关于涉及房地产项目地震安全性评价报告评审有关问题的通知

第一篇：关于涉及房地产项目地震安全性评价报告评审有关问题的通知

关于涉及房地产项目地震安全性评价报告评审有关问题的通知

来源： 作者： 时间：2009-09-07

各设区市地震局：

按照省委、省政府开展作风建设的要求，创新管理和工作方式，转变被动受理为主动服务，不断提升建设工程地震安全性评价结果审定及抗震设防要求确定行政许可办理水平，为工程建设单位提供高效、便捷的服务，现将涉及房地产项目地震安全性评价报告评审有关问题通知如下：

一、评审原则

（一）工程所在地设区市地震部门组织评审的原则；

（二）专家评审组负责的原则；

（三）函审与会审相结合原则；

（四）当地聘用的专家和省地震安全评定委员会成员相结合评审的原则。

二、评审程序

地震安全性评价报告完成后，由工程建设单位或经委托的地震安全性评价资质单位报送至工程所在地设区市地震部门，由工程所在地设区市地震部门组织专家对报告进行评审，其中省地震安全评定委员会专家不少于1/2。建议采用函审的方式。

评审通过的涉及房地产项目的地震安全性评价报告要向省地震局备案，备案的材料包括：评审会议纪要，修改完成的地震安全性评价报告。

二、评审专家

各设区市要结合本地实际聘用相关方面的专家，并填报省地震安全评定委员聘用专家申请确定表，于9月20前报省地震安全评定委员会办公室审核确定。各地地震部门要定期对当地的专家进行培训，及时了解最新的工作成果和技术要求。聘用的专家要涵盖地震、地震地质和工程地震三个专业，原则每个专业在当地聘用1-3人。

三、会审程序

地震安全性评价会审按以下程序进行：

（一）各设区地震部门根据项目特点，成立评审专家组，并确定评审专家组组长、会议记录员;

（二）确定会议时间，并提前三日告知申请人；

（三）承担地震安全性评价工作的技术负责人对地震安全性评价的现场工作、基础资料、技术思路和方法、结论以及其他需要说明的问题进行汇报；

（四）评审专家组对汇报内容和报告质询；

（五）技术负责人和项目组对专家所提问题答辩；

（六）评审专家组形成评审意见。

四、函审程序

（一）工程建设单位或受委托的地震安全性评价资质单位将涉及房地产项目的地震安全性评价报告报送设区市地震部门，设区市地震部门组织送专家评审；

（二）专家对报告进行审阅，提出个人书面评审意见；

（三）各设区市地震部门进行汇总、综合各专家评审意见，提出相应意见。

五、各设区地震部门要认真落实通知要求，依据（GB17741-2005 工程场地地震安全性评价）和《关于印发地震安全性评价报告评审要点的通知》（中震发防[2007]92号）的规定组织评审和培训，及时公开评审结果，尽快在全省形成地震安全性评价工作质量技术保障体系，促进我省地震安全性评价工作的健康发展。

第二篇：[1992]价费字399号关于发布地震安全性评价收费项目及标准的通知

关于发布地震安全性评价收费项目及标准的通知

[1992]价费字399号

1992年8月4日

国家地震局：

根据《中共中央国务院关于坚决制止乱收费、乱罚款和各种摊派的决定》[中发（1990）16号]的精神，对你局地震安全性评价收费（地震烈度鉴定费）项目及标准重新进行了审定，经全国治理“三乱”领导小组同意，现就有关规定通知如下：

一、地震安全性评价收费项目、标准及使用范围，按《地震安全性评价收费暂行办法》（见附件）执行。

二、地震安全性评价工作应遵守国家地震行政主管部门或国家地震行政主管部门与有关职能部门联合颁发的规定，按照自愿委托、协商服务的原则进行，所需经费由委托任务单位提供。

