2014年下半年房地产市场机会=转型+分化

第一篇：2014年下半年房地产市场机会=转型+分化

2014年下半年房地产市场机会=转型+分化

2014年上半年已悄然流逝。回首这半年，可谓艰辛复杂。中国房地产巅峰期已过，走到了逐步下行的阶梯，越来越多的企业开始审时度势，调整战略，甚至进行转型等新的尝试。今天跟大家分享一组半年来的行业关键运行数据，看看这半年的市场到底怎样？而下半年的工作该如何布局？

煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中——2014年半年总结

一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免

2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。

在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。

2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。

从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

进入5月后，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。

从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。

二、城市分化继续

去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。下面来看如下几点总结：

1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。

2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。

3、总体来看，一、二、三线城市销量累计同比下降41%、23%、26%；一、二、三线城市需去化10.8、18.1、22.7 个月，同比分别增加4.7、7.2、9.2 个月。

4、从区域分布来看，东部城市是重灾区，中部城市稳定，西部城市略有下降。1-5月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.4%；销售额下降14.7%。中部地区商品房销售面积增长0.3%，销售额增长3.2%。

西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

5、从省会城市分布来看，2014年1-5月仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。

6、从出清周期绝对值和自身纵向数据分析供求关系相对较好的城市有南昌、南京、成都。

而苏州、长沙、天津、杭州、福州去化周期上升较快，反映出市场还在持续恶化。

三、政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜

从政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：

1、金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。

2、去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。

3、地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前取消限购城市有：天津、佛山、无锡、宁波、呼和浩特、铜陵等。从另一方面可以看到的是，这些取消限购政策无疑都是高风险市场。

四、大型房地产企业市场集中度大幅上升

上半年TOP10、TOP20 的市场份额分别达到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度较去年提升

5.4 个百分点，增幅为近年最大。

转型、回归一二线——下半年展望

展望目前中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”的发展机会。

具体来看2014年下半年，将呈现如下几个趋势：

一、下半年市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡。

通过投行对重点城市供需测算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行业还存在去库存的压力。但这样的压力会比上半年减少，开工面积的低迷会有所缓解，但仍然保持低位。

二、一二线城市价格企稳要好于三线城市，三线城市仍然将维持下降的趋势。

市场环境较好的区域，新开工下行更有利于未来一年的区域地产市场。

一线城市的存销比要远远低于二线城市，这代表一线城市的市场环境要更优与二线城市。

三、库存分化，少数城市优异，多数城市仍旧难熬。

库存是判断一个城市市场冷热的最关键的经济指标。我们从库存来看看未来市场发展趋势。

1、从在建库存数据来看，在建库存较少的城市有合肥、广州、南京，其中的合肥已经比较接近历史最低水平。

呼和浩特、乌鲁木齐、兰州、宁波在建库存较大，这些城市中期房价会受到抑制，温州的绝对水平虽然较高，但和自身相比，已经处在去库存过程中，相比历史高点有明显的下降。

2、从存量库存数据来看，市场俨然分化成三个层次，分别是：

优质城市：合肥、成都

均衡城市：南京、苏州、上海、厦门、广州、深圳、南昌、重庆

问题城市：滁州、芜湖、舟山、杭州、福州、湛江、北海、北京、青岛、天津、锦州、威海、东营、九江、武汉、黄石、长沙、西安、大理、大同、呼和浩特

而在未来，青岛、合肥、南京等城市未来房价弹性较高。

2014年下半年市场新机会

1、市场化产业园增长迅速，未来市场空间巨大。

从2014年的政府放权调控的特点可以看出，白银时代的中国房地产市场，政府将进一步退回到裁判员的角色。未来行业内，政府只负责管理公共事务，市场上的事务交由市场自行解决。这在产业地产领域将更加显著。所谓专业的人做专业的事情。专业的产业地产型企业在未来将在更大范围内替代政府性质的低效招商的各类产业园区，这些专业公司在2014年将会锁定更精准的客群群体，高效率的发展各类产业园区。

2、东部城市旧城工业用地改造，存量市场的新机会

从上海下一步提升用地单位产值的思路来看，未来以上海为代表的东部城市集约化用地的原则将进一步控制外围城市化的扩张，从城市中心低效的工业用地进行改造，提升土地价值，将是市场开拓的主旋律。

