专家：解决土地承包问题关乎着解放农村生产力

第一篇：专家：解决土地承包问题关乎着解放农村生产力

专家：解决土地承包问题关乎着解放农村生产力

随着农村改革的不断深入，作为基础层次的土地家族承包经营存在的问题日益凸显出来。目前，农村实行的土地承包主要为家庭承包，它主要表现为：一是家庭承包缺乏竞争性。家庭承包是以家庭人口为依据而进行的“人人有份”的承包，是不需经过“竞争方式”取得的承包，这实际上属于一种土地分配的方式。二是土

地承包存在着期限限制，虽然承包的期限长短有别，但终究还是存在时间限制。三是土地承包经营权流转制度不健全，现行立法和政策缺少“支持”或“鼓励”土地承包经营权流转的内容。上述三方面的问题，制约着农村生产力的进一步解放，亟需寻求有效的对策予以解决。

解决农村土地承包问题，关乎着进一步解放农村生产力。就现阶段的实际情况分析来看，我们首先应将必要的因素考虑进去，这样，才能从根本上解决问题。

其一：要配置土地的发展权。

土地发展权是一种可以与土地所有权分离而单独处分的财产权。我国应当借鉴国外土地发展权制度经验，配置土地发展权。比如，我们可以作如下制度设计：(1)改变土地使用性质之权的土地发展权归国有，包括农用地变更为建设用地之权和未利用土地变更为农用地或建设用地之权。该项制度的设计主要基于这种改变土地使用性质之权的土地发展权涉及范围广，将这种土地发展权加以控制，使农用地和未利用土地全部纳入国家或政府控制改变用途的范围，使农民宅基地、乡村建设用地等都归入政府管理，如此，便能有效防止集体所有的土地利益因体制内的因素而流失。另外，这样做还能够有效地保护耕地。(2)不改变土地使用性质，但对原土地增加投入而形成的发展权，归土地使用权人所有，如农用地使用权性质不变，承包人增加对农用地的投入而形成的农用地发展权。这项制度设计主要基于这种对原土地增加投入而形成的土地发展权，其归属涉及到土地使用人的具体利益，对象具体，解决了目前的立法缺乏对土地承包人增加土地投入而形成权益的保护这个现实问题，同时也丰富了土地发展权的内涵。

其二：要使农村土地承包经营权物权化。

目前的土地承包经营权依合同确定存续期限，充分体现了债权的特性，但合同一旦期满，农户的承包经营权就失去了法律保护的基础，因此直接影响农户对所承包土地的投入。解决这一问题的办法在于真正实现农村土地承包经营权物权化，使农村土地承包经营权成为一种完全独立的物权。物权化能够使土地承包经营权获得物权方式的保护。农村土地承包经营权成为物权，就具有普遍的排他性，就能有效维护土地承包经营权人的合法权益。

其三：要健全土地流转法律机制。

邓小平同志曾指出：中国社会主义农业改革与发展，“第一个飞跃，是废除人民公社，实行家庭联产承包责任制。”“第二个飞跃，是适应科学种田和生产社会化的需要，发展适度规模经营，发展集体经济。”土地适度规模经营是通过土地使用权流转和集中来实现的，因此，土地使用权流转机制是否有效、灵活、合理，是发展土地适度规模经营的一个重要环节。要妥善解决土地使用权流转中存在的问题，促使土地合理集中，必须健全土地流转的法律机

第二篇：农村依法流转土地承包经营权问题的调查研究

农村依法流转土地承包经营权问题的调查研究

随着城市发展速度的加快，城市土地利用趋向饱和，城市发展的触角伸向农村，大量农田被征用，众多农村面临拆迁，大片土地夷为平地，建成厂房、公司、学校...在农村土地流转过程中存在着这样那样的问题。就此我在小范围内进行了一个调查。

随着经济的迅猛发展，城市发展速度远大于乡镇的发展，越来越多的青壮年背井离乡，在外打工，闲置的土地越来越多，又由于城市土地利用趋向饱和，城市的范围不断扩大，趋向农村发展，大量农村用地被征用。土地流转也成为一个流行词。在过去，土地流转主要有互换和转包两种形式，互换即两户农家互换土地耕作，转包即弃耕的农家把土地转借给其他耕作的农家，付以一定的租金。其主要目的是为了耕作方便，防止土地荒废。现在比较常用的土地流转方式是租用、入股、转让。例如将某一地区划为开发区，然后以租用、入股、转让等方式给予各公司厂家使用。

首先介绍下我镇的情况：古柏镇处于南京和县城的必经之处，近十年来以镇中心向四周辐射的近60%的土地以各种形式流转征用，去年已有2个自然村集体拆迁，今年将有7个自然村将同时拆迁。目前，我镇土地流转主要用于建厂房、办学校。其主要形式是“宅基地换住房、承包地换社保 ”也就是说，农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城镇或某一区域获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权，享受城市社保，建立城乡统一的公共服务体制。

土地流转出现的大致原因有下：

1、土地承包经营成本高，收益低。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。许多外出务工、经商的农民纷纷将承包经营权流转给亲友或其他农户。

2、镇、村非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。

3、农村产业结构调整的需要。村委为培植专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即“反租倒包”。

在我们镇以第二种情况为主要原因，特别是县政府讲我镇划为经济开发区以后，这个原因尤为突出。

但是在土地流转过程中仍出现了不少问题，比如说：

1、思想认识不足：由于思想保守，有的农民虽然常年在外打工，现闲置土地，担心将来事业后没有土地，生活没有保障，宁肯弃荒也不愿流转土地。

2、流转行为不规范：主要表现为土地流转过程的随意性，由于很多村民法律意识的淡薄，流转手续不完备，流转协议过于简单，导致农民的合法权利受到侵害。

3、在农村存在很多违建房，这不全是农民自己的责任，在过去很长一段时间内，农民办建房手续需要花费很长的时间与精力，于是很多农民直接在原先的宅基地上建房，现在面临“宅基地换住房”的措施，很难判别该如何补偿，于是大部分村民借机大建住房，以期从中获利。还有就是由于之前在农民划分承包田时不清不楚，现在在流转过程中出现很多矛盾，比如说承包田划分的界限，有些地虽然常年是A户在耕作，但实际是B 户的。。这影响了村民之间的团结友爱和和谐的氛围。。

