CBD地区城中村改造策略研究_以广州冼村更新改造规划为例（本站推荐）

第一篇：CBD地区城中村改造策略研究_以广州冼村更新改造规划为例（本站推荐）

城乡规划•园林景观

UrbanPlanning • GardensLandscape

CBD地区城中村改造策略研究

——以广州冼村更新改造规划为例

Strategy Research on Urban Villages Regeneration inCBD Area:

A Case Study of Xiancun Regeneration Planning in Guangzhou

中图分类号TU984.12文献标识码B

文章编号1003-739X（2011）02-0124-06

摘要随着我国城市建设进程的加快，城中村与城市建成区之间的矛盾越来越突出，城中村的 改造迫在眉睫；大城市中的城中村数量众多，部 分分布在城市中心区。该文试图通过分析CBD地 区的城中村存在问题，结合广州冼村改造规划案 例，探讨研究CBD地区城中村改造的规划策略与

方法。

关键词CBD城中村改造策略

Abstract

As the accelerated process

of urban construction, the contradictionbetween urban village and the urban

d i s t r i c t sb e c o m em o r ea n dm o r e

prominent, the urban villagesregeneration

demands immediate attention;There aremany urban villages in the big cities, and

some located in the city center.This paper

tries to analyze the problems of urban

villages in the CBD area, and take Xiancun

regeneration planning in Guangzhou as

example, study the strategies and methods of urban villages’ regeneration.Key wordsCBD, Urban villages regeneration,Strategy

朱志军

Zhu Zhijun 朱毅艺 Zhu Yiyi 龙子杰 Long Zijie背景

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华中建筑 HUAZHONG ARCHITECTURE 02/201

1属组成复杂，客观上造成了城中村的土地征 用难度较大，而城中村往往占据一定规模的改革开放以来, 随着城市社会经济发 展，旧城区逐渐出现土地存量不足、环境交 通等方面不堪重负等问题，城市开始在旧城 区外围规划建设新区，一些以使用集体土地 和以村民委员会为组织形式的行政村逐渐被 城市新建区域所蚕食、分割、包围, 形成了 “城中村”①。

城中村的出现源于中国的城乡二元体

制，是城乡土地所有制矛盾、政府短期趋 利的迂回征地政策而形成的“城市中的孤 岛”，在功能、管理、空间形态、环境卫 生等方面和现代城市的发展目标存在相当 大的差距②。大城市中的城中村数量繁多，部分分布在城市中心区，部分分布在城市 外围地区。

从90年代开始，我国很多大城市如上

海、北京、广州、深圳等开始在城市新区选 址建设CBD，CBD地区金融、贸易、商务等功能在一个相对较小的空间里高度集聚，因 而要求功能布局清晰合理、交通通畅有序、办公环境优美宜人；而城中村功能混杂、环 境较差、交通不便、经济发展无法融入CBD 地区的经济循环，因此CBD区域的城中村 改造迫在眉睫，本文从分析问题入手，通 过借鉴成功的案例，广州冼村改造规划案 例，探讨研究CBD地区城中村改造的规划 策略与方法。CBD地区城中村存在的问题

2.1 城中村现状与CBD整体规划存在矛盾

CBD集聚了城市金融服务业的各种高端

行业，承担着经济活动的各项功能，有机结 合在一起，共同支撑起整个CBD及周边城市

地区的运转和发展，在用地规划比例方面形 成较为稳定的组织结构与比例；而由于城乡 二元体制的存在，CBD地区的城中村用地权

土地，成为游离在CBD整体规划版图之外的 一块“补丁”，与CBD地区整体规划存在比 较严重的矛盾。

2.2 城中村现有功能与CBD功能需求的矛盾

由于城市周边存在大量的租赁需求，村

民将房屋出租收取租金，城中村形成以居住 为主的格局，同时因应租房人群的需求而衍 生出零散低级商业和服务业③；而城市CBD 集聚现代化城市高端行业，利用集聚效应实 现各种资源、信息和科学技术的共享，达到 产出最大化；城中村单一低级的居住功能显 然无法与CBD的金融服务等功能相对接，难 以发挥土地的最大价值，同时限制了城市整 体价值的提升。

