**县棚户区改造实物安置办法

**县棚户区改造综合协调领导小组文件

会棚改发〔2015〕5号

**县棚户区改造综合协调领导小组办公室

关于印发**县棚户区改造实物安置办法的通

知

各相关单位：

现将《**县棚户区改造实物安置办法》印发给你们，请认真遵照执行。

**县棚户区改造

综合协调领导小组办公室（代章）

2015年5月13日

**县棚户区改造实物安置办法

为加快推进我县棚户区改造工作进程，保障棚户区改造工作顺利实施，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号）、甘肃省人民政府《关于城市和国有工矿棚户区改造实施意见》（甘政发〔2010〕13号）、《**县城区总体规划》及《**县棚户区改造实施细则》（会政办发〔2015〕16号）等有关规定，结合我县实际，特制定本办法。

一、总体思路

棚户区改造围绕“建设文化旅游城市、优化教育资源、实施重点项目”三大领域全面推进。其征收的土地纳入政府储备，作为偿还棚户区改造贷款的主要资金来源，并依据城市用地总体规划，主要为市政设施、文化旅游、教育及基本建设提供用地保障。

二、房屋和土地征收

棚户区改造房屋和土地征收工作，由县棚户区改造综合协调领导小组统一组织协调，具体征收工作确定相关部门负责实施。

（一）实物安置按被征收的住宅房屋与安置住房建筑面积1：0.9-1.1的比例置换。

1、被征收人选择西城安置小区砖混结构安置住房的，住宅房屋与安置住房建筑面积按1:1.1的比例置换。

2、商品住宅楼征收安置。被征收人土地、房产等相关证件齐全的，依据房产证上载明的建筑面积按1:1比例置换。对工程建设手续齐全，但无土地手续或房产证手续，属单位自建住房或经济适用房的，根据建设手续注明的面积按1:0.9比例置换。

3、居民住宅或农民宅基地房屋征收安置。按照被征收人住宅房屋建筑面积以1:1比例置换。住宅房屋之外的附属用房、院落硬化、围墙、大门、水窖等地上附着物，按重置价进行评估，给予一次性货币补偿。

（二）安置住房建筑面积超过被征收住宅房屋建筑面积的，超出部分原则上按安置住房市场价补缴差价；安置住房建筑面积少于被征收住宅房屋建筑面积的，不足部分按被征收人住宅房屋市场评估价的平均价退还差价；原则上应选择与被征收住宅房屋建筑面积最接近的安置住房。

（三）过渡期安置。对采取实物安置的被征收人，给予18个月临时安置费，标准为每人每月200元，并给予搬迁费每户2000元。

（四）采取实物安置的房屋置换面积以评估机构出具的评估报告载明的住宅房屋建筑面积为准。

三、有下列情形之一者不予补偿

（一）征收公告发布前，已被认定为违法建筑，进行了调查和影像存档并作出送达拆除决定的房屋；

（二）未经相关部门批准，没有办理相关建设手续的房屋；

（三）征收公告发布后，被征收人继续进行的房屋及附属物改造、扩建、装饰装修部分，不予补偿。

四、征收评估

（一）为体现公平、公正的原则，棚户区改造房屋及其地上附着物价值的评估，原则上由同一家具有相应资质的评估机构进行评估。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

（二）评估应考虑被征收房屋的区位、产权手续、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，按同类房地产市场价格进行评估。对被征收人依法取得土地使用权的建设用地价值，依据土地使用证载明的使用面积、性质和用途，根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况，按照县政府公布的城市基准地价计算，给予相应的补偿；对其它土地，按相关政策规定执行。

（三）评估报告应明确房屋等级、房屋间数（区分居住房屋）、建筑面积、单价、土地面积和基准地价以及构筑物和附着物价值等。

（四）征收部门应当将分户评估结果，在征收范围内向所有被征收人公示。

五、安置房建设

棚户区改造安置住房采取“开发企业建设、政府限价回购、被征收人自主选择”的模式，由政府从开发企业开发的商品房中统一回购。安置小区选点布局，以原地安置为主，优先考虑就近安置。县棚户区改造综合协调领导小组办公室负责安置小区选定、安置住房回购及分配等具体工作。

安置小区选定、安置住房回购及分配坚持“统筹惠民与发展、统筹政府限价与市场调节相结合”的原则，规范工作流程，分片区实施，分批次投放。

（一）组织询价

对符合交通便利、设施齐全、环境良好、物业管理到位、规划占地面积50亩以上，符合回购房交付期限要求，符合国家、省、市棚户区基础设施配套补助相关政策规定的商品房开发单位进行询价。分两步走，第一步发布资格审查公告，对开发单位进行资格审查；第二步进行现场询价，由相关部门组成审查和询价工作小组，逐个把关。

（二）市场调查

采取两步走，第一步委托房地产评估机构，对城区房地产市场进行调查分析，提出建议回购价；第二步从开发单位随机调取近一年的售房记录、从房管局随机调取各开发单位近一年的售房档案，并查阅各开发单位半年的销售合同，掌握真实信息。

（三）确定限价

从调取的售房记录和档案中随机抽取若干份，计算销售价格的平均值，得出同期市场价格。按照就低不就高、同区域价格相近、不得高于回购限价和同期市场价格的原则以及参考开发单位的报价，综合安置住房不设楼层差价、据实回购等因素，将同期市场价格取整、修正，作为各开发单位竞价标的。

