第一篇：辛勤实干是取得杰出成就所必须付出的代价
辛勤实干是取得杰出成就所必须付出的代价
在那些少数人超凡脱俗、出人头地、鹤立鸡群的社会里，人们所看到的是人群中一部分优秀的个人远远超越其他人，这少数杰出人物志得意满地统领多数人对他们的臣服和敬意。然而，我们民族的进步则不是这样，它要归功于众若星辰的那些小字辈和并不太出名的广大劳动者们共同的辛勤工作。虽然在历史上任何一场伟大的战争中，只有将军们的名字将名垂青史。但是，从一个伟大的意义上讲，正是由于士兵们发挥个人的勇猛和英雄主义的作用，战争才赢得了胜利。同样地，生活也是一场“士兵式的战斗”——无论身处何种社会地位的人们，在任何时代都是最伟大的劳动者。绝大多数人们终生默默无闻，他们对人类文明与进步的影响力当然无法同那些更加幸运的在历史上名垂青史的伟人们相比。但是，即使是出身最低贱的人，只要他在自己的同胞面前在勤奋、节俭、对生活抱持公正诚实的态度等方面率先作出了垂范，那么，他对他的祖国的幸福生活就拥有了不仅是现时的而且也是长远的影响力了，因为他的生活和品行会无意识地影响他人的生活，并被未来的时代普及为良好榜样。
只要辛勤劳动、有创造力就能够战胜厄运：
在普通劳动者的阵营里产生了许多伟大的人物。比如，在鞋匠中产生了伟大的海军上将克劳德斯雷·肖威尔爵士、电力学家斯特金、随笔作家塞缪尔·德鲁、《季刊评论》杂志的编辑吉福特、诗人布莱姆菲尔德、传教士威廉·卡雷。
约翰·斯通成了历史学家，在他一生中，他抽出部分时间和精力从事贸易。成了画家的杰克逊，在他成年以前一直制作衣服。约翰·霍克斯伍德在波依蒂尔斯工作时因表现出伟大杰出的勇敢而被国王爱德华三世授予爵士称号，早年他给伦敦的一位裁缝当徒弟。
共同参与到蒸汽机的发明活动中的伟大人物有纽卡门、瓦特和史蒂芬孙，他们分别是铁匠、数学仪器制造商和灭火器制造商。迈克尔·法拉第是个铁匠的儿子，早年曾是一位书籍装订工的徒弟，而且在这个行业工作到22岁，后来他成为了一流的哲学家，甚至比他的导师还成就卓著。
在那些对科学作出伟大贡献的人物中，还有哥白尼，一位波兰面包师的儿子；开普勒，一位德国小旅馆老板的儿子，而开普勒自己也曾当过“有歌舞表演的餐馆的服务生”；达隆巴特，一位弃儿，在一个寒冷的冬夜，在巴黎圣让宏德教堂的台阶上被人捡到，由一个玻璃安装工的妻子抚养长大。
理查德·欧文，被人称为自然历史科学界的牛顿，早年是海军学校的候补生，他当时并未迈进科学研究的行列，直到他生活的较晚阶段才开始从事科学研究，他在这个领域取得了杰出成就。他的知识功底是在他为约翰·亨特辛勤地搜集起来的巨大的博物标本做分类工作时奠定起来的，这是一项整整耗费了他在军医学院10年时光的工作。他们凭借自己坚忍不拔的努力和充满活力的奋斗，把自己从最低微的辛劳的社会底层提升到对社会发挥作用和影响力的社会上层的杰出地位。这些事例是如此众多，以至于这种情形再也不能被当做是生活中的例外情况来看待了。只要我们看一看这些成功者遭遇，那么，我们就可以这么说，早年遭遇人生的艰难和不利的困境，是一个人走向成功的必要和不可代替的条件。英国国会的下议院就一直有为数众多的这样出身贫寒、通过自我奋斗成才的议员——他们是拥有勤奋性格的人民的代表，这使我们的立法机构大为增光，他们在立法机构中深受欢迎和尊敬。
19世纪末英国桑德兰地区的国会议员林赛先生是众所周知的船舶业主。一次，在回答他的政敌对他的攻击时，他把自己生平中的一个朴素的故事告诉了威蒙斯选区的选民们。14岁时他就成了孤儿，当他离开格拉斯哥去利物浦的时候，他身无分文，连盘缠也没有。船长同意带他走，但必须让他提供劳动作为交换，即他必须在轮船上为蒸汽锅炉不断铲送煤来换取他此行的路费。到达利物浦后的整整7个星期里，他找不到工作，在这段日子里，他忍饥挨饿，住在茅草屋里，几乎要绝望了；直到最后他终于在一艘船上找到了容身之所。他上船当了童工，由于他良好的品行和吃苦耐劳的精神，在19岁之前他就被提升为船长。23岁时他退出了海上业务，从事岸上业务，之后他进展很快。“他兴旺发达了，”他说，“通过坚持不懈的努力，持之以恒的工作，以及时刻坚持设身处地为别人着想的伟大原则而走向了成功。”
比林赛先生稍早的英国沙尔福特选区的下院议员约瑟夫·布拉哲顿，在下院辩论有关《十小时工作法案》的过程中，他以自己曾在一个棉纺厂当童工时所遭遇的艰辛和疲惫的事实作依据，非常认真地以真诚的同情和关怀来对待这项法案制定过程的各种细枝末节，并草拟出了解决这个问题的方案。说实在的，要不是他现在身处权力的位置，他还真是无法下这么大大力气来改善那个阶级的生存条件。詹姆斯·格雷汉姆爵士在布拉哲顿发言完后立即站了起来，他说，在议院的欢呼声中，在此之前，他一直不知道布拉哲顿先生的出身是那么低微，但这个事实使布拉哲顿先生在下议院比以前更受人尊敬了，试想，一个出身那么低微的人，能一步一步奋斗上来，以平等的身份同贵族的后代们一起平起平坐，怎能不令人肃然起敬呢？
