体育场馆规划方案设计任务书

第一篇：体育场馆规划方案设计任务书

体育场馆规划方案设计任务书

(草案)

一、项目概况

1、项目名称：公共文化建筑项目——体育健身馆。

2、建设单位：

3、基地位置：

4、项目性质：集运动、休闲、健身于一体的大型综合性体育场馆。

5、设计依据：

A、地块控制文本及指标；

B、地块地形图及周边市政设计资料；

C、有关地质和自然条件的说明；

D、体育健身馆的建设方案；

E、项目研究定位报告；

F、星级体育场馆评定标准；

G、本设计任务书。

二、主要技术经济指标要求

1、用地：用地面积约为9000平方米，位于**文化商务区中心，总建筑面积约为3.5万平方米。

2、建筑密度：******

3、建筑退红线：******

4、绿地率：******

5、面积：总建筑面积约为3.5万平方米。

6、工程造价：以最终审议为准，体育场馆投资控制在1.6亿元人民币以内。注：具体按文化商务区管委会的规划和本公司的设想

三、设计总体要求：主要根据文化商务区管委会对场馆的外形设计要求和场馆内具体项目的特定要求。

1、场馆总体布局、建筑体、地块总体绿化景观、交通、体育场馆主要功能的平面。

2、体育馆建筑物主要体现实用性及美观性的原则。与周边环境有机协调，与周边道路连接通畅，适应地方气候，具有五星级体育场馆气质的建筑物。

3、场馆建筑体现现代风格，结合公共绿化和湖水地带，创造舒适宜人的外部环境，场馆的外部景观将成为场馆的亮点。室外的运动项目灯光网球场的网罩尽量不影响酒店景观效果。

4、要充分考虑到场馆今后的运营成本，配以先进的技术解决节能问题，降低场馆今后运行的能耗问题。

5、设计时充分考虑到环保问题。

6、停车位：地下为主，场馆外为辅，具体车位数量根据实际情况定。

7、便捷顺畅的交通设计，解决好场馆主楼与展馆、绿化区、湖面域等区域的距离及有效连贯性。

8、土建造价控制在9000万元以内

四、建筑设计内容和要求

五星级体育场馆：

1、适应大型的游泳和各种球类的比赛，因此在项目的配备上要专业，功能

配置上项目要丰富，装修、设施设备方面达到五星级要求，体育运动比赛项目均需达到比赛场所要求。

2、健身和各种休闲运动项目，休闲项目：公众洗浴、水疗、足疗、理疗、SPA、美容和美发等，3、VIP休闲区：分普通VIP、金卡VIP和钻石VIP。金卡VIP和钻石VIP有专属休息区和独立的健身区，普通健身，休闲项目，VIP会员和比赛时观众的进出口应区分，但又能连通。

4、商业区：用于上述项目相关的物品销售，如服饰、食品、餐饮、旅游品的销售，商业区拟设立在一楼、二楼主要街道旁,部分可设在各楼层,以满足各楼层项目的基本要求。

第二篇：2013年规划及方案设计任务书

XX项目设计任务书

项目介绍

 工程项目的名称：

 工程项目的地点：

 工程项目的规划指标： 方米

 总建筑面积：平方米

 建筑使用性质：

 容积率：

 绿地率： ；;

 建筑密度：

 建筑高度： 米

1.设计工作范围

项目:

a.2.工作内容及成果

2.1 3-16项目整体平面功能规划定位（2013.10.15前）

1)深入研究项目原有建筑的设计图纸等基本资料，并现场勘查，参加甲方组织的项目产品定位专题会，对产品规划设计定位提出建议；

2)会同原建筑施工设计方协商建筑结构、机电及现有技术指标等是否符合或满足商业改造的要求；

3)对即有建筑的内外部、空间形态特征、交通动线等进行分析，提供分析报告；

4)设计定位构想：

根据甲方的开发目标，和甲方的商业策划顾问所作的市场定位、业态策划，乙方将提出室内空间设计定位构想，以及商业业态组合配置与室内商业公共空间布局计划，能准确地反应市场需求和甲方的投资要求，达到最大收益的目标。

5)平面功能分区规划：

在对建筑的内部空间形式特征、动线与业态种类的划分进行分析的基础上，规划出合理恰当的商业规划以及功能分区和意向。

6)动线关系规划：

合理规划人行动线的关系，满足商业规划要求，创造优化合理的商业流线解决好各业态之间的关系，避免动线交叉干扰。

7)提出两个项目整体（商业）的平面规划设计方案，进行专题汇报会评审讨论，依据汇报会议纪要意见，进行方案的调整，进而确定整体功能规划意向方案； 包括但不限于以下工作内容及成果：

1)参加产品定位专题会的建议书；

2)建筑项目现状的分析报告（附分析图）：周边交通、主入口位置、平面和垂

直交通、平面现状等等。

3)项目整体及商业部分改造调整之后的平面功能规划设计方案、平面及垂直交

通的构思分析、各个业态的空间规划以及设计定位构想和设计说明；

4)调整后的功能意向和空间效果图片

5)各功能空间的大致面积统计；

6)商业（裙楼）外立面改造效果意向；

7)综合分析报告（附图说明）

8)规划设计方案制作为PPT文件，并附相关的文件说明，并参加甲方组织的专题汇报会，进行方案讲解；；

9)规划设计成果要求：A3文本三份，光盘三份；

10)设计概算书；

2.2第一部分：商业室内公共空间规划设计咨询

2.2.1第一阶段：商业室内公共空间规划及概念设计咨询（根据甲方商业策划顾问所设定的市场目标、市场定位、市场经营计划及商业规划方案，乙方向甲方提出一个商业部分的概念设计方案。

包括但不限于以下工作内容及成果：

11)概念设计构思分析，设计说明；

12)细化平面动线分析图与纵向商业规划图（纵向商业组织）并文字分析说明；

13)细化使用功能布局平面图并文字分析说明；

14)各层概念天花平面 ；

15)各层概念铺地平面图；

16)主要公共空间室内概念设计，例如中庭，电梯厅，典型卫生间的布置等，概念平、立、剖面图；；

17)主要商业面积分配方案；

18)室内概念设计意象图片；概念材料及色彩选择；

19)商业公共空间：入口大厅、共享空间、中庭、走道、电梯厅、公共休闲空

间等重要部位的概念效果图；

20)A3文本三份，光盘三份；

21)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

22)设计概算书；

2.2.2 第二阶段：商业室内公共空间方案设计咨询

乙方将依据甲方所选择的概念方案，对平面、立面以及整体视觉效果进行

室内方案设计工作。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)设计说明；

2)每个商业楼层的最终商业分区图及平面图；

3)每个商业楼层的特色区域的方案设计；

4)每个商业楼层的天花设计图及细部；

5)每个商业楼层的铺地设计图及细部；

6)典型商铺立面设计及控制性意见；

7)中性墙、中性柱还有特色墙等的设计；

8)重要公共区域如中庭、公共室内景观、艺术品展示、电梯厅、电梯轿厢、卫

生间及入口等的放大图方案设计；

9)重点的室内道具如服务台、收银台、座椅、小商亭等的方案设计；

10)展示空间、休闲位置的方案设计；

11)消防分区示意图；

12)主要商业面积指标；

13)材料和家具的选择（主要材料样板）；

14)根据设计需要提供若干张表达上述各区域室内精装修风格的三维透视图，以达到交待清楚设计意图的目的。

15)灯光照明布置图；

16)照明特征示意图；

17)灯光设计的概念及参考图片；

18)主要形象标识概念设计；

19)主要导向标识概念设计；

20)环境标识小品或其他有助于传达设计意图的标识概念设计；

21)与建筑师、结构、机电及其它相关顾问协调设计工作；

22)提交A3文本三份，光盘三份；

23)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

24)设计概算书；

2.3 第二部分：商业建筑外立面规划设计咨询

乙方将依据原建筑设计在规范许可的范围内，提供一个外立面设计概念方案供甲方选择。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)整体概念设计说明；

2)设计理念（故事简述）；

3)建筑形象参考图片；

4)建筑剖面图（外立面有关部分）； 2.3.1 第一阶段：商业建筑外观的概念设计咨询（5)建筑立面渲染图或草图；

6)建筑透视效果图或草图；

7)商业初步设计指导大纲；

8)主要材料建议；

9)A3文本三份，光盘三份。

10)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

11)设计概算书；

2.3.2 第二阶段：商业建筑外立面方案设计咨询

在甲方确认的一个概念备选方案的方向基础上，乙方将根据甲方的意见进行设计修改，继续完成商业建筑外立面方案设计咨询工作。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)方案设计说明；

