第一篇：预制装配式的“未来住宅”,中国走到了哪一步？
预制装配式的“未来住宅”，中国走到了哪一步？
2015/03/22 07:05 来源： 搜狐焦点网 作者：姚瑶 0 评论
用手机看
前几日，一段“19天建成57层高楼”的视频在网络上疯转，也使得“搭积木”式的装配式建造模式、乃至住宅产业化再次进入大众的视线并且饱受质量方面的质疑。对此，搜狐焦点网走进万科住宅产业化实验基地以及施工现场，探秘住宅产业化进程中“未来建筑”的初形。
“搭积木”的装配式建筑
提到“住宅产业化”，人们往往会联想到日本、欧美等发达国家用吊车搭积木一样盖房子：将凡是能在施工现场分解出来的部件，都事先在车间的生产线上按照统一标准做好，然后，运到工地像“搭积木”一样组装起来。买下一座小洋房，等待20天，至多3个月，就能住进去，也不用担心房型变形、墙体倾斜开裂以及漏水等问题。
这部分事先做好的部件，叫“PC构件”，是英文Prefabricated Concrete Component的缩写，即“预制装配式住宅混凝土构件”的简称，是实现住宅产业化的重要途径。在广州的万科金色梦想小区的施工现场，我们真真切切地看到这一“搭积木”的过程。
现场施工员首先通过放线确定好PC构件的位置，然后利用塔吊进行构件吊装。吊装时，使用特制钢扁担，通过钢丝绳及吊环与构件连接，利用塔吊吊臂匀速提升并缓慢向楼面转动。到达楼面后，安装工人通过揽风绳、调节螺栓进行构件安装就位。一块PC凸窗的吊装大约需要15-20分钟，需要1名指挥人员和3个吊装工人。
万科金色梦想小区，工人正在吊装一块PC凸窗 由于减少了传统施工现场的钢筋绑扎、模板支护、混凝土浇筑等环节，安全隐患随之减少，尘土飞扬情况也减轻不少。在万科金色梦想小区，到处干干净净，基本不见传统工地“乌烟瘴气”的场面。
而此前在万科PC构件实验室里，我们看到这些PC构件的制造过程：用金属模具在“模具加工线”上开模，然后在“PC加工线”上，把混凝土倒进模具浇筑完成。这一技术还运用在园林景观上。在实验室车间的外面，我们看到一块块混凝土制成的预制块，有仿大理石的，有仿木纹的。
据工程师介绍，此前有国内3D打印合作方找到他们，想为他们“定制”构件，成本也比较低。结果一试，成品非常粗糙，完全不能用。
标准化铝合金模板：让你家的墙面更平整
传统的房屋建造过程中，主体结构施工的模板是木制的。随着技术的发展，铝合金模板和钢模板陆续被开发商使用。传统木模施工技术更多依赖于工人的手艺，精细度与稳定性较差，铝模则通过系统配模及现场标准化作业，能到达到较高的精度及保证质量稳定性。
最主要的是，传统木模在浇筑混凝土时容易胀模漏浆，结构垂直平整的精度较差，后续需要较厚的抹灰层进行找平，容易出现空鼓开裂的质量隐患。而铝合金模板，模板强度及精度高，可以省去抹灰找平工艺，减少空鼓开裂的情况。铝模也有局限性。当建筑物的户型结构无法做到标准一致时，木模板可以现场切割加工，而铝模板的就无法实现这一点。对此，现场工程师解释道：“万科的标准化户型都是经过调研分析，考虑建筑物通风、采光、保温等性能，结合客户的需求导向，进行反复论证修改，尽可能地为客户提供满意的产品。”
预制内隔墙：让施工变得轻松环保
在带我们到房子里去看“预制内隔墙”的路上，现场工程师用“干净的厨房”来比喻万科施工现场：“我们也想在安全、干净、整洁的环境里，为工地的工友们提供安全舒适的环境，这样也能促使建筑质量得到提升。”
预制内隔墙是由工厂预制，现场拼装，也就是说，根据户型进行排板，在工厂生产后，运到现场，一块块拼起来。好处在哪呢?现场工程师介绍，首先，墙板垂直平整度精度高，误差大约在3毫米左右，精度的提高可以省去抹灰找平的工艺，从而减少墙面空鼓开裂等质量隐患，并且，墙板轻质高强，便于施工，施工时仅需两个工人进行作业，工效高，可大约缩短一半的工期;其次，预制内隔墙在抗震、防火、隔音等方面也达到了国家规范的要求;再次，轻质墙板采用了部分建筑废料，属于绿色环保的材料。
中国的装配式住宅参照了什么样的标准？
早在60年前，中国建筑业已经开始采用多层预制装配剪力墙结构（俗称大板结构）。不过，由于当时预制装配技术不够成熟，建筑材料标准较低，使用过程中出现隔音效果差，外墙渗漏等问题，在唐山大地震时暴露了抗震性能差的诟病，上世纪八十年代以来，北京地区的预制装配住宅逐渐被现浇混凝土取代了。
日本也经历过惨痛的地震伤亡教训，而模块化住宅的建造正是从1995年神户大地震后得到普及推广。当时，震中兵库县实施了“不死鸟”计划，要求建筑物遭受8度地震不倒，日本政府也提出了“零死亡”计划，后来，抗震性能卓越的轻质材料等各种先进的防震手段被广泛应用。2011年日本遭遇了人类观测史上最高级别的大地震，还伴随有特大海啸的袭击，事实证明，日本建筑经受住了9度地震的考验。
在采访中，搜狐焦点了解到，给广州万科装配式住宅项目做设计咨询的华悦设计院负责人窦祖融博士，在东京大学攻读博士学位的指导老师盐原等教授是日本装配式结构分野中的权威专家。日本现行的、适用于超高层装配整体式结构的技术规范，就是由盐原等教授主编。窦博士学成回国后在万科建筑研究中心工作，主编的深圳市地方规范，已于2009年开始实施。据介绍，在行业规范和广东省规范尚未出台之前，广州市的装配式住宅建设标准一直参照的是深圳地方规范。
2014年10月1日起，代表国家行业标准的《装配式混凝土结构技术规范》开始实施，这本规范，窦博士也是编委之一。广东省的地方标准目前仍处于“送审稿”阶段，据主编广东省建筑科学研究院总工程师徐其功透露，这本标准也“很快就要批下来了”。徐总还告诉搜狐焦点，我国规范是总结现有的成熟经验后才形成的，在没有形成统一规范之前，项目会由主管单位组织专家组进行论证，然后能通过施工图审查。据窦博士介绍，当年万科就是先组织安排了大量实验、中试，然后再以这样方式做了一些试点项目，最后把这些成熟经验汇总，编制了深圳市的地方规范。
值得注意的是，徐总介绍，房子是否满足抗震性能目标，是在图纸设计阶段就已经完成了，接着会有具备施工图审查资质的专家组进行图审，图审过了，说明设计是达标了，接下来就是施工是否按图纸完成，施工过程中会分部分验收，混凝土、墙板、钢筋、装修、水电、消防等，每个部分验收完后又要通过总的验收，所有过程都通过后，房子的抗震就是达标的。
这些住宅是否抗震、防水？
从全球的重大地震灾害调查中可以发现，95%以上的人命伤亡都是因为建筑物受损或倒塌所引起的，而一栋房子的抗震性能主要取决于承重梁柱。
