房地产企业存货账务处理专题

第一篇：房地产企业存货账务处理专题

房地产企业存货账务处理专题

主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的开发间接费用

（1）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的开发间接费用——采购保管费和材料成本差异。

（2）开发间接费用——采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（3）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（4）原材料：用来核算各种为原材料的计划成本或实际成本

（5）周转材料：用来核算企业用于开发工程的各种周转材料的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：材料采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：材料采购——设备采购

贷：开发间接费用——采购保管费

开发间接费用——采购保管费的计算公式如下：

开发间接费用——采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的开发间接费用——采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：周转材料

贷：材料采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：材料采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：周转材料

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务成本

贷：周转材料

（6）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：原材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：原材料——XX材料

贷：委托加工材料

（7）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：开发间接费用——采购保管费

贷：待摊费用

（8）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（9）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（10）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：投资性房地产——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（11）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（12）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：在建工程

贷：银行存款

支付安装费用

借：在建工程

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：在建工程

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：在建工程

贷：银行存款

领用材料时

借：在建工程

贷：原材料

分配建筑工人工资和福利费

借：在建工程

贷：应付职工薪酬——工资

应付职工薪酬——福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：在建工程

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：在建工程

贷：固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：在建工程

支付扩建工程款时

借：在建工程

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资

贷：在建工程

交付使用时

借：固定资产

贷：在建工程

第二篇：存货损失账务处理

存货损失进项税转出：非正常损失的界定很重要

企业在生产经营中，不免会发生各种情况的存货损失。根据《增值税暂行条例》规定，非正常损失的购进货物和非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务的进项税额都不得从销项税额中抵扣，已经抵扣的进项税应予转出。而存货损失是否可以作进项税转出，在实际操作中关键是要把握对非正常损失的界定。

《增值税暂行条例》国务院令2008年第538号第十条规定了以下几种情形的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；

（二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务；

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务；

（四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品；

（五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税。

对照以上规定可以看出，增值税进项税额转出核心问题是正确区分和判断正常损失与非正常损失，这个问题明确了，才能正确处理正常损失与非正常损失的进项税及进项税转出。因而，对“非正常损失”界定更为重要。

《增值税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令2008年第50号）第二十四条条例第十条第（二）项所称非正常损失，是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。该规定对需要做进项税额转出的非正常损失给了限制性解释，仅列举了“因管理不善造被盗、丢失、霉烂变质的损失”三种情形。

那么，企业在生产经营中哪些存货损失属于增值税规定中所称的“非正常损失”呢？

首先，由于国家产业政策和市场因素，导致贵公司存货发生价值减少，实际货物并未损失，这种情形也理解为“价损”。

价损的原因不是企业本身所能把控。如，前几年国家就规定停止使用的“塑料餐盒”，因此，其所发生的损失，不应界定为是管理不善，其进项税额无须做转出的处理。这样处理的主要依据是：《国家税务总局关于企业改制中资产评估减值发生的流动资产损失进项税额抵扣问题的批复》（国税函[2002]1103号）规定，“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十一条规定：非正常损失是指生产、经营过程中正常损耗外的损失。对于企业由于资产评估减值而发生流动资产损失，如果流动资产未丢失或损坏，只是由于市场发生变化，价格降低，价值量减少，则不属于《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》中规定的非正常损失，不作进项税额转出处理。”

这里需要注意的是，《增值税暂行条例》2009年1月1日起实施后，对上述规定进行了修订。《国家税务总局关于修改若干增值税规范性文件引用法规规章条款依据的通知》（国税发[2009]10号）明确规定，自2009.01.01日起将此条中“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十一条规定：‘非正常损失是指生产、经营过程中正常损耗外的损失’”修改为 “《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十四条规定，非正常损失是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失。”