3、体验式商业、社区型商业

从2005年兴起的商业地产高增长时代已经过去，特别是以城市综合体、Mall类产品为代表的城市级商业地产浪潮顶峰已过，万达是这次浪潮中最大的收获者。下一步商业网点的普及，将进入更低级别的商业时代。这个时代里，区域级、社区级、小体量的商业将成为市场布局的重点。

社区型商业的发展将结合社区服务业的升级全面开展。因此社区商业从如今开始就具备了互联网基因，线下服务、体验及线上社区交流是社区商业最大特色。

体验式是综合体泡沫的唯一出路。如果综合体运营商无法破解综合体的课题，那么等待到最后就是穷途末路。

4、休闲养老地产

养老地产近两年概念火热，但这类产品总体来看，雷声大雨点小。但不管怎样，养老产业是政府关注的一个重点领域，拿地的机会就在这里。下一步养老的发展的机会将是部分坚持中高端产品线的房地产企业的转型重点。

5、文化旅游地产

休闲产业大潮是即商业服务业大潮之后，新的一波主流趋势。大城市的生活方式升级更重要的是其根本驱动力。

万达、迪斯尼、华侨城等文化旅游地产行业第一军团又是看重这一波大潮的趋势，希望进一步淘金。不管怎样，首富的战略眼光是值得关注的。毕竟能承载万达这样千亿级企业持续高增长的行业不多，给国人提供文化休闲场所的旅游地产就一定是下一个高增长极。

6、物流地产

近两年电商的冲击实在太大，大到已经开始改变商业地产的游戏规则。部分开发商和金融机构已经将机会瞄准到为电商做配套服务的物流基地。沿用马云的策略，如果做不了NO.1，那就跟NO.1合作。因此，不少开发商开始更线上的大佬们合作，为大佬度身定做线下服务就是一个重要的思路，物流地产就是与大佬合作博弈的结果。

应该说，2014年随着主题地产时代来临，所有这些都有一个核心逻辑，那就是遵循升级我们生活方式的脚步。凡是创新创造生活方式的产品都会收到追捧，而这只不过是时间早晚的问题。

第二篇：评论：2014年房地产市场或延续分化走势

评论：2014年房地产市场或延续分化走势

中原地产研究中心监测数据显示，2014年前12天，一线城市成交环比下降19.7%，二线城市成交环比下降15.7%，三线与四线城市成交则环比下降23.3%与22.3%。

一线城市中供求关系最为紧张的是北京，中原地产研究部统计数据显示，2014年前12天，北京新建住宅成交环比下降33.8%，同比下降37.2%。二手房成交环比下降27.5%，同比下降55%，楼市成交出现明显回落。

与此同时，由于进入新一年房价统计周期，部分一线城市对市中心高价盘预售网签重新收紧。以广州为例，网易房产数据中心的统计显示，广州十区二市上周网签成交1480套，环比下跌10%，网签均价仅为9983元/平方米，环比大跌12.4%，均价再次处于万元以下。究其原因，主要是由于广州中心六区网签量仅为34套，环比大跌77.9%。

观点：究其成交减少的原因，除了受到管理部门重新收紧对高价盘预售管理的影响外，2013年末出台的调控政策也对市场产生影响。以广州为例，由于“穗六条”要求外地消费者提供三年期社保或个税证明，估计目前潜在客户当中大约有三成的无法满足要求。但随着2013年底各地加大了土地供应力度，市场预期2014年总体供应量将出现回升，楼市供求矛盾将获得缓和。预计2014年房地产市场仍将延续分化的走势，二三四线城市将面临消化库存的压力，一线城市因受到供求关系的影响，其房价仍将惯性上涨，只是同比涨幅较去年有所回落。

第三篇：房地产的转型

房地产的转型

此次讲座是要讲房地产的转型，开始我们了解一下房地产的过程，房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。总结一下，就是不动产，周期长，资金大。首先是经营，我们要了解市场，了解客户、市场变化规律，进行市场调查，拿土地，然后产品设计。第二部分就是销售，主要目的就是使其周期变短，现在我们就来了解销售的转变。

