城中村改造的新思考

第一篇：城中村改造的新思考

从我办城中村改造的新思考

浅谈如何推进 “两翼”战略

尊敬的各位领导，与会的全体委员：

大家好！首先，非常感谢XX区政协为我提供了一个与大家共同交流的平台。昨天，薄区长代表区政府所做的工作报告，响亮地提出要“探索启动以旧村改造为试点的片区开发”，这为我办下一步实施城市化建设指明了方向。下面，我结合我办实际，就如何推进城中村改造工作谈几点意见和建议。不妥之处，敬请各位领导、各位委员批评指正。

我们xx街道办是XX城区三办之一，辖区总面积xx平方公里，下辖xx个居委会，总人口为xx万人，其中：常驻人口xx万人，流动人口xx万人，非农业村民占村民总数的九成以上。

近年来，在推进城市化进程中，全街道已有xx个行政村逐步纳入城市建设规划区，成为典型的“城中村”。由于城市用地的拓展，村级土地的出租，以及普遍化的建房行为致使全办农业用地与日递减，村民人均耕地现已不达0.1亩。许多农民走上了“以地生财，坐地收租”的发展之路，出现了独特的“出租屋经济”。由于生产和生活方式的非农化转变，农民已不再是传统意义上的农民，城乡二元结构矛盾日趋明显，“城中有村，村内有城，村外现代化，村内脏乱差”，越来越成为影响城市形象和制约城中村发展的瓶颈。

一、我区城中村改造的必要性和紧迫性

近十多年来，XX城区出租屋经济的出现，客观上推动了城周村经济的发展，主导产业实现了从传统农业向以租赁为主的第三产业转变，但是，1

一些社会问题随之出现，且不断蔓延，严重影响了经济社会的整体发展，诸如城中村社会治安管理混乱，社会保障难以有效开展，环境卫生脏乱差比较突出，乱修乱建乱加层较为严重，以及畸形的出租房经济导致了部分群众不思进取等社会想象十分普遍，诸多问题的叠加，以及原有的管理体制机制与村民素质整体较低等现实状况，已经严重制约了我区服务吕梁城市化建设与推进和谐社会的发展要求。为此，今年区委工会议提出以东城区开发为龙头，以整村推进和城中村改造为两翼的城乡发展战略，把城中村改造提上重要议事日程，予以安排部署，开启了我区城乡建设发展的新里程。

二、我区城中村改造中存在的难点和问题

城中村改造有别于城市化进程中的旧城改造，不仅涉及土地的处置、村民身份的转换、村集体资产的改制、社会保障等问题，这些问题全都与村民的利益交织在一起，远比旧城改造复杂的多，相关情况表现为以下五个方面：

1、改造成本高，投资回报小。保证合理的投资回报，是城中村改造能否顺利推进的一大制约因素，城中村现有建筑密度大，高昂的拆迁成本，巨额的投资，加之回迁安置面积大，可用于销售的面积与投资回报小。

2、土地转制成本高。城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及将集体土地转换成国有土地，牵涉到经营性用地依法实行招、拍、挂等程序，将增加开发商获取土地的成本，加大市场运作的风险。

3、村民因既得利益工作阻力大。当前，城中村村民收入主要靠出租屋收入，那么，在改造的过渡期中，村民现有的房租收入暂时会出现空档，同时，部分的村民认为，现有的建筑出租要比将来的楼房出租容易的多，加之大部分村民愿意接受面积补偿，但我区城中村现有容积率已接近或达到城市规划上限，如果考虑盈利势必提高容积率，从而突破城市规划界限。

此外，群众对社会保障问题比较担忧。目前，村民的福利保障由村集体承担，村民担忧改制后原福利保障将会失去，生活没有着落，特别是40岁以上的村民，由于文化素质低，没有技能，难以找到工作，只能依靠房租谋生，在没有社会保障的情况下心存忧虑，也会为改造带来一定的阻力。