理查德·科布登也同样出身低微。他是萨斯克斯的米德哈斯特一位农民的儿子。年纪很小时就被送往伦敦，在该市一个仓库受雇为童工。他是个勤奋、行为规矩的孩子，他渴望了解更多的知识。他的主人是旧式学校出来的人，警告他别读太多的书，但他不听，继续他的事业，他把从书本中获得的知识财富贮藏在心。他很快获得提升，从一个仓库管理员到旅行推销员——从中他建立起了大量的关系网络，这为他以后下海经商奠定了基础。最终，他在曼彻斯特当印花布漆工时，开始了他的商业生涯。由于他对公共事务颇感兴趣，尤其是对大众教育情有独钟，他的注意力逐渐地被有关谷物法的问题吸引过去了。为了废止该项法律，他可以说是把自己的财富和毕生精力都奉献进去了。值得一提的是，有一个令人纳闷不己的事实：他首次在公众面前发表的演讲是个彻头彻尾的失败。但是，由于他具有非凡的毅力恒心、实干精神和充沛精力，随着坚持不懈的努力和实践，他终于成为了公共演说家中最具说服力和最具震撼力的人之一，就连一向不苟言笑、在赞扬别人方面一向吝啬的罗伯特·皮尔爵士本人也不得不对科布登的演讲抱以赞美。法国驻英国大使德鲁阿·德·鲁斯先生曾精彩地评论科布登先生，认为“他是一个依靠非凡才能、坚忍不拔的毅力和辛勤劳动成就伟业的杰出代表；他是那些出身社会最底层通过发挥自己的价值和才能而跻身受人尊敬的上层地位的人士中最完美的-个实例；最终，这种坚定品格在英国人的性格中承传了下来”
上述所有这些例子表明：个人奋发向上的辛勤实干是取得杰出成就所必须付出的代价；任何一种杰出成就都必然与好逸恶劳的懒惰品行无缘。正是辛勤的双手和大脑才使得人们富裕起来——在自我教养、在智慧的生长、在商业的兴旺等方面。即使一个人出生于富贵和社会上层之家，他们个人要想获得稳固的社会声望的话，也得靠不知疲倦的实干才能成功。因为，虽然几英亩的土地可以承传给后代，但是，知识和智慧却无法承传给后代啊！富裕之人也许可以雇用别人为他们干活，但却不可能通过别人来获得为他干活的思想，或者说从中买到任何形式的自我教养的成果。事实上，任何事业追求中的优秀成就都只能通过辛勤的实干才能取得。
第二篇：游戏备案是网络游戏公司上市所必须有的
游戏备案是网络游戏公司上市所必须有的。目前网络游戏备案主要向文化部文化市场司网络处和新闻出版总署数字科技司申请。那么游戏出版备案申请都需要哪些材料？
(一)游戏介绍
(二)游戏屏蔽词库
(三)测试帐号及密码(5组)
(四)游戏脚本
(五)彩色游戏截图(需附图片说明)
(六)防沉迷系统
(七)出版合同
(八)出版社审读报告
(九)出版与网络监管协议
(十)计算机软件著作权登记证书复印件
(十一)企业法人营业执照复印件
(十二)网络文化经营许可证复印件
第三篇：原始凭证是经济业务发生所取得或填制的书面证明
原始凭证是经济业务发生所取得或填制的书面证明，是会计核算的重要依据而且具有法律效力。原始凭证分为自制原始凭证和外来原始凭证两种。在处理原始凭证时，需要把握好以下14个要点：
（1）原始凭证必须具备的内容：原始凭证的名称；填制凭证的日期；填制凭证的单位名称和填制人姓名；经办人员的签名或盖章；接受凭证单位的名称；经济业务的内容；数量、单价和金额。
（2）外来原始凭证（如发票、收据等），必须盖有填制单位的财务专用章或发票专用章，同时具有套印的税务部门或有权监制部门的专用章以及填制人员的签名或盖章；从个人取得的原始凭证，必须有填制人员的签名或者盖章，同时应写明住址，必要的注明身份证号码。
（3）自制原始凭证（如入库单、领料单等）必须有经办单位负责人（或其指定的人员）和经办人签名或者盖章。
（4）凡需填写大写和小写金额的原始凭证，大写与小写金额必须相符。购买实物的原始凭证，必须有实物验收证明；支付款项的原始凭证，必须有收款单位和收款人的收款证明。
（5）一式几联的原始凭证，应当注明各联的用途，只能以一联作为报销凭证，必须用双面复写纸（发票和收据本身具备复写纸功能的除外）套写，并连续编号。作废时应当加盖“作废”戳记，连同存根一起保存，不得撕毁。
（6）发生销货退回的，除填制退货发票外，还必须有退货验收证明；退款时，必须取得对方的收款收据或者汇款银行的凭证以及当地主管税务机关开具的“进货退出或索取折让证明单”，不得以退货发票代替收据。
（7）职工因公借款的借据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应当另开收据或者退还借据副本，不得退还原借款收据。
（8）经上级有关部门批准的经济业务，应当将批准文件作为原始凭证附件。如果批准文件需要单独归档的，应当在凭证上注明批准机关名称、日期和文件字号。
（9）原始凭证发现错误或无法辨认的，不得涂改、挖补。未入账的原始凭证，应退回填制单位或填制人员补填或更正，更正处应当加盖开出单位的公章；发现有违反财经纪律和财会制度的，应拒绝受理，对弄虚作假、营私舞弊、伪造涂改等违法乱纪的，应扣留凭证，报告领导处理。已经入账的原始凭证，不能抽出，应另外以正确原始凭证进行更正。
（10）原始凭证不得外借。其他单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经本单位领导批准，可以复制，复制时，须有财务人员在场。向外单位提供的原始凭证复制件，应在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人共同签名或盖章。
（11）外来原始凭证如有遗失，应取得原填制单位盖章证明，并注明原始凭证编号金额和内容等，经单位领导人批准后，才能作原始凭证。如确实无法取得证明的如火车、汽车、轮船、飞机票等，由当事人写出详细情况，由单位领导人批准后，代作原始凭证。理界的工业革命》是国内第一部走直线、全过程案例、系统化管理的著作！也是国内第一部敢于对财务人员承诺全过程系统化实战效果的好书，财务人员必看！
(12）一般情况下，记账凭证必须附有原始凭证并注明张数。原始凭证的张数按自然张数计算（原始凭证汇总表应计算在内，原始凭证粘贴纸不应计算）。
