第一篇：如何确保土地增值税收入稳定增长（范文模版）
文章标题：如何确保土地增值税收入稳定增长
修水县位于湘、鄂、赣三省的交汇处，县域面积4505平方公里，为全省之最，全县人口78万，县城人口13万人，城区面积20平方公里。近年来随着县城南迁，城镇化、城市化的整体推进，房地产市场十分火爆，这不但为土地增值税提供了税源，而且也为加强这一税种的管理提出了新的课题。为了加强土地
增值税的税源管理，我局以精细化管理为重点，以房地产税收一体化管理为载体，通过采取源头控管、部门联动、人机结合、先税后证等办法，探索了一条加强土地增值税管理的新路，较好地解决了土地增值税欠税大、申报不实、结算不及时、税收偷逃严重等问题。2006年，我局入库土地增值税400万元，同比增长120，土地增值税税收收入占税收收入总额的逐年上升，土地增值税的管理取得了初步成效。
一、具体做法：
（一）、积极开展税法宣传
土地增值税与其他税种相比，纳税环节复杂，对纳税人而言，较为陌生，在纳税申报等方面不易引起重视。我局针对这一情况，充分利用报纸、电视、宣传材料等媒体进行广泛的税法宣传。2006年，我局印发了1000份关于房地产税收一体化管理实施办法及二手房交易相关涉税事宜的宣传材料发放给纳税人，并把房地产交易的相关税收政策在修水电视台进行了为期一个月的播映，在修水报办了一期专版。通过广泛的税法宣传，让广大纳税人认识了土地增值税这一税种，知道了该怎样缴纳，什么时候缴纳土地增值税。
（二）、推进社会综合治税，加强部门配合，实现土地增值税的一体化管理。
根据国家税务总局的要求和省局的统一安排，我们以契税征管为把手，推进社会综合治税体系，全面推行土地增值税一体化管理。一是取得政府支持，建立社会综合治税体系。2006年8月，县政府全文转发了《修水县地方税务局关于加强房地产税收一体化管理操作办法》，明确了财政、房管、建设、土管等单位的相关责任，制定了加强房地产税收管理的具体措施及奖励措施，并由分管财税的副县长牵头，定期召开相关部门联席会议，通报情况，反馈信息，研究土地增值税的征管政策。二是加强与财政部门的配合，在修水，契税由财政部门征收，为了加强土地增值税的源泉控管，做到先税后证，我局多次与财政局协商，由财政局专门成立契税征税所，并派驻六名干部长年在我局的征收大厅上班，凡办理契税证的，必须先到地税窗口开具税票和房地产销售专用发票。一定要凭地税机关开具的税票及房地产销售发票。三是加强与房产管理部门的配合协作。房产交易和发放房产证是土地增值税控管的核心环节，我局通过与房产管理部门联系，以政府发文、会议纪要的形式，确定了联合控管的方式。在房产交易中心设立房地产税收审核岗，实地参与房地产计税价值的评估认定工作，并与房管部门实现了信息交换制度。四是取得国土资源部门支持配合。对土地转让环节的土地增值税在过去管理上存在的一个最大障碍就是信息不通、征缴滞后。因此，我局根据国土资源管理部门的土地管理特点，与国土资源部门协商，只要国土资源部门将用地通知书一下发给用地人，国土资源部门就迅速将存量地和非存量地的信息传递给地税部门，地税部门对相关用地人的有关税收及时进行跟踪介入，实现了土地增值税的前置管理。
（三）、实行土地增值税的精细化管理
我局将土地增值税的管理细化到每一个房地产开发公司的每一个商住小区、每一栋楼、每一套住房及铺面，根据每一个小区的平面图设立了房地产销售明细帐、发票开具明细帐，及时掌握了土地增值税的税源情况。形成了“以行业管理为主、按项目进行监控、房源控制税源、管理增加税收”的基本思路，积累了房地产税收精细化管理的有效经验，找到了潜在税源向现实税收转化的最佳着力点。
（四）、严格执行土地增值税预征及项目完成清算制度
我局在纳税人办理的纳税申报和发票开具环节，严格审核纳税人取得的房地产销售收入、预售收入是否按铺面
1、住房0.5预缴了土地增值税。在省局2006年7月对土地增值税预征率进行调整后，我们严格按照文件的执行时间，对各个房地产企业的收入在文件执行的前后进行了清理，分别适用不同的税率进行了土地增值税的补征、补缴。对完工的项目，我们严格按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定进行了清算。
（五）、持之以恒地进行纳税评估工作
我们视纳税评估工作为该项税源管理的主要手段。2006年，针对房地产开发企业普遍存在成本管理混乱、重费轻税的现象，进行了一次纳税评估，通过评估，共追缴土地增值税127890元，基本改变了房地产行业土地增值税申报质量不高、欠税较大的现状。
（六）、精细组织，深入开展房地产税收专项检查
根据市局的部署，我局高度重视房地产行业的税收专项检查工作。通过检查，我们发现一些房地产
开发企业预收房款、银行按揭房款、房地置换、安置回迁超面积售房款、商品房自用不按收入确定原则确定收入，有虚列开发成本、多转销售成本、多列产品销售费用的现象。对检查出来的问题，严格《征管法》的相关规定进行处罚。2006年，共查补土地增值税78100元，罚款18900元。
二、土地增值税管理过程中存在的问题
（一）土地增值税
以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据，在计算转让房地产增值额时，涉及收入的确定和成本费用的扣除，税务人员和纳税人都难以掌握。
（二）房地产开发周期较长，难以监控。由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相对较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算和完工时间，躲避土地增值税的结算。