胡锦涛总书记曾专程前往安徽省考察农村改革发展情况时表示，允许农民以多种形式流转土地承包经营权，发展适度规模经营。毫无疑问，土地流转的决定将是自实行土地的家庭联产承包责任经营制以来乡村财产制度的一次重大变革，对农村经济、乡村治理都将产生重大影响。目前来看，制约中国内需型经济发展的关键就在于农村，而要想提高农业的生产水

平，土地这个最重要的资源要素必须充分流转起来。农民以地为本，但守着条块化的“一亩责任田”，很难为其带来高收益。而我们现在所说的土地改革就是要赋予农民土地经营权、使用权以及转让权，一方面提高农民种粮的积极性，另一方面还要让农民能从土地上获得更多利益。只要土地能合法地流转，农民无论是承包大块土地规模化经营，还是以土地入股获取分红，又或者以土地为抵押获得创业贷款，都将直接为其创造利润，从而提高收入。土地流转能够有效改善土地资源配置效率，进一步激活农业剩余劳动力的转移，为农业规模化、集约化、高效化经营提供广阔空间。另一方面，构建和规范农村集体建设用地的流转机制，可以使农民更充分地参与分享城市化、工业化的成果，显化集体土地资产价值，促进农民获得财产性增收。但是在土地流转过程中，我们政府也应该切实保障农民的应得利益不受损害，同时也要防止部分农民投机取巧，为了一己之私而侵犯国家利益。

第三篇：1.农村依法流转土地承包经营权问题调查究

农村依法流转土地承包经营权问题调查研究

作者：梁忠坤

指导老师：张永丽

摘要:土地问题是农业生产、经营、收入分配和社会保障等制度安排的基础，也是解决“三农”问题的核心。实行的土地联产承包责任制30多年，一方面促进了农业社会经济的发展，另一方面造成了农业的小规模分散经营，难以体现规模效益，缺乏竞争力，难以适应当前农业市场化、国际化的要求。依法流转土地所有权已经成为，在家庭承包责任制的前提下，推动农村土地流转制度改革，促进农业发展成为必由之路。结合当前农村现状，结合成都市土地流转的成就和经验，试分析当前农村土地流转现状与障碍，从制度面上提出构建与完善流转土地承包经营权的基本思路与原则。

关键词：土地经营权流转 成都市 现状 障碍 完善构建

政策建议

一、关于农村依法流转土地承包经营权

所谓农村土地流转，是指在农村土地所有权归属和农业用地性质不变的情况下，将土地使用权（经营权）从承包经营权中分离出来，转移给其他农户或经营者，其实质就是农村土地使用权的流转。

土地作为一种生产要素，只有合理流动，才能提高使用效益，也只有合理流动才能真正体现土地生产要素的性质。改革开放30多年，社会主义市场经济取得了长足发展，城乡居民收入比与消费水平的不断拉大, 随着土地经营收益递减的现象的日益严重，加速促进了农村剩余劳动力向非农产业的转移。城市化加快，农村劳动力向城市转移与农业生产的稳定和可持续发展的需要间的矛盾日益严重；土地的小规模分散经营，难以体现规模效益。中国农业劳动生产率相对世界不断低下的现状和我国庞大的人口基数，迫切要求我们引进技术和增加投入以提高农产品产量和质量。为了促进当前农业、农村发展，解决当前我国农村家庭承包经营责任制面临的突出问题，土地流转成为必然的趋势。

二、我国农村依法流转土地承包经营权的现状

1．农村依法流转土地承包经营权的发展现状

土地经营权流转是农村经济发展到一定时期的必然产物。我国的土地流转最早出现在上世纪80 年代中后期。自1982 年底全面实行土地家庭承包制以来，到80 年代中后期，农村土地流转首先在沿海发达地区出现，90 年代逐步向各地扩展。到2007 年底，全国农村土地流转面积占家庭承包耕地总面积的5.2%。从流转形式看，主要以转包、出租为主，这两种形式占流转总面积的77.9%，转让和入股分别占8.3%和3.8%①。

在土地流转中也存在着对流转定指标定任务，违背农民意愿强行流转；有的地方在流转中改变土地农业用途；流转管理和服务没有形成制度，流转合同签订率不高，流转利益纠纷在各地仍有不同程度存在；连片规模流转耕地很少用于种粮等一些问题。究其原因，主要是当前一些地方对引导土地流转缺乏正确的认识。地方政府该讲的政策没向群众讲明白，该做的服务工作没有做到位，农户对土地流转的政策目的和自身权益缺乏认识。以致土地流转呈自发、放任状态，随意性很大。大多是农户间私下转让，很少经过村组集体，或者是口头协商，很少签订文字协议，双方协商约定租期、租金，缺乏应有的基本参照。有的经营户与村委会签约，农民要么没有作附签，有的连附签也没有，签约主体与流转主体不一致，留下矛盾隐患。

传统农业作为我国生产效益最低下的生产部门，资金投入少，分散经营，规模化低，在向现代农业发展过程中资本供求的矛盾日益显现。土地流转实施过程需要向农户提供有效的金融支持，和政策支持。我国目前还未形成符合市场的农村金融体制。央行提供的数据显示，截至2010年5月末，我国村镇银行达228家，另有50家村镇银行已获准筹建。全国各地设立小额贷款公司1934家，比去年末增加606家，贷款余额1248.9亿元②。但根据银监会合作金融监管部的信息，目前我国小额信贷规模仍不足以支持农业、农村加工业及商业发展，需要进一步探索在农村地区建立村镇银行和中小型银行。

土地经营权作为一种受限制的所有权长期存在。农村改革已走过30 年的历程，农村土地承包经营的内外部环境发生了很大变化，关注、研究、指导新时期土地的经营尤其是流转工作非常有意义。但是，流转土地承包经营权目前还处于初级阶段。因为目前土地产权体制下，农民土地承包权这一基本财产权利无法得到保护。农民利益、农民集体利益与地方政府利益的博弈中没有话语权。出于地方经济短期发展的需要，工业与建筑建设用地的需求加大，高地价下地方政府寻租行为的蔓延，地方政府征地热情高涨，农地转非农地发展较快，耕地保护目标难以实现。相反用于农业生产的土地流转的规模还十分有限，农业经营规模变化不明显，农业产业化之路还很漫长。

目前在以家庭联产承包体制下，尽管中央政府采取了一系列鼓励支持措施，虽然全国各地都进行了相关试点和推广，以成都市为例的部分地区取得了显著效果。二元格局存在已久，改革也不可能在短期内出现转机。关于这样一个异常艰巨、复杂的社会改革之路到底怎样走？国家设立成都试验区，希望通过成都市的试点能够探索走出一条适合我国国情的道路。下文将以成都市双流县瓦窑镇土地流转的成就为例做详细介绍。