4、管理体制问题。以村党支部为核心，以村委会为主体，各种群众组织并存的混合型传统管理体制，依然是当前城中村实施社会管理的唯一方式，由于未纳入城市管理体制，致使城中村游离于城乡之间，不能适应市场经济发展的新变化。

5、组织宣传不到位，干群对城中村改造相关政策了解不多。城中村改造不是简单的拆旧建新，还包括管理体制的转换，农民身份的转换，以及村集体经济向股份制经济实体的转换，政策性强，工作繁琐，由于我区这项工作刚刚起步，还未进入实质性阶段，广大干部群众对此了解甚少。

三、我区城中村改造的策略和建议

城中村改造工作涉及社会的方方面面，需要在区委、区政府的组织协调下，制定切实可行的实施方案，调动全社会的力量积极参与，落实相关政策，共同做好群众工作。

1、实施户籍管理制度改革，推进村集体资产改制。村民是城中村改造的主体，要把维护村民的合法权益作为开展工作的出发点和落脚点。区级各职能部门要在广泛宣传发动的基础上，根据各自的职能逐步开展农转非，建立城市社会保障体系，职业技能培训；在保持社会稳定，确保集体资产不流失的前提下，积极发挥现有村民委员会和群众代表的作用，严格

按照法律程序，将村集体现有资产进行清产核资和资产评估，在充分讨论的基础上，制定资产处置分配方案，合理设置股权量化，组建社区股份合作社或股份公司。以落实各项政策保障为措施，以保证村民在城中村改造中受益。

2、依法做好土地产权转变和处置工作。村改居之后，村集体土地要全部收储为国有土地，政府在实施土地收储过程中，要严格落实《国有土地使用权证》颁发政策，坚持土地处置需确保原村民未来的正常生活和劳动就业，确保公益事业用地等原则，具体处置的方式有：（1）对村民住宅用地，原则上划分为保留住宅用地与建设新居住区回迁用地两种，新建居住区的回迁用地，根据能够享受回迁安置房政策的户数和需建设回迁安置住户的总面积，以容积率1.5的标准测算，按经济适用房项目以划拨方式供应。对补偿村民回迁房建设的开发用地，按保留和回迁用地的1：1-1：1.5 的比例确定。（2）对留村集体解决村民劳动就业用地，按改制后的经济实体中劳动力计算，以人均80平方米核定，未达到80平方米的，不足部分在村改造土地和其它剩余土地中解决。（3）对剩余土地确定为规划建设用地，纳入市土地储备中心统征储备，按相关补偿标准给予补偿。

3、做好城中村改造建设规划。城中村改造规划编制要严格依照相关法律实施，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、突出重点、逐步改造的原则，具体编制改造规划要做到：（1）依据城市总体规划、土地利用总体规划和相关规定，以村庄为单位，组织编制切实可行的整体规划，经市建设行政主管部门核准后，报市人民政府批准，作为城中村改造或分期实施的依据。（2）村集体经济组织和房地产开发商，须委托规划设计单

位，编制城中村改造修建性详细规划或项目设计，经街道办核准后，报市建设行政主管部门审核批准并办理相关手续后实施。

4、拆迁补偿安置。拆迁补偿安置采用货币补偿和房屋安置两种方式，具体补偿办法由各村参照区政府出台的补偿政策执行。

5、就业和社会保障。凡按国家规定参加了本市城镇职工社会保险的村改居劳动力，均应参加城镇职工社会保险，享受包括基本养老保险、基本医疗保险和失业保险等。

四、我区城中村改造的相关措施

城中村改造是一项涉及面广的社会工程，需要市、区政府的大力支持和相关部门的全力配合。

1、成立城中村改造工作领导组。为保证城中村改造工作的顺利实施，应成立由市、区两级党委、政府组成的专门领导小组，抽调土地、规划、城建等部门成立工作小组，全程配合城中村改造工作。市政府应在土地处置使用等方面定原则、定规划、给优惠政策，区级各部门应在区政府组织协调下给予工作支持，街道办对城中村改造进行具体监督管理，各改造村要根据相关政策认真组织实施。