搜狐焦点从万科工程师处了解到，在广州万科的住宅项目中，是采取“内浇外挂”体系，承重的剪力墙和梁柱是用传统的钢筋混凝土现浇而成，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力。而所采用的PC凸窗、预制内隔墙等都只是非结构构件，不会影响楼房的承重能力，而且预制件和现浇部分有钢筋连接，整体上也很牢固。徐其功告诉搜狐焦点，在某些部位，装配式结构的抗震要求比传统现浇方式会更高些。目前在编行业规范中，是要求连接部位的抗震性要比传统现浇构件的抗震性能还要好。
业内有专家质疑，预制件之间缝隙的防水问题难以处理。对此，万科工程师解释道，PC凸窗是用现浇结构连接起来的，预制件有预埋钢筋，和现浇部分是互相咬合的，所谓的“缝隙”已经由混凝土液盖住;预制内墙是用了粘合剂，经过了接缝处理，至于卫生间，也是按国家规范做了防水处理，比如用了防水涂料。
徐总告诉搜狐焦点，房子容易漏水的地方是窗户和砖墙之间，现在PC凸窗是在车间生产线上就已经装配好了，这就意味着，以前漏水的问题80%就解决了。而且传统砖墙外立面会贴装饰性的马赛克或瓷砖，质量不好的话有可能掉下来，预制墙板就把这个问题给解决了。
预制装配式的“住宅产业化”在中国走到了哪一步？
针对网络上疯传的“19天建成57层高楼”的视频，业内有专家认为，达到这样的速度，是需要24小时白天黑夜连轴转，安全质量难保证，再有，基础工程时间也没算在内。对此，万科工程师介绍，万科广州住宅和该远大“小天城”项目从技术到预制率都不一样，“小天城”预制率达到了95%，而万科的预制率只有10%，大部分还是用传统的现浇混凝土建造，尤其是抗震的承重剪力墙和梁柱。在广州万科东荟城、欧泊项目的部分楼栋，目前只有凸窗、楼梯是采用预制构件的工艺，预制率大约10%，工效没有明显提升。据介绍，如果能实现100%的预制率，所有的前置工作都在工厂车间里完成，现场只需要拼装的话，节省的时间将会很可观。
目前，住宅产业化在发达国家普及率较高，尤其是日本，接近70%左右的住宅均采用工业化建造方式，预制率到达60-70%左右。国内大城市中，北京和上海，住宅预制率可达40-70%左右。
上海浦江瑞和新城5.15万平米的保障房，是国内首个高预制率住宅项目，预制率达到50-70%，已于去年竣工。北京首个“住宅产业化”超六成的工程——通州区马驹桥公租房将于今年10月交付，整个工程的叠合板、楼梯、阳台板和部分内外墙，约60%的零部件实现产业化预制。经统计，工地上的沙尘和渣土分别减少38%与46%。
成本和政策问题倒逼中国住宅产业化进程
随着人口红利淡出，依靠廉价农民工建房的道路已渐行渐窄。自1999年住宅产业化正式提出，已经进入第二个十年，但由于房企参与度低、产业链不成熟、成本居高不下、缺乏政策有力扶持、市场质疑声不断等原因，我国住宅产业化进程仍显缓慢。首先，住宅产业化的每一项都会增加成本。价格是市场定的，增加的成本只能由开发商自己承担下来。
“如果PC凸窗、铝合金摸板和预制内隔墙三种一起用的话，大概每平米要增加3~4百元的成本，其中，铝模和预制内隔墙的成本增加相对较低，PC凸窗的增量成本大约是这两项的10倍左右。” 据了解，由于成本原因，万科采用工业化建造的项目，也是选择性的采用，暂未全面推广应用。
目前，中国的住宅产业化进程大约相当于日本的八十年代。而成本太高、产业链不成熟是其中最大障碍。尤其是PC构件，由于生产规模小，不仅选择余地少，还需多缴纳17%的构件生产增值税，产品只能维持高价位。据了解，在珠三角生产PC构件的工厂虽多，但主要供应香港和日本，一方面这两个地区住宅产业化程度更高，需求量更大，另一方面，城市发达程度更高，出价方面更“大方”。
虽然为了工艺革新、环保尝试以及更实际的缩短工期的需要，一些开发商表示还是愿意去做这样的事情，比如说，本月万科联合了北京住总、北京住宅建筑设计研究院签署《战略合作框架协议》,合作发展住宅产业化，但目前更多内地开发商还在观望中。
其次，相关的国家标准和政策制度也还未得到规范。业内人士不止一次呼吁，应营造完善的政策和制度体系。作为全国唯一一家制定住宅产业化的技术标准单位，中国建筑标准设计研究院的专家表示，住宅产业化的相关技术标准已经在编制过程中，会把一些比较成熟的、完善的、适宜的标准结合起来。不过，政策补贴和奖励机制仍未成熟。
目前，北京、上海都实行了一定的奖励。例如，北京在2011年就发布政策，以容积率和住房面积奖励方式，吸引房企参加，对于积极推广应用经权威部门认证的产品和技术的企业，在财政和融资方面都给予优惠和倾斜。上海于2013年就已发文，把PC住宅变成硬性指标，2014年，对“装配式住宅面积”的比例提高到30%，还根据预制率高低给予专项资金支持，对满足条件的PC商品住宅还给予不超过3%的规划建筑面积奖励。深圳对2015年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积。
只有广州，这一步还迟迟未迈出去。
第二篇：BIM技术在预制装配式住宅中的学习总结
BIM技术在预制装配式住宅中的应用研究
许溯鹏
单位名称 省份城市 邮编
摘要：近几年，随着建筑行业的快速发展，越来越多的住宅建筑涌现出来。预制装配式作为住宅建筑中应用较为广泛的结构，发挥着极其重要的作用。与此同时，由于科技的不断进步，BIM技术也得到了广泛的应用以及推广。对于预制装配式住宅来说，通过合理的应用BIM技术，不仅能够可以提升设计效率、减少误差的出现，对预制构件的生产流程不断优化，同时还能在施工阶段以及运维阶段发挥出自身的价值，对相关流程进行合理的模拟，最终提升预制装配式住宅的整体质量。
关键词：BIM技术；预制装配式；住宅；应用 中图分类号：TU17 文献标识码：A 引言
当前，在经济快速增长的同时，环境污染问题越来越严重。在这种情况下，预制装配式住宅被提出来，其不仅施工操作较为简便，同时还能提升各项资源的使用效率，减少对环境的污染力度，正因为预制装配式住宅具有上述优点，得到了广泛的应用。另外，在建筑领域，BIM技术被提出来，在装配式住宅建筑中，合理运用BIM技术能够有效加强住宅建筑中各个阶段的管理，提升施工效率，最终促进预制装配式住宅又好又快的发展。
一、BIM技术简介
（一）、定义