三、各级具有从事地震安全性评价工作资格的部门或单位，应严格执行本通知规定的收费项目和标准，未经国家物价局、财政部同意，不得擅自增加收费项目或提高收费标准。

四、收费单位应到物价部门办理收费许可证，使用财政部门统一印制的收费票据。

五、各级物价部门和财政部门要加强对收费单位的监督检查，对违反规定，乱收费、乱开支者，依照有关法规认真查处。

六、本通知自一九九二年九月一日起执行，以前下发的《关于地震烈度鉴定经费暂行办法》同时废止。

国家物价局、财政部

附件：地震安全性评价收费暂行办法

地震安全评价收费暂行办法

地震安全性评价收费，是承担地震安全性评价工作的单位受工程建设单位委托进行技术咨询服务而收取的费用。为了规定收费行为，体现“自愿互利、有偿服务、合理收费”的原则，现做如下规定：

一、地震安全性评价工作的范围，包括地震烈度复核、活断层评价、地震危险性分析、地震小区划等工程地震和震害预测工作。

二、地震安全性评价收费的计费内容： 1．实际工作消耗（包括交通、旅差、探槽、物探、样品分析测试、计算、专家评审、仪器设备使用、折旧、材料消耗等）按实行发生费用和有关规定计算收取。

2．搜集资料和研究费

第一类：需要做一周以外的野外工作和部分研究工作的项目，收取1000~5000元（外单位持有资料收取费用时，其费用与本单位资料、研究费用合计超过5000元的部分，可另计收）。

第二类：需要做一周以上专项野外工作、观测和研讨的项目，如核电站、高坝水库、部分铁路工程、石油工程、化工工程、大型工矿基地及重要城镇地震设防等的地震安全性评价工作，由委托与承担任务的双方，根据工作任务和要求具体商定。

3．管理费，按1、2两项费用总额的20%核收。

三、具体收费标准，由委托方与承担任务单位根据评价项目工作量大小，按照上述原则协商议定。

四、每项地震安全性评价工作开始前，由委托方与承担任务单位双方拟定工作任务书，并签订协议书或合同。工作结束后，承担任务的单位向委托单位提交最终工作成果。按前述资料和研究费分类的规定，属第一类项目提交“地震安全性评价报告”；属第二类项目提交“地震安全性评价综合研究报告”。

五、各地震安全性评价工作收费单位应加强对收费收支的财务管理，做到专款专用，不得挪作他用。

六、本暂行办法自一九九二年九月一日起执行。

第三篇：建筑工程场地地震安全性评价报告的设计应用

建筑工程场地地震安全性评价报告的设计应用

林功丁（福州市建筑设计院350001）

［提 要］ 对具有重大价值或重大影响的建筑工程进行工程场地地震安全性评价是工程抗震设防工作的一个重要环节，提供的安全性评价报告是重大建筑工程抗震设计的重要依据。本文根据两本国家标准《工程场地地震安全性评价》GB17741和《建筑抗震设计规范》GB50011 的规定,对建筑工程场地地震安全性评

价报告的设计应用进行归纳与论述，并就应用中存在的问题提出建议。

［关键词］ 工程场地地震安全性评价建筑抗震设计

工程场地地震安全性评价是《中华人民共和国防震减灾法》确立的一项法律制度，对保障人民生命财产安全和国民经济的可持续发展具有重大意义，在各类建设工程选址和抗震设防要求的确定等工作中发挥着重要作用。福建省人民政府政府令（第100号）公布了《福建省地震安全性评价管理办法》，并规定自2007年11月1日起施行。

对具有重大价值或重大影响的重大建筑工程进行工程场地地震安全性评价是工程抗震设防工作的一个重要环节，提供的安全性评价报告是重大建筑工程抗震设计的重要依据。随着《福建省地震安全性评价管理办法》的实施，需要根据工程场地地震安全性评价报告进行工程抗震设计的项目日益增多，如何正确地理解报告内客、准确地根据报告提供的条件与参数进行工程抗震设计，是保证重大建筑工程既满足抗震安全性要求又满足国家经济条件要求的关键，本文根据两本国家标准《工程场地地震安全性评价》GB17741和《建筑抗震设计规范》GB50011 的规定,对建筑工程场地地震安全性评价报告的设计应用进行归纳与论述，并就应用中存在的问题提出建议。应进行工程场地地震安全性评价的建筑工程