2)建筑总立面渲染图；

3)与建筑外立面有关的品牌各自立面区域效果图；

4)建筑剖面图（外立面有关部分）；

5)建筑形象参考图片；

6)建筑总透视效果图及局部放大效果图；

7)建筑外立面设计标准和与品牌有关区域的指导文件；

8)主要材料表；

9)建筑外立面灯光概念设计图；

10)照明特征示意图；

11)灯光设计的参考图片；

12)A3文本三份，光盘三份；

13)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

14)设计概算书；

2.4 第三部分：写字楼部分公共空间规划设计咨询

2.4.1 第一阶段：写字楼部分公共空间概念设计咨询

乙方将根据甲方所设定的市场目标、定位和市场经营计划，进行写字楼部分室内空间概念设计工作，提供一个概念设计方案。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)初步概念设计构思分析；

2)标准楼层概念天花平面 ；

3)标准楼层概念铺地平面图；

4)主要公共空间室内概念设计，例如中庭、电梯厅、走到、典型卫生间

等，概念平、立、剖面图；

5)概念材料及色彩选择。

6)概念设计意象图片；

7)写字楼部分：入口大厅、共享空间、中庭、走道、电梯厅、公共休闲

空间、卫生间等重要部位的概念效果图；

15)A3文本三份，光盘三份；

16)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

17)设计概算书；

2.4.2第二阶段：写字楼部分公共空间方案设计咨询

乙方将依据甲方所选择的概念方案，对平面、立面、以及整体视觉效果进行室内方案设计工作。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)设计说明；

2)标准楼层铺地设计图及细部；

3)标准楼层的天花设计图及细部；

4)主要公共区域如中庭、公共室内景观、艺术品展示、电梯厅、电梯轿厢、卫生间及入口等的放大图方案设计；

5)重点的室内道具如服务台、座椅等的方案设计；

6)展示空间、休闲位置的方案设计；

7)材料和家具的选择（主要材料样板）；

8)根据设计需要提供若干张表达上述各区域室内精装修风格的三维透视图，以达到交待清楚设计意图的目的；

9)灯光照明布置图；

10)照明特征示意图；

11)灯光设计的概念及参考图片；

12)主要形象标识概念设计；

13)主要导向标识概念设计；

14)环境标识小品或其他有助于传达设计意图的标识概念设计；

15)与建筑师、结构、机电及其它相关顾问协调设计工作；

16)提交A3文本三份，光盘三份；

17)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

18)设计概算书；

2.5 第四部分：酒店、会所规划设计咨询

2.5.1 第一阶段 酒店、会所概念设计

此阶段乙方将要与甲方及酒店、会所运营顾问、相关设计单位紧密沟通，了解本酒店会所在设计、布局、品牌及配套机电方面的要求，对酒会所主要区域的平面及空间尺寸提出建议和意见,对酒店会所的整体风格、概念、主题进行概念设计，提供一个概念设计方案。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)设计说明；

2)使用功能布局平面及分析；

3)大比例的酒店客房、会所主要空间室内设计概念平面图、剖面图；

4)大比例的大堂、休闲区、电梯间等的室内公共空间概念平面图、剖面图；

5)垂直交通、运输动线分析；

6)家具、照明装置和配饰概念设计意象图片；

7)会所（精品酒店）接待大厅、共享空间、中庭、走道、电梯厅、公共休闲空间以及客房和各功能空间等重要部位的概念效果图；

8)A3文本三份，光盘三份。

9)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

10)设计概算书；

2.5.2 第二阶段 酒店、会所方案设计

乙方将依据甲方所选择的概念方案，对平面、立面、以及特定区域效果进行室内方案设计工作。

包括但不限于以下工作内容及成果：

1)设计说明；

2)平面布置图（含家具）；

3)地面铺装平面图；

4)主要立面、剖面图（含配饰）；

5)天花吊顶设计图；

6)各空间精装修效果图；

7)主要配色/材料表；

8)特别设计的家具、照明装置和配饰的详细图样，以及陈设原型的照片；

9)灯光照明设计理念及布置图；

10)与建筑师、结构、机电、及其它相关顾问协调设计工作；

11)提交A3文本三份，光盘三份

12)汇报PPT文件并专题汇报，对设计文件进行说明；

13）设计概算书；

第三篇：规划及建筑方案设计任务书

项目概况

1.1 项目区位及用地范围

本地块占地面积亩，东临，南侧，西临，北临，地块内土地使用面积㎡其余为湖景面积。

本项目地块处于内侧，距离分钟车程。（附卫星图）

1.2项目用地特点

 项目规模：本次委托设计范围为地块二期，用地面积亩，合计

㎡。

 用地性质：住宅用地，C/R

 技术经济指标:

 容积率：≤1.2，绿地率：≥50%，建筑密度：≤29.5%，停车泊位比例

1:2；规划设计理念及原则

2.1项目定位

本项目的品质主要体现在以下几个方面：

景观优美——通过合理的规划布局，最大利用本地块的自然条件及“”水系，以及东西米高差台地地貌，建设小区优美的景观，营造共享的、和谐的及宜居的小区

环保节能——注重以人为本，倡导人与自然和谐发展、节约能源、有效利用资源和保护环境，必须满足创建国家节能示范小区的要求。

精致化、高品位产品——具有市场需求的艺术品形象与建筑形态。

2.2规划设计理念

项目的规划设计，它立足于创建以文化思想为底蕴，融合西式、现代建筑的美学表现大气、尊贵而又具有现代气息，为了确保这个概念的贯彻与实施，在规划中强调两个规划思想：一是人文思想，二是节能环保思想。主要包含以下几个 1

方面：

 强调规划设计中中国传统文化与西方、现代文化的多元融合，倡导具有

精神品质社区的建设与私密、宁静生活氛围的营造

 强调景观与人的互动，不仅能够观水还要能够亲水，不能临水的单位要

考虑园景、水系等构件与人的互动。

 响应国家低碳节能号召，充分利用高科技类产品营造绿色、和谐空间  强调原始地貌与水系资源的充分利用

 强调私密性与安防效果

 合理利用台地地貌划分组团与布置路网，营造曲径通幽的气息

2.3规划设计原则

为实现本项目“具有艺术品气息的建筑”的主题定位，在规划布局上应遵循如下几个原则：

 与城市规划体系合理衔接；

 合理布局，分期分组团开发策略

 建筑的节能环保原则，建筑布局、体型、朝向、建筑间距与建筑密度等

符合建筑节能要求；

 尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素

 居住与景观的综合发展原则

 合理组织景观视线通廊

 依据每户具体基地环境特征，特制单体设计，不得机械式复制产品。

2.4总平面布局建议

 设置整体园林理念，引进“”水系，使整个项目置身于园林之中，使之步步有景，处处怡然。

 合理分布组团，使各组团拥有各自独特特征。

 住宅成多组团围合展开，围合手法不宜僵硬应显得柔和

 在入口处设置入口广场，应具有仪式感。

 高密度产品与低密度产品的界限划分应显得自然同时保证低密度产品的私密性。

 社区内动静合理分配，在保证恬静、舒适、隐私的同时满足室外有氧、休闲、健康的活动需求

 考虑停机坪、临岸码头的设计。规划及建筑设计要求

3.1 总体要求

3.1.1设计依据：

 本设计任务书；



 浐灞区城市设计；

 国家有关的规划设计规范及省、市有关规划设计规定以及行业标准；  本项目方案竞赛成果文件及专家小组评审意见。

 周边道路管网设计图。

3.2 建筑风格

根据本项目的地理位置、自然景观、周边楼盘的建筑风格以及目标消费者的个人喜好，在建筑风格的选取上建议采用以新中式文化思想为底蕴，融合西式、现代建筑的美学表现大气、尊贵而又具有现代气息。

建筑立面造型要求特点鲜明、时尚，突出个性和内涵。注重色彩、建筑用材与建筑造型的融合。

临路沿线考虑社区内部的私密效果，使之外部视觉为明显分割并达到极强的昭示性和形象推广力，部分可考虑灯光处理（需考虑成本），增加标识感，树立区域中心形象，内部视线形成景观线效果。

建筑立面的处理要注重设计，投入较多，使之具备建筑美同时彰显文化气息特征。

3.3单体楼设计

3.3.1联排产品最大程度上通过各种手法以达到其产品具有独栋的感觉效果。

3.3.2高层或小高层设计理念上考虑空中别墅概念，形成另一种类别墅产品，实现真正意义上的空中别墅。

3.4产品面积划分与分配

3.4.1满足本地块规划控制指标的要求，以地块项目一期方案成果文件为基础，进一步深化及调整，必要时可较大幅度改动。

3.4.2在小区内考虑设计大独栋户型面积为800—1000㎡、小独栋I类户型面积600—800㎡、小独栋Ⅱ类户型面积500—600㎡、联排户型面积350—450㎡、高层（或小高层）户型面积280—350㎡五种产品户型。