BIM也被称作建筑信息模型，通过对工程中的有关信息数据进行收集然后=建立的一种数字信息仿真模拟建筑物的模型。BIM不光具备将信息进行集成的作用，同时还是一种可以用来设计、建造管理的数字信息应用。BIM通过将相关信息进行整合以及分析之后，合理构建数字信息化立体模型，进而为设计以及施工单位提供技术上的支持。
（二）、特点 BIM的特点主要包括以下几个方面：第一就是可视性，众所周知，在建筑行业中，可视性发挥着不可替代的作用，而BIM在整个过程中都具备可视化特点，其重要性不言而喻。第二就是具备模拟性，BIM不光可以对建筑物模型进行模拟设计出的建筑物模型，同时还可以对各个环节进行全面模拟。第三就是协调性，BIM技术的协调性可以对问题进行有效的协调，规避风险的出现。第四就是具备一定的可优化性，当BIM信息模型建立完成之后，还可以根据具体情况做出有效的调整。第五就是可出图性，利用BIM可视性的特点，对模型的设计图纸进行出图，由于图纸是依据实际建筑构建的模型上进行绘制的，因此具备一定的准确性以及科学性。
二、预制装配式结构特性分析
（一）、施工难点较多
在对预制装配式结构进行施工的时候存在较多的施工难点。在进行施工的时候，由于各边的甩茬连接钢筋的根数以及施工位置的要求相同，就会导致施工问题层出不穷。为了保证结构连接过程中不出现差错，必须要加大各个部门之间协调以及沟通能力，只有加大技术交底工作，才能保证甩茬连接钢筋的位置与数量符合标准。另外，在进行施工的时候，机电管线的走向与固定件位置需要紧密配合，只有这样才可以避免在对固定件进行安装的过程中出现管线损坏的现象，在进行施工的时候由于构件较多，在进行安装时容易出现差错，最终导致施工质量出现问题。
（二）、施工精度要求高
预制装配式结构在进行施工的时候对于精度的要求较高，需要保证固定件连接的可靠性。而且对于施工人员的要求较高，必须要严格依据设计图纸进行操作。另外，在进行施工的时候，需要做好必要的安全防护工作，在此期间必能对并施工的精度及其质量造成影响。除此之外，还需要注意的一点就是，对于施工人员需要进行严格把控，必须要持证上岗，具备一定的专业知识，保证施工的顺利完成。
三、BIM技术在预制装配式住宅中的应用
（一）、在设计阶段的应用
在对预制装配式住宅进行设计的时候，需要依据BIM技术对实际工程中所需要的各种构件建立信息库，这种做法不仅能够提升构件厂、设计单位以及施工企业的可视化协同能力，同时还可以明确设计重点，减少建材的损坏以及浪费，同时还可以简化流程，提升生产效率。另外，需要注意的就是，在进行设计的时候，还可以对施工环节所需要的劳动力进行有效分析，通过引入物资、劳动力和场地的概念，减少劳务选择风险，最终在保证质量的同时有效缩短工期。
（二）、在预制构件生产阶段的应用
在整个装配式住宅建设过程中，生产阶段极为重要，同时该阶段也是连接装配式住宅设计与施工的关键环节。为了保证预制构件生产的合理性，生产厂家可以从装配式住宅BIM模型中准确掌握预制构件的尺寸大小及其相关信息内容，然后对生产计划进行合理编制。另外，生产厂家还可以在预制构件生产阶段为各类预制构件植入含有构件材料种类、几何尺寸以及安装位置等信息的RFID芯片，通过RFID技术对预制构件进行物流管理，最终提升预制构件仓储和运输的效率。
（三）、在装配式住宅施工阶段的应用价值
1、基于BIM的现场施工仿真筹划
利用BIM模型进行4D施工仿真模拟，BIM 软件可以实现与Microsoft Project的无缝数据传递。在模型中导入MS Project编制完成的项目施工计划甘特图，将3D模型与施工计划相关联，将施工计划时间写入相应构件的属性中，这样就在3D模型基础上加入了时间因素，使其变成一个可模拟现场施工及吊装管理的4D模型。
2、构件现场吊装管理及远程可视化监控
当确定施工方案之后，需要在平板手持设备把储存构件吊装位置及施工时序等相关信息的BIM 模型导入进去，通过制定三维模型检验施工计划，最终可以实现施工吊装缓解的无纸化以及可视化辅助。在对构件进行吊装之前，需要展开必要的检验及其确认，当手持机中的当日施工计划得到更新之后，还要扫描工地堆场的构件，准确识别相关信息内容，随之再进行吊装工作，并对构件的施工时间进行及时的记录。当所有构件安装完成之后，检查人员还要对相关的细节内容进行校核，只有当检查合格后，才可以使用手持机对构件芯片进行扫描，然后确认整个构件施工完成，并对完工时间进行记录。在施工阶段，通过利用BIM技术，所有施工内容以及完工时间都会被准确记录，并且能够避免误差的出现，大大提升工作效率。
3、在装配式住宅运维阶段的应用价值
通过合理运用BIM以及RFID技术，对信息管理平台进行合理的搭建，从而完善装配式住宅中预制构件以及设备的运营维护系统。比如，在进行资料管理或是应急管理的时候，使用BIM技术极为重要。如果发生火灾的时候，相关人员可以利用BIM信息管理系统中的内容准确掌握火灾发生位置，进而采取有效措施进行灭火。除此之外，在对装配式住宅或是其附属设备进行维修的时候，还可以从BIM模型中得到预制构件或附属设备的相关信息，比如型号、参数等等，为接下来的维修工作提供了便利。
结束语
总而言之，由于我国经济的不断提升以及建筑行业的快速发展，预制装配式住宅得到了推广以及应用。通过在该住宅建筑中合理引入BIM技术，实现建筑工业化以及信息化的完美结合，对各个阶段进行有效的管理，不仅能够保证相关人员准确的掌握预制装配式结构的特性，同时还能为预制装配式住宅建筑的进一步发展提供技术上的支持，最终提升建筑的整体质量。
参考文献
[1] 周文波，蒋剑，熊成.BIM技术在预制装配式住宅中的应用研究[J].施工技术，2012，v.41;No.37722:72-74.[2] 李亭亭，杨学会，张德海，张涛.BIM技术在预制装配式工程中的应用[J].土木建筑工程信息技术，2014，v.6;No.2404:62-65+69.[3] 蒋剑.BIM在预制装配式住宅(PC)住宅设计中的应用[J].上海建设科技，2014，No.20505:21-23.[4] 姬丽苗，张德海，管梽瑜，韩进宇.基于BIM技术的预制装配式混凝土结构设计方法初探[J].土木建筑工程信息技术，2013，v.5;No.1501:54-56.[5] 张德海，陈娜，韩进宇.基于BIM的模块化设计方法在装配式住宅中的应用[J].土木建筑工程信息技术，2014，v.6;No.2606:81-85.