第二，对有保质期的货物，假如没有保质期约束，其货物仍可继续使用，就不存在自行需要处理掉的问题。超过保质期存货不仅是出于质量管理的要求，而且这类存货往往都是关系人身安全，如食品、药品等，同时国家相关部门对此也做出严格的保持期限。对于这种情况下的存货损失，其进项税额的处理也不属于管理不善。对此，国家尚无统一的税收政策，但安徽省曾经请示国家税务总局后，做出这样的解释：《安徽省国家税务局关于若干增值税政策和管理问题的通知》（皖国税函[2008]10号）

一、关于存货进项税额转出问题：“

（二）纳税人因库存商品已过保质期、商品滞销或被淘汰等原因，将库存货物报废或低价销售处理的，不属于非正常损失，不需要作进项税额转出处理。”

第三，存货由于未到保质期而发生损失，通常情况下是与采购计划盲目、货物采购质量、验收人、生产过程等多因素相关，这些现象不能排与除管理责任有关，极有可能都会被税务机关认定为非正常损失。如能提供证明与管理不善无关的证据，被税务机关认可的，可不做非正常损失处理。

存货损失怎样进行财税处理？

在对存货损失的处理上，会计制度规定：由于预见存货可能遭受损失或不合市价，出于会计上的“谨慎性”，企业在期末要计提“存货跌价准备”，但税法上不予认可；对于正常的存货损失，会计处理等同于税法，在本年利润中直接扣除；对于存货的非正常损失，会计上分两种情况在本年利润中直接扣除，即自然灾害损失，在扣除保险公司等赔偿后记入“营业外支出”，而因管理不善造成货物被盗窃、发生霉烂变质等损失，扣除有关责任人员赔偿后记入“管理费用”。

一、存货损失的税收处理

1、增值税方面

企业发生非正常损失的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。如果企业在货物发生非正常损失之前，已将该购进货物的增值税进项税额实际申报抵扣，则应当在该批货物发生非正常损失的当期，将该批货物的进项税额予以转出。

2、所得税方面

对于因“管理不善”记入“管理费用”和因“自然灾害”记入“营业外支出”的存货非正常损失，如果具备第13号令中规定认定的证据，经税务机关审查批准后，准予在当期税前扣除。

二、存货损失的会计处理

某内资企业系一般纳税人，2006年不包括以下经济业务的情况下的会计利润为200万元，应交增值税金已足额上交，其它会计资料反映情况如下：

已计提存货跌价准备15万元；因仓库保管员王某放松责任心，导致仓库原材料被盗，经盘查，材料账面价值为50000元（其中含分摊的运费4650元）；意外火灾造成库存产品全部烧毁，该产成品的非正常损失金额40万元。已知全年总计耗用存货金额500万元，全年生产成本金额800万元；12月份盘亏一批8月份购入的材料（已抵扣进项税额），盘亏金额为9万元，查明属于定额内自然损耗；以上材料进项税税率为17%，不考虑其他税费和纳税调整。

根据上述材料，该企业应进行如下账务处理：

1.存货跌价准备只影响计税所得额，即调赠应纳税所得额15万元，并不影响会计利润额，故不必作调账分录；

2.被盗材料进项税额转出＝（50000－4650）×17%＋4650÷（1－7%）×7%＝8059.50元，借：待处理财产损溢58059.50

贷：原材料50000

应交税金———应交增值税（进项税额转出）8059.50

2006年12月20日经董事会批准，由王某赔偿2万元，并报经税务机关审批同意后，借：管理费用38059.50

其他应收款———王某20000

贷：待处理财产损溢58059.50

3.被毁产成品的进项税转出额＝（产成品的损失金额×全年耗用存货金额÷全年生产成本金额）×适用税率＝（40×500÷800）×17％＝4.25万元，借：待处理财产损溢442500