2．依法流转土地承包经营权的主要模式

(1)股份合作制。它是指让农民作为集体成员对土地的所有权作价入股, 当地政府机构将土地集中之后, 村集体再代表农民与征地方谈判协商, 农民凭借土地承包权可拥有公司股份,并可按股分红。

(2)股田制。指的是农户将承包土地的使用权作为一种物权, 以其作为资本入股参与联合创办的农场、林场、养殖场、果园、度假山庄、苗圃、花木企业。这些农业企业由民间创办, 集合了种田能手、经营管理者以及技术优良的技术员等, 有着先进的生产方式。企业一般会采取吸纳公司土地周边的农地的承包者入股,以每亩年产出价值折算股份, 按股分红, 使土地使用权以资本形式进行流转。

（3）出租、反租、倒包。出租是指农户或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是乡镇政府或村组组织先向农户或集体组织租赁土地, 然后进行转租并从中谋利的行为。出租和反包本来是两种不同的形式, 但不少地方往往把二者混为一谈。以此种方式流转的土地大多数是在乡镇政府的推动或者直接干预下进行的, 有的还以各种名义参与租赁费的分配或者获得倒包中的差价。

（4）转包。原承包方将承包地使用权转包给第三方, 而原承包方承担的义务不变。转包分三种情况是有偿转包, 第三方取得土地使用权后, 向原承包方支付一定转包费;转包, 原承包方由于产业发生变化, 而无力耕种土地, 将土地使用权以无偿方式转包给亲友或其它农户, 第三方不需支付转包费;三是倒贴转包, 原承包方不愿耕种土地, 为了避免撂荒遭受社会舆论和传统道德的谴责, 不仅不收转包费, 而且向接受土地使用权的农户倒贴，使土地继续耕种。

（5）转让。原承包方将承包地使用权转让给第三方, 同时将土地承担的税费义务也一并转让第三方, 原承包方仅仅保留土地的承包权, 土地的使用权、收益权转让给第三方。转让分为有偿、无偿、倒贴三种, 具体情况类似于转包。

（6）拍卖。集体经济组织将荒山、荒坡、荒沟、荒滩、荒水等农户不愿承包的?? 五荒地 使用权和部分耕作不便的土地使用权长期(30~ 50 年)拍卖给个人或企业。这种流转形式虽然拍卖金很低, 有许多是具有象征意义, 主要目的是通过使用权流转推动土地资源的综合开发与利用。如果没有这种流转, 土地使用权仍会长期闲置。

（7）互换。农户为了农产品种植结构调整和扩大耕作田块规模的需要, 将自己承包的土地使用权与相关农户以对等或约定差额数量的土地使用权相交换, 双方承担的义务均不变。这种方式只发生地块等次高低的差额补偿，目前在农村较为普遍。

（8）代耕。兄弟姐妹之间、父母子女之间、宗族亲属之间、朋友之间出于照顾或帮忙性质的土地使用权转让方式, 在分户承包经营初期曾大量发生,与转让形式上十分相似，流转规模一般较小。

3.成都市双流县瓦窑镇土地流转的成就

实践证明，我国农村土地产权的关键问题在于农民集体所有权这个权利是虚置的，房屋所有权没有法律程序的确认，从而使农民对各种农村资产的权利就被国家和村集体单位在行使他们的权利时侵蚀掉。所以，农村产权制度改革的着眼点就应该是把农民集体的这种虚置的所有权实在化。

成都市截止有近120万人，其中农村人口占46.46%，人均耕地不足一亩，是典型的大城市带大农村。30%的平原、40%的丘陵、30%的山区，既有发达的中心城区，也有欠发达的农村地区，城乡二元结构矛盾十分突出。为了破解“三农”难题，成都市委、市政府在现行农村基本经营制度上进行了大胆创新，通过现代农业的经营方式与传统农业相结合，寻找到了一个最佳结合农民持续增收的体制、机制如何与城市居民收入同步增长，让广大农民在城市化、居民化方面与城镇居民实现共发展、共繁荣，消除城乡二元经济社会体制型障碍，成为全国城乡统筹发展的试验区，其探索实践具有普遍意义。被设为实验区后，按照党的十六届三中全会“建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度”的要求，成都市以市场化改革为导向，以“还权赋能”为核心，以建立健全现代农村产权制度，实现农村资产资本化、推动城乡生产要素自由流动为目标，在总结先行试点经验的基础上，在全市范围内又开展了大规模的农村产权制度改革，以求最大限度地解放和发展农村的生产力。2006年，成都市在全市除六城区以外的14个区（市）县建立了县、乡两级农村土地承包流转服务中心，组建农村土地承包及流转纠纷仲裁委员会，加大了农村土地承包纠纷调处力度。成都市的做法是希望通过向农民“还权赋能”，保障农民的土地权益，来再造农村经济的微观基础。其中双流县瓦窑镇瓦窑村是成都农村产权制度改革的一个缩影。

2008年3月，瓦窑村作为试点，在成都市范围内率先开始进行农村产权制度改革，这项改革其中一项重要的内容就是对土地承包经营权进行确权、颁证。2009年5月，瓦窑村一组的农户们以按手印的方式决议将土地承包经营权期限，由以前规定的30年改为“长久不变”，他们的尝试得到了官方的支持，瓦窑村获准率先实验土地“长久不变”，这份按满手印的《决议》如今被中国革命历史博物馆收藏，30年前开启包产到户的安徽小岗村的手印协议也收藏在同一家博物馆。

锦绣城是一个乡村度假园区，6年前就通过和政府谈判征用了30亩建设用地，租用了400亩耕地。瓦窑村实施产权“长久不变”之后，锦绣城提出再租用1000亩耕地。企业跟有稳定的所有权的人--农民租用土地。没确权之前，租用的土地随着当地政策的变动存在极大的不确定性，另外之前用地是企业和政府谈，政府跟企业谈的价格再高，老百姓有的也不认。可这一次，谈判对手变成了农民。这样既尊重了农民的自主选择权，有增加了农民的权利意识，也提高了行政透明度。