（三）转让形式多样化，难以正确计税。房地产转让形式多种多样，有一次性销售一次性收款的，有采用预收款方式的，有采用“返本”方式销售建筑物的，有采用“以地换房”形式销售的，由于房地产销售转让形式多样、复杂多变，给地税部门确认纳税人、正确计算应纳税款带来了很大的难度。
（四）税务人员参差不齐，跟不上管理的要求。由于土地增值税具有收益性质的特征，要求税务人员既要熟悉税收法律、法规，又要熟悉掌握财务会计知识，还要懂房地产开发的经营管理知识，这对税务人员提出了很高的要求，给土地增值税的管理带来了一定的难度。
三、加强土地增值税管理的措施
（一）进一步加强税法宣传，强化实战培训。由于房地产转让形式多样化，计税过程比较烦琐，我们应进一步加大税法宣传力度，对税收管理人员、企业办税人员进行业务培训，重点就土地增值税的收入确定、扣除项目计算、申报方式和有关财务会计知识进行讲解，使税收管理员和企业办税人员能熟练掌握土地增值税的计算和申报方式，消除纳税人的抵触情绪，取得纳税人的广泛理解和支持。
（二）实行以票控税。房地产企业在销售房屋收取预收款时，须向购房者开具“房地产业预收款专用收据”；购房者在缴齐房款后，凭专用收据索要机开“房地产业专用发票”；财政、房管部门看到专用发票，才给购房者办理契税证及房屋产权证。
（三）摸清税源、建立台帐。基层税务部门应通过每年的税源普查，摸清土地转让、房地产开发情况，分项目建立税源控管台帐，实行分项目管理和税源全过程监控，确保不漏项目，对已开始预售及完工的楼房要进一步建立、健全发票开具明细帐及发票开具分户帐。
（四）进一步加强部门协作，实行信息完全共享。房地产项目立项、规划、施工、验收、销售等各环节涉及建设、国土、规划、财政、房管等多个部门，工作协调难度大，建议由政府牵头，制定房地产行业的协税护税办法，建立有关部门之间的信息共享的协调机制，实现信息完全共享。
（五）建立地税机关内部控制制度，全面落实税收管理员、户籍管理、执法过错责任追究等制度，定期对房地产税收管理员进行业绩考核，奖优罚劣
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第二篇：加强农村税收征管确保地方税收收入稳定增长
加强农村税收征管确保地方税收
收入稳定增长
去年9月份在大板分局成功召开农村税收征管工作会议，对各项税收工作情况和税收征管工作所存在的问题进行了全面剖析，解决了许多征管难题。今天，在这里再次召开农村税收征管会议，进一步显现了农村税收工作的重要性。农村税收占全局任务的57%，今年1-4月全局完成任务 18187.1万元，完成计划 %，总任务是 万元，上半年需要完成 万元，其中城区完成9861万元还差 万元，乡镇完成8326.1.万元还差 万元。
随着经济的发展和国有民营化体制改革,民营企业个体经济广泛出现，税收涉及千家万户。而帐目不健全，纳税意识差，纳税遵从度不高，是我县经济体普遍存在的问题，只靠税务部门一家进行税收管理是很难管到位的。特别是农村的季节性和一次性税收，更是难以控制。要完成全局任务，压力还在乡镇，乡镇税收没有大的税源，但是零散税源不少，集少成多，每一项税种的清理工作，搞好了全县下来都是上千万，目前农村税收征管工作依然存在很多问题，如何把我县农村有限的税源管得住，收进来，我们认为一是税务部门强化税收管理；二是依靠各级政府的领导、支持及其职能部门的协助，广泛建立协税护税网络。下面针对如何加强农村税收管理提几点要求：
一、对铁选、煤炭行业的税收管理。
铁选行业是我县重点税收行业，管住铁选行业税收是完成我县财政收入的关键。经过我们多年对铁选行业税收的管理和外市管理成功的经验，对铁选企业录像、检斤和道路三位一体的监控管理办法，目前看来这是最好的对铁选行业税收监控管理方法。在实际运行中，一些方面的监控还没有到位。如地称检斤不准确，录像监控不到的私跑等。今年三月县政府下发了《阜新蒙古族自治县人民政府关于进一步做好煤铁行业税收征管工作的通知》阜蒙政发[2011]12号，对加强铁选行业的监管措施进一步明确和细化，对煤炭企业税费采取核量征收的办法，加大对煤铁行业的综合管理。截止五月末2010企业所得税汇算工作就结束了，结合铁选行业企业的汇算，我局下一步将由稽查联合煤铁办进行典型的检查和调研，对铁选成本实行精细化测算，以作为核定征收的依据。原来县政府确定的铁矿石出精铁粉的比率（出铁粉率）为4.5 ：1，高于这个比率的企业耗用的矿石都执行这个标准缴纳资源税和企业所得税，结果造成少缴了不少资源税。今年对高于这个比率的企业要求按实际矿石耗用量全部缴纳资源税。今年，我们对煤铁行业采取以电核产，加强检斤精准，每天24小时不定期道路巡检等措施进一步加强管理。去年12月份市政府对煤炭行业进行了全市调研，我县产量过低，县政府派出联合检查组对重点煤炭企业进行了专项检查，查补入库地方税费 元，收到了很好的效果。原来每户煤炭企业年核定产量为62万
吨，今年县政府把每户年核定产量提高到125万吨，目前关于我县煤炭企业吨煤计税价格已经确定下来，东梁分局要立即逐户进行核定，送达核定通知书，并采用按月预缴的征收方式。尽快把所有煤炭企业1-5月份的应纳税费款征收入库。
税务部门是税收管理的主体，不能单等靠政府方面的监管，涉及到煤铁行业的分局更要加强日常监督，注重收集相关信息，绝对不能出任何税收征管上的纰漏。
二、建立村级协税护税组织。
在村级发生的一次性涉税事宜很多，特别是近年来我县大的施工项目很多，村里出租、出售土地，出售沙石、土等行为很多。而这些一次性涉税行为税务部门难以控制，有些税收转瞬即失。我们建议各分局沟通协调各乡镇建立村级协税护税组织，1、制定村级发生涉税事宜先报告、先税后租、先税后售制度；
