股田合约资产证券化与土地流转制度创新

第一篇：股田合约资产证券化与土地流转制度创新

“股田”合约、资产证券化与土地流转制度创新

刘祚祥 陈文胜

（长沙理工大学经济与管理学院，湖南省社科院）

内容摘要：农业的集约化经营实质上是通过要素合约组织分工的经济方式。一个有效的农业集约化生产组织，需要通过创新土地流转合约，以降低流转过程中的交易费用。本文以浏阳天泉草业开发有限公司为例，研究了“股田”合约的缔结、实质及其绩效，为我国土地流转合约创新和新农村建设提供了一个案例。关 键 词：土地流转；“股田”合约；资产证券化

实现农业的集约化经营，是提高我国农业生产效率、增加农民收入、确保国家粮食安全的主要途径。农业生产的集约化经营，可以提高技术水平，并实现规模经济，其主要原因是做为替代市场的内部组织，具有结构上的优势，这种优势主要表现在激励、控制以及信息等几个方面，从而降低了经济组织的交易费用，避免了有效的投资和有效的连续性决策之间的冲突（奥利弗.威廉姆森，1996）。在如何组织农村经济发展的政策选择上，国内一直存在两种不同的发展思路：一种认为通过农业产业化经营即以“公司加农户”的形式，实现小农经济与大市场之间的对接，从而使古老的农业生产组织方式在新的经济制度中焕发生命（周立群，曹利群，2002）；另外一种观点则认为，农业的集约化、规模化经营才是农业现代化的组织形式，只有使农业生产组织成为市场交易主体，才能使农业成为有效益的产业（刘金山，2001）。农业产业化是通过产品合约来组织分工；而农业的集约化则是通过要素合约来组织分工。至于具体选择哪种合约，则与公司与农户所面临的约束条件有关。如果农户的投资决策是无弹性的，其投资相对缺乏生产力，则适宜采取要素合约；如果龙头企业的资产和农户的资产互为独立，则适宜采取商品合约；如果龙头企业经营人员的人力资本是必要的，则适宜采取要素合约，如果农户与公司的人力资本都是必要的，则两种合约都可以（吴秀敏，林坚，2004）。党的十七届三中全会肯定了这两种经济组织形式为农村基本经营制度创新的发展方向。农业的集约化经营以农业生产要素的低成本交易为前提,没有土地的低成本流转，就不可能有农业生产的集约化，因此，全会指出“按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流土地转承包经营权，发展多种形式的适度规模经济”。由此可见，通过农地流转合约创新，降低农地流转过程中的交易费用，从而实现农业集约化经营，是实现农业现代化经营的关键所在。

一、商品合约的不稳定性：要素合约替代商品合约的经济根源

分散的兼业化经营是中国农户经济组织的典型方式，其难以内生出分工与专业化生产的关键是农业生产组织中企业家行为的高交易费用及其风险分担的途径狭窄，也就是农民的企业家行为受资本稀缺的约束。而工商企业发展到一定规模之后，遇到的一个共同问题则是资本与其他要素资源的组织成本增加，出现规模不经济问题。通过纵向一体化策略，将原材料纳入企业内部，固然可以降低市场的交易费用，但组织成本却也会不断增加。特别是以农产

作者简介：刘祚祥（1968－），男，湖南武冈市人，博士，长沙理工大学经管学院副教授，研究方向为金融与经济发展。陈文胜（1968－），男，湖南衡阳市人，湖南社会科学院研究员，研究方向为农村经济。

基金项目：湖南社科基金重点项目“国家粮食安全战略目标下加强农业基础地位研究（09ZDB05）的阶段性成果；国家社科基金重大项目“加强农业基础地位和确保国家粮食安全战略研究”（08&ZD016）的阶段性成果。

品为原材料的涉农企业，因为要素流动的制度障碍与成本约束，使其一直都存在着制约企业发展的资源瓶颈。农业产业化作为解决资本与资源困惑的经济组织方式，曾经受到了理论界与实际经济部门的追捧，成为探索农业现代化的主要经济组织形式。农业产业化即以市场为导向，以提高效益为中心，以科技进步为手段，以各类企业、中介组织为龙头，以龙头带农户的形式，不受部门、地区和所有制的限制，把农产品的生产、加工、销售等环节连成一体，形成有机结合、相互促进的组织形式和经营方式，其实质是以商品合约来组织分工的经济组织方式。这种经济组织方式的意图是在稳定家庭承包经营的基础上，以解决分散的农户与统一个大市场之间的矛盾，增强农户进入市场的能力。

以商品合约组织经济分工的农业产业化，是我国农户与涉农企业在既有约束条件下的一种制度创新，促进了我国经济发展与社会进步。首先，中国的农户是分散的个体农民，大量分散的个体农民对市场瞬息万变的价格与品种应接不暇，难以承受较大的市场风险。其次，农业产业化有利于带动农户进入市场，增强农业经营主体的市场竞争力。第三，农业产业化有利于农业生产的规模化、专业化生产，从而提高农业生产的效率。第四，农业产业化经营有利于加快农业科技进步，推进传统农业向现代农业转变。第五，农业产业化经营有利于带动农业结构调整，优化产业结构。第六，农业产业化有利于发展小城镇，加快农村城镇化发展。可见，公司加农户的农业产业化对于我国农村经济发展意义重大。