贷：产成品400000

贷：应交税金———应交增值税（进项税额转出）42500

2006年12月20日经董事会批准，并报经税务机关审批同意后，借：营业外支出442500

贷：待处理财产损溢442500

4.盘亏入账时：

借：待处理财产损溢

105300

贷：原材料90000

应交税金———应交增值税（进项税额转出）15300

根据第13号令，定额内合理损耗，属正常损失，不必报经税务机关审批，直接在当年所得税前扣除，借：管理费用———定额损耗105300

贷：待处理财产损溢105300

根据上述业务，该企业应交增值税＝8059.50＋42500＋15300＝65859.50元，应税所得额＝2000000＋150000－38059.50－442500－105300＝1564140.50元，应交所得税＝1564140.50×33%＝516166.37元。

需要注意的是，如果以上非正常损失当年未报税务机关批准，则不允许在当年及以后抵扣；对于正常损耗，虽少了审批这一程序，但也要在证据确凿后才在当年扣除。

财产损失在审批前后的会计处理

每年1月15日前，企业要向主管税务机关提供关于资产损失税前扣除的申请报告和税务师事务所出具的经济鉴证报告及相关资料，申请上企业所得税税前扣除的财产损失。

因为财产损失的申报与批准需要间隔一定的时间，且财产损失按照会计制度规定计入利润总额和按照税收法规计入应纳税所得额的金额也不一定相等。所以在税务机关审批前，可以先根据会计制度规定将财产损失计入当期损益；对税务机关审批后认定不符合税前扣除条件的财产损失再作纳税调整并进行相应的会计处理。

（一）财产损失审批前的会计处理

某公司库存的再生PS版，因市场等多方面原因的影响，形成该部分商品滞销。该公司根据谨慎性原则，于2006年6月30日采用“成本与可变现净值孰低法”对该商品进行计价。账面成本280000元、预计可变现净值224000元，计提存货跌价准备56000元。会计处理为：

借：管理费用56000

贷：存货跌价准备56000

2006年12月9日，该部分商品保质期限已到，无法销售，只能作废铝变卖处理。该批PS版折合5000平方米，每平方米重量0.8公斤，根据近期废铝的市场价格每公斤10元估算，则该批废品价值为40000元。应转出进项税额：（280000－40000）×17%=40800（元），报废PS版形成实际损失：280000－40000+40800=280800（元），管理费用再次入账金额：280800－56000=224800（元）。该公司根据企业会计制度规定，经董事会同意后，对已过期且无转让价值的该部分商品作会计处理为：

借：管理费用224800

原材料40000

存货跌价准备56000

贷：库存商品280000

应交税金——应交增值税（进项税额转出）40800

对坏账损失，采用直接转销法作会计处理为：

借：管理费用360000

贷：应收账款360000

终了，该公司扣除上述两项财产损失后的利润总额为1000000元，并作为应纳税所得额申报应缴所得税330000元，在扣除预交的260000元所得税后作会计处理为：

借：所得税70000

贷：应交税金——应交所得税70000

该公司还分别按照税后净利润的10%和5%计提了盈余公积金和公益金。

（二）财产损失审批后的会计处理

负责审批的税务机关接到某公司提供的有关财产损失的申报材料后，依据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局第13号令）规定，指派3名工作人员对申报材料的真实性进行了实地核查。

2007年2月1日的批复意见认为，该公司申报的再生PS版已过期且无转让价值，应确认为发生永久或实质性损害，同意在2006企业所得税税前扣除。而申报的坏账损失由于缺乏能够证明坏账损失确属已实际发生的具有法律效力的外部证据，不同意在2006企业所得税税前扣除。在无其他纳税调整事项的情况下，该公司2006应纳税所得额：1000000+360000=1360000（元），应缴所得税：1360000×33%=448800（元），应补缴所得税：448800－330000=118800（元），会计处理为：

借：以前损益调整118800

贷：应交税金——应交所得税118800

将以前损益调整转入未分配利润：

借：利润分配——未分配利润118800

贷：以前损益调整118800

按15%的比例计算调整盈余公积金：

借：盈余公积17820

贷：利润分配——未分配利润17820

此外，如果企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿并入应纳税所得。假设本例再生PS版估算的残值为40000元，而2007年5月变卖收入65520元，其变卖时的会计处理为：

