房地产经济学考试题目答案[五篇]

第一篇：房地产经济学考试题目答案

一、名词解释：

1、房地产：土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。

2、不动产：不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。

3、住房要求弹性：

1.MA住房需求收入弹性

住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。

2.MA住房需求价格弹性

住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。

4、物业税：所谓物业税又称财产税或地产税，“主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高”。

5、房地产泡沫：一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。

二、简答：

1、房地产价格构成是什么？

房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。

2、简述房地产预警系统的框架？

为具体落实 “建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控”的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。

房地产市场预警预报信息系统划分为“国家-城市-企业”三级，整个系统分五个部分：

1)企业信息采集系统

2)房地产交易数据采集系统

3)相关部门采集系统

4)城市房地产市场预警预报信息系统

5)国家级房地产市场预警预报信息系统

房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。

3、房地产市场的特点以及政府的作用？

1)地区性：

房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。

2)供给调节滞后性：

由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才

可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡；

3)垄断竞争性：

房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性；

4)投机性：

房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。

此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。

(课件)

政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上；

转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。

a)配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；

当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏

b)分配作用：

c)稳定作用：

4、应用经济学原理简评“物业税”？

税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。

物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。

纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。

在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费，从而避免重复征税。

5、地租产生的经济学解释？

根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。因此，即使是劣等土地也会产生地租。

三、论述题：

1、论述科斯定理及其在房地产上的应用。

1）科斯定理及对其的理解：

科斯定理Ⅰ：在交易成本为零的条件下，产权的最初配置不会影响资源的配置，即：“在零交易费用条件下，产

值将最大化”。

–只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。

–交易费用为0的涵义：是指在完全竞争市场的前提下。

科斯定理Ⅱ（科斯定理的实质）：在交易费用为正的条件下，不同的产权配置将产生不同的资源配置效率，即：

“当交易费用为正时，制度是重要的”。

–当交易费用＞0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。

对科斯定理的理解：

 明晰的产权是市场交易的前提

 私有产权是市场的必要条件

 市场失灵：正是产权界定不清的结果

2）在房地产研究的应用：

“科斯定理”在实践上是有一定的意义的。为了促进交易，应当降低交易成本。由于现实中交易的费用往往并不为零，因此改进制度显然是必要的。

在房地产研究中，科斯定理起到重要作用。它从理论上表明了在现实状态（交易成本大于零）下，产权的明晰尤其是私有产权的确定至关重要。

研究和掌握科斯定理对房地产研究中，主要应用与产权确认相关的问题，可以根据科斯定理的表述，对我国土地、住房制度加以评论和探讨。避免“公地的悲剧”中公地租金耗尽的出现，即：私有产权有效率，而公有产权无效率的局面。

①对我国有史以来的土地制度、住房制度中产权政策的合理性和实际效果进行讨论分析；

②对我国现行的土地制度、住房制度执行中可能出现的效果进行预测。

借鉴国外土地制度、住房制度中关于产权确定的成功经验，对我国土地、住房制度的改革中“明晰产权”措施，起到指导作用。例如：在土地制度中，应深化改革现有农地制度，进一步明晰农地产权，保证农民的权利；在确定政府在职能时，要明确政府的功能是制定规则而不是进行微观干预。在城镇住房制度改革中，借鉴国外的先进经验，走出市场取向的房改阶段，快步迈进产权明晰的房改阶段

2、结合当前中国实际，论述宏观调控与土地市场、房地产市场的关系？

为防止地产过热 国务院出台八点意见稳定房价

这八条意见为：

一、高度重视稳定住房价格；

二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；

三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；

四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；

五、正确引导居民合理消费需求；

六、全面监测房地产市场运行；

七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；

八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

一年多前，央行出台“121”号文件，对房贷严加控制，结果引发地产商极度反弹。当时，多位重量级开发商直接闹到建设部。建设部有关方面站出来为开发商打掩护，并直接向国务院递交了有关“将房地产业务定位为国民经济支柱产业的报告”。其他部门对央行的降温举措没有丝毫认同。

此次则不然，财政部副部长肖捷在“中国发展高层论坛”上已明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

面对各个主管部门的轮番表态，市场信心已开始出现动摇，有投资者开始寻求变现，但也有部分资金实力强大的投资者开始从短炒转做中长期投资。

央行调高房贷利率后，对利用信贷资金做短炒的投资者影响最大。这部分投资者，用少部分首付，套取银行二三十年的贷款，然后借助短期转手买卖，赚取“差价”。利率调高后，此类炒房人有的由租转为售，有的准备提前还贷。

一个已经达成的市场共识是，只有加大中低档商品房的有效供应量，才能最有效的抑制房价继续上扬。国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。

会议认为，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制，但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

会议强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。

会议指出，要进一步采取有针对性的措施：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监

管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

会议要求，各地区、各部门要齐心协力做好房地产市场的引导和调控工作。各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。

调控不能完全靠市场

近几年来，我国房地产市场出现了投资过热的倾向，许多城市的房价畸高。这种局面已经损害了人民群众的住房消费利益，不利于经济的平稳较快增长，不利于和谐社会的建设。

党中央、国务院对房地产市场不平衡问题一直很重视，不断采取积极措施调控房地产市场。但是，从实际的效果来看，市场调控的效果并不是很理想。今年以来，部分城市的房价又出现了非正常的上涨，导致城镇居民对房地产消费的信心再一次出现滑坡，空置土地、空置房不断增多，社会各界要求对房地产市场进一步加强调控的呼声也越来越高。

我们认为，出现这种情况，房地产开发商的造市可能是一个方面，但并不是最主要的原因。必须认识到，一些地方政府官员担心调控房地产市场会导致本地的GDP水平下降，从而影响到个人的政绩，因此，落实中央决策不积极、不彻底，有的甚至变相抵触。在这种错误的政绩观、利益观的主导下，一些地方热衷于建造大套型、豪华型住宅，而对普通居民迫切需要的中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房不感兴趣；一些地方政府的土地管理松懈，出现了囤积土地的行为；一些城市的房屋拆迁规模和进度处于无序状态，使被动性住房需求过快增长；一些地方擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价的行为也屡见不鲜；一些地方热衷于引进国际游资来炒作本地的房地产，使市场远离于当地的普通百姓。

所有这些，都严重干扰了中央对房地产市场的调控，使政策调控的力度大打折扣，对全国经济的稳步发展起到了阻碍甚至破坏作用。

从一般意义上来说，房地产市场既然是要素市场中的一个重要部分，对它的调节主要应由市场来进行。但是，几年来的实践证明，对于我国这样一个人口众多、财富分配还存在一定不平衡的社会来说，对于房地产市场的调控不能完全靠市场。

建设社会主义和谐社会是全党全国努力奋斗的目标。在这个过程中，住房作为城乡居民生活权益的重要组成部分，要由政府给予切实的保障。因此，政府必须负起责任来，扮演好市场监管者的角色。各级政府必须切实按照国务院的要求，采取果断措施抑制房地产开发投资和投资性购房需求，构建合理、稳定的房价形成机制，使房地产市场回归到理性、健康的轨道上来。

3、结合中国实际，论述政府是否能沟通过土地政策来调控宏观经济？

答案一（单燕飞）

土地政策可以泛指为达到一定的政策目标,相关政府部门制定和实施的与土地有关的政策措施和手段。参与宏观调控的土地政策,大致包括土地规划、土地计划、土地税收政策、土地价格政策和土地区域政策等。

城市土地国家所有以及政府对农村集体土地的实际控制,使得中国政府控制着土地市场的供给面,决定了全国的土地供给(总量)以及各年度、各地区、分用途的土地供给(结构),从而对土地市场及其与宏观经济的关系产生重大影响。一方面,我们具有采用土地政策参与宏观调控的可能性,并扩大了宏观调控政策的可选择性;另一方面,对土地市场的过度干预有可能造成微观市场主体和政府行为的扭曲,造成经济效率和社会福利的损失,并导致宏观经济的不稳定。

中国的土地市场与宏观经济互为因果,地价的上涨能够带动GDP增长,因此,可以将土地政策作为宏观调控政策体系的一环,并应从法律和制度上明确赋予土地管理部门相应职能。

宏观调控中土地供给政策也许比地价政策更为有效。

土地政策参与宏观调控应坚持以下几个原则: 一:“定位”应准确,是“参与”而非“主导”。二:把握“参与”力度,切忌“猛打方向盘”。三:“主次分明,重点突出”。四:明确政策目标,注意政策之间的相互协调。

