盘点楼市2011,展望楼市2012 卓达住宅集团执行总裁刘坤

第一篇：盘点楼市2011,展望楼市2012 卓达住宅集团执行总裁刘坤

“盘点楼市2011，展望楼市2012”

一、盘点楼市2011。

1、深度调控政策开启年度楼市大片

2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的一揽子调控政策。深度调控使2011年中国楼市发生巨大变化。

2、价格变化因城市分级表现不同

2011年全年数据待出炉，但经历近一年调控后，价格上涨较快的一线城市高企的房价已被遏制住了过快上涨的趋势，应该说2011年国家对房价过快增长的区域调控的效果相对明显。与此同时，二、三线城市房价保持稳中上升的态势，并成为今年龙头房企冲击年度业绩的主战场，究其原因：

二、三线城市城化水平及品质不断提高，房地产业仍处在向上发展的通道；相对一线城市刚性需求比例要高；未限购城市迎来了发展契机。

三、四线城市，国家级经济区，房价上涨明显，如蓝色半岛经济区威海文登南海新区，城市发展潜力巨大且目前处于价值洼地，随着国家政策促进，城市水平日益提高，房增产发展及价格上升空间仍较大。

观点：国家是对价格过快上涨的一、二线城市的房价进行遏制，并对应出台相关限购、限贷、限价等措施，并非一刀切地在全国实施，这与近期中央经济工作会议“促进房地产业健康稳定发展”一致。

3、全国房价、销量整体放缓增长速度，投资建设放缓。

2011年前11个月，全国商品房累计销售面积89594万平方米，较去年同

期增加9%。2009年和2010年，全国商品房销售面积同比增长率分别为44%和10%。国内房地产市场在经历了2009年的高速增长后，近两年的发展速度回归到一个相对合理的增长水平。全国房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。土地市场的表现同样在2011年遇冷。

4、关于保障房。

2011年春全国两会期间通过的《政府工作报告》提出，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套。根据“十二五”规划纲要，未来5年，我国将完成3600万套保障性住房的建设任务，将使我国城镇居民住房保障覆盖率达到20%左右。该目标的实现，无疑有助于未来楼市的健康发展。但如何解决资金投入问题，并保障分配公正、公开，准入、持有、退出及鉴别等也都会成为保障房建设的挑战。但最终，保障房建设仍应回归以政府为主，商品房建设仍以企业为主，分工明确，对应作业，该市场来解决的问题仍由市场来解决。

5、房地产企业面临升级转型的机遇和挑战。

面对国家宏观调控，传统的精放式，建立在消耗大量资源基础上的房地产开发必将随国家经济结构调整而发生变化，同时，国家城市化建设，十七届六中全会关于大力发展文化产业，以及中国老龄化社会的到来等等，都对房地产业提出新的高标准要求。在此背景下，极少有战略远见的企业，未雨绸缪，已在以往数次房地产调控时着手新模式探索，目前已开始多元化发展，主要向文化旅游、养生养老、商业地产及城市运营等方向发展，使传统的房地产业在追求品质提升的同时，与产业联系在一起，形成产业地产开发模式，为区域经济

结构调整及可持续性发展，持续税源的解决，就业的解决注入新的活力。因此，房企转型也是此轮房地产调控的又一趋势，不调整、不转型的企业将在此次房企盘整中面临淘汰的局面。

二、展望楼市2012。

1、定调2012。

中央经济工作会议已对明年经济发展的总基调明确，稳中求进成为关键。2012年坚持房地产调控不放松。通过加大普通商品房的供应，通过加快保障房的建设，为房地产降温的同时，也为扭转中国经济产业空心化，实业萎缩的态势赢得时间和空间。目前，经过一年的调控，房价上涨的势头已经初步遏制，部分价格过快上涨的城市的价格出现了回调的趋势。同时，此次会议再次明确提出促进房地产行业健康稳定发展，使其在国民经济中发挥重要作用，体现出房地产业在国民经济中的重要地位。

2、展望2012楼市。

12月8日，在全国工商联房地产商会年会上，国务院参事陈全生表示说：2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。中央高层已形成共识，保增长、促稳定已是当务之急。在拉动经济增长的三驾马车中，消费非短期内可以提升，外需的出口因素亦不可制，只有投资仍可期待。而投资主要依靠房地产和制造业，制造业受目前国际经济形势影响发展受限，房地产业却为国家政策调控引导。房地产业既能拉动投资，又能拉动消费。因此，保增长还要靠房地产。

