第一篇：城中村改造的八大困境与对策
城中村改造的八大困境与对策
2009 年 12 月 21 日 17:01 来源：商都房产网 作者：
金成时代广场 红星蚂蚁 soho 九龙城 锦艺国际华都 大观国际居住区 东方港湾
城中村改造的八大困境与对策 同致行（中国）地产顾问有限公司 城中村的实质是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映，对于城 市化管理者而言是一个必须面对的现实问题，又没有一个现成的可以照搬照抄的模式。全国 各大城市都有大量城中村的存在。比如，北京有城中村 231 个，西安有 187 个，广州有 138 个，南京绕城公路以内有 71 个，太原有 83 个，在郑州，这样的城中村共有 141 个。城中村形成的原因 1.城乡二元体制和政策原因。城中村出现是城乡土地所有制矛盾、社会转型过程中的制度 真空以及法律法规不健全、村落社会关系网络的顽强存续、城市管理疏漏的结果。政府趋利 型的土地征用是导致城中村形成的主要原因； 城乡二元社会保障政策刺激了对城中村空间需 求； 城市就业结构滞涨促进了城中村非正规就业环境的发展； 二元化的市政与行政体制加剧 了城中村的形成。2.城中村是一个类型独特的社区，其存在的经济基础和生存的依赖之源是土地和物业。村 民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业。村集体拥有大量的土 地、厂房、房产等，以村籍为边界的高收入和高福利的支持、非正式经济体制外的强化促使 城中村问题越来越严重。
3.宗族通常是村落的一个重要组成部分，宗族和村落重叠现象比较严重。宗族文化迟滞了 从乡村聚落到都市村庄的演进。传统观念的文化土壤、都市环境的心理适应以及经济利益的 内在牵引是都市村庄得以存续的条件。城中村存在的问题 城中村在发展中缺乏统一规划，整体建筑非常混乱，村内建筑密度高、建筑间距小，街道 脏乱差；城中村对外交通落后，数千人的城中村往往只有一两条宽度 5 米左右的街道，多以 房屋间距作为不倒，只有 2-3 米；公共配套极度缺乏，没有绿地、公共广场、教育配套等公 建配套；市政管线工程薄弱，各种市政建设极不规范，随意拉线铺管，存在不少隐患；城中 村消防管理时空，到处都是出租屋，若发生火灾，消防车、救护车无法进入；城中村居住人 口复杂，各种刑事、治安案件层出不穷。城中村已成为我国大多数城市科学发展亟待解决的问题。城中村改造是国内城市发展的必 然选择与结果。对于城市的发展具有重大的意义，城中村改造有利于改善居民居住环境，提 高居民生活水平，改变城市形象与面貌，增强城市辐射力和带动力
，不断提高城市知名度和 竞争力；解决城乡并存的二元结构，集约、节约利用土地，盘活土地使用效益，拓宽经济发 展空间，提高居民经济收入；完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的 居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题。八大困境及对策 瑞安的新天地成为上海的新名片，南京夫子庙改造重新秦淮风情，深圳华侨城打造成为国 内最成功的主题公园。国内房地产市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈，城市土 地资源随着开发日益减少，而多数城市老城区的功能及定位重新确立，因此房地产开发重新 已经移到旧城区。然而在旧城的城中村改造中，存在诸多困境，从深层次考虑，这些困境的 成功解决是项目成功的要素。同致行对于城中村改造总结了八大困境。1.改造成本困境 改造成本困境 拆迁补偿费用是城中村改造项目中开发企业投入的一项重要成本，城中村高密度的建筑体 量和居民数量，未开发前期的安置增加的巨大的成本投入。开发企业不但进行拆迁补偿安置，还要承担大量道路拓宽、市政管线等市政配套费用。使得城中村改造项目用于拆迁补偿的费 用在总投资中比重过大，上海世茂滨江花园当时仅拆迁就耗费 22 亿元。因此，拆迁补偿安 置所占的总投资可能高达 50%以上。面对成本困境，开发企业应该进行详细的成本预算和 资金平衡管理，详细计算整个项目的成本收益，在项目周期内，保持资金的平衡管理。2.拆迁补偿困境 拆迁补偿困境
城中村的原村民头脑中有着根深蒂固的“旧土”观念，不愿意离开固有的居住区域。由于这 些村民主要依靠出租房屋维持生计，害怕失去房屋后，自身收益受到影响，因而会过高提出 拆迁补偿标准，而且由于村民数量众多，很难达成一致的补偿意见。在一些城市旧城改造中 就出现了“钉子户”现象。针对拆迁难、补偿难的问题，开发企业必须争取政府部门的配合与 支持，用政府的公信力来主导城中村拆迁工作。3.利益协调困境 利益协调困境 在城中村项目改造过程中，会涉及到诸多利益关系，包括：市政府、区政府、开发商、村 委会、村民等利益主体。如何协调这些利益主体，对于城中村项目的顺利改造十分重要。开 发商与政府的利益关系主要体现在：土地规划、公用配套建设、土地费用返还、项目报建等 方面； 开发商与村委会的利益关系主要是村民安置房建设与选址，最主要的是开发商与村民 的利益关系，主要体现在补偿标准和方式。征求多方利益主体要求，共同商量。4.土地权属困境 土地权属困境 土地权属不清是城中村改造最大
大的制度障碍，经过长时间的积累，城中村土地基本被各种 建筑覆盖，许多建筑属于违规建筑。由于违法行为具有普遍性难以强制拆除，因此一旦承认 其合法性必将加大改造补偿成本并引发新的抢建； 如不承认其合法性，又无法进行拆迁补偿，改造难以进行。在进行城中村改造之前，必须对城中村所有建筑进行摸查，计算出需要拆迁 的总面积以及各种建筑的产权、年代、功能等，为下一步的补偿做好准备。5.容积率困境 容积率困境 城中村改造项目容积率(红线范围内建筑面积与土地面积之比)不提高，开发商无利可图则 无积极性。郑州内城中村平均容积率接近3.0—5.0，要想有利可图，容积率要提高到 6.0—8.0。即使在城中村范围内维持现状的开发强度都难以达到改善城市环境的目的，容积率再提高，不但将牺牲城市环境，市政公用配套的压力也太大。6.规划设计困境 规划设计困境 由于城中村改造项目成本投入高、容积率高、总体量大，因而给项目整体规划设计造成 一定难题，如何来对项目进行科学定位策划成为规划的关键。开发企业一般需要借助于专业 策划公司来进行前期的定位。项目前期根据项目自身的状况、区域特点、周边配套、竞争楼 盘、市场需求等多方面，对项目进行了全新的超前定位与科学规划，实现项目收益的最大化，从而较好解决了项目规划设计难的问题。7.开发周期困境 开发周期困境
各利益主体博弈的时间决定了整个城中村改造项目开发的周期。很多城中村房屋拆迁过 程中，由于开发企业与村民之间矛盾与纠纷并没有很好解决，结果造成了拆迁工作没有顺利 完成，使得整个项目处于停滞状态，后续的开发建设工作无法开展。同时，由于土地面积大 和容积率相对较高，整个项目的总体量非常大，一般在 30--50 万平方米，甚至一些项目超 过 100 万平方米。上述原因造成了城中村改造项目开发周期长，开发周期过长增加了开发企 业资金管理的成本与风险。解决这一困境，需要协调开发企业内部各个部门工作，规划、施 工、报建、销售等部门密切配合，同时开展多项工作，尽量缩短开发周期。8.后期销售困境 后期销售困境 后期销售的困境主要体现在城中村所在区域的市场容量和消费能力与城中村改造项目的 体量、商业住宅比例以及销售价格制定之间是否匹配。在城中村改造项目所在区域的市场容 量和购买力有限的情况下，可能会造成物业供给量大于市场需求的现象，导致项目中大量物 业的空置，使得投资回收期延长，甚至亏损。同时，其他城中村改造项目也可能开始启动，同一区域内的
商品房供应量突然放量，冲击商品房市场。对于项目过程中出现的销售困境，着力于挖掘更大区域范围的客户，把项目的客户放大到整个城市甚至整个省份，同时加速项 目产品的推售，走在其他竞争项目的前面，抢夺有利的销售时机。
——本文摘选自同致行编写新书《城市再造》，本书于 2009 年末在全国出版发行，同致行 历经三年基于中原 600 万平方米城中村改造项目之践行精心编写而成。该书籍是中原首部城 中村改造项目营销实战案例书籍，同致行首次在书中全面解密曼哈顿广场项目营销。
第二篇：浅谈“城中村”改造存在的问题与对策
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业
毕 业 论 文
论文题目 浅谈城中村改造存在
的问题与对策
姓 名 学 号 1220121050 指导老师 教 学 点 省委党校
2014年5月14日
内 容 提 要
随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。
关键词：城中村 城中村改造 问题与对策
目 录
一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 „„„„„„1
（一）城中村的特征 „„„„„„„„„„„„„„„„„2
（二）城中村改造的必要性 „„„„„„„„„„„„„„3
二、“城中村”改造中存在问题 „„„„„„„„„„„„„„5
（一）城市规划、建设和管理盲区 „„„„„„„„„„ 5
（二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 „„„„„„5
（三）职业问题 „„„„„„„„„„„„„„„„„„6