2、建立村级协税组织对本村内的沙场、石厂、砖厂等企业经营情况的监督机制；
3、各村要协助税务部门和乡镇政府做好辖区内车辆情况的统计登记工作，并协助税务部门做好车船税征收工作；
4、乡镇对各村完成涉税工作要建立奖罚制度；
5、各分局要做好税法宣传和税收政策培训工作。
各村一般都有一些自有土地、房屋、山林、财物等，很多都已经出租或出卖了，其中涉税的地方不少，这是一个税收漏洞，各分局要对各种村级涉税事项进行一次检查，把该征的税征上来。
三、做好房产税、土地使用税的普查和征收管理工作。
2010年《阜蒙县房产税土地使用税普查方案》已经发到各乡镇政府、各地税分局，并在县政府工作会议上，进行了讲解和工作部署。农村的厂、矿大都是使用的集体土地，无土地使用证，有证的，其使用面积也基本上大于证上面积。税务部门不是土地管理和认定部门，不能准确掌握企业占地面积，致使土地使用税征管不到位。经营用地的测量认定得依靠各乡镇政府和有关部门。今年上半年是普查收尾关键的阶段，市政府在普查结束后还要进行专项检查，我们要求各乡镇进一步加大普查收尾工作力度，未普查到位的要尽快补查，已完成普查的要归档资料备查，录入相关数据，总结经验成果，迎接省、市政府有关部门的验收。
四、做好车船税的清理工作
我县有36个乡镇，农村摩托车、三轮车非常普及，平均每户人家就拥有一辆摩托车或三轮车，车船税税源近2000多万元。去年，在县委县政府正确领导下，全县征收车船税1400万元，取得了很好地成果，但是仍然没有征收到位。今年1-4月份，我局共组织入库车船税 1107万元，其中乡镇入库892.9万元，各乡镇入库税额较大的有务欢池镇、大固本镇、老河土乡、大巴镇、八家子乡、大五家子镇、于寺镇等。我们要求各分局建议未清理的乡镇尽快以乡镇为单位进行清理，把该征税的车辆一辆不落征收上来，并对各类应税车辆登记造册，张榜公布，取信于民。同时协调好公安部门配合各分局对各种偷逃、抗税现象给予严厉打
击。去年有的乡镇出现抢拉保险公司代征车船税款现象，对有这种乱抢拉行为的乡镇，我局统一进行了调库处理，今年不允许出现抢拉行为，若发现一律进行加倍调库。
五、做好项目税收的管理工作
近年来我县投资项目很多，农村项目税收占我县税收比重越来越大，管好项目税收是完成税收任务的关键，地税部门要加强项目税收的管理，从项目的投资意向，土地取得环节和项目建设施工环节入手，做好监督。按照项目进度，及时办理税务登记，做好税款征收。特别是大项目，工序比较复杂，施工环节包含着分包或者转包的施工行为，临时占地，租地、租房、租设备、租运输车辆等涉税事宜。负责项目管理的税务人员要与施工企业深入沟通了解，掌握其施工管理方式，工作流程，确保这些环节涉税事宜的应纳税款，及时组织入库。
六、做好沙场税收征收管理工作
从目前沙场的税收征管情况看，采取水利部门源泉控制征收税款的做法是正确的，去年两税征收沙场税款400多万元，但是也存在一些问题，水利部门由于审批手续程序问题没有完全做到县政府规定的“先税后证”的税收征管要求，造成部分沙场税收后期追征，困难重重，经侦配合追征，仍然有部分沙场税款没有征收上来。今年已协调确定由水利部门源泉控制，在采沙权出让（拍卖、挂牌）环节，发放审批手续前，按审批开采量要求采沙者交纳税款或者税收保证金，未缴纳税款或税收保证金的，不
得发放采沙许可证的管理形式。今年沙子的计税价格为每立方米40元，各采沙户在取得采沙许可证之前，原则上要求统一到县局征收大厅一次性全部缴纳核定的各项税费，同时开具完税证明单。在各分局缴纳的，必须由分局出具完税证明单（完税证明单由综合科统一下发）。水利部门见到地税部门完税证明单方可发放采沙许可证。在进一步实施阶段还要依靠村级协税组织大力监督：一是监督无证开采者，二是监督超量开采，发现问题及时汇报，税务部门和水利部门共同对村级协税组织汇报的情况进行有针对性的检查，水利部门定期对采沙情况进行检查。对违规采沙坚决取缔，并依法给予行政处罚。
七、加强砖厂、采石厂的税收管理工作
我县砖厂、采石厂大都无帐或帐目不健全，其购货方又很少向其索要发票，为此，税务部门很难掌控其经营情况。为了加强砖厂、采石厂的税收管理，2009年县政府下发了《关于砖厂、采石厂的税收核定管理办法》，是按照国土资源部门审批的最低生产能力核定征收的，但是，由于砖厂、采石厂生产经营情况各不相同，差异很大，去年在贯彻这一办法时不是很彻底。2010年末，县局综合科对重点乡镇的砖厂进行了典型性检查，发现砖厂占地纳税上存在普遍问题，都存在实际占地面积大于申报纳税面积的情况。我们要求各分局协调各乡镇政府牵头，组成由国土资源局、国、地税等部门构成的税收检查小组，对每个砖厂、采石厂至少检查二个以上。检查工作要点
1、对其取得土地环节的纳税情况进行检查；
2、对其实际占用土地面积进行测量；
3、对其经营方面的税收进行核定。经核定后的税款不缴纳的，应采
取强有力措施，保证税款及时入库。对检查出的少缴税款，限期追缴入库，同时在三期系统重新核录每户实际占地面积。
八、加强农村小城镇建设税收征管
