厦门市国税局厦门市地税局关于开展“营改增”涉税数据调查工作的通知(房地产,建筑业)

第一篇：厦门市国税局厦门市地税局关于开展“营改增”涉税数据调查工作的通知(房地产,建筑业)

厦门市国税局厦门市地税局关于开展“营改增”涉税数据调查工作的通知(房地产,建筑业)

根据国家税务总局要求，为做好下一步营改增工作。经研究，决定开展部分行业纳税人涉税数据调查，为研究营改增政策方案做好相关准备。测算表数据将直接影响到各行业营改增具体政策制定，请被调查企业详细阅读填表说明及要求，如实、全面填写数据，不得对表格栏次进行任何修改。现将有关填表要求通知如下：

一、厦门此次调查的行业包括建筑房地产业以及生活性服务业。

二、建筑、安装、装饰及其他建筑企业请填写《建筑企业调查表》；房地产销售类企业请填写《房地产企业(销售不动产)调查表》；房地产租赁类企业请填写《房地产企业(租赁不动产)调查表》；如房地产企业属于自建自持出租的，请填写两张房地产企业调查表，包括《房地产企业(销售不动产)调查表》和《房地产企业(租赁不动产)调查表》，填表时请分开作为两个excel表；《房地产企业(销售不动产)调查表》中的“房地产业务收入”栏，请填写持有房产的账面原值。

三、生活性服务业调查对象不区分行业，统一填写《生活性服务业调查表》。

......附件：

1、涉税调查企业名单

2、房地产企业调查表

3、建筑企业调查表

4、生活性服务业调查表

2、房地产企业调查表.xls.xls

面对“营改增”，房地产业做好准备了吗？

据传房地产、建筑业可能于明年一季度同时进行“营改增”，税率可能为17%，当然也不排除11%的可能。前段时间，国家税务总局与中海、万科等大地产商进行了座谈。据我们了解，许多开发商反映17%的税负会高于原营业税5%，11%比较合适，另外还反映了土地成本及规费能否抵扣、“营改增”前归集的成本能否抵扣、“营改增”后存量房出售的税率等问题。

我们认为，对房地产业“营改增”税负的测算不能按理想的合规模式测算，即成本都可以取得专用发票进行测算，必须考虑一些因素变化的影响，比如土地成本及规费能否可以抵扣及抵扣率是多少、上游企业能否开具增值税专用发票及税率是多少等因素。如果考虑这些因素，11%的税率比较合适，17%的税率会使房地产企业承受比原来5%高的税负，另外增值税价税分离和严格的票据管理会给房地产企业的财税管理带来新的管理问题。

目前，房地产市场处于调整之中，从近期的成交量数据分析，房地产市场呈现出下行的征象。在销售下滑的时候，如何进行成本管控对房地产企业就显得异常重要，而正确应对“营改增”的措施其实就是加强成本管控的重要内容，因为税负的变化会对经营业绩造成重大影响。但令人遗憾的是，我们通过近期对许多房地产企业调查中发现，除少数大型房开企业做了针对性准备外，大多数房开企业并没有充分准备，甚至还没有做任何准备。对此，我们建议房地产企业做好以下准备：

一、成立相应的应对部门，应包括管理层、财务部等相关部门，比如“营改增”工作小组等。整理相关的增值税法规并加强与税务机关、专业人士的沟通，分析“营改增”可能的政策变化，树立起增值税思维意识，用增值税的思维思考相关问题；

二、针对公司“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，提出改进建议；

三、建立数据模型进行穿行测试，分析营改增后税负和毛利率变化，以便为营改增后导致的经营管理的变化提供决策意见；

四、加强对财务人员和其他相关人员的培训，学习增值税法规并加强理论研究，熟悉“营改增”后业务处理变化。

五、根据公司存在的问题及实际情况，编制增值税处理业务指南。增值税处理业务指南内容包括主要的增值税政策，增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要的税务以及会计问答等。

我们认为，“营改增”作为国家产业政策调整的重要方面，而房地产业处于整个产业链条的下端，“营改增”带来的冲击会大于其他行业，必然会对现在的管理和商业模式带来变化，房地产企业应做好充分的准备。

第二篇：【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)

【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)

【课程背景】

关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税

国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。

针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。

针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]

【培训收益】

1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。

2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。

3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。

4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。

【课程对象】

房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

【专家导师】

刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任

世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。

出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。

几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。

讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。

【培训内容】

一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制

1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?

2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?

3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?

4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?

二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点

1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?

2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?

3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?

4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?

5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5%扣除?

6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?

7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?

8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?

9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?

10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?

11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?

12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?

13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?

14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?

15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?

16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?

17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?

18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?

19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?

20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?

21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?

三、企业所得税后续管理要点及问题解析

1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?

2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?

3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?

4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?

5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?

6、怎样核算不同类型房产的成本?

7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?

8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?

9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?

10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?

11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?

12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?

13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?

14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?

15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?

16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?

17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?

18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?

19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?

20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?

21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?

22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预

提成本?应注意哪些问题?

23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?

24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?

25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?

26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?

27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?

28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?

29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?

30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?

31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?

32、以前未扣除的资产损失怎样进行税务处理?

33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?

34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?

35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?

36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?

37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?

38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?

39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?

40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?

41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?

42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?

43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?

44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?

45、企业赞助支出可否扣除?

46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?

47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?

48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?

49、售后回购业务如何进行税务处理?

50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?

51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?

52、税法对防止资本弱化有何规定?

53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?

54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?

55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?

56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?

57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?

58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?

59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?

60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)

【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预报名此课程请到中房商学院官网