2.3 城中村粗放型土地利用模式与CBD

集约型土地利用模式的矛盾

城中村缺乏统一规划和管理，土地占有

率高、利用率低，村中居民自建住宅和小商 铺处于“遍地开花”的状态，客观上造成了 城中村粗放式的土地利用模式④； CBD地区 的核心产业高度集聚，政府投入了大量的资 金用于地块基础设施的建设，使整个CBD地 区的土地价格昂贵，客观上要求采取高度集 约化的土地利用模式，与城中村粗放式的土 地利用模式存在矛盾。

2.4 城中村与CBD地区整体空间形态上的矛盾

从近年来国内外CBD的建设来看，CBD

地区承载着城市的主要金融、商务、贸易等 功能，一般以高层、超高层建筑为主，区内 汇集大量人流与交通，需根据自身地形，组 织设计有系统的道路交通，客观上起到划分 空间平面的作用，使其整体空间形态严谨有

图1 岗厦村区位图

图2 岗厦村改造方案总平面图

图3 岗厦村改造后鸟瞰图 图4 猎德村改造方案总平面图

现代CBD 的发展已使其成为集商务、序，如法国德方斯CBD、深圳福田CBD等

等；而城中村大部分是村民或农民的自建居 住用房，由较为低矮的建筑组成，另外村中 道路没有经过系统规划，在整体空间形态上 显得混乱不堪，与CBD地区的空间形态格格

现代商贸、会务、休闲旅游为一体的综合 体：在环境方面，由于CBD 内部建筑密 度高、交通流量大，需要系统化的建筑布

局、合 理 的 道 路 网 设 计、足 够 的 开 放 空 间、人性化的步行体系、充足的绿化系统 等城市环境要素⑤；而城中村由于没有经过 系统的规划，村中道路没有形成系统，居住 环境质量差，同时缺少公共绿地和开敞空

不入。

2.5 城中村周边地区环境与CBD城市环

境的矛盾

间，也缺少文化、体育、休闲等活动场所，其环境条件与CBD的需求存在明显矛盾。CBD地区城中村相关改造案例研究

3.1 岗厦村改造——深圳CBD最大的城

中村改造项目

岗厦村位于中心区的东南片区，是深圳

福田中心区内惟一的城中村，该片区是深圳 中轴线的重要组成部分；改造后的新岗厦将 定位为深圳市中心区CBD的商务配套功能 区，为中心区金融、商贸、信息、文化、会 展等产业服务。

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HUAZHONG ARCHITECTURE

华中建筑

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第二篇：“三旧改造”背景下的广州城中村改造更新策略研究

【摘 要】本文以广州市“三旧改造”为背景，分析目前广州城中村的现状及存在问题，提出城中村“三旧改造”的原则，空间与政策相配合，照顾村民利益与城市发展，近期与远期相结合，并在此基础上对其改造策略进行研究。城中村的改造与更新将改善居住环境，节约城市建设用地，拓展城市发展空间，对于城市的发展是十分必要的。

【关键词】三旧改造；城中村；改造更新策略

1、“城中村”与“三旧改造”的概念与关联

“城中村”从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。“三旧改造”主要是指“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，其中“旧村庄”主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”等。

“城中村”这一概念由来已久，而“三旧改造”是近几年广东省在城市更新中提出的新口号，是新形势下对城市土地改造赋予的新定义。广州市“城中村”的改造属于“三旧改造”的范围，借助“三旧改造”政策的推广与实施，“城中村”应进行更为集约、有效的更新。