3.4.3各产品依据其自身特性结合地块区域价值合理布置，同时满足各产品类型业主层次的有效分隔。

3.5户型设计

3.5.1户型设计总原则：

 满足阶层人的生活、消费习惯及生活水平

 户型设计应新颖，满足产品多样性和差异化的要求；

 户型设计必须落实“节能示范工程”的规范和要求，设计方案中应提出

具体的节能、智能措施。

 要注重户型均好性，强调户户设置大面积露台、保证户内视野景观通透

性，通风采光条件良好；户型以方正、舒适为原则，注重房间空间尺度的合理性、舒适性；

 考虑结构的实现度和经济合理性

3.6园林景观设计

以打造组团原生态园林和亲水社区环境来营造恬静生活的场景，提升服务品质

设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案，室外景观环境布置应做到与实际相协调，符合当地自然条件，服务于人性化人居，实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补、提升，满足市场需求。景观绿化做到平面、立面与空间结合，点、线、面结合，观赏性与参与性结合，形成良好的特色环境。

园林分组团建设，分组团构成的主题生态园林，开放式与半开放式的庭院空间设计，既能提供邻里交往的空间，又满足人们感观功能的需求。有关专业技术要求

本项目立足于“具有艺术品气息的建筑”小区，除应满足规划及建筑方案设计相关规范及技术要求外，也要着重考虑节能示范重点实施技术在本项目的应用

上充分考虑，如地源热泵技术、太阳能技术、分质排水及中水处理系统、雨水收集系统及雨水回渗、人工湿地过滤花园、园林微灌系统等。与此同时还应在现有安防技术条件下保证小区防越、防火、业主应急呼叫等设计成果要求

5.1设计深度

设计成果均应符合本设计任务书、《建筑工程设计文件编制深度规定》及国家相关技术标准及西安市有关地方法规、规章之规定，并达到方案报建深度要求。

设计图纸和文本文件所有文字说明 和方案标注必须采用中文版本，尺寸标注必须采用国家标准计量单位，并做到清晰、完整、准确，同类图纸规格应尽量统一。

5.2各阶段设计成果文件要求

5.2.1规划设计

 设计、构思说明及经济技术指标

 总体概念规划方案设计图（包括项目基地区位分析图、土地价值分析图、产品功能分区、交通分析、日照分析等）。

 主要住宅典型户型平面设计方案。

 完整A3概念汇报方案册六本

 电子文件1份

 工作模型各1份

 规划方案确定后，提供扩初图（有相应规划设计资质单位盖章），且满

足设计深度要求

5.2.2建筑设计

 设计说明及经济技术指标

 总体规划设计方案平面图(结合景观考虑)、效果图

 规划分析图（包括项目基地区位分析图、土地价值分析图、产品分布分

析图、住宅组团分析图、建筑体量分析图、景观资源分析图、道路交通分析图、停车位数量及系统分析图、住宅定位分析图）

 所有住宅、公建及配套项目的平、立、剖面图A1展板4块以上（总体

透视图1张、局部透视图3张）

 完整A3正式方案报建文本册12本

 电子文件1份

5.2.3相关设计成果文件的提交时间按合同文件的要求执行。

6.1.1 2011年11月18日前致电公司沟通讲标用时，20日至我公司讲标，具体讲标时间我公司根据合理安排后另行通知

公司

二〇一一年十一月八日

第四篇：方案设计任务书范本

筑

XXX项目方案设计

任务

建书

项目背景

1.1 “XXX”是21世纪上海的新支点，承担整合上海西部空间的历史重任。将会推动上海西部增长极的形成，“XXX”将成为：上海现代服务业的集聚区，上海国际贸易中心建设的新平台，面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地，服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端住宅中心。

1.2 “XXX”规模达：住宅功能核心区1.4平方公里；虹桥住宅区26.3平方公里；住宅功能拓展区60平方公里；住宅功能核心区的建设，将用两年左右的时间建成。

二、项 目 概 述

2.1 项目名称：XXX（暂定名）。

2.2 项目地点：TJ市区南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。

2.3 开发商：上海湘虹置业有限公司。

2.4 依据：上海市规划局建设用地规划设计要点及要求以及国家及地方相关政策及法规。

三、周 边 环 境

3.1 本项目地块位于TJ市区的南部，北至外环线，南至LS公路，西至JG二线，东至WS路。总面积4600亩。该地块北侧紧邻TJ市目前最大的成熟高档居住区——MJ居住区和国际会展中心，西北与WNW风景区相望，西邻TJ 开发区，东侧是TW园区和JN开发区，区位环境十分优越。3.2 交通：

☆ 地块紧邻外环线，外环线是市区主要交通干线 ☆ 本地块距友谊路1.1公里。☆ 本地块距TJ市国际机场10公里。☆ 本地块距JB高速9公里。☆ 本地块距JT公路6公里。

☆ 本地块距JG路2公里，地块西侧紧靠JG二线（规划高速路）。☆ 本地块距JG公路1.5公里。

优越的交通优势为将XXX打造成为“连接市区经济与滨海经济的有力节点”提供了坚实的硬件支撑和客观依据。

四、宗 地 情 况 4.1.地块现状 4.2.周边道路: 5.地块北侧外环线，道路红线50米宽，地块沿外环线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带<拟将高尔夫公园和部分高尔夫球场置于其中>。6.地块沿JG二线为规划中的高速公路，道路红线100米宽。

7.地块沿JG二线一侧，规划要求预留500米绿化隔离带（拟将高尔夫球场置于其中）。8.地块南侧LS公路道路红线40米。9.地块东侧WS路道路红线30米。9.1.其他: 10.地块内现有一所国际学校（专供周边外企外籍员工子女就读）。11.地块南侧拥有一块180亩水面（双港湖）。12.地块位于TJ市的上风口，空气质量优良。

13.初步将规划中的SHOPPINGMALL一部分建在地块内（初定上占地200亩）与梨双公路的东侧的SHOPPINGMALL形成一个整体，总体SHOPPINGMALL的占地面积为600亩。（地块内SHOPPINGMALL的位置初定在国际学校的北侧）。

五、总体经济技术指标

5.1 项目基础指标

以上1427.52亩是扣除了城市绿化带、市政路和高压线的净用地面积。5.2 建筑参数指标 5.3 物业比例

六、首期经济技术指标

6.1 项目基础指标 6.2 建筑参数指标 6.3 物业比例 6.4 单套平均面积

七、主要技术经济指标

八、设计理念

8.1 以复合房地产原创性的产业理论，整合各种优质资源；以全新的地产开发模式，满足有效需求，激发潜在需要；以超常规的策划思维启动新的市场新热点；以高尔夫主题文化融入住宅社区，创造一种“高尚运动，健康生活”的全新生活方式，全力打造“高尔夫社区，健康生态型高尚低密度居住区”的最新形象。8.2 开发背景为：结合TJ市城市向南发展的战略方向，项目要建设成为城市边缘板块的标志性高尔夫主题的低密度大型高尚居住区，实现“国际时尚·生态高尔夫”的新生活理想，“以政府为依托，以质量为核心，以效益为目的，以城市运营为手段”，充分发挥和建立品牌效应，整合一切可

以整合的资源。在硬件资源上，整合高尔夫主题文化公园、高尔夫球场等设施，整合周边学校资源；软件资源上整合政府和社会的宣、文、教、体、卫、商等资源；将国际性的高尚品味和当地特色文化相结合、创造浓郁的社区文化。主要包含：健康和运动文化；教育和学习文化；温馨和谐的交往文化；亲近自然的环保文化；配套齐全的商业文化。

8.3 构建“三高”质量体系：包括高生活质量，高服务质量，高产品质量，作为项目开发和持续发展的保证。

8.4 主要的整合对象有：体育（高尔夫）、商业、旅游及住宅度假。

九、目标市场定位

9.1 为项目“世界原创别墅，高尔夫主题社区”核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者；注重生活质量，追求时尚生活，欲购买第二或者第三居所者；为项目的形象与开发商实力所吸

引，第二次或者第三次购房以改善住房条件者；喜欢体育运动、重教育学习或者从事体育专业的高收入者；欲购买项目房产，以求保值、增值者。尤其是事业有成，能够接受新事物、崇尚体育运动的中青年，有一定的社会地位和经济来源及生活品位的中高收入的从业人士，这一部分人士年龄大概在30-50岁之间，事业基本有成，喜爱运动，愿意改变生活环境、注重生活质量的白领阶层人士。