第三篇：中国住宅未来8大卖点
中国住宅未来8大卖点
住宅卖点是构成产品差异化的诸多因素，它代表了产品的竞争力，是为提高产品竞争力创造说法；既包括产品本身的说法，也涉及产品之外的说法。譬如：早期卖房强调的卖点是位置、价格、交通，而后又推出如品牌、物业管理、环境景观、社区规模、配套完善等卖点；近期再打出智能化、生态、强强联合等卖点。
对未来中国住宅卖点的预测研究，实质上是对中国住宅市场竞争发展规模的认识把握，发展商弄明白了，可以明确工作方向，提高综合开发水平，迎接WTO；老百姓弄明白了，可以知道什么样的房子是好房子；广告公司弄明白了，知道广告说什么，才算到位。卖点越多，意味看住宅产品越成熟，市场越规范。
一、“国家康居示范工程”是最实在的卖点
中国住宅市场化的发展历程，从20世纪80年代中开始，经历了小区试点工程、安居工程以及小康型住宅试点等阶段。但最规范、最高建设评审标准的就是我们国家推出的“国家康居示范工程”，到目前为止，全国仅33家获此殊荣。
国家康居示范工程，以引领21世纪中国住宅发展方向为己任，以推进住宅产业现代化为总目标，旨在带动住宅建设新材料、新设备、新技术的应用，提升住宅设计、施工档次，提高居住生活的质量。
《国家康居示范工程建设技术要点》的各项规定，主要包括：
1．住宅设计（含基本要求、规划设计、建筑设计、环境设计、装修设计）；
2．住宅成套技术体系（含建筑与结构技术、节能及新能源开发利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术、施工建造技术）；
3．住宅部品体系（优先全面采用国家推广和推荐的新技术、新材料和新产品，严禁使用已被淘汰的落后建筑产品，严把各类部品的质量关）；
4．住宅性能认定（含住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能）。
严格依照《国家康居示范工程成套技术量化评价指标》的规定组织施工，按统一的量化计分表进行打分评价。严格接受以下各阶段的审查和验收。
①设计方案评审；
②初步设计审查；
③环境景观设计、智能化设计等专项设计的审查；
④建设中期检查；
⑤工程竣工综合考核验收。
根据建设部以上各项规定，“国家康居示范工程”，其“含金量”，购房者可以充分地感受。
这实际是国家在为房地产开发商当家，是全国知名的建筑专家，为购房者把关。而国家行业部门与行业专家并不是为了经济利益去制定标准，去把关。所以，这是值得充分依赖的。可以说，“国家康居示范工程”是最有实际内容、最实在、最有竞争力的卖点。但是，“国家康居示范工程”，目前在社会上的关注度还不够，还很容易与过去的安居工程，小区试点工程、小康型住宅试点等混淆，老百姓也不深解其实在内容，但愿全国各地已获得此项殊荣的发展商、开发商，以你们的建设成果，货真价实地将国家康居示范工程展现在广大购房者面前；让广大购房者真正感受到最高评审与示范的魅力及价值所在。
二、知情权，一个被忽略的卖点
盖房以人为本，买房以知情为本。
一个产品，标上生产日期，标上成份、使用功能，让顾客明明白白地购物。消费者享有对购买商品的知情权。为什么尊法为先，知情为本，老实人不吃亏的卖点被忽略了？是糊涂的盖房老板对自己盖的房子说不明白，还是不愿说明白或故意不说明白。还是怕讲实情，说明白了，房子就卖不掉了呢？反正马马虎虎盖房子，遮遮掩掩卖房子，房子也能卖掉。这正是房地产竞争市场的不规范，不成熟，老百姓购房意识不成熟的表现，因此，开发商才有得过且过的空间。这就是知情权被忽略的原因。
未来的住宅市场，老百姓购房意识不断成熟，会鞭策开发商以冷静头脑、理性判断去对待自己所开发的产品，会督促开发商遵循住宅商品的开发规律：准确定位，实实在在关注产品的品质与质量。如果一些先知先觉的开发商，为了满足老百姓买到合乎心愿的房子，率先打出“知情权”这张牌，让老百姓明明白白购房，买个实在，买个明白，买个没有上当受骗的感觉。这就是增加推出产品的竞争力。
知情为本这个卖点还有广泛的拓展空间，我们买个手机都配有厚厚的一本印制精美的产品说明书，而我们的房子呢？最近才实施颁发的《住宅使用说明书》，内容简单，印制粗糙，看来发展商们还没有把买房的知情权当回事。
那么，无情的市场就不会把你的产品当回事；成熟的购房户，也不会把你的产品当回事。谁笑到最后，谁就笑得最好；谁说得明白；谁就卖得最好。要想进一步提升住宅产品在市场中的竞争力，知情权这个被忽略的卖点，这个可以广泛地为开发商赢小分的卖点，应引起开发商的足够重视。
三、住宅产品品种开发：一个需要不断创新的卖点
中国住宅的品种有待开拓和细化：我们通常说起住宅产品种类，都是从产品的层高去划分的，如低层（别墅）、多层、小高层、高层等，缺乏在产品功能上的开拓与细化。
中国住宅新产品品种与功能细化的开发研究成果，是来自市场第一线的需求推动。而开发针对的是小众市场；小众市场的需求是竞争导致市场细分的结果。
在开发实战中，由开发者及专家对市场新需求的研究与感悟，从而创造出有潜在需求的产品类型，然后引导居家消费潮流。住宅产品种类与功能细化的发展规律，同其他产品一样，随着市场竞争升级朝着多元化、个性化的方向发展，谁把握住了这一发展方向，融合于民众之中，洞烛先机于潜在需求之中；谁对中国人新的生活方式变迁有所领悟，谁就有可能创新出适合小众市场的新住宅品种。譬如：现代城的SOHO居家概念，中远地产的LOFT居家概念，有专家正在创新三合院的居住概念。
为迎合5＋2的生活方式（周末渡假），满足人们新的生活居住方式，广州TUT本日公司创新的LEHO（LEISUREHOLIDAY）概念：包括迷你别墅，新集合住宅等。这些新概念的产品，都是新卖点，都具有强劲的产品竞争力。新开的产品频道，它的出现，满足丰富了人们对新生活方式的追求，细化了住宅产品的使用功能，也为住宅产品家族增添了新星。
四、环境景观：一个可以做得更好的卖点
环境景观这个卖点，一直备受关注。尤其在今年，环境问题已是中国公民关注的首要问题了。有“家”要有“园”，二者必须合二为一，否则便被判为过时的住宅产品。我认为没有最好的景观设计，只是最贴切的景观设计。就是在那个具体的地块上进行天人合一，建筑与环境相统一的设计，这样的设计才能使住宅社区独具特色，焕发个性魁力。
我考察过中国许多优秀楼盘，但许多社区环境景观设计，存在不少问题，诸如：
1．环境景观设计与建筑单体缺乏共同语言
2．环境景观雷同化、西洋化
3．环境景观过于艺术园林化
4．环境景观缺乏VI识别系统及母题性标志
5．景观设计公司对环境景观缺乏文化的深度认识
由于景观设计在中国缺乏高等教育的支持，在建筑的实践过程中，建筑规划设计与建筑的景观环境设计是相脱离的，在实践操作中，往往是建筑规划设计完成后，景观设计单位才珊娜介人；有的社区是楼盖好了以后，才去做景观设计。其实，这个时候已经无法做好统一的景观设计了。建筑吹萧，景观打锣，充其量叫做有设计的绿化而已。国外环境景观设计叫地景设计，是先期介入地块，至少与建筑规划设计同步。