去年我县各乡镇开展农村小城镇建设税收清理工作，取得了一定成果，但总体效果不明显，有的乡镇对这块税源没有重视起来。今年，乡镇开发面积将达到30多万平方米，税源潜力将大大增加，这块税源逐年增加是大势所趋，管好这块税源非常重要。在县政府领导下地税部门与城建部门已建立了这块税源源泉控管办法，今年，将对这一办法做进一步完善。一是地税部门加派人手，与城建部门合署办公，对这块税源进行统一管理统一征收，各乡镇也要和县城区房地产一体化管理一样进行控管。二是各乡镇城建助理在上报审批手续前，确定出本乡镇平方米建筑单价，根据每户建筑规模计算出建筑造价（各类存量房产基准价格评估系统正在测试中），并同时告知建筑人，2011在建筑完工后必须到地税机关开具建筑发票。乡镇建设助理在发放审批件时分发宣传单给各建设方，告知涉税事宜（宣传单）。宣传单内容是：建筑业营业税计税依据是工程总造价，包括各种材料和人工费用等，对有证和无证建筑施工户将适用不同的税率，地税部门在开建筑业发票时将进行有关资质审核。有关部门对没有建筑业发票的一律不予办理契证和房产相关手续。
对以前的建筑项目，要根据实际情况评估建筑造
价，由乡镇政府牵头地税等相关部门配合成立专项清理小组进行逐户清理，对已经核实的税收事项，立即计算查补税款并进入税收法律程序，采取相关的税收管理措施，使税款尽快追缴入库。
九、做好个体税收的管理。
农村个体户大都无帐，纳税意识差，这方面税收漏洞很大，是税务部门最难管理的部分。我们今年要进一步加强这块税收管理，市局关于漏征漏管户清理实施方案已经下达，我局前些天全面布署了清理工作，希望各乡镇高度重视，组织对本辖区内的各种经营业户进行一次全面普查登记，建立底册，各分局要根据实际情况制定个体税收清理整顿实施方案，在乡镇政府的组织领导下对所辖区域进行逐户清理，对未达到起征点的，要填写登记表，核定房产、土地两税应纳税额，每年一次性征收房产、土地两税，其核定标准和登记表要存档备案。对达到起征点要办理税务登记，做好税收核定。有工商执照或有国税登记，及达到起征点的个体工商业户，必须办理地税税务登记，录入征管系统，对未办理税务登记的下达税收事项通知书，核定税收定额，下达通知后仍不办理税务登记的要提请吊销营业执照，与公安经侦联合，传唤来进行询问，下达《税务处理决定书》，逾期仍不缴纳的，申请人民法院强制执行，扣押房产，进行拍卖，以拍卖所得抵顶税款。
做好餐饮等四个行业征收管理工作。餐饮等四个行业的
征管改革是今年市局推行的一项重大举措，是非常成功的一次改革，我们县局从一季度征收情况来看，四个行业入库税款 1476418.21元，比2010年同期增收302808.4元，增长幅度为25.58%，为进一步落实和市局的改革精神，各分局必须确保市局要求的每月四个行业入库税额比去年同期增长幅度在20%以上。县局每月进行动态跟踪考核。鉴于我县农村有很多餐饮小户未达起征点的现状，经请示市局，对未达起征点的业户可以采取办理税务登记后，先不做双定核定，发售发票，按月验旧，据每次验旧营业额按综合税率8.5%走税票录入模块征收缴纳税款。发票管家的推广使用上，我们要求进行全面宣传，凡核定营业额一万元以上的纳税户必须安装发票管家使用机打发票，从而减少发票验旧工作量和验旧差错率。县局已将营业额营业额一万元以上的纳税户名单下发。要求各单位认真落实。
近年来我县农村经快速发展，粮食作物连年获得丰收，国家粮食市场走向了市场化。各乡镇涌现出了很多各类粮食购销点，初步统计全县目前有200多户，它们具有季节性，临时性，管理起来相当困难。县局在正对这块税源进行典型调研基础上，布臵了专项清理工作，各分局在各乡镇领导组织下和有关部门配合进行集中清理，要求5月底前结束清理，上报清理总结。切实把这些粮食点纳入正常管理轨道。
2010年11月我县由财政部门牵头，工商、国税、地税、经
侦等部门联合办公，对全县范围内的180多个煤炭销售点进行专项治理，采用先预交税收保证金，重新核发销售许可证方法，并对无证销售点进行坚决取缔。这种管理模式非常好，但执行起来有一定难度，今年对这一行业管理执行力方面应加大力度。前几天市局通过与国税部门比对把我县煤炭经销有疑点户名单传到我局，要求各分局和相关科室进行认真核实，6月25前务必把比对核实结果报给县局综合科。
十、和国税、经侦密切配合，做好重点行业的稽查工作。
一些资源类企业如煤矿、铁矿、砖厂、石厂等，是我县的经济支柱，近年来，我们对这些重点行业逐步加强了管理，出台了一些具体的管理办法，采取了一些特殊的措施，但由于这些企业多数帐目不实，偷税现象严重，2011年地税稽查部门要和国税、经侦部门密切配合，进一步加大检查力度。稽查人员工作时一定要细致认真，要善于透过现象看本质。多种方法相结合，不但要会查“死帐”，还要善于查“活帐”。不能就帐论帐,必要时要延伸检查对怀疑问题深入调查,严格审查收入、成本、扣除项目的真实性、合法性；不放过任何蛛丝马迹，从多环节入手，约谈核定，获取更多的相关纳税信息，必要时要借助经侦的力量，获取外部证据，只有这样，才能适应不断变化的反偷税工作，有效地制止各种侵蚀税基的违法行为。
十一、宣传落实好失地农民养老保险和砖厂、采石厂社保费
核定征缴工作。
按照规定，失地农民户人均剩余土地不足1.8亩的农民，必须参加养老保险，户人均剩余土地1.8亩以上的可自愿申请参加养老保险。要求分局立即与乡镇沟通，对2009年以来的项目征地涉及农民占地情况，按人报送明细表，并把明细表集中整理报县局社保科，县社保局和县局将根据具体情况核定参保人员。
今年的社保扩面要对各乡镇的砖厂、采石厂进行基础核定，我们将联合由劳动、社保、地税、土地、工商等部门组成核定小组，根据砖厂、采石厂的规模、砖窑数、产量等来核定人数、确定工资标准，从而确定缴费基数。各分局要配合好县局社保科做好前期资料收集整理工作，以便这一工作顺利实施。
十二、进一步提高征管质量，加强基层分局两基建设 今年市局对征管质量考核工作抓得更细，要求微机操作的步骤和工作流程不能出错，否则就没有考核分。以前我们在这方面重视不够，今年要求各基层分局日常工作期间实行分局长、副分局长坐班制度和责任追究制度，必须保证一名分局长（副分局长）和至少一名以上精通业务和微机操作的干部在服务大厅当班。在日常工作中严格按照征管质量考核操作流程去做，综合科严格把关，并进行相关业务的培训和指导。切实把我局的征管质量提高上去。