三、“城中村”改造的对策 „„„„„„„„„„„„„„„ 6
（一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编
制体系 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7
（二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质
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（三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化„„ 9 参考文献
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浅谈“城中村”改造存在的问题与对策
城中村在我国社会经济快速发展中的作用以及城中村作为多种利益主体矛盾的集合体的现实来看，政府出于公共利益的需要，调整城市规划，扩充城市的区域空间，将城郊的农村纳入统一管理，这是城中村改造的最直接原因。改造城中村，使其摆脱自身发展的恶性循环并与周边城市环境衔接，已成为刻不容缓的任务。在城市建设用地的急速扩张过程中，由于城乡管理体制的差异和投资等诸多原因，许多被城市建设用地包围的村庄并没有被及时改制和改造，这就形成了所谓的“城中村”现象，导致了诸多严重的社会、经济、文化和环境等方面的问题；既面临着发展的良机，也面临着许多困境、问题和挑战。
一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性
“城中村”，顾名思义，即城市中的村庄。广义而言，城中村是指农村的土地已纳入城市总体规划发展区内，且农业用地很少或没有，居民也基本上属于非农化的村落；狭义而言，城中村特指那些农地与居民早已非农化，村庄也已经转制为城市建设，只是习惯上仍称为村的社会部落。本文“城中村”是指那些已经纳入城市总体规划所划定的城市范围之内，土地集体所有，行政上设立村民委员会且隶属于乡镇，居民为农业户口且在习惯上仍称为“村”的社会部落。其在土地权属、户籍、行政等管理体制上仍然保留着农村模式的村落。
（一）“城中村”的特征。
“城中村”是城市化推进过速的产物。随着城市化进程的加速，城市用地的急剧扩张，越来越多的村庄被纳入了城市建设用地范围之内。当前，城中村普遍存在的基础设施建设薄弱，村内建设混乱，环境卫生恶劣，社会治安复杂等问题，已经严重影响到城市化进程的推进，影响到城市整体形象功能的发挥。
1、空间形态和内部功能与周围环境的剧烈反差。全国快速城市化进程中，一部分地区由于城市基础设施和公共设施建设严重缺乏，规划跟不上或者没有按照规划及时实施及规划管理不严和政策的引导不当。“城中村”是一个充满矛盾的地域空间，人口构成混杂，人群密度大而社会管理薄弱，外来人口较多管理不到位，乱搭乱建。乱堆乱放导致社会环境脏乱差，社会治安问题较为突出。这些不同地域、社会地位、心理价值、籍贯、语言的群体在此汇集产生了文化上的冲突和融合。
2．用地、人口的性质和规模难以界定。首先，《城市用地分类与规划建设用地标准》中对这类用地的性质一般归为E6类用地（村镇建设用地），但其又处在和城市用地交错位置，用地功能难以用城市用地分类标准进行界定。其次，居住在这些地区的村民既能享受到城市居民所能得到的一切公共服务设施，又能享有国家赋予农民的特权，占地建设和计划生育方面的特殊政策。这些地区具有优越的区位优势和低廉的建设成本，使出租屋（村民自建房），生意异常火爆。同时。第三产业的发展和出租屋带来的大量流动人口也使得这里人口构成复杂，相应的带来了诸多的社会问题。
3．行政体制和管理机制上的混淆和疏漏。首先，在农村行政体制上村集体一把手说了算，很多乡村干部不懂规划，不知道盲目建设是违法的，带来严重后果，给国家和集体利益造成了重大的损失。其次，村民很少有人过问村集体利益及资产，村里很少或者不召开村民代表大会，管理上存在很大漏桐。在农村城市化发展的今天使得“城中村”的管理建设显现出了诸多问题。
（二）城中村改造的必要性。
我国的城中村是具有中国特点的，城中村与城市发展整体需要之间的矛盾也日益突出，已经成为制约城市化进程和全面建设小康社会的主要“瓶颈”因素之一。如果不妥善解决城中村问题，我国的城市化过程就会受到阻碍。站在长远的角度分析，从营造和谐社会的高度出发，改造城中村是势在必行的。
1、改造城中村是加快城市化进程的要求。城市化的一个标志就是城市建成区的扩展，可以说土地作为不可再生的资源和重要的生产资料对城市的发展起着重要的作用，而城中村的存在往往占有城市中的黄金地带并且由于缺乏城市的统一规划和管理而得不到有效的利用，未能发挥土地的最大的效益。因此，城中村是我国城市化进程中出现的一个特殊历史现象，积极妥善解决城中村问题，使其经济管理体制和社会管理体制向现代城市的管理体制和方式转变，使城中村真正融入城市之中，对于加快我国城市化进程具有重要的作用。
2、改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。现代化城市的要求是物质文明和精神文明的高度发达，城市
功能齐全，环境优美，对投资、旅游等方面有一定的吸引力，能体现一个城市的特色。但是，“城中村”杂乱的建筑景观；“脏、乱。差”的生活环境，在很大程度上破坏了城市的形象，成为降低了城市吸引力、辐射力的一个大障碍。因此，要建设现代化城市，提高城市的品位和核心竞争力，就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。
3、改造“城中村”是加强城市管理的迫切需要。“城中村”的农民虽然变成了城市居民，其小农经济的观念、生活方式不容易一下子转变过来。在失去耕作土地后，他们往往把生存和发展的希望寄托于房屋上，以图从房屋出租中谋求生活保障。这是造成“城中村”建筑密集无序、外来人日聚居杂乱和城市治安问题高发区的根本原因。更严重的是“城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍较低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此，改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高居民的文明素质，已成为维护社会治安和加强城市管理的当务之急。
二、“城中村”改造中存在的问题
“城中村”虽然在区域上已成为城市的一部分，但在管理体制和运行机制上仍然沿袭过去的方式，是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，带来一系列的问题：
（－）城市规划、建设和管理盲区。
城中村的用地和建设缺乏统一管理，违法用地和违章建筑屡禁不止，建筑杂乱无章，建筑物的间距、通风、采光等均不符合要求服从权力的道路狭窄，管理杂乱，给排水设施差；环境卫生、公共绿地、教育、生活服务等公共配套设施缺乏。
（二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题。
城中村出租聚居了大量缺乏有效管理的外来人口，出现了违反计划生育法规在原居住地又无法继续待下去的人，采取了出走他乡，四处躲藏的对策；城中村成为他们安全的落脚点。而城市各级计划生育管理部门，由于条件的限制，无法把各种有效措施延伸到分散且隐蔽的城中村出租屋，让违反计划生育政策的外来人员钻了空子。同时也成为滋生“黄赌毒”的温床，恶性事件屡屡发生。由于外来暂住人口和流动人口成分复杂；甚至其中夹杂了一些负案在逃犯罪分子，流动人口成为主要犯罪群体，造成犯罪率迅速上升，特别是危害较大的抢劫、盗窃、凶杀等刑事犯罪明显增加，并向暴力化、团伙化、智力化发展，对社会的危害性加大。甚至城中村有许多小诊所，无牌游医租几平方米的房子，摆一张台，搭一张小木床。拉一块白布，支一个吊瓶架就开张，虽然设施相当简陋却生意兴隆。政府医疗卫生管理部门虽然也组织人员入村清扫，但却总是“今天扫完，明天又开”。
（三）职业问题。
现化城市代表了先进生产方式和先进文化的高度组织化社会。城市里除了蓝领工人外，是白领工人和政府公务员。这些职业阶层一般具有较高文凭和较丰富工作经济，工作较稳定，收入水平较高。国家对他们的就业、收入、住房、医疗等方面有一系列明确具体的政策和规定，充分保证他们生活安康，而脱离农业的农民只能进入门槛低、竞争激烈的初级行业，不能享受国家提供的培训、就业、住房、医疗、保险。
三、城中村改造的对策
“城中村”改造应作为一项综合性的社会工程来对待，在实施改造之前超前调整政策，建立一整套相互支持的政策系统，从经济基础和社会结构上动摇“城中村”存在的基础设施同时对村民的既得利益给予合理的保护，形成改造后村民转化为城市居民的一系列社会保障措施，消除村民因经济利益问题而产生的对抗情绪，引导村民在经济和社会生活方面融入城市社会，适应城市经济和社会的生活方式，才能为“城中村”的改造创造有利的条件。
（一）贯彻“规划优先”的原则，完善“城中村”改造规划编制体系。
l、我国的“城中村”改造应以科学发展观和社会主义和谐社会理论为指导，树立以人为本的、全面的、协调的、可持续性发展的改造理念。“城中村”改造必须从城市整体的社会、经济和环境利益出发，要在大范围内进行“城中村”改造，必须大胆解放思想，不断更新观念。政府要重点围绕加快建立和完善社会主义市场经济体制和机制强化市场经济观念和城市经营理念，在改进工作作风、加强服务上下功夫。“城中村”的干部群众，要富而思进，加快城市化步伐，树立向现代城市人转变的观念。