答案二（刘更起）

一、控制土地供应加强宏观调控的机理分析

(一)生产函数中的土地要素

在自由市场经济条件下，包括土地在内的一切生产要素其产权都归个人所有，它们直接受到市场价格的调节而出现所需的供给。当市场上土地价格上涨时，相应地土地供给增加；相反，则土地供给减少。作为正在向市场化转轨的社会主义市场经济国家，中国土地归国家所有或者集体所有。土地作为生产要素这一自然属性与西方国家是一致的，但在产权上具有与传统西方市场经济所不同的特征。

(二)土地生产要素在中国的特殊性

西方宏观调控政策主要是货币政策和财政政策，土地供应政策地位并不显著，而我国土地所有制的公有性质决定了运用土地政策参与宏观调控的独特优势。我国土地公有制表现为两种形式，即城市土地国家所有制和农村土地集体所有制。实施土地用途管制、农地严格非农化、建设用地统一供应，使政府可以通过调节土地供应总量、土地用途管制等途径，达到抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资总量和结构，实现调控经济运行的目标。中国正处于工业化中期和城镇化快速发展时期，土地需求增长迅速，经济发展面临土地资源短缺的约束，土地有效供给对经济发展作用明显。

在宏观调控中，土地政策工具主要有土地供应计划、土地利用规划、土地用途管制、土地价格、土地税收等。其中，土地供应计划是土地政策中最基本的宏观调控政策工具。它根据宏观调控政策的要求，适度调整土地供应，导向既定的宏观经济目标。从性质上看，土地供应政策包括经济手段、法律手段和必要的行政手段等不同组合。本文在论述土地政策调控宏观经济问题时多以土地供给政策进行表述。

(三)以土地供应实现宏观调控的机理

第一，通过土地供应可以调控经济增长。宏观调控是利用各种政策手段调节总供给和总需求，以降低经济波动幅度，保持经济持续快速、协调健康发展。调节投资规模是实现宏观调控目标的主要手段。通过控制土地供应来调节投资规模，可以有效地调控经济增长。近年来，一些地方片面追求经济增长速度，大肆圈占土地，有的甚至以零地价进行招商引资，土地过量供给，造成投资过度，导致宏观经济过热。

第二，通过土地供应可以优化经济结构。作为经济结构重要组成部分的产业结构，可以通过调节土地供给总量和结构，引导产业结构调整，促进产业结构优化。对于高新技术产业，可以在土地供应上给予优惠以支持和鼓励其发展；对于过度投资或限制发展的产业，可以进行控制土地供应以限制其发展。实施农地非农化用途管制，可以为粮食生产提供土地保障，从而有效保证农业的可持续发展和国家粮食安全。

第三，通过土地供应可以调整经济布局。根据国家经济社会发展战略，按照资源禀赋、区位比较优势和充分发挥市场配置资源作用的基础上，实施土地利用总体规划，制定相应的土地利用和供应政策，调控土地区域供给，可以有效地整合资源，优化经济布局，促进区域经济的分工协作和协调发展。

4、论述当前我国房地产金融现状和特点

答案一

我国住房融资制度：

（1）住房融资制度发展机制与模式：由于长期实行住房供给制，我国住房融资制度主要是近20年逐

渐发展起来的。我国的住房融资业务主要有政策性和经营性两种。

（2）住房抵押贷款：住房抵押贷款是房地产金融业务中最基本的、也是最普通和最常见的一种业务

形式。一般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。这种抵押的特点是风险小、安全性高，是进行房地产投融资的一种主要方式。

（3）住房公积金：住房公积金贷款限于已参加交纳住房公积金的居民，该类贷款具有政策补贴性质，贷款利率低。

答案二

住房金融业的市场的特点：从垄断到竞争

1)各地发展态势不平衡。个人住房贷款业务发展与各地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信

度等紧密相关。发展较快的地区多集中于东南沿海地区，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。

2)住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜。

3)住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主,特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适

用住房。

4)住房金融市场竞争激烈,经营开始规范,内部结构开始走向协调。

第二篇：广州房地产中介考试思考题题目及答案

1、商品房预售的主要程序是什么？

答：１）预售人领取土地使用证、建设工程规划许可证；）预售人办理预售登记，领取预售许可证； 3）预售人同预购人签证商品房预售合同； 4）预售合同登记备案；

5）房屋交付后，办理产权登记。

2、房地产登记的概念是什么? 答：房地产行政主管部门依当事人的申请或者依职权，对土地使用权，房屋所有权，房地产他项权和其他依法应当登记的房地产权利以及此相关的事项进行记载，公示的行为.3、在房地产抵押款中，当发生贷款银行对抵押物进行处分时，所得款项应如何分配? 答：处分抵押物所得款项，按抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配: １）支付处分抵押物的费用;２）扣缴抵押物应缴的税费;３）剩余金额交还抵押人.抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的。贷款银行有权追索不足部分.4、广州市商品房预售管理条例有哪些具体要求? 答：广州市商品房预售管理条例是为了加强商品房预售管理，维护预售人和预购人的合法权益，促进房地产业的健康发展而制定的地方性规章，是规范商品房预售中行为主体法律关系的条例，是由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于１９９８年７月２９日通过，１９９８年１０月１日起施行，其内容主要包括总则、商品房预售项目管理、商品房预售行为管理、商品房预售款的监督管理、法律责任.5、以划拨方式取得的土地使用权能否进入拍卖市场? 答：划拨土地使用权，只有符合一定的条件才能转让和出租、抵押，如果以拍卖或招标方式实现，则必须国家把已经划拨的土地使用权收回，即县官人按照土地使用权的有关规定签订土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获的收益递交土地使用权出让金，只有在国家已经收回归国有土的使用权的前提下才能采取拍卖的方式.6、广州市购买商品房贷款抵押规定的具体内容是什么? 答：〈广州市购买商品房贷款抵押规定〉是广州市人民政府为活跃广州房地产市场，加强对购买商品房的贷款抵押管理，保障交易各方的合法权益，结合广州本地房产交易的特点制定。此规定1996-01-01正式实施，包括了对国土局、房管局、中国人民银行在商品房抵押中的权责的明确，对申请抵押贷款的条件、办理及登记进行了规范.7、房地产开发项目可行性研究报告的主要内容是什么? 答：有以下内容: 1.项目概念

2.开发项目用地的现状调查 3.市场分析和建设规模的确定 4.规划设计方案选择 5.开发建设计划

6.项目经济及社会效益分析 7.结论及建议

8、房地产转证合同的形式要件和主要内容是什么? １）双方当事人的姓名或者名称、住所;２）房地产权属证书名称和编号;３）房地产坐落位置、面积、四至界限

４）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限 ５）房地产的用途或使用性质 ６）成交价格及支付方式 ７）房地产交付使用的时间 ８）违约责任 ９）违约责任.9、简述我国房地产法的表现形式? 答：目前我国的房地产法是由众多的房地产法律规范组成的一个整体，同统一的立法和专门的立法组成，其法律体系按照内容划分，有三部分立法组成: 1.综合性的立法，如《宪法》、《民法通则》等表现

2.专门的法，如《城市规划法》、《土地管理法》《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》以及其他的事实条例、细则、办法之类;3.相关的法，如《森林法》、《草原法》、《渔业法》《环境保护法》、《合同法》、《担保法》《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律规定

10、简述广州市房地产中介机构设立的条件

答：设立房地产中介服务机构应具备以下条件: 1.有自己的名称和组织机构

2.有不少于十五平方米的固定服务场所

3.注册资金不少于三十万元，仅从事咨询业务的，注册资金不少于十万元

4.有房地产中介服务相应职业资格证书的人员不少于三人，其中从事房地产经纪业务的，还应当持有《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员.11、房屋租赁应当办理哪些手续

答：房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起３日内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列资料: 1.房地产权证书或者其他合法权属证明