2、“三旧改造”的背景及政策解读

（1）背景

“三旧改造”是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点工作的重要措施。广东省政府下发了相关文件——广东省人民政府粤府[2009]78号《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》；广东省人民政府办公厅粤府办[2009]122号《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见(试行)的通知》等。“三旧改造”已上升为广东全省的发展战略。

“三旧改造”重点在于集约用地，通过盘活存量土地来满足发展用地的需求，控制和减少土地新增消耗，解决资源、环境瓶颈问题，对城市建设、固定资产投资、人居环境改善、产业转型升级、拉动经济增长等有着巨大的影响。

（2）有关城中村“三旧改造”的政策解读

城中村可直接将集体土地申报转国有用地，只要有三分之二村民通过，村集体可以报给办事处，再报给市政府，之后报给省政府办理审批手续，不用按现在的征地程序，大大降低交易成本；不超过10%的小面积土地，如边角地、插花地、夹心地等，可纳入改造方案一同申报；土地收益可返还农村集体，对农村集体土地进行三旧改造，60%可返还给村集体；

同时，城中村改造还可享有政府优惠政策：登记国有土地按照现状确定，现在用作商业的为商业用地，现在用作住宅为住宅用地，从而使商业得到合理补偿；村自主改造可协议出让土地，并享受优惠的土地出让金政策，在符合城市规划的前提下，以流转的方式自主招商融资进行改造；不足基准面积可补差价，广州市将实行复建补偿、货币补偿等多种补偿方式，对合法面积施行拆一补一；安置房转变土地性质后可买卖，转为国有用地的房屋，在交纳了土地出让金后可以进入市场进行出让。

在城中村的改造中，应充分利用政府给予的政策与优惠，加快城中村改造进程。

3、城中村现状及存在问题

九十年代开始，广州市城市建设用地急剧扩张，其结果是导致城市边缘区的大量自然村落为城市建成区包围或纳入城区建设范围 ,城市边缘农村成为“城中村 ”。目前 ,广州城市建成区范围内共有“城中村 ”139个，这些“城中村”分布范围广，几乎遍布城市规划区内的每一区、每一角落。与城市其他建成区相比，“城中村”的容积率较低，普遍不及城市居民的 1/2,而人均居住用地面积则大大高于城区居民人均居住用地面积，这与国土资源部要求的“提高土地使用效率，实现集约利用，优化产业结构，调整土地性质，建立合理结构”的方针大不相符，很大程度上浪费了的城市土地资源。

广州市“城中村”主要存在以下问题：

（1）人口杂乱。“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成，且外来人口较多，租住在城中村的外来人口一般为本地人口的5—10倍，远高于内陆甚至沿海其它中心城市的水平。这无形中给“城中村”的治安及管理带来了严峻的考验。

（2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中。依城市规划标准，政府批给农民的自有住宅一般为3层左右，但绝大多数村民都擅自加扩建到了5、6层，甚至10层以上，一户多宅和一宅超面积现象普遍，违法建设和无证物业比重很高，出现“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”等，存在较大的安全隐患，整体人居环境质量无法达标。

（3）建筑老旧，上下水、电、气等基础设施不配套且严重老化；内部道路狭窄且不成系统，建筑密度过大，间距大多不满足消防及通风、采光要求。

（4）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织；存在大量乱占、乱圈地现象；非法租赁、转让、倒卖土地，管理混乱；以土地入股开办各种实业；用集体土地抵押贷款；用集体土地进行非法的房地产开发、经营等。

“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰城市发展的“痼疾”。因此，“城中村”的改造是自身发展的迫切要求，是“三旧”改造的政策要求，是土地集约化利用的客观要求，是改善提升地区形象的心理要求；“城中村”的改造将在提高土地利用效率，完善城镇基础设施，优化人居环境等方面起到积极的示范带动作用。

