从远大集成住宅技术看中国房地产未来发展趋势

第一篇：从远大集成住宅技术看中国房地产未来发展趋势

本人长期从事建筑施工行业，亲身经历了中国房地产行业自98年开始的十年高速发展。十年来无论是住房的建设总量，还是房价的泡沫空间如今已是各方专家的炒作热点。可是建筑技术的飞速发展，新材料，新技术的不断涌现为中国房地产行业的整体提质创造了有利条件，可以肯定的说未来十年中国房地产发展将朝着环保，节能，集成，高速的方向发展。

一、现阶段中国房地产企业现状

现阶段，我国房地产开发企业发展主要呈现如下六大特点。

1、企业数量稳步增加，但大多数企业规模偏小。人口基数和经济发展程度决定了像中国这样巨大的房地产市场是不可能被少数房地产企业所垄断的，各地中小开发企业多如牛毛，很多企业其实就是一个项目公司，项目完工后企业自动消亡。同时十年之间通过不断发展国内涌现出万科、碧桂园等许多大型房地产综合开发企业。这些企业已经具备雄厚的资金和开发实力。

2、企业经营业绩普遍提高，但增长缓慢。目前企业经营业绩普遍提高得益于最近五年房地产行业的高速发展和资金泡沫。最具体的表现就是中国百富榜的30%为房地产富豪所把握，地方政府财政收入的30-50%来源于土地出售和房地产相关行业的税收。越是资金雄厚的大企业越是掌握市场主导权，如万科自己企业的提价和降价行为已经对全国房地产市场造成很大影响。

3、企业成长良好，但营利能力相对滞后。在房价暴涨的同时土地价格也出现暴涨现象，企业在房价暴涨初期所获得的利润被后期的各种开发成本所侵蚀。企业营利能力相对减弱，导致企业刚刚形成的长期发展战略面临困境，许多企业不得不调整中长期发展战略。

4、企业的区域分布具有较高的集中性。全国的房地产开发企业，有一大半都集中在广东，上海，北京，江苏，浙江等东部地区的12个省市中。这些地方是中国经济最发达的地区同时也是房地产泡沫最严重的地区。实际上中国目前的大型房地产企业都是从这些地方发展壮大起来的。

5、企业融资渠道比较单一。房地产行业是一个资金密集型产业，资金需求量巨大。一个5万平方米的小高层住宅小区建设成本资金的需求量平均为1亿元左右。过去房地产开发资金主要来源于银行贷款和住宅按揭贷款以及施工企业的垫款。目前部分企业已经通过企业上市融资来解决企业发展的资金问题。

6、企业的经济类型具有多样性，民营企业的发展势头远强于国有企业。当前国内房地产泡沫的成因我认为是民营企业开始，国外资金和国有企业的积极参与的共同结果，大量的资金通过各种渠道进入房地产行业，几乎是全国都搞房地产，人人都谈房价泡沫。在郎咸平教授的二元经济中有充分讨论。但是不可否认的是民营企业的发展势头远强于国有企业。

二、目前中国住宅的质量与科技含量现状

鲁班一直以来都是国人心目中建筑业的祖师，一度以他为荣。可是几千年来中国的传统建筑还是在延续着秦砖汉瓦的传奇，当国外建筑科技突飞猛进的时候我们是不是应该深思。其实国家有关部门一直在不断强调建筑科技的重要性，早在2002年由建设部科技委推出的“中国住宅产业化暨科技论坛”，就引发了一场住宅创新的洗脑风暴：一直为国内房地产开发企业视为“盲区”的钢筋预应力技术、铜制管材运用、外贴保温面砖、反向抵押贷款等住宅产业化新理念纷纷跃出。

据建设部住宅产业中心示范处处长孙克放介绍，发达国家的住宅产业化，科技贡献率通常为50%，至2000年底我国科技进步对住宅产业的贡献率仅为31%，因此目前的住宅建造水平只能称之为“半发达”状况。在国外粘土砖几乎绝迹，而在国内却还在普遍使用。在我们为选择外墙是墙漆还是面砖而讨论时，国外高分子聚合材料外墙挂板已经全面推广使用。