如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。
一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应当将其他单位负担的部分，开给对方原始凭证分割单，进行结算。原始凭证分割单必须具备原始凭证的基本内容：凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。
更正错误或结账、调账的记账凭证，可以不附原始凭证，但应对调整事项说清楚。
（13）附在办理收付款项的记账凭证后的原始凭证，在办理完收付款项后，必须加盖“收讫”、“付讫”戳记。
（14）附在记账凭证之后的原始凭证，应折叠、粘贴整齐，对小于记账凭证的原始凭证（如：火车、汽车、飞机、轮船票等），要粘贴在与记账凭证一样大小的原始凭证粘贴单上。对于数量较多的原始凭证，如收、发料单等，可以单独装订保管，在封面上注明记账凭证日期、编号、种类，同时在记账凭证上注明“附件另订”字样、原始凭证名称和编号。各种经济合同、存出保证金收据及涉外文件等重要原始凭证，应另行编制目录，单独登记保管，并在有关记账凭证和原始凭证上相互注明日期和编号。
当然若企业在发生预付大型设备款或在建工程款时，管理方面需要提供预付每户款的金额，设三级、多级明细或使用财务软件的相关功能满足需要。
第四篇：土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款
土地抵押贷款是指借款人将土地使用权抵押给业务经办银行所取得的贷款。
土地抵押贷款通过土地抵押来套取贷款已经形成了一个新的金融学概念——土地货币。由于政府对土地环境、用途的变更直接会导致土地价格的巨幅波动，这个土地货币是一种风险货币，银行隐含着巨大的风险。
目前商业银行土地抵押贷款存在的风险主要反映在以下几个方面：一是评估风险。以土地使用权作为贷款抵押需要中介部门评估，受中介部门评估趋利性影响，往往会出现高估地价现象。如有的中介部门为了多收取评估费，故意高估地价，有的以贷款金额倒估地价，使土地抵押贷款从一开始就存在抵押值不足的信贷风险。现实中土地抵押贷款的评估机构是各地国土部门的附属机构，他们的评估具有高度的垄断性，大部分机构评估目的是为了收费，其评估费用不仅较高，而且很不公平公正，只要评估人愿意付款，一般均能按评估人要求，设定评估价值，致使纯土地抵押贷款评估失真。二是地理位置风险。目前客户到银行申请办理抵押贷款的土地，多数是处于
城市规划而尚未实际开发的土地，有的地处城市边缘地带，有的虽处城市开发区，但所处地理位置偏僻。三是规划变更风险。当前城市尚未开发的土地，在规划问题上许多地方存在较大的变更性，特别是中小市县城镇尚未开发的土地，其变更频率更高，许多商业银行贷款抵押的土地，常常因城市规划及某些布局变更。目前国家对土地政策的从紧调控、对征用土地补偿规定的调整和对部分地区工业园区的整顿及关停，陡增了部分土地抵押贷款的风险。四是开发风险。据调查，当前
开发商贷款购买的土地，除一部分无力开发形成闲置不能按期收回外，有相当部分存在投机性质，有的等待土地价高后出让，有的等待
房价上涨后再开发，抵押贷款土地“长闲不用”，在少数地方形成了“圈地运动”，并使一些土地被“搁荒”。五是回收管理风险。一些土地开发商在银行贷款取得土地使用权通过开发之后，不按约定归还银行土地抵押贷款，而是把土地抵押贷款挪作他用，重新去开发新项目。
目前银行应对发放“纯土地”的抵押贷款要慎之又慎，其中除要严格审查借款人是否具有开发资质和能力等条件外，当前重点要把好“三关”。一是土地价值关。二是土地的地理位置关。三是时间关。银行还需加强“纯土地”抵押贷款管理。除要全面清理，通过多种手段，确保所抵押的土地在国家规定的期限内开发使用外，对超过规定开发时间的贷款，各基层行要采取措施加紧收回，避免因逾期使用开发而遭没收之尴尬。银行要加大力度做好土地抵押贷款的回收。要采取银行与银行之间合作，银行与企业之间的合作等多种手段，防止土地抵押贷款长期体外循环，做到担保抵押的土地一旦开发，就要立即从开发贷款或其开发收入中收回土地抵押贷款。
商业银行土地抵押贷款之风险防范
一、以土地抵押发放的房地产开发贷款
目前银行与开发商合作的理想模式大多是，开发商取得土地证，将土地抵押给银行取得贷款，房屋销售时银行发放按揭并逐步收回贷款。这一模式看似合理，其实银行也存在着较大风险。一是作为抵押物的国有土地使用权，在没有开发前是有实在价值的，但一旦开发以后，则其价值事实上已随售房行为逐步转移到房价之中。二是已开发土地在实践中是无法执行与拍卖的，实际担保价值基本丧失。一旦开发商恶意不还贷款，银行就土地担保其实是无法变现的。银行在发放贷款后，应控制住开发商的资金回笼，在销售达到一定比率（如30%）后应逐步收贷款，在销售过大半时（如70%）应收清贷款。在操控上，银行可在土地抵押后，先发放部分贷款，待开工逐步追加在建工程抵押，再陆续放款。这样一来，开发商每买一套房屋，都必须先取得银行同意，方可在房管部门备案销售，银行可完全控制住销售回笼，也避免了已开发土地难以变现的弊端。
二、划拨土地抵押应注意的问题
