第一篇：二手房自助交易要闯六关 购房流程详细的攻略
二手房自助交易要闯六关 购房流程详细的攻略
购房要注意:看房,议价,签订买卖合同,办理按揭贷款,过户,收房等六大环节 操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的.据介绍,自助交易主要 包括看房,议价,签订买卖合同,办理按揭贷款,过户,收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业 人士的建议,来对每个环节逐步进行解析.第一关:信息真伪要验明 孟伟表示, 在这道程序中, 除了要对房源质量状况进行了解外, 还需要注意的是, 必须自己前往交易中心进行产权调查.除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况, 除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵 验证卖家的房产证之外 “)押情况等.如现在上海市境内的房屋小产证(2003 年以后制定的)上虽然有房屋的权利人,坐落地址,建筑面积等基本信息, 押情况等.如现在上海市境内的房屋小产证(2003 年以后制定的)上虽然有房屋的权利人,坐落地址,建筑面积等基本信息, 但是却不包含该房屋是否有存在抵押,查封等权利限制的情况.如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后, 但是却不包含该房屋是否有存在抵押,查封等权利限制的情况.如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发 现该房屋存在查封,甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险.现该房屋存在查封,甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险.特别提示:在上海,”产调“内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押,司法查封等权利限制情况, 此外小产证地址,产权证上记载的人数也可一并查阅.在房产交易中心进行”产调“时,只需提供自己的身份证,然后报出 物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为 5 元.第二关:议价要”细火慢炖“ 当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金,装修(尤其是空 调,热水器等),家具,煤气初装费,有线电视,宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中 体现出来.第三关:签合同要考虑周全 虽然自己曾经买过一次房,孟伟在签订房屋买卖合同时,还是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份样本,依葫芦画 瓢,因此也就顺利过关了.不过他表示,为了减少纠纷,买卖合同内容尽量做到详实,周全.签订房屋买卖合同之后,便要支付首付款.孟伟表示,如何保证这笔款项的安全是买家
要认真考虑的问题.他把首付款 交给了卖家,但是要求对方把房产证交给律师代为保管.特别提示:上海联业律师事务所主任律师王展表示,在签订房屋买卖合同时,以下几点必须多加小心,如确认房主真实 身份,房价,明确双方违约责任,付款过户时间,费用交接时间等.此外,在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附 加条款, 将合同中对双方的意思写明, 会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦.补充条款的内容包括装修是否赠送, 维修基金,煤气初装费,有线电视开通费,宽带开通费等如何结算,以及户口等诸多问题.当然,卖家也会提出自己的要求, 如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等.关于首付款的安全问题,专家建议可以选择第三方来代为管理.即使是直接交给卖家,也应该在第三方见证的情况下完 成,如律师到场等.支付首付款之后,应要求卖家尽快办理还款手续(如果该房产有按揭贷款的话),以解除抵押.此外,还需留有部分尾款在收房时支付,这是因为考虑到水电煤,物业管理费等税费的支付,以及保证装修部分完好而 特意保留的.尾款金额一般在 1～5 万元之间,视具体情况而定.第四关:申请贷款找担保机构 孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气,他咨询了多家商业银行,但对方一听说是个人申请,便没了下文.最后他在一 家银行业务员的建议下,通过一家贷款担保公司来办理,才顺利办妥.特别提示:上海德佑地产有关人士表示,出于多方面原因考虑,商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请,”这就相当 于批发跟零售的关系,个人申请贷款好比是零售, 而银行喜欢跟机构合作,希望走批发的路子."这位人士如此表示.鉴 于此,这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作,以便能够顺利办出贷款.办理贷款需要提供的证件主要有身份证, 结婚证以及户口本, 需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明(近三个月的工资账单,部分银行需要),以及银行存折和硬卡.如果还要办理公积金贷款,还需要提供公积金账户.第五关:办理过户手续要及时 只有办理产权转移过户手续之后,买家才能真正放下心来,因此当卖家还清按揭贷款余款之后,孟伟马上前往交易中 心办理过户手续.相对来说,过户手续办理过程并不复杂,只要各项证件,材料齐全,在两个小时之内能全部办理妥当.