2、给予相应的政策支持。一是城中村改造建设项目用于安置村民的，按人均建筑面积50平方米免交行政性规费；用于发展经济的，除城市基础设施配套费减半征收外，免交其它行政性规费。二是城中村改造项目用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，上缴财政后，扣除国家、省级计提部分，其余价款作为城中村改造专项补贴资金用于城中村改造，专项补贴资金由村委会（或改制后的股份制经济组织）提出书面申请，街道办审核同意后，由财政管理部门按照用款计划予以拨付。三

是城中村改造中所涉及由政府承担的市政公用设施，各有关部门应优先安排建设资金，改造后的市政公用设施维护和市容环卫管理纳入城市管理范畴。四是解决城中村改造启动资金问题，可通过政府制定相关政策，选出有信誉、有实力的开发商与城中村的经济实体进行合作，必要时由政府协调银行给予低息贷款。

3、积极推进集体经济转型和升级。改制后的集体经济组织，以集体物业收益和集体房屋租金为主，收益一般用于原村民的福利等，从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值，是城中村改造能否成功的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级，更是城中新村能否实现可持续发展的前提和动力，因此要做好进一步的探索实践工作。

4、引入市场机制。在城中村改造中，应进行市场化开发模式，鼓励开发商、投资商参与城中村改造。市场的导入可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，推动发展壮大村集体经济。

5、加强政府的积极引导作用。城中村改造是一个综合社会转变过程，需要全方位的物质、制度和社会文化建设，政府应在包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导方面予以引导。

7、实行近、中、远期的结合。要注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

城中村改造是一项影响较大的社会性工程，需要全社会广泛发动，积极支持，真诚希望广大政协委员对我办城中村改造予以更多的关注，为我们的工作提出更多更好的办法举措，也真心希望各界委员积极参与投资开发，共同推进我区城中村改造工作的顺利实施。

我的发言完毕，谢谢大家！

第二篇：对“城中村”改造的思考

对“城中村”改造的思考

摘 要：城中村问题给我国城市健康发展带来了隐患,解决城中村问题成了我国各城市的当务之急。本文分析了城中村的概念、类型、改造中存在的问题及其改造对策，侧重论述了城中村的概念，分析了城中村改造中存在的问题,提出了切实可行、有效的措施保障城中村的顺利改造。

关键词：城中村；改造：概念：问题；对策

一：前言

城中村是我国快速城市化过程中出现的一种普遍现象，在沿海发达地区城市 中，城中村现象表现突出。1990 年代中期以前，中国城中村问题尚未显现，1990 年代中后期，随着城市化进程加速，城市周围土地被大量征用。由于城市政府要在农村土地房屋补偿和村民安置方面支付巨额经济成本和社会成本，为规避巨额成本，城市政府选择了绕开村落迂回发展的思路，导致了城中村的出现。

城中村，既是村落历史的遗物，又是快速城市化过程中新生的活体。有的学者称之为“都市里的村庄”。

由于城中村在土地利用、规划管理、建设、景观、社会治安、社区文化等方 面表现出强烈的城乡差异及矛盾，影响城市的建设质量和发展秩序，引起了城市 政府和社会各界的广泛关注。

二：概念

国内学者从不同的角度出发,对城中村内涵的认识也不尽相同。总的来看,主要有以下角度认识。

李培林(2002)从亲缘关系出发,认为城中村实际上就是一种由血缘、亲缘和宗缘等社会关系网络联结的“大家庭”。

赵过渡等(2003)从职业结构的角度,认为城中村是指城市总体规划发展区内农业用地已经很少或没有,居民职业结构与生存方式的主要指标上已完成向城市社区的转变,但在基本素质上仍缺乏城市社区的内涵特征的村落。

张金望等(2005)从居住形态和社会形态对城中村进行定义,认为城中村是急剧城市化过程中原农村居住区域、人员和社会关系等就地保留下来,没有有机参与新的城市经济分工和产业布局,仍然以土地及土地附着物为主要生活来源,以初级关系为基础形成的社区。

