案例六 杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋 行政登记案

第一篇：案例六 杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋 行政登记案

案例六 杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋 行政登记案

【案例索引】

一审：四川省泸州市江阳区人民法院（2008）江阳行初字第09号（2008年5月16日）

二审：四川省泸州市中级人民法院（2008）泸行终字第31号（2008年11月19日）

【案情介绍】

座落于泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号88.25平方米的私产住宅用房一套为杨光群所有。2006年3月2日，泸州市房监所向该房屋所有权人杨光群填发了泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》。同年3月16日，泸州市人民政府向杨光群颁发了泸市国用第03669号《国有土地使用权证》。在杨光群与韩家彬结婚前的2006年10月13日，杨光群对其所有的江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋，经泸州市公证处予以公证，公证该房屋为杨光群个人婚前财产，属杨光群一人所有。2006年11月8日，杨光群与韩家彬办理结婚登记，2008年3月4日离婚。

杨光群以自己的泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》遗失为由，于2007年12月17日向泸州市房监所申请挂失。该所经查，告知杨光群该房屋已设立了贷款抵押登记，杨光群称自己从未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，也未将自己的房屋设立过抵押登记，请求泸州市房监所注销该房屋的他项权证。泸州市房监所以申请登记的资料齐全、登记符合法定条件为由而拒绝注销登记申请。杨光群不服而诉至法院。

2007年6月28日，泸州市房监所根据申请人提交的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、杨光群、韩家彬的身份证复印件、结婚证复印件、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》、泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社（该社2008年3月26日并人龙马潭信用联社，属该联社的分支机构）向泸州市房监所出具的《房屋现状说明书》和《承诺书》等材料，依照《中华人民共和国房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的规定，经审查，认为符合抵押登记条件，予以 登记，并向抵押权人颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。该证载明房屋他项权人为“泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社”，房屋所有权人为“杨光群”。

在诉讼中，被告泸州市规划建设局提交的2007年6月27日《泸州市房屋他项权利登记申请表》中，抵押权人签章处盖有“泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社”印章，借款人签章处有“杨光群”、“韩家彬”签字并均捺有手印。同日签订的农信高抵借字（2007）第180号《最高额抵押担保借款合同》中载明，贷款人为泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社，借款人为杨光群，抵押人为杨光群、韩家彬。该合同借款人签章处为“杨光群”并捺有手印。抵押人签章处为“杨光群”、“韩家彬” 并均捺有手印。同日所签订的合同编号为2007.180的《房地产抵押合同》中载明，抵押人为杨光群，抵押权人为泸州市龙马潭区安宁农村信用合作社。该合同约定用以上房地产抵押，借款10万元。该合同抵押人签章处为“杨光群”（并捺有手印）和 “韩家彬”。

在诉讼中，原告杨光群称自己没有从事过上述借款、抵押、申请抵押登记等活动，并向法庭申请对《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上“杨光群”的签名和捺的手印进行司法鉴定。一审法院依法委托泸州科正司法鉴定中心对指纹和签名笔迹进行司法鉴定。该司法鉴定中心于2008年3月6日作出泸科司鉴中心痕鉴字第1号《杨光群指纹检验司法鉴定意见书》和泸科司鉴中心(2008)文鉴字第2号《杨光群签名笔迹检验司法鉴定意见书》，结论为：送检的署名《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上“杨光群”三字签名笔迹处印捺的指纹均不是杨光群的指纹、“杨光群”三字笔迹均不是杨光群书写的。发生鉴定费4000元。

龙马潭信用联社以杨光群、韩家彬为被告，于2008年2月 22日向泸州市龙马潭区人民法院提起民事诉讼，请求法院判决解除借款合同，判决被告杨光群、韩家彬偿还借款本金10万元及利息。同时申请对抵押的房屋予以保全。龙马潭区人民法院于 2008年2月25日作出龙马民初字第243-1号民事裁定，对该房屋予以查封。该民事诉讼案件尚未审结。