被动式“坐销”。这种房地产销售形式是房地产卖方市场时期的主要销售形式，销售人员根据自身产品单向与置业者沟通，置业者口头说需要什么样的房屋，就寻找与之相似的产品，当置业者说不买时，就认为置业者不可能买，他们从不了解置业者的购买动机，从不主动解除置业者的购买抗拒。他们忽略了置业者不是专业购买者，有时对自己的需求是描述不清楚的。他们就像故事中的第一位推销员，经常用“不可能”来结束一位顾客的购买行为。除广告宣传之外，把更多的精力集中销售层面，而忽视营销策划层面的工作。且面向大众，精准度差，成交率低，客户接待仅限于售楼处。这种房地产销售形式在我国房地产业刚刚起步阶段，还是房地产卖房市场时非常普遍，当然，在今天的房地产销售市场仍然有不少这样的售楼员存在，他们共同的特点是带着有色眼镜看待前来的置业者，“挑剔”是他们的拿手好戏，这些售楼人员普遍业绩不太好。

走出去“行销”

近两年来，不少大型开发商也在尝试一些新的销售模式，比如通过举办各类大型文艺演出、组织外地看楼活动等，加强与业主和准业主之间的沟通。

行销是主动寻找客户或在客户最有可能出现的地方等待，直接面向目标客户，精准度高，成交率高，而且可设置若干客户接待地点。

“走出去”的尝试，正在使原有的销售格局悄悄发生改变。其实，对购房的主流人群来说，开发商的营销策略对其影响颇深，现代人在购房选择时往往会为之所动。在传统的住宅领域，行销模式做得最成功的莫过于星河湾。老师表示，在房地产资本化属性日益增强的今天，不仅仅商业地产，住宅类房产也已经不能简单地界定为“商品”，它的“投资品”属性也在与日俱增。而在投资品领域，尤其金融领域，行销将成为最有效、也是最被推崇的营销模式。老师也给了我们一些方式建议

1.客户开发：大客户的开发

2.活动营销：业主、准客户关系维护

3.外场巡展：商业中心，集中办公区

4.一、二手房联动

5.跨区域营销：跨地域多盘联动

6.跨领域营销：环环相扣，相辅相成，制胜法则

当然模式不只这些，我们现在的转变过程就是从联合代理到分销再到联合代理+分销。老师强调，渠道的开拓方向很多，最重要的是各取所需，找到合作的契机。相信在不久的将来，还会有不断的房地产营销新策略诞。

第四篇：地方画报分化与转型思考对策

地方画报的产生时间，大致可以追溯到20世纪初，经过约100年的发展，地方画报由起初重点反映政治、经济、军事、文化和艺术的综合性、新闻性刊物逐渐走向分化。本文分析地方画报分化和转型的背景和方向，探讨地方画报在分化与转型中存在的问题与解决对策。

地方画报的分化

1.分化的背景

新中国成立初期，我国的行政区域被划分为西北、西南、华东等几大区域，鉴于画报在历史上的贡献和其在特殊历史时期的作用，地方画报被重新搬上历史舞台，各大行政区域相继出版了画报，如《西北画报》就是在这一历史背景下诞生的（这一时期的画报，几乎都以《**（地名）画报》命名，而且以后逐渐成为画报的主流。本文所研究的画报，即是原以地名命名的一批画报，如《山东画报》、《安徽画报》、《河北画报》等）。其后，我国行政区域虽几经变更，但各省几乎都保留了画报，在管理上也沿续了计划经济条件下全额拨款的模式，这一局面一直维持到上世纪90年代。这一时期，特别是新中国成立初期，画报在形象、直观、生动地记录时代、鼓舞民心、传递政情方面，发挥了巨大的作用。在图片和摄影尚未普及的年代，各地的画报甚至成了各省对外形象宣传的“窗口”和“名片”，被广为推崇。然而，随着时代的发展和读者群体的分化，画报的弊端也逐渐显现出来，如体制僵化、内容陈旧、编排模式化，对新媒体的冲击不能做出灵活有效的应对等。