特别提醒:办理过户手续时,买卖双方需要提供的资料包括身份证,产权共有人证明(如为共同财产),买卖合同, 身份证,产权共有人证明(如为共同财产)买卖合同, 身份证 首付款收据,结婚证等 首付款收据,结婚证等.先领取并
第二篇：2017年二手房交易详细流程
2017年二手房交易详细流程（附时间）
一、看房：
1.房屋：
(1)看绿化
(2)看结构及布局
(3)看价格
(4)看日照
(5)看通风
(6)看隔音
(7)看私密性
(8)看面积
2.小区：
(1)物业管理
(2)环境
(3)配套
(4)地理位置
(5)升值空间
3.历史：
1.业主出售原因
2.房屋以往经历
二、查册(1工作日)
查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。
查册资料：
(1)身份证
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号
查册费用：
(1)产权基本情况 30元
(2)抵押登记情况 40元
(3)查封情况 30元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
三、签三方合同和网签合同(1工作日)：
依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：
1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。
2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。
7.合同的变更与转让。
8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。
注意事项：合同约定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等;
四、评估(1工作日)：
房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
五、签房屋申请贷款合同(1工作日)：
贷款是指:贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。
房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
房屋按揭贷款分类：
1.商业贷款(7~10工作日审批)：
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
商业贷款资料：
卖方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)房产证
(3)户口本(夫妻双方)
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
买方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)户口本(夫妻双方)
(3)婚姻证明
(4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)
(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)
(6)供楼存折或卡
(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)XX市房屋套数查册证明
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费)
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价七成;利息较高;选择性大;流程快。
2.公积金贷款(10~15工作日审批)
个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房;但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
公积金贷款资料：
卖方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)房产证
(3)户口本(夫妻双方)
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
买方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)户口本(夫妻双方)
(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)
(4)婚姻证明
(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)
(6)供楼存折或卡
(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)XX市房屋套数查册证明
(9)公积卡或存折
(10)公积金缴存明细表
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元;公积金贷款流程慢，利息低。
3.组合式贷款(商业+公积金贷款)(10~15工作日审批)
指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。
组合式贷款资料：
卖方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)房产证
(3)户口本(夫妻双方)
(4)婚姻证明
(5)银行收款账号
买方：
(1)身份证(夫妻双方)
(2)户口本(夫妻双方)
(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)
(4)婚姻证明
(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)
(6)供楼存折或卡
(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
(8)XX市房屋套数查册证明
(9)公积卡或存折
(10)公积金缴存明细表
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0.2‰×年限 贷款50万保险费2000;提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成;公积金贷款流程慢，利息低。
六、银行同意贷款通知书(按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书)
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
七、递件(1工作日)
产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。
递件需要准备的材料：
三方递件前打印网签合同;
卖方：
1、身份证(夫妻双方);
2、房产证;
3、户口本;
4、婚姻证明;
买方：
1、身份证(夫妻双方);
2、户口本(夫妻双方)
3、婚姻证明;
4、未成年小孩的出生证明;
5、非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。
八、缴税过户(1工作日)：
递件申请审核成功领取回执，国家需要缴税费房屋才能过户。
房管局缴交税种如下：
1.契税：
a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);
c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;
2.个人所得税：管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;
3.营业税：管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;
4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡;
5.产权登记费：个人产权50元二个人产权80元;
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。
九、出新证(7工作日)：
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证.十、归档(5工作日)：
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。
十一、入押(1工作日):
房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
抵押登记费用：抵押登记费80元/套。
十二、出押(7工作日):
出押指房地产抵押登记后出房地产他项权证。
l他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
十三、公积金放款审批(10~15工作日)
公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。
十四、放款(1~3工作日)：
据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入售房者在指定该行的帐户上。
注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。
十五、收楼(1工作日)：
卖买双方交接房屋;包括合约附带家私家电维修基金等;办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用核实缴清。
第三篇：二手房交易的详细流程及费用明细
二手房交易的详细流程及费用明细
一、找房
购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。
二、看房
1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积
2．小区：
(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间 3.历史：
1.业主出售原因；2.房屋以往经历
三、查册（1工作日）
查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。
查册所需资料：(1)身份证
(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号 查册费用：
(1)产权基本情况 30元(2)抵押登记情况 40元(3)查封情况 30元
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
四、签三方合同和网签合同（1工作日）
依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容： 1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。
2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。
4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。
7.合同的变更与转让。
