世邦魏理仕2011年物业项目经理培训课程——如何打造卓越的职业化团队

第二篇：世邦魏理仕物业步行街项目员工手册

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世邦魏理仕物业步行街项目员工手册

热诚地欢迎您加盟本公司，并热切期望与您一道同心协力，使公司的事业蒸蒸日上地腾飞，共创辉煌。

人才是企业最宝贵的无形财富，是企业成功的主要因素，本公司诚邀各类专业人士，共同营造一个尊重人才，团结互助，平等合作的工作环境，并鼓励员工努力工作，积极开拓，奋发向上，树立敬业爱业，忠诚勤奋的工作作风。公司将为有志者提供施展才华的天地。

良好的工作秩序和高速的工作效率是公司的生命，编制员工手册的宗旨在于保障公司和全体员工的合法权益，便于全体员工全力投入公司的日产管理，共同遵守行为准则。公司的事业与您的利益息息相关，您的绩效与公司的事业休戚与共，在您加入这个大家庭之际，请熟悉本手册。

本手册阐述了公司的员工守则、聘任原则、受聘条件、福利待遇、考核评估，行为规范、奖惩制度以及公司的主要有关人事制度等内容，由于公司内部情况和外界环境不断变化，公司对本手册内容保留修改和补充的权利。而有关修改和补充内容正式公布后将对公司员工生效。

本手册内容的解释权在公司行政人事部。

1聘用、建档、聘用期限、解聘

1.1聘用

1.1.1原则：

公司对员工本着“人尽其才、才尽其用、各尽所能、各尽其职、各尽其责”为任用原则，并以充分发挥职员的智慧潜能为目标，务求将最合适的人才放在最合适的职位上、令公司与员工共同成长。

1.1.2受聘人的基本条件：

1）正直、诚恳、积极、进取、有责任心及服务意识；

2）年满18周岁、证件齐全；

3）五官端正、身体健康；

4）无不良行为或犯罪记录。

1.1.3入职手续

公司以公开招聘公平竞争择优录取的原则聘请员工，员工一被公司录用，行政人事部将为其办理一切入职手续，员工在任职期间须遵守本手册内容规定及公司的规章制度。

1.2建档

1.2.1档案资料

员工在应聘时及受聘后提供的资料将由行政人事部记录备案.员工有责任如实提供个人资料，如发现资料有虚报或隐瞒，公司有权即时解除劳动关系并不作任何补偿。同时，有关员工必须承担由此而引致的一切法律及经济责任。

1）填写求职表格及附上二张小一寸免冠近照

2）提供个人“身份证”、“学历证明”、“失业证/就业（外来人员就业证明）”、“暂住证”及“职称证/上岗证”、“银行帐号”等有效证件原件及副印件。

1.2.2个人资料的变更

员工资料若发生变更，需于七天内以书面形式通知行政人事部，并提供有关之证明资料，否则须自行承担由此而可能引致的“应得福利”丧失的责任。

员工资料包括（但不限于）：

1）个人变更事项；

2）住址和联系电话；

3）婚姻状况；

4）诞生子女；

5）教育程度；

6）专业资格；

7）发薪银行帐户号码；

8）其他个人资料的变更资料。

1.3员工试用期

新聘用的员工要接受公司_____月试用期，公司根据员工的工作表现，胜任程度进行评估，经评估合格者，公司将以书面形式通知其正式通过试用期。在试用期内公司有权随时终止聘用而不作任何补偿，员工在试用期内提出辞职须提前_____天以书面形式申请，并办理妥离职手续。

1.4合同期

当试用期满合格者，经本人申请，公司同意后可签订一年或以上期限劳动合同，在计算员工服务期限时，试用期属于公司服务期限的一部分。“合同制员工”按《劳动法》享受有关劳保福利。

