第一篇：太好了!最高院土地转让方违约,受让方可请求赔偿土地增值的损失(6个典型案例)法客帝国
太好了!最高院土地转让方违约,受让方可请求赔偿土地增值的损失(6个典型案例)法客帝国
最高人民法院土地转让方根本违约,受让方可否请求赔偿土地增值部分的损失|附6个相关案例
作者|唐青林 李舒 杨巍(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发
转载须在文首醒目注明作者和来源延伸阅读：??最高法院:抵押预告登记权利人不能直接主张优先受偿权!(系统梳理6个典型案例)??最高法院:最高额抵押也可以随主债权一并转让(要注意!是有前提条件的)??法官说法:民间借贷的'3大纪律8项注意'(附最新借条范本)?? 【收藏】与借贷纠纷有关的35部法律法规和重要法律问题汇总(2017.1.24版)?? 重磅!与公司印章证照控制权纠纷案件有关25个典型判例及裁判规则汇总(2017)?? 最高法院:公司法定代表人越权签署对外担保协议是否合法有效?(2017典型判例)?? 最高人民法院《关于适用<公司法>若干问题的规定(四)》完整全文,为什么还不公布?阅读提示：我们推出的百案评析系列即将集结在中国法制出版社出版，敬请关注。我们将陆续推出的100篇针对最高人民法院作出的典型案例的分析解读，从败诉方角度深度剖析败诉原因，从他人的败诉中吸取教训、总结经验。“前事不忘后事之师”，作者希望通过系列败诉案例的解读，帮助企业家、公司股东、高管和公司法律顾问，从他人的血泪教训中不断总结与提高，避免掉进相同的“坑”里面。延伸??最高法院:抵押预告登记权利人不能直接主张优先受偿权!(系统梳理6个典型案例)??最高法院:最高额抵押也可以随主债权一并转让(要注意!是有前提条件的)?? 重磅!与公司印章证照控制权纠纷案件有关25个典型判例及裁判规则汇总(2017)?? 最高法院:公司法定代表人越权签署对外担保协议是否合法有效?(2017典型判例)[法 客 帝 国(Empirelawyers)出品]阅读提示由于我国土地市场一直都较为火热，出于利益考量，土地使用权人签订土地转让合同后违约的情形时有发生。今日推送的最高法院案例对土地使用权人有很强的警示作用，最高法院认为，土地使用权人与受让方签订土地转让合同后，又将土地高价卖给第三人并办理过户的，应赔偿受让方土地溢价损失。也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方，到头来竹篮打水一场空。
此外，在延伸阅读部分，本书作者通过总结和梳理相关案例发现：对于土地转让方根本违约的损失赔偿范围的问题，部分法院认为包括因土地增值带来的预期利益损失（案例1-案例3），部分法院则认为不包括因土地增值带来的预期利益损失，而主要是已支付土地转让款的利息（案例4-案例5）。另外，受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任（案例6）。最高人民法院土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地的，应赔偿受让方土地溢价损失裁判要旨土地转让方根本违约导致受让方不能取得土地，根据《合同法》一百一十三条的规定，应赔偿受让方损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的预期利益。而合同履行后可以获得的预期利益即土地溢价。
案情简介
一、左右公司与艺术学院签订《联合开发合同》及补充协议，约定左右公司以联合开发的形式受让艺术学院约71亩出让土地使用权，总价款6680万元。
二、后艺术学院将涉案土地以总价款8023万元转让给了案外人大山公司，并办理了过户登记。
三、左右公司向北海中院提起诉讼，请求：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款人民币150万元；艺术学院支付占用左右公司支付的土地转让款利息640.4万元；艺术学院支付左右公司土地溢价损失2108.7万元。北海中院判决：解除双方签订的合同；艺术学院返还左右公司土地转让款150万元；艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失2108.7万元。未支持艺术学院主张的土地转让款利息。
四、左右公司与艺术学院均不服北海中院判决，上诉至广西高院。广西高院认为，本案合同名为合作开发房地产，实为土地使用权转让，本案案由应定性为土地使用权转让合同纠纷，艺术学院根本违约导致左右公司的土地溢价损失为1343万元（8023万元-6680万元=1343万元）。判决将艺术学院赔偿左右公司的土地溢价损失变更为1343万元。
五、左右公司与艺术学院不服广西高院判决，均向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回双方的再审申请。败诉原因法院认定艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失的原因在于：
第一，艺术学院与左右公司签订合同后又将案涉土地使用权转让给第三人，并办理过户登记，导致双方签订的合同目的无法实现，构成根本违约，左右公司享有解除合同的权利。第二，根据《合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因对方违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是违约方艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故法院判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失1343万元。法院不支持左右公司请求支付土地转让款利息的原因在于，艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补给左右公司造成的利益减损损失，而未返还的土地转让款的利息损失已包含在土地溢价损失中。