2、城市规划是城市建设的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，城市的持续、健康、有序发展，必须有科学严密的规划作保证。根据各城市的特色和具体实际，坚持规划先行，注重规划的前瞻性和科学
性。“城中村”改造的成功与否在很大程度上取决于改造规划编制的优劣。在“城中村”改造中应由始至终坚持“规划优先”的原则。“城中村”改造规划不仅要考虑物质与环境要素的规划设计，还必须要研究“城中村”改造中所出现的社会、经济、文化等方面的问题。“城中村”改造规划应从传统的纯物质与环境要素规划，向综合性的、系统的规划方向转变。
（二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质。
l、“城中村”以往征地“农转非”人员安置无非是两种，即货币安置和招工安置。这两种模式对于数目较大的城中村村民的安置是不恰当的，只有另辟跟径，走开发式安置的道路才是唯一的出路。这种安置方式，将农民置换“城中村”土地使用权获得的安置费，通过开发性项目的投资转化为生产性的物质资本。使“城中村”村民通过与生产性物资资本结合实现再就业，它兼顾了村民就业和长远的生活保障，能够弥补货币安置的某些缺陷。可以打消“城中村”村民转籍即失业的忧虑，使其避开只身进入劳动力市场竞争就业时在文化素质和技能方面的劣势。
2、对于有集体财产的村庄，应提前登记使集体财产的数量和价值透明化，并在改造中保证其分配、收益的公开、公平性。改造时，以村民个人为单位，对集体财产进行准确量化，将村集体经济转化为股份制的形式，并将股权进行合理分配；使村民享有所有权和收益权，使用权和经营权由村成立公司；招聘管理人员经营动作。在整个转化过程中，一定要确保公开的原则，保证整个过程的透明度，杜绝个人
寻租行为发生。
3、未来我国城市产业结构将出观调整，高技术和资金密集型产业将是城市首选产业，这就对劳动力素质提出了更高的要求，而农村劳动力素质远不能满足这种要求。农民整体素质的提高是“城中村”改造过程中城乡矛盾协调的关键性问题。应大力加强岗前培训和职业教育，尽可能提高城中村居民的工作技能和文化水平，适应城市的经济活动。有关部门还应加强宣传，更新农民的就业观念。
（三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化。l、失地农民的社会保障问题是“城中村”改造的难点。在“城中村”改造过程中，为保证失地农民享受应有的社会保障，应加快建立健全社会保障体系。第一，要建立合理的征地补偿费支配机制。征地补偿费应作为农民养老的主要保障，可将此部分资金实行多元化投资，用于养老保险、医疗保险和其他合理的投资，确保资产增值。第二，要建立医疗、养老社会保障机制。目前农村社会保障尚未立法，制度建设处于起步阶段。建立失地农民养老和医疗保险制度，其资金筹措可以按国家、集体、个人都出一点的思路解决，建立失地农民的社会保障体系。
2、“城中村”改造涉及面广，涉及村民切身利益和社会的稳定性，涉及集体资产处理、土地征用，涉及村民社会保障和就业等诸多问题和矛盾，而这些问题和矛盾产生的根本原因就在于体制不当。要改造城中村，就得在体制上打开突破口。首先，要改造城中村，就要改革城乡二元体制。包括改革城乡二元户籍管理制度、土地使用制度、社
会保障制度、就业制度以及城乡二元管理行政体制。其次要解决城中村问题，就要从源头上开始，需要法律的支持。所以，我国应加快立法以及制定相关的政策制度，以填补城中村改造立法空白和制度空白，只有法律制度到位，才能保证行政部门和司法机关在实际操作中有法可依，只有有法可依，执法的力度才会加强，才能确保村集体和村民以及房地产商的权益免受不法侵害。还要考虑政治、经济、社会、环境、文化等多方面的因素。我国各级政府应根据我国的国情和各地的实际情况制定相应的可操作性强的法律与法规来指导和规范各地的“城中村”改造。
、参考文献：
[1]《城中村问题分析与对策研究》刘吉,张沛,西安建筑科技大学学报(自然科学版)2003.9第3期
[2］《城中村的成因分析及存在问题》李煜注．山西建筑，2011年，第3期
[3］《关于城中村改造的问题》李志生,城市建设．2012年，第5期 [4］《“城中村”问题初探》李玉军，贵州大学学报(社会科学版）, 2012年，第4期
[5]《“城中村”改造的策略转变》陈鹏，规划师，2012年 [6]《城中村改造的难点及破解对策》曾学龙 孙 林等，城市建设与发展(城市问题)2011年第2期
[7]《城中村改造的难点》刘宪法，开放导报
2005年03期 [8] 《“城中村”改造的重点难点分析及对策研究》钟育强，《中共南宁市委党校学报》 2010年第3期
[9] 《城中村改造》李俊夫，北京科学出版社，2004 [10]《城乡结合部的土地征用：征用权与征地补偿》汪晖，中国农村经济，2002第2期
第三篇：金华市城中村改造的思路与对策
金华市城中村改造的思路与对策
卢立明
推进城乡一体化是加快建设浙江中西部中心城市，提前实现现代化目标的一个重要的发展战略。新一轮《金华市城市总体规划》根据金华作为浙江省中西部地区中心城市的功能定位，扩大了中心城市规模，拓展了城市发展空间。构筑开放、大容量、有弹性的大城市框架，提高城市品位。近年来，随着城市新区迅速向城市近郊甚至远郊渗透，城市建成区面积不断扩大，使得近郊中的一些村庄，在不远的将来，也将随着城市建成区的进一步扩大，从而逐渐成为新的“城中村”。这些“城中村”在总体布局、建筑风格、基础设施、公建设施、环境保护及园林绿化诸多方面，不能适应现化城市的发展要求，不能满足城市可持续发展的需要，有些甚至严重影响了城市形象。“城中村”问题的日渐突出，使得有必要对这些“都市里的村庄”以及有可能成为“都市里的村庄”进行全面的梳理，让今后的城乡建设步入合理、有序的时代。
一、城中村存在的问题
我市的历轮城市总体规划和各类规划没有对城市建成区的村庄作出安排。在城市建设和扩张时，都是避开村庄，既没有给村庄建设留足用地，也没有把村庄同城市建设、开发同步进行从而形成了“城中村”。虽然大部分村庄编制了村庄建设规划，但基本上是就村论村、就村辖土地范围进行规划建设，这样对城市用地的地块完整性有较大的影响，且村庄的撤并难以进行。
村庄规划建设与村民建住宅和城市建设争用地，争好地段，也是导致目前征地难、农房拆迁难的重要因素，一定程度上也影响着中心城市建设的进展。建成区的村庄分布散，村民住宅与其它建筑混杂在一起，有的无法分清哪是村民住宅建筑。
违章量大面广。在城市建成区内，同时存在国有土地和集体土地，由于村庄规划建设使用的是集体土地，农民住宅政策有别城市居民的政策，失地农民就业等问题的存在，住宅建设主要目的是为了增加家庭收入，如房屋出租、办家庭企业等，建造住宅比高比大，导致擅自加层，扩建时有发生纠纷多，处理解决难度大。
基础设施薄弱，脏乱差的问题突出。村集体经济无能力投入经费进行基础设施配套，村民建住宅大多数是单家独户的零星自建，“城中村”的基础设施大多数较差，有的根本没有，到处是垃圾，污水横流。尽管城市的基础设施就在村口，但村民享受不到，出现新房多，无新村的现象，村民居住环境差，影响城市的形象。
管理难度大。由于以前的建房多无规划、无布局、无设计，形成许多死角、断头路，在现在流动人口增多的环境下不容易管理到位，造成了许多卫生、安全管理死角。
二、城中村产生的成因
首先，城市二元土地制度是城中村形成并得以存在的根本成因。城中村的形成是经济、社会、文化、管理等多种因素相互作用的结果，但根源是城市二元管理体制的存在。由于“城”与“村”分属不同的管理，因而形成了二元管理体制。所谓二元管理体制，就是已被纳入城市规划区范围内的自然村，虽然大部分土地已被国家征用，有的也已转制，但在管理上仍然沿袭与城市不一样的农村传统的管理体制与运行机制。
随着城市化进程的不断加快，不少处于城乡结合部的农村村镇被迅速纳入城市规划区范围内，虽然从地域、从空间形态上讲，这些村事实上已成为城市管理和城市建设的组成部分。但在经济、社会、土地和规划建设上均与城市社区建设存在着明显的差异，因而导致和形成了严重的二元发展格局。城乡结合部的村在理论意义上归入城市统筹管理，而实际上行政上仍属于农村建制，沿袭传统的与城市管理、与市场经济运行不相协调的农村组织形式与农村管理模式，给城市的统一规划、统一开发、统一建设带来一定的难度。
其次，利益性内聚是城中村形成的关键。城中村是一个类型独特的社区，是处在由农村向城转型中的社区。由于更多地具备农村社区的特点，实行与城市有别的农村组织管理架构，因而，成为城市社区内部一个孤立发展的系统，与城市社区存在着明显差异。究其原因，是利益驱动所致。在靠近市区，经济比较发达的自然村，由于享有计划生育、宅基地、村集体经济分红等丰厚的“福利待遇”，很多农民更愿意维持城中村的现状。
此外，村民自身素质的局限与暂住人口的流动是城中村形成的另一重要成因。城中村村民的受教育程度较周围社区的城市居民低，使其很难融入所在的城市社区，城市人因观念文化相异而不认同这些新晋升的城市居民，而村民因经济利益驱使亦不愿做城里人，这严重地制约着城市经济和社会的可持续发展。城中村的集体经济主要来自于土地收益、物业出租和村办企业，农村土地政策特有的宅基地为农民带来丰厚收入，由于村民可坐享土地收益的分享权，因而即使素质低下，村民也没有产生强烈的提高文化素质的紧迫感。