4、城中村“三旧改造”原则及策略

（1）城中村“三旧改造”的原则

空间与政策相配合：空间规划要有坚实的政策研究支持，政策研究也要针对具体的村来制定，从制度着手，从实体入手，才能把城中村改造中的各方利益落到实处。

照顾村民利益与城市发展：保证村民住得好，收入有增长，公共开支有着落。规划必须自始至终要尊重村民现有的收入和生活习惯，在规划中要合理解决利益分配问题，建立城中村按城市规划改造建设激励机制。通过村庄的更新改造来增强本地区的吸引力，促进城市发展。

近期与远期相结合：规划要考虑到实施的时序性，制定不同阶段的发展目标与具体的行动计划，做到近远期相结合。

通过城中村改造，实现城中村居民的深度城市化与和谐发展，其结果表现为三个方面：在经济上实现利益的平衡；在管理上实现社区的转型；在空间上实现形象的变革。

（2）城中村“三旧改造”的策略

①改造“城中村”必须因地制宜，做到“一村一策”。通过政策创新达成各方认同的政策标准和实施策略，由此推动改造规划的进行。在统一制定政策前提下，区别不同情况，确定不同的改造方式，坚持维护村民合法权益的原则。维护集体经济和村民的合法权益，提升村民的生活质量，是“城中村”改造成败的关键。

②滚动式推进，逐步改造。采用滚动迁建和局部置换的方式逐步抽疏、更新旧村，分期分批推进改造，逐步实现城中村发展与城市规划的整体协调。这种做法一方面是采取以村民自主改造为主的模式所决定的，另一方面也是缓解资金压力的必然选择。

③社区规划方法，互动式的规划。变传统的空间规划为社区规划，鼓励村民、外来人口、企业等多方参与规划过程，在参与过程中形成一致的规划方案。过程中针对农村社区人们文化水平不高和具有抵触规划的意识等现实，充分重视规划过程中的交流、协商，深入社区进行规划教育，普及和强化规划意识。

④通过引入市场参与主体推进“城中村”改造，解决城中村改造资金难题。根据各区段城中村的条件类型差异，适当辅之以综合房地产开发、政府赎买等其它可行的改造模式。如采用房地产开发的方式，房地产开发以物业的市场租售筹集改造资金，政府给予规划指标和城建税费上的优惠，并将开发利润留给村里以支持滚动改造。

⑤经济利益平衡。村民的经济收入不能降低，对经济利益的平衡补偿是顺利推进城中村改造的首要前提。在补偿形式上，灵活采取物业换土地、商铺换住宅的方式予以解决，而不一定采取单一实物补偿，而是多种补偿方式相结合。

5、引发的思考

在“城中村 ”改造过程中，众多低收入外来人口如何居住是不容忽视的问题。外来人口在广州的城市建设中扮演着重要的角色 ,很大程度上推动着城市建设的发展，同时，他们中的大部分人主要靠租用“城中村”的住房生活 ,一旦“城中村”进行改造完成 ,居住条件改善的同时，也使他们往往因为承担不起高昂的房租，失去继续租住的能力，被迫迁往更为偏远的市郊，导致新的城中村的产生。城中村的拆迁、改造涉及到大量外来人员的迁徙，会引发一系列的社会问题，在改造中适当考虑对这部分人群的安置，使他们可以以较为低廉的价格继续租住在改造后的城中村，将更有利于社会的稳定、和谐发展。

6、结语

目前，广州市已为“三旧”改造制定了一系列计划，包括10 年内基本完成全市“三旧”改造；3 年～5年内基本完成越秀、海珠、荔湾三大旧城区的重点区域改造，以及52 条城中村的改造等等。在广东省在土地资源供需矛盾日益突出，国家城市建设土地供应政策从严从紧的情况下，“三旧”改造拓展了建设空间，保障了发展用地，是为推进节约集约用地试点示范省建设探索出一条新路。同时，“城中村”的“三旧改造”是改善人居环境，提升城市品位、推进城市化进程的必经之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。