2.出租人、承租人的个人身份证明或者法人、其他组织的登记注册证明;3.房屋租赁合同

出租房屋属于共有的，出租人应当提供其他共有人同意出租的书面证明；出租委托代管房屋的，受托人应当提交委托人授权出租的证明；转租房屋的，转租人应当提交出租人同意转租的证明.房屋租赁双方当事人终止房屋租赁合同的，应当自房屋租赁合同解除、终止之日起３日内，书面告知房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心，办理注销登记备案手续.12、简述为什么要对房地产中介从业人员进行年审? 答：为进一步规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，加强行业自律。目前房地产中介市场和中介行业经过十几年的发展，已逐步走上了健康有序发展的道路，成为推动房地产业健康持续发展的动力之一。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，但房地产中介业务种类多，行业分工细化，专业化程度越来越高，一方面需要对从业者进行知识更新方面的素质教育，规范房产中介企业经营行为，提高行业水平，故对从业者进行年审.13、房地产中介机构接受预售人委托代销预售商品房时应向预购人明示哪些事项? 答：预售商品房时，预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项: 1.预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人 2.商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件 3.项目开发进度和竣工交付使用时间 4.项目及其配套设施的平面示意图

5.商品房的结构类型、户型、装修标准：公共和公用建筑面积的分摊办法 6.预售商品房的价格和付款办法 7.商品房预售款的专用帐户 8.物业管理事项

9.法律、法规规定的其它事项

14、房地产中介人员的素质要求是什么? 答：房地产中介服务人员应具备以下条件: 1.广博的科学文化知识和专业知识 2.良好的职业道德 3.信息意识

4.掌握熟练的业务技巧

15、请说明预售或出售房地产必须产权清楚，应分别具有什么证件? 答：预售必须依〈商品房预售管理条例〉办妥相关相关预售手续，预售人应该能提供土地使用证、建设工程规划许可证、预售许可证等必备的证件，即能证实其预售房屋产权清晰；出售房地产则提供房产证/共有权证，并落实是否存在查封、抵押情况，如果没有即产权清晰.16、广州市房地产面积计算技术规定的有关要求是什么? 答：为加强房地产管理，适应本市房地产市场的发展，根据国家实施的《房地产测量规范》和《建筑面积计算规则》，结合广州市的实际，制定了测算面积的技术规定。适用于广州市城镇区域内的房地产登记、交易、评估、抵押、仲裁、征地拆迁，以及国有土地使用权出让和转让的面积测量计算，其内容包括 房地产面积的计算范围、计算房地产面积的范围、不计入单位或个人的用地面积、特殊情况下有关面积计算的技术处理、房屋的建筑结构/层数及其表示、规定有关的部分术语的含义等内容.17、请说明办理预售合同登记需要提交什么资料? 答：商品房预购销合同应当载明和约定下列事项;1.预售人、预购人和双方的委托代理人姓名（名称）、地址、邮政编码和合法证件号码 2.预售用地依据和预售的商品房的坐落位置

3.预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其含项目、楼号、楼层、房号和层高;4.预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准

5.交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法 6.付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任

7.预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任

8.装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;9.基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;10.物业管理事项;11.双方认为需要约定的其他事项.18、请说明二手房地产买卖的程序怎样? 1． 订立买卖契约。买卖契约应包括如下主要条款：房产坐落位置、产权状况、成交价格、付款方式、违约责任等等，该契约应以书面形式成立；

2． 递件。接受房地产交易管理部门的审查。一般先由交易双方向房屋所在地房产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验有关的证件，审查产权；并到现场作必要调查，同时由估价人员对交易的房屋进行估价。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象，按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理备案手续、买卖双方在契约上签名盖章。

3． 缴纳税费。办理完立契手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳手续费和契税； 4． 办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产买卖契约，到房屋所在地房地产产权管理部门办理房屋产权和土地使用权转移登记，换取新的房产证。

19、房地产测绘成果的三种图件是什么？

答：房产图是房产产权产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为３种：房地产分幅平面图（地籍图）、房地产分丘平面图（分宗图）、分层分单元平面图（分户图）。20、请述共有公用建筑面积的分类？什么是套内建筑面积？

答：公用建筑面积由以下两部分组成：A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的公共用房和管理用房建筑面积。B.套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（山墙）墙体水平投影面积的一半。

套内建筑面积：建筑物内的组成面积，主要包括A、套（单元）内的使用面积B、套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积），套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三者之和。

21、如何做好房地产投资顾问？

答：房地产投资顾问主要分为两种：房地产经营投资顾问和房地产置业投资咨询顾问 房地产经营投资顾问，主要是指协助投资者以开发、买卖或租赁房地产等形式，进行营利性活动。需要具备良好的知识（企业策划知识、财务知识、房地产经济常识、市场营销知识、项目管理知识、建筑知识、人文基础知识等）和素质（参照26题）；

房地产置业投资顾问，是指协助投资者购置房地产后出租、出售经营的行为。要求善于把握住宅市场供需的脉搏，抓住有利时机入市和出手，在满足投资者获利需求的基本前提下实现房产未来的增值。不仅需要房地产市场分析、预测与判断的能力，还应具备丰富的市场经验。

22、策划在房地产发展、营销工作中的作用和核心是什么？

答：房地产市场营销是一门刚刚兴趣的新学科，也是一门实践性很强的学科，它对于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力，规范房地产市场及满足人们生产生活需要都具有特别重要的意义。

1． 有利于提高房地产企业的经营管理水平和竞争力。2． 有利于房地产市场的发展和规范； 3． 有利于消费者需求的满足。

23、简述房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系？

答：房地产法与规划法的关系：城乡规划是城乡建设的“龙头，是房地产业发展的前提。不符合经过批准的城乡规划的房地产项目应为违章建设。我们必须充会认识城乡规划的重要性及其对房地产业的直接影响。

房地产法与建筑法的关系：房产的客体（或载体）为房屋等建筑物及其他构筑物。建筑工程的质量和安全，事关重大。所以人们常说：“百年大计，质时第一”。

房地产法与住宅法有着密切的联系。广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系，并不存在一部包罗万象的房地产法。

24、从事策划工作的人员需要哪些基本的素质和要求？

答：房地产策划人员经应具备以下素质和要求：

1． 对民族传统文化和人文精神有普遍的认识 2． 对当代国际精神、流行文化、生活形态有着较为深刻的理解 3． 对民族以及世界的建筑历史、建筑文化、建筑思潮有着较为全面的了解 4． 对各种营销理论、微观经济理论有着系统而又深刻的认识 5． 深喑各种广告、品牌传播理论的精义，熟练运用宣传造势手法，同时具有较强的驾驭语言的能力。

6． 对艺术和美的想象能力和领悟能力，以及沟通执行能力； 7． 对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识

25、房地产价格的特征是什么？

答：房地产价格的特征主要有下列４个：

1.交换代价和租金可以转换

2.房地产价格实质上是房地产权益的价格 3.房地产价格具有时间连惯性 4.房地产价格的个别性强

26、市场营销的主要策略有哪些？

答：房地产市场营销的主要基本策略，依然是以4p为主，主要是指产品、价格、营销渠道、促销策略。

产品策略，主要是指产品的类型、产品开发的策略等；价格策略，主要是指房地产价格即构成、房地产定价方法、房地产定价策略；营销渠道，主要是包括发展商直接销售、委托代理商销售、房地产经纪人销售；促销策略，主要包括房地产促销方式（广告、人员推销、销售推广、公共关系）、房地产营销广告。

针对4p理论的一些不足，也出现了一些理论；4C理论，强调顾客、成本、便利和沟通的重要性；4R理论，主要是在4c理论上提出的新理论，强调关联、反映、关系和回报的重要性。

27、企业进行促销活动的基本方式是什么？

答：为了实现房地产的促销目标，可以使用不同的促销方式。常用的有４种形式：广告、人员推销、销售推广和公共关系。

28、为什么要建立规范化的房地产市场？

1． 有利于协调房地产与国民经济增长的关系。房地产业和国民经济关系密切，在国民经济中占有重要的地位。在推动国民经济增长的三驾马车中具有重要作用。有利于避免房地产泡沫的产生。房地产业在我国是新兴支柱产业，具有投资和消费的两个功能，规范化的市场可以延缓或避免泡沫的产生；

3． 有利于土地的有效利用，使得社会整体利益得到体现； 4． 有利于房地产结构优化，可以使得房地产商品适销对路，实现有效供给； 5． 有利于规范市场主体行为，降低交易费用，提高交易效率； 6． 有利于调节房地产市场主体的收益，促进国民经济增长、维护企业和消费者合法权益。