涉及划拨土地抵押的规定比较多。1997年国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》中第二部分第2款规定“以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。”2001年《城市房地产抵押管理办法》第45条规定“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。2004年1月15日国土资源部《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》明确了“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
从上述有关文件的变化过程中可以看出，划拨土地使用权可以抵押，但要实现抵押权，将抵押物拍卖后必须先缴纳土地出让金，还要支付金额不菲的过户费用。因此在办理涉及划拨土地的房地产抵押时，银行应充分考虑处置抵押物的费用，适当降低贷款成数，以控制风险。
三、关于房地产抵押估价管理应注意的问题
商业银行在发放房地产抵押贷款前，普遍采用评估的方式确定房地产抵押价值。这一点，在2006年1月13日建设部、人民银行、银监会等三部委联合发布的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（以下简称《通知》）中被进一步规范。《通知》指出:房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担。房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
以往商业银行一般不承担评估费用，由借款人作为委托人来承担。今后商业银行必须就评估一事与借款人签订协议，明确哪一方作为委托人，即付费方。另外在银行内部决策部门和审核人员上也应调整，即不能由信贷决策部门选用评估机构，按《通知》要求，审核人员还应当是具备房地估价专业知识和技能的专业资格人员，并不得参与信贷决策。形成两股相对独立、相互制约的机构。
四、对土地使用权出让合同的审查
于2005年8月1日生效的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的部分条款对金融机构的债权有较大影响。
一是开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同无效。但起诉前开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。鉴于此，金融机构在办理土地使用权抵押贷款时，必须要做好主体审查，对以前有以开发区管委会作为出让方出让土地使用权的出让合同，应采取有力措施，尽快督促借款人、抵押人将这部分合同得到市、县人民政府土地管理部门的追认。
二是经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。鉴于此，金融机构办理土地使用权抵押时，应审查土地出让金的实际缴纳情况，以及出让金是否低于国家规定的最低价，是否已及时足额缴纳。
三是受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。鉴于此，金融机构应注意关注土地使用权人是否按土地使用权出让合同约定的用途、容积率、绿化率等条件进行开发。若有改变，是否经有权部门批准，也要防范“超过合同约定动工开发日期二年后未动工开发的土地，政府可以无偿收回”的法律风险。
五、土地储备贷款的法律风险
商业银行普遍认为土地储备机构风险较低。但从法律上分析，土地储备贷款也存在一定风险，主要表现在：
1、土地收购资金过分依赖银行贷款。目前各地的土地收购储备机构在资金筹措上大部分依赖银行贷款，很多地区达80-90%左右。一旦经济形势或国家有关政策变化，土地市场不活跃，储备的土地供不出去，土地储备机构无法还款时，即使银行抵押了大量土地，亦难以处置。过高的贷款比例也给土地储备中心带来了沉重的利息负担，其发展前景将受到影响。
2、土地收购储备机构不是严格意义上的市场主体。土地收购储备机构是由政府组建的不以营利为目的的特殊机构，按政府委托或授权行使一些特定的职能，形式上主要有事业单位、土地开发公司两种，但它们都不具有严格意义上的市场主体地位，只是地方政府经营城市的一个代理机构。因此，在法律上尚未解决土地储备机构在市场经济条件下的市场定位问题。
3、土地储备机构只具有有限的民事行为能力。土地储备机构名义上都是独立法人，但是否有偿还能力，其储备的土地是否就是它的财产，是否有权处分等都还不确定，其能够独立支配的财产也是有限的。如果以储备的土地使用权抵押贷款，就等于储备中心有权处置土地使用权，这从当前的有关规定来看是没有法律依据的。
4、现有的土地储备制度缺乏足够的法律支持和保障。虽然很多地方政府已建立了土地储备制度并制定了相关规定，但基本停留在“地方规章”的层次，没有上升到地方法规的高度，且目前没有法律、行政法规及全国统一的部门规章来规范。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》都没有明确土地收购储备机构的职能定位、收购范围等，导致土地收购储备制度缺乏法律依据，当事人的合法权益得不到有效保障。