国内的景观设计单位一般来自园林部门、林学院、农学院或艺术院校，他们对园林艺术或公共艺术有一定的造诣，但对建筑缺乏研究，更没干过屋顶花园之类的活儿，让他们进行建筑的环境景观设计，只能边干边学。
国外的景观设计公司已嗅到中国景观设计的巨大市场，美国的贝尔高林、EDSA，还有新加坡、日本等国的景观公司纷纷登陆中国。他们所受的教育，虽然能较好地理解景观与建筑的关系，但又缺乏对当地的文化习俗、审美认同、居住文脉以及市场成本接受度的了解，往往对接不到审美的文化认同。
我认为：做好社区的环境景观设计，首先要去深入了解两个背景特征：其一，时代经济发展背景特征；其二，地域文化背景特征。我们的房子是盖给现代人住的，我们环境景观是营造给现代人审美享用的。
现代人回到自己居住的社区，主要解决两个“再生”问题：
1．体力再生
2．脑力再生（亦是社区智能化主要解决的问题）
如果模仿传统的园林景观设计，那是向后看，忽略了我们的时代特征。传统园林景观概念渊源于农业社会的概念，强调的是观赏休闲性。
如果一味地克隆西洋园林景观设计，则缺乏创新，忽略了地域审美认同，很难产生亲和力与归宿感。
我们的时代主流，仍是以大工业时代为背景的主流，尚没有完全达到信息时代的多元化、个性化阶段。因此，我们的景观设计，应以康体型景观设计为主，关注人的心身再生，人的参与性，即体力、脑力能在一个好环境中迅速得到恢复，第二天更精神抖擞地投入工作。
理解了景观的设计背景，再去掌握景观设计的主要原则，即：
1．景观设计的地域性原则
2．景观设计的使用为本原则
3．景观设计的物美价廉原则
最后，去理清环境景观的几个功能层次：
1．使用功能层次（主要针对儿童与老人设计）
2．审美功能层次（主要针对中年人设计）
3．生态功能层次（对环境景观整体把握，对可持续发展的把握，对低耗、节能、高效的把握，对环境景观服务的终极目标——健康与舒适性的把握，如果脱离了这一些，任何豪华与艺术的设计就是多余的奢侈）。
只有提高对景观设计的深层认识，才会酿制出丰富的景观文化内涵，才能在广告中对环境景观的卖点吆喝出精彩，才能使环境景观真正成为住宅社区独有的、不可超越的卖点。
五、提高住宅社区的整体质素，一个需要不断量化的卖点
一个住宅社区的整体质素，主要体现在四个方面：建筑单位、环境景观．公建配套、物业管理，其中，建筑单位最为重要，我们要买的还是房子本身。那么，如何提高社区住宅的整体质素呢？
首先，把四大要素进一步细分：
1．建筑单位主要包括；户型、建筑结构、建筑外立面。
2．环境景观主要包括：交通路网、公共艺术、绿化景园、工程管道系统。
3．公建配套主要包括：车位设置、康体设施，即满足于人们工作、生活需要的一切服务设施。
公建配套无固定模式，如果在市区内，公建配套可仰仗城市的公共配套，不必在小区内大兴“会所”土木。如果远离市区，公建配套则需在社区内自我完善。
4．物业管理：物业管理好坏，取决于社区服务内容的范围大小及服务质量高低。
物业管理最基本的服务就是维护社区的社会公共秩序，方便住户工作与生活，保养社区的物业。条件好的社区，物业管理还可提供信息增值服务，家政服务、教育服务、健康管理服务等。
其次，将每项细分出的量化因子，努力去做到最优秀，而且是一种均衡的优秀，我们所说强强联合追求的就均衡优秀，如果顾此失彼则应了“短板定律”一说。当然，优秀是相对的，可根据当地住宅市场的竞争程度去评判优秀与否。当构成社区的每个要素都具备了，而每个要素中的每项量化因子，都是优秀的，那么，社区的整体质素就高了，市场号召力也就大了，产品的整体竞争力就强，所要传播出去的卖点就越实在，当然，投资风险就越小。
然而，什么样的社区属质素高的？各量化因子优秀与否有无统一的评分标准？目前，全国尚无统一标准的说法。但各房地产策划公司，应该有一套自己的说法。值得注意的是，住宅社区整体质素的高低，取决于房地产前期的概念设计。过去提及设计要“以人为本”，现在应该把“以人为本”更加细化：前期建筑概念设计的一切，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择。我们不能等建设好了社区之后再去评判其质素，因为那时如发现住宅社区的质素不高，想去更正修改，则木已成舟，晚矣。
六、科技贡献率，一个不断追求的实点
科技贡献率同产业化程度相关，两者是正比例关系，科技贡献率越高，卖点就越多。或者说以最经济的新方法去代替传统的方法，用同样的成本换取更有效的功能，用新的方法去营建我们的家园，并维护、保养我们的家园。科技贡献率体现在营建住宅社区的各方面，诸如：建筑单体．环境营造、物业管理乃至建筑设计。
比如说建筑单体：营建其所应用的建材、设备、工艺的不同，反映的科技贡献率亦不同。如果建筑设备先进，建筑的品部件应用的多，住宅营建逐步由湿式作业向干式作业过渡，那么，建筑单体的科技贡献率就高。
再说建材，我们已有的“环境保护法”；强调的是室外环境，但室内环境对人的健康威胁似乎更直接，我们的住宅所用的墙体材料就是室内环境直接污染源之一。“国家康居示范工程”则指定用蒸压轻质加气混凝土（ALC）板材，ALC板材无放射性，属环保绿色建材。
世界经济一体化，中国进入WTO，新型建材、高科技生活设施的引进，中国住宅环保的出台，直接关系到科技贡献率的提升。我们的住宅开发商，建材生产商做好心理准备了吗？
环境营建亦如此，环保型工程的高科技企业，在住宅社区就有广阔的市场可开拓，社区内垃圾的处理，污水的处理与回用等已经提到议事日程。社区环境营造不仅是有粉擦在脸上，去追求景观欣赏、康体设施使用等，更应该顺应时代的发展需要，把科学技术引进社区，科学技术换来的卖点将更实在，是骨子里的硬道理。
物业管理的科技贡献率，主要体现在硬件设施上，国家康居示范工程，对智能化这一项作了星级评审，星级的高低就反映了科技贡献率的大小。
最后提及的是建筑设计：中国住宅的建筑设计费普遍偏低，抑制了设计单位对科技贡献的投入。简单的六图一书，算是对建筑规划设计的一个交待。设计建筑单体，除了解决遮阳、隔热、通风、防潮等基本问题外，是否在外立面的设计中考虑到改变气流方向，合理组织自然风；除了模拟日照，是否对气流、温度也做出电脑模拟？或者说在设计前，针对环境对人体健康有直接影响的因子；如光照度、色彩、周边景观、声音、空气品质、水质、气流、气压、气温、振动，空气相对湿度、电磁波、放射线等做全面研究及测量。而且把测量的结果图像化地告诉购房者，这种做法就可以提高产品的竞争力。
如果做到这些，就不仅是“六图一书”了，而是十图或二十图一书，将过去看不见的东西，如气流、气温、分贝等，用电脑模拟出图像，挂进售楼部，更换那好看不中用的虚拟效果图；让买房人更明白将来住的“长寿”的房子是怎样的。这就是科技贡献率带来的新卖点。建筑设计施展的空间越大，科技贡献率就越大。科技对住宅的贡献是非常实在的，它直接影响建筑的寿命，家园的寿命，房子不怕贵，就怕它不值。提高住宅的科技贡献率，让我们的房子在70年中青春常驻。
七、比产品质量和服务：一个增强购房信心的卖点