从城市的产业结构变动，我们可以看出，城市第三产业所占比例大，相对比较发达，服务业种类齐全，因而聚集了大量的暂住人口。这些暂住人口涌入城市寻求就业，大部分选择地处城市边缘区、房屋价格低廉、管理混乱的城中村居住下来。庞大的暂住人口无疑促成了城中村出租屋市场的形成，而大量不规范的出租屋加大了城中村改造的难度。
三、城中村改造的难点
现状的拆迁及兼顾。“城中村”的现状建筑基本为近年新建，部分建筑质量较好，这为改造工作增加了难度；村内住宅建筑基本为村民自建或与人合建，房屋产权属私人所有，对这些建筑如何拆迁补偿需仔细推敲，慎重行事。
农村的宅基地问题。“城中村”的现有土地产权不合理是“城中村”问题的根源所在，也将是改造工作的一大障碍，目前的体制运行机制和经济环境，使得短时期内土地产权变更有一定的困难，象“城中村”这样人口密度非常高的区域，在现行的房地产开发政策下较难赢利，有关土地管理部门也不愿意主动进行土地权属的转换。
资金缺口的问题。对“城中村”的改造，居民的拆迁及安置都需要大量的资金支持，目前的经济形式，政府也不可能负担如此庞大的费用，在缺少利益驱动的前提下，不可能吸引资本的大量投入，这将是“城中村”改造工作深入进行的巨大障碍。
管理体制的问题。对于“城中村”的管理存在许多历史遗留的问题，使得一开始就未能将其纳入城市管理的轨道，致使其游离于城乡之间，在发展上缺乏约束，在管理上缺乏系统，导致走上非良性发展之路。为此，“城中村”的改造及管理均需在管理体制上提出相应的策略和切实可行的办法。
基层干部认识的问题。有些基层干部没有把城中村改造工作上升到事关推进城市化进程、加快浙中西部中心城市建设、优化环境、促进经济发展的高度来理解，而片面的认为，城中村改造工作量大，事关群众的切身利益，搞不好会影响社会的稳定。有的认为城中村改造会使农民的利益受到损害；还有的认为对集体土地的收购必须有明确的优惠政策再进行城中村改造等等。这些思想虽然是少数基层干部的认识，但它影响了城中村改造工作的进程。此外，要城中村改造的村一般都有较强的经济实力，村里的集体资产不少，本来这些资产的动作由村干部掌握，撤村后就不一样了，他们不愿失去已有的权力和利益。村干部这种阻力的存在，影响了城中村改造的开展。
四、城中村改造的原则 切实保护农民的各项权益。在城中村改造过程中，要坚持集体资产所有权不变和集体资产处理权归村民所有的原则，切实维护农民的各项权益。村民委员会改为居民委员会后，集体土地和财产不能流失或改变权属关系，原属于村民集体所有的仍属于改变了身份的居民所有，并努力实现与城市居民的同等待遇。村民变居民以后，政府及各部门要切实保障他们作为居民的各项权利，同时履行居民的各项义务，在市政建设、环境卫生、卫生保健、最低生活保障、文化教育等关系居民切身利益的事项上要实现与城市居民的同等待遇。
坚持以人为本。城中村改造是村民到居民，村委会到居委会，农村社区管理到城市社区管理的综合转型和变迁过程。在转型过程中要始终坚持以人为本，各项改造工作要围绕保护人、服务人的宗旨展开，保护人的合法权益，满足人的合理需求，避免引起大的社会震动。城中村改造会触及到一部分农民的切身利益，改变农民久以形成的传统的价值观念和生活方式，因而改造过程要做好农民的思想政治工作，在兼顾农民利益的前提下，使农民服从国家的整体利益，尽量减少农民的抵触情绪和由此而产生的负面影响。
实事求是，量力而行。城中村要逐渐改变为城市社区居民委员会，这是大势所趋，同时又是一个漫长、复杂的过程。农民变居民，农村的生活方式转变为城市的生活方式，农民的观念转变为居民的观念不是一下子就能实现的。要积极稳妥、有计划、有步骤地推进。虽然城中村改造任务繁重，时间紧迫，但也不能由此而盲目推进，要实事求是，量力而行，成熟一个转制一个，切不可好大喜功。对不同类型进行分类指导。城中村类型不一，在制定政策时要采取分类指导的原则，切忌“一刀切”。由于不同类型的城中村所处的地理位置不同，形成的原因各不一样，在改造过程中，要根据已成熟的城中村和正在发展中的城中村的不同情况区别对待。近期要重点推进靠近市中心区、已经成熟的城中村改造，并选择试点进行推进，在试点取得成功的经验基础之上，再在城市更大的面上推广，以达到以点带面的效果。
五、城中村改造的规划措施
当前我市城中村改造的范围为城市规划三环线以内的所有村庄，涉及到22个乡镇、街道。规划范围内共有行政村245个，由433个自然村组成。其中城市一环以内有行政村27个（含已改居的原10个行政村），二环以内有行政村106个，三环以内有行政村112个。一环路内及沿线已开发区块内村改居共31个，其中已有东郊、环城、洪源、西关、何宅等12个村实行了村改居，2003年近期实施的村改居建议有如下13个村，包括上浮桥、西郊、王坦、东关、董宅等，一环路内未列入近期实施村改居的村有庄头、叶宅、七里畈等6个。一环以外建议13个村列入2003年村改居实施计划，包括骆家塘、东关、项宅、朱基头、陆村等。
对城市一环路内及外侧已开发地区块已经“村改居”和列入2003年要完成“村改居”工作的村，无论新建、改造、扩造住宅的，都不再按农民造房办理审批手续。凡列入旧城改造拆迁的，一律按城市居民化遇拆迁补偿安置；凡列入“城中村改造”的，根据不同地块规划要求，实行就地或就近迁入城市住宅小区安置的办法，不再采用土地的异地迁建安置政策。
对城市二环路内及外侧近期开发区域内影响城市总体规划（与城市总体规划有矛盾），而需要整体搬迁的村，应冻结任何建设行为，有计划地逐步迁往新址，按规划实施安置房建设，这类村的迁建，提倡公寓式和社区管理模式建设居民新村，使其尽可能地融入城市。
对村庄原址规划控制暖和地规模而无发展用地及人口规模少于500人的自然村，应冻结建房审批，并按迁移并址实施计划，有步骤地逐步问规划的新居面点迁并。对与城市总体规划无矛盾冲突的村，必须按城中村改造布局规划确定的规划和用地范围，编制好旧村改造（建设）规划，严格按规划要求实施。
制定“城中村”改造有关政策，市财政每年安排一定的专项资金。包括依法收回村改造村的全部集体土地；原农房宅基地转国有及补交出让余后转为出让土地；对原村镇规划建设用地范围内实行公寓式统建后所节余的土地，允许其按法定程序进入市场，土地收益归村所有；组织有关部门，集中时间办理农房的土地证、房产证；制订有关激励政策，有计划、分批开展城中村改造工作，等等。
根据我市近郊村现状，可按照如下两种情况分别实施： 第一类是环城线内的村庄。大多数村基本上失去土地，少数村边即将完全失去土地，而且面临着旧城改造的拆迁，道路拓宽等问题，生活来源主要依靠房屋出租和打工收入。这类村庄有洪源、环城、西郊、五星、东郊、上浮桥。对这一类“城市中的村庄”的实施措施是：在城东、城东南、城西分别设大型农居点，在拆迁时本着自愿的原则，愿意迁的进入农居点，不愿意的采用货币安置。这三个农居点分别为：（1）洪源农居点16公顷，位于金竹公路南侧，环城西路以西；（2）东郊农居点15公顷，位于环城北路以南，果蔬市场以西；（3）金东农居点23公顷，位于丹溪路以南，王坦新村南侧，牛皮塘村以西。近期内不需搬迁的，即与城市冲突不是太大的部分村庄，暂不搬迁，待以后旧城改造时按城市要求改造，真正地使农村融入城市。
第二类是在城市规划建设范围的村庄，对于城市的迅速发展，近几年也将失去土地的村庄。该类村庄实施办法是：（1）自然村向行政村撤并；有集镇的向集镇撤并，离城近的向远的撤并。（2）根据与总体规划用地的冲突性来确定。仅与路网冲突，用地性质可以兼容的，就地调整；用地性质不能兼容的，向附近的行政村或集镇撤并；（3）根据国家的有关要求，预留好未来十年村庄建设发展用地。
六、城中村改造的相关对策
（一）建立健全社会保障机制
城中村改造的另一个难点是农民的社会保障问题。在城中村改造过程中，由村民变为居民，农民赖以维系生存的土地没有了，而又没有享受到城市居民的社会保障水平，因而不仅有后顾之忧，还在一定程度上成了城中村改造的社会阻力。由于政府是换取了农民的土地来推动城市化的发展，因而政府有义务、有责任承担一部分农民社会保障资金。对于农民的社会保障，要建立一种以村集体经济为主，政府投入为辅，个人投入为补充的社会保障投入机制。
在基本上没有土地的城中村，农民靠村集体经济的物业、第三产业服务业等的收入领取年终分红。能否在年终分红里，政府制定一个政策，有一部分是硬性规定，给农民买社会保险。政府也在给征用地的土地补偿金中，提取一小部分建立社会保障基金，再加上农民自筹的一部分，这三者结合起来，解决农民的社会保障问题。因为社会保障是大问题，是关键和实质性问题，这个问题解决不了，农民就永远有后顾之忧，农民的利益就永远无法得到保障，城中村改造的社会阻力就永远不会消失。
（二）转变农民发展观念，加强培训和教育
随着城市化进程的快速推进，会有越来越多的城中村纳入城市建成区范围，进入城市社区的版图，这将成为未来社区建设的一个非常重要的任务。因为城中村是从农村社区演变而来的，带着很深的农村烙印，改造和重建的任务都很繁重。而改造最难的还在于人，即农民自身。要科学合理地改造城中村，有赖于转变村民的发展观念和发展意识。
观念的转变是发展的首要前提，要通过长期、锲而不舍的艰苦努力，逐步改变农民落后的文化素质和小农经济意识，引导他们积极参与到市场经济的大潮中去，不断培育现代文明意识、风险意识与竞争意识，有信心改变在城市化进程中的配角地位。只有农民的社会观念、生活观念和价值观念发生了由量变到质变的彻底飞跃，才能够打破由于历史原因形成的农村相对独立的运行机制与管理体制，使农民能够在服从国家整体利益的前提下考虑自身利益和眼前利益，逐步增强法制意识，为加快农村城市化进程提供前提条件。