29、房地产税收的主要种类有哪些？

１）土地增值税 ２）城镇土地使用税 ３）耕地占用税

４）固定资产投资方向调节税 ５）房产税 ６）契税

30、“房改房”的定义是什么？

答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

31、二手房交易时卖方必须提供哪些资料，买卖双方需要缴纳哪些费用？

答：卖方必须提供产权资料和身份证明资料，包括，房地产权证（房地产共有正、房地产权属证明、他项权证）和身份证（营业证书/身份证明、法定代表人证明、代理人证明等）。双方需要交纳的税费有：交易契税、交易印花税、交易管理费、交易登记费、测绘晒图、产权印花税、个人所得税、营业税、土地增值税、土地出让金、土地契税、房改房购分摊、涂销抵押登记费等。

32、小区绿化基本准则是什么？

答：尽量做到建筑物之间的园林绿地均衡配置，充分利用小区边角及不宜建筑地段，布置绿地。从健康实用的角度出发，以人为本为原则，设计舒适健康居住环境。

33、房地产纠纷的种类和解决方式是什么？

答：房地产纠纷，按其法律性质可分为两大类： １）民事性质的房地产纠纷 ２）行政性质的房地产纠纷

房地产纠纷，可以通过协商、行政处理、仲裁和诉讼等方式解决

34、简述土地的基本特性？

答：土地资源十分重要，人们在土地上生存、发展，土地既是生产资料，又是生活资料，从而围绕土地产生了占有、使用、收益、分配、保护、管理等项关系，涉及广泛的权利用义务，人们有关土地的行为必须是有规则的，秩序的，也就是要规范化地进行。

35、简述对房地产中介服务人员职业道德的要求？

答：对房地产中介服务人员职业道德的要求主要有以下几个方面： １）诚实、信用的原则

２）独立、客观、公正的原则 ３）专业胜任能力要求 ４）对客户的责任

５）依法经营，公开、公平竞争的原则 ６）其它原则

36、简述房地产项目策划的概念？

答：房地产项目策划,是指根据房地产市场的特性和发展方向,周密的制定出能使房地产开发项目市场定位准确,具有创造性、竞争性、可操作性,近期远期经营目标统一协调的工作计划和策略.使房地产项目开发、市场营销活动有步骤、有秩序展开，并根据市场情况不断修正，最大限度的提高开发项目的社会、经济和环境综合收益，规避市场风险。

其主要特点是：创新性、明确的方向性、现实可行性、可操作性、系统性和规范性。2．

37、简述房地产市场细分原则和程序？

答：房地产市场细分应该遵循以下原则：１）可衡量原则；２）盈利原则；３）可实施原则

市场细分的程度：１）根据需要选定产品市场范围。２）列举潜在顾客的基本需求；３）依据消费者需求的具体内容，初步确定可以划分为哪几个细分市场。如住宅可以分为别墅、公寓等。４）研究细分市场。５）测量各细分市场的规模。６）选择目标市场，设计市场营销策略。

38、简述房地产经纪业务程序？

答：１）接盘要点。收集物业资料；明确委托关系；提供个案资料； ２）物业调查。核实产权；现场查勘；

３）广告宣传。广告形式多样；广告内容真实；广告要有个性；

４）客户查询。勤接待查询；了解客户需求；索取客户资料；尽早知告佣金标准； ５）接受委托及检视物业。签署委托协议；协助检视物业；锁匙的处理；

６）洽商议价。公平、公正及公开的原则；口说无凭，以合约为准；尽可能提供参考数据； ７）签约成交。临时合约；正式合约；

８）定金及付款。定金；楼款；按揭；按金；租金； ９）产权过户和登记手续。转移登记；租赁登记； １０）佣金、交吉及后续服务。佣金；交吉；后续服务。

39、简述目前广州市房地产中介行业存在的主要问题，并提出解决的建议？

答：目前我国房地产中介从业人员素质还有待提高，房地产中介活动中存在着大量的不规范行为。只有采取有效的措施，才能使我国的房地产市场中介业健康发展。主要的措施应该包括：

1． 严把房地产中介服务业经纪人、估价师的资格审查、考试，颁证及注册关，提高房地产中介服务业从业人员的文化素质和业务素质，加强中介人员的后续教育

2． 尽量发挥房地产行业协会的作用 3． 加紧立法，以法律作为监管手段。

40、结合自身体会谈一下怎样才能作一名合格的房地产中介人员？

答：１）具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识； 2）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律。法规和行业管理的各项规定。3）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能

4）具有丰富的房地产经纪实距经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；

5）有一定的外语水平。

41、我国的土地出让制度有哪几种？

答：出让、转让、划拨。

42、房地产领域的现行法规体系中有哪几部法律？

答：城市房地产管理法；土地管理法；城市规划法。

43、我国房地产法的基本原则是什么？

答：我国房地产法的基本原则归纳如下：１）土地公有原则；２）土地有偿使用原则；３）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则；４）房地产综合开发原则；５）城镇住房商品化原则；６）宏观调控与市场调节相结合的原则

44、我国房地产法调整对象的内容是什么？

答：1。规范房地产市场秩序的需要 2．巩固和发展房地产改革成果的需要。

45、如何进行危机处理？

答：

一、调查、掌握事故的原因

1、迅速成立以企业领导和公共关系人员组成的处理事故临时机构，把握事态的发展动向，确定事故处理的基本方针和对策

2、查明原因，详细认真做好原始记录

3、查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

4、查明事故现状，事故是在扩大还是的到了有效的控制，原因是什么？采取了什么措施

二、采取正确的对策，以使事故的处理妥善圆满

1、让企业员工了解事故的真相，尽快把企业将采取的对策告诉全体员工，博得企业内部的支持和谅解，号召员工同心同德、齐心合力、共度难关。

2、为避免谣言四起，应谨慎地、实事求是地向外界公布事实真相

3、如果是由于产品质量问题造成的，应立即召回产品，立即停止对此类产品的销售，而后调查事故的原因，立即采取补救措施，安抚对方，避免消息进一步扩散。

三、对事故受害方的对策

1、谨慎同受害方接触，表示歉意，冷静听取他们的意见

2、耐心听取受害方的要求及损失赔偿，即使受害方有一定的责任也不宜去追究

3、避免替企业辩护的言辞，这样容易激怒对方，使双方关系更加剑拔弩张，不利于事件的解决。

4、无特殊原因，在事故处理过程中，不要换负责处理事故的人员，即便他有一些小节处理不当，此时换人容易引起对方更大的反感。

四、对新闻界的对策

事件一旦被新闻单位报道出去，将在公众中留下长久的记忆，因此一定要慎重从事，切勿过度遮掩，勾起记者的兴趣，谋求新闻记者的理解与支持

1． 企业事先统一口径，为表示对事故的高度重视，指定企业高层负责人为新闻发言人，客观详实的将事故真相以书面的形式发给记者，切忌信口开河

2． 毫不保留地向记者公布事故的全部真相，认真回答记者的提问，如果企图掩盖事故真相，这时企业与新闻单位的公共关系将全面告急，事态将朝着不可控制方向迅速发展，同时与企业有特殊关系的记者在相当长的时期，将无法为企业提供舆论支持

五、对有业务往来单位的对策

1、尽快如实的通告发生事故的消息及原因，以及正在采取的对策。

2、与该事故牵连较大的单位，立即派人前去做正面解释，并商定善后事宜。

3、事故全面处理完毕后，应及时通报，并以书面形式表示道歉，以取得谅解。

六、对其他公众的对策

1、通过媒体向公众公布事故处理结论和今后预防的措施。

2、如有公众来访，不应拒绝会见，虚心听取建议和意见。

3、如确给社区居民带来损失，应向他们公开道歉，必要时给予一定的经济补偿。

上述对策全部实施后，并不等于事故的善后已经结束，一方面，新闻报道的影响还会持续一个时期，另外，公众的舆论也不会立即消失，竞争对手也会在你的企业形象受损的时期大肆公关，广泛传播不利于你的消息，所以这个时期必须主动出击，切忌躲起来等待事态逐步平息。

此时应及时向新闻单位提供有关企业赔偿受害者经济损失的消息，公布事故后生产、工作的恢复情况和预防措施的实施情况，并设专人接待公众的来信来访和新闻单位记者，从而转化不利因素，尽快恢复企业的声誉，重新赢得广大公众的信任。

46、房地产中介服务的特点是什么？

答：房地产中介服务，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动； 房地产价格评估，是指房地产进行预算，定其经济价值和价格的经营活动； 房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。其特点主要是：