败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、该案对于土地使用权人有很强的警示作用，土地使用权人与受让方签订土地转让合同后，又将土地高价卖给第三人并办理过户的，应赔偿受让方土地溢价损失，也即转让方高价转卖的差价实际上最终将赔付给受让方，到头来竹篮打水一场空。
二、关于一地数卖，物权的归属问题，请参阅民商事裁判规则公众号2017年4月1日推送的文章：《最高法院：一地数卖，花落谁家|12个判例总结5大裁判规则》。
三、合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。请参阅民商事裁判规则公众号2017年3月1日推送的文章：《最高法院:名为合作开发房地产、实为土地转让》。相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。第九十七条
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条
合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条第一款
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条
合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。以下为该案在最高法院审理阶段，裁定书中“本院认为”部分就该问题的论述：
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定的违约损害赔偿，系填补因一方违约行为而给对方所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，艺术学院一地二卖的差价即土地溢价，不仅仅是艺术学院可预见的损失，而且已经现实地确定。故原判决判令艺术学院应当向左右公司赔偿土地溢价损失并无不当。《联合开发合同》第五条第一款所约定的“全部损失”与上述合同法中违约损失的含义并无不同。艺术学院有关合同中的“全部损失”仅指实际损失的认识，系对合同的错误理解。
关于艺术学院是否应赔偿左右公司未返还的150万元土地转让款利息损失问题。左右公司支付土地转让款3510万元原系履行自己的合同义务，后因艺术学院违约造成双方之间的合同无法继续履行而解除。但是，艺术学院赔偿左右公司土地溢价损失已填补艺术学院因合同目的落空而造成的利益减损的损失，其中未返还的土地转让款的利息损失也已经包含在土地溢价损失中，故左右公司主张艺术学院应赔偿未返还的土地转让款利息损失的再审申请理由不能成立，本院不予支持。
案件来源北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院、北海左右商贸有限公司建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申301号]、北海左右商贸有限公司与北海艺术设计学院建设用地使用权纠纷申请再审民事裁定书，[最高人民法院(2016)最高法民申1259号]。
延伸阅读关于土地转让方根本违约的损失赔偿范围问题，部分法院认为包括因土地增值带来的预期利益损失，部分法院则认为不包括因土地增值带来的预期利益损失，而主要是已支付土地转让款的利息。此外，受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任。
一、认定土地转让方根本违约的损失赔偿范围包括因土地增值带来的预期利益损失的案例（案例1-案例3）
案例1：蔡在超、吴存良与象山县正大房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷、委托代建合同纠纷申诉、申请民事裁定书[浙江省高级人民法院(2016)浙民申2004号] 认为，“关于损失赔偿范围及金额的问题。合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，本案双方之间的合同未能履行，原审认定因正大公司违约导致蔡再超、吴存良所遭受的损失应包括涉案土地的增值部分及原规划核准可建设房产的可得利润，以及就正大公司应承担的具体赔偿金额的认定，均无不当。正大公司提出按未付款比例扣除土地增值利益以及税费问题的异议，均不能成立。” 案例2：林绮卿与中山市建设企业资产经营有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[广东省高级人民法院(2014)粤高法民一提字第50号] 认为，“林绮卿主张的损失为因《协议书》解除而导致的土地增值预期利益损失，计算方式应为土地现值扣除购地成本。由于林绮卿自愿负担了将涉案土地使用权自坦洲房地产公司名下过户至设计院名下的办证费用，故该办证费用108667.5元与《协议书》约定的购地款583815元之和，即为林绮卿的总购地成本。结合上述责任比例，本案中建设资产公司应向林绮卿赔偿的损失应为3836362.25元［（6173000元－583815元－108667.5元）×70%］。二审法院以评估所得的土地现值扣减未实际发生的交易税费计算林绮卿的预期利益损失，没有依据，亦不合常理，本院予以纠正。