1.5调职

根据公司工作的实际情况，公司保留调整员工工作职位及工作地点的权利。

1.6晋升

1.6.1公司将根据各员工表现及工作需要而提供机会予胜任的员工提升至较高职位。提升的

主要依据为员工的工作表现、业绩、业务水平、品德及学识等。

1.6.2员工晋升后，首_____个月为试升性质，试用期满并工作表现满意者，由公司正式委任。

1.7解聘

1.7.1解除合同

公司和员工双方如没有意向继续聘任关系时，均有权终止劳动合同，劳动合同届满时则即时自动失效，劳动合同经双方协商一致后，可以提前解除。

1.7.2即时解除劳动合同

员工有下列情形之一，公司将有权即时解除劳动合同，并不予支付赔偿金而终止劳动关系。

1）在试用期间被证明不符合录用条件的；

2）违反国家法令、法规

3）触犯国家任何刑事条例

4）严重违反劳动纪律或用人单位规章制度；

5）严重失职、营私舞弊、对公司利益造成重大损害；

6）隐瞒病史或个人身体健康方面不符合公司要求（如：个人卫生方面、传染病带菌者、精神病患者等）。

7）违反公司《奖惩制度》相关条款者。

1.7.3离职手续

1）员工提出辞职的，须提前三十天递交书面辞职申请，待行政人事部/总经理审批后，方能办理一切工作交接和公司物品交还手续；如未按上述规定办理辞职手续而擅自离职的，公司将以该员工一个月工资总额代替一个月通知期，并保留追究经济责任和法律责任的权利。

2）试用期内提出辞职的员工，须提前7天以书面申请辞职，待行政人事部加意见呈总经理审批后，方能办理一切工作交接和公司物品交还手续，如未按上述规定办理辞职手续擅自辞职的，公司将以该员工7天工资总额代替7天通知期，并保留追究经济责任和法律责任的权利。

2工资资制度

2.1工资组成

岗位工资（30%）、职务工资（25%）、浮动工资（20%）、用餐津贴（5%）、住房津贴（5%）、通讯津贴（5%）、交通津贴（10%）、效益工资（10%）共八项。

2.2发放说明

2.2.1员工每月发放工资总额分配为岗位工资（30%）、职务工资（25%）、浮动工资（20%）、用餐津贴（5%）、住房津贴（5%）、通讯津贴（5%）、交通津贴（10%）。

2.2.2停薪留职的职员，不享受任何工资。

2.2.3外派职员（指职务属驻***以外工作的职员）如无发生外派工作时，不享受“岗位工资”。

2.2.4主管/主任级以上员工“岗位工资”中已含加班工资。

3员工考勤制度（内容见前文）

4福利

4.1社会保险

4.1.1已签订《劳动合同》的合同制员工，公司为其购买社会保险，员工有责任承担个人缴纳部分的保险费用。

4.2年终双薪

4.2.1每年年终公司将按员工当年的服务时间及标准工资计发员工的年终双薪。

4.2.2公司保留年终双薪的发放、计核比例及发放与否的最终解释权和决定。

5奖惩制度（内容见前文）

6公司规章制度

6.1仪容、仪表行为规范

6.1.1员工应按公司规定统一穿制服上岗，工卡佩戴在左上胸，衣着整齐、洁净；不得在制服衬衫内穿着杂色、高领或有图案的衣服；

6.1.2男员工不可留胡须，发脚长度不能盖及耳部与衣领，不准染头发；

6.1.3女员工须淡妆上岗，特别是涂上端庄清雅的口红，过肩长发应梳理整齐套上头花，不得佩带奇异夸张的饰物；

6.1.4言谈举止得体礼貌，待人诚恳、有礼、自然大方、文明用语，不在公众场所办公区内、岗位上大声喧哗；

6.1.5注重企业风范，站坐姿势端正，行走稳健；

6.1.6接听电话使用礼貌用语，语言简洁清晰，提起电话第一句规范语言为“您好！×××服务中心，我是×××，有什么可以帮您呢？”