9.2 别墅的目标消费群以富豪阶层、三资及民营企业家、高收入个体经营者为主，联排别墅以三资、民营企业高级管理人员、高收入专业技术人员为目标消费群。9.3 洋房的目标消费群以JN区中高收入人群为核心对象，以公务员、白领、中收入专业技术人员为主体对象。

十、项目产品定位

本项目是以别墅类产品为主的高尚低密度居住区，并设置了一定数量的别墅品质的花园洋房。本案产品定位要求有充分的市场差异化，设计中应体现如下特征： ☆ 冲击市场产品的差异化。☆ 高端坐庄产品的差异化。10.1 独立别墅定位： ☆ 坐庄产品：高尔夫主题精髓的差异化填补性奢侈型超低密度别墅。☆ 冲击市场型产品：具差异化优势的高尔夫景观经济型别墅。☆ 持续发展产品：高尔夫主题生活的全面差异化豪华型低密度别墅。10.2 联排（双拼）别墅定位

☆ 冲击市场型产品：具高性价比、创新差异化优势的经济型别墅 ☆ 持续发展产品：具全面差异化优势的高尔夫景观舒适型低密度别墅 10.3 洋房类产品定位 ☆ 类别墅品质的低密度洋房。

十一、规划设计总则

11.1 项目除了在市场本身的差异性和个性化外，更重要的是高尔夫主题生活方式之内涵的演绎。

11.2 设计要求务实创新，突出中产高尔夫住宅、高尔夫景观、度假高尔夫及高尔夫生活的规划设计理念。

11.3 设计注重运动与生活、建筑与人、环境与人以及人与人之间的协调与和谐，“以人为本”，从而满足人们对高质量生活、对标准生活方式的要求和渴望。11.4 规划应考虑首期的物业管理，并综合周边各期开发情况，统一规划，使物业管理的成本降到最低。

十二、规划设计细则

12.1 作为房地产与高尔夫产业复合产业，要最大限度的向人们展示运动气氛、居住环境、销售背景以及高尔夫系列配套。

12.2 强调“以人为本”，通过设计提升小区的人文环境质素，强化人与环境的亲和与协调。

12.3 规划设计在各方面具有超前意识。考虑到坐庄产品奢侈的风格特点及常规产品的风格特点的差异化，规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。

12.4 设计时要充分考虑配套与居住的结合，又要考虑方便业主的同时也得保证对外开放。

12.5 设计时应考虑物业对别墅区和洋房区的分区管理问题，别墅区的物业管理应给业主有尊贵舒适的感觉。

12.6 别墅区内除设别墅专用会所外，其它公建不得设在别墅区。12.7 紧靠高尔夫球场的别墅应设面积较大的独立别墅。12.8 规划应分成若干组团，每个组团应有景点、景区，景点主题应各具特色，围绕中心景区布置洋房或别墅，景观应各具特色。

12.9 设计时应考虑小区为全封闭管理，首期主出入口设在北面并与市政道路（外环线）连接，应尽量降低小区内物业管理的成本。

12.10 社区内应适当布置户外运动场所及运动器械，并考虑儿童的户外活动场所。12.11 样板房区内设洋房和别墅的样板房，其层数控制在六层以内，栋数应满足今后分期开发时，每期均应有建设板房的位置。

十三、项目分期开发要求

13.1 项目每个开发期用地面积在400亩左右，可分四到五期开发，开发分期的设置应按地块的价值来具体设定。

13.2 首期用地为400亩。在地块北端，具体顺序由西到东，靠近高尔夫球场和高尔夫主题公园的地块位置应考虑布置别墅产品（独立别墅、联排和双拼），洋房布置在地块价值相对较低的位置。

13.3 项目的发展前期（一二期）应是别墅类产品及洋房产品并存，中后期主要是别墅类产品。特别要考虑到项目的坐庄产品（主要是超豪华独立别墅）的位置选取和数量控制。

十四、路网设计原则

鉴于本项目规划要求，道路规划以人车分流为原则，道路系统分为区内与区外两个系统，并遵循以下原则： 14.1 区外系统

（1）小区为全封闭管理，出入口可在首期的北面设一个（按政府批准之控规要求），主出入口设在外环线边。

（2）社区服务中心、商业步行街，MALL也应靠近主出入口。

（3）考虑到小区的会所、室外运动设施、商业步行街、MALL等对外开放，因此必须考虑这一部分道路系统的开放性。

14.2 区内道路系统：根据小区特色，可考虑设计为以下三个子系统。（1）小区内机动车道系统：人车分流，各组团分割又相互连接。（2）步行系统：各组团由机动车道连接，主要分布于组团内连接。

（3）健身运动道系统：基本分布在组团内，但是各运动健身道又将各组团有机连接。

14.3 各类道路分布合理且应与景观呼应，达到组团内“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。组团出入口的选择要顾及方便、安全及合理。14.4 进入组团可采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量设计成单行道路，最大限度减少车道对居住区秩序和居住环境气氛的干扰。

14.5 各期洋房区道路除考虑人车分流外，还应满足停车位的要求。

14.6 社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。

14.7 车行道以枝状或者环行尽端道路伸入组团建筑群内，步行道则贯穿于建筑组团内部，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。

14.8 小区主次干道应考虑人流、车流，结合规划路网要求，合理确定道路的宽度及转弯半径。

14.9 区内道路应符合消防要求。

☆ 确定主干次道路面的控制标高及道路坡向。并结合市政管网（给水、直饮水、消防、雨水、污水、煤气）、电力供应、通讯、智能化等设计道路的断面，同时应考虑维修与美观的问题。

☆ 市政管网各管线的阀井、砂井（或检修井）尽量不要设在路网内，如必须设在路网内时，应进行美观处理。

☆ 道路断面设计时，市政管线与强、弱电的布置应符合相关规范要求。☆ 道路两侧设有路沿石时，道路雨水收集口的篦板应侧放以利美观。☆ 路网规划时，应考虑市政管线、强弱电穿越道路且方便检修的情况。

十五、配套进程

小区配套要紧跟楼宇建设，首期交付使用时，会所、别墅小会所、幼儿园、商业步行街以及部分公建配套设施要同时投入使用，以满足首期入住居民能正常生活的基本要求。

十六、环境设计原则

16.1 环境设计原则必须遵循总体设计基本原则，即设计不仅仅要遵循现代与房地产现状相结合的原则，还要强调地区的特征，强调现有的环境概念、度假与住宅的概念，同时注意整合各种资源，挖掘潜在的卖点。

16.2 建议主要突出唯一性为大方向：突出高尔夫文化内涵，从高尔夫运动会的发源、历史、纪念事件、关键人物入手设计造景，达到真正借用好“高尔夫”巨大无形资产的目的，并营造独特的社区环境气氛。

16.3 设计手法上要现代、时尚，突出各部分亮点，避免过于复古的表现手法；公建环境要表现大气、生态，与公共建筑相适应，不要烦琐；居住区环境要多考虑居民使用与景观结合。

16.4 小区环境营造应遵循整体规划理念，追求大气，有开阔的效果；关于主题绿化的植物种类的选取和养护要遵循结合本地特性同时有创新，且要取得视觉的通透和感觉舒畅。

16.5 每一期可以分为若干个小组团，每个组团的景观都要有其概念性的设计，组团景观可以考虑使用花草、运动器械、喷泉、溪流、露天运动场和雕塑等来体现主题；组团连接要充分考虑健身步径的有机联系；临高尔夫系列景观（球场，主题公园）的别墅组团要考虑面对景观的开放性，别墅产品尤其应重视其景观的独享性。16.6 别墅类产品要特别突出其庭院景观的独享性，应充分考虑到单体内外庭院景观的结合及庭院景观的参与性和使用性；别墅产品的庭院景观应充分考虑其奢侈性，如私家果岭，私家高尔夫练习场等创新性的奢侈庭院景观设施；洋房的首层花园应向庭院化方向设计。

16.7 整个环境设计要做到经济性、适用性、合理性及文体艺术性的协调统一，又便于分期操作。

16.8 主题园林可配合人工湖等水景考虑。

16.9 区内园林绿化内设置小区喷灌系统，尽量回收利用经污水处理后的水。16.10 园林景观与周边建构筑物相协调，且有创意，主题鲜明。

16.11 区内会所、样板房及其它重要部位应与园林、园建相结合，配以雕塑、小品等。

16.12 社区内景观应与文化公园景观有机结合。

16.13 区内应利用现有的水体资源形成环绕部分联排别墅组团的线性水景。

十七、配套设施

17.1 雨水、污水管网

（1）雨水、污水管网采取雨污分流制。

（2）雨水、污水管网的拐点均应以绝对坐标标注，并注明材质、管径、长度、坡向及坡度。

（3）污水主管网应通向污水处理站。

（4）雨水经收集后可排入LC镇市政雨水管网内或周边河道内。（5）雨水排量按当地最大降雨量计算确定。17.2 给水、消防给水管网（1）镇市政给水管网提供的接驳点应明确。