原告诉称：被告在办理抵押登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请 2 表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性；同时没有当面核实当事人的身份，当面签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他项权证》。

被告辩称：按照《城市房地产抵押管理办法》规定，原告与第三人按要求提交了办理抵押登记的所有资料，被告已尽谨慎的合理审核职责，办理抵押登记合法。本案的鉴定结论不应作为证据使用，因为该鉴定结论与行政登记行为没有必然的联系。请求法院判决维持登记颁证行为。

第三人述称：原告提供的办理抵押登记的资料齐全，权属清楚；被告作为法定的抵押登记机关，在办理抵押登记时，已尽了合理合法的审査；被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。

【审判】

四川省泸州市江阳区人民法院经审理认为：被告泸州市规建局作为房地产管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押登记等职能。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等。登记机关应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，予以登记。对申请材料的真实性，房地产登记机关只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，申请抵押登记的当事人向被告提供了符合《城市房地产抵押管理办法》、《房地产权属登记管理办法》要求的文件，被告按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证。其已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法。但由于申请抵押登记的当事人提供的文件中，“杨光群”处的签字和捺的手印不具有真实性，根据《房地产 权属登记管理办法》第二十五条的规定，对申报不实的，登记机关有权注销房屋抵押登记。因此，被告应当履行注销房屋抵押登记的法定职责。《房地产权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人（原告）和他项权利人（第三人）共同申请。本案中申 3 请人提交的材料中“杨光群”的签名和捺的手印不是原告杨光群所为，由此发生的鉴定费4000元应由第三人龙马潭信用联社负担。一审法院于2008年5月16曰作出如下判决：

被告泸州市规建局于本判决生效之日起三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。

案件受理费50元，鉴定费4000元，共计4050元，由被告泸州市规建局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4000元。

一审宣判后，第三人龙马潭信用联社不服，向泸州市中级人民法院提起上诉，上诉的主要理由是：

1、原判对《房屋权属登记管理办法》第二十五条所述“申报不实”的理解错误。申报不实是指申报的材料是虚假的，无效的。而本案所提交的材料尽管杨光群的签名不是真实的，但材料上其他当事人的签名是真实的。杨光群明知有此笔借款和抵押，不真实的签名并不必然导致合同无效。合同的效力也不属于登记机关和行政诉讼审查范围。

2、撤销登记应以民事诉讼确认抵押合同无效为前提，否则，抵押登记被注销，就会出现抵押合同有效，抵押权无法实现的矛盾。本案申报材料的有效性不属于行政诉讼审查范围。

3、原判决在认定具体行政行为合法的情况下却又判决注销该合法的具体行政行为，不符合法律的规定，导致认定的事实与判决结果自相矛盾。一审判决错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人泸州市规建局辩称：

1、房屋登记申报不实，依法应予注销。上诉人龙马潭信用联社与不是杨光群的人申请房屋他项权登记，所提交的申请表、借款合同和抵押合同，不是杨光群的签字，应属申报不实。

2、被上诉人已尽到合理、合法、审慎的注意义务，没有不当行为。由于申请人的身份不真实，才导致登记结果错误。一审判决并不矛盾。上诉人的上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人杨光群辩称：杨光群并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，未与该社签订借款合同和房屋抵押合同，也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实，依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

四川省泸州市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国城市房地产 4 管理法》规定，国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款

（一）项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全，但登记申请书和两份合同上的签字以及所捺的手印均不是杨光群本人所为，作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨光群明知有此笔借款和抵押，但未向法庭提供相应证据。在杨光群不认可的情况下，不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性，依法应当予以纠正。

抵押合同是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件，还需要具备其他法定条件。如果其他法定条件不具备，那么登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效。而抵押合同有效，不等于登记行为合法。本案即使抵押合同有效，也不能证明登记行为合法。一审判决并没有确认合同的效力问题，而是认定合同上“杨光群”签字不真实这一事实。