当产品处于卖方市场时，对产品的质量、品味，不会去过多考究的，产品的服务意识也不会被关注。中国的住宅市场，近两年才转化为买方市场。市场的转变，老百姓购房意识的觉醒，敦促房地产开发商增强住宅产品质量、品质的开发意识。但我们没有经历长时间市场经济的洗礼，没有经历严格意义上的大工业时代，所以，我们开发商老板们的意识还不清楚住宅产品性能认定包括哪些内容的时候，就高举品牌大旗，殊不知，无“品”哪有牌；殊不知，品牌竞争，是产品同质化以后竞争的高级阶段，而我们现实中的住宅产品，在达标的同质化竞争层面上，还不具备普通性。房子质量品质好坏，好像都在广告中去找感觉，中国的住宅产品还缺乏科学而符合人性的量化检验标准。
中国的住宅产品第一轮同质化竞争才小荷刚露尖尖角。住宅产品的卖点是靠产品本身提供的，靠产品的质量、品质提供的。近两年才实行交楼、交钥匙时，颁发《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，这是对产品服务的承诺，是给购房者信心。而这仅仅是中国住宅产品服务承诺的开始。
如果哪位发展商在《住宅质量保证书》中再增加承诺内容，就有新卖点。重视住宅产品质量，比住宅产品质量的透明度，即究竟用了些什么材料营造房子？如果开发商敢于向购房者说明白，就有新卖点。购房者说：“不怕房子贵，就怕买得不值，买的是豆腐渣工程”。买得时候不舒服，住的时候就舒服（贵点，但质量好可用70年）；买得时候舒服，住得时候可能就不舒服（便宜，也许质量差，住不了多久毛病就来了），相信老百姓自有权轻权重的选择。
如果谁将《住宅使用说明书》说得更详细，更周全，就是新卖点。
应该说价格越高，越耐用的产品，其售后服务就越重要。而我们住宅产品的售后服务，同样落后于中国的家电行业。这是在中国发生的修彩电的故事：一位用户的彩电坏了，一个电话，维修人员赶到，修不好，需要搬回去修理。但是他们在搬回去的同时，又搬来了一台新彩电给用户，在修理期间，决不耽搁用户看电视。我们住宅的售后服务，何时能达到这种境界呢？未雨绸缪，不要等到竞争压得喘不过气的时候，才想到产品质量，想到产品的售后服务。广厦千万间，让“寒士”少投诉，有信心，尽欢颜。
八、成本与管理：一个笑到最后的卖点
成本是个目标概 念。它是产品同质化后，企业竞争要追求的目标，并通过管理的计划、组织、指挥和监控而实现。成本构成的优势，最终表现为价格的优势。住宅产品同质化后，谁的价格低．功能价格比优秀，谁的产品竞争优势就强，其促销的“杀伤力”就大。因此住宅产品的成本与管理的竞争是房地产市场竞争未来发展的必然趋势。竞争的最后杀手锏就是成本导致的价格竞争。
那么，中国住宅的成本竞争与价格大战何时爆发？
首先，取决于市场的供求关系。供求关系是价格涨落的晴雨表。但中国的住宅市场由于开发企业的体制原因，价格的杠杆作用，还不能完全用市场的公平法则去衡量。如一家国营的开发商出现了烂尾楼，那是情愿挂帐也不愿降价销售；尽管市场已经不承认它的定价，但企业的财务帐面承认；只要挂在那儿，就值那份钱。企业是“吃不了，亏得起”；银行是“吃得了，兜着走”。如果低价出售，帐面就亏损，恐怕领导不好交代。
其次，取决于商品房市场化的进程。中国住宅产品市场的进程不长；诸如：住宅产业化、土地市场化、管理规范化、采购透明化、企业品牌化等提法或做法才刚刚开始，房地产竞争必须经历市场的发育过程，否则在市场机制不完善、法制不健全的环境下，去进行价格竞争，将是不公平的价格竞争。
再次，房地产市场垄断的格局并未形成，兼并、淘汰、重组有待时日。许多房地产市场，因此也左右不了当地的房地产价格。因此，由于上述许多市场条件的不成熟；成本竞争的阶段尚未到来。房地产价格大战只能是蓄势待发。其实，价格大战何时爆发不重要，重要的是如何洞察先机地去发现未来的危机问题。成本与管理是未来房地产竞争的必然趋势与竞争焦点。
目前，因为成本要素的重要性尚未凸现，所以，管理还没有深入到这个层面。但现在未雨绸缪练内功，去适应行驶目前房地产竞争的快车道。要为企业长远的发展去管理，不要为眼前的利润去管理。在我所接触到的发展商中，企业管理实在存在不少问题。不说预期利润在开发过程中缩水，就连产品质量本身也难以得到保证。
概括起来，房地产企业在迅速的发展过程中，存在主要问题如下；
企业目标问题
土地的稀缺性与土地市场运作的不规范性，制约了开发商对企业实现目标的明确性。有些老板自己也弄不清，房地产还可以干上几年；有些老板只考虑五年之内的事儿，有些老板不知道怎样去做五年以外的事。朱元璋还有“高筑墙、广积粮、缓称霸”的目标与规划。朱元璋是：手中有粮，心中不慌。我们的开发商：手中无地，他也不慌。完全忘记了，研究土地的开发成熟情况，是开发商最要做的事。当然，不想做品牌的企业另当别论。
企业组织问题
房地产企业发展极快。有些房地产企业的组织架构跟不上市场竞争变化的要求，尤其是人才跟不上要求。当年的三湾改编，支部建在连上，是共产党对军队的组织改革，它为中国革命的胜利奠定了基础。但在我们房地产企业中，以营销为中心的组织架构尚不明朗，自产自销还相当普遍，营销成本配比不合理。
企业指挥问题
不少发展商老板是全能角色。兴趣来了，他还想创意几句广告词。房地产老板有两项任务是要抓的：“找好地，当好裁判”。手中有地，心中不慌才能编制出企业长期的发展战略规划，才能在开发实践中有舞台地去塑造企业品牌。房地产领域门槛低，有钱、有关系就能有地，有地就可以干房地产。但是，进了门槛，每道门都不好进；都是专业性极强的作业。因此，进了门槛的房地产老板，去当裁判就行了。设计院．代理公司．广告公司，如果谁在“场”上踢得不好，就换下场。不要急了眼，冲下场去跟着踢球，这就破坏了游戏规则。
问题的存在，在迅速发展与崛起的房地产企业中是正常的。这就需要我们的开发商及时应对变化的竞争环境，努力创新管理方式，在拦不住的住宅产业化的竞争环境中，高瞻远瞩，练内功。依据工程价值学的原理，实现功能比的最佳成本构成，加强企业的全面管理，在住宅产品的市场竞争中，谁的成本低，功能价值比最好，旦管理一流，谁就笑到了最后，谁就竞争得最好！
第四篇：中国未来住宅项目发展趋势的设想
原创作品
中国（大陆）住宅项目未来发展趋势的设想
注：编者是一名有理想、有抱负、有较强的学习能力及较高的眼界的年轻建筑管理人员。编者虽无在国外工作、生活的经历，在观看、阅览大量的电视作品、视频、图片、图书及文章后，结合自身接触的建筑项目，以住宅项目为论议对象，提出以下两个观点：
1、中国（大陆）住宅项目较欧美发达国家已很落后，表现在住宅的绿色环保化、节能化、智能化、性价比、安全性及业主（或潜在消费群）对住宅艺术、美学、舒适程度的追求的境界。
2、开发商应能有超前的意识，或者有敢于超前的尝试，走在行业的前沿；要做“苹果”，而不做“摩托罗拉”；要做好“芯”，不要停留在“表”；言而总之，谁能拒绝盲目重复，拒绝肤浅复制，超越国家/行业标准，并让业主在生活体验到住宅满足了他们对高品质生活的诉求，谁才能独览群峰。
正文
经济的高速发展，国民素质的提高，对外交流频繁与普遍，会激发人们对高品质生活的渴望。（套用一句“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”）。住宅做为私人财产及人类四大基本生存要素之一，会首当其冲。做为商品房的主力消费群，会有更多的中等收入的家庭渴望自己的住宅能满足他们对高品质生活的诉求。