（2）接驳点给水管管径为DN400，水压力为6kg/cm2。（3）考虑小区喷灌系统。

17.3 电力供应16 PLOT REPORT 地产项目执行核心文本 Product 产品设计环节01 设计任务书范本

（1）提供11000伏高压电源至地块。

（2）规划变配电房的位置以便提前施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求。

（3）电气设计以《民用建筑电气设计规范》、《住宅设计规范》及所在地城市住宅建设标准管理规定为依据。

（4）对洋房每户的用电容量，以每户的建筑面积按50W/M2 计算，且不小于4kW/户。独立别墅每户用电容量不小于25KW。

（5）公共建筑有空调时按100 W/M2计算容量；无空调要求时按50W/M2考虑。商业步行街建筑按有空调建筑考虑。

（6）电房的布置（结合以后五期应布置的电房）应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应考虑其负荷范围。17.4 煤气

（1）集中供气站的布置应尽量远离居住及公用建筑，满足防火、防爆的最小距离要求。

（2）集中供气站为临时设施，煤气应按管道供应的方式设计，政府管道煤气通入小区附近时，则驳接市政煤气进入小区。17.5 弱电

（1）弱电包括电视、电话、宽频网、可视对讲、小区智能化等。（2）总平面布局上应综合布置弱电线路。

17.6 总平面布局上应综合布置市政管网、强电、弱电等的布线。17.7 考虑设置垃圾收集中转站（首期仅考虑临时收集中转点）。17.8 设置商业步行街、室外网球场、泳池。

17.9 设置中心会所一个，其要求见第四章相关条文。17.10 设置幼儿园一个，其要求见第四章相关条文。17.11 别墅区内设专用会所，其要求见第四章相关条文。17.12 停车位

机动车位设为1个/1户，商业建筑按1个/200平方米建筑面积设置，访客车位按1个/10户设置，采用室外硬性绿地和机动车道旁设置沿线停车场的方法或半地下室集中停放。会所和其他配套中心也适当考虑机动车停车位。摩托车、自行车位按每户1.5辆设置。

十八、规划布局要求

18.1 总体布局应按规划细则提供2～3个总体规划总平面图的布局方案。18.2 主入口设在项目的中部接外环线。

18.3 考虑对外开放、经营及首期销售，配套公建如中心会所等应布置在靠外环线边。

18.4 看楼路线：看楼者应先进入中心会所，再进入样板房。样板房边应设泳池及园林景观、网球场、篮球场等，考虑经营管理，泳池、网球场、篮球场等应邻近中心会所布置。

18.5 别墅会所应邻近文化公园处的入口布置。

18.6 商业步行街应能独立管理，且不对居住区内的物业管理产生影响。

十九、单体建筑设计原则

19.1 社区文化以高尔夫文化为主线，充分挖掘高尔夫文化之精髓，始终贯穿“以人为本，高尚运动，健康生活”的宗旨。以独到和现代的建筑风格加以诠释，使之整体表现大器、自然，组团间衔接连贯、流畅。

☆ 公共建筑应体现大气、国际性，塑造成区域标志性建筑物。☆ 建筑造型应简约、洗练、纯粹，使人有回归宁静与自然的情感。☆ 第一期样板房区的建筑风格要与环境风格相协调，要大气，表现自然。19.2 建筑物朝向应尽量尊重当地人的生活习惯。

19.3 别墅类产品考虑景观和朝向的结合，当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的让步，但不应偏离大南北向布局。

19.4 多层建筑尽可能减少每层的户数，建议采用一梯两户。

19.5 详细考查本地区商品房的特点，设计出独具项目特色，更科学、更新颖的户型。

二十、洋房设计要求

20.1 类别墅品质低层花园洋房

（1）四层半，一梯两户，V型南北向布局，户型面积110～180平方米，大部分35～50万元/套，厅不小于4.7米，主卧不小于3.9米；

（2）首层设大面积庭院式花园，横向厅室设计，面积130～160平方米，开间不小于8米；

（3）

二、三层平层设计，每户入户空中花园；面积110～130平方米，开间不小于7米；

（4）四层跃层，设入户空中花园和顶层景观露台，面积180平方米，开间不小于8米；

20.2 高级花园公寓洋房

（1）6层，一梯两户，南北向布局，户型面积90～150平方米；大部分28～40万元/套，厅不小于4米，主卧不小于3.7米；

（2）首、二层跃层，设大面积庭院式花园，挑空式客厅，横向厅室设计，面积150平方米，开间不小于8米；

（3）3～6层错层设计，错层高度为450mm。户型方正设计，面积90～130平方米，开间不小于7米； 20.3 尺度要求：

（1）二房二厅时，客厅开间不小于3.8m。（2）三房二厅时,客厅开间不小于4.2m。

（3）主阳台飘长按1.8m计，次阳台（生活阳台）飘长不小于1.2m，主人房景观阳台飘长不小于600mm，生活阳台与景观阳台应分开，客厅可设落地门窗。（4）最小卧室的净面积不应小于9m2。

（5）卫生间的尺度，应满足布置洗脸盆、座厕等的尺度要求（不设浴缸）。（6）厨房开间按户型建筑面积大小应不小于2.1-2.5m。（7）户型按大主人房、大厅、大阳台的原则设计。20.4 洋房单体设计要求：

（1）地面标高及室内高差的确定，应满足楼梯首层入口处净高不小于2.3m。（2）阳台栏杆要求简洁、时尚、通透、轻质。

（3）户型面积大于130平方米时，主人房应设衣帽间。

（4）厨房、卫生间、阳台与相邻室内楼（地）面的高差为：厨房低于同层楼（地）面标高20mm，卫生间低50mm，阳台低50mm。

（5）屋顶采用坡屋顶，顶层考虑设置阁楼，屋顶设采光窗。（二房二厅洋房顶层作复式设计，不设阁楼）。（6）洋房复式部分的复式梯不能正对入户大门。

（7）洋房设计应隐梁、隐柱，其它未尽事宜见《施工图设计技术要求》。（8）每个卧室均应安分体空调，请考虑室外机的位置及立面的美观，且考虑室外机的散热，室内机的凝结水排水管应接入立管，立管尽量隐蔽（可接入雨水立管内），外墙立管应利用生活阳台来处理管线隐蔽问题。（9）飘窗应考虑使用时的安全性。

（10）户型平面应布置家私、家电、厨卫设备、空调机等的位置。

（11）平面户型尽量按小面宽、大进深考虑，同时应满足采光通风要求，不得出现黑厨、黑卫现象，含梯间的户型拼接时，同时应满足外天井的规范要求。（12）洋房户型应考虑户型之间的组合及组合后立面的处理。（13）首层设计应考虑半地下室车库的情况。二

十一、联体别墅设计要求

21.1 经济型联排别墅产品

（1）6～8联排，容积率为0.6～0.65，建筑面积在160～180平方米，庭院面积大于100平方米；

（2）建筑空间布局上，在南北向的基础上引入ROLL-HOUSE的布局，使庭院空间延伸，打破行列式的布局；使几套单位有联院空间，留出更大的庭院空间；（3）层数控制在2～3层，屋顶设大露台，私家花园设停车位；（4）长宽比控制在1左右，采用大开间设计，开间宽不小于6.5m；（5）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境；

（6）通过户型面积的控制，使其具备高的性价比优势，总价在50万元/套起； 21.2 舒适型联排别墅产品

（1）3～5联排，容积率在0.5～0.6，建筑面积在190～220平方米，庭院面积大于130平方米，长宽比控制在0.8左右，采用大开间设计，开间宽不小于8米；（2）建筑布局用南北向的ROLLHOUSE型布局，在户型空间设计上，在小长宽比的基础上引入宽HOUSE的设计，首层设内景式中庭花园；