城中村改造为城市社区是一个观念的转变过程，这就决定和要求对农民要加强培训和教育，使农民能够掌握必要的文化知识和本领，在市场经济的竞争中能够处于有利地位。因为改造城中村，使农民失去了赖以生存的土地，土地是农民的衣食之母，丧失了土地的农民由于受文化知识、技术水平等各方面的限制，再谋生、再就业、再创业的本领比不过城里人，如果政府没有意识地组织针对农民的培训和教育，农民有可能成为现代化建设的落伍者。
（三）农村集体土地管理要纳入市场经济范畴
城中村改造必须涉及到农村集体土地管理，因为土地是城中村改造的一个刚性约束。城中村是建立在农村集体土地之上的，农民对土地的依赖性大，土地对农民产生的诱惑力也大，谈城中村改造，不涉及这个问题是避重就轻。反之，如果这个问题解决好了，就能收到事半功倍的效果。
市场经济的核心是公平、公正和平等，体现在土地的使用与管理上，要求农村集体所有制土地使用要尽快导入市场经济的轨道。在对城市土地进行科学有效的管理，发挥土地最大的产出效益中，国内一些大城市都从不同角度、不同层面进行了有益的探索，特别是在统一规划、统一建设、统一管理与建立统一的土地市场方面，取得了一些成功的经验。然而，与之形成鲜明对比的是，集体所有制土地管理总是不尽人意，这虽与管理政出多门，行政架构的条块分割、双重管辖有一定的关系，但究其深层次的原因，在于集体所有制土地使用还是沿袭计划经济的传统管理模式，并没有按市场经济的运行规律来操作它。因此，为公平使用未来城市发展最稀缺的资源——土地，对集体用地也要实行适当的有偿使用。对土地所处的不同地理位置，根据土地的级差，制定出一系列的土地部分有偿使用的政策指引，强调土地的集约经营和使用，走可持续发展的道路。
城中村改造是切实解决城中村村民住房困难、解决城乡二元管理体制的重要举措，是推进城乡一体化，加快建设浙江中西部中心城市的必经之路，更是实现“三个代表”重要思想的具体体现。
(本文作者系市规划局副局长)(2003年4月发表于《新金华》第4期)
第四篇：城中村改造与城市设计
城市设计与城中村的改造创新
---以合肥葛大店为例
摘要：随着城市化进程的加快，城中村已经成为城市发展和延生中不得不面对的问题，城中村的问题如顽疾一般都大大的困扰着规划师，其改造难度大且改造成本之高，并且很大的影响了城市的市容，城不是城，村也不像村所以才是城中村多带来的尴尬，因此对于这个问题，以自己熟悉的城市中存在的村中村问题为研究对象，研究如何在城市设计的角度上来对城中村进行合理的改造，提出合理的建议，从而进一步的了解城中村。
关键词：城中村，改造，城市设计，创新
Abstract：With the speeding up of urbanization, urban villages have become the urban development and generate have to face the problem, the problem of urban villages like ills are plagued by big planner, it is difficult and transformation of the high cost and great influence on the city of the city, the city is not a city, village, also don't like a village is the village many the embarrassment, so for this problem, in their own familiar with the city in the problems of village village as the research object, study how to at the point of view of urban design to reasonable reconstruction of urban villages, put forward reasonable Suggestions, so as to further understand the urban villages.Keyword：village in the city，transform，city design，reformation
目录 1.城中村改造的现状......................................................(2)2.以合肥葛大店城中村为例进行探究........................................(3)2.1葛大店问题的由来....................................................(3)2.2根源分析............................................................(4)3.相关案例的分析与借鉴..................................................(4)3.1国外改造的案例分析..................................................(4)3.2国内改造案例分析....................................................(5)4.城中村改造中规划住宅的设计方法........................................(5)5.城中村改造对城市建筑设计的影响........................................(6)5.1城中村的改造对设计的要求............................................(6)5.2整体布局设计........................................................(6)5.3居住设计............................................................(7)6.城中村的思考..........................................................(8)结论....................................................................(9)参考文献................................................................(9)
随着改革开发的发展的加快，中国城市化的不断加速，不仅仅是城市的数量上的不断增加，而且更重要的是城市的本身的辖区也不断的扩张，因此，以前相较于老城区的边缘 2 地块现状渐渐成为了城市新城区的中心或者次中心地块，大量的耕地被征用，但是仍有一些土地权属问题，城中村存在大量农民自建的房屋，脏乱差的现状比比皆是，甚至可以称之为，中国城市中的平民窟。
一．城中村改造的现状： 世纪以来，无论大到深圳、广州等为代表一线城市再到合肥，南京 长沙等二，三线城市都正在轰轰烈烈地大面积开展城中村改造运动，一般都是以整体拆除重建为主要途径、争取解决权属问题，把原村民的集体迁离到别处。并且出来了相关的一系列的文件作为城中村改革的指导方案。比如深圳市颁布的《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》中，列出了城中村的两点更新模式：1)综合整治，指的是不涉及拆除房屋的环境净化、美化；[1] 2)全面改造，包括对城中村进行整体拆建(拆建比30% 以上)和部分拆建(拆建比30% 以下)。从目前已经实施的城中村更新案例看，全面改造，尤其是整体拆建已成为当前城中村更新的主要模式。济南市也在2011年颁布了为加快中心城区城中村改造的意见书也相应的指明了指导思想[2]等等，总的看来政府确实十分的关心城市城中村的改造的问题，但是不难发现，这些意见书大多都是从思想上来指导或者是泛泛的提出应该怎样合理的去改造城中村，不能想着用一锅端的或者是草草的想出几个大概的建议就能应对各个存在不同问题的城中村，把问题一下子就解决了。如何合理的，运用专业的规划者的思维和能力来处理城中村的问题是一个挑战和机遇。
二．以合肥葛大店城中村为例进行探究 2.1葛大店问题的由来：
1979年葛大店来说是发展标志的开始，经济大多为自改自足，大部分人意务农为生，建筑也基本为小的平房，随着国家政策，全国都在大力的发展，自然城市的也迅速的扩张，政府也将葛大店的本属于农业用地也进行了城市的建设，随着高速发展，21世纪初，可以说是合肥大发展的十年，城市发生了巨大的变化，大量的外来人口来到合肥，自然带来了巨大的居住压力。葛大店村民也自然抓住了这个机会，原来的1-2层的楼房变成了 对外出租的房屋，层数也渐渐曾经了4-5层，以适应越来越多的外来人口的居住，但是问题浮现了出来，老村区域内建筑大多数为单层，年久失修，却很多都有倒塌的危险，[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 不在适合人居住，可是还是有很多人居住在可能倒塌的建筑，具有很大安全隐患。而新村建设的住宅楼，建筑间距过小，市政设施的欠缺。
（图片来源与百度地图）
2.2根源分析
葛大店改造过程其实与大不多的旧村庄所面对的问题都是差不多了：比如建筑产权的不明给规划难度的增加，拆迁补偿的巨大。