需求催生供给。编者大胆设想，潜在消费群会对以下几方面对住宅提出改革要求：
一、绿色环保化
绿色化不仅仅表现在绿化率多少，园区内有多少高档的植被，景观多么有品格。更重要的是住宅内外装功效上。
现市面上住宅项目外装饰面材料主要有两类：涂料和墙砖。抛开施工因素不
论，仅从材料上讲，多数的这两类材料会在自然环境（暴晒、雨淋、灰尘、冻融循环等）长期侵袭下变质、变色。清洗及修补较为困难或费事。大多人都会有以“外观”定映像的想法，外观不靓丽的住宅项目一会让开发商形象受影响，来自业主、潜在消费群及社会舆论，二会影响销售率，包括业主的二次转让。
内墙以腻子、乳胶漆为例，不同厂商生产出的产品物理性质都有不同，比如挥发、腐蚀性、稳定性、防霉性、反光性等等，都能体现出优劣。这些材料一般为施工单位采购，开发商要做的好的就是督促、控制这些分项工程成品良好的物理性质，包括施工环境时的物理性质。
绿色化还包括住宅自然环境，主要指空气环境，编者将在“节能化”中论议。外墙保温材料是清水房（或腻子简单刮白）、精装房都少不了的，也是国家环保节能要求必不可少的。起的主要功效是保温、隔音、防火及防霉。按材料性质划分：主要分为两类：有机材料（EPS膨胀聚苯板、XPS挤塑板等常用）和无机材料（保温颗粒、玻璃棉、无机保温板等常用），按使用部位划分，可分为外墙外保温材料和外墙内保温材料
可以说保温材料丰富多样，各有各的特色，各有各的缺点。不论其他物理性质（密度、抗压、耐酸碱、耐腐蚀、脆性、收缩等），单从节能及安全的较多论议，有机材料隔热性能好，但着火点低，燃烧后释毒，无机材料隔热性能相对差一点，但防火性能相对好。在去年11月上海普陀区火灾事故发生后，使用的外墙保温材料就是用的易燃的聚氨酯泡沫保温板，而失火大楼的高度超过了50米，应该用A级保温材料，这是典型的违规操作，这里就不讨论谁是谁非了。
环保节能与安全，谁更重要！只求环保节能，不顾人生安全，是舍本逐末；只求人生安全，不顾环保节能，是自私自利。
建筑绿色环保性，方方面面都可以在建筑上体现出来，从细节出发，以人为本，照顾业主及公众的各类感官要求乃至体现企业价值观。因为建筑成本并不是影响房价的主要因素，而业主、公众的好评才是开发商根本生存之道。
在欧美发达国家，有较多的地区已明令淘汰EPS、XPS这类有机保温材料了。北京水立方就是使用酚醛树脂作为保温材料。需求决定供给。市面上的保温材料是有两者兼顾的，且经济效益较好的保温产品。是由于信息不对称、不流通及各类不能公开的灰色环节，致使这些产品不能广泛进入市场，中国（大陆）的落后
产品淘汰的太慢，中国（大陆）的各项规章制度在执行时都扭曲变形了。
编者提出观点，成熟的开发商应在企业发展过程中逐步成立自己的设计研究所，成立目标之一就是研究市面上出现的各类材料，供自己项目选择、使用。避免在项目设计阶段，开发商进行简单设计交底，设计院按照国家标准设计，开发商挑不出毛病，图纸就OK的弊端。其实，就是遵循同样的标准，不同的设计院设计出来的产品都有优劣之分，只是一般的开发商没有这样的人力资源去审核或提出意见来。
二、节能化与舒适度
节能是绿色环保的分支之一，节能服务于绿色、环保。限于编者接触及知识面有限，本段仅论议通风及空调系统。
从空调器进入千家万户以来，人类随意改变家庭四季的梦想终于实现，但是，人类在享受高科技产品带来的舒适的同时，也会带来一个新的病症：长期封闭、胸闷、头晕、伤风、感冒等。其中重要原因是空气不流通，风速过快，湿度不适合，导致室内病菌滋生。编者提出解决办法就是普通住宅楼引入新风系统、VRV空调系统或中央空调系统。
为什么国民寿命相对于国外发达国家短，而且差距不小，除去生活水平、医疗条件及心里压力等外，生活环境差异大，也是一个重要原因。人类在住宅内的时间远远超过在其他地方的时间，国民对改变空气环境的措施仅限于空调（别墅除外），而新风系统基本没有。住宅（指客厅、卧室）要想通风换气，基本靠开窗，但开窗带来的副作用也是明显的，废气、毒气、尘埃、病菌甚至固体污染颗粒都有可能随着开启的窗户进入，违背人类开窗换气的目的。瑞典、西班牙这些国家的住宅楼有相当大的比例（超过了40%）都安装了新风系统，让业主足不出户就能享受大自然的新鲜空气。
在住房商品化程度高的欧美国家，非节能型的住房几乎卖不出去，出租都很难；旧房只有经过改造，成为节能住宅才能出售、出租。开发商建筑住宅，节能是必需的考虑，因此国外建筑的节能化程度相当高。单体空调的比例比国内少多了，他们使用较多的是VRV空调系统或中央空调系统，可供多户业主使用，且
能满足不同需求：风速、温度、湿度。引入VRV空调系统及新风系统，集中供应，不仅节约了大量电力，为业主节约了经济，还为整个社会节约了实体能源和劳动力。
国内的空调生产厂商基本都是与外国企业合资的，外企出技术，国内企业出资金（大部分）和人力，比如格力和大金，美的和东芝、开丽，海信和日立。从国内制造业整体来看，编者相信核心技术不在国内企业手上，或者说外资不会把最先进的技术带到中国来，就像汽车一样。这就意味着国民暂时还享受不了，但并不代表长期享受不了。
随着市场的激增，国内企业的进步，这些产品是会很快进入国内住宅项目的。听说，日立的某种型号的变频空调可以控制1536部室内机，编者想这能满足现在绝大多数住宅吧。
三、智能化及安全性
编者将住宅智能化分为三个部分：综合布线系统，建筑设备管理系统及监控报警系统。三者有区别，也有交集。
以下所列各项应该在未来住宅楼项目中涉及及健全：
综合布线系统，管理整个住宅项目智能化的布线，即中端布置，应包括常见弱电布置、智能消防火灾报警、消防广播及设备管理系统线路布置。
设备管理系统，应包括停车场管理系统、楼宇对讲系统、通信系统、水电气自动抄送系统，强弱电机房等终端及网络控制源、业主求助系统。
监控报警系统。应包括小区内、门岗、围墙的监控设备终端及控制源，火灾报警、消防广播控制源及终端、无限对讲系统。
编者本段通电论议一项编者现在尚未见到的一项智能设施—— 一卡通 一卡通，涉及三部分，一是自助消费服务系统，包括充值服务分项、水电气代缴刷卡分项、小区商业服务刷卡分项；二是安全服务系统，包括停车场安全刷卡分项，门禁分项（含指纹识别分项）；三是暂住、临时进出人口服务分项。
四、物业服务成熟度
不设物业管理公司的房产公司有两种，一是项目制开发公司，二是走向倒闭 的公司。没有业主想自己买了住宅没有物业管理公司提供安全、服务业务。没有业主想物业管理公司与开发商仅仅是合同关系的。
口碑与广告宣传，谁更重要。编者认为是口碑。物业服务是售后，做好了售后，不仅仅是对业主负责，更是为企业增值，一是品牌价值，二是对后续楼盘的销售的推动。
物业服务是否成熟，反映了开发商的眼界。万科是行业老大，当然它的物业做得好。
编者提出一个观点，怎样评价一个物业管理公司物业服务是否成熟，看一点，业主居住在小区内是否受生活琐事缠绕，人生财产是否安全。