6.1.7员工上班必须佩带“员工证”及使用服务中心指定之“员工通道”出入，并自觉接受管理人员的检查；

6.2劳动纪律

6.2.1在公司工作的全体员工必需遵守国家之各项政策、法令、法规及公司制定的一切规章制度；

6.2.2严格遵守考勤及培训制度，按时上下班，不迟到、早退、旷工；

6.2.3各员工应热爱本职工作，努力学习物业管理技能，不断提高物业管理水平，树立“客户至上，服务台第一”的意识，做好本职工作；

6.2.4尊敬上司，维护上司尊严，服从工作指令，团结同事，互相尊重合作；

6.2.5严格遵守安全守则及劳动纪律，按质量标准要求完成各项工作；

6.2.6工作态度认真、恳切，答复业户查询应明确，不含糊其词，做好笔录，尽快回复处理。一般投诉应于当天回复，业户来信应于一周内回复；如涉及疑难问题时应定期回复进度；

6.2.7对客户的无礼言行，应尽量容忍聆听，耐心解说，不以恶相待，不容许与客户发生打骂行为和争执；

6.2.8员工不得因职务关系而接受任何人的金钱、利益、借贷、礼物或进行私人生意交易；

6.2.9爱护公司财物、设备，不得私自将公司物品占为私用或带离工作场所。员工带离大厦的包裹等物品，必须事先由部门经理或行政人事部签发的“物品放行条”交物业部登记方可放行。同时，在特殊情况下，公司有权下令管理员对各地点、书台、柜台、储物柜等作搜查，无论使用者是否在场；但于执行上述搜查行动时必须至少有两名公司主管级的人员在场监督执行；

6.2.10勤俭办公，杜绝一切浪费现象，爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生；

6.2.11严格遵守公司制定财务制度，按国家制定《会计法》执行；

6.2.12关心集体，主动提出合理建议，维护和谐的人际关系，工作关系，为公司多作贡献；

6.2.13遵守消防管理规定，不准在禁烟区动明火、吸烟；

6.2.14讲究社会公德和职业道德，廉洁奉公，维护集体利益，树立企业形象。

6.3安全守则

6.3.1全体员工要严格遵守公司制定的各项安全管理制度，做好防火、防盗、防事故的安全保卫工作，确保公司财产的安全，确保物业的安全；

6.3.2禁烟区内绝对不准吸烟。全体员工要认真学习《消防安全管理规定》，提高消防意识和突发事件的应变能力，积极参加公司组织之消防培训工作；

6.3.3在交班前、下班前、休息日、节假日，要认真检查岗位的电源、电脑、电器，用电的办公用品是否关好，一定要切断电源，关好门窗，上好锁方能离开；

6.3.4若发生重大事故报警请拔“110”；火警请拔“119”；急救请拔“120”；

6.3.5当紧急事故发生如台风、火灾、火警等紧急情况，即将当值的员工仍须依时上班（特别情况除外）；同时，公司因紧急事故需安排员工加班的及交班员工未有接班员工接班的，应无条件执行加班工作，超时工作后将由部门主管安排补休；

6.3.6因工意外受伤之员工必须立即向部门主管及行政人事部报告，并由部门制订工伤报告，及提供有关医疗诊断报告，以便向社保办理工伤申请；

6.3.7为安全起见，员工如发现任何有不安全因素足以引致意外发生的，应立即通知主管及时处理，以便及早预防。

6.4保密制度

6.4.1全体员工必须严格遵守公司的保密制度；员工未经公司批准泄漏公司或服务中心一切文件及资料予无权知道的人，一经发现公司有权即时予以即时解除劳动合同而不作任何补偿，并向其追讨有关的法律责任及经济责任。