但是，以商品合约为主体连接公司与农户的农业产业化经济组织，存在严重的内在缺陷，导致中国近20年来的农业产业化调整远远没有达到预期目的。其关键就在于以工商资本为核心的龙头企业与小农户缔结的合约具有不稳定性。在信息不对称的条件下，人们所达成的合约是不完全的，这就在一定的程度上暗含了合约纠纷或者违约契机，为履约的不稳定性留下了隐患。首先是缔约双方都存在一定程度的机会主义行为，都有一定的违约倾向。当对违约的惩罚力度不够，法庭没有办法证明其违约，或者证明其违约的成本太高的时候，缔约双方就可能采取明目张胆的违约行为，甚至将采取狡诈的欺骗方式。其次，是缔约方在进行专用性投资后，另一方有可能采用敲竹杠的方法，侵占专用性投资者的可占用性准租。一般来说，只有专用性投资和特质商品存在时，敲竹杠才成为可能，这一般存在长期合约之中，但农产品生产的特点使得每年的种植决策均具有专用性投资和特异性商品的特点，因此，在农业产业化经济组织中，其合约的稳定性很低。既可能是农户违约，也可能是公司违约，这就是尽管政府积极引导，但农业产业化却依然难以达到预期的目的主要原因。作为缔约过程中的农户，因其抗风险能力低下，在合约的缔结前更是小心谨慎。可见，商品合约的不稳定性导致了农业产业化组织交易费用增加，这迫使工商资本必须创造新的合约形式，以降低交易费用。这也是浏阳天泉草业开发有限公司以要素合约组织经济活动的原因。

在金田村与湖南天泉科技有限公司缔结“股田”合约前夕，金田村派出专门的调查小组，对天泉公司进行了深入考察，以降低缔约时的信息不对称程度，这实质上是中国农民的一种理性行为。农民对于工商资本进入其赖以生存的社区一般抱有一定抵制情绪，原因之一是新的经济活动使部分农民所拥有的知识贬值，打破了农民在社区中原有的利益格局；原因之二是农民对于新的经济活动普遍无知，所面临的不确定性太大。因此，如果没有交易对方的可置信承诺，农民是不会将土地交出，与企业缔结土地流转合约的。毕竟在“公司加农户”的产业化组织中，交易双方的谈判能力随市场形势的变化而变化，农民所面临的履约风险尽管存在，但与土地流转合约相比，农业产业化合约的修订与退出的成本要低得多。为了降低未来的履约风险，金田村的农户代表对天泉公司进行了一系列调查，以降低合约缔结过程中因信息不对称而导致的损失。金田村在调查中发现，天泉公司的草种市场前景十分可观，美国一家世界草业十强的公司与其签订“天泉2号”系列配方在大中华版区独家经营合约。此外，公司前期在村里修建的厂房、泵房，也给村民们吃了一颗“定心丸”。金田村最后拍板决定加盟天泉公司，主要是看到了天泉公司有将在村上建办公楼等基础设施的建设规划，这种专用性资产的投入，是未来收取租金的可置信承诺。可见，专用性资本是一种重要的信誉机制，它能够使缔约对方降低信息不对称程度，从而降低缔约成本。

二、“股田”合约：土地资产证券化的实现途径

专用性资产可以降低交易的缔约成本，但是却有可能增加履约过程中的不确定性。在农业产业化组织中，投资方的资产专用性越强，其履约过程中的风险就越大，因为对方的机会主义行为所导致的合约不稳定性就越强。湖南天泉科技开发有限公司所需要的原材料，无论是草皮还是花木，都具有很强的专用性，农户在市场中很难找到其他的买方，在这种约束条件下，农户与龙头企业的谈判能力势必降低，农户为生产草皮与花木的专用性投资而形成的准租就会被龙头企业所攫取，这种预期的结果就是农户不会投资草皮与花木生产。因此，通过简单的商品合约，难以满足天泉公司所需原材料的供应。天泉公司只能够到农村中去租用土地，通过要素合约来组织生产。但是如何通过要素合约使得农村的土地进行流转？这一直是一个难题。周其仁教授在研究成都的土地改革经验上说，土地流转的前提是对土地“确权”（周其仁，2009），也就是赋权农户。并进一步认为，土地的确权与流转的顺序不能颠倒，其实这就是科斯定理的运用。湖南至今尚没有对农村各类土地和房产资源进行普遍的确权、登记和颁证。所谓确权，不仅限于明确界定土地的集体所有权，而且要明确界定所有农村耕地、山林、建设用地与宅基地的农户使用权或经营权，以及住宅的农户所有权。所以，湖南的农地流转至今缺乏相应的制度基础，因为毕竟“清晰的产权界定是市场交易的前提”（张五常，2002）。那么，天泉公司又是如何解决基地建设过程中的土地问题的呢？

分散的农村土地经营是导致农村经济落后的主要原因。在对镇头镇金田村的调研过程中，我们与金田村农民估算了一下，在农村分散种植稻谷，即使在免税、国家财税补贴等条件下，农户耕种一亩地的年纯收入大概为900元。金田村人均水田0.788亩左右，人均旱地0.259亩左右，人均林地0.659亩，一个五口之家的农户，年粮食种植收入大概就3600—4000元，其经济效益非常低。在长期的经济活动过程中，农民基本上认识到，小规模的粮食种植是所有产业中最无利可图的经济行为。在交通、资讯与市场不发达的时候，农户的粮食种植，主要是为了生存，有其存在的合理性。但是，像镇头的金田村，处在一个交通发达的交通网络中，市场非常发达，商品的交易费用不高，农户的粮食购买非常方便；此外，金田村的食品加工园、镇工业园区的纺织企业需要大量的劳动力，农民非农转移的成本低廉，大量农民转移到非农产业。由于农民大量的非农转移，农地出现了撂荒的现象。即使没有明显抛荒，像原来的双季稻改为单季稻这样的隐性抛荒就已经非常普遍。由此可见，农地的集约经营已经迫在眉睫。现实的情况是：一方面许多企业因为土地资源约束，难以发展；另一方面则是农民的土地因为技术、信息、规模等因素导致利益低下。土地向龙头企业集中，进行规模化经营，这是市场竞争的必然结果，否则土地资源就会因为没有优化配置而导致其经济效益低下。因此，工商资本进入农业领域是市场竞争的结果。