本段编者是从一个业主的角度看待开发商、物业管理公司的。有些时候，瓶颈无法突破就是企业管理者看问题的角度不够广，或者不能逆向思考问题，就像项目销售率不高，怪销售不给力，怪施工质量，怪政府卡脖子，其实有时是自己的另外一边长期的低质量，让潜在业主不信任。
中国（大陆）的住宅项目与欧美发达国家的差距是很大的，与香港、台湾、新加坡这些国家、地区都是较大的，原因是复杂的。但这更是房产企业突破的方向，谁能更快地向先进地区的住宅项目品格靠齐，谁就能在新一轮的房地产高峰期里站得良机。
编者水平有限，敬请指教！
第五篇：中国未来10年——50年住宅市场容量测算报告
中国未来10年——50年住宅市场容量测算报告.txt不怕偷儿带工具，就怕偷儿懂科技！1品味生活，完善人性。存在就是机会，思考才能提高。人需要不断打碎自己，更应该重新组装自己。中国未来10年——50年住宅市场容量测算报告 2002-9-14 17:35:11 阅读55次
------------------
页面功能 【大 中 小字】 【关闭页面】
我国住宅市场的容量究竟有多大
《中国21世纪人口与发展》中，中国人口与发展的目标是：到2005年，全国人口总数控制在13.3亿以内(不含香港、澳门特别行政区和台湾省)，人口年平均自然增长率不超过9‰；2010年，全国人口总数控制在14亿以内；到二十一世纪中叶，全国人口总量在达到峰值(接近16亿)后缓慢下降。假定人口与发展的，目标实现，并且假定2010年我国城市化率达到40％，2020年达到50％，2050年达到70％，那么，到2020年，城镇人口比1997年大约翻一番，达到7.45亿人；2050年，城镇人口比1997年翻两番，达到11.2亿人(见表1)。
表1 未来50年的人口城市化进程
年份 1997 2000 2010 2020 2050 中国总人口 12.36 12.90 14.00 14.90 16.00 规模(亿人)城市人口规 3.70 4.13 5.60 7.45 11.2 模(亿人)为1997年城镇 — 1.1 1.51 2.01 3.03 人口倍数 城市化水平30％ 32％ 40％ 50％ 70％
在未来的几个年中，大量的人口将涌入城市，这必然使住宅这一人们最基本的生活资料变得相对匮乏，这就给住宅市场带来极大的发展空间。那么，我国住宅市场的发展空间究竟有多大呢?
一、住宅的自然需求
住宅自然需求指考虑到城市化发展和提高居住水平的影响，在扣除自然折旧的情况下，全国城镇需要增加的住宅数量。影响住宅自然需求的因素有三个：①城市化水平；②提高居住水平的速度；③住宅年自然折旧率。
(1)城市化水平的提高引起住宅自然需求
根据表1的数据，可以得到表2：
表2 与2000年相比城市化水平的提高引起未来50年住宅自然需求(单位:亿平方米)住宅自然需求 2010 2020 2050 人均住房建筑面积 29.40 66.40 141.40 20平方米 人均住房建筑面积 36.75 83.00 176.75 25平方米
人均住房建筑面积 44.10 99.60 212.10 30平方米
由表2可知，如果2010年我国城市化水平达到40％，全国城镇比2000年增加人口1.47亿人，按人均住房建筑面积20平方米(2000年我国城镇人均住房建筑面积)计算，需要增加住宅2Q.40亿平方米；按人均住房建筑面积25平方米计算，需要增加住宅36.75亿平方米；按人均住房建筑面积30平方米计算，需要增加住宅44.10亿平方米。依此可类推2020年和2050年的相应数据。
(2)居住水平的提高引起住宅自然需求
如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按2000年城市人口4.13亿计算，10年共需增加住宅41.3亿平方米；如果速度放慢一点，每人只提高5平方米，则10年共需增加住宅20.65亿平方米。(3)住宅自然折旧对住宅自然需求的影响
我国城镇现有住房80亿平方米，如果按照住宅折旧年限40年计算，每年折旧率为2.5％，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧年限一般会长于40年，许多专家按1.25％的折旧率计算，即每年折旧1亿平方米，10年折旧10亿平方米。
按以上三项主要的自然需求合计(暂不考虑新建房的折旧问题)，10年建房最低限为39.40亿平方米，最高限为105.40亿平方米(见表3和表4)。
表3 折旧率为1.25％情况下未来50年住宅自然需求(亿平方米)住宅自然需求 2010 2020 2050 人均住房建筑面积 39.40 86.40 181.40 20平方米 人均住房建筑面积 67.40 123.65 237.40 25平方米 人均住房建筑面积 95.40 160.90 293.40 30平方米
表4 折旧率为2.5％的情况下未来50年住宅自然需求(亿千方米)住宅自然需求 2010 2020 2050 人均住房建筑面积 49.40 96.40 211.40 20平方米 人均住房建筑面积 77.40 133.65 267.40 25平方米 人均住房建筑面积 105.40 180.90 323.40 30平方米
二、流动人口增长造成对住宅的巨大需求
城市化过程的另一个特点是出现大量的流动人口。以广州、上海和北京三大城市为例，各城市的外来人口多达300万到400万人，其流动人口与常住人口之比分别是21：100，10：100和6：100。如此大量的流动人口，成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，为房屋租赁市场的发展奠定了基础。有预测表明，到2010年，我国的流动人口将从目前的8000万人增加到1.5亿人，按人均居住最低标准(人均居住面积2平方米，建筑面积4平方米)计算，需要为新增的流动人口建造约3亿平方米的租赁房屋，每年需开发建设3000万平方米以上的租赁房屋。
从以上的分析可以知道，假设折旧率为1.25％，人均住房面积为25平方米的情况下，预计2000-2010年将产生住宅自然需求67.40亿平方米，2000—2020年将产生住宅自然需求123.65亿平方米，2000—2050年为237.40亿平方米。考虑到住宅空置的情况(1999年末全国城镇商品房空置面积上升到9124万平方米，其中商品住宅空置6787万平方米)，以及现有城镇居民住房短缺状况(2000年，我国城镇人均住房建筑面积在5平方米及以下的家庭为3.9％，按每户平均3.11人、城市化水平31％计算，我国约有489.8万户城镇家庭处于住房短缺状态。若每户住宅建筑面积提高10平方米，则需建设住宅4898万平方米)，可以粗略估计未来住宅市场的市场空间(见表5)。
表5 未来50年住宅市场的市场空间(亿平方米)年份 2000-2010 2010-2020 2020-2050
平均每年住宅建设面积 6.721 5.625 3.792
在进行住宅投资的过程中，应该以此为参照，从总量上把握住宅投资力度，避免不必要的浪费。
点击咨询 