１）人员特定。从事房地产中介服务人员必须是具有特定资格的专业人员，并不是所有的人都可以从事房地产中介服务活动或者提供房地产中介服务

２）委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务

３）服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。

47、房地产权属档案的特点是什么？

答：(一)专业性(1)权属档案是权属管理活动中形成的历史记录。(2)权属档案是专业性材料。(3)权属档案有专业管理方法。(二)动态性

权属档案的动态性是权属档案最显著的特点。产权的动态性，使权属档案成为“活”档案。(三)真实性

真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。(四)完整性

权属档案的完整性体现在两个方面，一是房地结合，二是图、档结合。1．房地结合

房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。作为权属管理记录的房地产档案也应紧密结合，要确保土地和房屋档案的完整，不能人为地割裂房地产档案之间的有机联系。2．图档结合

房地产平面图上注记丘号(地号)，这种丘号，可当作为查找档案的索引。图上标志产权范围，一目了然。(五)价值性

房地产属于不动产，价值高，在单位和个人的财产构成中占有重要地位。因此，权属档案属于财产档案。权属档案的有无，保管的好坏，记载得是否准确、全面，将关系到产权人的经济利益。(六)法律性

由记载房屋所有权归属的凭证材料组成的权属档案，具有法律效力，是房地产管理部门和人民法院确认房屋产权、处理房地产纠纷的重要依据。

鉴于上述特点，特别是权属档案的专业性和动态性，表明权属档案应由房地产管理部门统一管理并单独进行保管。权属档案不宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。

48、目前广州市在房地产经纪收费中存在哪些问题，怎样解决？

１）乱收费问题。目前三级市场在收费上，并没有形成一个完全统一标准。不同公司在操作时收费标准不一，致使顾客对中介的质疑较多；另外在二手楼买卖中的收费的项目和名目比较混乱，缺乏统一的操作。

２）操作吃差价问题。吃差价的问题一直是经纪行业中公开的黑幕.有的地方出台相关措施来禁止吃差价,比如北京上海等城市,启动资金监管政策,但很多中小城市还一时无法完全规避.解决办法：政府进行宏观调控，规范市场，对违规的行为严厉处罚，达到威慑的目的；通过行业的自律实现中介操作时的透明化，避免客户和中介公司的误会。

49、房地产中介和房地产经纪的区别？

答：房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称 房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。50、房屋预售应符合哪些条件？你认为房屋预售存在哪些缺点？

答：房屋预售应当符合下列条件：

１）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； ２）持有建设工程规划许可证

３）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

４）房屋预售实行许可证制度。

期房预售制度的市场风险。期房预售制度在发挥其积极作用的同时，其因有弊端也随着时间的推移越来越严重地暴露出来。期房预售制度还在很大程度是助长了期房的炒作和投机。期房预售制度的最大缺陷是制造了一个复杂的法律关系：首先，开发商在办理产权过户登记前在法律上仍保有商品房的所有权。期房预售制度提高了积累资金使用效率。期房预售制度降低了房地产开发行业的准入门槛。

51、《城市房地产管理法》规定五项基本制度是哪几种？

１）目的地有偿有限期使用制度； ２）房地产价格申报制度 ３）房地产评估制度 ４）房地产价格评估人员资格认证制度 ５）房地产权属登记发证制度

52、房地产企业资金构成哪几种？

答：企业自有资金+银行贷款；企业自有资金+信托计划；股权融资+银行贷款；企业自有资金+房地产基金。

53、住宅小区规划设计五要素是哪些？

１）以迂回的设计增强空间的层次感

２）采取封闭式保证居民的居住生活优越感 ３）注重不同社会阶层居民融洽，混居 ４）规划和设计模式注意承接传统文化

５）小区园林景观要善于水景提升居住品质和项目价值

第三篇：房地产经济学-答案

复习思考题：

1.何为房地产？其整体概念包含哪些内容？

答：房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总和。从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、卫生、体育等各行各业的用房等。地产是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范围的立体空间，包括地面、地上一定的空间和地下相关的设施等。

2.房地产的经济特性是什么？

答：内涵的统一性

价值的双源性

空间的固定性

效用的长期性

需求的普遍性

3.土地的自然特性表现在哪里？

答：土地总量的有限性

土地区位的差异性

土地位置的固定性

土地使用的耐久性

3.土地的经济特性是什么？

答：土地的稀缺性

土地的区位可变性

土地的报酬递减性

土地经营的垄断性

4.土地在房地产业中有哪些作用？

答：促进土地资源合理配置，提高企业效益

土地区位选择决策是房地产企业成功的关键

土地政策是房地产宏观调控的重要手段

5.土地资源应如何合理配置？为什么要合理配置？

答：（1）提高土地资源的配置效率，关键是要依靠有效的土地资源配置方式

土地资源配置的主要方式有两种，即行政配置和市场配置

所谓行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要，安排各种用地类型的比例，以及以何种代价提供给用地者

市场配置则是各类用地主体（政府、企业和个人）通过市场方式获得相关土地资源，土地资源的配置以市场价格为指针，供求关系相调节，各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。

（2）

1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要

2、土地资源合理配置有利于节省社会成本

3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件

4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需

5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求

6.土地资源合理配置应贯彻的原则是什么？

答：城市土地利用规划的稳定性原则。城市土地资源利用的综合性原则。城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则。城市土地资源合理配置的生态原则

7.决定城市土地区位的主要因素有哪些？为什么？

答：1自然条件和环境

大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况(主要指矿产资源和旅游资源等)

2交通和通讯

城市内部的交通和通讯

城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯

3基础设施

指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等

4人口和经济集聚

人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口

经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度

居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况

5社会文化

居民消费水平、结构和习惯

居民文化道德水平、劳动力素质

文化教育和科学研究机构发展状况

8.城市土地利用的基本原则是什么？

答：在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构

现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“ 最高最佳利用原则

9.城市土地利用规划的基本原则是什么？

答：

1、整体性原则

? 2、区位原则

? 3、超前性原则

? 4、立体性原则

? 5、区域性原则

? 6、经济利用的原则

10.选择商业房地产区位的标准是什么？

答：房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。

而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大

11.影响房地产供给与需求的主要因素分别是什么？

答：在供过于求的买方市场情况下，供求机制能引导企业调整产品结构，注意对新产品的开发经营等，以促使企业的生产、经营和服务能适应和激发市场需求。在供不应求的卖方市场情况下，供求机制会使价格上涨、生产规模扩大以及吸引更多的企业进入市场等。因此，供求机制是实现供需均衡目标的最基本的市场机制。

由于供求关系的变化，会直接导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给与需求。因此，供求机制与价格机制有着相辅相成的密切关系。

12.影响房地产价格的因素主要有哪些？为什么?

答：

（一）经济因素

国家、地区或城市的经济发展水平

经济增长状况

产业结构

居民收入水平

投资水平

财政收支

金融状况

（二）社会因素

人口、家庭

城市形成历史

城市化状况

社会治安

文化与时尚

（三）行政与政治因素

行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施

（四）房地产内在因素和周边环境因素

指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等

13.房地产市场体系包括哪些市场？

答：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场、物业管理市场、14.房地产价格的表现形式有哪些？

答：房地产价格也有不同的表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等。

15.简述房地产价格的主要功能和作用

答：作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平

住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用

价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用

16.简析房地产升值的原因

答：由其特定的供求关系所决定的土地效率提高型升值

劳动积累型升值

土地用途转换型升值

17.为什么说维持一定的房地产升值是各国中央政府和城市政策的一致愿望？

答：房地产升值可以给房地产投资者带来额外的收益，房地产升值可以刺激对房地产的投资，而房地产投资可以带动建材、建筑、家电等一系列相关行业的发展，从而有利于经济增长

由于均衡原理的作用，房地产升值可以促使人们对土地进行集约化使用，有利于使日益稀缺的土地资源得以充分利用

18.中国城市房地产价格的主要构成要素是什么？

答：（1）土地取得费用因房地产开发土地取得方式的不同，可以有多种形式。

（2）前期工程费指房地产开发商委托设计、监理、审计等专业机构进行工作所需的费用和施工前期所必须要进行的各项手续性工作所需花费的费用。

（3）配套费是为房地产开发进行城市基础设施和公建设施配套而必须投入的费用。

（4）建筑安装工程费是为进行建筑安装工程而必须向建筑承包商支付的费用，它包括直接工程费、间接费、计划利润和税金。

（5）管理费指导房地产开发公司的办公费和人员工资福利费等在某一个项目上的分摊。

（6）销售费指为了进行房地产销售而必然发生的广告宣传费、销售代理费、办公费等。

（7）利息通常是指房地产开发项目贷款利息。

（8）税金主要有营业税、城市维护建设税、教育费附加和其他相关税等。

（9）利润是房地产开发投资应获得的回报。它是房地产开发企业的销售收入扣除开发经营成本（包括土地取得成本）以后的余额。

19.房地产企业的类型主要包括哪些？

答：房地产企业的类型可以从两个角度进行划分。

第一个角度是从经营内容和经营方式的角度划分，房地产企业主要可以划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等。

