房地产企业发布广告的11个禁区-

第一篇：房地产企业发布广告的11个禁区-

房地产企业发布广告的11个禁区

2015年4月我国修订了《中华人民共和国广告法》，并于同年12月出台《房地产广告发布规定》，此次规定的公布也被誉为最严厉的房产广告规定。本律师结合多年为房地产企业服务的经验，从房产企业惯用的广告内容为切入点，结合《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布规定》、《民法通则》、《反不正当竞争法》、《著作权法》等多部法律法规，总结出以下几点房产企业广告发布的禁区，供大家借鉴：

一．不得使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义

如果房地产使用国旗、国徽、国歌或者国家机关和国家机关工作人员的名义发布广告进行宣传，将直接违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第一项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

二、不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”、“顶级”等修饰词

房地产广告中为了彰显商品房的品味与层次，常常会使用一些夸大型的修饰词如“最高级”、“最佳”、“顶级”等，这些是不被允许的。以上词汇运用到房地产广告中则违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款第三项的规定。

依据《中华人民共和国广告法》第五十七条，违反上述规定工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

三、不得含有有违社会良好风尚的内容

这类广告意欲通过低俗调侃的语气达到哗众取宠的宣传效果，实际案例不胜枚举，如：“结婚不买房就，耍流氓；木有房子就木有老婆”；“高巢来了；想艳遇吗？”。对于此种内容的房地产广告，根据《中华人民共和国广告法》第九条第一款第六、七、八项的规定，工商部门将作出行政处罚。

这类的广告的惩处力度很强，依据是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

四、不得含有歧视性、侮辱性内容

此类房地产广告，在自觉或不自觉间，就明显或隐含着此类歧视性内容，如近期网络备受关注的某洗衣液广告：一个黑人通过某洗衣液变成了白人，涉嫌种族歧视，又譬如某房产广告列明“身价低于50万元恕不接待”等。此种内容的房地产广告，已违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第九项的规定。

违反该条款的惩处规则是《中华人民共和国广告法》第五十七条，工商行政管理部门有权责令停止发布广告，对广告主处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请；对广告经营者、广告发布者，由工商行政管理部门没收广告费用，处二十万元以上一百万元以下的罚款，情节严重的，并可以吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。

五、不得含有升值或投资回报承诺

在房地产销售中，房地产公司往往向购买者暗示或明示房地产会升值并以承诺的方式作出，此种情形违反了《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；……”。依据《中华人民共和国广告法》第五十八条规定，该类情形由工商行政管理部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用一倍以上三倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处十万元以上二十万元以下的罚款；情节严重的，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。

六、不得含有关于 “区位”、“城市规划”的虚假陈述

对于房地产而言，最大的特点是区位，一个有着良好区位的小区不仅拥有便利的交通生活、优良的配套设施，也有着良好的升值空间。因此“区位”因素是消费者购买房屋需要考虑的主要因素。正因为如此，“区位”及“城市规划”等要素成为了房地产的最大卖点之一。比如：距离某些标志性位置的描述，政府在建设施或者未来规划等，这些广告无形中增强了消费者的购买欲望，因此也成为法律调整的重要环节。

《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：……；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。如违反上述规定，依据《《中华人民共和国广告法》第五十八条进行处罚。

七、不得含有为住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

户籍制度及学区房问题是很多购房人需要考虑的因素之一，房地产公司为吸引购房人眼球，往往会承诺该小区对口某某重点学校，或者帮助购房人办理户口等问题。该广告作出的承诺已违反《房地产广告发布规定》第十八条：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。今后，消费者只要看见“名校学区房”等承诺性、暗示性广告，都可以向工商部门举报反映。违反上述规定，依据《房地产广告发布规定》第二十一条，工商部门将对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违反所得三倍以下但不超过三万的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

八、不得在尚未取得预售许可证时发布房产广告

房地产公司为“预热”房地产销售或想尽快回笼资金，往往具有提前发布房地产广告的“冲动”，而预售的房地产，在发布广告时，具有一个法定的限制条件，即必须具备预售许可证，否则不得发布广告。依据《房地产广告发布规定》第五条：“凡下列情况的房地产，不得发布广告：…..（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；…..”。并依据该法第二十一条对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

九、不得发布金额超过5000元的有奖销售广告

房地产公司为了聚集人气达到良好的宣传效果，会采用抽奖式销售广告的方式。如实物抽奖类“为了促销其楼盘，出台高额有奖销售活动，一等奖最高奖项是一辆小轿车”；如现金抽奖类“优惠抽奖3000元、5000元、8000元和礼品抽奖”；再如100%中奖类，“通过抽签、摇号等确定不同等级的，最高奖励等级超过10000元”。以上举例的三则类型的广告均违法。

依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第十三条第一款第三项的规定严格执行：“经营者不得从事下列有奖销售：……