（3）层数控制在2～2.5层，屋顶设大露台，私家花园设停车位，较大面积单位可设半地下车库；

（4）部分产品引入线性水系环绕，使其具备小而精的水景观环境，部分产品临高尔夫景观主题公园设置；

（5）通过户型功能和舒适性的强化，使其具备高的性价比优势，总价在70万元/套起；

21.3 单体设计要求

（1）联排别墅应考虑每户一个小车车库。（2）可采取错层设计。

（3）联排别墅不超过三层，层高以3m为宜，二、三层可退层设计。

（4）联排别墅要求尽量设计大面宽小进深，同时应满足采光、通风的要求，不得有黑厨、黑卫现象出现。

（5）首层带私家花园，顶层应有较大露台，屋顶为坡屋顶。

（6）应留有晒衣的空间，解决好每个房间空调室外机位置，且应处理好立面。（7）卫生间低于同层楼（地）面50mm，厨房低20mm，阳台低50mm，露台低50mm（均指完成面）。

（8）露台应考虑隔热措施及防水处理。

（9）首层应考虑设置工人房，工人的活动空间应尽量少的干扰主人家庭的生活空间。

（10）卫生间应满足布置洗脸盆、座厕、浴缸的尺寸要求。

（11）设备管线在室内外均应尽量隐蔽，增加立面美观，户内应看不到管线。（12）联排别墅的总平面位置是介于独立别墅和多层洋房之间，要处理好建筑风格的过渡，使之协调。

（13）联排别墅应处理好建筑元素，使之有异国情调。

（14）联排别墅的风格应与多层洋房的首、二层复式的风格有区别。（15）主人房应设置衣帽间，卫生间。

（16）室内楼梯应有效地连接各使用功能，且不对使用功能产生不利影响。（17）阳台设计要求与洋房阳台设计的要求相同。（18）未尽事宜可参照《施工图设计技术要求》执行。二

十二、独立别墅设计要求

22.1 经济型独立别墅

（1）单栋容积率在0.3～0.35，建筑面积在250～300平方米，户型长宽比控制在1以下，开间不小于10米；

（2）层高3米，不大于三层，主力应在2～2.5层；

（3）庭院面积大于450平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；部分户型在首层设中空中庭花园；（4）部分产品围绕高尔夫景观公园；

（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格；

（6）形成平均容积率为0.3的高性价比的第一居所独立别墅组团。22.2 标准型独立别墅

（1）单栋容积率在0.25～0.3，建筑面积在300～400平方米，户型长宽比控制在0.8～1以下，开间不小于13米；

（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2～2.5层；

（3）庭院面积大于600平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外回廊；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间;（4）部分产品围绕高尔夫景观公园，具备景观高尔夫主题公园的外部环境；（5）产品外观风格引入成功原创生活蓝本风格，形成容积率低于0.3的舒适型第一居所别墅组团。22.3 豪华型独立别墅

（1）单栋容积率在0.2～0.25，建筑面积在400平方米以上，户型长宽比控制在0.8以下，开间不小于15米；

（2）层高3米，在2～3层，不大于三层，主力应在2.5～3层；

（3）庭院面积大于1000平方米，庭院与建筑物过渡空间做景观外柱廊；入户门做门廊与外柱廊相连,庭院设游泳池；庭院分前庭后院，与户内中庭花院结合，形成内外院景空间；

（4）产品围绕高尔夫球场和景观高尔夫主题公园；（5）形成平均容积率为0.2的豪华型别墅组团。22.4 单体设计要求：

（1）应考虑别墅的立面风格，按不同风格的建筑，体现出不同的建筑元素。☆ 别墅层数：小面积别墅控制在三层以内，对建筑面积大于500m2 的别墅可考虑设计二层。

☆ 别墅首层层高不小于3.6m，以上各层不小于3.0m的层高。对建筑面积500m以上别墅，首层层高可放大，但不超过4m。

☆ 大面积别墅的大厅应设中空，二楼靠中空处设小厅或过道（飘入大厅上空），飘长不小于1.5m。

（2）别墅屋顶采用坡屋顶，局部设阁楼时应考虑阁楼的采光通风问题。（3）别墅首层必须考虑工人房（带洗手间），且将工人房、洗衣房、厨房安排在同一功能区内，以减少对主人家庭生活空间的干扰，晒衣位置如无法安排时可设置光棚处理。

（4）别墅的室内楼梯不能正对入户大门。楼梯开间尺寸不应小于2600mm，踏步高度以145～150mm为宜，梯间在不影响建筑风格的前提下作（无横梁）落地玻璃窗。

（5）别墅首层应尽量设置家庭公用空间的功能用房，如客厅、会客室、书房、视听室或家庭娱乐室，并设置双亲（老人）的套间。

（6）面积许可时，餐厅应设两个，分别为早餐厅、主餐厅。

（7）别墅应有适当位置，摆设当地人特有的传统文化的物品（如神位），并可设置景观阳台、生活阳台、光棚；在保留原有建筑风格的前提下，可设置大露台，以满足当地人生活需要的空间。

（8）独立别墅按面积大小留1—2个车位的车库。车库应留小门直通室内；二层（及二层以上）设置卧室，所有卧室均为套房设计，且应考虑生活的私密性；300m2 以内的别墅至少应设有三个以上套房，300m2 以上别墅至少设五个以上套房。

（9）卫生间的位置尽量考虑管线（给排水）的布置，室内外均应对管线进行隐蔽处理。

（10）别墅的空间设计，要求进入别墅即感受空间开阔、光亮、功能分明、合理，采光通风要好，不得有黑厨，黑卫现象出现。

（11）别墅可考虑设置贮藏室（利用梯段下空间或各层不好利用的空间，不刻意设计）。

（12）独立别墅采用户式中央空调系统，中央热水系统。（13）户型平面必须布置家私、家电、厨卫设施等。（14）阳台栏杆以通透、轻质为主。（15）别墅外立面采用涂料饰面。

（16）主人房应设衣帽间、洗手间，主人房面积不得小于25m2 ,衣帽间大小根据设计的情况定，洗手间不小于8m2，内设洗脸盆、座厕、按摩浴缸（或蒸汽房），其它套房卫生间或公用卫生间的尺度应能满足布下洗脸盆、座厕、企缸的要求。

（17）别墅花园地坪比道路高150mm，别墅首层地面高于花园450mm。（18）独立别墅私家花园入口大门处利用门柱暗装电表箱、信箱等。二

十三、产品面积设置

23.1 洋房面积设置

☆ 三房二厅二卫面积为100－120m2，设计两种户型；

☆ 二房二厅二卫面积为70－900m2，设计两种户型；

☆ 四房二厅二卫面积为130－140m2，设计两种户型；

☆ 五房二厅三卫户型为三房二厅户型在首、二层或四层跃层的复式，首、二层或四层跃层复式的面积控制在180-210m2，考虑设置五个卧室（其中1个为主人房套房），三个卫生间，二个厅。23.2 联排别墅

联排别墅平均面积按190m2 左右设计1个户型，具体面积由130-220m2。

23.3 独立别墅 独立别墅按300-350m2，350-400m2，400—450m2，500m2 以上各设计一个户型。23.4 双拼别墅 双拼别墅按220—250m2，250m2 以上各设计一个户型。二

十四、项目户型配比

二十五、首期大卖场构成及具体组成要求

25.1 首期大卖场的构成

☆ 样板区（样板楼、样板房、宅前景观）；

☆ 样板环境（高尔夫球场、高尔夫公园、高尔夫推杆场、）； ☆ 会所、售楼部（观光电梯、高尔夫体验区）面积5000-6000m2； ☆ 入口广场（主题广场、音乐喷泉）面积8000m2； ☆ 精神堡垒；

☆ 商业街，面积2000m2； ☆ 景观小品；

☆ 引导系统（指示牌、标识牌）； ☆ 项目SHOPINGMALL。25.2 各大卖场的具体组成（１）样板区的组成

样板区的设计包括有：样板楼、样板房、组团景观；

样板楼：按首期的物业形态分别设置相应的样板物业，如：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、花园洋房；

样板房：按交楼标准和精装修标准设计样板房，包括内部装修、露台、阳台、宅前花园等；组团景观：包括平面景观、立体景观、景观小品、组团花园等；（２）样板景观

样板景观主要是本案的高尔夫景观，包括：高尔夫球场景观和高尔夫公园景观； 高尔夫球场景观：首期大卖场的高尔夫球场景观是指靠近外环线旁的景观，建议在本案首期开盘前

投入使用；高尔夫公园：包括高尔夫培训基地、高尔夫推杆练习场、高尔夫发球台等；

（３）会所、售楼部（会所设置见下章节）（4）商业街

首期大卖场的商业街建议设置在中心入广场边上。（5）入口广场

入口广场包括有本案的精神堡垒、音乐喷泉和休闲广场。（6）景观小品

主要是在本案的样板区和会所前面设置一些雕塑小品和园艺小品等，增加整个小区的生活氛围。（7）引导系统

主要包括一些指示牌、标识牌的位置建议，在景观路两旁设置指示牌，在广场入口、样板区、样板环境设置标识牌。（8）MALL的设置 本案内的MALL主要设置有酒店式公寓、高尔夫学校、餐饮一条街、部分商业（超市、品牌名店），主要是弥补本案的配套，同时激活MALL的运作，减少其经营的风险。