基层分局是地税的窗口，今天在务欢池分局召开农村征管工作会议，也是想让大家对这个分局的两基建设成果进行一次现场
观摩，近年来，省局和市局对基层分局两基建设更加重视起来，要求硬件和软件上逐步达标。要求各分局都要设立活动室、阅览室。小食堂要整洁干净，庭院建设要有特色，办税环境力争更加优美、纳税服务上做到优质，建立起地税文化基地，形成和谐高效的氛围。打造出能打硬仗的一流小分队。
农村税收相当零散，任务相当繁重，只有依靠政府的领导，全社会各方面力量协税护税，地税部门加强管理，才能更好地完成财政收入目标。
以上是我对今年前四个月农村税收征管情况和存在问题进行的分析，要求各分局各综合科室认真研究并加以落实。
阜蒙县地税局
二0一一年五月二十四日
第三篇：土地增值税自查报告
附件3:
福建省土地增值税清算项目基本情况说明
一、企业基本情况
企业名称：
成立日期：法 定 代 表 人：注册地址：注册资本：企业类型：经营范围：主 管 地 税 局：纳税人识别号：地税电脑编码：联系电话：
二、商品房项目开发情况
㈠土地取得情况
本公司年月日受让于国有建设用地平方米、合亩（其中：平方米、合亩土地使用权，履行与本县区土地局签订的《国有土地使用合同》（地合[]号）约定的一切权利和义 1
务。
㈡立项情况商品房项目实际于年月开工,年月主体工程封顶，年月通
过结构验收。年月日经本县区房地产管理局批
准，本公司取得商品房预售许可证。年月日本
公司取得本县区房地产交易中心的产权备案登记，商品
房项目可售建筑面积平方米（其中住宅建筑面积平方米、店面建筑面积平方米、车(位)库建筑
面积平方米）。年月日本公司项目全面竣工，并于年月日通过有关部门验收。
㈢项目开发面积情况
本公司开发商品房项目可售总建筑面积平方米，其中：
1、住宅建筑面积平方米，⑴普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%;
⑵非普通住宅建筑面积平方米，占可售总建筑
面积的%;
2、非住宅（含店面、车(位)库、其他）建筑面积平方米，占可售总建筑面积的%。
三、其他情况：
⑴是否有整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（填是或否）
⑵是否有直接转让土地使用权。（填有或无）⑶是否取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（填是或否）
⑷纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（填是或否）
四、其他需说明情况：
企业盖章
年月日
附送资料（原已提供过的可不再提供）：
1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请
2、项目立项书
3、施工许可证、预售许可证
4、房地产开发项目的预、概算书、项目竣工决算报表、项目工程合同结算单、国有土地使用权出让（转让）合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、银行贷款利息结算通知单
5、不动产销售明细表
6、商品房分层平面图
7、主管税务机关要求提供的其他有关资料。
第四篇：土地增值税操作规程
湖南省土地增值税操作规程
各地、州、市、县地方税务局：
第一条为了促进房地产开发和房地产市场的健康发展，发挥土地增值税的宏观调控作用，防止国家土地增值收益流失。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及省人民政府湘政办发[1995]48号通知的有关规定，制定本操作规程。
第二条凡在我省境内转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，包括国家机关、人民团体、部队、企事业单位、外商投资企业、外国企业、外籍个人和国内公民以及其他组织，应当依照本规程办理土地增值税事宜，依法缴纳土地增值税。
第三条纳税人应在转让合同签订后七日内，填报土地增值税纳税申报表，并持纳税申报表、转让房屋及建筑物产权证书、土地使用证证书、土地使用权转让合同、房产买卖合同、房地产评估报告及其他转让房地产有关的资料，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报手续，并在办理纳税申报手续后3日内缴纳税款。
纳税人因经常发生签订转让房地产合同而难以在每次办理纳税申报的，由纳税人提出申请，经主管税务机关批准，于每季终了后十日内办理申报缴纳税款手续。
第四条纳税人转让土地使用权、地上建筑物及附着物的（以下简称转让房地产），以取得转让转入凭据的当天为纳税义务时间。纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的，以本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天为纳税义务时间。
纳税人采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天为纳税义务时间。
第五条纳税人有下列情况之一的，县（市）地方税务机关，可依照《实施细则》第十四条的规定，指定经政府批准的评估机构确定纳税人的转让收入及扣除项目金额，并经税务机关确认后据以计算征收土地增值税。