2009年6月瓦窑村的714户村民领到了新的农村土地承包经营权证。承包期限由以前的30年变成 “长久不变”之后，瓦窑村大力推进传统农业的转型和规模化经营。由于地处成都市区最近的丘陵地区，当地政府将这里定位为旅游新城示范点。目前瓦窑村传统农业已经得到很大转变，农户集中居住，方便进行配套水电气基础设施建设，生活条件得到改善；同时，老百姓也增加了收入，一方面有土地流转收益，另一方面就地打工有工资收益。全村面积5500亩，承包地3019亩，目前已经有5个比较大的企业进入，全村土地只剩余1000多亩。与此同时，瓦窑村也在摸索壮大集体经济组织，在采取土地入股的形式，注册成都兴隆瓦窑农业有限公司由30户农户、村委会和几个自然人共注资22万，主要搞市场效益比较好的农产品。改变了体制机制，人还是这些人，土地还是这片土地，但是方式不一样，制度安排不一样，最终的结果完全不一样。

当农民的资产能产生更高价值的时候，更需要新的机制，保障农民的话语权、自主权。“确权”不仅使农民的财产权得到了明确，也把财产的处置权还给了每个农户，农民有权以转包、出租、互换、转让股份合作等多种形式进行土地流转，不再由村集体做主。农民有了财产权，有了社会保障权，有了社会治理权的时候，他就是一个完整的人的权利。瓦窑村的土地租金分配方案公示后，获得了村民认可。确权后每家的土地权属清晰，出租价格也是农民选派代表直接和企业谈的，因此没有原则上的争议。当集中居住和土地流转是在确权的基础上，在农民自愿的前提下来进行可能发生的矛盾自然少了。符合市场经济了，复杂问题也就简单化了，新农村建设的效率和质量也随之太高了。如今成都市已经逐步建立了“依法、自愿、有偿”的农村土地承包经营权合理流转机制，使土地流转逐步走上规范化、法制化轨道。

4.成都市农村产权制度改革的主要内容：

（1）开展农村集体土地和房屋确权登记。明确农村集体土地所有权，进行登记并核发所有权证书；明确农村集体土地使用权，对合法取得的农村集体建设用地、农用地和林地进行登记，核发使用权证书；明确农村房屋产权，建立城乡统一的房屋登记管理制度，对合法取得的农村房屋进行登记，核发房屋所有权证。

（2）创新耕地保护机制。加强成都市全域范围内土地利用规划管理，优化全市土地利用总体规划；实行耕地分级保护，在对全市耕地进行质量普查的基础上，按照土地质量和综合生产能力对耕地进行等级划分；设立耕地保护基金，建立耕地保护补偿机制，每年从土地出让收益中提取一定比例资金，设立耕地保护基金，用于提高耕地生产能力和对承担耕地保护责任的农民养老保险补贴。

（3）实现农村产权流转。促进农用地承包经营权和林地使用权流转，支持农村集体所有的未利用地承包经营权流转，探索建立对农民自愿放弃土地承包经营权的补偿机制，建立健全农村土地承包经营权流转服务体系；建立集体建设用地使用权出让制度，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展布局规划的前提下，集体建设用地可以通过使用权出让、出租、作价入股（出资）、联营等形式进行流转，按照规定用于工业、商业、旅游业、服务业、农村集体经济组织租赁性经营房屋等经营性用途及建设农民住房；建立城乡统一的房屋产权流转制度，逐步实现城乡房屋同证、同权并积极培育发展农村房屋产权交易市场。为了搞好土地流转服务工作，成都市和部分市县还组建、设立了农村产权流转担保公司，开展了土地流转等方面的担保业务③。

三．农村依法流转土地承包经营权的障碍

1.集体土地产权关系不清晰。农村集体土地产权模糊, 无法确保农民土地所有者的权益。按照现行的农地制度安排, 农村土地除国家所有外, 属农民集体所有。但究竟如何理解这个集体, 根据《土地管理法》,集体一共有三种: 村农民集体、乡镇农民集体, 村内两个以上农村集体经济组织, 但这三种集体形式之间的界限不清楚。农民如何对集体所有的土地行使所有权等一系列问题是不清楚的。因而致使在现实农村经济活动中个体农民(农户)作为农地所有权主体的地位是被排斥的, 行使主体地位的往往是村委或村级小组。更重要的是包产到户后现在多数农民对土地所有权的具体归属是模糊的, 甚至相当一部分农村基层干部和领导也认为农村土地是国家的, 想怎么处置就怎么处置。农民作为弱势群体, 在没有力量实现自己的土地权利时, 一个必然的结果就是农民集体所有的土地转变为管理者所有。土地产权主体或其代理人模糊不清, 使得土地流转的利益主体被虚化，进而难以适应现代农业市场化的发展要求。土地的权益边界模糊也成为地方政府、社区集体组织、村民小组甚至成为地方家族势力等主体争夺利益的借口。因此在土地流转过程中,如何保证农民利益是促进当前土地流转的一个重要因素。

2.土地流转相关法律不完善。从上世纪八十年代末期开始, 国家就开始积极探索土地的合理有效流转。2006年中共中央一号文件《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》指出,健全在依法、自愿、有偿基础上的土地承包经营权流转机制, 有条件的地方可发展多种形式的适度规模经营。2008年中共十七届三中全会明确指出:加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权, 发展多种形式的适度规模经营。但是土地流转不仅需要政策层面的推动和引领, 而且需要法律层面的保障和支撑。我国现行法律体系中没有土地流转的中央立法, 也没有专门的地方规章。目前土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性, 从而导致土地流转内容的不完整性、土地流转价格的不确定性、土地流转目标的非效率性以及土地流转格局的不稳定性, 最终无法培育出适度规模的符合市场要求的经营主体,难于提高生产率与加快实现农业产业化的进程。土地纠纷日渐增多, 司法机关及有关行政部门处理这类问题常常无法可依。即使《民法通则》、《土地管理法》、《农业法》和《物权法》中有规定, 但诸多规定过于笼统,有关内容和程序不够明确具体,导致许多地方出现有法难依的现象。

3.社会保障体系不完善。农村土地素来都肩负着中国农民生存发展与社会保障的双重功能。家庭联产承包责任制的实施,强化了土地的保障性质, 农民把土地作为今后的退路。可以说对大部分农民来说, 土地是精神与物质的依靠，是安身立命之本,不敢随便流转土地。另外,受教育程度的限制, 农民很难在快速发展的第二、三产业中立身, 而且非农就业存在不稳定性。所以, 耕地承担的对农民人口的福利保障功能远远大于耕地的生产功能, 土地就业保障性质使得土地流转在基本利益上对农民的吸引力不大。然我国的完善的社会保障体系还未能覆盖所有的农村地区,无法为那些将土地流转出去的散户提供充分的社会保障。当土地流转的费用(租金)低于农户的预期时,深受传统观念影响的农户,尤其是普通的小规模经营散户,就有可能放弃土地流转的计划。加之政策理解偏差，流转积极性不高。大部分农民不了解中央提出的加强土地流转的新政策和精神，弄不清土地所有权、承包权和经营权之间的关系，害怕土地承包经营权流转后会失去自己的承包地，对土地承包经营权流转市场更是一无所知，因而不敢参与流转，部分农民宁肯粗放经营，也不愿将土地流转出去。