为了寻找新的发展契机和生存空间，画报逐渐从以往同一的定位和经营理念走向分化，而这种分化是以经济和社会的转型为背景的，具有诱致性特征。

（1）财政改革，事业单位开始企业化运作。由于20世纪80年代末到90年代的财政改革，尤其是1998年以来的财政改革，政府减少了对一些事业单位的拨款，把竞争策略引入事业单位，鼓励其参与市场竞争，使其逐渐走上自负盈亏的道路。在此背景下，很多事业单位开始企业化运作，画报的分化就是在这一背景下开始的。

（2）经济转型，行业内部的竞争加剧。其一，纸媒之间的竞争异常激烈。画报大多诞生于图片资源紧缺的时代，而现在则是图片甚至期刊本身都过剩的时代，画报若不走出以往的办刊模式，不向新的目标读者进行有效的品牌推广，随着老读者的渐次逝去和退出，发行量下降甚至难以为继将是不可避免的问题；其二，在新的传媒手段的冲击下，画报必须选择能吸引读者而又适于表现的主题，画报的分化成为一种必然。分化画报是在计划经济向市场经济过渡的背景下，应对竞争、寻找生存之路的无奈选择。

2.分化后的格局

受经济转型和财政改革的影响，画报分化后大致呈现出三种类型：一是以《人民画报》、《解放军画报》和《民族画报》为代表的中央级或全国级政治刊物。由于这些报社还属于全额拨款的事业单位，没有生存竞争压力，因此，未确立以市场为导向的企业化经营和运作模式；二是以各地方画报为代表的综合性画报。20世纪50年代诞生的数十家省级地方画报，在财政改革后，这些单位大多成为介于事业单位和企业间的差额拨款单位，不能完全面向市场，但又面临生存竞争，只有把政治、新闻、艺术和娱乐等多方面内容融为一体，才能满足不同读者的要求；三是以《城市画报》为代表的面向市场的消费类杂志。这类画报完全以市场为导向，采用企业的经营和运作方式，寻求新的增长点。

存在的问题与对策

受目前的宏观经济政策和报社本身实际情况的影响，地方画报在分化与转型中存在诸多问题，主要表现在三方面：

1.转型中的道路选择问题。在诸多问题中最主要的是道路选择问题，目前大多数地方画报仍处于财政支持和市场化的夹缝中，差额拨款使其不能像《人民画报》那样按以往的发展模式走事业单位的道路，也无力像《城市画报》那样完全走向市场，因此，面对生存竞争，在转型过程中绝大多数地方画报难以寻找一条有效的发展途径。没有明确的发展道路，只能走综合性的路线，不能完全脱离政治，又迈不进市场；既不能完全依赖广告收益，也不可能完全依赖发行，处在夹缝中的地方画报很难形成准确的市场定位，也无法聚拢目标群体。这种半计划、半市场的状态，影响了报社的运营，更重要的是制约了经营理念的发展，从而在单位内部形成了较为僵化的机制。

2.低水平的同质竞争现象严重。在画报转型的趋势下，各地画报多在积极地探索发展道路，但这种探索大多局限于在政府支持和市场竞争间寻找第三条道路，这一模式使其在杂志的定位方面缺乏明确性，各地的画报风格和内容大致趋同，难以走出区域市场。另外，画报在行业内部也表现出低水平竞争的态势，尤其在办刊理念上缺乏独特性，与其他刊物一样难以找到新的突破口。

3.应对新媒体冲击的能力较低。技术创新给画报带来的巨大冲击，传统相机和数码相机的普及，互联网的无限延伸和数码技术的日新月异，图片拍摄、处理、传输、存储手段的更新，图片获取渠道的多样与便捷，图片资源的极大丰富和广泛使用，加快了“读图时代”的到来，画报图片的独家性已不复存在。大量媒体纷纷侵入原本只属于画报的领地，报纸的头版头条已开始以“图片新闻”的形式出现，或配发大幅图片，以图片为主的画报大多已失去了个性鲜明的特征。画报的图片优势受到了前所未有的威胁和削弱，其生存空间受到了空前的挤压，发行量、影响力急剧下降，而自身却缺乏有效的应对措施。

地方画报要解决转型中的种种问题，首先是要寻找一条适合自己的发展道路。在现有的宏观经济政策影响下，《人民画报》、《解放军画报》的发展模式对地方画报来说已是不可能选择的道路，因为政府财政支持力度逐渐削弱，画报走向市场是不可阻挡的趋势。