5、抵押贷款中的法律问题。土地储备机构一般是将收购、收回的土地先办证到自己名下，再到银行办理抵押贷款。但作为抵押物的土地使用权到底是一种什么性质的土地使用权，目前在法律上尚无定论。土地储备机构将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，土地使用权处于虚置状态，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能重新设置土地使用权。但土地储备机构并不是实质上的土地使用者，只是代行政府部分职权的代理机构，因而对其储备的土地也就谈不上拥有使用权。当前国家对国有土地的管理主要是通过对国有土地使用权设定、处置等环节来实现，而国有土地使用权的设定、处置是规划、土地管理、计划等政府职能部门的法定职权，是通过《土地管理法》、《城市规划法》等相关法律来确定的。目前尚无法律法规对土地储备机构授权，因此从职权法定认定，土地储备机构代国家行使土地使用权还没有法律依据。银行抵押的地块，将来的用途、建筑密度、容积率等规划指标会与收购前会有较大差异。可见，土地收购储备机构以收购具体地块抵押贷款时，其土地使用权的性质和价值都是不确定的。
综上所述，金融机构在办理以土地使用权抵押担保方式的贷款过程中，应留意国家相关政策变化，制定切实可行的贷后管理方案，防范金融风险。商业银行应优先选择经济发展前景好、土地市场活跃的地区开展土地储备贷款并通过城市规划等有关信息尽可能确定抵押地块的未来价值，选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。
土地抵押贷款评估探讨
核心提示：
随着我国社会主义市场经济的逐步确立，各类专业银行正向商业银行转变，信用贷款也逐步被抵押贷款所取代。根据《城市房地产管理法》、《担保法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权可以设定抵押权，同时规定，抵押的土地使用权要进行评估。现将土地使用权抵押贷款抵押权设定时评估中要注意的一些问题作如下探讨。
一、评估目的问题土地使用权抵押的目的，是为债务人如期履行债务提供物质担保。其特点是抵押人不转移土地使用权。就抵押人而言，设定抵押权的根本目的，是提供债务履行担保而不是取得或变卖土地使用权。土地使用权抵押贷款抵押权设定时，评估的目的，是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格，而不是土地使用权本身的价格。被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款数据，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
二、评估对象问题土地资产的抵押是土地使用权的抵押，而不是土地所有权的抵押。这一点，《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都有了明确的规定。另外，抵押权设定和抵押权实现时，评估的对象是有区别的。根据《国资企函发（1994）36号》文件的规定，抵押实现时，必须进行评估，以确定底价。这就从制度上保证了抵押权设定时和抵押权实现时应分别进行评估。在抵押权实现时，由于土地使用权必须采用某种方式短期内强制转让或出售，由抵押权人优先受偿。此时的评估对象是土地使用权的清算价格，完全应该采用清算价格标准评估土地使用权的清算价格。但是，在抵押权设定时，抵押人向抵押人转移的，不是土地使用权，而是土地使用权的抵押权，同时，由于此时抵押是否用于强制清偿尚未确定，由此可知，在土地使用权抵押贷款评估行为中评估的，应该不是抵押物的市场价格或清算价格，而是抵押人向抵押人转移的抵押物的那一部分权利的价格，即土地使用权的抵押权价格。
三、土地产权问题在明确评估对象以后，评估人员必须对土地资产的产权，进行仔细和严格的界定。第一，评估人员在验证抵押人土地使用证时，必须亲眼验证证书原件，并在复印件上签定注明“原件已审阅”字样，以示负责。第二，抵押人的名称必须与土地使用证上所注明的使用权人的名称一致。如有差异，必究其原因，弄清来龙去脉，并予以说明。第三，核实国有土地还是集体土地，并核实是否存在他项权力，如是否已经抵押贷款过等，以避免抵押人将土地使用权重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。第四，土地面积和四至必须明确，在实地踏勘时，必须认真核实。
四、土地资产再抵押评估问题在一般情况下，当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束，抵押权这一土地他项权力不再存在。此时，已撤销抵押的地产与未曾抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未曾抵押的其余部分仍再抵押。如果抵押地产评估价格为1000万元，按银行抵押代款率70％计，可以贷款700万元，而抵押人第一次贷款300万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过400万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。但是，如果在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，必须重新评估。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