（三）抽奖式的有奖销售，最高奖的金额超过五千元。”现金抽奖式的广告的广告金额不得超过五千元，如是实物抽奖类则依据《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》（中华人民共和国国家工商局令第19号）第四条第二款规定：“以非现金的物品或者其他经济利益作奖励的，按照同期市场同类商品或者服务的正常价格折算其金额。”可见，实物抽奖类奖品价值也不得超过五千元。

超过五千元有奖销售处罚，依据《发不正当竞争法》第十三条规定违法本法进行有奖销售的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以一万元以上十万元以下的罚款。

十、不得未经他人许可在广告中使用他人肖像

房产公司为了对产品进行大范围的推广，会使用一些明星或者公众人物的肖像以此来增加关注。此类问题不单是在房产领域，在其他领域该类推广方式也普遍存在。依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第139条规定：“以赢利为目的，未经公民同意利用其肖像作广告、商标、装饰橱窗等，应当认定为侵犯公民肖像权的行为”。另外《中华人民共和国广告法》第三十三条：“广告主或者广告经营者在广告中使用他人名义、形象的，应当事先取得他人的书面同意；使用无民事行为能力人、限制民事行为能力人的名义、形象的，应当事先取得其监护人的书面同意”。

关于违反规定在广告中使用他人肖像的行为，依据《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第十条的规定由法院判定对被侵权人作酌情赔偿，而工商机关则未明确对该类侵权的处罚金额，只是依据《中华人民共和国广告法》第六十七条，由工商行政管理部门将该行为记入诚信档案，并依照有关法律、行政法规规定予以公示。

十一、不得未经他人许可在广告中侵犯他人著作权

在房地产广告中不仅会出现他人肖像权侵权的现象，比较普遍的侵权还包括著作权侵权，比如在广告中配上未经权利人授权使用的歌曲，或者未经权利人授权使用的文章等，该类侵权因房产企业的知识产权意识薄弱而受到忽视。《著作权法》47条第七款，未经著作权人许可，使用他人作品，应当支付报酬而未支付的，应当承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任。

具体赔偿规则依据《著作权法》第四十九条：“侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿”。

宋安成 北京盈科（上海）律师事务所高级合伙人

第二篇：房地产广告发布暂行规定

房地产广告发布暂行规定（修正）中华人民共和国国家工商行政管理

1996年12月30日中华人民共和国国家工商行政管理局令第71号发布 根据1998年12月3日发布的《国家工商行政管理局修改〈经济合同示范文本管理办法〉等33件规章中超越〈行政处罚法〉规定处罚权限的内容》进行修改

第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。

第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的广告。

居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。第四条 凡下更情况的房地产，不得发布广告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第五条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其它主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（七）工商行政管理机关规定的其它证明。

第六条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。第七条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第八条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第九条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十条 房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。第十一条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十二条 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

第二十条 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

第二十一条 违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。第二十二条 本规定自公布之日起施行。

1998年12月3日

为了贯彻《行政处罚法》和《国务院关于贯彻实施〈中华人民共和国行政处罚法〉的通知精神》，经国家工商行政管理局局务会议讨论决定，对国家工商行政管理局已颁布的《房地产广告发布暂行规定》中超越《行政处罚法》规定处罚权限的内容集中进行了修改。第二十一条改为“违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。” 第二十二条改为“本规定自公布之日起施行。”

第三篇：房地产广告发布规定

房地产广告发布规定

国家工商行政管理总局

国家工商行政管理总局令

第80号

房地产广告发布规定

（2015年12月24日国家工商行政管理总局令第80号公布）

第一条 发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关规定。

第二条 本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

居民私人及非经营性售房、租房、换房广告，不适用本规定。

第三条 房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。

第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

第五条 凡下列情况的房地产，不得发布广告：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。

第六条 发布房地产广告，应当具有或者提供下列相应真实、合法、有效的证明文件：

（一）房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

（二）建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

（三）土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

（四）工程竣工验收合格证明；

（五）发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

（六）中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

（七）确认广告内容真实性的其他证明文件。

第七条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

（一）开发企业名称；

（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

（三）预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

第八条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

第九条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

第十条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

第十一条 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

第十二条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容。

第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

第二十条 房地产广告中涉及房地产价格评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

第二十一条 违反本规定发布广告，《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，对负有责任的广告主、广告经营者、广告发布者，处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。

第二十二条 本规定自2016年2月1日起施行。1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号公布的《房地产广告发布暂行规定》同时废止。

第四篇：城建局房地产广告发布管理制度

第一条　为加强我市房地产广告的监督管理，有效规范房地产广告行为，保护购房人合法权益，根据《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定，结合我市实际，制定本规定。

