道中天会计师事务所(“普华永道” 中信证券股份有限公司(“中信证券” 中信证券股份有限公司(“中信证券” 会计师事务所 计划管理人/推广机构 中诚信证券评估有限公司(“中诚信证评” 北京市海问律师事务所(“海问律所” 中信银行股份有限公司天津分行(“中信银行” 信用评级机构 法律顾问

托管人 资产原持有人

中信金石基金管理有限公司(“中信金石基金” 基金管理人 普华永道中天会计师事务所(“普华永道”

税务咨询机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(“戴德梁行” 市场调研机构

中国证券登记结算有限公司深圳分公司(“中证登深圳公司” 登记托管机构/支付代理机构

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(“戴德梁行” 评估机构

2.3 现金流分配顺序 应纳税负(如有

管理费、托管费和杂项费等专项计划费用 当期优先级受益凭证 预期收益

当期次级受益凭证剩 余收益

专 项 计 划 账 户 目标资产的 租金收入 扣除目标资产 各项税费 可分配现金流 扣除基金层面各项税费 产品存续期分配顺序

☐非公募基金层面优先保障基金份额持有人利益

☐专项资产管理计划层面优先保障优先级投资者利益,最终退出时同样优先保证优先级的现金收益

产品退出时分配顺序

应纳税负(如有

管理费、托管费和杂项费等专项计划费用 优先级本金及资本增值收益(现金 次级本金及资本增值收益(现金+股票 专 项 计 划 账 户 目标资产的 资本增值收益 可分配现金流 扣除退出时 处置费用

扣除基金管理人 奖励费用(如有 扣除基金层面 各项税费

资金

☐优先级和次级份额均在深交所综合协议交易平台转让流通

☐为确保交易前后投资者限制在200人以内,优先级受益凭证转让交易时,每手为50,000份1,每次转让不得低于十手且须

为一手的整数倍;次级受益凭证转让交易时,每手为300,000份,每次转让不得低于一手且须为一手的整数倍

投资人A 投资人B 自行协定交易价格 优先级/次级 受益凭证 深交所综合协议交易平台

交易时间内通过协议平台和交易所网站即时公布每笔协议交易报价和成交信息。

专项资产管理计划 中证登公司

受益凭证 登记、托管、结算、代为兑付 开立证券账户 深交所上市交易 认购专项受益凭证 开立证券账户

注1:每份受益凭证面值100元

☐本产品以REITs 方式退出。退出时点,非公募基金将所持物业100%的权益出售给由中信金石基金管理有限公司发起的

交易所上市REITs。根据当前沟通,对价的75%将以以现金方式取得,剩余25%将以REITs 份额的方式由本基金持有并锁定1年。在此安排下,优先级投资者将在IPO 时点以全现金方式全部退出,相应次级投资者获得部分现金分配及REITs 份额

☐除REITs 方式退出外,基金还可以市场价格出售给第三方实现退出。投资物业所在北京、深圳商圈的租金及售价在未

来五年预计有较好的升值空间,出售给第三方是REITs 退出方式的重要补充 项目公司1 非公募基金 项目公司2 100% 专项资产管理计划 基金管理 ×

75%现金 25%份额 中信启航REITs 公众投资者 75% 收购股权 基金份额持有人

2.5 退出安排——REITs 发行机制

REITs 向承销商认购REITs 份额 投资人A 投资人B 投资人N

项目公司1 项目公司2 …… 100% 承销

REITs 一级市场投资人 筹备 尽职调查 文件准备 及申报

准备阶段 执行阶段 发行上市阶段 核准 调研营销 路演推介 询价 发行 上市 后市

主承销商余额包销 REITs 上市主体 承销商

2.6 信息披露

披露内容披露时间披露机构《资产管理报告》

《季度资产管理报告》每个自然季度结束之日起15个自然日内计划管理人 《年度资产管理报告》每个会计年度结束之日起3个月内计划管理人《托管报告》

《托管季度报告》每个自然季度结束之日起10个自然日内计划管理人 《托管年度报告》每个会计年度结束之日起80个自然日内计划管理人《审计报告》每个会计年度结束之日起40个自然日内计划管理人

