城市开发运营中的旅游运营方略

第一篇：城市开发运营中的旅游运营方略

城市旅游与旅游城市

1、作为旅游吸引物的城市开发运营

城市本身，可以作为旅游吸引物，成为游客观光游览的目标。这些城市包括六大类型：第一类，国际大都市，如上海、北京等;第二类，古城古镇，如杭州、西安、丽江、平遥、周庄等;第三类，边境口岸城市，如河口、畹町、满洲里等;第四类，花卉节庆城市，如洛阳牡丹、开封菊花等;第五类，滨海滨湖度假城市，如三亚、青岛等;第六类，特色风貌城市，如桂林、乌鲁木齐、重庆山城等;

对于这些城市，其城市本身就具有较大的观光游览和休闲度假价值，因此，整个城市经营战略，就应该系统把城市作为旅游吸引物进行规划和运作，形成城市目的地系统，把城市的旅游吸引力提升到较高的水准。其中，城市交通的旅游交通功能，城市广场的游客休闲功能，城市风貌特色化，城市接待功能的游客服务要求，城市游客服务的系统化等等，都是城市建设必需直接考虑的。

2、旅游目的地的接待城市

成为旅游目的地的中心或次级接待城市，都需要将旅游产业的要素注入到城市的总体规划与运营发展中去。比如，延吉与长白山，松潘与九寨沟，峨眉山市与峨眉山等等。这些城市具有旅游集散、接待、中转等多种功能，一般都成为了中国旅游协会评定的“优秀旅游城市”。

3、城市旅游开发

城市旅游，是指以城市区域的旅游项目为吸引物的旅游活动。依托于文化、科技，城市区域发展并形成了八大旅游类别：历史文物遗

存旅游，城市大型标志景观旅游，城市游乐场旅游，城市博物馆旅游，城市滨水休闲街区旅游，城市休闲公园旅游，城市商业步行休憩区旅游，城市主题公园旅游;

从旅游角度打造城市风貌

1、城市风貌建设

城市风貌，是旅游城市或旅游小镇的重要构成要素。

随着旅游产业的快速发展，旅游城市和旅游小镇越来越多，以旅游为支柱产业的城市，都面临如何打造独特而又适宜游客游览度假的城市风貌的问题。

在观光旅游中，城市或城镇，即是游览对象，又是接待中心。在休闲度假中，城市或城镇，具有核心吸引力的功能，是游客长时间居留的大本营，其作用非常重大。

古城古镇旅游，是以城镇为吸引物的特种旅游。其古城镇风貌，是旅游的核心吸引物。

滨海城市和滨湖城市，是休闲度假的主要目的地。

现代大都市，是商务旅游的中心。

依托于自然山水的旅游目的地，在向休闲度假目的地发展中，游客集散的城市或城镇，是建设的重点，是形成为休闲度假目的地的关键。

这主要是因为，城市或城镇，具有完善的社会生活支撑与系统服务功能。

城市或城镇的风貌，对于旅游城镇的建设，具有非常重要的作用。独特而美丽的城镇，是目的地旅游吸引力不可缺少的要素。

城镇风貌，是由城镇景观视线、城镇建筑竖向景观、街道景观、铺面景观、节点广场景观等等共同构成的。

城镇风貌需要对已有的建筑景观进行调整，需要对新建区域进行系统规划。最为重要的，是应该对整个城镇的景观特色进行定位和设计，形成独特的风格。

城镇风貌，必须以本土文化为灵魂，以文化显性表现为手段，着眼于自然环境基础和文化生态，进行系统打造。

2、旅游道路与节点风貌建设

旅游道路建设，是旅游项目可进入性的基础，是旅游游程舒适性和效率的支撑。高效、安全、景观环境好、服务设施齐备、引导系统完善的旅游道路，可以大大提升游客的旅游积极性。

旅游节点，包括交通节点(汽车站、火车站、机场、公路中途服务站等等)，景区出入口，游客居留区出入口，配套实施出入口(宾馆、餐厅、游乐场、购物街区等等)。

旅游节点不完全属于经营单位，不可能按照自扫门前雪的原则来规划建设。政府必需承担一定的职责，作为公共工程来建设，或者要求并鼓励经营单位进行建设。

城市休闲地产开发

我们认为，城市休憩模式的快速发展，已经成为城市经济发展的动力机制，带动了城市文化、城市环境、城市风貌、城市产业的方方

面面。成都就是这样一座城市，成为具有浓郁地方文化色彩的“休闲之都”――其市民生活方式的演绎，成为中国新市井文化的经典代表，在中国城市休闲发展中，具有典型意义。由休憩模式创新，借助房地产开发力量，带动休闲经济，形成休闲文化，推动成都城市建设与城市三产的全面发展。