（四）竞价回购

本次棚户区改造安置住房公开竞价采取“两次报价确认，公开反向竞价”的方式，按照“就低不就高”的原则，由各开发单位公开报价，报价低于或等于竞价标的者竞得。

1、召开前置会议。县棚改办组织召开两次棚户区改造安置住房竞价回购前置会议。第一次前置会议向具备竞价资格的各开发单位通报回购政策及要求，在前期市场调查和组织询价的基础上，再次核实各单位报价；第二次前置会议向具备竞价资格的各开发单位通告回购价格定价方法，与其对接可提供的房源区位、幢号、楼层、套数等事宜，填写房源确认表，并下发报价表。

2、发布竞价公告。县棚改办在县电视台和县人民政府门户网站发布**县棚户区改造安置住房公开竞价公告，明确公开竞价方式、组织部门、时间、地点、参会人员等相关事宜。

3、组织公开竞价。县棚改办组织棚户区改造安置住房回购公开竞价，以县棚户区改造综合协调领导小组最终确定的回购价格为最高限价（即竞价标的），由开发单位对开发小区住宅填写报价表进行报价，报价低于或等于对应竞价标的的取得回购资格。

4、签订回购协议。县棚改办与取得回购资格的开发单位就棚户区改造安置住房房源区位、幢号、楼层、套数等相关事宜协商一致后，按照公开竞价确定的回购价格签订回购协议。

5、整理保存档案。县棚改办将公开竞价相关资料整理存档，作为政府回购安置住房和督促开发单位履行相应义务的相关依据。

（五）即时分配

被征收人签订征收安置协议后选择安置住房的，按照先签约、先选房的原则进行，同期签约的由各开发单位负责以抽签、摇号等方式确定选房顺序，现场公示，阳光操作。

被征收人在签订征收安置协议后，向棚改责任单位现场办公室提出选房申请，各棚改责任单位现场办公室及时与各开发单位协调取得选房排号，并向被征收人出具《**县棚户区改造安置住房选房排序便函》，被征收人拿到排序便函后，到开发单位按号选房，排序号当天有效，过期作废，将进行新一轮排号。

（六）据实回购

对于统一回购的安置住房，开发单位在回购协议约定的有效期限内，不得面向社会销售。据实回购环节，资金审核支付有五个流程：

1、审查

县棚改办负责审查工作，具体审查以下内容：

（1）评估公司出具的被征收户的原始评估报告；

（2）各开发单位提供的购房合同中被征收人实际选房的套数及面积；

（3）各片区责任单位提供的征收安置协议、选房便函、征收户花名册；

（4）其他需要审查的资料。

2、审批

县棚改办将审查合格的资料提交县城市开发办，由县城市开发办进行审批，并向国家开发银行申请贷款。

3、审核

县棚改办提交《**县棚户区改造安置住房信息审核表》，由棚改资金筹措审核支付领导小组进行审核，并签字确认。

4、公示

以上审核结果在各责任片区公示。

5、支付

县城市开发办委托授权的**县嘉禾实业有限责任公司是全县棚户区改造项目的融资平台，专门设立棚改专项资金账户，向通过审核的各开发单位和各责任单位划转资金。被征收户签订的征收安置协议中应补偿费用，由各责任单位从**县嘉禾实业有限责任公司划转的资金中兑付。

在改造完成后，按居民实际选择的套数与开发单位据实结算，规避由政府统一回购安置房的隐性成本和风险。首批回购数量有剩余的，在开发单位自愿的前提下，可结转纳入下批次。安置住房回购资金分两批支付，第一批在开发单位与被征收人签订选房协议后支付60%；第二批在竣工验收合格、房产手续办理齐全并入住后支付剩余回购款。

六、开发企业义务

（一）签订回购协议的开发企业要办理棚户区改造安置住房专设的相关手续，配合做好棚户区改造的检查验收以及审计等工作。

（二）优先安排安置住房建设，确保按期交付使用。逾期未建成的,临时安置费由开发企业承担。

（三）棚户区改造工程严格按照国家、省有关规范标准和质量要求建设,依据《甘肃省建设工程质量监督管理规定》进行项目管理,确保工程质量。

（四）安置住房实行质量终身负责制。工程在竣工交付使用后，要做好项目保修范围内的维修和修缮工作。

（五）安置住房与商品房整体规划、同步建设、同等配套、一并验收，统一物业管理。物业管理要严格按照国务院《物业管理条例》相关规定，由开发企业组建业主委员会或物业公司负责管理。

七、监督管理

县棚户区改造综合协调领导小组要加强监督检查，实施全方位监管。财政、审计、纪检监察部门加强对棚改资金使用情况的监督检查，对在棚户区改造工作中以权谋私、玩忽职守的，依法依规追究有关责任人的责任。棚户区改造严格执行法定建设程序和技术标准规范，实行项目法人制、工程监理制、质量责任制，加强施工管理，确保工程质量。优化新建安置住房的规划设计，有效降低建设成本。按照节能、省地、环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。

**县棚户区改造综合协调领导小组办公室

2015年5月13日印发