《收益分配报告》每个收到分配日后的5个工作日内计划管理人

《跟踪评级报告》《年度资产管理报告》发布后后的12个工作日内计划管理人

《清算报告》专项计划清算完成之日起10个工作日内计划管理人 临时公告对受益凭证持有人权益产生重大影响的临时事项发生之 日起2个工作日内 计划管理人

披露方式:中信证券网站(http://www.xiexiebang.com

第三章目标资产 ⏹3.1 投资标的 ⏹3.2 市场分析 ⏹3.3 租赁情况 ⏹3.4 资产管理 ⏹3.5 目标资产的优势

北京中信证券大厦

☐地处燕莎商圈核心地带,交通便利,外 企聚集,氛围高端、时尚,配套完善

位置、交通:位于三、四环之间,地处燕莎商圈核心位置,紧临使馆区。交通十分便利,距北京首都国际机场仅0.5小时车程,步行十分钟可达地铁十号线亮马桥站。

空置率:2012年燕莎商圈写字楼平均空置率在2.5%。

商圈氛围:物业位于第二、第三使馆区中心地带,是京城最成熟的涉外商务生活区之一,氛围高端、时尚;众多国际及国内航空公司、汽车制造商和外国使馆、组织机构汇集于此。区域环境和人文氛围受外资机构影响 商业配套:所处燕莎商圈属于国贸CBD 商圈北部延伸,商业配套设施非常丰富。周边商业包括蓝色港湾国际商区、燕莎友谊商城等;酒店主要有:四季酒店、凯宾斯基饭店、北京二十一世纪饭店、北京光明饭店等;此外,周边还有北京朝阳公园、枫花园汽车影院、北京红霞影剧院、韩亚银行、中国银行等配套设施 环境:周边自然环境优美,东南紧邻北京市内面积最大的公园——朝阳公园

位置、交通:深圳中信证券大厦地处福田CBD 核心地段,区域内云集高品质写字楼和商业机构,交通便利,距离地铁罗宝线、龙华线不足一公里,且周边公共交通线路发达 空置率:2013年三季度末,福田区甲级写字楼空置率5.6% ☐地理位置绝佳,金融企业聚集,商业氛围浓 厚,配套完善 深圳中信证券大厦

商圈氛围:深圳核心CBD ,深南大道中轴线上最大的金融聚集中心,不仅已有招商银行、兴业银行、东亚银行等金融机构落户,深交所的落户将对进一步引进银行、证券、保险、基金等带来契机

周边商业配套:紧临深圳国际会展中心,距离中心城、COCO PARK 等大型综合商业中心步行距离皆在十分钟范围内;区域商业配套完备,周边有喜来登、香格里拉、马哥孛罗好日子等一批五星级酒店群

☐写字楼市场是地产投资价值洼地,市场价值持续稳步成长

经济增长速度:2013年我国实现7.7%的经济增速,仍保持着较快的发展速度,这为写字楼市场的发展提供了有力的经济面支撑 产业结构调整:我国将继续推进产业结构的调整,房地产行业作为第三产业重要组成部分将迎来快速发展的重要机遇期 国际经济环境:国际经济形势企稳复苏及我国资本项目的进一步开放使得中国成为国际资本青睐的对象,进一步提升我国写字楼市场 房地产调整政策:限购令迫使资金由住宅市场投资转向商业地产投资,写字楼作为地产投资的价值洼地,受到投资者的青睐。预期限购令仍将持续 市场供需结构:市场需求稳定,新增供应量增速缓慢,尤以甲级写字楼供应趋紧,各地空置率持续下降;2011年起北京写字楼租赁市场也迎来了快速增长阶段,2012年趋于放缓。2007年-2013年主要一线城市累计涨幅:北京136%、深圳77%、广州 47%、上海23% 3.2.1 市场分析:我国写字楼市场特点及走势 经济增长速度 写字楼市场 的发展 产业结构调整 市场供需结构

房地产调控政策 2007-2013北上广深写字楼租金走势 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 07-03 07-09 08-03 08-09 09-03 09-09 10-03 10-09 11-03 11-09 12-03 12-09 13-03 13-09 北京 上海 广州