登记机关巳尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合 法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法”的理由不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽然理由有所不妥，但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理 5 由不能成立，本院不予支持。泸州市中级人民法院据此依照 《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，于2008年11月19日作出如下判决：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。【法律问题】

1、房屋登记机构无过错的抵押登记行为是否必然合法？

2、注销抵押登记的行政诉讼是否要以抵押合同无效之诉为前提？

3、不动产登记申请是否适用表见代理？

第二篇：楼叶芬诉诸暨市建设局建设规划行政争议上诉案

楼叶芬诉诸暨市建设局建设规划行政争议上诉案

【裁判法院】浙江省绍兴市中级人民法院【文号】(2000)绍行终字第51号

浙江省绍兴市中级人民法院行政判决书

（２０００）绍行终字第５１号

上诉人楼叶芬，女，１９５４年１２月１３日出生，汉族，农民，住诸暨市五泄镇上吴院村。

委托代理人程幸福，浙江中法大律师事务所律师。

被上诉人诸暨市建设局，住所地诸暨市滨江南路１１号。法定代表人柴飞超，该局局长。

委托代理人杨海铭，男，诸暨市建设局干部。

委托代理人周学永，男，诸暨市建设局干部。

上诉人楼叶芬因建设规划行政争议一案，不服诸暨市人民法院（２０００）诸行初字第２０号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于２０００年１２月８日对本案进行了公开开庭审理。上诉人楼叶芬及其特别授权委托代理人程幸福，被上诉人诸暨市建设局法定代表人柴飞超的特别授权委托代理人杨海铭、周学永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审对诸暨市建设局诸建罚（２０００）０８７号行政处罚决定的合法性进行审查后确认，诸暨市建设局认定楼叶芬未经批准，在诸暨市五泄镇上吴院村自己屋背后建造９．６２５平方小屋（卫生间）事实

清楚。认定该小屋在规划区内，违反《城市规划法》第三十二条之规定，根据《城市规划法》第四十条作出处罚，适用法律正确。行政执法程序合法。判决，维持诸暨市建设局于２０００年４月３日作出的诸建罚（２０００）０８７号行政处罚决定，一审案件受理费８０元，由原告楼叶芬负担。

上诉人楼叶芬上诉称：诸暨市五泄镇的规划未公开发布，应认为尚未正式实施，对村民没有约束力，被上诉人适用《城市规划法》进行处罚，属适用法律错误，且无权作出。同时，在二审庭审中，上诉人提出建房在１９９７年３月，被上诉人诸暨市建设局超过二年实施处罚，违反《行政处罚法》关于行政处罚时效的规定，上诉人所建小屋并未严重影响规划，作出拆除处罚显属不当。

被上诉人诸暨市建设局未作书面答辩。在庭审中答辩称：诸暨市五泄镇总体规划经合法程序制定，并经诸暨市人民政府批准，该规划已经公布，只是公布不规范。上诉人所建小屋，按规划是建造变电所位置，属于控制区域。

上诉审中，本院对原审判决认定被诉具体行政行为及当事人的行政争议的内容进行了审查。

１．一审时，诸暨市建设局提供了现场勘验笔录及平面图、照片、楼叶芬的调查笔录，用以证明楼叶芬有违法建房的事实。上诉人楼叶芬提出建房经村干部口头同意，并且认为自己建房在１９９７年３月，被上诉人诸暨市建设局认定建房时间有误。

本院认为，被上诉人诸暨市建设局提供的证据足以证明上诉人楼叶芬所建９．６２５平方米小屋未经合法批准。上诉人提出经村干部口头同意的辩解，不能作为其建房合法的理由和依据。关于建房时间，被上诉人提供的２０００年３月１５日所作的楼叶芬笔录记载为１９９８年，楼叶芬在一、二审时提出系执法人员记录错误，并提供了上吴院村村委的证明，其中证明建房时间在１９９７年３月，对此理由，被上诉人代理人表示没有异议，据此，认定建房时间在１９９７年３月。被上诉人在处罚决定中认定的建房时间不当，应予以纠正。原审仅指出不足，审查不够。