谭媛媛等(2005)从文化角度,认为城中村是指在城市中主要以传统情感维系为纽带、以初级关系为基础形成的社区,包括城市周边原农村居住区域和进城务工人员聚居区。

也有的从管理方式出发,认为城中村是指在城市中仍然保留和实行集体所有制、农村经营和管理体制的农村社区,其管理组织是村委会,常住人口是村民。

综合来讲,笔者认为城中村是指:在快速的城市化进程中,随着城市建成区面积的不断扩张,广大近郊农村耕地被征用同时被纳入到城市建成区内,由于受到城市化的影响,出现谋生手段多元化、社会关系的复杂化、文化的多元化、物质设施的现代化,但仍以土地为主要经济来源、以初级关系为纽带、以农村管理方式为主、本土文化仍有顽强的生命力,从而形成的不同于传统农村和现代城市的特殊区域。

简单来说，城中村是在城市总体规划中已经划定为城市建设区域的范围内，仍然保留农村体制，使用集体土地，以村民委员会为组织形式的农民聚居村落。

城中村, 是城市化发展过程中, 由于城市建设急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后造成的特殊现象。城中村长期保留农村建制, 实行农村管理体制, 已形成封闭的小社会, 难以按照城市管理体制实施管理, 其规划、建设长期处于混乱无序和低水平状态。

由于城市的迅速发展与扩张，城市政府在征地时为规避成本绕村而过，政府部门在规划、国土等方面管理不到位，城市政府没有为低收入人群和外来人口解决好住房，城中村农民失去土地以后怎么生存发展，这些原因导致了城中村问题的突显。政府要推进城市化进程，营造良好的城市发展环境，必须改造城中村。三：城中村的类型

一般研究者认为，城中村主要分为三种类型：一种是处于繁华市区，已经完 全没有农用地的村落；二是处于市区周边，还有少量农用地的村落；三是处于远 郊，还有较多农用地的村落。

四：城中村改造中存在问题的分析

（一）、土地产权不清

由于我国特有的历史形成的城市与乡村的二元经济社会结构性矛盾,城中村各种矛盾的根源在于,传统的计划经济体制下的二元土地制度在多元市场经济体

制下形成的土地经济矛盾。城乡土地的不同产权制度造成城中村的根本原因。

（二）、农民思想观念的问题

我国农民对土地的依赖已有成千上百年的历史,受旧的传统观念和生活习俗的影响,对农村改造有一种潜意识的抵触情绪,他们虽然向往城市生活,但真正关心的并不是将来农村变成城市后景观会多么优美,道路会多么整齐,环境会多么宜人,而是更多关心改造后没有了房产和土地,不但没有了自己原有的资产,而且又失去了谋生的手段,从“有产者”变成了“无产者”。村民相对来说多数文化素质低,在劳动就业市场上的竞争力弱,失去了土地就等于失业,对将来成为市民是否能享受到劳动保险、医疗保险、就业保险等一系列福利待遇存有疑虑,多重的心理压力影响了农民对农村改造的积极性。

（三）、决策者的疑虑

保护古城,建设新区,虽然是城市规划的决策,更是城市政府意志的反映,但在实施规划中政府也将面临很多的问题。要推进城市化的进程,要征收农民的土地,拆农民的房子,改变农民祖祖辈辈的生活习俗,如果没有切实可行的方法,解决不了农民切实的问题,很容易遭到农民的反对,重大决策不能实施,政府管理者的政绩很难体现出来,决策者对农村改造也会产生疑虑。

政府提供的廉价出租房太少。城市居民住房尚不宽裕,政府无力也无暇顾及外来劳工人口的住房供给;开发商也不会投资于预期收益小、风险大的廉租房,城中村恰好为如此大量的外来人口提供了低租住房的空间,同时也为市场就业能力较低的村民提供了收入的来源。