6.4.2保密范围

1)公司的经营决策,未经公开的经济效益数据内部文件；

2)人事档案、员工个人资料、人员安排及人事调动情况；

3)公司员工自身薪酬、待遇、奖金不得互询议论；

4)大厦业户的资料应予以尊重保密，不得外传；

5)通过个人职务所获得的资料必须加以保安密；

6)推广策划方案以及公司商业秘密。

6.4.3保密纪律

1)不该说的不说，不该问的不问，不该看的不看；

2)非因工作需要不准携带公司资料外出、议论，讨论公司有关事宜；

3)未经批准，不得将公司、部门文件传阅；公司批准阅读文件，阅后文件应签名，妥善存放；

4)保密性材料的有关文稿、打印、复印的废件应及时碎毁处理；

5)司内重要文件、材料丢失应及时上报行政人事部，及时作出相应处理。

6.5公司管理规则

6.5.1员工手册

员工手册阐述了公司对员工的所有要求，入职本公司的全体员工人手一本，当员工离职办手续时，应将员工手册交回行政人事部，遗失应支付成本费RMB_____元/本。

6.5.2员工证、员工名牌

“员工证”、“员工名牌”用以证明员工在服务中心之身份。所有员工均获服务中心行政人事部签发的“员工证”，并于当值时佩戴。员工应小心保管“员工证”、“员工名牌”，如有遗失，应立即向行政人事部报失，并缴成本费RMB_____元每个补领。员工在离职

时须将“员工证”交回行政人事部。

6.5.3更衣柜

1）穿着制服的员工，每人可领用更衣柜一个。更衣柜不能随便与他人调换使用，不能私装门锁和私配锁匙。更衣柜锁匙如有损坏或遗失，应立即通知行政人事部，补领并缴交更换门锁费用。更衣柜应经常紧锁，且不应存放贵重物品，服务中心将不承担任何财物之损失责任。

2）为确保员工遵守有关更衣柜之使用规定，服务中心有权随时选派两名行政人事部人员汇同更衣柜使用者本人检查更衣柜。

3）员工离职时须将衣柜清理及将锁匙退回予行政人事部，如员工遗失锁匙，需支付成本费RMB_____元。

6.5.4制服

1)员工当值时必须穿着整洁之制服；除因公事或获服务中心批准，任何员工均不得穿着制服及工鞋离开。

2)员工离职时公司将按任职时间进行折旧计算（工作满二年以上,含二年者无须计算折旧）。

6.5.5员工通道

员工上、下班必须佩带“员工证”及使用服务中心指定之通道出入，并自觉接受管理人员的检查。

6.5.6宾客设施

除因工作需要，任何员工均不得于任何时候在招待宾客之场所或业户之私人地方无故逗留及使用宾客设施。

6.5.7通告

服务中心将张贴各类通告及指示于报告板上。未获授权之人士严禁擅自在大厦范围内张贴或派发任何通告/告示。

6.5.8公司财产

1)员工如存蓄意损坏、遗失公司及大厦服务中心财物或设施，公司可按被毁物价值从员工资中扣除有关数额以作为赔偿，情节严重者，公司有权作出即时解除劳动合同处理而作任何补偿。

2)员工如犯有偷窃行为，公司除有权作出即时解除劳动合同处理而不作任何补偿外，更会通知公安机关进行处理。

6.5.9内部规则

除本“员工手册”外，各部门可根据实际工作需要制定有关工作规则及制度，规则及制度必须获总经理批准，报交行政人事部备案后方可实施。

6.5.10兼职

除获公司书面批准外，各员工不得在服务中心以外兼任其他职务，无论该等职务有否收取任何报酬。违反此规定者，服务中心有权随时予以即时解除劳动合同而不作任何补偿。

6.6公事处理程序

公事处理程序目的是使员工在最短时间内解决工作上的困难。

6.6.1直属主管

员工在工作中遇到困难，或与他人发生争执时，应首先向其直属主管报告（此直属主管未必是部门主管）。直属主管应尽力予以解决，若属直属主管权限外无法解决的，必须向部门经理/主任向上级请求指示。

6.6.2部门经理

当员工之直属主管无法解决员工遇到的困难时，直属主管应以书面形式将调查资料向部门经理报告，指出问题的性质、有关人员及建议解决的办法，同时将副本送行政人事部备案。部门于接获有关报告后，应及时着手解决问题，必要时可要求行政人事部主管予以协助。