1，建筑产权不明；合肥如果承认城中村违法建筑的产权，就会很大方面鼓励了村名违违法的行为，但是如果不承认产权，对部分违章建筑强制的直行拆除，则会宁改造无从进行
2，规划难度大；葛大店现状居住区开发强度很大，容积率快要接近3.0市政公用设施严重的欠缺，城中村就如一个鸡肋，葛大店村民要出于自身利益的考虑，开发商也要考虑到呀的利益。
3.拆迁补偿；巨大因为现状的村民很多是以出租自己的房子为收入，前数量之多，村民自然对拆迁有很大的抵触的情绪，这给改造单元带来了巨大的改造成本，这常常让开发商望而却步
三．相关案例的分析与借鉴
3.1国外改造的案例分析
底特律城艾尔伍德的改造
在国外“城中村”这个词汇并不存在，一般是为相同性质的低收入人群的聚居区——贫民窟，艾尔伍德是曾为二战之后从欧洲流亡到此犹太人的居住区，但是不受到重视，服务设施长期得不到维修，最终沦落到环境质量低下，社会治安混乱的区域，被当地人称之为“黑色社区”[3]
对于艾尔伍德的改造，针对入住人群收入状况，把住房的服务对象变为低收入阶级的人群，让原来居住还是能够买得起，解决了基本的旧区的人口人群，在改造方案中还设置了方便便捷的社区街道，保证了居民能够安全自由的从家门走到居住区内商店，公园，游玩场所。各个市政设施都得以维修和重建，不足的设施也得以及时的加以建设。
（图片来源于道路守望者博客）
借鉴对比，充分考虑到了原住民的经济接受能力，改造建设定位准确，很注重了改善交通条件，方便具名生活，从各个方面避免了社会问题的可能[] 3.2 国内改造案例分析 深圳改造最成功的城中村蔡屋围
蔡屋围南村片如仍然存在狭窄的过道，发黑的楼梯，脱落的墙面，楼道可以通过铁窗看到一个胳膊之长别人的家，作为一个城中村，蔡屋围南村的一些地方角落，同样有不容忽视的垃圾处理与环境卫生问题。3
作为深圳旧改范例的蔡屋围，如今的南村虽然实质性的改造还没有完成
但是蔡屋围城中村确实有很多借鉴之处，比如同样是亲密接触的握手楼，但是楼与楼之间的巷子干净整洁，不仅仅每栋楼都设有了楼长服务信箱，还有专门的业主委员会和出租房管理服务中心。为了借助蔡屋围北村，以地下通道，空中连廊进行“南北携手”形成高端金融城市综合体。
借鉴对比，依据了国内城中村所普遍存在的详情，合理的分步性的，从各个方面对城中村进行调整，并且也同样结合了地理区位和周边环境来加速自己的革新与改造4。
[3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31
[5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）四．城中村改造中规划住宅的设计方法
针对城中村改造后规划住宅的使用者有明确的对象，多数仍然是原村民，所以城中村改造应该以乡村乡亲为主，可以把城中村定义为一个容纳居住，购物，休闲娱乐，信息交流等具有浓厚的任务色彩的城市综合性社区。社区的环境强调空间的开放性和参与性，在提供舒适的
休闲娱乐和生活环境的同时，也应该要体现出乡村的概念
可以发现其实城中村和城市的老城区很像，但是存在着很多类似的问题，但是很大不一样的是，老城区曾是城市的是中心，只是随着时代的改变，城市的中心向为移，由于时代的原因，自然出现了一些道路或者建筑，空间上面的问题，但是城中村原本就是以乡村的模式存在的，也是按照乡村的模式来发展，只是随着城市的扩张，而渐渐的被城市所包围，却没有紧紧的跟着上城市的步伐，相应的配套设施和区域文化，所以在针对城中村的设计改造中，不能完全的按照老城区的改造模式照搬照套的去做。因为每个城中村都有自己的文化。
（照片来源于实地拍摄）
五．城中村改造对城市建筑设计的影响 5.1城中村的改造对设计的要求
对于合肥葛大街的城中村的资料的查询和实地的调研总结出了几个具体的要求（1）增加休息娱乐空间，在查询资料的过程中，了解到很多部分，约占60%的居民在家工作或者是游手好闲，基本上早晚外出，根据生活习惯和方式，应该设置一些小型的广场，娱乐休闲，交流中心等，这样有利于人际交往的和谐发展，满足这些具名的信息交流和情感交往的需求。
（2）道路规划设计的要求，在道路规划中既要便利通畅，又能满足消防的功能（3）增加绿化面积，提高环境质量
6（4）增设老人和少年活动空间，可以设有老年人活动场所
城市设计时对于城市中历史文化保护的传承和演绎，对于合肥的葛大店城中村虽然看上去被遗忘了 但是有它独有的元素，比如有好几所高等或职业院校，还有就是离马鞍山路很近有很好的地理优势，地铁一号线也马上很快就通车，一系列的元素让葛大店带来了很大的机遇
5.2整体布局设计
社区的整体布局设计应充分的考虑居民的日常生活的行为，提供方便 舒适的居住环境、安静的工作空间，满足休闲娱乐和购物等行为，体现人 性化的设计，创造出田园风情的环境空间。城中村改造背景下西安高层商 住综合体中住宅的布局和环境设计： 高层住宅，从环境方面来讲，给予居住者及周边的影响是很大的。城 中村改 造背景下的高层商住综合体住宅的总体布局，要从整体居住环境和其对周边影响的观点出发来进行研究设计。
城中村改造中的景观轴的设计 从整体布局来对城中村的改造，一个区域的轴向设计很重要 从形态上讲，轴在社区要表现为以步行和绿色开放空间为主体的景观走廊，它既是对城市外部秩序的衔接，也是对社区内部秩 的限定。轴在社区中是一种可感知的景观空间形式，它通过建筑物的布置、道路的走向、步行空间的延续以及绿色开放空间的分布被感知出来。由于景观轴在空间形态上所 表现出来的复合性和多样性，轴的设计使得社区具有了生命的灵魂。在以人为本的社区设计中，应该将最有自然气息、最有可能吸引“人气”聚集、最能体现社区景观特色的地方让给步行的人群，以创造社区的精神与文化。由于步是景观体验最为生动细腻的方式，步行空间的景观轴线设计是至关重要的。
（照片来源于筑龙网）
5.3居住设计
对于城中村最重要的城市设计当然是居住的设计，包含居住环境和住宅的设计，确保容积率和足够的室外开敞空间的设计 高层住宅是利用高容积率来实现低覆盖率的。但是由于层数增多而造成单位面积上住户的密度过高，要想充分保证室外足够的开敞空间就显得较为困难。对于地下停车库的设计，停车难是很多小区所头疼的问题。如果没有地下停车场，就会让地表就会停车场，既不安全也不能很好解决停车难的问题。因此，在对居住小区中的住宅进行规划布局时，应以追求土地的多重使用及高效利用的办法，努力维护居住环境外部开敞空间的设计。
日照对于居住者来说，保证充足的日照时间是非常重要的居住环境条件。所有的住户如果都能够拥有南向的房间是最理想的情况，但是由于用地条件所限不能现的情况也有。葛大店原有的楼房破旧且楼房间距非常的小，日照很难达到标准所以在改造时候，由于大部分城中村都处于城市中心区，日照时间可按 2～4 小时来进行日照分析，从而确定两栋高层住宅之间的间隔距离。葛大店地势想对于比较高，加上旁边是马鞍山高架，所以具有良好的眺望视野，很重要，设计中如果能够对于高度充分的加以利用，能够与周边城市环境进 行相互借用，对于改善居住者的室内舒适度将有很大的帮助，例如，在规划布局时要避开周围建筑物和相邻高层住宅的遮挡，以获得空间上的开放感，葛大店居民就能从住宅眺望到 城市等不同的景色，比如不远处的包河万达等等。
社区边界经常有城市道路、相邻用地边界。边界不同的空间形式赋予高层商住综合体社区封闭或开放的景观空间感受。，高层住宅生动活泼的景观造型应是城市景观的重要组成部分。因此，一方面以通过 对住宅形式的改进顺应和激发多样化的居住行为；另一方面，应通过景观规划设计的手段来创造边界的景观空间特色。在城中村中城市设计中景观设计已占有重要地位。从表面上看景观设计是美化环境、创造整洁优美的外部空间的一种手段，而实际上，景观设计的根本目的在于通过这种以偏重建筑以外的土地利用形态和自然元素的加工组织手段，使建筑物与外部空间有机结合，使人工与自然和谐相处，创造理想的居住环境。从这个意义上讲，景观意向群是强化建筑群体空间特6征的一种方式，虽然它具有独立的空间形象，并往往成为社区的核心空 间，但是它的结构应从属于住宅区的整体结构，并与建筑群的形象特征相应。
六．城中村的思考
[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004 现有城市规划不能真正改造而只是铲除城中村，而城中村又是一种积极和正确的存在和真正的合肥城市特色，当下的城市规划；需要改造的，不是城中村，而是当下城市规划。
如果要把大部分城中村推倒重建成高档楼盘，不管城市乐意与否，那些原城中村的租户会转移到新的区域新的犄角旮旯中，塑造新的下半身形态和机能，因为他们和城市相互需要”。启发和改造城市规划的，也恰恰是被城市规划威胁的城中村。欲速则不达，结论
作为一个专业的规划师所应该做的 就是要上每个城中村变得独一无二，城中村改造要体现自己的风格和个性，城市就像一个人，有着自身的形象和内涵，个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此城镇“城中村”改造规划首先应继承传统建筑，体现地方特色；在编制改造规划设计时应深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。继承传统的文化还要注意吸收外来的文化，注重创新，古为今用，洋为中用，使世界建筑地区化、乡土建筑现代化。参考文献