深圳

3.2.2 市场分析:北京市写字楼市场

☐北京市写字楼市场租金连续十二个季度实现增长,未来租金和售价仍将保持增长态势

2011年-2013年北京市甲级写字楼租金年化涨幅为10%,远高于广州和上海(同期分别实现了7.4%和1.1%的增幅,市场平均租金创历史新高, 2013年平均租金达到人民币每月每平方米299元

北京市目前有可租赁甲级写字楼106个,主要分布在CBD、东二环、燕莎、金融街和中关村区域。随着租金的快速上涨,一些租户愿意接受以30-70%的涨幅续租,另外一些租户则选择其他区域以降低租金成本,亮马河及望京酒仙桥区域对中央商务区、金融街等传统核心区域的优质企业有着持续的吸引力,为该区域租金的平稳增长提供了良好的基础

根据戴德梁行对北京甲级写字楼历史数据的监控以及对写字楼未来租金、售价的预测,预计未来5年北京写字楼平均售价年化增长率在6%-19%之间

北京主要商圈甲级写字楼存量 北京写字楼租金及售价趋势

数据来源:戴德梁行研究部

☐燕莎地区区位优势明显,写字楼供应具有稀缺性,区内写字楼市场仍将延续稳健发展

燕莎商圈租金水平在全市处于中高端,低于CBD、金融街商圈。受全球经济形势影响,核心商圈的昂贵租金及有限的空置面积,一些成本节约型企业陆续迁入该区域,形成强劲需求。与此同时新增供应量有限,因此导致该区域租金价格持续快速增长

自2011 年,燕莎商圈的甲级写字楼市场经历了再发展的过程。全年新增甲级写字楼面积87,173平方米,占全市本年度新增供应量的62.3%,租金涨幅在所有区域中也是位列头筹,较2010 年第4 季度同比增加了63.5% 截止2013年第四季度,燕莎商圈甲级写字楼平均租金为人民币每月每平方米284元

预计未来5年内,燕莎商圈没有新增写字楼供应,预计未来5年内燕莎区域甲级写字楼租金增长率将在3%~6%之间,年化的售价增长在6%~19%之间

燕莎商圈甲级写字楼市场供应量、吸纳量和空置率燕莎商圈甲级写字楼市租金走势

数据来源:戴德梁行研究部

数据来源:戴德梁行研究部数据来源:戴德梁行研究部

☐深圳地区经济基本面良好,支撑写字楼市场租金水平整体保持平稳发展 2013年前三季度,全市新增供应量适中,甲级写字楼空置率由2012年底的9.1%降至7.9%,其中福田区甲级写字楼空置率降低至5.6%。甲级写字楼租金呈惯性小幅上涨态势,前三季度增幅为4.2%,平均租金水平达到189.7元/平方米·月,其中福田区甲级写字楼租金水平依然领跑全市,同比增长4.9%

受本地健康的经济基本面支撑,深圳甲级写字楼市场将保持平稳发展。2013年深圳市GDP增幅达到10.5% ,深圳市政府正在努力将深圳打造成华南地区的金融、科技核心基地。正在发展中的蛇口港和前海深港现代服务业合作区将在激励政策下吸引更多投资;随着租金的上涨,一方面,对写字楼需求以成本节约型企业的续租或搬迁为主,另一方面,新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的金融和科技业企业

根据戴德梁行对深圳甲级写字楼历史数据的监控以及对写字楼未来租金、售价的预测,预计未来5年内深圳写字楼市场的租金保持温和增长趋势

深圳甲级写字楼供需情况及空置率深圳优质写字楼市场租金指数

数据来源:戴德梁行研究部

数据来源:戴德梁行研究部

3.2.3 市场分析:福田区

CBD

写字楼市场

☐福田区作为中心CBD区域,租赁成交集中活跃,入驻企业实力强劲,空置率继续下降,未来将保持稳中有升的发展

福田区,尤其以福田中心区为主,作为深圳市的中心商务区,其良好的规划和政策优势使得该区域是大面积租赁成交的集中区域,吸引一批实力较强的制造业国企或金融机构进驻。区域内甲级写字楼市场继续消化现有库存,2013年第三季度,福田区甲级写字楼空置率降低至5.62%,是深圳全市最低的区域