第二条　凡在本市行政区域内从事房地产广告活动的单位和个人均应遵守本规定。

第三条　本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其它房地产项目介绍的商业广告。

第四条　市工商行政管理局是全市房地产广告的监督管理机关，市城乡建设管理局是全市房地产行政主管部门。凡通过报刊、广播、电视、录像、路牌、墙壁、橱窗、印刷品、霓虹灯、车体等媒介或形式发布含有房地产内容的广告主，必须取得当地房地产行政主管部门备案审查意见等相关有效证明文件，并到广告发布地的县级以上广告监督管理机关办理房地产广告备案或依法登记手续。在市级新闻媒体上发布房地产广告，该广告主应到汉中市工商行政管理局办理备案或依法登记手续。

第五条　房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

第六条　凡下列情况之一的房地产项目，房地产开发企业不得刊登广告，广告经营者、广告发布者不得发布其广告。

（一）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的房屋；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；

（四）预售商品房，但未取得该项目《商品房预售许可证》的；

（五）违章建设的房屋；

（六）权属有争议的房屋；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；

（八）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。

第七条　房地产开发企业发布预售商品房广告时，应载明商品房预售证编号和发证机关。其预售广告中的项目名称、楼宇编号必须与《商品房预售许可证》一致，不得擅自变更。

第八条　对未取得《商品房预售许可证》而以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”、“预订”等进行预售商品房广告宣传的，房地产行政主管部门和广告监督管理机关要加强监督，按各自职能依法查处。

第九条　房地产广告不得含风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。

第十条　商品住宅应按套销售，不得出现分割拆零销售广告。

第十一条　房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或使用面积。

第十二条　房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示其基准销售价格。

第十三条　预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置示意图，应当真实、准确、清楚，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

第十四条　预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或投资回报的承诺。不得出现返本销售或变相返本销售的内容。不得出现售后包租或变相售后包租的内容。

第十五条　预售商品房广告中涉及物业管理内容的，应当符合法律、法规的有关规定，不得在广告中有承诺减免或赠送若干年物业管理费的内容。

第十六条　预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或者省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。

第十七条　房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；不得以诋毁其他房地产项目进行不正当竞争。

第十八条　房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

第十九条　房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

第二十条　房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。

第二十一条　房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构在发布预售商品房广告时，应当持《房地产开发企业资质证书》、《商品房预售许可证》、《营业执照》、广告文本及图片等证明材料到当地房地产行政主管部门办理房地产广告申报手续；中介机构发布所代理的预售商品房项目广告还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。广告主持房地产行政主管部门经审查后出具的房地产广告发布证明材料，按照本《规定》第四条之规定到广告监督管理机关办理广告备案或依法登记手续。

第二十二条　房地产广告的经营者、发布者在受理房地产广告业务时，要查验相关证件，特别是在受理商品房预售广告时，必须查验项目的《商品房预售许可证》和房地产行政主管部门、广告监督管理机关出具的广告备案、户外广告登记等有关证明文件，按照规定的程序和要求，核实广告内容。广告发布者严格按照房地产行政主管部门、广告监督管理机关出具的证明文件上核定的房地产广告内容发布，不得添加内容。对不符合有关规定、证明文件不齐全、内容失实的房地产广告，广告经营者不得经营，广告发布者不得发布。

第二十三条　违反本规定发布房地产广告，广告监督管理机关及房地产行政主管部门依法分别对违法者予以处罚。

第五篇：房地产广告发布规定解读

关于国家工商总局最新《房地产广告发布规定》的

十大解读

成务律师认为：《规定》的重新颁布是根据新《广告法》进行条文调整的结果，今后工商部门查处广告违法将会有更充分的执法依据。今天成务律师就从实务运用角度对《规定》进行重点解读。

一、《规定》的适用范围

《规定》的适用主体包括开发商、房地产权利人、房地产中介机构，其中的“房地产权利人”是指除开发商和中介机构之外的，通过购买、委托经营、信托等合法方式取得房地产项目所有权或经营权的主体；适用的行为包括房地产项目的预售、预租、出售、出租、项目转让等。

《规定》列举了两种不适用本规定的行为，分别是居民私人发布的售房、租房、换房广告和非经营性的售房、租房、换房广告，如果实施前述两种行为的主体发布虚假广告的，工商机关不能依据本规定进行处罚，但当事人可以以欺诈、重大误解、缔约过失等理由请求法院撤销合同或解除合同。

二、重提《广告法》第二十六条规定的违法行为

《规定》第四条与《广告法》第二十六条的规定保持了一致，主要涉及房地产面积表述方式、不得含有升值或投资回报的承诺、不得以时间表示距离、不得违反有关价格管理的规定、不得对未完成的市政条件作误导宣传。

房地产广告在表述面积时，应为建筑面积或者套内建筑面积。建筑面积就是建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积；套内建筑面积又称作使用面积，是指建筑物各层平面中可直接供生产或生活使用的净面积的总和。