借：银行存款65520

贷：其他业务收入56000

应交税金——应交增值税（销项税额）9520

同时：

借：其他业务支出40000

贷：原材料40000

这样，2006已按永久或实质性损害确认财产损失时估算的残值小于实际残值而影响的应纳税所得额和应纳所得税额在2007进行了调整。

第三篇：存货盘盈亏账务处理

企业进行存货清查盘点,编制“存货盘存报告单”或“存货盘点表”,作为存货清查的原始凭证。

一、帐务处理及涉及增值税的问题：

1、存货盘盈

根据“存货盘存报告单”或“存活盘点表”所列金额

借:库存商品等

贷:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

盘盈的存货,通常是由日常收发计量或计算上的差错所造成的,盘盈的存货,可冲减管理费用,按规定手续报经批准后,会计分录如下:

借:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

贷:管理费用

2、存货盘亏

根据“存货盘存报告单”或“存货盘点表”

借:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

贷:库存商品等

增值税方面，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》以及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，企业发生非正常损失的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。如果企业在货物发生非正常损失之前，已将该购进货物的增值税进项税额实际申报抵扣，则应当在该批货物发生非正常损失的当期，将该批货物的进项税额予以转出。对于购进的货物、在产品、产成品发生非正常损失引起盘亏存货应负担的增值税,应一并转入“待处理财产损溢”科目.由于楼主购进原材料为免税的，因此不涉及这方面，但对原材料进行加工制造过程中耗用的其他材料的进项税额应作进项转出处理。

借:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

贷:应交税金──应交增值税(进项税额转出)

对于盘亏的存货应根据造成盘亏的原因,分别处理,属于定额内损耗以及存货日常收发计量上的差错,经批准后转作管理费用。

借:管理费用

贷:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

对于应由过失人赔偿的损失,应作如下分录:

借:其他应收款

贷:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

对于自然灾害等不可抗拒的原因而发生的存货损失,应作如下分录:

借:营业外支出──非常损失

贷:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

对于无法收回的其他损失,经批准后记入“管理费用科目”

借:管理费用

贷:待处理财产损溢──待处理流动资产损溢

二、企业所得税税前扣除问题

根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令2005年第13号）规定：

财产损失按申报扣除程序分为自行申报扣除和经审批扣除两种：

存货在因销售、变卖、正常损耗发生的正常损失，在证据确凿的情况下，一律不再需要审批，企业在有关财产损失实际发生当期申报扣除即可；

而需经税务机关审批才能在企业所得税前扣除的非正常存货损失，仅指“因自然灾害、战争等政治事件等不可抗力或者人为管理责任”导致的存货损失。

企业所得税方面，对于因“管理不善”记入“管理费用”和因“自然灾害”记入“营业外支出”的存货非正常损失，如果具备第13号令中规定认定的证据，经税务机关审查批准后，准予在当期税前扣除。

对盘亏的存货，扣除责任人赔偿后的余额部分，依据下列证据认定损失：存货盘点表，中介机构的经济鉴证证明，存货保管人对于盘亏的情况说明，盘亏存货的价值确定依据（包括相关入库手续、相同相近存货采购发票价格或其他确定依据），企业内部有关责任认定、责任人赔偿说明和内部核批文件；

对报废、毁损的存货，其账面价值扣除残值及保险赔偿或责任赔偿后的余额部分，依据下列证据认定损失：单项或批量金额较小的存货由企业内部有关技术部门出具技术鉴定证明，单项或批量金额较大的存货，应取得国家有关技术部门或具有技术鉴定资格的中介机构出具的技术鉴定证明，涉及保险索赔的，应当有保险公司理赔情况说明，企业内部关于存货报废、毁损情况说明及审批文件，残值情况说明，企业内部有关责任认定、责任赔偿说明和内部核批文件；