我们总结全国休闲地产，形成了五种经典类型：

1、现代综合型商业休闲地产(休闲mall)

这是城市中最普通的商业休闲地产项目，一般是在传统商业街区改造或商业口岸节点新建形成的一般商业步行街区，起主要功能是购物。这类街区也包括了主题型分类商业街区，比如服装、鞋、玩具、家居等等。比如北京王府井、红桥市场等。这类项目的集大成者，就是休闲mall。

2、文化及民俗特色休闲地产

一般城市的保留古民居街区或民俗建筑街区，都是最具名片意义的风情街区。借用古民居街区进行改造，形成风貌提升，充实休闲和购物功能，形成城市民俗特色休闲街区。进一步的发展，形成了以仿古建筑和民俗特色建筑新建设的休闲市场。丽江古城、桂林西街、凤凰古城、成都锦里、南京夫子庙、上海豫园、上海新天地、天津五大道等区域，已经成为旅游名片。

旅游购物，既在游览区、度假区必需建设，对于作为接待中心的城市而言，购物及特色商铺的建设，同样重要。购物休闲，已经成为

旅游不可缺少的部分。特别是女性游客，对于购物环境、特色商品有着强烈的要求。

购物环境及特色商铺，需要政府进行规划和引导，把社会资金的投资，引导到有特色的，深度开发的方向。包括选址、拆迁、规划、优惠等等。政府同样可以依托国有企业，如城市投资公司等，开发特色购物街区。步行街、休闲购物街、仿古街、小商品市场等等，都是这一开发的模式。

文化休闲、民俗休闲，都是需要创意，必需对本地文化进行深度挖掘的项目。这些项目非常有特色，但难度加大，需要政府对旅游社区居民进行辅导、扶持、引导。

小型休闲项目，一般是本地居民投资的项目，是家庭型服务项目。文化的挖掘与提升，仅仅依靠民间自发力量，是很难达到目标的。因此，政府应该以社区旅游教育和资金政策扶持为手段，推动文化的挖掘与休憩方式的创新。

3、滨水休闲地产

城市滨水带，市城市景观的重点区域，借助城市景观环境打造，开发休闲和商业房地产，形成了大量休闲商业步行街区;其中，滨海、滨江、滨河、滨湖，形成了多种形态。经典类型为渔人码头、外滩、威尼斯水城、周庄水乡水街等等。

滨水休闲地产，包括滨水休闲商业街区，比如滨水商业街，酒吧街，餐饮休闲街等等;滨水休闲总是以滨水公园为依托，把水与生态

园林环境结合起来，形成优美的露天休闲环境;以此为依托，滨水住宅成为城市高档住宅的主流方向，成为城市房地产开发的经典模式。

4、不夜城与酒吧休闲地产

酒吧是夜生活中的主力支撑，借助于比邻外籍人士生活区域的优势及街区房租价格低廉的优势，在大型城市中心区域，形成了一批酒吧街区，包括北京三里屯、什刹海、成都的玉林小区等等，成功的打造出夜生活区，成为城市旅游的重要项目和城市居民休闲的亮点。

5、特色餐饮及特色主题酒店地产

餐厅饭馆茶坊，是中国最具商业活性的行业;可以说，中国人的社交生活80%在餐桌上。因此，只要能够成功打造餐饮街区，就可以带动一个区域，引爆一个区域地产。投资商借助于新开发区域的地价优势和城郊交通优势，往往成功的打造出餐饮休闲街区，形成社区房地产热销，推动区域发展。国内最善于借助餐饮休闲开发地产的，是成都置信房地产公司，其芙蓉古城、芙蓉汉城都成为成功的经典;重庆南滨路、泉水鸡，北京簋街等等，都是成功的项目。对于大多数旅游休闲地，民俗酒店本身就是吸引物。