除面积应当真实外，含有以下内容的房地产广告也将属于违法：（1）“每年升值XX%”、“每年按照购房款XX%返还收益”等含有升值或者投资回报的承诺的广告；（2）“距离CBD只需10分钟”、“开车一小时”等以时间表示距离的广告；（3）违反《中华人民共和国价格法》以及相关法律、法规、政策等有关价格管理规定的行为；（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传的广告行为。

鉴于此，相关主体发布房地产广告时，如确需对房产升值做出宣传的，也不能给购房者带有具体数字或其他可能固化升值或投资回报率的承诺；如需要载明项目与某一特定区域的距离的，应当是该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离；房地产广告中的定价和标价方法不得违反价格管理的相关规定；如涉及未建成的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件的，应当注明属于规划中还是建设中。三、七种不得发布房地产广告的具体情形

《规定》第五条列举了七种不得发布房地产广告的情形，分别是：

（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；

（五）权属有争议的；

（六）违反国家有关规定建设的；

（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的。

以上七种行为大致可分为三类：其中

（一）、（二）、（六）、（七）属于违反国家房地产管理制度，暂时或永久无法办理房产权利证书的情形，因而不能发布房地产广告；

（三）、（五）属于房地产权属存在瑕疵未最终确定归属的情形，不得发布房地产广告；

（四）的规定则是为了防止开发商将预售款用于非项目建设的其他用途，所以只有取得预售许可证才能发布房地产预售广告。

四、明确了发布房地产广告所需的证明文件

《规定》第六条明确了发布房地产广告需要提供的两类证明文件，一是发布主体需要取得的证明其主体资格的文件，包括广告发布主体的营业执照或者其他主体资格证明，房地产开发企业资质证书，中介机构代理销售房地产项目的还应提供业主委托证明等；二是房地产项目需要取得的证明文件，包括项目土地使用权证明，工程竣工验收合格证明，预售、销售许可证证明，出租、项目转让广告应当具有相应的产权证明等。

五、广告中有关项目的视觉宣传应名实相副

根据《规定》第十一条的要求，如涉及项目位置示意图的，应清晰准确地表示项目的占地面积、立体效果以及项目与周边建筑设施的比例关系。实践中，开发商经常在项目位置示意图中故意缩短项目与周边重要建筑设施的距离，这是不允许的。

《规定》第十三条要求“房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。”常见的情况是，宣传材料上含有“精装酒店式公寓”、“霍曼四房门、科宝博洛尼整体橱柜、美标洁具、马可波罗地砖、圣像地板、阿里斯顿热水器、森德散热器，国际一流品牌整体精装，安置高贵身心，保证主人拎包入住”等详细装修的内容，而实际情况相差甚远，此种行为属于广告违法。

《规定》第十四条禁止利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。有的开发商在广告上使用“天安门、卢浮宫、独立公园”等其他项目的形象作为本项目的效果进行展示，这种行为属于广告违法。

根据《规定》第十五条，如房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。因施工过程中的设计变更或其他原因，建筑设计效果图或者建筑模型照片与最终建成的房产可能会存在差别，所以如广告宣传材料使用设计效果图或模型照片的，应注明。

六、广告中的价格表示应真实、确定、有效

《规定》第十条要求，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。违反本条规定的常见情形有“XXXX元/平方米起”、“每平米低至XXXX元”、“价格你来定”等。正确的做法为，价格应为实际的销售价格，明示价格的有效期限，多个楼盘分期开盘销售的，应该标明属于第几期的价格。

七、房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容

只有获得国家许可的金融机构才有权面向社会公众进行融资，房地产企业不得融资或变相融资，实践中常见的融资或变相融资行为主要有不具有房产销售内容或者未取得销（预）售许可证而进行销售并收取房款的行为，因而不得就该类行为发布房地产广告。

八、禁止有关办理户口、就业、升学等的虚假允诺

为了吸引客户，房地产商经常会打出诸如“买房子送户口”或者“买房即可拥有名校教育资源”等对购房行为有实质性影响的内容，但实际结果要么是上述指标有限，要么购房后根本无法兑现。今后，房地产商房不得在广告中作出能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

九、物业服务宣传应与实际相符

《规定》第十九条要求，房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。实践中不少开发商打出“酒店式物业、24小时贴身服务”、“酒店式物业、24小时管家服务”、“XX物业全程顾问服务，世界级服务模式完美呈现”等内容的广告，如上述物业管理内容尚未实现的，则应标明，否则属于广告违法。

十、广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容

因含有这类内容的广告违反了社会主义良好风尚，因而为《规定》所禁止。广告中出现诸如“龙脉圣地，世代相传”、“南北对流，通风采光，上风上水、藏风纳气”等类似的含有风水、占卜等封建迷信的内容，属于此处所禁止的行为。