２．诸暨市建设局在一审时提供诸暨市人民政府关于批准五泄镇总体规划的文件、五泄镇总体规划图及附件、鉴定书，用以证明楼叶芬所建小屋在五泄镇规划区内。楼叶芬提出异议，认为规划未向社会公布，对外不产生效力。

本院认为，五泄镇总体规划制定后，已经诸暨市人民政府诸政复（１９９２）６０号文件批复同意，按照《城市规划法》第二十八条规定，规划经批准后应当予以公布。从诸暨市建设局提供的证据看，仅有规划制定后，诸暨市城乡建设委员会受诸暨市人民政府委托，召开由诸暨市各有关部门、五泄镇政府及所在地村等单位和工程技术人员参加的五泄镇总体规划鉴定会，上吴院村支部书记列入参加鉴定会名单。因此，在规划的公布上，存在着公布时间和范围上的欠缺。

３．诸暨市建设局在一审提供的五泄镇总体规划图及附件，用以证明

楼叶芬所建小屋位于规划中的变电所位置，楼叶芬在一、二审时未提出实质性的质证意见。楼叶芬上诉提出拆除处罚不当，理由是上诉人所建小屋未严重影响规划。

本院认为，上诉人提出未严重影响规划的理由，没有相应的证据予以证明，也没有提供法律上的依据，诸暨市建设局提出建房地点在控制区域，依据浙江省建设厅（２０００）函规字３９号文件，对严重影响城市规划行为的解释，认定楼叶芬建房属严重影响规划，予以采信。４．诸暨市建设局在一审时提供了《城市规划法》第三十二条、第四十条的法律规定，用以说明楼叶芬违法行为的性质和作出拆除处罚的法律依据。楼叶芬在一、二审中提出诸暨市建设局适用法律错误，理由是规划未经公布，不应按规划法处罚。

本院认为，上诉人对该两法条适用于对违反规划法行为的处罚依据并未提出异议，所称适用法律错误实质上仍是事实争议。

５．一审时，诸暨市建设局提供了立案审批表、调查笔录、告知笔录、送达证等，用以证明行政执法程序的合法性，楼叶芬在一、二审中未提出异议。

综上，本院认为，被上诉人诸暨市建设局认定上诉人楼叶芬未经审批，擅自在规划区内建造房屋，事实清楚，证据充分。上诉人提出规划未经公布，不应当在该规划区内实施的理由，因城市规划法对规划公布的法定形式及未经公布的法律后果没有明确的规定，该上诉理由没有明确的法律依据，且按照通常的建房审批程序，不会因公布上的欠缺而导致规划管理的脱节，从而影响行政相对人的合法权益。从规划的性质和制定规划的行政程序，并考虑目前规划管理，以及该规划已为一定范围人员所知的实际，五泄镇规划的实施效力应予以肯定。但规划公布的形式和范围应当引起主管部门的重视，以切实履行法定义务，保障法律更好地实施。上诉人提出所建小屋未严重影响规划、不应拆除的理由，对此诸暨市建设局已经提供严重影响规划的证据和理由，上诉人没有证据能否定诸暨市建设局的认定，或者证明其存在滥用自由裁量权，该上诉理由不能支持。上诉人所建小屋的违法行为，根据最高人民法院（１９９７）法行字第２６号函规定的精神，应视为处于继续状态，故上诉认为已超过行政处罚时效的理由，不予采纳。诸暨市建设局根据《城市规划法》第三十二条、第四十条作出处罚，适用法律正确。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费八十元，由上诉人楼叶芬负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 魏丽丽

审 判 员 钱长龙

代理审判员 毕金刚

二○○○年十二月八日

书 记 员 寿