对被盗的存货，其账面价值扣除保险理赔以及责任赔偿后的余额部分，依据下列证据认定损失：向公安机关的报案记录，公安机关立案、破案和结案的证明材料，涉及责任人的责任认定及赔偿情况说明，涉及保险索赔的，应当有保险公司理赔情况说明。

第四篇：房地产企业会计账务处理

房地产企业会计账务处理

学以致用，这是我把刚学到的房地产会计知识加以运用。开发房地产（住宅）单项会计核算其实也不是很难，但也不是很容易，主要抓住要点，用心去学就会很快学会。

房地产开发流程可以用五证来贯穿1.《建设用地规划许可证》、2.《.国有土地使用许可证》、3..《建设工程规划许可证》4..《建筑工程许可证》、5.《商品房许可证》。

开始建账时会涉及到这些会计科目和这些成本项目

一、首先是各股东的投资：经会计师事务所的注册会计师验资确认各股东的出资额。

各股东的出资额存入基本账户时的会计分录：

借：银行存款------账号

贷：实收资本------某某

注有多个股东投资要分明细设账

如有某股东用购买的土地出让金作投资的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金

贷：实收资本-----某某

如果经股东确认土地评估大过购买价时的会计分录：

借：开发成本------项目名称（某花园）-土地出让金（评估后的金额）贷：实收资本-----某某（购买时支付的土地出让金金额）

贷：资本公积（差额）

二、土地征用及拆迁补偿费：包括为开发房地产而取得的土地使用权支付的土地出让金，土地征用费，如果是耕地用地还要有耕地占用税，劳动力安置费及地上、地下折迁补偿支出等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----土地征用相关费用

贷：银行存款---某账号

三、前期工程费：包括设计规划费、测绘费以及“三通一平”支出、临时用电，排污等。如发生这类成本作如下会计分录：

用银行存款支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：借：开发成本-----某花园----前期工程------XXXXX贷：银行存款---某账号

四、用银行存款支付代垫工程用材料和土方工程款时的会计分录：

借：预付账款----XXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给发票时的会计分录：

借：开发成本----某花园----前期工程------XXXXX

贷：预付账款------XXXXX

五、开发间接费用：包括现场管理人员的薪筹、固定资产折旧、办公费、水电费，通讯费，伙食费.....等如发生这类成本作如下付分录：

用银行支付这些费用时（要取得发票才可以这样做）的会计分录：

借：管理费用-----XXXXX

贷：银行存款-----某账号

六、交当年需交税费的会计分录：（注：刚开始时只交印花税、土地使用税，由于年交的税费不用预提）

建安合同印花税按工程项目总额*0.03%、账本本数*5元、账本记载的注册资金*0.05%，土地使用税面积*4元.....等

用银行存款支付各种印花税时：

借：管理费用----印花税

贷：银行存款-----某账号

用银行存款支付当年要交土地使用税时的会计分录：（注：我们那里是按土地使用面积*4元）

借：管理费用----土地使用税

贷：银行存款-----某账号

这个阶段发生的会计业务基本完成，明细账、总账跟其他企业设定基本一样，做完凭证、科目汇总后就可以做报表了，为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。以上只是代表性的处理，如果还有什么会计业务发生的话，要看这项会计业务是属于什么性质的，就要用到什么样的会计科目了。

七、接着到了工程准备完工，可以达到预售阶段时，就可以申请《商品房预售许可证》取得证件后才可以销售，这时是属于期房销售。根据《企业会计准则》的规定，由于企业销售商品不满足收入条件，当收到预售款时应确认为负债，等预售房屋竣工并交付给购买方时再确认收入。

