新土地法应赋予土地管理部门适当的强制执行权

第一篇：新土地法应赋予土地管理部门适当的强制执行权

随着我国社会主义市场经济的发展，现行《土地管理法》在某些方面的局限性也逐渐暴露出来，亟待修改完善。对这次《土地管理法》修改，笔者提出以下建议。

将土地管理机关法定为土地登记发证机关。现行《土地管理法》第十一条规定，土地权属须由县级以上政府进行土地登记，并颁发土地证书确认，在土地登记和发证中均须加盖地方政府公章。按照政府职责

法定化以及权力与责任挂钩、提高行政效能等要求，建议将土地管理机关法定为土地登记发证机关，将现行《土地管理法》第十一条第一款至第三款修改为：农民集体所有的土地，由县级土地管理机关登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级土地管理机关登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上土地管理机关登记造册，核发证书，确认使用权。

将有关土地市场的政策、规章上升为法律规定。随着我国市场经济体制的逐步建立与完善，近年来国务院、国土资源部出台了一系列涉及土地市场的政策、规章，如2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等，为健全完善土地市场提供了强有力的政策支持。因此，建议《土地管理法》增加“土地市场”章节，将近年出台的有关政策、规章上升为法律规定，使我国的土地市场更加制度化、法制化、规范化。

增设“征地补偿”章节。现行《土地管理法》关于被征用土地的补偿规定存在以下两个问题，一是支付被征地农民的土地补偿费和安置补助费标准偏低，二是低价征地极容易出现转手高价倒卖土地使用权牟取暴利的现象，诱发各类腐败行为和土地违法案件的发生。为此，建议在《土地管理法》中增设“征地补偿”章节，废除第四十七条“按照被征用土地的原用途给予补偿”的条款，以及相关条款中按“土地原用途”计算补助费用的规定，改为按土地一级市场的基准价格给予农民补偿，按市场价格向农民支付土地补助费和安置补助费。此外，还应对包括土地一级市场基准价格的制定和公布，对农民实施补助的技术性细节等作出相关法律规定。

增加规范农业结构调整用地条款。现行《土地管理法》第三十六条第三款规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”,对现实中大量存在的其他农业结构调整用地如何规范并没有涉及。建议在《土地管理法》中增加关于农业结构调整用地的条款。增设“土地储备”章节。现行《土地管理法》中没有土地收购储备方面的条款，土地储备机制是一项全新的机制，由此引起的利益和权力的调整是深层次的，在实践过程中已暴露出一些问题，归纳起来有四个方面：土地收购储备立法滞后，无法可依，监管不力；原土地使用者的利益得不到有效保障；土地储备运作资金来源单一；政府职能部门缺乏协调。建议《土地管理法》增设“土地储备”章节，对土地储备制度在法律条款上予以明确。

赋予土地管理部门适当的强制执行权。现行《土地管理法》关于拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的强制措施，只有申请法院强制执行这一种选择。随着各级国土资源部门执法监察队伍不断得到加强，执法条件和手段也不断完善和强化，已经具备了一些相对简单案件的执行能力。从执法的时效性考虑，没有必要把所需强制执行的案件一概都推到法院去排队。况且，这种选择是自主的，可以由土地行政主管部门量力而行，执行不了的可申请法院强制执行。对违法占地简易构筑物在未建成之前，可授予县级以上人民政府土地管理部门及时制止、限期拆除和直接强行拆除的权力，这样可减少当事人的损失，将违法行为消灭在萌芽状态。而对由于土地管理部门未及时发现，已在违法用地上建成或已使用的建筑物及其他设施，依法申请人民法院强制执行。建议将第八十三条修改为“由作出处罚决定的机关组织代为拆除或者依法申请人民法院强制执行”.

第二篇：赋予农民物权性质的土地承包权

赋予农民物权性质的土地承包权

土地是农民最根本的生存保障，是农民的“命根子”。但是，据不完全统计，近几年来，全国有近亿亩耕地被征用，4000多万失地农民务农无地、上班无岗、低保无份，严重影响了经济社会的协调发展。如何确保农民的土地不再受权力和资本的侵害？国务院发展研究中心农村经济部部长韩俊接受了记者采访。