建设专家指出，钢筋预应力技术20年前我们就学会了，但仅在公建中运作，未在住宅中推广，这就是福利分房带来的弊端，从设计师到结构师都不再动半分脑子，前苏联模式一用就是几十年。这种惰性还可以从建筑材料的使用上看出来，比如“铜制管材”，美国、英国、澳大利亚等国在住宅建造中70%都采用铜管，而在目前国内火热的住宅开发中却看不到铜制管材的使用。

所有这些现状意味着我国现有建筑相比国外技术落后、资源浪费惊人、能耗巨大。令人欣慰的是，从1998年放开的个人购房市场，在走过“高额利润”释放阶段之后，激烈的市场竞争促使业界开始寻求技术创新，依靠“概念炒作”已然步履维艰。

三、未来房地产的发展空间与方向

全世界能源消耗总量中有40%是建筑的能源消耗，其中住宅能源消耗又占了2/3。而未来的智能化住宅则为人们营造了一个个舒适、安全、方便和高效率的生活环境。随着石油、媒炭等能源的日益枯竭，人们对能源现实的理解也日益加深，融入自然、节能、可持续发展的住宅设想也越来越成为未来住宅在智能化之外的另一个重要指标。

中国十年的房地产高速发展，一线城市无论在住宅物业的保有量还是可持续发展方面都趋于饱和。随着我国城镇化得不断推进，大量的二三线城市和小城镇发展空间已经释放出来。在下一个十年中我们应该怎样进行住宅建设已是不言自明的了，融入自然、节能、可持续发展的住宅设想必将成为未来住宅在智能化之外的另一个重要指标。

通过对国内先期进行住宅产业化研究的几个企业的分析，各有特点，做的最好的是远大住宅工业化公司和万科。

1、积极推行精装修住宅。过去的毛坯房是我国房地产发展过程中的一个怪胎，之所以如此大行其道与房地产开发商是密不可分的。大家试想一下开发毛坯房有几个最大的好处是降低开发成本和缩短开发工期以便尽快回笼资金。因为在建筑施工中住宅的精装修成本一般在600-1500元之间，以十万平方米的住宅小区计算，平均少投入6000万到1亿元的成本，这对开发商来说是一笔不小的成本。住宅的精装修因为工序复杂，不利于大规模施工所以工期延长至少2到三个月。还要面对业主对装修质量的挑剔，所以开发商都是尽量减少成本，缩短工期，我们在市场上只能购买毛坯房也就可以理解了。

在万科的开发产品中有一小部分精装修住宅产品，万科利用他带头大哥的身份和实力在住宅产业化方面做出了一定得尝试。但是万科的精装修住宅只是完成了开发商的整个开发流程而已，他所使用的装修材料和装修工艺还是传统的建筑施工的延续。在住宅产业化方面还没有形成系统的概念和产品，所以说万科的住宅产业化并不是严格意义上的住宅产业化。

熟悉住宅产业化的人一定知道远大住宅工业有限公司，是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业，专营工业化住宅技术研发集成、住宅部品制造销售和工业化住宅项目投资开发。远大住工公司发展的新型工业化住宅、建立工业化住宅集成技术体系为目标，形成了包括整体厨卫、成套门窗、成品化家装、复合节能墙体、户式双能源中央空调等核心技术与部品生产体系，建立了标准化设计、工厂化生产、配套化供应的住宅建造标准。应该客观的说远大住宅工业公司是目前国内最系统的研究住宅产业化的公司，其所取得的成果也是目前国内其他企业所不能比的。产品工厂化，质量标准化，环保、节能、安全高效、施工快速应该是住宅产业化的终极目标。

远大住工的住宅产业化模式彻底颠覆了传统建筑施工模式，根据我们的调查分析，虽然在目前远大荷园和麓园实体项目中还存在各种各样的问题，还有许多要解决的技术方案和施工协调等困难，但是不可否认的是住宅产业化之旅已经破冰，我国房地产和建筑施工行业必将迎来一个全新的时代。