第二个角度是从经营范围的广度划分，房地产企业可以划分为房地产综合企业、房地产专营企业和房地产项目企

业。

20.房地产企业常用的贷款方法的主要有哪些？

答：信用贷款。信用贷款是银行根据借款人的信誉、财务状况、预期收益和信用记录表现的良好程度而发放的一种无抵押、无担保的贷款。目前情况下，由于复杂的经济环境使用很少。

保证贷款。保证贷款是指按规定的保证方法，以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任者连带责任为前提而发放的贷款。一旦借款不能履约，担保人将承担偿还责任。由此可见担保有风险，签字盖章要慎重。

抵押贷款。抵押贷款是指按规定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。这种贷款是目前普遍采用的一种。

21.简析城市规划的作用与任务

答：城市规划的作用主要体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。二是促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境。三是强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境。

城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展。

22.简析建设监理

答： 所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。

23.简析房地产投资的基本涵义

答：房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

24.房地产投资的特征主要有哪些？

答：

1、房地产投资对象的固定性和不可移动性。房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。

2、房地产投资的高投入和高成本性。房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。

3、房地产投资的回收期长和长周期性。整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。

4、房地产投资的高风险性。由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。

5、房地产投资的强环境约束性。建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。

6、房地产投资的低流动性。房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。

25.房地产投资的市场风险主要有哪些？

答：市场风险是由于房地产市场变化状况的不确定性给房地产投资者带来的风险。其中主要有：

（1）购买力风险。（2）流动性和变现性风险。（3）利率风险。

26.有哪些途径可以提高房地产投资效益?

答：提高房地产投资效益是房地产业稳定发展的核心。其主要途径是：

1、房地产投资规模和速度的合理控制

2、房地产投资结构的优化配置

3、房地产投资空间分布的合理配置

4、房地产投资决策过程的科学化

27.房地产金融的职能和作用分别是什么？

答：房地产金融主要承担三大职能：一是筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和

消费；三是运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展。

作用：

1、为房地产业发展积极筹集资金。

2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。

3、有力支持住房制度改革。

4、实现对房地产经济的宏观调控。

28.简析住房公积金的运行机制

答：

1、缴存

住房公积金的缴存包括缴存对象，缴存基数，缴存比例等。

2、归集

在职职工和单位按月缴存的住房公积金额度，都必须归集到职工个人公积金账户，为职工个人所有。

3、管理

缴存的职工住房公积金由各地方政府设立的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理。

4、使用

住房公积金职工只能用于建、购、大修住房，不能挪作他用。

5、偿还

住房公积金只有到职工离退休时，职工个人账户上的公积金还有余额，其积累的公积金本、息余额，一次结清，退还职工本人。

29.住房政策的基本目标是什么？

答：住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量。

第四篇：房地产经纪人考试题目

房地产经纪人《房地产交易制度政策》考前押题及详解

（一）一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）

7．土地全民所有制的全民所有，是指国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A．国土资源部 6．下列不属于业主的建筑物区分所有权基本内容的是（）。A．专有部分的所有权

B．建筑区划内的共有部分享有共有权 C．共有部分的出租权

D．共有部分享有共同管理的权利 5．房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的A．各省、自治区建设厅 B．直辖市房地产管理局 C．房地产市场产权监理处 D．国土资源部 机构，其中不属于房地产交易管理机构的是（）。4．我国《城市房地产管理法》规定，国家实行（）制度。A．房地产成交价格申报 B．房地产价格评估 C．房地产预售审核

D．房地产价格评估人员资格认证 3．主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对A．房地产开发关系 B．物业管理关系 C．房地产行政管理关系 D．房地产交易关系 象是（）。2．现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地A．房地产估价业 B．房地产经纪业 C．房地产咨询业 D．房地产服务业 产开发项目策划等具体业务的是（）。1．在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（）。A．房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系 B．建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方 C．建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务

D．房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务

B．地税局 C．国务院 D．省级人民政府

8．我国《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地A．招标、挂牌 B．招标、拍卖 C．拍卖、挂牌 D．拍卖、协议

9．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟A．6个月 B．9个月 C．1年 D．2年

10．国有土地的短期租赁年限一般不超过（）年。A．2 B．4 C．5 D．7 11．城镇体系规划将为政府进行（）的规划协调提供科学的、行之有效的依据。A．综合性 B．区域性 C．地方性 D．指导性

12．城市总体规划的期限一般为（）年。A．5 B．10 C．20 D．30 13．建筑工程施工许可管理的范围表述中，正确的是（）。

A．工程投资额在20万元以下或者建筑面积在300m以下的建筑工程，可以不申请办理施工许B．必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工 C．按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，必须领取施工许可证 D．在中国境内从事各类房屋建筑的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的市级以上

2有两个以上意向用地者的，应当采取（）等公开竞价的方式出让。

于届满前（）申请续期。

可证

人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证

14．关于建设单位的质量责任和义务，下列说法错误的是（）。A．建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位

B．建设单位应当依法对工程建设项目勘察、设计、施工以及与工程建设有关的重要设备、C．建设工程发包单位可以使承包方以低于成本的价格竞标，但不得任意压缩合理工期 D．建设单位应当将施工图设计文件提交有资格的施工图设计文件审查机构审查 15．下列不符合建设工程竣工验收程序要求的是（）。

A．工程完工后，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见

B．建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、C．建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知D．施工单位组织工程竣工验收

16．经（）确认，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房，终止房屋A．房地产行政主管部门 B．工程质量监督部门 C．工程监理部门

D．城市规划行政主管部门

17．房地产开发企业协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发材料等的采购进行招标

监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案 负责监督该工程的工程质量监督机构

买卖关系。

企业应当在商品房交付使用之日起（）日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

20．在商品房买卖过程中，交易结算资金的存储和划转均应通过（）进行。19．以划拨方式取得土地使用权的私有住房，因（）的原因，可以不办理土地使用权出A．转让后仍然用于居住 B．位于市郊偏僻地区 C．亲友之间相互转让

D．以经济适用住房的价格转让 让手续。18．房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明（）。A．预售许可证书号 B．开发企业名称

C．建筑面积或者使用面积 D．土地使用权取得的方式 A．10 B．15 C．30 D．60 并提供必要的证明文件。

A．交易结算资金专用存款账户

B．商业银行交易结算资金专用存款账户 C．客户交易结算资金子账户

D．中国银行交易结算资金专用存款账户

21．土地使用权全部属于划拨供给方式的房产种类是（）。A．房改房 B．已购公有住房 C．国家机关用地 D．经济适用住房

22．关于商品房销售代理的表述中，错误的是（）。

A．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用 B．房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经C．实行销售代理委托人与受托房地产中介可以协商确定是否签订委托合同

D．房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托给依法设过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务

立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式

23．关于商品房销售中禁止的行为，下列表述不正确的是（）。A．商品住宅不得分割拆零销售

B．房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房

C．房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售D．房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质的费用

24．未取得营业执照，擅自销售商品房的，由（）以上人民政府工商行政管理部门按照A．乡镇级 B．县级 C．市级 D．省级

25．商品房预售许可的办理程序是（）。A．受理——审核——许可——公示 B．受理——审核——公示——许可 C．受理——审核——许可 D．审核——受理——许可

26．《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房A．3 B．5 C．10 给他人

相关规定进行处罚。

地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过（）万元的罚款。

D．15 27．根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（）。A．出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位

B．人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3 C．厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以 D．房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住 28．关于房屋租赁，不正确的表述是（）。