25.3 销售线路的设置原则 原则1：循环设计

大卖场的路线设计应尽量做到环环相扣，整个路线所引导的都是贯穿整个卖场的每一个眼球的冲击点；让客户每走到一个景观点之后前面有更好的景观点更能吸引其往前走，直到客户绕整个卖场走完一圈最后回到售楼部。原则2：客户视线的有效区域

设计应以人为本，每一个路线的设计，景观点的设计都应注重客户眼球的有效视线区域，让客户站在每一个景观点都有一幅如画般的景观映入其眼内，为其展示的是一种未来的生活蓝本。

原则3：路线上每一个景观点都要促其购买欲

在整个路线的设置上，客户眼球内能看到的每一个景点的设计，都应该是最能打动客户购买欲的，尽量规避不良的影响。原则

4、人性化设计原则

在整个路线的设置上，应考虑每一个景点设置休闲亭阁和座椅，让客户能感觉到开发商是处处为其设想。二

十六、中心会所设计要求

26.1 中心会所正面朝外环线，应将此会所设计为该区域的标志性建筑。26.2 会所占地面积为3000平方米，建筑面积为5000～6000平方米，可采用钢结构设计。

26.3 会所应有如下功能：

☆ 有销售中心，当整个楼盘销售完毕后，销售中心可改为商业用途； ☆ 设置房地产开发有限公司及其物业公司的办公室； ☆ 设置高尔夫体验区、运动区（二楼）； ☆ 设置超市；

☆ 设置酒店式公寓（设置在会所上面）； ☆ 设置看楼候车室； ☆ 备用发电机房； ☆ 消防报警中心； ☆ 中央空调； ☆ 小区保安监控中心。26.4 销售中心

☆ 销售中心面积为1000m2；

☆ 设置销售大厅（可按洋房、别墅销售分隔为两个厅）； ☆ 设置销售用资料室、更衣室、收款室、洗手间、水吧台等。26.5 公司办公室

☆ 设董事长室（含接待室、秘书室）； ☆ 总裁办公室（含接待室、秘书室）； ☆ 总经理室（含接待室、秘书室）； ☆ 营销策划部办公室； ☆ 财务部办公室;☆ 行政部办公室（含网络服务器机房）;☆ 工程部办公室;☆ 中型会议室（兼视听室）、小型会议室;☆ 公用洗手间;☆ 物业公司办公室暂按300m2 设计，不能与奥园置业投资公司设在一处，且不共用进入各自办公区域的通道。26.6 体育场馆

☆ 室内设置：带有观看台的高尔夫体验区、壁球室、沙狐球室、乒乓球室（十二张标准球台）、健身室（含桑拿室）、更衣室、洗手间;☆ 室外设置：标准网球场、篮球场、游泳池（设于样板房区内）。26.7 超市

超市的建筑面积为1000～1200平方米。26.8 候车室

会所内为看楼者提供候车室，候车室应临近车站或停车场，面积不超过120平方米。26.9 消防报警中心：面积应满足规范要求。26.10 保安监控中心：面积不小于50平方米。

26.11 备用发电机房：紧靠会所配电房，大小由设计定。二

十七、幼儿园设计要求

27.1 幼儿园按省一级标准设计。27.2 幼儿园的班数为6班。

27.3 幼儿园占地面积为3800m2，建筑面积为4000m2。27.5 幼儿园位于首期用地的东北部，与MALL毗邻。二

十八、别墅小会所设计要求

28.1 别墅小会所的建筑面积为2000m2，占地面积为3500m2，层数不超过三层。28.2 别墅会所的建筑风格应与周边建筑的风格及环境和谐。28.3 别墅会所仅供别墅业主使用。

第五篇：方案设计任务书[模版]

........〈“XXXX”方案设计任务书〉..............一、项目基本情况

“XXXX”位于XXXXXXXXXX，西、北侧临街。占地面积XXXXXX平方米，地形方正，地势基本平整（详见附件一）。在地块的东侧是已建成的XXXXXXX和XXXXXX，西侧是XXXXXXXXXXXX，北侧是XXXXXXXXXXXXXXX，南隔XXXXXXXXXXXXXXXX高速公路相望。

二、项目技术经济指标

1、占地面积：XXXXXXX平方米

2、建筑容积率≥3.0且≤3.43、建筑高度或层数 ≤62.0米（西侧限高62.0米，东侧限高66.0米）（详见附件二）

4、总建筑面积：约XXXXXXX平方米

其中：商业4000平方米，商务酒店8000—10000平方米。

5、建筑层数：商业一层（设置在XXXXXXX），会所≤3层，住宅 ≥12层

6、建筑覆盖率 ≤28％

7、停车位要求：机动车停车位包括小区住户停车车位、商务酒店及小区商业配套所需停车车位、其他临时停车车位。

① 小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区设计住宅户数1：1比例确定，且不少于1000辆；

② 小区商业配套所需机动车停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；

③ 其他临时停车位数量按100辆考虑，其中标准小型停车位数量不应少于80辆；

8、总体布局要求：

a、高层建筑裙房（主要朝向）距道路红线不小于6.0米；主体（主要朝向）距道路红线不小于10.0米；

b、高层建筑主要朝向距用地红线不小于0.3H且不小于15.0米；次要朝向距用地红线不小于0.2H且不小于9.0米；c、高层建筑主要朝向之间的间距为0.5H且≥27.0米，主要与次要朝向间的间距大于次要朝向面宽且≥13.0米；

d、主要朝向成角度布置时的最小间距：30º＜α＜60º；折减系数0.8。

9、绿地率：不小于30％。

临用地西侧20米规划道路与用地北侧20米规划道路交叉口布置不小于

净用地面积4.5％（2066平方米）的集中绿地，另2066平方米的集中绿地

面积结合方案布置。

三、项目定位

1、客户定位：客户群为XXXXXXXXXXXXX层，主要集中在35-50岁之间，以二次置业为主，在企业工作的管理阶层和高级职员以及政府官员。

2、建筑风格：在建筑外立面的一些主要部位通过一些传统的中式设计手法如对中式传统建筑符号的运用、外立面造型、色彩、材质等方面的精心选择和设计，体现“尊贵的”、“伟大的”、“精制的”、“有皇族血脉的”、“可以传承的”的建筑品质。在首层商业的设计上尚应更中式化，住宅三层以下中式风格更浓烈一些，往上逐渐淡化。具体可参照X式设计手法，尤其在园林、景观的设计上。

3、主题定位：这里的主题主要包含在在两个方面，即营造“SPA”景观主题，倡导“SPA”生活理念，通过对会所等物业管理项目的精心设置全方位诠释这一体现休闲、时尚的生活方式。

4、物业类型：高层住宅、商务酒店、商业及配套。

四、开发理念：

1、突出主题文化：充分利用地段优势，营造一片独一无二的大型高档社区。并充分挖掘“SPA”的主题概念，赋予本项目高尚的、有品位的文化气息。

2、先进性：方案设计要求大胆创意、突破常规，具有前瞻性、先进性，充分考虑设计与开发建设的时间差异性。

3、独特性：独特的主题，通过建筑师的创意整合，应使本项目从周边众多楼盘中脱颖而出，成为一颗闪耀的明星。

4、人文性：利用项目的独特概念，不仅仅创造一个居住环境，更创造、引导一种全新的人文居住生活方式，吸引人们的购买欲望。

5、舒适性：舒适性应体现到本项目的各个角落，包括公共场所、环境空间、住宅等。

6、实用性：注重提高住宅的实用率。

7、经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争在保证一定资金下设计出建筑精品。

8、规范性：设计方案必须遵守成都市有关城市规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。

五、总体规划原则

1、建筑总体布局、造型、色彩应注重城市设计，应充分考虑与周围地块的关系；

2、应合理处理商业、会所、商务酒店、环境场地之间的关系。商业、会所及商务酒店不仅为小区住户服务，还要对外经营，应具有开放性，而居住区将实行封闭式管理，私密性较强，两者在地域布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间的有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。

3、住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足高档住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主人房有好的景观和朝向，争取做到户户有景，户户有良好的朝向。

4、充分考虑地块以XXX高速路噪音对本项目的影响，要提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，要尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。