第二篇：【评论员文章】从中国单身男女近两亿看中国房地产市场

【评论员文章】从中国单身男女近两亿看中国房地产市场

11月11日，又是一个酸楚的“光棍节”。

国家民政局调研中国有1.9亿单身男女。北京、上海的单身男女早已超过百万。

有房结婚，在中国的传统观念中天经地义。两亿的单身男女，组织一亿个家庭，就需要至少一亿套住房。

从中华人民共和国住房和城乡建设部得到的数据，目前中国国内存量房约为2000多万套，明显的求大于供。

房地产市场，在未来很长时间内，刨除政策的影响，都将收到“刚需”的调节，呈现繁荣的场景！

《2012中国人婚恋状况调查报告》称，近八成受访单身女性认为男性月收入四千元以上才配谈恋爱。

第三篇：未来之家——浅谈住宅智能化技术发展趋势

未来之家——浅谈住宅智能化技术发展趋势

摘要：在“信息技术、信息化、信息时代 ”，我们来谈谈“住宅智能化”以及住宅智能化当前问题和住宅智能化发展趋势。

关键词：住宅智能化网络信息在“信息技术、信息化、信息时代”，甚至土洋结合的“ IT 技术”这些时尚词语充斥于各种媒体上的今天，人们都在自觉不自觉地试图把自己生活中的一切和“信息”这两个字联系到一起，这应该说也是时代和未来发展的大趋势。而对于现在的房地产行业来说，信息、宽带、智能化也正是最为火热的卖点，是房地产商们热衷于炒作和经营的重点，甚至有的房地产商宣称说住宅的智能化就和家中的水龙头一样，是生活的必需品。那么，住宅智能化果真与信息化一样，是房地产业当前和未来发展的必然趋势吗？住宅智能化的含义首先，让我们来了解一下究竟什么是“住宅智能化”。在这个概念里，“智能化”应该是定位在广泛意义上的，它包含了信息的方便、快捷、自由获取，信息自动分类与存储，全新的多媒体传递方式，家居的自动化控制以及住宅的安全防范功能等多个层

面上。比如：在住宅厨房中安装煤气泄露探测器检测室内的煤气泄露状况；在窗口安装感应窗帘根据时间和阳光的强弱自动开闭；在住宅门口安装影象或声音识别装臵自动识别主人，完成开门等等。而不是象现在众多的产品生产商、系统集成商、房地产开发商们不遗余力、大张旗鼓宣传的安防系统、宽带入户、背景音乐等等那些简单意义上的所谓“智能化”。简而言之，住宅智能化就是为信息时代的家居生活提供便利而快捷的各种开放信息，在家务劳动中节约人力劳动和能源，拓展家庭娱乐内容和空间，使得生活更方便、更安全，其最终的目的是使人们的居住环境更加安全、舒适、方便，更加富于人性化特点。住宅智能化当前问题由于住宅智能化所包含的内容比较多，因此应用的各种新技术也非常多。目前虽然大家都在提住宅智能化，但还是仅仅局限于住宅控制自动化、住宅安全防范、信息家电、宽带入户等几个层面上，人们还无法在日常生活中真真切切地感受到智能化所带来的好处。其实，从未来的发展和实际的使用考虑，住宅智能化是不能脱离了建筑环境、家庭装修、居住环境以及居住使用人这些因素单独存在的，它必须以人为核心，结合现有的信息技术、通讯技术、自动化技术和信息家电技术，为信息时代的家居生活提供全面、高质量的服务。市场调查显示：当前人们在购房时最关注的 5 个问题是：房价、位臵、物业管理、户型和环境，在行业内被大张旗鼓炒作的