根据《福建省地震安全性评价管理办法》的规定，建筑工程需要进行工程场地地震安全性评价的主要

有以下几类：

（1）国际或者国内主要干线机场航站楼、航管楼（包括塔台、通信楼）；

（2）功率200千瓦以上的广播发射台、电视台（包括电视差转台、电视播控中心、电视发射塔等）；

（3）容量5万门以上的长途电话枢纽；

（4）省、设区市电力调度中心；

（5）三级医院住院部、医技楼、门诊部;

（6）属于省重点建设项目的各类救灾应急指挥中心；

（7）属于省重点建设项目的可能产生严重次生灾害的核工业和大型重工业工程；

（8）属于省重点建设项目的大型影剧院，大型体育场馆，大型展览馆、会展中心；

（9）高度100米以上的高层建筑。工程场地地震安全性评价的工作要求及报告的主要章节

工程场地地震安全性评价是根据对建筑工程场地和场地周围的地震与地震地质环境的调查、场地地震工程地质条件的勘测，通过地质灾害、地球物理、地震工程等多学科资料的综合评价和分析计算，按照工程类型、性质、重要性，科学合理地给出与工程抗震设防要求相应的地震动参数，以及场地的地震地质灾

害预测结果。

工程场地地震安全性评价报告的主要章节包括：区域的地震活动环境、区域地震构造环境、近场区地震构造与地震活动性、场地地震危险性概率分析、场地地震工程地质条件勘测、场地设计地震动参数确定、场地震害效应评价等。