一审法院的计算方式及计算金额均正确，本院予以维持。至于建设资产公司主张二审法院以涉案土地2009年的市场评估价计算经济损失不符合一般人的认知能力及法律规定的问题，土地价格变动属正常商业风险，并非不能预见，建设资产公司上述主张依据不足。” 案例3：山西银盾投资担保有限公司与山西新发展汽车物流贸易集团有限公司建设用地使用权纠纷二审民事判决书[山西省高级人民法院(2014)晋民终字第85号] 认为，“涉案土地现已被拍卖，双方签订的《出让国有土地使用权转让合同》不具备履行可能，银盾公司要求解除合同的诉请符合法律规定，应予以支持。根据《合同法》第九十七条‘合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失’，以及第一百一十三条‘当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的收益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失’规定，在新发展公司因不作为导致合同目的无法实现情况下，银盾公司有权要求新发展公司返还2300万元土地购买款，并有权要求其赔偿损失，这种损失包括直接损失和预期利益损失，借款的利息及为履行合同产生的费用为直接损失，合同如能正常履行所带来的利益为预期利益损失。本案诉争土地已被依法拍卖5452万元，比转让时升值3152万元，该部分增值应属合同若正常履行所应具有的利益，作为土地使用权人的新发展公司本应按合同约定在一定期限内将土地过户给银盾公司，但因自己的根本违约行为，导致银盾公司在支付土地转让款后却不能实现合同目的，也丧失了本应获得的土地增值利益，且新发展公司作为土地使用权人，对自己所有的土地状况及价值理应知情，故新发展公司应就给银盾公司造成的损失承担赔偿责任。”
二、土地转让方根本违约的损失赔偿范围不包括因土地增值带来的预期利益损失（案例4-案例5）
案例4：海南惠富达实业有限公司与温有文建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[海南省高级人民法院(2014)琼民三终字第40号] 认为，“可得利益损失指的是合同履行情况下守约方必然可以获得的利益，惠富达公司与温有文所签合同虽为土地使用权转让合同，但依据双方约定，温有文绝大部分转让对价及惠富达公司自身利益均须通过惠富达公司开发建设土地并出售所建成的房产而获得，并非惠富达公司通过单纯转让土地使用权而获得，且土地开发建设周期长，不确定因素多，惠富达公司最终能否从开发建设中获利难以确定，故其以涉案土地市场评估价与其与温有文间转让土地使用权的差价主张可得利益损失没有事实依据，本院不予支持。但鉴于温有文违反诚实信用原则将土地使用权转让给鑫宇公司获取了较大利益，并因此导致惠富达公司无法获得土地使用权，惠富达公司由此可能获得的利益也已无法实现，故从公平原则出发，温有文应当给予惠富达公司适当的补偿。综合本案具体情况，温有文应酌情补偿惠富达公司人民币80万元。” 案例5：孙延民与山东天海工贸发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书[山东省高级人民法院(2014)鲁民一终字第557号] 认为，“原审法院认为，……根据协议书约定，被告天海公司应承担的违约责任为原告孙延民所交土地转让款按月2%计算的利息及违约金5000000元，被告天海公司抗辩称利息与违约金系重复计算，考虑到本案协议书不能履行给原告孙延民造成的损失主要系其所交纳土地转让款的利息损失，协议书关于利息的约定足以弥补原告孙延民的损失，故从公平角度考虑，该院确定被告天海公司应承担的违约金为以13200000元为基数，按月息2%自2013年11月1日（最后一笔付款之次日）计算至该院确定的还款之日。……上诉人未按合同约定交付涉案土地的行为构成根本违约。被上诉人以上诉人存在违约行为致使其合同目的不能实现为由要求解除合同，符合法律规定，应当予以支持。因上诉人天海公司违约导致合同解除，其应承担违约责任。由于合同不能履行给被上诉人造成的损失主要是其所交纳土地转让款的利息损失，原审判决根据协议书约定的月息2%计算违约金，本院认为并无不当。”
三、受让方主张因土地增值带来的预期利益损失应承担举证责任（案例6）
案例6：凯达（湖南）房地产开发有限公司与湖南华夏科技发展有限公司建设用地使用权转让合同纠纷再审民事判决书[湖南省高级人民法院(2015)湘高法民再二终字第132号] 认为，“原审中，凯达公司以华科公司主张的违约金过高为由，请求调整违约金。华科公司则提交了相关的财务凭证证实其为履行合同所产生的实际支出为127993元，但是对于华科公司的可得利益损失，华科公司并未提交涉案土地价格评估报告或其他较为客观的依据作为计算其可得利益损失的参考。因此，本院根据上述司法解释的规定，以华科公司实际损失为基础，充分考虑涉案合同的履行情况、当事人的过错程度、华科公司的预期利益等综合因素，酌情判定凯达公司应向华科公司支付违约金的数额为双方约定违约金数额的60%，双方约定违约金为760万元，故凯达公司应向华科公司支付违约金456万元。对于华科公司主张的直接损失129209.5元，由于凯达公司支付的违约金足以弥补华科公司主张的该项损失，故该项损失不再支持。”著作权声明：转载需在文章首部醒目方式注明：作者+单位名称+来源于公众号民商事裁判规则。否则侵权必究。
第二篇：最高院公报：即使没交土地出让金也不影响土地转让合同的效力(附6个真实案例)｜法客帝国
最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国