6.6.3行政人事经理

任何管理阶层在其职权范围内能够处理及解决的疑问问题，应自行予以解决，如职权范围以外或未能处理的事情，可向上级咨询。行政人事经理任何时候均会给予协助及提高意见。

6.6.4总经理

如经上述步骤还未能解决有关问题时，部门经理或行政人事部须将调查结果及建议解决的办法报告总经理进行裁决。总经理的决定是最终的裁决，员工不得有异议。

6.7修订及补充

6.7.1修订

公司根据经营理念和管理发展方向以及工作之需要，随时修改员工手册的内容。

6.7.2补充

如本手册所制定的事项与公司今后发出的通知制度相抵触时，以最新的制度为准执行。

6.7.3*******有限公司行政人事部保留对本《员工手册》作出解释及修正之权利。

6.8附页

员工签收

本人为「 *******有限公司」之员工，并收到「*******有限公司」的员工手册。

本人谨此承诺已清晰了解上述手册之内容，并同意接受所有条款，如有违反，愿意服从条例之处罚。

本人确认在自愿的基础上接受上述手册之内容，不存在任何被强迫接受或非自愿之说。

员工签名：

****年**月**日

第三篇：关于万科与世邦魏理仕合作的商务调查报告

关于万科与世邦魏理仕合作的商务调查报告

2009-05-01 19:59

背景：随着全球金融危机的爆发，对房地产的销售造成了多年来未曾有过的冲击。万科在浙江最顶级的房产项目――万科•公望别墅，其中万科•公望（二期）将于2008年底竣工。为了在危机中实现项目的良好运作，浙江万科决定改变以往的营销模式，决定采用“四高”策略，即“高端物业、高端客户、高端服务、高端渠道。”

根据万科•公望别墅的环境优势和产品档次，将目标客户锁定为在杭州的各类外资企业的职业经理、高级管理人员和外资白领，重点是在杭州的世界500强企业的公司高级管理人员、办事机构代表等人员，在销售方式上采取租售结合。针对这样一个特别的目标市场，就必须通过与高端渠道机构合作，才能达到目标，因为世界500强企业历来与全球知名的房产中介及房产服务公司有着密切的合作。尽管全球各地的房地产市场均呈现出浓厚的本地化色彩，中国更是如此，但是一些全球性的参与者依然在各地市场上占据不容忽视的地位，其中最突出的当属国际房地产服务企业。在中国，亦是如此。

要走“四高”路线，第一步是要找到一个合适的、与世界500强企业有着良好合作关系的世界顶级房产服务公司合作。经过资料查找，选定五大国际地产之世邦魏理仕。

世邦魏理仕业务范围

世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁、销售代理、物业管理、抵押贷款、投资基金、地产评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，但世邦魏理仕结合了当地市场智慧和全球及地区网络的综合优势，提供最全面广泛的房地产顾问服务，除北京外，世邦魏理仕目前还在中国内地的上海和广州设有分公司，可以为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。

世邦魏理仕杭州地区

为了加强华东地区的业务能力，世邦魏理仕于2007年3月宣布在杭州增设新的办事机构，成立杭州分公司，进一步拓展公司在中国市场的业务运营。杭州分公司将与世邦魏理仕目前在上海的业务相呼应，同时加强公司在整个华东地区提供服务的能力。分公司的成立还将使世邦魏理仕处于有利地位，得以进一步获得杭州及宁波等地不断增长的业务机遇，同时更好地满足本土及国际的开发商、投资

商及租户的地产需求。

杭州作为中国东部沿海城市发展最快的城市之一，对长江三角洲的整体经济发展起着战略性的作用。杭州的房地产市场正在形成中国最具活力和多元化的市场之

一。在杭州设立分公司不仅体现了我们对中国市场的长期承诺，也反映出世邦魏理仕继续扩充二线市场以及进一步强化大中华区整体业务运营的发展策略。杭州分公司将提供全方位服务，包括办公楼、商铺、住宅、工业与物流、策略顾问与研究、租售及管理服务等一系列广泛的房地产业务。相信，世邦魏理仕业内领先的业务平台将为客户在快速发展的房地产市场中提供竞争优势，期盼与客户建立密切的伙伴关系，共同把握市场先机。