8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。注意事项：合同约定主要 产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。
五、公证
六、赎契
七、评估（1个工作日）
房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。
注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
八、签房屋申请贷款合同（1工作日）：
购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款（业主欠银行的抵押款）给业主账户。
贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。
银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。
注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。
房屋按揭贷款分类：
1.商业贷款（7-10个工作日审批）
个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。
商业贷款资料： 卖方：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证
(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)婚姻证明
(4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）
(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡
(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明 商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
2.公积金贷款（10~15工作日审批）
个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房；但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
购房者和业主到银行分别开户，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人办手续。上门评估，15天内出同贷书。
公积金贷款资料： 卖方：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：
(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
3.组合式贷款（商业+公积金贷款）（10-15个工作日审批）
指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。
组合式贷款资料： 卖方：
(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。
九、银行同意贷款通知书（按贷种类审批通过1工作日出同贷书）
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
十、涂销和递件（1工作日）
涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。
产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。
递件需要准备的材料： 卖方：
1、身份证（夫妻双方）；
2、房产证；
3、户口本；
4、婚姻证明；
5、有关房子的其他资料（原发票等）
买方：
1、身份证（夫妻双方）；
2、户口本（夫妻双方）
3、婚姻证明；
4、小孩的户口簿；
5、未成年小孩的出生证明；
6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明
7、网签合同（当场打印）
注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。
十一、完税过户（1工作日）
递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）
房管局缴交税种及费用： 1.契税：
a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）； b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；
c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上； 2.个人所得税：
管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征； 3.营业税：
管局报批价x5.6% 房产证满5年免征； 4.土地交易服务费： 房产证建筑面积x6元/㎡； 5.产权登记费：
个人产权50元二个人产权80元；
注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。
十二、出新证（7个工作日）
经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。
出新政费用：5元印花税
十三、归档（5个工作日）
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。
十四、入押（1个工作日）
房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。
抵押登记费用：抵押登记费80元/套。
十五、出押（7个工作日）
出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。
他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
出押费用：房产他项权证的印花税5元。
十六、公积金放款审批（10-15个工作日）
公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金放款审批）。
十七、放款（1-3个工作日）
据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。
购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。
注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况；公积金不受银行额度影响。
十八、收房（1个工作日）
卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数；有线电视过户需要去省有线电视；电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。
注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。
第四篇：上海二手房交易详细流程：签订合同篇
上海二手房交易详细流程：签订合同篇
签订二手房买卖合同七个必须
1．必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。2．必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实际交房之日起）规定期限内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。3．必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4．必须注明费用交接时间 这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
5．必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是，目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
6．买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者，如果此时您能够行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为?? 7．必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。如何签订二手房买卖合同
在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前
购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？
出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售方提供的房屋产权证是否属实？
2、房产面积多大？
3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？
5、该房产是否已设定抵押？根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据《上海市房地产转让办法》的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时
需要准备的证明材料。
购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：
1、身份证原件或护照原件及复印件；
2、未成年人的户口簿或出生证明；
3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：
1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：
1、房款的金额是否写清楚？
2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；
4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；
6、房地产的风险责任何时转移给购房者？
《上海市房地产转让办法》的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；
7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？
8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）
1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。
2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。
3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。
4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。
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