五、评估原则问题地产抵押贷款评估是各类不同目的的地产评估的一种，遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之外，还要遵循地产持续经营原则、替代性原则和综合分析原则等操作性原则。除此之外，根据地产抵押评估业务自身的特点，还应遵循以下原则：
（一）真实性原则由于抵押期间被抵押土地产权的未来不确定性，所以在评估时，务必核实抵押人产权的真实性。包括土地使用者、面积和四至的真实性，排除任何不真实的因素，以确保抵押人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况，应予以详细调查，并在评估报告中说明。
（二）保守性原则由于抵押贷款自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况，不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地产价格有可能上升，但在评估时，仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而，对未来可能的减值，则应给予充分的重视。
六、评估方法问题由于抵押贷款抵押设定时，评估是为抵押人决定将多少款额贷给抵押人提供依据，因此，在评估时，一方面要严格遵循评估保守性原则，尽可能避免银行的风险；另一方面，也不应该随意压低地产价格，评估人员应尽量做到评估公平合理。地产抵押贷款抵押权设定时，评估的对象是土地使用权的抵押贷款价格，由此可见，地产抵押权设定评估与一般的以市场价格为基础的其他地产评估方法基本相同，即可以用市场比较法、收益还原法、成本法和基准地价系数修正法来进行评估。一般说来，在地产市场较发育的区域里，可选用市场比较法评估；商业用地用收益还原法比较合理；工业用地选用成本法较合理；在已完成基准地价及其修正体系的区域，也可考虑选用基准地价系数修正法。当然，在具体地产评估中，往往几种方法同时运用。值得再次强调的是，地产抵押贷款抵押权设定时评估和其他目的评估不同的是，运用各种评估方法时，都要充分重视保守性原则。
土地抵押贷款的潜在问题分析
根据84个重点城市土地抵押贷款的现状及趋势，同时结合宏观经济的一些指标，可以认识到当前土地抵押贷款存在以下几方面问题：
1．土地抵押贷款增速高于人民币贷款余额增速，土地抵押贷款所占比重日益提高
调研数据显示，从2007年1月至2008年9月，土地抵押贷款增速一直高于人民币贷款余额增速，二者均在波动中趋缓，但土地抵押贷款增速下降的速度比人民币贷款余额更快。由此证明，前阶段我国一系列针对房地产市场的调控政策效果已经显现。但相对于其他贷款种类而言，土地抵押贷款的增速依然偏；快，所以其在人民币贷款中的比重不断增大(见图
5、图6)。
这种现象蕴含一定的风险性。首先，由于房地产市场是有周期性的，随着房地产市场由繁荣走向衰退，房地产价格必然下降。另外，由于房地产的投资晶特质，市场容易呈现非理性的繁荣乃至出现泡沫。当泡沫破灭，房地产价格会在短期内大幅下跌。当前，一些一线城市长期飙升的房地产价格已不再坚挺。而此前银行的土地抵押贷款都是在土地价格处于高位时发放的，一旦土地交易价格快速下跌，银行将会面临抵押人断供以及抵押物价值缩水的双重风险，之前通过土地抵押累积的金融风险将在短期内释放，造成金融动荡。
2．到期未注销土地抵押贷款金额增长过快，蕴含金融风险
根据法律规定，抵押贷款还清后应及时到土地管理部门办理注销抵押登记手续。到期未注销的土地抵押贷款虽然并非全部是逾期贷款，或许还包含了贷款还清而未注销或者贷款人办理了贷款展期而未重新登记等其他情况，但到期未注销土地抵押贷款金额仍可作为测度逾期贷款和金融风险的一个重要指标。调研数据显示，相比2007年1月，2008年9月的到期未注销土地抵押贷款金额增长了260．19％，增长幅度非常大(见图7)。
3．划拨土地抵押宗地面积大，利用粗放，不利于节约集约利用土地
全国84个重点城市用于抵押的划拨土地宗地面积普遍较大，且抵押贷款金额较出让土地使用权低。根据经济学原理，土地、劳动力和资金等生产要素之间存在要素替代。当获得土地的成本较高时，企业倾向于减少所需土地面积，同时增加劳动力投入、建筑成本以及其他资金投入，这样就会节约土地利用，提高容积率，提高单位土地面积的投入和产出。而当获得土地的成本偏低甚至根本不需要成本时，企业会倾向于粗放用地，低投入低产出。
划拨土地政策曾经对保障我国的社会经济快速发展发挥了重要作用，但随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和土地使用制度改革的逐步深入，划拨用地的弊端开始呈现。由于划拨土地抵押金额低、抵押面积大，很容易造成土地资源的浪费以及国有资产的流失，与当前节约集约利用土地的目标相背离。
4．集体土地抵押贷款率过高，政策有待完善
在调研过程中发现，集体土地抵押贷款的活跃度正在日益提高，但贷款抵押率远超出安全范围。其原因在于随着社会主义市场经济的快速发展和城市化进程的逐步加快，集体土地资产的商品属性日益显现，集体成员对权利的认识更加清晰，同时农村建设资金的不足又激发了通过房地产抵押进行融资的需求。而当前的法律在集体土地抵押方面基本是空白。虽然近期温州市、南京市等一些地方对农村集体建设用地使用权的抵押做了一些积极的探索，并出台了一些地方性法规，但是对于全国性的集体土地使用权抵押而言，尚未有完善的规章制度来对其进行规范。集体用地贷款抵押率过高的问题，与没有出台正式的法律法规有着非常密切的关系。