（四）、经济利益的制约

城中村的改造,影响最大的是农民的利益：

1、农村景观要变成城市景观,要拆掉农民的房子,回收农民的土地,房屋拆迁和土地补偿标准的制定是一个关键的问题,定得低了农民不接受,定得高了政府和开发商谁也负担不起。

2、农村建设占地大,农民多数是独门独院,闻听要改造,立即就会乱搭乱建,圈地造房,要满足这些投机者的要求,成本就会提高,而改造的难度也就更大了。

3、农村中很大一部分集体财产,改造后怎么处理怎么分配,这些农民比较关心的问题处理不好,也会造成农村改造的消极因素。

4、改造资金来源难。城中村改造成本较高,涉及问题复杂,社会资金进入城中村改造的积极性不高。

（五）、政策及管理的问题

我国从建国以来就存在农村户口和城市户口之分,二者在社会生产、生活中分别存在不同的管理体制,农村变为城市,农民由农业人口变为城市人口,这种转变需要在政策上采用特殊的措施才能解决。我国土地所有权归国家,要建设城市首先要把农村集体土地使用权转变为国有土地使用权,才能把土地开发和城市建设纳入到城市规划管理的范围内,这种土地性质的转变也存在困难。

如社会管理模式的变革阻力。城中村的管理是通过村委会实现的,它虽不是一级政府,但在某种意义上行使着一级“政府”的职能,管理着村里方方面面的事,与城市管理组织的居委会相比,在实际管理事务中拥有更大的自主权和更广泛的内容。城中村改造必然要从管理体制上把原村委会纳入城市管理组织序列,这种变革涉及人事安排的调整和权利的再分配,实际操作起来也不是一件容易事。五：城中村改造对策思考

（一）、规划中应注意的问题

在编制规划中首先考虑现状用地情况,尽量把现状的农村住宅建设用地规划为城市居住用地,在村庄的基础上改造建设住宅,配套基础设施,形成居住小区,改造后村民变为市民,离土不离乡,村民仍然可以居住在一起,保持原有的社会邻里结构形式,增强他们的地缘感,从而提高村民对农村改造的积极性。改造过程中,要根据各个城中村不同的特点有区别地进行改造,对于发展好的、合乎城市规划 要求的可以不进行物质层面的改造;对于严重违背城市规划的城中村要彻底改造;而一般的可以采取局部改造,拆迁部分使其达到城市发展的要求,而剩下没有拆迁的部分可以通过经济的手段让其慢慢适应城市发展。毕竟大部分城中村经过了长时间的发展,利用强制性的规划方案来改造是不科学和困难的,应做到规划方案与现状整合,做到最大限度的适应城市的发展。

（二）、规划出台后的管理

规划一出台,向社会公布首先会引起农民的注意,他们会趁机扩大建设占地,其他单位或个人也会趁价低储备土地,这必将增大将来改造的难度。规划的实施需要有一定的时间,新区不可能一下就形成,因此,政府必须及早制定措施,控制土

地自由买卖,防止土地资源的流失。同时对现在的每项建设都要严格审查,首先要控制道路红线,对近期建设项目严格把关,永久建筑必须符合规划要求,把新区土地开发建设纳入到城市规划管理中。

（三）、对村民进行培训,完善养老保险制度

村民大多数文化低、素质差,在建设新区改造农村的前期办一些学习班,对村民进行文化思想素质教育和劳动技能培训,增强其市场竞争的能力,尽快完成由村民向市民的转变。建立完善保险制度,让老年村民加入养老保险,解决他们生活的后顾之忧。

（四）、解决改造资金的来源

采取政府投资、村民自筹、开发商投资、银行贷款等多种渠道。政府可以重 点投资公共设施,而拆迁和重新建设方面可以在政府的指导下由村民和开发商共同开发共同收益。将改造中村民付出的利益(现金投资、住宅拆迁损失、宅基地损失和出租收益损失等)和开发商的投资按照一个科学标准量化“股份”份额,在改造后按股份多少获得收益。