智能化概念根本不是关注的重点。之所以如此，一个最关键的问题就是：目前行业内的物业管理水平大多数还处在比较低层次的阶段，智能化物业管理的概念和作用还没有被充分理解、认识、消化以至付诸具体实践。而住宅智能化功能的完美实现是绝对不能脱离物业管理独立存在的，由此导致的最直观结果就是住宅智能化无法切切实实地为购房者带来各种看得见的利益。当然形成这种局面有多方面的原因。首先国内的经济发展水平和人们普遍的生活水平还没有达到比较高的层次，仍然停留在解决大多数人居住空间的阶段，还没有把如何提高居住的环境和住宅的品质当作重点解决的问题。其次国内住宅智能化的技术发展水平也相对较低，各个厂家、各种技术、各种标准各自为政，还没有形成统一规范的技术解决标准，更谈不上从集成的角度来整体解决相关的技术问题了。同时目前住宅智能化的功能也比较单一，除了接收信息、简单的家电控制和安全防范，就没有什么真正成熟、实用的功能了。很多家电本身的智能功能根本没有融入到住宅智能化中去。最后，也是最重要的一点：住宅智能化是一个跨行业，多专业协调的系统工程，需要各个行业的厂家、公司和有关服务、管理等职能部门协作完成，而不是象现在这样各厂家、公司各自为战，互不相关，有关管理、服务措施严重滞后，难以规范，从而造成住宅智能化目前这种遍地开花，不见结果的尴尬局面。住宅智能化发展趋势

虽然住宅智能化建设目前存在着上述种种问题和矛盾，但有一点是无庸臵疑，不可否认的：随着计算机技术、信息技术、网络技术的迅猛发展和人们生活水平的不断提高，人们会越来越重视自己居住环境的舒适、安全、便利，获取内外部信息的方便、灵活、快速，这些需求正为住宅智能化建设提供了广阔的发展空间和历史性的发展机会。因此可以预见：未来的住宅智能化建设是大有可为的。根据目前的技术发展状况和发展方向，笔者认为住宅智能化技术将有如下发展趋势：

1、Internet 网络的家庭化。这种趋势正在被许多事实验证： 2001 年被发展商、ISP 们炒得沸沸扬扬、如火如荼的小区宽带网建设实质上就是把以前的办公局域网、校园网技术引入到小区内，进而引入住户家庭。另外，互联网站和网页的内容也将逐渐趋向于个性化和专业化，出现专门针对家庭生活，以及家庭中个性对象（如主妇、老人、孩子等）的专业网站和网页内容，如：专业的物业管理、商务服务、生活服务、教育服务、医疗服务、娱乐服务等等。

2、信息家电的普及。随着技术的发展，家用电器会越来越趋向于信息化、集成化。家用电器厂商们通过将功能不断强大的微电脑芯片植入产品来提高家用电器的自动化水平，完善功能。而且随着嵌入式操作系统的技术发展和应用平台标准化，信息家电的产品种类会越来越多，功能会越来越强大，集成度会越来越高。将来的家用

电脑将不在是一个简单的信息处理和存储设备，它可能会集数字电视、音响、可视电话等功能于一身，成为名副其实的家庭信息终端设备，互动电视、VOD 点播、上网冲浪等都将成为基本功能。目前很多公司已经把信息家电列为下一步的重点发展计划，比如微软（Microsoft）的“.net ”计划，联想（Legend）的“.home ”计划，目的就是要将传统的信息技术产业向信息家电行业转变，因为这里蕴藏着无限的商机和广阔的市场。

3、家庭网络和住宅自动化控制系统的技术应用。家庭综合网络的出现是住宅智能和信息产品不断完善和投入实际应用的必然结果。因为所有智能产品功能的实现都有赖于信息的传递，传输介质必不可少，而目前国内还没有统一的技术标准和行业规范，各种技术和协议互不兼容，致使住宅内的布线网络纷繁杂乱，不仅增加了投资，造成不必要的浪费，而且增加了管理和维修的难度。统一协议、统一介质的家庭综合网络会从根本上解决这些问题，是可以预见的发展趋势。统一的网络必然要求统一的自动化控制系统，以实现功能完善、可操作性好、利用价值高的住宅智能化控制，相信随着信息家电的普及和家庭网络的进一步完善，住宅自动化控制系统将越来越成熟。