其次，要走出低水平的同质竞争，重要的是改变传统的办刊理念，确立个性鲜明的风格和定位，在塑造价值取向、契合独特群体生活方式的同时，锁定目标群体。随着经济的发展，社会逐渐走向分化，一些阶层的生活方式正在潜移默化地发生着改变。因此，在寻找合适的生存空间的同时，应该意识到一些独特群体的存在。比如《城市画报》竭力满足“小资”追求优质生活的欲望，引领其在财富与欲望之间取得平衡。

再次，在应对“读图时代”所带来的冲击时，保持刊物鲜明的特点和风格最为重要。《城市画报》的成功在于其形成了独特的风格。如今画报的图片优势受到了前所未有的威胁和削弱，而要自如地应对这一冲击，以真正具有冲击力或耐人寻味的图片打造鲜明个性非常重要，《城市画报》对插图、照片细节的控制就是非常成功的例子。

总之，为了应对市场竞争，全国地方画报都对先前的计划模式作了调整并逐渐转型，但从转型的效果来看，转型后的地方画报大多尚未形成鲜明的个性，仅仅运作模式进行了表面的转变。另外，在新媒体的冲击下，地方画报的生存需要依赖于整个行业的真正转型，从分化走向整合才是转型的根本途径。任何一个报社的单独转型与调整，都无法应对这一全面性的冲击；加之各地分割办刊的格局，在一定程度上是对资源的耗散，如果加以整合可在打破区域间竞争的同时实现规模经济。

第五篇：经济转型预示大宗商品需求分化

经济转型预示大宗商品需求分化

三中全会之后，中国经济结构调整的思路更加明确，扩大内需、简政放权、减少经济对投资的依赖是中国经济未来调整的主要逻辑。增长模式的转变，将提振与消费相关的大宗商品需求，一定程度上压制与投资相关的大宗商品需求。

随着经济的不断发展，中国对大宗商品的需求量迅速增长，强劲的中国需求成为左右全球大宗商品市场价格走势的最重要力量。受经济结构转型影响，投资拉动型的增长模式已经告一段落，固定资产投资在中国经济增长中的权重将有所回落，大宗商品需求也会受到一定的影响。此外，对于产能过剩行业而言，淘汰落后产能、加快并购重组将是大势所趋。因此，与各类投资建设项目相关的商品，如铁矿石、钢铁的需求将受到一定的打压。

尽管大宗商品需求增速将有所放缓，但中长期来看，随着城镇化建设的推进，国内需求的不断扩张，将在一定程度上对冲经济转型对大宗商品需求的影响。

为了保障城镇化的可持续发展，新一届中央政府重申了深化土地和户籍制度改革的政策方向，“建立城乡统一的建设用地市场”，“赋予农民更多财产权利，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”成为明确目标。深化土地和户籍改革是推进新型城镇化的重要支撑。而农民“市民化”进程的加快以及居民消费能力的提升，一方面将拉动汽车、家电等生活消费品的需求，从而扩大了原材料(如铝、锌等大宗商品)的增长空间；另一方面，消费需求的增加也预示着大宗商品下游应用领域的转移，如化工品市场的关注焦点也将从投资建设领域转向日用化工品领域。

在“以人为核心的”新型城镇化的建设中，房地产投资无疑是主力军之一。随着农民“市民化”进程的加快，势必会增加对住房的需求。城市商品房和保障性住房的需求增加将会提振对建筑材料的需求。此外，房地产行业调控方式的转变也将给大宗商品市场基本面带来明显的改善作用。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中“加快房地产税立法并适时推进改革，健全符合国情的住房保障和供应体系”的表态，释放了政府淡化楼市行政调控，继续推进房地产市场化调节、建立多层次住房供应体系的立场。长期来看，随着长效机制的逐步落实和供应的逐步释放，市场供需关系更趋良性，与建筑相关的大宗商品需求将得到支撑。

总体而言，伴随着中国经济未来增长模式的转变，固定资产投资相关的大宗商品的需求将有所下降，而城镇化的推进和内需的不断释放，将从中长期利好房地产以及与消费相关的大宗商品需求。