结论与建议
根据对全国84个重点城市土地抵押贷款情况的分析可以发现，通过政府的宏观调控，当前土地抵押贷款的增速已经减缓，平均土地贷款抵押率下降到合理的区间内，通过土地抵押而累积的金融风险得到有效控制。但由于法律法规的欠缺、银行风险管理体制的不健全以及土地市场发育不完善等原因，我国土地抵押贷款尚存在着一系列问题，需要多方面配合来采取相应的防范和改进措施。
金融机构风险管理方面，金融机构对作为抵押物的土地要做到理性预期未来价格变化，并且在低风险的贷款抵押率区域内发放土地抵押贷款。建立土地抵押贷款动态监测系统，对抵押土地的使用情况进行跟踪监管。尤应注意的是，在办理土地抵押贷款时不仅要注重抵押物的价值，还要对抵押人的第一还款来源和信用记录进行严格审查。
政府引导方面，央行应通过窗口指导政策来优化贷款结构，积极发展涉农贷款和居民消费贷款，同时拓宽土地融资渠道，进一步加大金融创新力度，积极探索符合实际需要的金融产品，如抵押贷款支持证券等，避免房地产业的风险通过土地抵押贷款在金融机构过分集中。
土地市场方面，建议逐步缩小划拨用地的范围，有效盘活现有划拨土地，积极推进划拨土地的出让工作。当划拨土地使用权转化为出让土地使用权后，可以通过土地抵押贷款获得更多资金，有利于盘活沉积在土地上的资产，达到节约集约利用土地的目的。
法律制度方面，在新一轮农村土地改革即将到来之际，有必要制定完善的集体土地抵押政策，建立起操作性强的抵押贷款制度，对抵押客体范围、抵押贷款率、各方的权责利和抵押登记的内容、效力加以明确。农村集体土地抵押贷款的发展将会成为我国降低金融风险、优化贷款结构，促进新农村建设的重要举措。
土地抵押登记所需材料:
1.申请人（双方）的身份证明或法人资格证明（代码证）、营业执照（原件及复印件）
2.委托人及委托代理人（双方）的身份证明（原件及复印件）
3.国有或集体企业职工代表大会决议；股份制企业董事（股东）会决议；个人的需要夫妻双方承诺书、户口本及结婚证（原件及复印件）
4.以共有土地使用权抵押的，抵押人需要提供其他共有人的书面同意书
5.借款人为第三者的需提供第三者的身份证明、《决议》或《承诺书》
6.抵押人将土地出租的，应提供书面告知承租人材料
7.《国有土地使用证》（原件及复印件）
8.《国有土地使用权出让合同》及出让金缴款收据（原件及复印件）
9.《土地估价报告》及《土地估价报告备案表》
10.《施工许可证》（原件及复印件）（房地产开发单位提供）
11.房产预售许可证（原件及复印件）（房地产开发单位提供）
12.《房屋所有权证》及《房屋他项权利证》（原件及复印件）（在建工程需要提供在建工程抵押证明）
13.抵押宗地地籍图（1：500）
14.其他材料
注：所有材料均用A4纸
所有复印件要求有单位盖章及法人代表签字，注明与原件一致。
第五篇：企业法人申请开业登记注册书是指企业在开业前为取得法人资格而向工商提交的申请登记注册所使用的专用文书
企业法人申请开业登记注册书是指企业在开业前为取得法人资格而向工商行政管理机关提交的申请登记注册所使用的专用文书。它是国家对企业法人资格及其生产经营事项予以法律上的认可的法定程序。工商企业只有经过核准登记，才能具有法人资格，获得名称专用权，才能刻制公章、签订合同，注册商标，刊登广告，申请银行账户，取得从事生产经营活动的权利。
企业申请企业法人登记注册应当具备以下基本条件：
第一 有符合规定的名称。企业名称是企业的名字、字号，是企业的无形资产。名称权属于企业专有，非经转让等合法转移方式，其他经营单位不得使用。如果企业因名称相同发生争议时，则要按申请登记的先后顺序处理，后申请登记的企业必须更改自己的名称。根据我国有关法律规定，企业名称应经登记主管机关核准登记，企业名称只有经过核准登记，才能受国家法律保护，未经获准登记的名称不得使用。
第二 有企业自己的组织章程。章程是企业公开向社会声明其性质、宗旨、任务、组织制度、活动方式、业务范围等情况的法律文书，是申请企业登记必须提交的墓本文件之一，也是企业登记注册后的行为准则。
第三 有国家授权其经营管理的财产或企业自己所有的财产，并能够以其财产独立承担民事责任。
第四 有与生产经营规模相适应的经营管理机构、财务机构、劳动组织以及法律或者章程规定必须建立的其他机构。
第五 有必要的与经营范围相适应的经营场所和设施。
第六 有与生产经营规模和业务相适应的从业人员。
第七 有健全的财会制度，能够实行独立核算，自负盈亏，独立编制资产付债表。
第八 有符合规定数额并与经营范围相适应的注册资金。注册资金是企业实际拥有的全部财产在法律上的体现。它由固定资金与流动资金两部分组成。我国企业登记管理法规对企业法人注册资金的最低额度是，生产性公司的注册资金不得少于30万元；以批发业务为主的商业性公司的注册资金不得少于50万元，以零售业务为主的商业性公司的注册资金不得少于30万元；咨询服务性公司的注册资金不得少于10万元；其他企业法人注册资金不得少于3万元。
第九 有符合国家法律、法规和政策规定的经营范围，不得从事非法经营。
第十 企业的生产经营范围属于国家法律、法规规定实行许可证、资格证制度行业的，需要有有关主管部门的批准文件。
二、企业法人申请开业登记注册书的结构与写法