在符合中央经济会议对2012国家经济的指导原则下，巩固目前房地产成果，特别是对一、二线房价过快增长的城市，仍然不会有太大变化。对于城市

化水平有较大提升潜力的二、三线城市，以及国家战略政策扶持的三、四线城市，将在2012年房地产业的发展上发挥重大作用，是保增长的关键，因此，此类城市的房地产业将迎来大的发展，房价将会保持稳中上升趋势。

对于购房者而言，在上述房地产业仍有较大上行潜力的城市，眼下购房应当是不错的时机，最晚不要超过明年五一前；对于房企而言，向上述城市拓展项目，企业转型，向产业地产方向转变将是2012年主要方向，未来10年的大型品牌企业将在此类企业中产生；对于调控政策，明年上半年，首套房置业的政策有望宽松，随“稳中求进”的主基调、房价的平稳控制及保障房的逐步落实，部分城市的限购措施将会有所松动。房地产业将迎来新的一轮健康发展。

第二篇：盘点2012展望2013新旅程 沈阳楼市微电影

盘点2012展望2013新旅程 沈阳楼市微电影

来源：华商晨报 2013-01-09 08:23 365地产家居网 点击: 3069 评论

戏如人生，人生如戏。2012年的楼市在调控之下，更是上演了一出出精彩纷呈、或多或少胜利的“V电影”。

这一年，开发商与购房者都像《少年PI的奇幻漂流》一般，在一段前路未知的旅程中寻找自我：我需要什么样的房子？何时出手？

而在宏观调控持续的这一年，仍有领潮者，可以决胜《2012》，缔造销售神话。他们提前洞悉市场动向，深耕刚性需求市场，主打中小户型，在产品力上下工夫，犹如《复仇者联盟》中的几位英雄，纵横捭阖，一手“刚需”必杀技玩得风生水起，屡创楼市传奇。>>>2012年主打刚需牌成就铁西板块楼市霸主地位

现在，让我们《全面回忆》2012年，盘点《那一年，我们一起追的“楼事”》。再《搜索》一下2013年，窥视沈阳楼市的新旅程。关键词：刚需

楼市“V电影”之《复仇者联盟》：

谁来拯救地球？谁能赢得刚需，谁就能赢得市场。普通住宅：刚需红满天，市场真英雄

当邪恶势力对地球造成致命威胁，谁能拯救地球？当开发商与购房者深度博弈，谁能成为市场的真英雄？影片虽然叫《复仇者联盟》，但是其实叫《超级英雄联盟》更为恰当。

2012年以前，大户型、高总价的高端住宅在沈阳房地产市场异军突起，与以中小户型为主的普通住宅渐有一分天下之势。但是，在持续的宏观调控之下，形势发生了变化。在恒大、碧桂园、保利、中海等大开发商的带领下，市场开始深耕刚需，首套房、改善性住房„„>>>365楼市春晚调查揭秘：房叔房婶儿齐登台 百姓购房最刚需

“围绕刚需购房者的需求做产品，才能赢得市场。”华邑世纪城相关负责人说。而广大刚性需求也确实占领了2012年销售的85%以上，说刚需红满天并不为过。新峰地产提供的数据显示，去年商品住宅销售面积上，60~90平的户型占35.61%，90~120平的户型占28.01%，120~144平的占11.83%，60平以下的占10.09%。而去年商品住宅销售排行上，碧桂园·银河城、恒大绿洲、保利溪湖林语„„前十位都是主打刚需的楼盘。

■点评：电影里，超级英雄组团拯救了地球，是大众力量的胜利；而在楼市，刚需显然就是大众的代表，他们是市场不争的真英雄。而对开发商来说，谁能打动刚需，谁就能赢得市场。

■展望：“刚需仍是市场主力，打好刚需牌，细分市场，提高产品品质，都是开发商必须要做的。”精诚集团精图企划副总经理李昂说,“刚需在成长，他们有了更成熟的置业观，刚需楼盘的品质要提升。”