福田中心区写字楼总供给量保持增长,但未来优质写字楼供应量有限,且自用需求占比大,有效供给小。2012年福田区仅有一个新增项目供应,全年吸纳量为115,352平方米;2013年截至第三季度也仅有一个新增项目供应,前三季度吸纳量为175,381平方米

根据戴德梁行对深圳甲级写字楼历史数据的监控以及对写字楼未来租金的预测,预计未来5年内福田CBD的租金递增率将在3%-5%之间,售价递增率将在5%~8%之间

数据来源:戴德梁行研究部数据来源:戴德梁行研究部 福田区甲级写字楼售价租金走势福田区甲级写字楼空置率

☐北京中信证券大厦租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。在专项资产管理计划存续期间,北京中信证券大厦能够实现稳定的经营性收入

租户:北京中信证券大厦总建面69,939.96平米,目前出租率100%,主要租户为中信证券及其拥有全部权益的子公司,主要租户承租面积占比99.39%,对租金收入的贡献占比99.52%。中信证券是获得市场AAA级主体评级的国内一流券商,履约能力极强

租金:北京中信证券大厦按市场化原则对外租赁,目前签订的租约中99.39%的面积按照388元/月/平米的水平对外出租。根据戴德梁行对市场租金水平的调研,北京燕莎商圈顶级写字楼租金水平在319-480元/月/平米

租约:若启航专项计划2014年年内成立,存续期不超过5年,则已签订的所有租约均能完整覆盖专项计划可能存续的最长时限

3.3.1 租赁情况——

北京中信证券大厦

承租面积占比租金收入贡献占比

3.3.1 租赁情况——深圳中信证券大厦

☐深圳中信证券大厦租户履约能力强、租期长期、租金具有较强市场竞争力。在专项资产管理计划存续期间,深圳中信证券大厦能够实现稳定的经营性收入

租户:深圳中信证券大厦总建面30,439.90平米,目前出租率100%,主要租户为中信证券、中信银行深圳分行和中信期货,主要租户承租面积占比93.81%,对租金收入的贡献占比93.83%。中信银行是获得市场AAA级主体评级的国内一流股份制商业银行,中信期货为中信证券的全资子公司,主要租户都具备极强的履约能力

租金:深圳中信证券大厦按市场化租赁原则对外租赁,租金价格范围为170~230元/月/平米。根据戴德梁行对市场租金水平的调研,深圳福田CBD写字楼租金水平在165-250元/月/平米

租约:若启航专项计划2014年年内成立,存续期不超过5年,则与主要租户已签订的租约均能完整覆盖专项计划可能存续的最长时限承租面积占比

租金收入贡献占比

3.3.2 租赁情况——租户介绍 ☐中信证券

于1995年10月25日在北京市成立,是中国证监会核准的第一批综合类证券公司之

一、国内首批创新试点的证券公司之

一、国内首家完成A+H两地上市的证券公司;第一大股东中信股份(中信集团持股99.99%持股20.30%;获准证券类全牌照经营,各项主营业务排名常年位居中国证券行业前列,在证券公司分类评审中,已连续五年获得目前中国证券行业最高级别A类AA级;截至2013年9月30日,注册资本

110.17亿元,总资产2,678.60亿元,净资产868.81亿元,为国内规模最大的证券公司,获得市场认可的评级机构给予的AAA级主体信用评级

☐中信证券拥有全部权益的子公司

金石投资:中信证券的全资子公司,中信证券的券商直投业务平台,于2007年10月经中国证监会批准直投业务试点后在北京市设立,注册资本59亿元,是私募股权投资领域的领先企业

中信期货:中信证券的全资子公司,由深圳有色金属交易所于1999年改制设立,目前注册资本15亿元,客户权益突破百亿元,位居行业第一,获证监会分类监管最高评级和全国十佳期货公司称号