（五）、安置好外来务工人员

现在我国大部分城市还难以解决本地职工的住房问题,更没有多少精力来解决外来务工人员的住房问题。因此,在现阶段,政府应该在城市规划框架下引导城中村的出租房的建设,这样不仅可以为外来务工人员提供住房,也为城中村带来收益,同时也减轻了政府对城中村改造后的社会保障压力。

（六）、引入市场机制推进城中村改造

在城中村改造中,可引进市场机制,多方筹集资金,采取滚动式发展。广州海珠区沥窖村,是广州规划发展区中规模最大的城中村,村民入股集资,采用工程分期,滚动式推进的方法改造农村,建设住宅、幼儿园、敬老院、医疗门诊、居委会、户外活动场、游泳池等,彻底改变旧村落后混乱的局面,改善了人居环境,创造了城中村改造的新模式。

六：结 论

由于城中村在环境景观、社会管理、村民就业与社会保障等方面存在严重问 题，与城市经济社会发展和现代化要求不相适应，城中村已成为制约城市发展的一个重要因素。尽管城中村改造存在很多障碍，但是我们如果不痛下决心进行全

面改造，问题长期拖下去，随着时间的推移，改造成本会越来越高，势必影响各个方面参与改造的能力和意愿。因此，城中村改造必须引起城市政府的高度关注，加快城中村改造的步伐。

参考文献：

[1 ] 李培林.巨变:村落的终结———都市里的村庄研究[J ].中国社会科学.2002

(3),168-179.[2 ] 赵过渡,郑慧华,吴立鸿,等.城中村社区治理体制研究———以广州市白云区

柯子岭村为个案[J ].国家行政学院学报,2003(3),93-97.[3 ] 张金望,谭婷.城中村问题探析.株洲工业学院学报.2005 ,19(5),81-83.[4 ] 谭媛媛,萧洪恩.都市的“村落”:文化困境及其重建———以武汉市为例[J ].小城镇建设,2005(6),41-43.[5 ] 李俊夫.城中村的改造.北京：科学出版社，2004,1-245

[6 ] 王晓东,刘金声.对城中村改造的几点认识[ J ].城市人口, 2003, 11-27

[7 ] 李玉军.城中村问题初探[J ].贵州大学学报:社会科学版,2005.23

(4),68O72.[8 ] 游宏滔.小城镇“城中村”规划相关问题的探索.城市规划，20049，36-39

[9 ] 叶鹏，徐晓燕，汪路.合肥市“城中村”改造初探.建筑学报，2004，（11），23-26

第三篇：深圳城中村改造的思考

深圳城中村改造的思考

1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式

深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定日标下，通过政策、规划进行调控和引导。根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基木类型；按用地功能可以划分为公益性项日、产业升级项目、商品开发项日等类型;按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造(包括异地重建、整体拆建、局部拆建)。

2.以项日承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程近年来，“净地出让”业已成为各大城市推进“三旧改造”的主流趋势，城市更新一般经过“拆迁一整理一入库一出让一开发”的过程。深圳城中村改造则以项日承包为主要运作方式，采取“毛地出让”，改造范围以城中村红线范围为依据，根据改造主体的不同，资金来源于开发商、城中村股份公司、城中村村民、银行贷款以及政府扶持资金。改造的优惠政策主要而向开发建设的单位，以容积率奖励和地价减免为主要形式。安置补偿以货币为主，具体补偿额度视项日而定。

3.以规划为实践准则，在市域层而上实施统筹和协调

《深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要(2005-2020)》和《深圳市城中村(旧村)改造专项规划编制技术规定(试行)》是指导深圳市城中村改造的纲领性文件，在市级层而对改造范围、改造模式、改造规 1

模、开发强度、用地功能进行规划引导，并明确改造规划的原则、内容、深度和成果形式。以岗厦河园片区为例，该片区位于深圳最重要的福田行政商业中心区内的东南角，改造专项规划将其定位为“商业、办公、居仕为一体的多功能综合发展区”，从用地功能布局、开发强度、交通组织、配套设施、经济测算等几个方而进行具体分析，以科学地指导实践。