关键词：价格

楼市“V电影”之《龙门飞甲》：楼市对决“价格”制胜。楼市价格：

购房者越来越理性，价格才是硬道理

影片《龙门飞甲》中的打斗场面，让众多武侠爱好者直呼过瘾。其实，沈阳楼市这个江湖之中，也在时刻上演着这种高手对决。

价格，是开发商2012年使用频率最高也是最奏效的工具之一。

碧桂园，在今年可以说是“性价比”这场大战中的最大赢家之一。其全线产品在2012年都取得了不俗的销售业绩，在新峰的统计数据中，企业销售面积位列第二。

再比如恒大地产，在近两年的市场中，凭借其价格优势也抢尽了风头，恒大雅苑淡季开盘仍取得了2亿的销售额。再比如，位于奥体板块的清河湾，中小户型的产品不仅迎合了市场的主流刚需，价格基本上也是以成本价在销售，因此吸引了大量刚需粉丝。

奥园，也是2012年在价格营销这场战役中打得比较漂亮的房企，在2012年年初，供需双方都在观望的时候，奥园率先打出了85折优惠，将一批处于纠结中的潜在购房者迅速变成自己的准业主，抢占了市场先机，并赢得了眼球。

■点评：《龙门飞甲》里各路高手比拼的是实力，同样，在2012年的楼市里，房地产老总颇为一致的看法就是：沈阳的购房者越来越理性了。在这一前提之下，花拳绣腿一定不能赢得市场，价格永远是硬道理。

■展望：2013年沈阳房地产市场的楼市价格依然会走稳健道路，在供应量较大的区域，楼盘价格战也在所难免。

关键词：综合体、地下商业 楼市“V电影”之《王的盛宴》：

胜者为王。欲称商业地产之王，需占天时地利人和。商业地产：

新老商圈各有短长，地上地下多点开花

电影中，《王的盛宴》不是对《史记》中鸿门宴等经典段落的简单翻拍，而是对这一段史实的重新演绎，更重要的是展现了2000多年前，中国大地上群雄并起，英雄辈出的壮丽画面。

回到2012年的沈阳房地产市场，在国家房地产调控的大背景下，商业地产成为不少开发商的突围之选，而沈阳商业地产这顿大餐，何尝不是一桌“王的盛宴”，以致有业内人士感慨：“沈阳商业地产的战国时代已经来临！”>>>“弃住从商”渐热 沈阳商业地产现“暖冬”

2012年就沈阳的商业地产市场来说，除了商业综合体、写字楼、公寓等项目，可以说，是沈阳地下商业跨越式发展的一年，多个地下商业项目开工建设，更创造了多个销售奇迹。2012年9月29日，地处奥体中心新兴商圈的亿丰不夜城项目开盘当天，78分钟内，200余套绝版产权街铺各归其主，总销售额达4亿。而雄踞沈阳太原街商圈的朗勤商道项目，12月16日开盘当天销量达5.72亿，点燃沈城楼市冬天里的第一把火。

■点评：在这场没有硝烟的战场，从各大商业地产项目的宣传攻势、营销活动、销售业绩中，能够真切地感受到市场背后硝烟弥漫，而要真正成为王者，必须同时占尽天时地利人和。

■展望：2013年全运会在沈阳举办，俗话说“好风凭借力，送我上青云。”今年，沈阳的商业地产势必上演更加精彩的“盛宴”、相信各家开发商也早已准备好，共赴这个“饭局”。

关键词：别墅、大平层

楼市“V电影”之《少年PI的奇幻漂流》：

一次寻找自我的奇幻旅行，正如高端豪宅的自我定义。高端豪宅：豪宅精致时代已来临

如何为少年PI的故事做出选择，也能折射出你自己的内心世界。正如，什么样的房子才算豪宅？开发商和消费者的理解总会有差别，沈阳开发商尝试过非贵即大，而给人留下的却是面积大和总价高的印象。但2012年，数家有着多年成熟豪宅开发经验的房企在沈阳的豪宅项目先后入市，沈阳的豪宅市场正在发生着悄然改变。可以说调控之下，沈阳城市豪宅市场的精致时代已然来临。像万达公馆，每个单元为三梯两户，采用两台并联的主人电梯以及一台独立保姆电梯，互不干扰。而在建筑和装修材料使用上、雅颂居使用了迪拜星级酒店选用的国外名牌卫浴„„

■点评：理性消费时代，市场产品细分是必然。因而城市豪宅要与别墅产品进行区分，吸引不同的客群，豪宅产品越来越注重细节是必然趋势。>>>更多资讯请点击

■展望：2012年沈阳首届豪宅展惊艳沈城，跨界营销、品牌整合在高端住宅市场的试水效果相当成功。相信今年高端住宅的开发企业在这些领域会有更多动作和尝试。