确立农民按份

共有的土地制度

记者：您认为农民的土地财产权应该包括哪些内容？

韩俊：土地是农民最基本的生产资料，是农民维持生计的依托。只有确定了土地财产权，才能让农民放心。土地财产权包括农民对土地的占有、使用、收益和处分四权统一的土地承包权。尽管经过20多年的不断改革和完善，农民在土地占有、使用、收益等方面已享有更多的权利，但土地处分权从来没有真正赋予农民。这说明农民拥有的土地承包权是一种不完整的产权。因此，应将处分权有条件地赋予农户。处分权的内容应当包括对承包权的转让、出租、入股、抵押等。让农民享有占有、使用、收益和处分四权统一的承包权，实际上就是承认农民拥有物权性质的土地承包权。赋予农民物权性质的土地承包权，有助于从根本上解决现行土地产权关系中内含的不稳定性，增加国家对农民的产权保护。

记者：您认为如何才能让农民的土地财产权清晰起来？

韩俊：我认为，应该将土地农民集体所有制明确界定为农民按份共有制。保障农民的土地财产权利，就是要确定“谁”真正拥有土地，明确界定土地所有者的权利和义务，并保证所有者能充分行使有关土地的权利。一般而言，以最低的一级集体组织作为土地集体产权的主体是最为可行的，因为这样有助于密切关注土地的人作出关于使用权的决定。根据这个原则，明确村民小组作为集体土地产权的主体是比较现实和稳妥的。在明确了农村集体土地的产权主体后，应当赋予农村集体组织的每一个成员都拥有按份分割农地所有权的权利，农民按份共有的农地权利可以合法继承或转让、抵押、赠送等。实行农民按份共有制，有利于农民土地使用权和收益权的分离，既保障了农民对土地的收益权，又有利于农民转变身份，加速向二、三产业转移。农民按份共有这种新型的产权制度，为农村集体土地产权人格化找到了一条可行途径。

不要打农民土地的主意

记者：即使确立了按份共有的土地所有制，但农民在面对强势部门的征地时能够保住自己的土地吗？

韩俊：现在农民上访中60与土地有关，其中30又跟征地有关。我国新修改的《宪法》规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿”。但什幺是公共利益的需要，什幺是非公共利益的需要？现行《土地管理法》没有进行必要的阐释和界定。事实上，现在的征地项目早已超出“公共利益的需要”。现有的土地方面的各种法律法规远不足以保护农民的土地权利。全国人大应尽快制订《农村土地征用法》，对政府强制性取得土地进行严格限制，对征地目的和范围进行严格界定。工商业等营利性用地只能通过购买获得。土地出售的价格和相关赔偿条款必须经由双方当事人之间协商达成，政府不能利用国家或政府的强制力让一般营利企业取得土地。我国从土地征用的认定到补偿费的确定和劳动力的安置等，基本由政府和用地单位说了算，广大农民在征地过程中完全处于被动状况和不平等地位。要完善征地程序，保证在征用农民土地过程中土地权利人有充分的知情权和参与权。政府在提出用地申请时，先要进行公告，让土地权利人对其合理性和合法性提出质疑；在批准用地后，要公告，并就赔偿等问题与土地权利人进行协商，若有争议可以申诉和申请仲裁。为此，必须建立专门的土地法庭或土地法院。

记者：如何确保农民土地流转的权利？

韩俊：目前，从全国来讲流转的土地还不到10。土地流转是农民的事，绝对不要代替农民，要尊重农民的意愿。从新中国成立以来五十多年的历史看，永远不要打农民土地的主意。土地流转，必须让农民自己去选择。当然，政府也不是无所作为，政府的责任是制定规则。

农地可直接进入市场

记者：允许农民自由地流转土地，是否意味着农村土地可以直接进入市场流转？

韩俊：是的。现行法律明确规定，集体非农建设用地不能出租、转让和抵押。因城市建设和工业发展占用农村集体土地，都必须采取征用的方式，政府先把集体土地变成国有土地，然后再出让。虽然现行政策对农村集体非农建设用地的流转卡得死死的，但在经济发达地区和城乡结合部，农村集体非农建设用地的流转实际上一直在自发地进行。因此，目前法律的规定已大大滞后于经济发展的现实。必须突破现行的政策和法律框框，在农业用地经过有关批准已办理非农用地手续后，应允许除买卖以外的土地出租和转让。集体非农建设用地必须符合规划控制，依法取得，统一管理。要修改相应的法律法规，在符合土地利用总体规划、城市和集镇规划，在依法办理农用地转用手续的前提下，集体建设用地

第三篇：土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容

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土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容

土地征用的合理补偿：土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则，国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿，是整个土地征用过程的关键环节。