收到期房房款，已存入银行时的的会计分录：

借：银行存款-----某账号

贷：预收账款-----XX楼-XX单元-XX房

用银行存款支付工程进度款和代付工程材料时的会计分录分录：

借：预付账款-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

取得对方开给的建安发票时的会计分录分录：

借：开发成本---建安工程

贷；预付账款----XXXXXX

用银行存款支付销售部的费用包括人员工资、广告费，水电费、租金.....等时的会计分录：

借：营业费用-----XXXXXX

贷：银行存款-----某账号

管理费用的会计分录基本上跟以上的第五项一样

提当月税款时的会计分录：包括营业税5%、城建税按营业税款的7%、教育费附加按营业税款的3%、我们这里还有一个地方教育费按营业税款的2%(地方自己定的，有差异)、土地增值税预缴按收到期房款的1%、（企业所得税预缴按期房款的10%确定成本利润率-期间费用-税金）*25%、如当年未交的土地使用税、印花税、还要补交。

借：主营业务税金及附加

贷：应交税费----营业税

贷：应交税费-----城建税

贷：其他应交款----教育费附加

用银行存款支付税款时的会计分录：

借：应交税费----营业税

借：应交税费----城建税

借：其他应交款----教育费附加

贷：银行存款-----某账号

以上所提税款的会计分录也按类似营业税来做，明细改成所得税或土地增值税.....等

检查做完会计分录无误后，就可以科目汇总做会计报表了。为了便于管理，企业需要设什么表就自行设定了。

八、接着又到了竣工结算阶段把房交付给购房者了。由建设监督部门检查工程质量，测算出面积等

收到竣工结算单时的会计分录：

借：开发产品----

贷：开发成本------

交付给购房者开票时冲预收账款：已挂的预收账款转入主营业务收入借：预收账款

贷：主营业务收入

结转销售成本时的分录：

借：主营业务成本

贷：开发产品

这个阶段的间接费用跟以上处理差不多。

税款的清算，由于企业所得税，土地增值税是先预缴的到竣工清算后也要清算税款。少补多退。

第五篇：房地产会计账务处理

1、资产类主要会计科目核算：

（1）现金

从银行提取现金

借：库存现金

贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目

贷：库存现金

（2）银行存款

（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）

借：应收账款——XX公司或个人

贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项

借：应收账款——XX公司

贷：其他业务收入

收回款项时：

借：银行存款

贷：应收账款

（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法

提取坏账准备金

借：管理费用

贷：坏账准备

发生坏账时

借：坏账准备

贷：应收账款

收回已转销的应收账款

借：应收账款

贷：坏账准备

借：银行存款

贷：应收账款

（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票

借：应收票据——XX公司

贷：主营业务收入

商业汇票到期：

若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议）

借：银行存款

贷：应收账款

若为有息商业汇票

借：银行存款

贷：应收票据——XX公司

财务费用

（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单）

借：预付账款——预付承包单位款

贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料

借：预付账款——预付承包单位款

贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单）

借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款

借：应付账款——应付工程款

贷：预付账款——预付承包单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款

②预付给供应商的材料价款

借：预付账款——预付供应单位款

贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款

借：应付账款——应付购货款

贷：预付账款——预付供应单位款

用银行存款补付余额

借：应付账款——应付购货款

贷：银行存款

（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

（10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

（11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）

借：物资采购——设备采购

贷：银行存款

计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格）

借：物资采购——设备采购

贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率

材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单）

借：库存设备

贷：物资采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）

借：预付账款

贷：银行存款

设备到达验收入库

借：物资采购——设备采购

贷：应付账款——应付购货款

冲减预付的设备货款

借：应付账款——应付供货款

贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款

借：应付账款

贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）

借：开发成本——房屋开发

贷：库存设备

销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票）

借：银行存款

贷：其他业务收入

结转成本

借：其他业务支出

贷：库存设备

（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。

发出材料，委托外单位加工

借：委托加工材料

贷：库存材料

材料成本差异

加工完后验收入库

借：委托加工材料

贷：银行存款

借：库存材料——XX材料

贷：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用

借：开发间接费用

贷：低值易耗品

仓库领用工具一批，用五五摊销法：

借：待摊费用

贷：低值易耗品

借：采购保管费

贷：待摊费用

（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时

借：开发产品

贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。

借：主营业务成本

贷：分期收款开发产品

（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目

出租土地或是房屋时

借：出租开发产品——出租产品

贷：开发产品

租金收入：

借：银行存款或应收账款

贷：主营业务收入

（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本

借：周转房——在用周转房

贷：开发产品——房屋

按月计提的周转房摊销

借：开发成本或开发间接费用

贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大