因为天泉公司需要草皮与花木，而金田村则需要提高土地的生产效率，所以，通过信息交流与相互沟通，金田村与天泉公司很快就达成了投资意向。但是投资意向达成之后，投资双方遇到了一个难题，即是以草皮与花木为中介，通过商品合约来组织生产？还是通过将土地要素纳入企业之中通过要素合约来组织生产，对于这种资产专用性与技术含量很高的农产品以哪种合约来组织生产，成为交易双方的一个艰难抉择。土地可以租用，但天泉公司需在地上修建温室、引进先进的喷灌系统，这些专用性很强的投资资产一旦使用，凭一纸租约难以保证其安全性。农民在资产交易中的机会主义行为，作为农业龙头企业的天泉公司非常清楚，在缔约博弈过程中，将对方的行为纳入自己的决策条件，是博弈过程中参与人的基本策略。农民的土地没有确权，没有确权的资产是不可能资本化的，因为在市场中“清晰的产权界定，是市场交易的前提”，其结果是农地不能通过企业与农户进行一对一的买卖。那么，如何在现有的政策体系与法律体系中缔结交易双方都比较满意的合约呢？ 农民的土地不能买卖，而龙头企业又不愿意以租约的形式使用土地，这种制度困境导致了资源与资本不能够结合，其结果就是潜在的生产力不能够转变为现实的生产力，人们的收入水平难以提高。事实上，中国农村经济发展落后，其中关键的因素不是技术，而是制度。在没有确权的条件下，使土地资源与资本结合，是一个制度创新。土地对于农户来说，在经济发展水平很低的阶段，是生活资料与收入的主要来源，在经济发展到一定阶段，特别是到了工业化中期以后，土地资产的功能主要表现为对农户家庭的保障。因此，在工业化中期之后，农地制度创新，或者说要解决农户的土地流转问题，关键是将对农民的土地保障转变为货币保障或者其他形式的保障。

浏阳金田村与湖南天泉科技有限公司达成的“股田”合约，就是以货币保障替代了土地保障，从而完成了土地功能在农户生存中的制度转换。金田村的“股田制”探索自2004年开始，全村有178户村民共300亩土地参与。其制度创新分为以下两步：首先，天泉公司以租地合约获得了土地使用权，实现了土地资产的资本化。金田村的178户村民委托村委会与浏阳天泉草业开发有限公司签定土地承包经营合同，天泉草业每年年底将18万租金交付给村委会，由村委会发给相关农户，即每亩租金每年600元，并且约定每3年递增10%；其次是土地租约转变为企业的股权，实现了土地资产的证券化。从2006年9月13日开始，在这178户村民中，有156户村民以两年为期限，按自愿原则带田入股，每100元租金即为一股，优先享受公司分红，成了地地道道的“股民”。“租转股”的实质是使土地资产在资本化之后，进一步予以了证券化。通过对土地资产的证券化，农户既可以享受企业发展所带来的利润分红。两年结束后，农户对其所持有的股权可以自由转让，并因此取得相应的证券收益，从而完善了证券的退出机制设计。为了使“股田制”尽快推出，“天泉”搞了两种形式的“租股结合”，按照自愿原则，农民带田入股，每100元租金即为一股。一种是保底的“优先股”，即农户不管项目运作好坏，均由天泉分配固定回报。另一种是不保底的“普通股”，即农户必须对新公司的盈亏负责，风险共担、利润共享。

三、“股田”合约：新农村建设的制度创新与经济绩效

浏阳天泉草业公司的“股田制”不但是一种新型的土地流转合约，完成了土地资产资本化、资本证券化的制度创新历程，而且也是一种新型的劳动力转换方式。伴随土地集约所产生的民生问题，是某些理论家一直反对土地集约经营的主要原因。他们可以认可农户与公司之间缔结的商品合约，因为这种生产组织方式仍然保存了农户独立的生产单位，而一旦将土地出让后，农民在这个分工日益细化的社会，所面临的风险就会增加，一旦农民失去在城市中的工作，没有土地依托的农民将会变为流民。这种将土地作为社会稳定器的最终结果以农地的低效率的使用为代价，是农村资产资本化制度创新的主要障碍。湖南“天泉股田制”不等同于时下理论界部分学者设想提出的所谓“标准股田制”。这种“标准股田制”让农民直接带田入股，对土地进行折价后承认其农民的个人资产属性。农民的土地使用权能否成为物权实体折价入股，在现阶段存还难以找到法律上的依据。也就是说如果没有完成对农地的赋权工作，股田制难以获得法律上的认可。在中国，土地属于国家，作为中国公民的农民，他所拥有的只是法律规定的有时限的土地使用权。股田制带来的第二个问题是土地使用权法律规定的使用时限的有限性和企业、股东及股权同生同灭的相对无限性存在着矛盾。

“天泉股田合约”提出了“准股东”的概念，创造性的解决了这个难题。被集中土地上的原土地使用权拥有者，具备资格作为“准股东”以货币资金入股；或者有资格可以在先拥有“准股东”的地位及权利后，在几年内陆续缴纳入股资金亦即有资格在先划定可拥有股份后，在未来规定年限内，通过陆续交纳入股资金对其股份进行赎回。这样，当期的带田农民，其土地使用权由法律规定的有时限的有限性和企业、股东及股权同生同灭的相对无限性的矛盾得以解决。公司依然依照国家法律，以二次流转承包土地使用权的形式，将法律规定的有时限的土地使用权合法转移固化给公司，并以土地流转承包租金的形式，使原土地使用权者的土地使用权出租人的经济地位得以实现；带田农户或准股东以限量货币资金入股成为实股东；同时对考试合格的带田农民或准股东、实股东进行技术培训，让其成为农业产业工人，领取工资。这样带田农民就拥有了三重身份，“租地主”、“股东”和“农业产业工人”，领取“租金”、“红利”和“工资”。进而实现了土地的公司化集中和规模化运作，为土地集中使用和实现标准化精准循环农业产业化目标、规模化生产和集约化经营找到切实可行的出路；在为带田农民找到了一个长期的相对稳定的以多种形式获得合法收入落脚处的同时，实现了农民的离而不脱，确保了政治及社会意义上的农民稳定。