A．房屋租赁期不得超过20年，超过20年的房屋租赁合同无效

B．租赁期限届满当事人续订租赁合同，约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 C．出租人在租赁期限届满前需要收回房屋的，应当事先征得承租人的同意 D．承租人变更租赁合同约定的房屋用途，应当事先征得出租人的同意 29．公共租赁住房的供应对象不包括（）。A．城镇中等偏下收入住房困难家庭 B．城镇无房职工 C．新就业无房职工

D．在城镇稳定就业的外来务工人员

30．租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满（）个月前提出申请。A．1 B．3 C．6 D．12 31．房屋租赁登记备案中，签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后（）日内，持有关证明文件到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理房屋租赁登记备案。

【

33．房地产抵押是抵押人用其合法的房地产以（）的方式向抵押权人提供债务履行担保A．不转移占有 B．转移使用权 的行为。32．关于房地产抵押的一般规定的表述，错误的是（）。A．债务人不履行到期债务，债权人应当按照约定实现债权 B．提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿 C．乡镇、村企业的建设用地使用权可以单独抵押

D．第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权 A．15 B．25 C．28 D．30

C．转移占有 D．转移所有权

34．关于房地产抵押合同的表述中，错误的是（）。A．主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外

B．抵押权人不能在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途

C．《城市房地产管理法》《物权法》等法律均规定房地产抵押合同必须采用书面形式 D．担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任

35．住房公积金实行（）。A．免税政策 B．强制性征税政策 C．所得税政策 D．营业税政策

36．下列不属于住房公积金的提取和使用原则的是（）。A．定向使用的原则 B．安全运作的原则 C．严格时限的效率原则 D．定量使用的原则

37．住房公积金的存、贷款利率由（）提出，经征求住房和城乡建设部意见后，报国务A．中国人民银行 B．财政部 C．商务部

D．中国银行业监督管理委员会

38．（）是税收强制性、固定性在时间上的体现。A．税目 B．纳税环节 C．纳税期限 D．法律责任

39．按规定，纳税人应当自纳税义务发生之日起（）日内，向土地、房屋所在地的契税A．7 B．10 C．12 D．15 40.2008年3月1日起，房屋租赁市场税收规定，对个人出租住房，不区分用途，在（）院批准执行。

征收机关办理纳税申报。

税率的基础上减半征收营业税。

A．3％ B．4％ C．5％ D．6％

41．企业所得税的缴纳方式为（）。A．按年计算，分月或者分季预缴 B．按年计算，只能分月预缴 C．按年计算，只能分季预缴 D．按月计征

42．对个人按《廉租住房保障办法》规定，取得的廉租住房货币补贴，免征（）。A．土地增值税 B．印花税 C．个人所得税 D．营业税

43．某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（）万元。A．60 B．80 C．100 D．110 44．土地增值税的征收对增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，征税的税率A．30％ B．40％ C．50％ D．60％

45．根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（）两大类型。A．契据登记制和产权登记制 B．异议登记制和用途登记制 C．契据登记制和预告登记制 D．预告登记制和权利登记制

46．根据《物权法》的规定，关于不动产登记载体的表述中，错误的是（）。A．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于登记簿时B．不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致

C．不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产权属证书确D．不动产登记簿是物权归属和内容的根据 是（）。

发生效力

有错误外，以不动产权属证书为准

47．未办理不动产（）的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规A．变更登记 B．首次登记 C．转移登记 D．预告登记

48．不动产登记资料的查询程序不包括（）。A．查询人提出查询申请 B．查询机构提供查询 C．查询结果的审核 D．查询结果证明的出具

49．下列不属于《城市房地产开发经营管理条例》规定的不得发布广告的情形的是（）。A．在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B．在未经国家征用的集体所有的土地上建设的 C．权属有争议的

D．取得该项目预售许可证的预售房地产

50．房地产预售、销售广告中，不是必须载明的事项是（）。A．开发企业名称 B．销售地址

C．代理销售的中介服务机构名称 定的除外。

二、多项选择题（共30题，每题2分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

53．市、县房地产交易管理机构主要任务包括（）。A．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款 B．办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续

C．为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务 52．全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（）。A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》

C．《土地管理法实施条例》 D．《住房公积金管理条例》 E．《城市房地产转让管理规定》 51．房地产开发经营业具有（）等特点。A．单件性 B．周期短 C．风险低 D．带动力强 E．产业关联度高

D．建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务 E．管理全国房地产工作

54．下列关于房地产他项权利的叙述正确的有（）。

A．建设用地使用权通是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益B．宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权C．土地承包经营权是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占D．地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，为他人提E．房地产租赁权是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地权利人那里取得的占有和使的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施 依法利用该土地建造住宅及其附属设施

有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产 高房地产效益的权利 用房地产的权利

55．我国土地管理基本制度包括（）。A．依法建造房屋 B．房屋买卖 C．合法添附的房屋 D．依法没收房屋 E．收归国有的无主房屋

56．建设工程的报建内容主要包括（）。A．建设地点 B．工程名称 C．投资规模 D．资金来源 E．发包日期

57．工程质量监督机构应当对工程竣工验收的（）等情况进行现场监督。A．组织形式 B．验收程序 C．验收的方法 D．执行验收标准 E．验收人员资格

58．房地产开发项目，应当符合（）。A．建筑工程质量、安全标准 B．建筑工程施工的技术规范 C．建筑工程保修标准 D．有关法律、法规的规定 E．建筑工程设计技术规范

59．由国务院审批的城市规划主要包括（）。

A．一般城市的总体规划

B．省和自治区人民政府所在地城市的总体规划 C．其他镇的总体规划

D．县政府所在地城镇总体规划 E．直辖市的城市总体规划

60．在制定和实施城市规划中，应当遵循的原则包括（）。A．城乡统筹 B．先规划后建设 C．节约土地 D．可持续发展 E．合理布局

61．根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有（）。A．权属有争议的

B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的 C．已设定抵押的

D．司法机关依法查封限制转移的 E．未依法领取房地产权属证书的

62．下列关于查封登记的房地产转让限制的说法正确的有（）。

A．登记机构对被司法机关和行政机关依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得B．登记机构明知房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移C．被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋，人民法院D．被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋，人民法院不得进E．人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，分割查封的，应办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续

登记手续的，对有关的登记机构和直接责任人可以依照民事诉讼法的规定处理 不得进行预查封 行预查封

当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位

63．下列关于存量房买卖合同网签的一般流程叙述正确的有（）。A．买卖双方协商合同的相关条款内容

B．卖方当事人登录存量房网上签约系统，从已公示房屋信息中选取所交易房屋，在线填写C．买卖当事人和房地产经纪机构签订的房地产经纪合同须作为《存量房买卖合同》的附件D．操作人员设置合同查询密码并进行网上提交

E．当事人签字盖章后，到房地产交易管理部门登记备案，到权属登记部门办转移登记手续 64．《商品房销售管理办法》规定，商品房销售可以按（）计价。A．建筑面积 B．使用面积 买卖合同的有关内容 一并提交到系统中

C．单元 D．套

E．套内建筑面积

65．根据《商品房销售管理办法》，未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的，处罚的标准有（）。

A．处以2万元以上3万元以下的罚款

B．处以1万元以上3万元以下的罚款

C．责令限期改正

D．通报批评

E．警告

66．申请办理《商品房预售许可证》应提交的证件和资料有（）。

A．商品房预售方案

B．商品房预售许可申请表

C．关于工程施工进度说明

D．房地产开发企业的资质等级证书

E．投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上的证明

67．房屋转租需满足的条件包括（）。

A．须经出租人书面同意

B．不须经出租人书面同意

C．转租期限不得超过原合同规定期限

D．转租期限不得超过6个月

E．转租合同生效后，原合同自动废除

68．公共租赁住房指限定（），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。

A．建设标准

B．建筑质量

C．租金水平

D．施工条件

E．地理位置

69．申请住房置业担保的借款人应具备的条件包括（）。

A．具有完全民事行为能力

B．具有当地居民身份

C．收入来源稳定，有偿还贷款本息的能力

D．订立合法有效的住房购销合同

E．已足额交纳购房首付款

70．《物权法》允许债务人或者第三人对其有权处分可以设定抵押的房地产包括（A．建筑物和其他土地附着物

B．土地所有权 C．建设用地使用权）。

D．正在建造的建筑物

E．法律、行政法规未禁止抵押的其他房地产

71．下列关于住房公积金的使用，说法正确的有（）。

A．住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的B．职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积C．职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工作日内D．职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款 E．职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款 72．我国现行房地产业税种有（）。A．契税 B．耕地占用税 C．土地增值税 D．城市维护建设税 E．个人所得税