中信并购基金:金石投资的全资子公司,首家经中国证监会批准的券商背景的并购基金管理平台,于2012年9月在深圳前海成立,注册资本1亿元,并于2012年11月发起设立首支并购基金

☐中信银行

成立于1987年,是中国改革开放中最早成立的新兴商业银行之一;2007年4月实现A+H两地上市;控股股东中信股份持股61.85%;业务辐射全球近130个国家和地区,拥有33,000余名员工,在中国设有78家分行和622家支行,向企业客户和个人客户提供全方位金融产品和服务。

截至2013年9月30日,总资产34,014.08亿元,净资产2,198.24亿元,是国内资本实力最雄厚的商业银行之一,获得市场认可的评级机构给予的AAA级主体信用评级

基金管理公司 总经理 财务

投资决策委员会 投资 财务 法律 资产管理 部 基金管理 物业公司 … 基金 营运 物业 管理 租赁 管理

董事长 策略/监督: 确定资产策略/建议 汇报: 年度计划及预算;月度报告(工程及营运;

季度请款

呈董事会: 季度管理报告 年度财务报告 项目公司

执行董事或董事会 委托代理 总经理

健全的资产管理架构奠定可控风险下的稳健收益 资产管理

市场调研

租金及营运 成本测算分析 制定租赁及 营运管理策略 资产回报 绩效审核及报告 资产价值 提升 风险管理

潜在退出机会 建议及执行 投资阶段

营运阶段 退出阶段

基金管理公司 对接部门 投资部 资产管理部 所有部门 资产管理工作 资产管理部

涵盖全投资周期的资产管理流程确保项目运营管理策略的连贯一致 3.5 目标资产的优势

核心商圈稀缺物业 根据戴德梁行对北京以及燕莎区域甲级写字楼历史数据的监控,预计未来5年内燕莎区域甲级写字楼租金增长率将在3%~6%之间,年化的售价增长在6%~19%之间1 根据戴德梁行对深圳以及福田CBD区域甲级写字楼历史数据的监控,未来5年内福田CBD甲级写字楼的年化租金增长率将在3%-5%之间,年化售价增长率在5%-8%之间

AAA租户 本项目所涉及两处物业的主力租户为中信证券(及其相关子公司及中信银行。中信证券和中信银行均为上市公司,公开市场长期主体评级为AAA级,因此其违约风险极低

由于物业原为中信证券的自用办公物业,中信证券在物业改造装修上投入巨大,违约可能极低

一线城市

写字楼价格稳健 北京市写字楼市场租金近年保持连续增长,未来租金和售价仍将保持增长态势 深圳地区经济基本面良好,支撑写字楼市场租金及售价水平整体保持平稳发展

注1:报告期为2012年12月31日

第四章投资价值分析⏹4.1 产品定价逻辑⏹4.2 物业估值 ⏹4.3 租金收益 ⏹4.4 退出收益 ⏹4.5 收益测算

4.1 优先级份额定价逻辑

☐优先级份额存续期间获得基础收益,退出时获得资本增值的10%(浮动收益部分;因而,可将优先级受益凭证的收益分为固定收益债券和认股权证两部分,二者加总后的收益水平应相当于目前市场上AAA 评级专项计划的收益水平

从过往3~5年期不含权专项计划发行情况看,发行利率较银行间市场同等级、同期限中期票据收益率有一定的溢价 根据测算,保守估计,本产品退出后,权证价值将导致优先级综合IRR 高于票息约120bp

☐综合考虑权证价值和流动性溢价,建议本优先级份额定价可比照银行间市场同等级、同期限中期票据

固定收益 【】% 认股权证 120bp 固定收益票息 浮动收益 整体 收益 AAA 级 估值中枢 优先级票面利率5.5% 优先级票面利率6.2% 优先级票面利率7% IRR 权证价值 IRR 权证价值 IRR 权证价值 11.39% 589bp 12.05% 585bp 12.81% 581bp 9.58% 408bp 10.26% 406bp 11.03% 403bp 8.34% 284bp 9.02% 282bp 9.80% 280bp 7.44% 194bp 8.13% 193bp 8.91% 191bp 6.75% 125bp 7.44% 124bp 8.23% 123bp 6.21% 71bp 6.90% 70bp 7.69% 69bp 5.99% 49bp 6.68% 48bp 7.48%