由湖南天泉科技有限公司与金田村农户共同组建的浏阳天泉草业开发有限公司，通过一系列的制度创新使土地的绩效发生了巨大变化。首先，土地产值增加了。现在草业开发公司的主要产业是为天泉开发公司提供草皮，如果按照常规的种植方式，从草种下地到上市的周期约2年，但现在采用天泉科技公司的技术，从种子下地到草皮上市只需要一个季度，一块地一年能够生产4茬，一亩地的年产值约为一万元；在草业附近的温室中，种植了18亩的油茶苗子，这些油茶苗子在2010年的春季即可上市，每亩苗子大概有10万株，按1元一株，每亩的价值也在十万元以上（2009年湖南油茶苗的价格是3—5元每株）。其次，资本、技术与土地的替代性。在浏阳天泉草业开发公司中，一个值得注意的现象是科技进步导致了土地的集约使用与土地的节约。在草皮的种植中，一亩地相当于常规种植的8亩，而在油茶树苗的种植中，一亩地相当于常规种植的10亩。当然，与此相伴随的就是高投入与高新技术的使用。公司草地所占的300亩土地，在平整的时候，就化了1000多万元钱，而油茶苗木的两个温室的建造成本大概是350万。由此可见，土地问题在一定程度上是资本投入问题，静止地看待耕地面积并没有实际意义，而以此制定的耕地政策则存在很大的效率损失。第三，农民的知识转换。农民向非农产业的转移，一个很重要的约束条件就是其知识的转化，但是，在草业公司中从业的13个合同工人中，没有一个人认为在种草过程中有技术障碍，由原来的种植粮食，到现在的草皮与苗木的种植，关键的地方是规范性增强了，至于农民工所需的技术水平比原来种植粮食还低。而其他的30多名临时工，技术要求就更低了。第四，“股田合约”实现了资本、劳动力与土地的低成本结合。公司的合同工的约期是一年，在合约期间，底薪为1000元，公司包饭与住宿，在收集草皮与出种子的时候，与临时工一样可以计量算工资，即计件制。工人对于所从事的工作比较满意，在座谈过程中，工人们都称公司为“我们公司”，有一种自豪感，这在许多的工商企业中是难以见到的。因此，降低资本与劳动的对立，一个重要的方法就是使工人也拥有一定的资本，使其成为企业的所有者。

浏阳天泉草业有限公司的员工以金田村民为主，外来劳动力与技术员基本上已经融进了金田村社区的生活。“股田”合约为公司融入金田村社区的经济生活奠定了基础，因此，企业在发展过程中能够有效地运用社区信用资源，从而降低了因为社会分工导致的市场风险，保障了农户的利益，成为探索新农村建设的一条有效途径。企业与农村社区对接，引导农村社区的发展，成为新农村建设的引导动力而不是农村瓦解、崩溃的罪魁祸首，主要是看其与农户缔结的合约是导致农村社区资源在市场交易中逐步丧失，还是在集约化生产中日益强化。现在新农村建设中存在两个错误的路径选择，一种是要保持农村社会的那种自给自足的传统经济生活，这势必导致中国城乡社会的二元分割将一直延续下去；另一种是以城市化取代农村社会，通过市场交换来取代社区信用，从而导致农村社区的熟人社区的制度特征消亡，这势必导致工业化经济发展过程中的巨大的交易费用。韩国与日本的新农村建设的实质是在工业化过程中，保存了社区信用的载体，并因此而降低了工业化进程中的交易费用（青木昌彦，2008）。

四、结论与讨论

由此可见，工商资本与农村社区中的劳动力以及土地资源结合，形成新的生产力，是股田制的得以产生的经济根源，但是各种生产要素的组合是以不同的合约联接而成的，或者说，合约是各种利益主体选择时的约束条件，最优合约的目的就是降低经济组织过程中的交易费用。浏阳天泉草业开发有限公司的实质是以“股田”合约为基础，将在城市中累积的工商资本、企业家与农民的人力资本、土地资本组合成为一个经济实体，完成了人力资本的分工以及生产的专业化发展，从而规避了商品合约交易的不稳定性。同时，通过以股田合约为基础的“公司+农户”，实现了经济组织的纵向一体化时，农村的社区资源并没有受到工业化的冲击，使这种经济组织方式也成为了新农村建设的一条有效的途径。

参考文献：

（1）奥利弗.威廉姆森.生产的纵向一体化：市场失灵的考察[J],美国经济评论，1971（5）

（2）周立群，曹利群.商品契约优于要素契约——以农业产业化经营中的契约选择为例[J]，经济研究，2002（1）

（3）刘金山.农业市场上层组织的内生性与外部条件[J]，上海经济研究，2001（7）

（4）吴秀敏，林坚.农业产业化经营中契约形式的选择：要素契约还是商品契约[J]，浙江大学学报（人文社会科学版），2004（5）（5）周其仁.土地制度改革应还权赋能 成都经验的启示 http://agri.gov.cn/jjps/t20090630_1301160.htm（6）张五常.《经济解释卷三》[M]，花千树出版社，2002（7）青木昌彦.经济与社会交换博弈：从社区规范到公司的社会责任[J],比较，2008（37