作者|唐青林 李舒 杨巍(北京市安理律师事务所)来源|作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用 权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。案情简介
一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。
二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。
三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到25％的投资标准，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。最高法院判决驳回上诉，维持原判。败诉原因首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。败诉教训、经验总结前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、《城市房地产管理法》关于出让土地使用权转让时应当已经支付全部土地使用权出让金，以及完成开发投资总额的25%以上的规定属于管理性强制性规定，违反该规定不会导致土地使用权转让合同无效。故转让方签订合同后再以未交清土地使用权出让金或者未完成开发投资总额的25%以上为由，主张土地使用权转让合同无效的，法院不会支持。
二、虽然未交清土地使用权出让金不会影响土地使用权转让合同的效力，但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十七条的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证，因此未交清土地出让金会致使不能顺利办理物权变动登记，也就不能实际取得物权。而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记部门申请查询拟受让土地使用权是否已办理不动产登记、土地出让金缴纳情况等相关信息。相关法律规定《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《中华人民共和国合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适若干问题的解释(二)》第十四条 合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条 申请国有建设用地使用权首次登记，应当提交下列材料：
（一）土地权属来源材料；
（二）权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；
（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；
（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资（入股）、授权经营批准文件。申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。第三十七条 申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
（一）不动产权属证书；
（二）发生变更的材料；
（三）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；
（四）国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；
（五）国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；
（六）其他必要材料。以下为该案在法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：全威公司、超凡公司与桂馨源公司于2003年9月18日签订的《土地开发合同》约定，全威公司、超凡公司将柳州市柳石路153号土地使用权转让给桂馨源公司，桂馨源公司向全威公司、超凡公司支付2860万元土地转让价款，故本案性质为土地使用权转让合同纠纷。该《土地开发合同》为三方当事人协商一致后作出的真实意思表示，内容亦不违反法律规定。合同签订前，柳州市国土资源局已同意全威公司以出让方式取得讼争土地的使用权，双方订有《国有土地使用权出让合同》。本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定，故超凡公司提出的因《土地开发合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未全部交清违反法律强制性规定应认定该合同无效的上诉主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，城市房地产管理法第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25％投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。案件来源桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷二审案，[最高人民法院（2004）民一终字第46号]，载于《中华人民共和国最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）。