六、单体设计原则

1、住宅在满足良好空间感（楼间距）的情况下尽可能采用一梯两户的形式。临机场高速路一侧可考虑局部采用一梯三户或一梯四户的形式，140平米以上户型必须采用一梯两户的形式。

2、住宅层高为3.0米。

3、商务酒店设计要求整体具有鲜明的时代感、国际性和个性特色，要尽量“公建化”，并尽可能提出创新理念，争取设计产品3年内保持领先，10年内不落伍。

4、建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案；

5、住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑与不安全感，并减少机械的通风排烟的经济投入。

6、考虑立体绿化的设计，从地下停车库、地面、架空层、空中花园、屋顶花园全方位引进休闲绿化设计，提高居民接触机会，增加邻里交往，从不同空间形式多层次体现生态、人性化住宅设计。

七、户型设计原则

户型设计在遵循以人为本设计原则，保证平面方正实用的前提下，要有所突破、创新：

1、遵循均好性设计原则；

2、除厨房、卫生间外，平面空间尽可能可以根据不同使用要求自由分隔，灵活组合；

3、通过竖向空间的灵活使用，利用合理的高差，创造有趣的、新颖的、符合市场需要的复杂空间结构的公寓；

4、可考虑采用入户花园、空中庭园等设计手法，但同时需注意避免设置花园带来的实用率的降低；

5、遵循大客厅、大主卧的设计原则；客厅及主卧可采用落地玻璃，增大采光及景观面；

6、客厅及主卧要有良好的朝向及景观；

7、客厅及主卧室要避免噪音的干扰；

8、主要房间要避免对视的出现；

9、厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁；

10、本地块位于冬冷夏热地区，气候夏季闷热、冬季阴冷潮湿，户内应尽量能够形成空气的对流；

10、厅房要有自然采光、通风；无暗厨、暗厕出现；

11、厨房内除设置厨柜、调理台、洗涤池、煤气灶具外，还应考虑冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机等厨房设施的安装位置（可以结合厨柜一起考虑），同时考虑相应的电气插座位。厨房采用集中竖向排烟道，烟道不占用厨房内空间。135平米以上户型的厨房面积要达到10平米左右。

12、卫生间内设施包括淋浴盆（主人房卫生间设浴缸），台式洗脸盆、座便器、机械排气装置。140平米以上户型，卧室可考虑设计为套房，主卫采用按摩浴缸。舒适型三房、四房中，主人房应尽量加大，应设置衣帽间，考虑设置配套的主人房大卫生间（可安放按摩浴缸、桑拿浴设施等）及书房。并可考虑设置储藏室。

13、入口处预留鞋柜位，尽可能考虑设置玄关位。

14、每户考虑设置两个阳台，分生活阳台（观景阳台、户内花园）与工作阳台，洗衣机放在工作阳台。

15、户型配置：

经济型三房面积控制在100－130平米，户型比30％（其中110平米以下户型比不大于10％）；舒适型三房面积控制在140－150平米，户型比35％；四房面积控制在150－170平米，户型比35％。100－110平米经济型三房宜设置在临机场高速路一侧以及朝向不佳的位置。其中：

① 经济型三房应考虑储藏、化妆等功能。

② 四房、顶跃户型中可考虑设置工人房。

③ 135平米以上户型可以考虑设置两层高度的入户花园或空中花园，在客厅、餐厅外错落设置，但应充分考虑私密性，推荐面积在10－20平米之间，视不同户型而定。可考虑用花园作为户内动静区分隔的户型设计。

④ 135平米以上户型尚应考虑增加该户型的附加值（如设置高度小于2.2米的凸窗等）。⑤ 经济型三房客厅开间在4.0－4.2米之间，120平米以上户型客厅开间在4.5米以上。⑥ 舒适型三房、四房应设置两个以上较宽敞的卧室。

⑦ 户型创新的同时，要尽可能地完善普通户型结构，做到方正、实用、通风采光好、动静分区好、空间组织合理、空间利用率高、客厅开间大、主人房宽敞等，并且尽可能提高实用率。

八、景观设计原则

1、结合“SPA”的景观主题进行环境设计；

2、通过重点对主入口、入口广场、小区花园等的设计，营造丰富的、有新意的环境空间；

3、多层次的立体景观设计：

① 凡是人流经常活动的空间，都需要引进景观设计：如可设置相对开敞的停车库，并引进水景、绿化等；可设置空中花园，成为观景及交往的场所；

② 公共环境空间与私密环境空间：在人流聚集的公共场所，设置不同形式的开放空间；在每一户的小天地里，设置属于自己的平台花园。

九、交通组织

1、临规划道路设置开口，主入口开口宽度不大于7米，次入口开口宽度不大于4米，主、次入口均远离道路交叉口布置。

2、注重处理小区主要出入口的位置，考虑公共区域与居住区域的关系，解决好各种流线（生活后勤服务、临时访客、消防疏散等）之间的关系，严格做到人车分流。

3、交通与消防车道原则上应在用地红线范围内解决，同时注意在规划设计要点要求的最小后退红线距离无法满足消防要求时，适当调整建筑物后退红线距离。

4、小区住户机动车停车位的平面布置应按住户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库进行规划设计，平均每车位建筑面积指标不应大于33平米/每车位（含坡道及配套设备房等附属区域面积）；

5、小区商业配套所需停车位的平面布置应按商业客户就近停车的原则进行考虑，根据总平面设计按地下一层车库或半地下车库或局部地上停车位进行规划设计；

6、其他临时停车位根据总平面设计按地上停车位进行规划设计；

7、地下（或半地下）机动车库突出地面的风道、烟道、疏散楼梯等附属构筑物的平面布置应在总平面规划方案进行考虑；

8、地下（或半地下）机动车库平面柱网布置应与地上单体建筑的平面布置统筹考虑，综合考虑结构的合理性和经济型，尽可能提高单体建筑物地下空间平面的利用率；

9、充分考虑残疾人无障碍设计。

十、配套设施

1、结合景观设计可考虑南北向设置标准网球场2片；

2、会所（不超过三层）:主要设施包括： SPA（恒温泳池）、健身房、小型酒吧（或咖啡吧）、西餐厅（可结合早餐一起考虑）、商务中心、会议室。

3、商务酒店设置在地块北侧与会所相对的位置，采用智能化管理体系。其中户型及面积配置： 70－100平米两房－三房，总面积控制在8000－10000平米左右；

4、临集中绿地建筑底层配建不小于105平米的社区居委会用房，且建成后无偿交当地办事处使用；

5、物业管理用房按总建筑面积3‰配置但面积不小于400平米；

6、在临街集中绿地内，预留用地面积为20平米的市政公共设施点位；

7、配建不小于200平米用地面积的全民健身活动场所一处；

8、垃圾房等配套在方案中必须组予足够的重视，保证垃圾收集点集中、隐蔽，便于垃圾运

出又不影响总体环境。

9、临城市道路若设置围墙只能设置空透围墙。

10、用地内污雨水排放系统按分流进行设计，化粪池不能临道路设计。

十一、设备专业要求

1、住宅设置管道井，立面尽量不设立管。

2、结合建筑外立面双侧设计集中空调室外机位，冷凝水集中排放。

十二、其它

1、设计表达不宜过于装饰化，应侧重与设计构思、内涵及设计手法的表达。

2、图纸说明应简明扼要、切中要害，主要表明以下几个问题：

① 该方案预期目标及达到目标的构思；

② 如何基于地块环境形成设计概念；

③ 存在什么矛盾及解决办法。

3、平面图的经济技术指标除反映主要指标外，还应明确：

① 建筑基地面积。

② 总绿地面积。

③ 道路及停车用地面积（A、道路用地面积；B、地面机动车停车用地面积；C、地面非机动车停车用地面积）。

④ 其它用地面积（须注明具体内容）且上述面积之和应等于净用地面积。

4、设计成果：

Ａ、图纸内容

详见设计合同相关部分要求

Ｂ、模型（工作模型）

① 环境关系模型，比例1：1000② 建筑模型，比例1：500

Ｃ、展示图板，统一A1规格，至少包含以下内容：

① 彩色总平面图

② 彩色鸟瞰图

③ 彩色透视图

④ 彩色建筑立面图

⑤ 各种分析图

⑥ 建筑平、立、剖面图

⑦ 其他需加以展示的图纸

十三、设计周期：

以上设计内容请与XXXXXXXXXXX完成，并送达敝司于XXXXXXXXXXX的办公地点。联系人：XXXX

电 话：XXXXXXXXXXXXX

传 真：XXXXXXXXXXXXXXX

200X年X月XX

附件一：拨地测量表及界址点成果表

附件二：用地红线及限高要求（电子文件）