3工程场地地震安全性评价报告的应用介绍

3.1 区域的地震活动环境

区域范围一般取不小于工程场地外延150km，震害资料和工程经验表明，场地地震危险性主要来自于

150km范围内的地震影响，区域工作范围取工程场地外延150km可满足评价要求。

设计人员可以在这个章节中了解到：

（1）区域范围最早记录到的历史地震、历史破坏性地震数量、最大历史地震、历史地震资料完整的年代、以及区域内现代地震观测台网记录的地震资料概况。

（2）地震活动空间分布特征评价，包括不同强度地震发生的空间分布特征、区域平均震源深度等。

（3）地震活动时间分布特征评价，包括各地震带的地震活动期、各活动期的起止年限、未来100年地震活

动水平。

（4）历史地震影响评价，包括工程场地所遭受到的最大历史地震影响烈度及烈度的频次特征。

3.2区域地震构造环境

设计人员可以在这个章节中了解到：

（1）工程场地在区域大地构造上的位置，对场地所在的大地构造单元的评价。

（2）区域新构造运动特征，对场地所在新构造分区单元的活动特征及其与地震活动关系的评价。

（3）区域地震构造环境特征，对工程场地所在地质构造单元的地震构造环境特点的评价。

（4）区域范围内不同震级档的地震构造标志、区域发震构造及特征。

3.3近场区地震构造与地震活动性

一般情况下，近场区范围可以界定为工程场地及其外延25km，特殊情况可适当扩大。

设计人员可以在这个章节中了解到：

（1）近场区主要断层活动性及对工程场地的影响性评价。

（2）近场区相关的发震构造及其震级上限的综合判定。

（3）工程抗震设防所需的活动断层或发震断层的有关参数。

（4）明确己知的历史破坏性地震的震中位置和强度。

（5）现代地震观测台网记录的地震资料概况。

（6）地震活动和近场地震构造之间的关系，以及在区域地震活动趋势背景下的近场区未来地震活动水平。

3.4场地地震危险性概率分析

设计人员可以在这个章节中了解到：

（1）根据地震构造环境和地震活动性划分的潜在震源区、以及地震动衰减关系，得到的工程场地不同超越

概率下的基岩水平加速度。

（2）工程场地地震动峰值加速度及对应的地震基本烈度。

（3）对工程场地地震危险性起主要作用的潜在震源区及其的贡献。

3.5场地地震工程地质条件勘测

设计人员可以在这个章节中了解到：

(1）工程场地的地貌类型。

（2）工程场地类别的判定。

（3）工程场地地面常时微动卓越周期值。

3.6场地设计地震动参数确定

场地地震动参数的确定是工程场地地震安全性评价的目标之一，其结果是工程抗震设计的依据，所以

是设计人员必须重点关注的章节。

设计人员可以在这个章节中得到：

（1）场地地表面地震动加速度峰值。

（2）场地地表面地震动反应谱。

（3）设计地震动时程的合成，所提供的人工波文件。

（4）天然地震波的选择。

根据有关规定，小震计算按安评报告反应谱与规范反应谱的较大值采用，中震、大震计算按规范反应谱进

行。

3.7场地震害效应评价

场地地震灾害是指在地震作用下，建筑工程场地发生动力破坏的地质现象，导致工程地基失稳而引发

地震灾害或发生滑坡、崩塌推倒或淹埋建筑物的地质灾害。

与上一章节一样，场地震害效应评价也是工程场地地震安全性评价的目标之一，其结果直接影响到工

程的选址、抗震设防要求的确定，同样是设计人员必须重点关注的章节。

设计人员可以在这个章节中得到：

（1）砂土地震液化的评估。

（2）软土震陷的评估。

（3）地震边坡效应的评估。

（4）地震断层效应的评判。

（5）有利、不利和危险地段的确认。应用中存在的问题

如上所述，场地设计地震动参数确定和场地震害效应评价是设计人员必须重点关注的，所以应用中出现的问题也多为涉及这两个方面的内容，主要有以下几点：

（1）安评报告提供的场地设计反应谱曲线下降段的衰减指数与《建筑抗震设计规范》不一致，造成电算程

序无法计算。

（2）按照安评报告提供的场地设计反应谱计算的地震效应比按照《建筑抗震设计规范》反应谱计算的结果

大很多，甚至超过50%以上。

（3）安评报告提供的地震动时程分析结果与反应谱计算结果相差较大。

（4）有些安评报告没有地震边坡效应的评估，或地震边坡效应评估不充分，缺乏对处于危险地段的边坡进

行治理的可行性评价。几点建议

5.1 反应谱的表示形式宜规准化

《工程场地地震安全性评价》第12.1.2条规定：反应谱宜以规准化形式表示。反应谱以规准化形式表示，可以方便工程抗震设计使用，同时能在一定程度上消除随机因素所造成的谱值随周期剧烈变化的不合理性。考虑到建筑设计单位现有计算软件的条件限制，建议安评报告给出的建筑抗震设计反应谱采用《建筑抗震

设计规范》中的标准反应谱的形式，反应谱的形状参数应符合该标准第5.1.5条的规定：

（1）直线上升段，周期小于0.1s的区段。

（2）水平段，自0.1s至特征周期区段（水平地震影响系数最大值α）。max

（3）曲线下降段，自特征周期至5倍特征周期区段，衰减指数应取0.9。

（4）直线下降段，自5倍特征周期至6s区段，下降斜率调整系数应取0.02。

5.2反应谱曲线下降段衰减指数与《建筑抗震设计规范》不一致的处理

在某些特殊地质条件下，安评报告给出的反应谱曲线下降段的衰减指数与《建筑抗震设计规范》不一致时（通常为1.0或1.1），可以按规范规定的衰减指数0.9进行计算，但不能直接采用电算结果，应利用程序中的地震作用调整系数对地震作用进行调整。根据各振型自振周期下的安评报告反应谱与《建筑抗震设计规范》反应谱地震影响系数的比值调整各振型的地震作用，并按照振型分解反应谱法的振型组合原则求得振型组合后的地震作用，这个地震作用与按衰减指数0.9计算的地震作用的比值即为调整系数。显而易见，这种计算方法较为繁琐，一般情况下，对于低阶振型起主要作用的建筑，亦可直接取结构基本自振周期下的安评报告反应谱与《建筑抗震设计规范》的反应谱的地震影响系数的比值作为地震作用计算的调整系数来调整地震效应，经多个实际工程的复核验算表明误差大至在10%之内。