延伸阅读关于土地出让金未交清不影响土地转让合同效力的判例案例1：辉县市豪韵房地产开发有限公司与高鸿让、段晶炜建设用地使用权转让合同纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院(2013)民申字第276号] 认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。至于案涉《承诺书》中有关豪韵公司要在一周内办好过户手续或所有股权转让事项一节，该意思表示仅仅是豪韵公司同意在一周内召集公司全体股东将所持有的股权全部转让给受让方高、段二人，即豪韵公司承诺的义务仅仅是‘召集股东开会’而已，股权如何转让、怎样转让并不包括在《承诺书》的内容中，不存在案涉《协议书》违反公司法有关公司股份转让规定以及以合法形式掩盖非法目的的情形。因此，豪韵公司以案涉《协议书》适用法律错误为由申请再审的理由均不成立。”案例2：申请人洛阳国裕房地产开发有限公司（简称国裕公司）因与被申请人洛阳祥云置业有限公司（简称祥云公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案[河南省高级人民法院(2016)豫民再239号] 认为，“原审以国裕公司与祥云公司于2011年10月9日订立的土地使用权转让合同及补充协议不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，认定土地使用权转让合同及补充协议无效不妥。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条‘以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。’该规定应属于管理性规范而非效力性规范，国裕公司未完成开发投资总额的百分之二十五以上，违反上述规定不是认定土地使用权转让合同无效的法定条件。”案例3：惠州市惠燃实业发展有限公司与惠州市地成实业开发总公司建设用地使用权转让合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书[广东省高级人民法院(2015)粤高法民一申字第1380号] 认为，“惠燃公司通过与国土部门签订土地使用权出让合同取得涉案土地使用权，并取得了土地使用权登记；但实质上，惠燃公司并未向国土部门支付土地出让金，惠燃公司是通过与地成公司签订《土地转让合同书》并支付相应对价而获得涉案部分土地使用权的。地成公司虽然未取得涉案土地使用权的物权登记，但与土地的相关部门签订了合同，并支付了相应的对价，取得了相应的合同权利，其与惠燃公司签订《土地转让合同书》实质上是将其合同权利转让给惠燃公司，为有权处分。这种合同权利的转让，不受《城市房地产管理法》第三十九条的规制，况且《城市房地产管理法》第三十九条为管理性规定，非效力性强制性规定，并不影响合同效力。”案例4：至胜房地产公司与科恩房地产公司、杨智培，居苏、至胜建筑公司、阳光伟业公司、至胜物业公司土地使用权转让合同纠纷一案二审判决书[云南省高级人民法院(2014)云高民一终字第362号] 认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条属于管理性规范，根据《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复》及《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》，土地转让方未按规定完成土地的开发投资而进行转让的，并不影响转让合同的效力，双方所签转让合同有效，上诉人主张转让合同无效的理由不成立，本院不予支持。”案例5：再审申请人吴忠市太阳山凤凰商贸有限公司、王兴与被申请人丁向东、一审第三人周福贵建设用地使用权转让合同纠纷再审申请民事裁定书[宁夏回族自治区高级人民法院(2014)宁民申字第184号] 认为，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定属于管理性规范，并非效力性、强制性规范。凤凰商贸公司、王兴依据该条规定主张三方《协议书》有关涉案土地使用权转让的约定无效，并认为原判适用法律错误的再审申请理由不能成立。”案例6：江苏佰泰置业有限公司与淮安市盱眙经济开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷上诉案[江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0088号] 认为，“根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（一）》第四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
（二）》第十四条之规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。且合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。法律、行政法规中的管理性规定不能作为认定合同无效的依据。本案中，佰泰置业公司主张合同无效的理由是认为其违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，但该规定系法律的管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。”
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