北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司杭州分公司

杭州市求是路8号杭州公元大厦北楼1201室

邮编: 310007

电话: 0571 2880 6818

传真: 0571 2880 8018

陈海强杭州代理董事总经理

电话: 86 571 2880 6818

电邮: steven.chen@cbre.com.cn

世邦魏理仕最近的一项面对全球房地产专业人士的调查显示，世邦魏理仕连续七年被评为商业地产领域的全球顶级品牌。自2002年该调查推出以来，世邦魏理仕每年都名列榜首。

世邦魏理仕位居《财富》‘2007成长最快企业100强’第33位

2007年9月17日 北京–《财富》杂志近期对美国成长最快的企业进行了排名，世邦魏理仕有限公司位居第33位。《财富》杂志在对企业过去三年的营业收入、每股收益增长及股东完全回报进行综合比较后，列出了2007成长最快的100家企业。

世邦魏理仕获选《商业周刊》50强

2007年3月28日 北京 –世邦魏理仕公司近日被评为《商业周刊》50强企业，该评选为《商业周刊》的活动，聚焦了在2006年中表现最为突出的标准普尔500指数企业。《商业周刊》表示，获选企业均为10个经济领域中的最佳公司，主宰着其所在行业的发展走向。其中世邦魏理仕位居第16名。

世邦魏理仕地产项目分析

项目名称：万科•公望

项目地址： 富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓

项目类别： 独栋别墅

价格： 500-600万

物业管理费： 开盘后确定

开 发 商： 富阳万科房地产开发有限公司

销售许可证： 待定 最新预售楼盘

开盘日期： 2008-1

2交付时间： 2009-12

交付标准： 毛坯房

交通状况： 北山路—虎跑路—之江路—杭富沿江公路； 中河高架—复兴路— 之江路—杭富沿江公路；杭州绕城高速公路西线（转塘出口下）—320国道—杭富沿江公路

容 积 率： 0.37

绿 化 率： 50%

物业公司： 杭州万科物业服务有限公司

付款方式： 一次性,银行按揭 贷款计算器

万科•公望山环水抱、藏风聚气，项目北部深入黄公望森林公园腹地，森林公园共约333公顷，原生林木、野生鸟类尽收眼底，四季林茂绿浓，森林覆盖率达96.5%，是修身养性者向往的诗意之居。项目南面富春江支流缓缓流淌，江面上漂浮着富阳运动休闲产业主平台——东洲岛，它与富阳主城区、城市“小客厅”功能有机组合、构建一流的大型城市综合体，形成与杭州市紧密对接的城市“阳台”。江南第一球会——富春山居国际高尔夫俱乐部距本项目仅1公里，在广阔的天地间，面对舒缓、闲适的高尔夫，依托东洲区域大型城市阳台、富春山居高尔夫球场、白鹤乡村俱乐部等配套和园区导入

万科•公望（二期）纯独栋别墅区共计141栋，以上海兰乔圣菲为蓝本，结合国际别墅设计理念，融入江南山水园林特色，讲究与地形、地势的相融相谐，追求与自然景致的和谐统一，呈现出艺术珍藏品般的高贵与华丽，在艺术的熏陶中享受山林野趣和崭新的别墅生活。

万科•公望330㎡至380㎡的奢适空间，灵活布局，层次分明，私密而通透，有品味、有情感、有文化，符合现代城市精英追求的生活景愿。

万科•公望在吸收本土文化底蕴及清晰洞察客户心理需求的前提下，结合万科多年开发经验，秉承“全国性思维，本土化开发”思想，力求打造万科在杭高端项目的作业标杆，本项目是2008年万科在杭州的全新力作，也是万科在杭州市场战略布局中具有重大意义的里程碑项目。

◎20公里，与西湖的优雅距离

◎深入333公顷黄公望国家森林公园腹地

◎门前流淌68000米诗意春江

◎山环水抱，双阳宝地

◎休闲运动的主平台，守望杭州的城市阳台

◎与富春山居国际高尔夫俱乐部相距1.5公里

◎全精装私密庭院

个人建议：

双方在之前已经有合作，做生不如做熟，一个是全球最大的地产服务提供商，一个是中国最大的住宅开发商，世邦魏理仕强大的物业服务能力及影响力必将提升万科在高端物业管理上的服务水准，为万科物业管理服务的创新提供经验；万科则给世邦魏理仕计划继续拓展业务能力，加强其区域覆盖能力和业务范畴。两个强者联合，将会擦出新的火花。