5.3关于反应谱的平台高度值和特征周期值

安评报告反应谱的平台高度值（地震影响系数最大值）是在考虑覆盖土层条件的影响下，依据地震危险性分析计算得到的基岩地震动参数，进行场地地震反应分析计算给出的。由于种种原因，安评报告的反应谱的平台高度值总是大于《建筑抗震设计规范》反应谱的平台高度值，这是造成安评报告反应谱计算的地

震效应比按照《建筑抗震设计规范》反应谱计算的结果大很多的原因之一。

原因之二是安评报告给出的反应谱特征周期值通常大于规范反应谱特征周期值，值得注意的是2010版抗震规范反应谱特征周期值己与《中国地震动参数区划图》8306-2001特征周期值基本吻合，故安评报告

给出的反应谱特征周期值与规范反应谱特征周期值不应有太大差别。

安评报告反应谱计算的地震效应比按照《建筑抗震设计规范》反应谱计算的结果大很多的问题，应该引起我们的重视。在烈度七度、设计基本加速度0.1g区，如果地震效应大50%，实际上已达到0.15g区的效应。在烈度七度、设计基本加速度0.15g区，如果地震效应大33%，则已达到烈度八度区的效应。当工程场地已处于明确的抗震设防区划内，除非是可能发生严重次生灾害的工程、核电站和其他有特殊要求的核设施建设工程，其他工程则不应出现抗震设防要求跨区划的误差。

5.4 关于地震动时程分析

《建筑抗震设计规范》规定振型分解反应谱法是基本方法，时程分析法作为补充计算方法，对于规范特

别规定的建筑才要求采用弹性时程分析法进行多遇地震下的补充计算。

时程分析一般是针对建筑的规则性，进行较为准确的计算和捡查是否存在薄弱层、刚度突变等。正常情况下，弹性时程分析计算所得的结构底部剪力的平均值接近或小于振型分解反应谱法求得的底部剪力（但不应小于80%），所以建议安评给出的地震动时程应允许设计单位进行试算，必要时可进行调整，使之与

振型分解反应谱法的计算结果（底部剪力）较为吻合。

5.5 重视地震边坡效应的评价

汶川地震灾害表明，由于地震引发地质灾害造成的建筑物破坏、人员伤亡在这次震害中占有很大的比例。震后修订的《建筑抗震设计规范》（2008年版）新增3.3.5条，要求山区建筑的地基基础，应注意设置符合抗震要求的边坡工程，并避开土质和强风花岩石边坡的边缘；并将第4.1.8条改为强制性条文，要求在陡坡和边坡边缘等不利地段建造丙类及丙类以上建筑时，应注意稳定性和地震放大作用。规范的修订

是为了进一步增强山区建筑的抗震能力，也说明重视地震边坡影响的重要性。

当边坡在地震时可能发生滑坡、崩塌，边坡塌滑区或边坡塌方影响区则属于危险地段，规范规定严禁建造甲、乙类建筑且不应建造丙类建筑。但由于社会经济的发展，在边坡塌滑区或边坡塌方影响区内建造建筑物的情况已不可避免，如何对属于危险地段的边坡进行综合治理，其抗震设防标准如何确定，国内现行规范还没有统一、明确的规定。考虑到“大震不倒”的设计原则，这种情况下的边坡工程在大震时，支护结构不能发生失效性破坏、边坡不能发生滑坡、崩塌是最基本的要求。要满足这个要求，安评报告对建

筑边坡地震效应进行完整、全面的评价是十分重要的。

6结束语

建筑抗震三个设防水准是“小震不坏，中震可修，大震不倒”，反思汶川震害，最重要的设防目标应该是“大震不倒”。破坏性地震是一种自然灾害，目前还有许多规律未被认识，建筑抗震设计只能以现有的科学水平和经济条件为基础，努力减轻地震造成的破坏，避免人员伤亡，减少经济损失。因此，我们必须以具备清晰、完整的建筑抗震设计概念为前提，正确地理解安评报告内客、准确地根据安评报告提供的条件与参数进行工程抗震设计，才能面对具有很大不确定性的地震灾害，实现抗震设防目标。