第二篇：土地流转制度创新七人谈

探索篇——土地流转七人谈

推进农村土地流转是壮大“三农”经济的根本出路，也是县域社会经济发展的必然趋势。如何建立依法、自愿、有偿的市场化土地承包经营权流转机制，完善、规范和推进土地流转工作，依法保障农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，是摆在地方政府部门特别是县级政府面前一个现实而又重大的问题。

长期以来，土地红利可以说是地方政府特别是县级政府财政体系的支柱和经济增长的关键。然而，随着人多地少矛盾的加剧，各方面遗留问题接踵而至。在社会转型、改革不断深化的的今天，解决好土地流转这个热点问题，需要探索的勇气、科学的态度、法治的眼光、宽容的精神。那么，如何才能达成共识？土地流转顶层如何设计？

法律顶层如何设计？

江平（中国政法大学终身教授、博士生导师）：《宪法》、《土地管理法》、《物权法》等相关法律在农村集体土地的改革和流通问题上留有空间和余地，这很重要。

农村承包的土地能不能再放开一点。过去农村承包经营土地一般都是用于耕种，现在扩展到可以办农民专业合作社。《专业合作社法》规定的形式可以是加工类型，甚至是信用合作社。农用目的应当作更广泛的解释，只要为农业服务，就是符合农用目的。

农村集体土地上能不能搞建设用地，争论比较大。广东省出台的办法是，农村集体土地可以跟国有土地一样流通，也可以出让，但是有一个底线是不得盖商品房卖，这在条件成熟的地方可以放开。宅基地争论更厉害，我们的法律规定不

是很完善，房子可以买卖、抵押，但是宅基地不行。房子必然连着宅基地，这一点法律本身就很矛盾。《物权法》等相关法律太保守了，应当往前走一步，但是必须考虑到中国问题的特殊性：一是18亿的底线不能动。二是农民的社会保障问题。体现在立法上无非就是考虑的细一些，技术上更规范一些。宅基地可以转让，但是后面的做法就是转让出去了不能再重新申请。尤其是在城市附近，这条必须把牢才不会出现问题。

薛刚凌（中国政法大学法学院院长）：现在改革和法制的关系没有处理好，国家也没有控制。对待热门问题，各地都在争利益，比如地方上把投资项目条件放宽，有些甚至借试点之名搞无序竞争，这是引起中国过度发展和腐败很重要的原因。改革是不是有范围，哪些可以改，这就涉及到法制统一的问题和程序问题。将来对一些试点也需要做出界定，创新也应讲究法律规则，地方不可以随意自己立法。

土地权益如何规范？

江平：农村集体土地上能不能搞建设用地，争论比较大。按照《土地管理法》，只能用于乡镇企业、公益设施、学校、养老院，现在能不能不局限于乡镇企业，为什么不能投资引进一些先进的技术企业。最难的是农村集体土地能不能盖商品房卖。已经卖了的怎么办，没卖的怎么办。如果不允许，农民完全有理由说，我拥有土地所有权为什么不能盖房子。如果放开的话应该考虑小产权的继承和产权变更问题，而且还要涉及到土地增值后利益归谁的问题。有一部分肯定要归集体土地所有者，一部分以土地税或者土地的增值税，或者土地的收益税等办法来解决，这样可能更好。

蔡继明（清华大学政治经济学研究中心主任）：要用科学的土地规划和严格的用途管制取代土地产权歧视。对于建立在农村集体建设用地上的小产权房，要承认其合法性。既然法律认可的农村集体建设用是为了增加农民（包括集体）的非农业收入，为什么不允许农民通过用于房地产开发获得更高收入呢？对于非法占用农地建设的小产权房，也要区别对待。要从解决小产权房的整套方案公布之日起画一条线：此前为历史问题；此后为现实问题。能够低成本恢复的历史问题

就坚决拆除，如果规模很大并已投入使用多年，也很难将其恢复成耕地的，拆除会得不偿失，而且会引发矛盾。应该对当地政府、房地产商等相关方进行一定的处罚，将这类小产权房合法化。以后出现的问题一定严惩不贷！

曹钢（陕西省政府参事）：落实土地的确权、登记、发证工作是土地流转的基础性工作，更是保证土地流转正常进行的基本前提。国家自2010年开始土地的确权、登记、发证工作，提出用三年时间完成，后来没有实现。2012年，中央一号文件重新布置这项工作，今年的一号文件再次提出：“用五年时间基本完成宅基地、林地、承包地的确权、登记和发证工作”。这表明，国家要把农民的土地承包权提升到财产权的高度。让土地成为农民的一项长久的权益性收入，可以像财产一样进行担保、抵押、继承，让流转土地变成流转权益，流转财产。

只有农民的土地承包经营权成为一种完整的产权，其主体地位才能真正确立起来，农民的土地承包经营权才能真正受到法律保护。而且，土地上升到财产权利以后，农民对土地流转的重视程度就会提高，这也将促使土地流转行为更加规范。

相关制度如何完善？

严金明（中国人民大学公共管理学院副院长）： 土地流转是很复杂的问题，涉及到国土局、农业部门、如果发展成企业，还要涉及到工商局等相关部门。人和地的关系是农村最核心的问题。在农村也有两大块，一是农村土地承包经营权流转，二是农村建设用地流转。农村承包经营权流转现在有法可依，只需完善。但农村建设用地流转无法可循，在这方面要制定相应的法律和法规，包括国土资源部也要出台相应的行政规章。

王建康：土地流转后的“非农化”倾向违背了农地农用原则，这在国内外都是不允许的。这方面应当形成一个畅通的举报通道，对出现违规违法事件及时处理，强化监督。而且，国家对农用地种植经济作物方面没有明确限制，农用到底发展到哪一步，未来在制度上也应该严格把关。“非粮化”问题也很突出，其根本原因还是种粮收益低，周期长。必须实行规模化、机械化的现代农业生产方式，降低种粮成本，提高收益。国家可以对规模化种粮给予适当补贴和优惠政策，增