73．下列各行业中，营业税税率为5%的有（）。A．交通运输业 B．建筑业 C．金融保险业 D．服务业 E．文化体育业

74．关于企业所得税减免的表述，错误的有（）。

A．在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的B．符合条件的技术转让所得，减按20％的税率征收企业所得税 C．符合条件的小型微利企业，减按20％的税率征收企业所得税

D．国家需要重点扶持的高新技术企业，减按20％的税率征收企业所得税 E．符合条件的非营利组织的收入，减按20％的税率征收企业所得税 75．在北京奥运会之后，下列说法正确的有（）。

A．对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税 B．对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，减半征收个人所得税 C．对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税 D．对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税

E．对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，减半征收个人所得税 76．个人在出售住房时应缴纳的税费有（）。A．营业税 住房公积金的运作两个方面 金的行为 完成贷款手续

股息、红利等权益性投资收益需按20%的税率征收企业所得税

B．房产税 C．契税

D．城市维护建设税 E．教育费附加

77．不动产登记的目的包括（）。A．保护不动产权利人的合法权益 B．为房地产管理奠定基础 C．保障交易安全

D．保证住房制度改革的顺利实施

E．为城市规划、建设、管理提供科学依据

78．关于不动产登记资料查询人的要求，下列说法正确的有（）。A．按规定提交查询资料 B．保守国家机密 C．在指定场所查询 D．不得毁坏登记资料 E．不得复制不动产登记资料

79．最高额抵押权登记包括（）。A．最高额抵押权设立登记 B．最高额抵押权变更登记 C．不动产抵押权转移登记 D．最高额抵押权确定登记 E．不动产抵押权注销登记

80．房地产广告中涉及的（），如在规划或者建设中，应当在广告中注明。A．文化教育设施 B．绿化设施 C．商业设施 D．市政条件 E．交通设施

三、综合分析题（共20小题，每小题2分。每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

（一）齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2016年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2016年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。

81．若齐某租赁的是公共租赁住房，其住房租金原则上按照（）确定。A．适当高于同地段、同类型住房市场租金水平B．等同于同地段、同类型住房市场租金水平C．适当低于同地段、同类型住房市场租金水平

D．减免租金

82．若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为（）年。A．1 B．3 C．5 D．10 83．齐某购买该经济适用房，转让方缴纳的转让手续应按每平方米（）计收。A．每平方米3元 B．每平方米6元 C．每平方米1.5元 D．每平方米4元

84．齐某购买的不是经济适用房，而是公房，可按（）购买。A．成本价 B．市场价 C．评估价 D．标准价

（二）王某2015年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。

88．王某出租该商铺，若需缴纳营业税，其纳税期限可以为（）。87．王某出租该商铺，若需缴纳营业税，税率应为（）。A．1% B．1.5％ C．3％ D．5％ 86．王某出租房屋应缴纳的税种为（）。A．营业税 B．房产税 C．契税 D．印花税 85．关于王某房屋租赁的表述，正确的为（）。

A．王某出租商铺的租金，由王某与李某在平等、自愿的原则下协商议定 B．经王某同意，李某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益 C．在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要改变房屋用途 D．在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要拆改房屋结构

A．5日 B．10日 C．15日 D．20日

89．关于王某的房屋抵押，表述错误的是（）。

A．王某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产 B．王某应当将房屋抵押情况告之李某

C．经估价机构评估，王某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以D．王某到期不能偿还债务、拍卖、变卖商铺时，李某有优先购买权 90．如果拍卖、变卖王某商铺，王某应当缴纳（）。A．契税 B．营业税 C．房产税 D．印花税 再次抵押

（三）甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。

94．乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列A．向甲公司收取代理费 设想，其中正确的有（）。93．在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，A．将部分住宅项目转让

B．对商业营业用房实行返本销售

C．对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金

D．以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款 作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（）。92．乙房地产中介机构销售商品房时，应当向买受人出示（）。A．商品房预售方案 B．土地使用权出让合同 C．商品房预售许可证 D．商品房销售委托书 91．乙房地产中介机构在发布房地产广告时，作出以下承诺，不正确的有（）。A．提供代办权证服务 B．保证有升值或投资回报 C．提供贷款服务

D．为入住者办理户口、升学等事项

B．向甲公司、买受人各收取一半代理费 C．免收甲公司代理费，向买受人收取手续费

D．甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构 95．甲公司办理商品房预售许可证须提交的资料包括（）。A．土地使用权证书及建设工程规划许可证 B．商品房预售方案

C．投入资金达到工程建设总投资25%以上的证明 D．商品房销售委托书

96．销售商品住宅时，甲公司应当（）。A．偿还贷款，解除在建工程抵押关系 B．经抵押权人同意

C．经房地产权属登记机关同意

D．通知抵押权人，并告知向买受人销售的商品房已设定抵押

（四）刘先生购买一套旧有住房，建筑面积100m，每平方米售价1500元。按规定，在交付首付款后，某商业银行与购房人签订合同，该市住房置业担保公司与购房人签订合同。该市住房置业担保公司要求刘先生以其自己合法所有的房屋提供抵押反担保，并签订书面房屋抵押合同。

97．住房置业担保公司提供的是（）的行为。A．房地产贷款信用保险担保 B．房地产贷款保证保险担保 C．连带责任保证担保 D．抵押财产担保

【答案】C 【解析】住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

100．刘先生依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止，相应（）。A．保证合同依次终止后，房屋抵押合同再终止 B．房屋抵押合同依次终止后，保证合同再终止 C．房屋抵押合同依次终止后，保证合同继续履行 99．如果刘先生到期不能偿还贷款本息，按照合同约定，则可以有（）。A．置业担保公司按商业银行要求先行代为清偿债务

B．保证合同终止后，置业担保公司无权就代为清偿的债务部分向借款人追偿 C．保证合同终止后，置业担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人追偿 D．刘先生无能力还款，保证合同自然终止 98．刘先生向置业担保公司申请住房置业担保应具备的条件是（）。A．具有完全民事行为能力

B．基本具备偿还贷款能力

C．已订立合法有效的住房销售合同

D．已足额交纳购房首付款 D．保证合同与房屋抵押合同同时终止

第五篇：管理经济学考试题目

一、简答题

1.企业管理人员的主要社会责任是什么?

2． 国际企业的经营方式有哪些？他们涉及到的主要管理问题是什么？

3．影响伦理准则的因素有哪些?

4．波特的国家竞争优势认为有四组要素影响一个国家的实力，它们是什么？

5． 格里特.霍福斯泰德的研究发现,一个国家的文化对其人民的行为产生影响，他把文化力分成五个维度，它们是什么？

6．跨国公司主要发展趋势以及它的优势和面对的挑战是什么？

7．简述伦理道德理论的主要观点有哪些

8．理查德.马卡多克把企业经济租金的获取分为哪两种观点? 他们有何区别?

9.后现代管理理学方法论范式的特点?

10.超现代管理思潮兴起的原因有哪些?

11.超现代管理学范式有哪些?

12.超现代管理学的方法论特点?

13.新现代泰勒主义与泰勒主义区别何在?

14．多元化经营战略的主要形式有哪些？并简述各自的优缺点。

15.企业外部环境重点内容的调研包括哪些？

16．在企业集团中母公司通过什么形式来影响子公司决策 ?

二、分析题

1．边际利润

2.盈亏平衡分析

3．风险决策

三、论述题（三选二，共30分）

1．归纳各种管理分析方法，讨论它们的特点、贡献和局限性

2．假如你是一家公司的CEO,你如何在本单位将伦理道德制度化?

3.试述管理伦理在我国的实践意义。

4．试述管理与伦理的关系。

5．试述迈克尔.波特的战略思想主要内容,并就成本领先战略实施的条件加以阐述。

6．决策是一个过程且是一个复杂的过程，请用实例加以论述和说明。

7．试述管理效率的影响因素。P466-474

8.试述企业实行多元化经营战略的利与弊，你对企业实行多元化经营战略有何见解？

9．企业集团中的母公司对子公司如何实施有效的综合治理？

四、案例分析（共20分）

1．管理企业管理问题的综合分析

2．关于企业战略环境分析及战略