借：开发成本或开发间接费用

贷：银行存款

如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用

贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

（18）固定资产

①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）

借：固定资产

贷：银行存款

购入需要安装的固定资产

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

支付安装费用

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

安装完毕交付使用时

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）

支付的土地征用费及堪设计费

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

领用材料时

借：固定资产购建支出

贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费

借：固定资产购建支出

贷：应付职工薪酬

应付福利费

完毕建筑交付使用

借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同）

借：固定资产

贷：实收资本

累计折旧

④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产——生产生用固定资产

残料变卖时

借：银行存款

贷：固定资产购建支出

支付扩建工程款时

借：固定资产购建支出

贷：银行存款

工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单）

借：固定资产——未使用固定资产

贷：固定资产购建支出

交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产

贷：固定资产——未使用固定资产

（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。

2、负债的主要会计科目的核算

（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项

支付给承包单位转来的工程价款结算预支单

借：开发成本

贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时

借：应付账款

贷：预付账款

补付其余款时

借：应付账款

贷：银行存款

（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款

收到预付款时

借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款

提交工程价款结算单时

借：应收账款

贷；主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款

贷：应收账款

收回全部余款

借：银行存款

贷：应收账款

（3）应付工资

开出现金支票，发放工资

借：库存现金

贷：银行存款

借：应付职工薪酬

贷：库存现金

结转代扣款项

借：应付职工薪酬

贷：其他应收款——代扣水电费

代扣房租

月末分配工资费用

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

管理费用——劳动保险费（长期放假员工）

应付福利费（医务人员）

（4）应付福利费（按工资总额的14%计提）

借：开发成本（建安）

开发间接费用（开发项目现场）

销售用费（销售机构）

管理费用（行政管理部门）

采购保管费（采购部门）

贷：应付福利费

用现金支付福利费时

借：应付福利费

贷：库存现金

（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种）

月末按照实现的经营收入计算应交税金

借：主营业务税金及附加

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金

借：其他业务支出

贷：应交税金——应交营业税

——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税

借：管理费用

贷：应交税金——房产税

——车船税

——土地使用税

月末计算的所得税

借：所得税

贷：应交税金——应交所得税

实际交纳的税金

借：应交税金——XX税

贷：银行存款

（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加

借：主营业务税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目

①开发土地成本费用：

借：开发成本——土地开发

贷：银行存款

或应付账款——XX公司

分配开发的间接费用

借：开发成本——土地开发

贷：开发间接费用

结转开发土地成本费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——土地开发。

②配套设施开发

计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率

配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%

发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发）

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发产品

支付的配套设施开发费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发

借：开发成本——配套设施开发

贷：库存设备或库存材料

分配应负担的开发间接费用

借：开发成本——配套设施开发

贷：开发间接费用

结转配套设施开发成本

借：开发成本——房屋开发

贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种

出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单）

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

自已组织施工的

借：开发成本——房屋开发

贷：银行存款

或应付账款——应付工程款

应付职工薪酬

库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出

借：开发成本——代建工程开发

贷：银行存款

或库存材料

或库存现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发

贷：开发间接费用

工程竣工后结转成本

借：开发成本——代建工程

贷：开发成本——代建工程开发

移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本

贷：开发成本——代建工程

（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销

发生的间接费用时

借：开发间接费用

贷：银行存款

或应付账款

或应付职工薪酬

分配开发的间接费用

借：开发成本——房屋开发

贷：开发间接费用

竣工房屋开发成本的结转

借：开发产品——房屋

贷：开发成本——房屋开发

（3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用

发生的销售费用

借：销售费用

贷：银行存款

或应付账款