强农业企业、经营大户、合作社等土地流入主体的种粮积极性。

利益分配如何平衡？

曹钢：长期流转往往缺乏利益调配机制。土地进行规模化生产，并注入资本与技术等高效农业生产要素后，往往会产生比流转前传统农业更高的收益，就会出现利益调配问题。因此，土地承包经营权流转价格应根据土地区位优劣、流入户种植的作物不同、流转期限不同等来确定价格。建立价格调整机制，比如，每隔一定时期进行一次调整，保障农民收益。陕南平利县就是按照粮食价格的变化，对农民受益分配进行相应调整。

薛刚凌：农村集体所有的土地用于非农业必须经过批准，实际上已经变成了国有土地。这样的话处分权没有说清楚，征地时的土地收益成了大问题。收益究竟应该怎么合理分配呢，香港有个经验。资源有限的情况下，享受资源的机会大家应该均等，如果你想多占领资源，那就多交税，而且价格非常高，国家拿这部分钱扶助穷人。但中国的这部分钱大部分被开发商、政府和部分高官拿到了。这里面涉及国家的权利、集体的权利、个人的权利，必须细化，至少在行政上有个标准，省得来回争。

流转收益如何保障？

司南（陕西省政府原副秘书长）：必须稳定农村土地承包制，保障农民长期甚至永久性的享有承包地、宅基地、林地、集体建设用地的收益分配权。有些专家提出要搞土地私有化，是不对的。老百姓现在最不满意的两个地方：一是权钱交易的腐败；二是社会不公形成的两极分化。如果现在将部分土地改为私有，其结果就会让那些既得利益集团大肆买地，固化其利益而损害老百姓的权益。

土地流转本身是好事，农民不愿意流转是因为社会保障体系还不够，要加大农村社会保障的覆盖面和投入力度，让老百姓心里踏实。在流转操作上，农民有权自主决定土地承包经营权是否流转及流转的方式。而且，土地承包经营权流转收益全部归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留侵占，与民争利。

同时要解决“小生产、大市场”的问题，要注意培育一些有成长性和经济实体的法人主体去进行适度规模的经营并示范带动。企业通过和农户挂钩，一方面租用农民的土地，实行统一经营。另一方面，通过专业技术培训把农民变成农业产业工人。这样既实现了市场的对接，保证了企业效益，又能吸纳农民就业，提高农民的收入。

王建康（陕西省社会科学院农村发展研究所所长）：随着工商资本和农业大户的介入，土地经营面临市场和自然的双重风险，一旦失败，农民收益就无法得到有效保障。而实行农业保险、流转风险保障金等都是很好的解决办法，即使经营失败，农民也能得到相应的补偿。

服务管理如何健全?

王建康：政府在土地流转过程中应避免过于积极的介入土地流转的操作，比如直接代表农民和受让方进行交易约定，强力推动流转等。可以承担法律风险提示、法律知识普及、风险防范、流转监管等方面的责任，发展一些社会化的组织，开展土地信托、价值评估、抵押融资等社会化服务。

司南：对所有依法自愿流转的土地都要进行登记备案管理，而不干预土地流转的自主权。随着土地流转规模的逐步扩大，流转关系也越来越错综复杂，登记备案后更方便管理。具体来说，就是方便查询、汇总，甚至在出现纠纷后，可以溯本求源。

曹钢：地方政府应该成立一整套服务管理机构，配套相应的班子，进行土地的登记、认证，提供土地流转服务、管理、保障以及公平性的把握，依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。

另外，现今的土地管理制度城乡有别，城市管理基本上已经法制化，而农村土地多为政策性管理，因此，要推进农村土地制度的改革，农村土地管理也应该向法制化轨道迈进。

第三篇：房地产资产证券化与融资创新——中房商学院

【深圳】《房地产资产证券化与融资创新高级研修班》(4月25-26日)

【课程背景】

房地产已步入产业转型期，截止2014年12月底，全行业待售面积约6.2亿平米，房地产去化压力大，周期延长，企业资金链普遍吃紧。而近期国家出台的资产证券化业务政策，对房地产形成实质性利好!房地产金融化已是业内共识，地产与金融的关系向来唇齿相依、休戚与共。

为迎接地产的新金融时代的到来!2015年4月25-26日 深圳 推出《房地产资产证券化与融资创新》高级研修班，本次活动特邀房地产资本运作与财税专家王震教授为大家总结中国地产企业的最新融资经验，分享最新的房地产资产证券化与地产融资创新落地方法，提高贵公司融资效率!

【课程收获】

1、剖析房地产项目最新资产证券化与融资创新渠道政策及项目成功操作经验;

2、如何根据最新的产业和金融政策的变化，进行产业和融资创新思路，降低融资成本;

3、深入讲解房企如何建立持续顺畅的融资体系，提升企业融资能力，提高投资收益;

【金牌讲师】

王老师

房地产资本运作与财税专家，国家税务总局特聘专家、国家发展改革委员会培训中心特聘专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、北京大学经济学院特聘客座教授、清华同方国芯股份有限公司独立董事、中控国联投资管理(北京)有限公司执行董事、河北君润私募股权投资基金管理公司执行董事、山西红土基金管理公司执行董事、国金证券和民生证券财务顾问、大华(北京)会计师事务所首席税务顾问、多家房地产开发企业(上市和非上市企业)资深财务顾问、多家国有企业集团的税务顾问等。具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与多家企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。