4.以“堵疏结合”应对违法建筑，降低改造的社会成木

深圳市城中村集中了全市90%的违法建筑，并牵涉众多由于行政调整带来的历史性遗留问题。规模庞大的违法建筑权益关系错综复杂，按合法建筑补偿则会引起新一轮抢建，不补偿则无法实施拆除，公共利益受到侵害。“堵疏结合”深圳市处理违法建筑的主要方法，“堵”指以违法建筑零增长为目标加强对新增违法行为的查处;“疏”指依据违法用地和违法建筑处理的有关政策和程序，对存量违法建筑进行确权。

当然，深圳市在推进城中村改造的过程中，也存在着一个十分严重的问题，就是城中村改造的利益分配问题。深圳市城中村改造对于城中村“财富性”特征认识不足，尤其是对产权界定的难度估计不足;侧重物质形态的更新，忽视社会问题的解决，在基层社区建设、原住民就业、社会保障以及补偿、外来务工人员居住等都未做出明确安排;政府的土地国有化、重朔权力关系等多元目标与城中村居民继续享有宅基地、维持既得利益的目标相冲突。

这些，都是我们在实施城中村改造时应该考虑到的问题。2

第四篇：城中村改造

附件10：市政专业部门市政接用意见

依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：

一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：

1、因特殊情况必须移植的；

2、古树名木移植方案符合要求。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第25、27条；

2、《**市城市绿化条例》第22、23条；

3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；

4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；

5、古树名木移植方案。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）

（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条

（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费

（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》

（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

三、（一）行政许可事项名称：树木移伐

（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）

（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。

（八）申请条件依据：

1、《城市绿化条例》第21条；

2、《**市城市绿化条例》第23条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；

2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)