48bp 派息收益率 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 优先级息票定价逻辑 优先级息票定价逻辑

物业

北京中信证券大厦深圳中信证券大厦

资产估值35.11亿15.27亿 租金预计增长率(未来5年

4%~6%/年3%~5%/年 售价预计增长率(未来5年

8%~11%/年5%~8%/年 主力租约租金增长率(按实际租约

每2年增长6% 每2年增长6% 4.2 物业估值

根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的市场价值评估报告,目标资产北京中信证券大厦评估值为35.11亿元,深圳中信证券大厦评估值为15.27亿元,目标资产合计估值50.38亿元

4.3 租金收益 单位:千元

T1 T2 T3 T4 T5 时间 2014.03.01-2014.12.31 2015.12.31 2016.12.31 2017.12.31 2018.12.31 租金总额

332,782 400,040 421,261 423,037 445,058 目标资产租金收 益情况 332,782 400,040 421,261 423,037 445,058 274,252 330,059 349,857 351,514 372,059

50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 500,000 2014.03.01-2014.12.31 2015.12.31 2016.12.31 2017.12.31 2018.12.31 租金总额 项目公司EBIT 租金收益逐年上升

计划存续期间,目标资产每年的租金总额从2015年的4.0亿增长到2018年的4.5亿

4.4.1 退出收益——REITs方式退出的市场预期(美国REITs市场 ☐写字楼REITs具有物业优质、回报稳定等特征,市场对其 股利分配率要求较低

美国REITs市场制度完备、市场规模大,交易活跃,是REITs估值的 主要参照市场

参照美国市场,写字楼REITs派息收益率平均水平约3%-4%,其中 前五大写字楼REITs派息收益率平均水平约2%-3% 股利收益率(%

五大写字楼REITs 市值2013-12-31 2012-12-31 2011-12-31 BOSTON PROPERTIE 15,773 2.47 2.21 2.59 SL GREEN REALTY 7,205 1.64 1.50 2.16 ALEXANDRIA REAL 4,617 3.09 2.84 4.28 KILROY REALTY 3,727 2.81 3.53 2.79 DOUGLAS EMMETT 3,255 3.09 2.85 3.43平均值 2.62 2.59 3.05 中位数 2.81 2.84 2.79 2011-2013 写字楼REITs股利收益率 FTSE NAREITEquity Office Index平均值3.41% 来源:NAREIT 4.4.2 退出收益——REITs 方式退出的市场预期(A 股市场

☐国内A 股市场投资者投资渠道有限,估值水平偏高。按国内市场环境估测,未来REITs 产品上市交易后最终达到的派息收益率水平应该介乎1.5%与3%之间

源自国内中小投资者的投资渠道缺乏, A 股市场是一个低派息回报的市场,统计自2004年至今十余年间A 股市场地产类上市公司的派息收益率情况可以看到,多年来平均派息收益率保持在1.45%左右(如下图

A 股地产类上市公司派息收益率统计

派息收益率与市场环境的关系 对投资于房地产的个人投资人而言,根据调查显示:2013年北京的楼市租售比达到了1:41,部分区域甚至达到了1:50。现阶段北京市平均租金达到58元/平方米·月,参考当前房地产市场租售比数据,北京房地产投资者的租金收益回报率为2.72% 以SOHO 这种散售写字楼标的对比,目前,在考虑物业费后,北京地区SOHO 楼盘的租售比范围为3%-5%,扣除各项税费,该租售水平对应的派息收益率也在1.5%-3%的范围内

REITs 产品的稳定派息收益是其作为投资者投资房地产物业的重要特征,而根据相关规定经过会计调整的派发股息与普通房地产投资行为相似,同样未包含房地产未来的升值收益。从而普通房地产投资者的租金收益回报率可用于对经市场价值发现后REITs 产品收益率的一个重要参考

0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50%

2012年 2011年 2010年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 整体法平均法 0.00% 0.50% 1.00% 1.50% 2.00% 2.50% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2002-01 2003-01 2004-01 2005-01 2006-01 2007-01 2008-01 2009-01 2010-01 2011-01 2012-01 派息率 上证综指