（一）转让旧房及建筑物的；
（二）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（三）提供扣除项目金额不实的；
（四）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
房地产评估机构的资格确认和有关评估办法，另行通知。
第六条纳税人在房地产项目全部竣工结算前转让房地产所取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，无法据以计算土地增值税的，应按照本规程的规定，向房地产所在地主管税务机关申报，税务机关可采取按转让收入2％—5％的比例预征土地增值税，预征的具体比例由地、州、市地方税务局调查测算后确定。待单个核算项目或核算对象全部竣工之后三十日内办理税款的清算手续，多退少补。清算期限超过三年的，以三年为限。
第七条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，以及核算项目未全部竣工，尚未交付使用已取得收入的，应当按照本规程第六条的规定预缴土地增值税。在结算和税款清算时，其扣除项目金额按以下办法计算：凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用面积占开发土地总面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
凡转让土地使用权的同时转让地上建筑物及附着物的，按照建筑物的建筑面积计算分摊其扣除项目金额。
凡核算项目未全部竣工，尚未交付使用的，按照核算项目的投资概算及工程进度计算分摊已取得收入的那一部分扣除项目金额。
上述方法无法计算分摊扣除项目金额，需采用其他方式计算分摊的，由县（市）地方税务局确定。
第八条房地产开发企业应当依照财务会计制度规定的，最基本的核算项目或核算对象为单位计算申报缴纳土地增值税。
成本核算的单位一经确定，在土地增值税未清算之前不得变动。
第九条开发土地和新建项目及配套设施费用中的财务费用中的利息支出；凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供银行金融机构的证明，经县（市）地方税务局审定，可据实扣除，但最高不得超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
凡不能按照转让房地产项目计算分摊的，或不能提供银行金融机构证明的，房地产开发费用，按照《实施细则》第七条第（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十扣除。
第十条个人因工作调动或改善居住条件而转让自用的住房，应提供房产产权证书、土地使用权证书及有关证明其住居时间的材料，由县（市）地方税务局核实后按规定征免税。
第十一条符合《暂行条例》和《实施细则》以及财政部、国家税务总局规定免征土地增值税的纳税人，凡转让房地产收入未超过100万元的，报经县（市）地方税务局审批；凡转让房地产收入超过100万元的，未超过400万元的，报经地、州、市地方税务局审批；凡转让房地产收入超过400万元的，报经省地方税务局审批。
单位和个人以继承、赠予等无偿方式转让房地产的，应持有效的继承、赠予等证明文件及产权转移手续，经县、市地方税务局审核后，免征土地增值税。
第十二条纳税人建造普通标准住宅，在开工之前应持项目计划文件，投资概算和设计施工图纸等资料报经与下达该项目计划部门同级的地方税务局审核。未经审核出售的普通标准住宅，不享受《实施细则》规定的优惠政策。
第十三条纳税人转让的房地产座落在两个或两个以上不同县、市（区）的，应向房地产座落地的主管税务机关分别申报纳税。
对于纳税地点有争议的，由其上一级地方税务局裁定。
第十四条转让房地产取得的收入为外国货币的，以取得收入当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第十五条凡转让房地产的单位和个人，应持房屋及建筑物产权证书、土地使用权证书，土地增值税纳税凭证或税务机关免税文件以及县（市）以上（含县市）地方税务部门开具的房地产产权权属变更税收证明单，到土地管理部门、房产管理部门办理权属变更手续。
对未持有上述资料的，土地管理部门、房产管理部门不予办理房地产权属变更手续。
第十六条个人应缴纳的土地增值税，税务部门可以委托有关部门代征代扣。
第十七条纳税人未按本规程办理纳税申报和缴纳税款，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。
第十八条本规程与湘政办发[1995]48号文同时执行。
第五篇：土地增值税相关政策
土地增值税清算相关政策
福建省地方税务局转发国家税务总局
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
[发文日期：2007-02-05]福建省地方税务局 文号：闽地税发〔2007〕24号
各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）转发给你们，并对有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
一、各地应根据国家税务总局规定，结合当地实际，积极开展房地产开发企业的土地增值税清算，并建立起土地增值税基础资料库，为确定科学合理的评估模型，保证土地增值税征收的及时、准确、公平、合理奠定基础。土地增值税基础资料库应包含以下主要内容：房地产开发项目基本情况、转让收入总额、各项扣除项目金额、土地增值税预征及清算情况，实际土地增值税税负等。