曾先后为多家企业提供过财、税咨询服务：新加坡永泰中国投资、香港置业、和记黄埔地产、越秀地产、广州城建集团、中建地产、中航地产、中信地产、津滨发展、万科地产、绿地地产、星河地产、中国中铁建工集团、华夏幸福、香港置业、福星惠誉地产、富力地产集团、百年城商业地产、中冶集团上海公司、金城地产集团公司、云南凯旋利集团公司、郑州市地产集团、中信银行、中国建设银行总行公司部，中国光大银行总行投行部、财达证券、华龙证券、招商证券、民生证券、国金证券、金元证券、德勤税务部、普华永道、、河北省

国有控股运营公司、河南煤化集团公司、南车集团公司、松下中国……等等。

上市咨询项目有：深圳航空集团、河南金铅股份有限公司、河南汉威电子股份、京东橡胶股份有限公司(改制毕，正在辅导期)、洛阳北方玻璃(上海子公司上市)等。

【学员对象】

房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、投资运营部总监、经理、会计主任、财务人员等相关部门负责人等(此次培训仅限报名50人。)

【课程大纲】

一、2015年房地产企业融资环境的主要政策变化—把握融资创新思路

1、人民币对美元贬值对地产融资的影响

2、银行信贷的主要政策变化分析

3、信托融资的主要政策变化分析

4、证券公司融资的主要政策变化分析

5、保险公司融资的主要政策变化

6、PPP的大力推进

二、资产证券化——专项资产管理计划专项融资创新(重点)

1、资产管理计划的发行主体

2、设立资产管理计划的程序与模式

3、双资产管理计划在流动性创新中的应用

案例1：海印股份专项资产管理计划分析

三、资产证券化——房地产投资信托基金融资(REITs重点)

(一)REITs的类型分析

1、标准REITs——开元

2、准REITs——中信启航

3、专项资产管理计划——海印股份专项资管计划

(二)专项资产管理计划与REITs的区别

1、基础资产的差异

2、原始权益人的需求差异

3、投资人的结构差异

4、存续期差异

(三)REITs基础资产的基本要求

1、资产未来现金流稳定

2、破产隔离与资产出表

(四)境外标准REITs发行融资的弊端

1、融资效率不高

2、估值偏低

3、双重征税

4、现金漏损

(五)我国商业地产资产证券化的主要障碍

1、政策层面

2、资产层面

3、社会无风险利率偏高

4、刚性兑付魔咒

(六)房地产企业C-REITs的创新思路

案例2：中信启航融资创新案例解析

四、BT和BOT融资创新

1、PPP主要参考政策解析

2、预算管理和地方债务管理变化对基础设施融资的影响

3、项目收益票据融资

4、应收账款证券化融资

五、信托融资创新

1、信托融资的模式：贷款模式、股权模式、基金(资产池)模式

2、信托融资创新的主要思路

3、夹层融资

4、房地产信托受益凭证

5、受益权计划(应收账款、租金、股权收益权、项目收益权)融资

6、信托融资注意的税务事项

案例2：应收款受益权融资

六、股权融资(与房地产私募投资基金合作)

(一)合作开发融资

1、与国内外大型房企合作开发主要模式

2、与大型商业机构合作开发

3、与海外基金合作开发

(二)股权转让与项目转让融资

1、股权转让融资的资金资本(必要投资收益率);

2、股权转让融资的税收监管政策(营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税)

3、股权转让税务规划的风险(境内转让和境外间接转让)

4、项目转让的税收规划要点

七、P2P融资

1、主流的P2P公司

2、P2P融资的性质和成本

3、P2P融资对税收的影响

八、众筹融资

1、什么是众筹

2、众筹的操作思路

3、众筹参与者的风险控制

4、众筹融资的成本以及对税收的影响

九、房地产企业上市融资

1、如何选壳?

2、借壳上市和买壳上市的操作重点

3、直接IPO的难度

4、项目公司被上市公司合并的好处

5、股权质押融资

6、市值管理

案例六：某另类房地产基金案例(企业借壳上市)分析

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【时间地点】2015年4月25-26日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)

【培训费用】3980元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

 预报名此课程请到中房商学院官网

第四篇：创新流转机制 推进规模经营--我区土地承包经营权流转机制的实践与探索

创新流转机制 推进规模经营

――台州市路桥区土地承包经营权流转机制的实践与探索

农村土地承包经营权流转是发展现代农业的基础，是农村经济发展的客观必然。推进农村土地承包经营权流转，实行适度规模经营，提高土地利用率、投入产出率和农产品优质率，是发展现代农业、建设社会主义新农村的客观要求，是稳定农村土地承包经营制度、发展农村经济、增加农民收入的重要举措。如何加快农村土地流转，促进土地适度规模经营，实现农业增效、农民增收，是推进我区打造现代都市型农业发展过程中迫切需要解决的重要课题。

近年来，我区在探索土地流转机制方面做量一定的工作，积累了一定的经验，也取得了一定的成效。探索出了具有路桥特色土地适度规模经营的新路子。现将近年来探索土地流转机制方面的实践与思考总结如下：

一、我区土地流转现状和特点

路桥地处浙江中部沿海，历来是商贸发达地区，“无街不市，无巷不贩，无户不商”，民营经济十分发达，人多地少矛盾突出。全区农村人口37.18万，承包耕地面积14.77万亩，承包经营的农户数83288户，人均耕地面积不足0.4亩，远低于浙江省人均耕地0.6亩的水平。从事第一产业的农村劳动力仅4.69万人，占农村人口数的12.6%，80%以上的农村劳动力转移到二三产业。农民收入的主要来源于非农产业，多数农民对承包地的依存度已经降低，客观上为我区的土地流转创造了有利条件。为适应农业经济发展需要，亩左右，占39%。种植面积在1000亩以上的农民专业合作社有12家。如灵生果蔬合作社通过租赁转入土地2100亩，种植西兰花、洋香瓜。双翼粮食机械化合作社转包面积达1300多亩，超藤葡萄专业合作社在区内建有基地8000亩，并在上海崇明租用土地800多亩建立葡萄基地，年产值在5000万元以上。太平蔬菜机械化生产专业合作社主要从事蔬菜的生产、经营和机械化服务，承包租用九塘、八塘、十塘地面积3500亩。有力地推动了农村土地长期而成片地流转。