[1]《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》.2009.(67):34-44 [2] 济南市《加快中心城区城中村改造的意见书》.2011（12）：66-89 [3]查理 科灵思。旧城再生——美国都市成长政策与实际保存。台北创业出版社，2001：36-40 [4]郑子龙，韩荡。深圳城中村改造的困境及对策，特区理论与实践2003，（11）29-31 [5]城中村改造背景下商住设计探究——对现实蔡台村改造的调查研究，西安建筑科学大学学报（自然科学版）
[6] 城中村更新策略研究，四川建筑，2006年第五期 [7] 李俊夫，城中村的改造[M].科学出版社，2004
第五篇：城中村改造
附件10：市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：
一、（一）行政许可事项名称: 古树名木移植许可
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表: 《**市园林绿化局古树名木移植申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：
1、因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案符合要求。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条；
2、《**市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；
4、《**市古树名木保护管理条例》第11、15条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、（一）行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）
（二）行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条
（三）行政许可收费依据: 本项目许可不收费
（四）申请表: 《**市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
（五）行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
三、（一）行政许可事项名称：树木移伐
（二）行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《**市城市绿化条例》第23条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
（五）申请表：《**市园林绿化局树木移伐申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：确需砍伐或者移植的。
（八）申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条；
2、《**市城市绿化条例》第23条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、**市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
四、（一）行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)
（二）行政许可依据：《**市城市绿化条例》第25条
（三）行政许可收费依据：本项目许可不收费
（四）行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
（五）申请表：《**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》
（六）办理程序：受理
审查
决定
送达
（七）申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。
（八）申请条件依据：《**市城市绿化条例》第25条。
（九）申请方式：书面申请。
（十）申请人提交材料目录：
1、**市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；
2、**市园林局绿地指标审核签署意见；
3、**市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项：
一、（一）项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据:《**市公园条例》第25条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。
2、建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。
（六）提交的材料：
1、**区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；
2、**市**区规划分局建设工程规划许可证及附图；
3、项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。
（七）申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
二、（一）项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第三十四条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、**区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由**区市政管理委员会负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（六）提交的材料：
1、由**市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
三、（一）项目名称：临时占用城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
（六）申请条件的依据：
1、**市市政管理委员会、**市公安局1994年第2号《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、**市市政管理委员会、**市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（七）提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；
2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（八）办理程序：受理
审查
决定
送达
（九）办理时限：20个工作日
（十）费用情况：本许可项目不收费
（十一）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
四、（一）项目名称：挖掘城市道路批准
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
（六）申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；
2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；
3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；
4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
（七）申请条件的依据：
1、《**市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、《城市道路管理条例》第三十三条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
（八）申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。
（九）办理程序：受理
审查
决定
送达
（十）办理时限：20个工作日
（十一）费用情况：本许可项目不收费
（十二）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
五、（一）项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第六十七条
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；
2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合**市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；
4、符合《**市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；
5、符合《**市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；