4、智能化、网络化的物业管理。未来的智能小区和住宅，借助众多智能化系统功能的充分应用，将使物业管理的水平和质量得到极大提高，同时大大降低管理和运行成本，让物业

公司和住户都从中受益。比如：通过智能系统的应用，小区和住宅的安全保卫能力得到提高，小区设备设施的管理更加有效，小区住户综合与信息服务更加方便、快捷等等。同时，住宅和小区的智能化应用以及物业公司众多业务的智能化管理使许多管理数据和服务内容实现了信息化，为物业的网络化管理创造了方便条件，使物业的远程、异地、集中管理成为可能，从而使高素质、高水平的物业公司能够扩大服务规模，增加服务手段，使之有条件为住户提供更高质量、更多内容的服务和管理。参考文献：《住宅小区智能化系统设计与工程实施》程大章同济大学出版社《智能建筑技术与思考》温伯银出自《建筑电气》

《智能建筑工程设计与实施》程大章同济大学出版社

第四篇：未来之家——浅谈住宅智能化技术发展趋势

  简介：在“信息技术、信息化、信息时代”，我们来谈谈“住宅智能化”以及住宅智能化当前问题和住宅智能化发展趋势。关键字：住宅，智能化，网络，智能化技术

在“信息技术、信息化、信息时代”，甚至土洋结合的“IT技术”这些时尚词语充斥于各种媒体上的今天，人们都在自觉不自觉地试图把自己生活中的一切和“信息”这两个字联系到一起，这应该说也是时代和未来发展的大趋势。而对于现在的房地产行业来说，信息、宽带、智能化也正是最为火热的卖点，是房地产商们热衷于炒作和经营的重点，甚至有的房地产商宣称说住宅的智能化就和家中的水龙头一样，是生活的必需品。那么，住宅智能化果真与信息化一样，是房地产业当前和未来发展的必然趋势吗？住宅智能化的含义

首先，让我们来了解一下究竟什么是“住宅智能化”。在这个概念里，“智能化”应该是定位在广泛意义上的，它包含了信息的方便、快捷、自由获取，信息自动分类与存储，全新的多媒体传递方式，家居的自动化控制以及住宅的安全防范功能等多个层面上。比如：在住宅厨房中安装煤气泄露探测器检测室内的煤气泄露状况；在窗口安装感应窗帘根据时间和阳光的强弱自动开闭；在住宅门口安装影象或声音识别装置自动识别主人，完成开门等等。而不是象现在众多的产品生产商、系统集成商、房地产开发商们不遗余力、大张旗鼓宣传的安防系统、宽带入户、背景音乐等等那些简单意义上的所谓“智能化”。简而言之，住宅智能化就是为信息时代的家居生活提供便利而快捷的各种开放信息，在家务劳动中节约人力劳动和能源，拓展家庭娱乐内容和空间，使得生活更方便、更安全，其最终的目的是使人们的居住环境更加安全、舒适、方便，更加富于人性化特点。住宅智能化当前问题

由于住宅智能化所包含的内容比较多，因此应用的各种新技术也非常多。目前虽然大家都在提住宅智能化，但还是仅仅局限于住宅控制自动化、住宅安全防范、信息家电、宽带入户等几个层面上，人们还无法在日常生活中真真切切地感受到智能化所带来的好处。其实，从未来的发展和实际的使用考虑，住宅智能化是不能脱离了建筑环境、家庭装修、居住环境以及居住使用人这些因素单独存在的，它必须以人为核心，结合现有的信息技术、通讯技术、自动化技术和信息家电技术，为信息时代的家居生活提供全面、高质量的服务。

市场调查显示：当前人们在购房时最关注的5个问题是：房价、位置、物业管理、户型和环境，在行业内被大张旗鼓炒作的智能化概念根本不是关注的重点。之所以如此，一个最关键的问题就是：目前行业内的物业管理水平大多数还处在比较低层次的阶段，智能化物业管理的概念和作用还没有被充分理解、认识、消化以至付诸具体实践。而住宅智能化功能的完美实现是绝对不能脱离物业管理独立存在的，由此导致的最直观结果就是住宅智能化无法切切实实地为购房者带来各种看得见的利益。