4.政府职能错位，监督约束机制不健全。按市场经济规则, 在农地流转中, 政府是裁判员而不是运动员, 其职责是为市场参与主体提供一个公平、合理的竞争平台。然而在现实农村土地流转中, 地方政府既充当了裁判员, 又成为了运动员。作为裁判员, 部分地方政府偏向企业和开发商, 在土地利益分配上,没有公正地对待农民；作为运动员，它则利用管理职能充当竞争主体，与集体和农民争利。在土地流转的实际操作过程当中, 农民在很多情况下基本上被排斥在土地增值收益分配的体系之外。某些农村基层组织直接充当土地流转的主体,不尊重农民的意愿,搞强制性的土地流转。出于不同的动机，有的把土地流转作为增加乡村收入的手段, 或者作为突出地方政绩的形象工程。大量的非农建设用地没有区分其性质，征地与供地采用双轨制, 征地沿用计划经济时的强制办法, 而供地却采取市场经济的有偿出让, 政府以地生财。源于政府体制原因,各级国土资源管理部门是由同级地方政府所管辖，其监督职能实际上是下级监督上级，在实践中很难起到有效作用。整治土地时,又多以自查方式进行, 雷声大雨点小,难见成效。

5.土地流转条件上的限制。首先，土地流转身份上的限制。目前农村土地承包权的流转一般限于特定的农村集体组织内部，非本集体经济组织成员受让集体土地承包经营权被作为例外受到了严格的限制。这种受让主体身份限制造成土地承包权流转的封闭性，从而土地承包权无法按照市场方式自由转让，对土地资源的合理配置制造了障碍。其次是权利上的限制。从土地承包经营权的转让来讲，当前农村土地承包经营权转让的一个前提条件是其转让必须经发包人同意。目前有学者将此归纳为“债权的流转方式”。既然已经把农村土地承包经营权定性为物权性质，就应赋予承包经营人完整的土地使用权，土地流转权是农户依法享有的权利，它与承包地的使用权、经营权、收益权一道构成了市场经济情况下家庭承包制度的基础。

6.土地价值实现上的限制。农村土地承包权作为一项财产权利，应当具有相应的融资功能。土地收益权不完整、不清晰，难以形成土地融资市场，抑制了农地的价值担保功能，限制了土地承包权价值最大化目标的实现。农业结构调整、规模经营、农村二三产业的发展、农村消费市场的扩展等问题，都与农民的经济状况密切相关，农民缺少资金及可靠的融资渠道已成为当前农村经济发展的一大制约因素，也必将制约农村土地流转。另外，农龙头企业未发挥土地流转的带动作用，仅从事农副产品的加工，受资金、货源、规模等因素影响，未能形成通过土地流转建立大规模货源供给基地的经营模式。

7.土地流转市场不完善，中介服务组织不健全。土地流转供求信息的高效与准确提供对推进土地流转意义十分重大。分散的农户之间的土地自发性流转无法实现土地大规模、高效率地聚集。由于两者之间在生产经营规模、效益和理念等方面存在很大差异,土地需求与供给信息很容易出现不对称,供需双方的信息不能得到有效沟通，信息辐射面狭小，由此会引发较高的土地流转交易成本,使得土地供需信息网络无法形成，影响了土地流转速度、规模和效益大部分农村地区尚未形成统一规范的土地流转市场，即使有，真正按市场经济法则进行运作的并不多。畸形的土地流转市场和中介组织严重地制约着土地这一重要的生产要素的合理流动和优化配置。

8.农村完善的金融体系尚未形成。我国目前还未形成符合市场的农村金融体制，在向现代农业发展过程中资本供求的矛盾日益显现。传统农业作为我国生产效益最低下的生产部门，资金投入少，分散经营，规模化低，根据舒尔茨的理论，要改变传统农业的现状，就要引入新的收入流。目前只有通过农民农户为主体的资源配置方式才能土地流转有效实施，但这一过程需要向农户提供有效的金融支持，和政策支持。目前我国小额信贷规模仍不足以支持农业、农村加工业及商业发展。

总之，近年来，随着农业结构调整，农村二三产业的发展和农村劳动力的转移，土地流转是农村经济发展的必然趋势，反映了生产力发展的客观要求。在江浙一带等一些农业较发达的地区，土地流转的面积逐步扩大，形式不断丰富，有效促进了农业结构调整和产业化经营，推动了土地适度规模经营，增加了农业投入，拓宽了农民增收渠道。但是由于家庭联产承包生产模式自身的流弊及缺乏健全的市场机制和有效的管理机构，我国幅员辽阔、地形地貌复杂，我国农村中各集体经济组织之间的生产能力各异，东西部农业发展差距较大。

四、农村依法流转土地承包经营权问题分析

1．浅谈土地流转中应注意的几个问题

《中共中央国务院关于2009 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》，是中央制定的又一个重农强农的一号文件，当前我国农村正在开展以土地经营权流转为中心的新一轮大变革。它改变了我国传统的农业生产方式，释放出了农村巨大的生产力，给农民带来了颇丰的收益。但同时觉得在这场轰轰烈烈的变革中，有几点要引起注意：

（1）农村土地流转的首要前提就是要明晰所有权归属。明确承包土地的财产权，界定土地使用主体的权利范围，使土地流转在法律上得到保障。如果产权不明晰，市场机制就无法正常运作。在现实生活中，因产权主体不明、权利不全，造成土地流转过程中土地收益流失；或因承包权不稳定、使用权不完全，致使土地流转困难等问题，都与产权关系不明晰关联很大。

（2）土地流转的方式必须因地制宜。在向现代农业的过度时期，这种模式虽然有效，但基于我国现状无法通过政府大规模推广。在一部分农民没有解决就业和生活来源问题下就失去土，地必然会引起农村社会的不稳定，其后果更加严重。是采用以龙头企业为依托发展规模经营，还是通过建立协会、组织变分散经营为组织化、集约化经营，亦或是发挥种田能手或养殖大户的技术优势实现规模或集约经营，这些都是值得肯定的有益尝试，关键是不要重形式，而要重效果。只有把经济利益与长远的生态利益结合起来，才能实现可持续发展。