4.4.3 退出收益——非上市转让退出预期 ☐北京中信证券大厦

自2011 年,燕莎商圈的甲级写字楼市场经历了再发展的过程。租金涨幅在所有区域中位列头筹,较2010 年第4 季度同比增 加了63.5%。根据戴德梁行对北京甲级写字楼历史数据的监 控以及对写字楼未来租金的预测,预计未来5年北京大厦的 租金增长率与燕莎区域写字楼平均租金增长幅度保持大概一 致,租金年平均增长率将在4%~6%之间。预计未来5年北京 大厦售价增长率也将保持与燕莎区域大概一致,售价年平均 增长率将在8%~11%之间 ☐深圳中信证券大厦

全年甲级写字楼租金呈惯性上涨态势,全市平均租金为182.65㎡/月·平方米,年度变化率为2.5%。福田区甲级写字

楼租金水平依然领跑全市,2012年平均租金同比增长2%。根 据戴德梁行对深圳甲级写字楼历史数据的监控以及对写字楼 未来租金的预测,预计未来5年深圳大厦租金增长率也将保 持与福田CBD的租金递增率大概一致,租金年平均增长率将 在3%-5%之间。预计未来5年深圳大厦售价增长率也将保持

与福田CBD大概一致,售价年平均增长率将在5%~8%之间北京写字楼市场趋势预测

深圳写字楼市场趋势预测 37 ☐以REITs上市方式退出,保守估计在优先级票面利率6.2%情况下,优先级IRR预计达到7.44%,次级IRR预计达到

23.96% ☐在优先级票面利率5.5%时,保守估计优先级IRR为6.75%,次级IRR为25.07% ☐优先级票面利率7%时,保守估计优先级IRR为8.23%,次级IRR为22.83% 优先级收益率(IRR敏感度测算11.39% 12.05% 12.81% 9.58% 10.26% 11.03% 8.34% 9.02% 9.80% 7.44% 8.13% 8.91% 6.75% 7.44% 8.23% 6.21% 6.90% 7.69% 5.99% 6.68% 7.48% 次级收益率(IRR敏感度测算

3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 2.0% 2.5% 70.32% 69.49% 68.83% 55.17% 54.27% 53.49% 43.26% 42.30% 41.41% 33.42% 32.39% 31.39% 25.07% 23.96% 22.83%

17.56% 16.39% 15.17% 14.32% 13.17% 11.93% 优先级票面利率 5.5% 6.2% 7% 派 息 收 益 率 5.5% 6.2% 7% 派 息 收 益 率

优先级票面利率 38

☐优先级票面利率6.2%情况下,产品存续第五年时,若第三方以当年的公允价值收购,中性估计计划份额持有人中优先级IRR预计达到7.24%,次级IRR预计达到18.86%(下方表格所示

☐优先级票面利率5.5%时,中性情况下优先级IRR为6.55%,次级IRR为19.99% ☐优先级票面利率7%时,中性情况下优先级IRR为8.02%,次级IRR为17.81% 北京大厦公允价值增长率 深圳大厦公允价值增长率IRR 6.99% 7.11% 7.17% 7.23% 7.36% 7.04% 7.15% 7.21% 7.27% 7.40% 7.06% 7.18% 7.24% 7.30% 7.42% 7.08% 7.20% 7.26% 7.32% 7.44% 7.13% 7.25% 7.31% 7.37% 7.49% 深圳大厦公允价值增长率IRR 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 6.5%

5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 6.5% 8% 9% 9.5% 10% 11% 15.66% 17.23% 18.02% 18.80% 20.35% 16.26% 17.81% 18.58% 19.34% 20.87% 16.57% 18.10% 18.86% 11.52% 21.13% 16.89% 18.40% 19.15% 19.90% 21.40% 17.52% 19.00% 19.74% 20.48% 21.95% 8% 9% 9.5% 10% 11% 优先级收益率(IRR 敏感度测算 次级收益率(IRR 敏感度测算

北京大厦公允价值增长率