企业法人申请开业登记注册书为表格化文书，由封面和比文两部分组成。
（一）封面
主要包括标题、组建单位、组建单位负责人。申请日期等几项内容。组建单位须盖章，组建单位负责人须签字，申请日期应年月日俱全。封面下方印有“小华人民共和国国家了商行政管理局制”字样。
（二）正文
由申请开业登记事项和提交文件、证件及有关部门意见两大部分组成。
1.申请开业登记事项
（1）企业法人名称：根据我国《企业名称登记管理规定》第11条，“企业应当根据其主管业务，按照同类行业标准划分的类别，在企业名称中标明所属行业或者经营特点”。企业名称通常由企业所在地区名称、字号、所属行业（或经营特点），组织形式等几个要素组成。如“西安黄河机器制造股份有限公司”，其中“西安”是地区名，“黄河”是字号，“机器制造”是所属行业，股份有限公司是组织形式。有一‘些历史悠久字号驰名的企业也可以不冠行政区划名称。企业不得使用法律禁止使用的名称，如不得使用对国家、社会或者公共利益有损害的名称，不得使用外国国家（地区）、国际组织的名称，不得使用外国文字或汉语拼音字母组成的名称，不得使用数字组成的名称。除全国性公司外，企业不得使用“中国”、“小华”等宇样的名称。只有经过工：商行政管理机关核准登记的企业名称，才能受到国家法律的保护。
（2）住所：指企业法入主要办事机构所在地。我国《民法通则》第三十九条规定：“法人以它的主要办事机构所在地为住所。‘主要办事机构是指企业法人的核心组织。住所应具体到市（县）、区（镇，乡）、路（村）、号。
（3）经营场所地址：指企业具体从事生产经营活动的地点。一般情况下它与企业法人住所是一致的。企业经营场所的产权属于企业自己所有时，应提交有关的产权证明，如果是租用场所的，则应提交租用合同。
（4）法定代表人：填写代表企业法人行使职权的负责人姓名。
（5）经济性质：指企业法人的所有制形式。确定企业法人的所有制形（6）从业人数：为企业的管理人员，技术人员、生产业务人员和其他从事服务工作的人员的总和。各类人员的比例是衡量一个企业经营管理水平与技术开发能力的一个尺度。
（7）注册资金：是国家授予企业管理的财产或企业自身所有的财产的货币表现，包括固定资金和流动资金两部分。企业注册资金应与企业实有资金相一致，与企业经营方式和经营范围相适应。企业申请开业登记注册资金数额应该有有关部门出具的资信证明或验资证明。注册资金的单位为万元。
（8）经营方式：根据企业实际情况填写。工业企业可分为制造、加工、装配，修理等；商业企业可分为批发、零售、代购、代销、代储、代运等；建筑业町分为建筑施工、修缮、安装等；运输业可分为搬运、装卸等；服务性企业则根据具体服务项目而定。
（9）经营范围：指企业申请生产经营的产品、商品种类，品种和提供服务的项目。经核定的经营范围是企业法定的经营范围，是企业生产经营活动的法律界限。在填报时，一般要分别写明主营项目和兼营项目，主营项目要同企业所属行业相一致，兼营项日在政策允许的范围内可适当放宽，但不能同主营项目跨大类。经营范围是工商行政管理机关监督检查企业是合法经营还是违法经营的重要依据，填写时要注意使用符合国家行业划分标准和工商行政管理机关核准企业经营范围的规范化用语。
（10）经营期限：这一项主要适用于联营企业，是指根据联营企业章程、合同或协议确定的该企业经营活动的起、止时间。
（11）主管部门：写明企业上级主管部门的全称。主管部门以文件的形式审批同意成立该企业的要写明文件的文号及发文日期。
（12）审批机关：企业的生产经营属于国家法律法规实行许可证制度行业的，须经有关机关审批，并写明审批文件文号及发文日期。
（13）经营场所面积：写清企业经营场所总面积和分项面积。分项面积包括生产加工占用面积、营业占用面积、仓库占用面积和其他占用面积四项。面积单位为平方米。
（14）企业主要设备和主要服务设施：填写本企业用于生产经营的主要装置、设施、工具等，如机械电子设备、交通运输工具、仪器仪表、计量器具等。
（15）分支机构：分支机构指法人企业下属的经济活动单位，包括分（子）公司、分厂、分店等。它包括两种情况：一种是具有独立法人资格，能够独立承担民事责任的；另一种是不具备法人资格但依法核准登记其有合法经营权的。如无分支机构，本项可免填。
2.提交文件、证件及有关部门意见
（1）申请开业登记提交文件、证件：企业法人申请开业登记应提交的文件、证件较多，主要有以下几种：①主管部门或赛审批机关批准该企业法人设立的文件。②企业法人章程。该章程应当经主管部门或者审批机关批准。①企业法人注册资金的信用证明、验资证明或资金担保书。④企业法定代表人的身公证明，包括主管部门批准任职的文件和附有照片的个人简历。⑤住所和经营场所使用证明，包括产：权证明、房产租赁合同等。房产租赁合同的租赁期限须在一年以—上。⑥其他根据工商管理机关要求应该出具的文件、证件。
（2）有关部门签署意见：主要由企业的主管部门或审批机关签注同意该企业设立并建议批准其开业的意见。须写清签署时间，并加盖公章，以示郑重和负责。
填写申请登记注册书还须注意以下两点：
第一，内容要真实，要以认真、负责、严肃的态度填写，不能弄虚作假；
第二，填写应一律用钢笔或毛笔，字迹要清楚、端正。
式应根据产权关系、分配形式、资金来源等进行。大体町分为全民所有制、集体所有制、个体所有制以及联营、合作经营等。
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