（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条

（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费

（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日

（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》

（六）办理程序：受理

审查

决定

送达

（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。

（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。

（九）申请方式：书面申请。

（十）申请人提交材料目录：

1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；

2、**市园林局绿地指标审核签署意见；

3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；

4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。

申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

到区市政委城建科能直接办理的有 7项：

一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。

2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。

（六）提交的材料：

1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；

2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；

3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。

（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。

2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。

3、具有书面申请。

4、具有拟建架空线路的设计图纸。

5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（六）提交的材料：

1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。

2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。

3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。

（六）申请条件的依据：

1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（七）提交的材料：

1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；

2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（八）办理程序：受理

审查

决定

送达

（九）办理时限：20个工作日

（十）费用情况：本许可项目不收费

（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

（六）申请条件：

1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；

2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；

3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；

4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；

5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。

（七）申请条件的依据：

1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；

2、《城市道路管理条例》第三十三条；

3、《行政许可法》第二十九条第二款。

（八）申请材料和申请书示范文本：

1、申请书；

2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；

3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。

（九）办理程序：受理

审查

决定

送达

（十）办理时限：20个工作日

（十一）费用情况：本许可项目不收费

（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；

2、符合环境卫生设施设计方案；

3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；

4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；

5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；

6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；

7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；

（六）提交的材料：

1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；

2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；

3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；

4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；

5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日

（九）费用情况：本许可项目不收费

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、属于公园用地，并且范围明确；

2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；

3、有管理机构、管理制度和负责人；

4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；

5、具有《公园设计规范》要求的设施；

6、公园面积在10000 m2以上。

（六）提交的材料：

1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；

2、公园总体规划方案及工程竣工图；

3、公园绿化规划设计方案；

4、公园所有者及管理者的基本情况；

5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。

（七）办理程序：受理

审查

决定

送达

（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。

（九）费用情况：本许可项目不收费。

（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结

七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可

（二）项目类别：许可

（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款

（四）办理对象及范围：**区

（五）办理条件：

1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；

2、符合**市夜景照明管理办法的规定；

3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；

4、经规划批准的平面图（A3纸）；

5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；

6、建筑立面图（A3纸）；

7、建筑剖面图（A3纸）；

8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；

9、营业执照（复印件加盖公章）；

10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；

11、施工安全认证（复印件加盖公章）；

12、夜景照明构思；

13、照明方案、设计说明（A3纸）；

14、灯位布置图；

15、照（亮）度、光色计算分布图；

16、控制眩光方法；

17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；

18、照明器材明细和技术资料；

19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；

21、节能措施

（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案

（七）办理时限：25个工作日

（八）费用情况：不收费

（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准

一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。

二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。

三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：

（一）区国土分局的建设项目用地预审意见

（二）用地单位填写的建设用地申请表

（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件

（四）区国土分局的地质灾害认定表

（五）区国土分局的压覆重要矿床证明

（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图

（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图

（八）用地单位提供的使用林地证明

（九）用地单位提供的征地补偿安置协议

（十）用地单位提供的村民代表大会决议

（十一）区国土分局的土地情况调查表

（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件

（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”

（十四）区国土分局的土地利用现状图

（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。

（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明

四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。

五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号

六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。

七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。

八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：

（一）基本农田；

（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；

（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。

征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：

（一）用地批准文件；

（二）规划批准文件；

（三）拆迁实施方案；

（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。

（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知

九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证

一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证

二、项目类别：许可

三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）

四、收费依据：不收费

五、办理时限：30个工作日

六、办理结果状态：本局审核市建委备案

七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)

八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目

按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：

（一）建设项目批准文件。

（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。

（三）有土地使用批准文件：

（四）市房屋拆迁资格证书

（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。

（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。

（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。

（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。

（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。

（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。

九、办理程序：受理→审核→审定→告知

十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设

（同附件10）附件15：办理征地结案表

一、办理国家建设用地征地结案申请报告；

二、市政府用地批准文件；

三、征地补偿协议书；

四、国家建设征用土地结案证明；

五、征地补偿款凭证。

第五篇：城中村改造

6月13日,县长牛春堡，县委常委、副县长方业生在县政府办、财政、发改、国土、住建、公安等部门和孙口乡、城关镇主要负责同志陪同下，先后到孙口乡高庄村、曹岭村，城关镇台前村、姜楼村、李皮匠村城中村改造现场调研城中村改造工作。每到一处，牛春堡都仔细查看工程建设进展情况，详细了解目前工程开发建设存在的困难和问题，并就城中村改造工作提出了指导性意见。

牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。（县政府办公室信息科）

河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的通知

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：

《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。

第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。

第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。

第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。

第二章 规划建设管理

第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。

第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。

第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。

市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条

件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。

市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。

第三章 土地管理

第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。

第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。

第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。

第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。

濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知

（濮政〔2007〕63号）

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：

《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○七年九月十一日

濮阳市城中村建设改造管理办法

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。

第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。

第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。

第五条 城中村建设改造的基本原则

（一）城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。

（二）城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式；其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。

（三）城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。

（四）城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

（五）城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。

第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。

第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“市改造办”）的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“区改造办”）的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。

第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序

（一）区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：

1．村庄建成区1/1000 现状图；

2．村集体用地1/2000-1/5000 现状图；

3．村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段（5 年）人口数、男女比例；

4．村集体现有经济实体基本情况说明；

5．村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案；

6．村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。

（二）市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：

1．城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围（含村办企业、商业市场等）、补偿建设投入的开发用地范围；

2．各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等；

3．对村集体经济发展方案的审定。

（三）区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。

（四）区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。

第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：

（一）确定规划范围内不同性质用地的界线。

（二）建设条件分析及综合技术经济论证。

（三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。

（四）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图（工副业用地部分可从略）。

（五）对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。

（六）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。

（七）市政工程管线规划设计和管线综合。

（八）竖向规划设计。

（九）估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。

第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。

第十一条 城中村现有集体土地的使用

为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。

（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。

（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。

（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政

府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第十二条 优惠政策

城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。

第十三条 城中村规划的实施

城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。

第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄（以单门独户住宅为主）进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。

第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。

第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。

发布部门： 发布日期：2007年09月11日 实施日期：2007年09月11日(地方法规)