参考文献

1.《工程场地地震安全性评价》GB17741-2005

2.《建筑抗震设计规范》GB50011-2001

3.《工程场地地震安全性评价》宣贯教材卢寿德主编中国标准出版社

本文由福州市建筑设计院林功丁撰写，引用或转转载请注明出处，版权必究！

第四篇：房地产估价技术报告评审问题分析及探讨

房地产估价技术报告评审问题分析及探讨

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

二、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

三、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

四、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

五、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。当然，在保证报告质量的前提下，如果资料充分、论据有理、方法得当、计算精确，应该是一份很好的估价报告。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中，这也是防范风险的实质性措施。

作为专家评审之需要也好，还是估价机构自我完善也好，房地产估价报告的规范及审核最终目的是为了进一步提高估价报告质量和品牌竞争力，规避可能出现的风险。各估价机构均应努力加强内部管理，特别是通过加强估价报告内部审核，实行对估价报告质量的有效控制，提升估价人员的专业技术水平，在估价技术创新进一步加强，在激烈的竞争中求生存和发展。

第五篇：广东省关于加强重要工程建设场地地震安全性评价工作的通知

关于加强重要工程建设场地地震安全性评价工作的通知

广东省人民政府(粤府［2000］20号)

各市、县、自治县人民政府，省府直属有关单位：

为了切实贯彻执行《中华人民共和国防震减灾法》（以下简称《防震减灾法》和《广东省工程建设场地地震安全性评价工作管理规定》（粤府［1995］85号，以下简称《管理规定》，保证我省重要工程建设场地地震安全性评价（以下简称地震安全性评价）工作依法有序地开展，提高城市和重要工程抗御破坏性地震的能力，现就有关事项通知如下：

一、本通知所指的重要工程项目是指《管理规定》第六条、第七条规定的必须进行专门地震安全性评价工作的工程项目。（详见附件）

二、全省工程建设项目必须根据地震基本烈度或者地震安全性评价结果进行抗震设防。

（１）对不需进行地震安全性评价的工程项目，可直接使用中国地震烈度区划图（1990）所标示的烈度值。己完成地震小区划的城市或者开发区，由工程所在地的市地震工作主管部门根据地震小区划成果审定地震基本烈度或者地震动参数等抗震设防要求。

(二)重要工程项目必须根据地震工作主管部门审定的地震安全性评价结果进行抗震设计。

(三)重要工程项目法人应于项目建议书批准后，委托具有相应资质的单位完成地震安全性评价，并将地震安全性评价报告送省、市地震工作主管部门，经审查通过取得《重要工程建设场地地震安全性评价审核意见书》（以下简称《审核意见书》后，方可交给设计部门作为抗震设计的依据。

(四)重要工程项目法人或者设计单位在编写项目可行性评估报告或者初步设计方案时，必须有地震安全性评

价和抗震设计的篇章。在审查工程项目可行性评估报告或者初步设计方案时，工程项目法人应邀请地震工作主管部门参加，以便核查工程地震安全性评价落实情况。

(五)省、市计划行政主管部门审查工程项目可行性评估报告，省、市建设或者规划行政主管部门审批报建、初步设计方案或者设计方案时，需查验有无地震工作主管部门核发的《审核意见书》。对必须做地震安全性评价而未做或未取得《审核意见书》的工程项目，各级工程项目审批主管部门不应办理审批手续，设计单位不得设计。

(六)超限高层建筑的地震安全性评价，除应按《管理规定》和本通知执行外，还应按建设部的有关规定执行。

(七)对违反有关规定，应进行而不进行地震安全性评价，或者不按照《审核意见书》的要求进行抗震设防的工程项目法人或者设计单位，由地震工作主管部门依据《防震减灾法》的有关条款予以处罚。

(八)地震工作主管部门应向同级计划行政主管部门了解辖区内拟建的重要工程项目计划，以便及时有效地实施监督检查。省、市计划、建设、规划、地震等部门应按照职责分工，积极配合，切实保证本通知的贯彻执行，共同做好我省防震减灾工作。

二OOO年二月二十二日