合理的补偿价格评估应考虑的内容：征用部分的土地价值，土地的价值一般以征用时最高最佳使用的土地市场价值为基础给足补偿;由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失，即拆分损失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的价值与这个剩余部分作为整体的一部分考虑时所发生的价值方面的损失。举个例子：一块土地作为一个整体估算时其价值为200000元，当征用这块地的二分之一时，把这一半视为整块土地的一部分，其价值当然为100000元。但是如果把这两半土地分开来看的话，可能由于地块大小的改变和经济上可行的最高最佳使用发生改变，每块地只值60000元。这时的拆分损失被认为是40000元。

市场价值的含义房地产评估，大都是对目标房地产的市场价含义存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目地解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估

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赢了网s.yingle.com 量的最高价值，其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义，是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的：为了公用目的征用土地的市场价值，就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格，而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在征用时，对于大多数财产的出售者而言，出售他们的财产并非他们的意愿。

关于市场价值，中国目前尚未有统一的定义。在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

世界各国对市场价值的定义在1993年2月之前未能统一。此后，国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市场价值的定义，文意是：“于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”此市场价值定义现已被世界上大部分国家和地区使用。

由以上关于市场价值的定义可知，市场价值的形成需要相应的市场

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赢了网s.yingle.com 前提：买方和卖方均完全出于自愿;具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中，由于被征用方一般为非自愿，而且征用受到一定期限的限制，这与一般意义上的交易存在本质上的不同，虽然征用方对被征用方给予补偿，但征用明显具有“强制”交易性。正因如此，在很多国家，法律给予被征地者的征用部分的土地补偿，往往要超过该征用部分的土地的市场价值，体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

拆分损失拆分损失赔偿是易被忽视的一项重要补偿，但我国现行的征地补偿标准中并未包括此项内容。事实上，拆分损失很常见：首先，土地征用导致土地分割，形成不经济的土地规模，最高最佳使用发生改变。比如，当一商业用地被从中征用一块土地用来修建一条高速铁路时，剩余的土地就被铁轨及其两旁的道路设施拆分开来，有可能不得不改变其最高最佳使用，甚至成为农业用地;其次，剩余的建筑物因征用被破坏，重新修复需要额外的支出;最后，剩余的建筑物可能会因征用而靠近道路，遭受道路方面的噪音和尘土的危害，当计算这种损失的时间段时，则应该采用剩余建筑物的经济寿命，而不应认为这是永久损失。

土地拆分不仅影响征用后的残留地，通常还会由此而导致土地利用的外部负效应，对相邻土地利用的外部负效应，对相邻土地造成损害。残留地的损失较为直接，也容易界定。相邻土地的损害较为宽泛，因产权关系不易界定，损害赔偿的方法也较难达成一致。我国《民法通则》

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赢了网s.yingle.com 第八十三条规定：不动产的相邻各方要“正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”这一规定给相邻土地赔偿提供了法律依据，但是没有涉及产权关系界定、扣除范围及赔偿方法等方面。若对土地征用权行使导致的残留地或者相邻土地损害不予赔偿，势必导致被征地者和相邻土地所有者(使用者)的生活水准下降。

拆分损失赔偿加上征用土地的市场价值，就是土地的合理补偿价格。下面用一些数字对计算步骤加以简单的说明(单位：元)：

1、整个不动产的价值250000元

2、减去征用部分的价值50000元

3、剩余部分的价值(未受征用影响)200000元

4、考虑受征用影响下剩余部分的价值175000元

5、拆分扣失25000元

6、总的合理补偿(第2项加第5项)75000元事实上，即使充分考虑了上述内容，被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。有学者将这种价值稀量的不对称现象归纳为三个方面(Kahneman，Knetsch and Thaler，1991)：①禀赋效果，即人们对失去的财产索取的价格往往要高于获得等量财产所愿意支付的价格;②现状偏见，即人们对当前拥有的财产有偏好，既不愿意出售也不愿购买;③厌恶失去，人们对于失去财产所牺牲的效用要大于取得等量财产所获得的效果。

从经济学的角度看，征地的结果应该是使得社会总福利最大化的帕

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赢了网s.yingle.com 累托改善，即保证被征地者和相邻土地所有者(使用者)原有的生活水准不至于降低的基础上，其他人的利益得到提高，这就要求估价师对征用土地的估价尽可能地接近市场价值，而且政府征地补偿标准的制定使得被征用者较为满意，确保帕累托改善的实现。

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来源：（土地征用权与征地补偿评估应考虑的内容http://s.yingle.com/cq/457959.html）

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