（3）土地流转必须从人民的利益出发，坚持以惠民为宗旨。土地流转、规模经营是农村发展的必由之路，要做好这项工作，必须从人民的利益出发，把惠民作为工作的出发点和落脚点。农户是流转的主体，土地流转主要是通过市场机制，流转收益全部归承包农户，这样才符合私法自治的原则和经济发展的市场规律。要实实在在地让农民在土地流转过程中得到好处，不仅要使他们得到近期的实惠，而且要让他们永久受益，通过土地流转真正使农民实现增收，农村实现富裕，农业实现发展。

(4)必须坚持依法、有偿、自愿的原则。首先，要制订完备的土地流转政策和条例，完善土地流转的相关法律规定，使土地流转工作做到有法可依，违法必究，一切按法律程序办事。土地流转一定要有正规的法律手续，流转合同的签订一定要符合法律规定。其次，要坚持有偿的原则，不能无偿使用农民的土地，借流转之机对农民进行掠夺，造成社会的不稳定。流转土地价格的制定要多方协商，公开、公正、透明，以保护农民利益为出发点，在公平公正的基础上，最大限度地满足农民群众的要求。再次，土地流转要坚持在农民自觉自愿的原则。

（5）农村土地流转的另一重要前提就是必须保持农业用地性质不变。土地是极其宝贵的资源，我国人多地少，耕地面积极其有限，13亿多人口的吃饭问题始终是关系国计民生的大事，18亿亩耕地红线不可破。因此，对于流转后的土地，须用于农业生产，决不能挪作它用，否则就有违土地流转的根本目的。

2.推进农村土地流转的建议

（1）健全农村土地承包经营权流转管理机制。土地承包经营权流转必须按规范的操作程序进行，土地流转关系确立后，流转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、条件及双方的权利、责任、义务等。合同要报告村社集体经济组织，经过县乡土地管理部门签证后，到有关主管部门备案。

(2）引导土地使用权的流转方向。建立必要的流转中介机构，发挥引导作用，发挥龙头企业带动作用。积极鼓励支持相关农业产业化龙头企业通过例如“企业十基地十农户”的模式，把农户土地纳入到龙头企业的基地中，企业通过与农户签订合同，制定最低保护价收购，提供技术服务和及时设点收购，形成产、加、销一条龙，促进土地流转，吸纳农村劳动力就业，企业、农民共赢，走龙头企业带动之路。在边远农业区，引导、鼓励向农业大户、示范田、种田能手流转；城乡结合部，应尽可能通过龙头企业经营、土地股份合作、现代园区推进土地向规模化、集约化方向发展。

(3)各级政府和各有关部门要加强引导，优化服务。地流转的目的是要搞规模经营，而规模化经营需要完善的农业基础设施和先进的科技水平，需要较大的资金投入。这些投入单靠经营者个人是很难实现的，需要政府部门的大力支持。就我们国家而言，农业发展的基础比较差，整体比较落后，在这样的基础上发展现代化农业，采取多种措施积极宣传，使干部和群众充分认识到土地流转是在长期稳定家庭承包制的基础上搞活承包地；积极扶持产业化龙头企业建立基地，制定相关优惠政策，从政策上扶持土地适度规模经营。推广以土地合作社模式进行规模经营，允许农户以多种形式的土地流转加入合作社，发挥“合作社+基地+农户”的经营管理模式，提高农户生产的专业化程度，帮农民规避风险，消除后顾之忧。坚持项目引进与开发同步。在加大土地流转力度的同时，坚持项目引进开发同步，积极开发非耕地和低效益地，积极为流转的土地找好项目，建设一批有特色、有优势、有市场前景、辐射带动能力强的商品基地发展特色农业、生态农业和可持续发展农业，努力提高土地效益，增强流转动力。

（4）土地制度与市场机制相结合，通过市场机制促进资源配置效率的提高。土地流转可能产生两种效应;边际产出拉平效应和交易收益效应。即土地边际产出效益较低的农户将土地流转给边际产出效益较高的农户。在边际报酬递减规律的作用下，两者的边际产出趋于相等。土地边际产出效应说明资源配置效率达到了无法进一步改进的程度。交易收益效应是指土地交易性的提高增加了土地拥有者在需要的时候找到需求者的概率，同时也增加了土地投资实现其价值的概率，从而提高农民土地流转的积极性。

（5）完善农村金融体系，建立以农民为主体的合作金融制度。要实现中国市场与国际竞争接轨，就需要对农业大幅度资金与技术投入，对土地、资金、技术的优化配置就必须实现土地的集中管理，以实现规模化集约化。加快推进适度、运行高效的多层次农村金融市场体系建设，大力完善农村保险、期货市场，创新保险服务机制和模式，解决资金不足的后顾之忧。加快建立中央与地方相配合、财税政策与货币政策、监管政策相协调，进一步完善政策和规制框架，帮助农村信用合作体系进行更深入的改革，发展农村金融机构，培养全国性的、批发性的、能规模化的为农村客户服务的如信用合作社，村镇银行，邮政储蓄银行这样的大型运营商，尽快完善金融体系，建立以服务三农为主体的合作金融制度。例如，2010年5月，财政部发布《关于农村金融有关税收政策的通知》，通过减免金融机构营业税、所得税等优惠措施，支持农村金融发展。一些金融机构农户小额贷款利息收入营业税得以减免，有助于解决农民贷款难问题。

(6)政府扶特，土搞好服务。土地流转离开政府的支持和扶持是不可能实现的。首先，做好宣传工作。要想把土地流转工作做好，宣传引导农民的思想认识。要利用开会、广播、电视、网络、新闻媒体、印发宣传品、参观、宣讲等多种形式，广泛宣传土地流转的重要性、必要性，让土地流转规模经营的观念深入人心。要使广大广大农民接受它，只有思想工作做好了，才能减少土地流转中的阻力，使土地流转工作有条不紊地顺利开展。第二，土地流转是一项复杂的系统工程，要搞好土地流转工作，各级政府必须做好服务工作。发挥政府在土地流转中的服务职能，承担起组织、协调、服务的职能，及时为流转的双方提供法律及信息服务，对流转了土地的农民，要积极给予就业帮助和指导，让他们在转包了土地之后有事可做，有钱可赚。及时协调处理流转中出现的矛盾和问题，保障转包方和接包方的合法权益，全方位服务保证土地流转工作平稳有序地开展。