如何把酒店的标准化管理，与地方民俗及文化特色接合起来，需要政府鼓励、树立榜样、进行社区教育、开展专业培训。

民俗酒店包括民俗村和农家乐的建设，北京和四川在这方面形成了一些很有用的政府经验。其中，北京市精品民俗村的扶持计划，对于农民致富，产生了较好的支持效果。

第二篇：城市运营

做好投资规划，做好城市运营

作为企业持续发展基础的社会发展要求企业必须承担相应的社会责任。它要求企业必须实现自身的角色转变——从单一创造利润向创造社会价值的转变，从单一对股东利益负责向对股东、员工、消费者、城市、环境构成的共同利益负责。

一个城市不是简单的建筑物的集合，它是一个整合了环境、文化、经济、建筑和不可或缺的要素——人组成的有机整体。一个合格的地产企业，也不是单纯靠买卖地皮、房屋的商人，它必须了解这个城市，了解它的历史和未来，了解它的环境和人文，才能使每一个投资规划，符合城市的整体内涵，符合城市的未来发展，才能真正为这个城市所接受，不至于重蹈鄂尔多斯“鬼城”的覆辙。

任何一个地产项目都不是孤立的，都同整个城市的发展息息相关，工商业、文化教育、医疗服务无法配套，单纯建设别墅、住宅与空中楼阁无异。做一个合格的地产企业，就要有城市运营者的身份自觉，就要把每一个项目当做自己的作品放到城市运营的大背景中去，从建设规划是否与城市、周边的当前乃至未来相匹配，从衣食住行、物业管理的配套设施是否满足社区要求，从建设项目是否能为城市的现在、将来带来经济、人文、环境、品位增值的角度，去考察它存在的价值是否符合城市运营的目标。

惟其如此，我们才能更好地服务于房地产开发企业，才能合格地扮演好开发企业和购房客户之间沟通桥梁的角色，才能使投资有好的经济和社会效益。

促进经济发展，共建美好家园

我们的地产项目，一定能为当地经济发展注入活力，带来增值；

我们的地产项目，一定能兼顾城市的现状和未来的总体规划，并符合城市的历史、人文内涵；我们的地产项目，一定能同城市中的生态资源和谐共处；

我们的地产项目，一定能使置身其中的人，发自内心地拥护它的出现，爱护它的一砖一瓦、一草一木，享受它带来的生活品质的提升，并把它当做自己美好的家园。

我们一定能把我们对项目的这种理解，传达出去，获得认同，并取得成功，因为我们是——锦誉。

第三篇：旅游景区开发运营模式总结

1.流量型模式

追求最大的游客容量，而游客的消费次数相对较低。此种模式对刚起步的景区是解决资金不足有着很好的促进作用。但是现在大多数景区都比较注重可持续利用现有的资源。实现在保护的前提下，进行资源有序地开发和利用。而不是掠夺性的。所以追求最大的游客容量是不可取的。2.收入型模式

不过分追求客流量，但刺激游客高消费。比如世界自然遗产九寨沟。是通过控制游客游览次数。推出精品策略。通过网上限定人数订购。切实保护好九寨沟的生态环境。此种做法是对景区资源实施保护，但也能通过高额的门票来达到资源保护和可观的经济效益的一种做法。3.BOT模式

国际上广泛采用的投资方式，即承建者对项目进行投资、建设、运营，并在协议期内获得改项目的所有权和经营权。到协议期满后，该项目无偿地归还给委托人。在协议期内，企业可以对景区项目良好的经验及市场推广。收回投资成本及获得可观利润。即政府给与项目的“特许经营权” BOT的意思是建设——运营——移交 4.准BOT模式

是BOT模式的另外一种形式，项目的操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分的资金，可以是国债。是项目的股东之一，这种方式可以提高投资者的信心。减轻投资者资金的压力，非常适合资金实力薄弱的国内环保企业运作。5.TOT模式

是移交——运营——移交的意思。

对政府而言，通过这种模式出让特许经营权，可以最大限度筹集项目的建设资金，也可以盘活政府存量资产。

利用变现资金进一步加快新的建设。对投资者来说，由于其获得是现成的项目并正常运营的，完全不用承担建设风险，因此吸引力也较强。但是投资回报相对较低。6.一体化运作模式

项目的策划设计者、投资者、实施者、经营者、员工参与整个项目的全过程。专家学者不再是项目的客体。而是项目的主体成员。他们把知识当着是投资入股。使旅游项目开发成为自家的事。从而保证了该项目的知识含量与项目策划与时具进。在这种参与方式的开发下，专家学者、政府职能部门、农户三方面分别以知识、资金、文化及劳动力的方式投入到旅游开发当中去。充分调动了各个方面的的积极性。

1.流量型模式