当然形成这种局面有多方面的原因。首先国内的经济发展水平和人们普遍的生活水平还没有达到比较高的层次，仍然停留在解决大多数人居住空间的阶段，还没有把如何提高居住的环境和住宅的品质当作重点解决的问题。其次国内住宅智能化的技术发展水平也相对较低，各个厂家、各种技术、各种标准各自为政，还没有形成统一规范的技术解决标准，更谈不上从集成的角度来整体解决相关的技术问题了。同时目前住宅智能化的功能也比较单一，除了接收信息、简单的家电控制和安全防范，就没有什么真正成熟、实用的功能了。很多家电本身的智能功能根本没有融入到住宅智能化中去。最后，也是最重要的一点：住宅智能化是一个跨行业，多专业协调的系统工程，需要各个行业的厂家、公司和有关服务、管理等职能部门协作完成，而不是象现在这样各厂家、公司各自为战，互不相关，有关管理、服务措施严重滞后，难以规范，从而造成住宅智能化目前这种遍地开花，不见结果的尴尬局面。住宅智能化发展趋势

虽然住宅智能化建设目前存在着上述种种问题和矛盾，但有一点是无庸置疑，不可否认的：随着计算机技术、信息技术、网络技术的迅猛发展和人们生活水平的不断提高，人们会越来越重视自己居住环境的舒适、安全、便利，获取内外部信息的方便、灵活、快速，这些需求正为住宅智能化建设提供了广阔的发展空间和历史性的发展机会。因此可以预见：未来的住宅智能化建设是大有可为的。根据目前的技术发展状况和发展方向，笔者认为住宅智能化技术将有如下发展趋势：

1、Internet网络的家庭化。这种趋势正在被许多事实验证：2001年被发展商、ISP们炒得沸沸扬扬、如火如荼的小区宽带网建设实质上就是把以前的办公局域网、校园网技术引入到小区内，进而引入住户家庭。另外，互联网站和网页的内容也将逐渐趋向于个性化和专业化，出现专门针对家庭生活，以及家庭中个性对象（如主妇、老人、孩子等）的专业网站和网页内容，如：专业的物业管理、商务服务、生活服务、教育服务、医疗服务、娱乐服务等等。

2、信息家电的普及。随着技术的发展，家用电器会越来越趋向于信息化、集成化。家用电器厂商们通过将功能不断强大的微电脑芯片植入产品来提高家用电器的自动化水平，完善功能。而且随着嵌入式操作系统的技术发展和应用平台标准化，信息家电的产品种类会越来越多，功能会越来越强大，集成度会越来越高。将来的家用电脑将不在是一个简单的信息处理和存储设备，它可能会集数字电视、音响、可视电话等功能于一身，成为名副其实的家庭信息终端设备，互动电视、VOD点播、上网冲浪等都将成为基本功能。目前很多公司已经把信息家电列为下一步的重点发展计划，比如微软（Microsoft）的“.net”计划，联想（Legend）的“.home”计划，目的就是要将传统的信息技术产业向信息家电行业转变，因为这里蕴藏着无限的商机和广阔的市场。

4、智能化、网络化的物业管理。未来的智能小区和住宅，借助众多智能化系统功能的充分应用，将使物业管理的水平和质量得到极大提高，同时大大降低管理和运行成本，让物业公司和住户都从中受益。比如：通过智能系统的应用，小区和住宅的安全保卫能力得到提高，小区设备设施的管理更加有效，小区住户综合与信息服务更加方便、快捷等等。同时，住宅和小区的智能化应用以及物业公司众多业务的智能化管理使许多管理数据和服务内容实现了信息化，为物业的网络化管理创造了方便条件，使物业的远程、异地、集中管理成为可能，从而使高素质、高水平的物业公司能够扩大服务规模，增加服务手段，使之有条件为住户提供更高质量、更多内容的服务和管理。参考文献：

《住宅小区智能化系统设计与工程实施》程大章同济大学出版社《智能建筑技术与思考》温伯银出自《建筑电气》《智能建筑工程设计与实施》程大章同济大学出版社