(7)健全社会保障体系。过去农民唯一的生活来源便是土地，现在与以前相比虽多了一些生活来源渠道，但土地在他们的生活中仍然占着至关重要的位置，许多人对失去土地还有着太多的顾虑。要消除农民的种种顾虑，必须建立健全功能齐全的社会保障体系，如农村养老保险体系、农村医保体系等，让农民无后顾之忧，放心大胆地进行土地流转。

注：① 中国统计年鉴2007

②中国农工民主党 成都市委员会网

参考文献 [1] 黄祖辉、王朋.农村土地流转: 现状、问题及对策(((兼论土地流转对现代农业发展的影响[ J] , 浙江大学学报(人文社会科学版), 2008(2)

[2] 当代经济研究2005年第12期《论我国农村土地流转模式及其选择》杨德才[3] 蒋满元《农村土地流转的障碍因素及其解决途径探析》 2007 [4]领导萃文2009.2下《关于农村土地流转问题的思考》王旭辉 北京

[5]平顶山日报.2009.2.1第005版《浅谈土地流转中应注意的几个问题》毛齐 [6]中国财经报.2009.2.26第003 版市县财经《土地流转催生规模效益》

[7] 人民政协报2009.3.11第A05 版 政协新闻 党派 《土地流转遇到哪些问题？--民主党派建言农村土地流转》乌云斯琴 王慧峰

[8]中国改革报2009.10.26第007版理论视点·论坛《整村土地流转后农民的生活适应问题》陈辉 海南师范大学政法学院

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第四篇：毛概社会实践报告设计问题比较农村实行联产承包责任制和土地流转政策对发展农村生产力的影响(农村)范文

毛概社会实践报告

题目：比较农村实行联产承包责任制和土地流转政

策对发展农村生产力的影响（农村）

学院：

专业：

成员：

研究目的：…….研究意义：…….调查过程：

一：调查方式：访问村民、发放问卷、向村委了解 二：调查对象：持有土地的农民

三：经费预计

四：按照调查方案展开调查

五：记录调查的过程

问卷调查的问题设计：

对于村委会：

1、您对过去的改革开放三十年来的土地制度

有个什么样的了解和看法？

2、那个时候我们村这边的土地利用情况是什

么样的？

3、你是如何看待农村实行联产承包责任制和

土地流转政策对我们这个村生产力的影响的？

4、我们村现在对土地是一个怎样的利用？

对于村民的问卷调查：

1、你们家现在的土地是自己耕耘还是承包出去给别人？

A、自己耕耘B、承包出去

2、（如果是承包）您承包出去的原因是什么呢？

A、没人在家种B、这样子比较赚钱C、要外出打工，两方面都不误D、家里劳动力较少

3、（如果是自己种的）您为什么选择自己种而不承包出去呢？

A、自己种比较尽心尽力，收益才高B、地比较少，承包不划算C、粮食有保障

4、你觉得以前的大锅饭比较好还是现在这样自己有自己的土地比较好？为什么？

A、大锅饭，集体生产，人多B、自己，种多少，得多少

5、（对于承包）在您看来，承包出去有哪些好处呢？

A、有什么风险是承包者担当，自己照样有钱收

B、自己外出打工时，家里的田地还可以增加收入

C、不用为守农忙，在家耗费时间，而工作不稳定

D、不想干农活

6、（对于不承包）在您看来，自己耕耘较承包，有哪些好处？

A、自己种，粮食得到保障，不用担心买粮食吃

B、承包不划算，没自己种的得钱多

C、因为不外出，自己在家耕耘自己家的土地

7、对于土地流转，对土地的亩数有什么要求？

A、没要求 B、5亩以上C、10亩以上D、20亩以上

8、你觉得对于我们这个村来说，是实行联产承包责任制好，还是土地流转好？

A、联产承包责任制B、土地流转

9、您觉得农村实行联产承包责任制和土地流转政策对发展农村生产力有怎样的影响？

其他后续工作待续………..

第五篇：龙潭法庭农村承包土地经营权流转纠纷案件反映的问题及对策(聂元春)

龙潭法庭农村承包土地经营权流转纠纷案件反映的问题及对策

聂元春

上传时间:2008-8-1

22007年，自贡市贡井区法院龙潭法庭共受理农村土地经营权流转纠纷案件7件，在当地农经、司法、调委会等部门配合下，法庭积极组织调解，均以双方当事人达成调解协议或自行和解撤诉而结案。虽然如此，但由于影响大、涉及的利益敏感等原因，该类案件所反映出的问题却值得有关部门重视和关注，本文通过对2007年龙潭法庭受理的案件的情况分析并尝试性提出了对策和建议构想，以期对深度理论研究和司法实务有所裨益。

一、基本情况：案件数量相对较少但呈上升趋势，社会影响大

2007年龙潭法庭共受理辖区内四镇一乡各类一审民商事案件130件，其中农村土地经营权流转纠纷案件仅7件，占5.4 %。该类案件数量虽然较少，但由于关乎农民基本生产资料，每件案件双方争议都很大，而且因为涉及农业直补等诸多土地承包优惠政策，法律处理的终局性特点和法律本身的指引和评价作用，使得往往一件看似简单的农村土地转包纠纷案件却被普遍关注，当事人双方常常是“寸土必争”，闹得不可开交，严重影响当地的正常生产秩序和社会稳定，不利于 “和谐社会”的构建。如2007年6月法庭受理的桥头镇白房村村民洪官玉诉同村林正权土地转包一案，虽然原、被告诉争的土地不足一亩，但由于原告的土地和同村其他47户村民的土地共一百余亩一起转包给被告林正权用于鱼塘养殖，被告将该批土地加以改建后连成一片并放水养鱼。原告后因转包费、占地补偿等和被告不能达成一致，遂以无书面合同起诉要求判决被告返还土地并恢复原状。若恢复原状，势必影响到其他47户转包给被告的土地，造成较大的费用支出和损失，而被告若私下和原告达成协议单独增加该不足一亩地的转包费，又会引起其他47户村民的连锁反应。法庭在处理案件时曾一度陷入两难。原告以法庭久拖不决，影响其生产经营为由，多次对法庭施压，最后升级成多次上访到区信访办和区委政法委，造成一定的不稳定因素。

另外，该类纠纷虽然目前相对数量较少，但随着国家对农村土地优惠扶持力度的加大、农民权利意识的加强等因素，呈现上升的势头。如桥头镇白房村涉及几十户村民土地转包果树补偿纠纷，五宝镇某村土地转包养鱼纠纷等，该镇司法、农经等部门正在处理，但均已联系法庭，拟建议当事人在调解无果时通过诉讼途径解决。