（三）流转期限偏中短期化。

流转期限长短不一，仍以中短期居多，全区土地流转期限主要集中在5年以下，其中1年以下8261亩，1-5年的面积49886亩，5年以上的15853亩。多数农户不愿签订长期合同，普遍担心因流转土地的价格上涨或遇到土地征用而吃亏。

（四）流转范围以有序为主，自发为辅。

土地流转范围也不断拓宽，流转的土地由当初主要是耕地扩展到旱地、滩涂和山地，土地流转从农户相互间的自发流转向组织化、有序化流转发展，土地流转的对象由原来的村内进行，扩展到外地，经营内容从种粮为主转向发展优质高效农业。但农村土地流转以自发流转占了一定的比例，农户自发流转面积达2万多亩，占流转面积的29%以上。土地流转跨区势头良好，全区各类农业主体在市、省外流入的土地承包经营面积达1.5万亩。

二、土地流转所做的工作与经验

过调研，总结出了我区流转的现状，特点和存在问题，这为以后开展流转工作奠定了基础。

（三）抓土地流转服务组织的探索，为土地流转创建平台。经过近年来对流转服务组织的探索，结合流转调研的结果，并组织相关人员到外地做得较好的流转中心考察取经，在5月7日，我区首家镇（街道）级土地流转中心在横街镇正式挂牌成立。这标志着我区土地流转工作从自发的无形市场向有序的有形市场的转变。同年，相继成立了蓬街、金清和桐屿街道土地流转服务中心，促进了我区土地流转向有序的方向发展。

（四）抓土地流转合同的规范，为土地流转提供实质上的保障。针对以前由于自发流转为主造成合同不统一，不规范现象的普遍存在，导致矛盾纠纷频繁出现，严重地影响了土地流转的正常开展，并损害了流入户的根本利益。因些，区里统一制定并印发了6万份流转合同，免费下放到各镇（街道）提供服务。明确了流入户和流出户的权利和义务，保护了流入和流出户的权益，为减少不必要的纠纷将会日益发挥。

（五）抓土地流转实施意见的制定，为土地流转提供政策的支持。

我局专门组织人员在调研的基础上，参照各地制定的实施意见，结合路桥自身特点，经过反复讨论和修改，并经上级农经部门指导和征求有关部门意见，出台了路桥区《积极引导农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营的意见。从2009年起，对当年新

的矛盾十分突出。我区农户承包田面积普遍较少，且零星分散，往往成片的土地由几十上百的农户承包，如果经营大户需要流入集中连片的土地，只要其中的部分农户不自愿流出土地，土地连片规模经营就很难形成，从而影响了土地整体耕作效能的提高，也影响了经营大户的经济效益。

（二）流转不规范，容易引发纠纷。

当前农村土地流转一般采用“口头协议”，私下流转的较多，通过组织流转、签订合同的少。即使订有合同，条款不规范，内容过于简单，对双方权利和义务及违约责任不够明确。流转的程序也不规范，手续不齐全，存在很大的纠纷隐患。

（三）流转的服务机构不完善，流转存在盲区。

我区土地流转仍处于自发阶段，大多数镇村尚未建立起有效的农村土地承包经营权流转交易服务平台，村集体经济组织的作用也未很好发挥，市场化的土地流转中介服务机构尚未发育起来，土地流转信息传播渠道不畅，供求信息不对称，想要流出土地的找不到接收人，想要转入土地的找不到地。

(四)农民流出土地积极性不高，阻碍流转进度。

农民不愿流转土地是当前制约流转工作的首要因素。土地是农民命根子的观念根深蒂固，尽管多数农民来自非农产业收入占80%以上且比较稳定，但是他们出于口粮自给和怕务工经商亏本后无退路考虑，宁愿自己粗放经营，甚至抛荒承包地，也不愿将土地流转出去。特别是国家取消农业税实行种粮补贴后，一些私下转出土地

流转服务。全区形成一个比较完整的土地流转服务网络，提高服务能力。

（三）加强流转管理，促进土地规范流转。

土地流转涉及土地所有者土地经营者的利益，流转必须按规范的操作程序进行。土地流转双方要签订标准文本格式的流转合同，明确流转的形式、数量、期限、补偿、用途及双方的权利、义务，并鉴证。要全面建立农村土地流转合同管理制度和流转备案制度，使流转管理工作正常化、规范化。建立土地承包经营权纠纷调处机制，区级成立农村土地承包纠纷仲裁机构，妥善处理土地流转中出现的纠纷。

（四）完善相配套措施，解决土地流转后顾之忧。

加大对农村富余劳动力的技能培训，促进农村劳动力转移，减少农民，为农村土地流转创造条件。加快建立完善适合农村特点的养老、农医保、农民工保护、低保、子女入学等多层次的农村社会保障体系，只有消除农民离土的后顾之忧，土地的流转才会真正加快。

我区的土地流转流转服务工作尚在探索起步阶段，因此各有关部门要密切配合，通力合作。要深入开展农村土地流转有关问题调研，及时提出对策建议，要宣传党和国家农村土地流转有关法律法规，及时收集发布农村土地流转的有关信息，做好各项基础工作，确保正常运行，长期运行，并取得实效。以十七届三中全会《决定》为指导、以科学发展观为统领，做好土地流转服务工作。村级是基

黄朝辉