二、根据国税发［2006］187号第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。
三、对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证及资料不符合清算要求或不实，需要进行核定的，在省局未确定具体核定办法前，由负责清算的地方税务机关按照国税发［2006］187号第四条第（二）项规定确定上述四项开发成本的单位面积金额标准。
四、各设区市地方税务局应根据国家税务总局规定，结合当地实际情况，制定税务中介机构从事土地增值税清算鉴证工作的具体管理办法，明确《土地增值税清算税款鉴证报告》格式,并报省局备案。
五、闽地税发［2005］号印发的《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》继续执行，但其中有关清（结）算条件和时间的规定以国税发［2006］187号文和本文为准。
六、凡2007年2月1日后开始进行清算的项目，均适用本通知的规定。
二ＯＯ七年二月一日
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算
管理有关问题的通知
[发文日期：2007-01-17] 来源：国家税务总局
文号：国税发〔2006〕187号
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：
为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：
一、土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目
（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
五、土地增值税清算应报送的资料
符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
六、土地增值税清算项目的审核鉴证
税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。
七、土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
八、清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
本通知自2007年2月1日起执行。各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
国家税务总局
二○○六年十二月二十八日
财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知
[发文日期：2006-11-10]
国家税务总局文号：财税[2006]141号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)精神，进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应，现将《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条中“普通标准住宅”的认定问题通知如下：
“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。
请遵照执行。
财政部 国家税务总局
二○○六年十月二十日
财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知
[发文日期：2006-08-03]
国家税务总局
文号：财税[2006]21号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。
抄送：各省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局。
财政部 国家税务总局
二○○六年三月二日
福建省地方税务局关于印发《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》的通知
[发文日期：2005-10-14]福建省地方税务局 各设区市地方税务局，省局直征分局：
现将《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中存在的问题与意见请及时反馈省局，以便修改完善。
二ＯＯ五年十月十四日
福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行)
第一章 总 则
第一条 为加强和规范房地产开发企业土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》（以
文号：闽地税发[2005]195 下简称《税收征管法》）及其实施细则，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 凡在本省境内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产)并取得收入的房地产开发企业（以下简称纳税人），应当依照本办法申报缴纳土地增值税。纳税人转让房地产取得的收入，指转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第三条 纳税人转让房地产的，以转让的房地产所在地为土地增值税纳税地点。第四条 土地增值税由房地产所在地的地方税务机关（以下简称主管税务机关）负责征收。第二章 纳税申报