二、成因及分析：表层原因、深层原因及法律原因共同作用造成法院处理上的难题

1、造成该类农村土地经营权流转纠纷的是村民在协商土地转包时，因多种原因如：（1）关系好而认为没有必要；（2）合同意识淡薄等没有签订书面转包协议；（3）虽然签定有协议，但不具体、不规范，最终导致双方细节上的分歧。法庭受理的7件承包土地转包纠纷案件有一个共同的特点即均系因为没有签订正式书面转包协议引发纠纷，而前述桥头镇白房村村民承包土地转包果树补偿纠纷，则系转包人和受让人虽然签定有土地转包协议，但因疏忽未涉及地上果树补偿所致。

2、由于农业税的免除以及国家加大对农村土地承包户的扶持力度，如农业直补等多种政策的到位等，农村土地变得“金贵”起来，农民种地的积极性空前提高。原来因外出打工等原因，抱着“闲着也是闲着”心态的农民将土地免费丢给其他人耕种，现在又重新开始审 1

视土地的含金量，纷纷想将土地拿回来从而引发与土地现在的实际耕种人即受让人之间利益上的搏弈。

3、法院处理困难的法律原因：法院不承担土地承包的监管职能，同时在土地承包时也不介入，因此在土地转包发生纠纷诉讼来院时，因系“半路出家”，相对于承担监管职能的机构如农经部门来说，就显得很“外行”，其处理结果对农民来说自然“公信力”不足。另外，法律原则的普适性特点决定了法律在针对此类纠纷时僵化有余而灵活不足，因此，即便判决下来，由于涉及农民基本生产资料，强制执行很难达到社会效果与法律效果的统一，这又对法官在调解未果下判时产生反射性影响。

三、对策及建议：未雨绸缪，事前防范同时检讨现行纠纷解决机制，重构合理和有效制度

1、基层组织应加强对农民相关的法律知识培训，提高农民农村土地转包的合同意识，同时推行土地转包合同备案审查制度，减少无效和不完整、不规范的土地转包合同进而减少甚至杜绝此类纠纷。

从法庭受案情况来看，农村土地转包采用规范的书面合同形式是减少甚至杜绝此类纠纷的一个重要举措。“约定必守”是中华民族几千年来的传统美德。一旦双方形成白纸黑字的书面合同，守约既成了一种法律义务，也是道德上的必然。因此，基层组织如乡、镇政府、农经部门、司法所应加强对农民针对性的法律知识的宣传教育。同时，根据相关法律规定，行政机关尤其是基层乡、镇主管部门应加强对土地转包合同的备案审查，及时发现合同中不完善和遗漏之处并提出修改建议和意见，避免无效合同的出现或约定不明仍然引发纠纷。

2、充分发挥行政机关管理职能优势，引入行政裁决先行机制，积极推进此类纠纷又快又好的解决，构建社会主义和谐新农村。

纠纷解决机制的多元化、层级性决定了纠纷诉诸司法解决并不是唯一和首选的模式。行政处理和司法处理因为目标的不同使得有时最终的结果大相径庭。当司法手段因法律规则固有的僵化使处理结果可能造成法律效果与社会效果重大背离时，行政处理从公共管理需要入手而具备的针对不同对象和情况进行自由裁量和灵活性特点的优势价值就逐渐凸显出来。根据国务院《关于深化改革和加强基层农业技术推广体系建设的意见》（国发（2006）30号文件）第二条第（五）项规定“农村经营管理系统不再列入基层农业技术推广体系，农村土地承包管理，农民负担监督管理、农村集体资产财务管理等行政管理职能引入政府职能，确保履行好职能”的规定。农村土地承包管理属政府职能，又由于农村土地农业直补等政策的具体落实也属于政府职能，长期在土地承包方面与农民打交道的如农经部门等，因其职能的法定性，工作的针对性，处理问题的专业性等特点，农民在发生纠纷时对其处理结果具有高于法院的依赖性和公信力，故可以充分发挥其优势，引入政府职能部门先行行政处理、裁决机制，当事人对行政处理、裁决不服时，可依法提起行政诉讼，法院仅就行政处理、裁决的程序是否违法，自由裁量是否显示公平等进行审查，以避免因不够“专业”而先行介入引发当事人对处理结果不信服进而导致后续执行难甚至造成当事人的过激行为。如此必将大大减少此类纠纷以及可能造成的处理上的进退两难问题，如法庭处理的案件，虽然均以调解或撤诉的方式较为圆满的解决，但主要是地方农经、司法部门从中斡旋的结果，法庭“反主为客”，仅起到了组织和协助的作用，而一旦调解失败面临判决乃至执行时，后果则不堪设

想。《森林法》第十七条规定“个人之间，个人与单位之间的林木所有权和林地使用权争议，由当地县级或者乡级人民政府依法处理。当事人对人民政府的处理决定不服的，可以在接到通知之日起一个月内向人民法院起诉。”对类似纠纷处理规定已早开先河，笔者认为这样的制度构建符合情理、法理且极具务实精神，在农村土地经营权流转纠纷的处理上值得借鉴。

（十二）关于更改规划文件违约的问题

有学者指出，建筑的容积率、设计方案等规划文件很容易变动。如果开发商在业主购房后通过审批等手段改变原先规划，业主在诉讼时很难举证，因为规划文件已经改变。他认为，规划文件应该是稳定权利义务的法律性文件，如果开发商违反就应当承担相应的违约责任。对此问题有人持另外观点，他认为，一般开发商以两种方式介绍楼盘：平面图和广告，开发商承担的是广告承诺责任而不是规划文件违约责任。这是因为建设规划是通过平面图和模型展现在业主面前的，业主是看不到规划文件的，因此开发商对商品房的质量、环境作出的承诺是以广告作为基础而不是以规划文件为标准的。

（十三）究竟应当由谁进行物业管理问题

有人对《物权法》81条提出质疑：“业主可以自行管理建筑物，也可以委托物业企业和其他管理人来管理”，这里“其他管理人”该如何界定？社会中鱼龙混杂，没有资质的物业公司很多，如果对此不设立门槛，将会导致恶性竞争，很难保障业主利益。他建议在司法解释中增设一条：“其他管理人”是指具备从事专项服务资质的服务商。

但是其他学者表示不赞同，他们认为，“其他管理人”不一定要具有相应资质，中国物业管理资质的门槛要符合国情，关键是业主的意愿才是委托的必要前提。