6、符合《**市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；
7、符合《**市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；
（六）提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；
2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；
4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；
5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日
（九）费用情况：本许可项目不收费
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
六、（一）项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市公园条例》第2、18、19、34、36条。
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；
3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；
5、具有《公园设计规范》要求的设施；
6、公园面积在10000 m2以上。
（六）提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；
2、公园总体规划方案及工程竣工图；
3、公园绿化规划设计方案；
4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
（七）办理程序：受理
审查
决定
送达
（八）办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。
（九）费用情况：本许可项目不收费。
（十）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
七、（一）项目名称：夜景照明方案审核许可
（二）项目类别：许可
（三）项目依据：《**市市容环境卫生条例》第四十三条第二款
（四）办理对象及范围：**区
（五）办理条件：
1、符合**市**区夜景照明总体规划和实施方案；
2、符合**市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；
4、经规划批准的平面图（A3纸）；
5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；
6、建筑立面图（A3纸）；
7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；
9、营业执照（复印件加盖公章）；
10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；
11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）；
14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图；
16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；
18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）； 20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；
21、节能措施
（六）办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案
（七）办理时限：25个工作日
（八）费用情况：不收费
（九）办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结 附件11：用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。
二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。
三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：
（一）区国土分局的建设项目用地预审意见
（二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件
（四）区国土分局的地质灾害认定表
（五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图
（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图
（八）用地单位提供的使用林地证明
（九）用地单位提供的征地补偿安置协议
（十）用地单位提供的村民代表大会决议
（十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件
（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”
（十四）区国土分局的土地利用现状图
（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。
（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表（十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。
五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。
八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；
（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《**市集体土地房屋拆迁管理办法》(**市人民政府令第124号)
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网 网址： http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn 办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
（一）用地批准文件；
（二）规划批准文件；
（三）拆迁实施方案；
（四）安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
（五）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
八、办理程序：网络受理→审核→审定→告知
九、办理部门：**区建委房屋管理科 附件13：核发城市房屋拆迁许可证
一、项目名称：核发城市房屋拆迁许可证
二、项目类别：许可
三、项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号)、《**市城市房屋拆迁管理办法》（**市人民政府令第87号）
四、收费依据：不收费
五、办理时限：30个工作日
六、办理结果状态：本局审核市建委备案
七、网上办理情况：**市拆迁信息网(网址:http:/bjchaiqian.bjjs.gov.cn)
八、办理条件：列入本拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在**市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
（一）建设项目批准文件。
（二）建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
（三）有土地使用批准文件：
（四）市房屋拆迁资格证书
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
（六）拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
（七）拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。
（八）法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
（九）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。
（十）委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
九、办理程序：受理→审核→审定→告知
十、办理部门：**区建委房屋管理科 附件14：市政基础设施建设
（同附件10）附件15：办理征地结案表
一、办理国家建设用地征地结案申请报告；
二、市政府用地批准文件；
三、征地补偿协议书；
四、国家建设征用土地结案证明；
五、征地补偿款凭证。
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