第五条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人在取得施工许可证后的30日内，应按每一成本核算项目或对象向主管税务机关办理项目登记，填报《土地增值税项目登记表》，并提供下列资料（复印件）。
（一）施工许可证；
（二）房地产开发项目的预、概算书；
（三）项目立项书；
（四）商品房分层平面图；
（五）取得土地使用权的证明材料；
（六）主管税务机关要求提供的其他有关资料。
第六条 纳税人预售房地产的，应在取得预售许可证明后的15日内，向主管税务机关报送预售许可证明（复印件）及预售商品房分层平面图等资料。
第七条 纳税人在房地产开发过程中签订的工程施工合同，应在合同签订后30日内向主管税务机关报备。
第八条 纳税人应于次月10日内，将上月同一计税项目转让或预售的房地产汇总后，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报并缴纳税款,同时提供转让或预售的房地产具体销售清单。
第三章 税款征收
第九条 纳税人项目已全部竣工结算并一次性转让房地产的，应按《条例》及其实施细则的有关规定，据实申报缴纳土地增值税。
第十条 纳税人在项目全部竣工结算并转让完毕前转让房地产取得的收入，采取预征土地增值税办法。除当地政府规定的经济适用房转让不预征外，其他房地产项目应按下列预征率预征土地增值税。
1、住宅按1%—2%预征。
2、商业营业用房、写字楼等其他房地产按2%—3%预征。
3、别墅按3%预征。
4、对纳税人既开发建造住宅又开发其他房地产的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%预征。
各设区市地税局在上述规定的幅度内，应对当地房地产开发经营情况进行调研测算后，自行确定预征率，并报省局备案。个别地区的预征率需要调整的，报经省局批准，可在统一规定的预征率幅度内适当上浮或下调，但最高调整幅度不得超过50%。
第十一条 纳税人按照转让房地产取得的收入和规定的预征率计算应纳税额。应纳税额计算公式： 应纳税额=转让房地产取得的收入×预征率
第十二条 纳税人应在主管税务机关规定的预征期限内缴纳土地增值税，对未按预征规定期限缴纳税款的，按《税收征管法》及实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，加收滞纳金。
第四章 纳税清结算
第十三条 预征土地增值税的纳税人，应在项目竣工结算完毕后的45日内，向房地产所在地主管税务机关申请土地增值税纳税清结算，同时提供以下资料。
（一）土地增值税清结算申请报告；
（二）土地增值税纳税清结算申报表；
（三）支付土地使用权出让金的证明材料；
（四）银行贷款合同及银行贷款利息结算证明材料；
（五）房地产开发项目工程决算报告；
（六）无偿提供公共配套设施的证明材料；
（七）开发项目成本扣除情况补充说明报告；
（八）税务机关要求提供的其他材料。
第十四条 对已全部竣工结算的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占可转让的建筑面积比例达85%以上时，税务机关可以要求纳税人对土地增值税进行清结算。清结算时，对未转让的房地产部份，按其占总建筑面积的比例，相应扣除土地增值税的扣除项目金额。第十五条 存在以下情形的，税务机关应当及时对纳税人的房地产项目进行清结算：
（一）经纳税评估发现房地产项目利润异常或存在虚报瞒报房地产成交价格等情况的；
（二）由本级或上级税务机关或其他有关单位或个人转来举报案件；
（三）纳税人有涉及偷税漏税等税收违法行为等其他情形的；
（四）税务机关认为有必要进行清算的。
第十六条 纳税人纳税清结算时，应准确核算房地产开发项目的转让收入与扣除项目金额，并提供真实合法有效的凭据。没有真实合法有效的凭据不能列入扣除项目。
纳税人提供的转让收入或扣除项目明显不实的，税务机关可以按《税收征管法》的有关规定，核定其应纳税额。
第十七条 对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发转让的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额；对纳税人既建造普通标准住宅又建造非普通标准住宅转让的，也应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条
（一）项的免税规定。第十八条 纳税人建造转让的住宅符合下列各项标准的视为普通标准住宅：
（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（二）单套建筑面积在140平方米以下；
（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均较易价格1.38倍以下。其中
（二）、（三）项的具体标准以当地政府公布的数据为准。
第十九条 纳税人因财务制度不健全等原因导致主管税务机关难以对房地产项目进行清算的，税务机关可以按照《税收征管法》的有关规定，对整个房地产项目应纳的土地增值税实行核定征收。核定征收的税款不能低于按预征率计算的税款。
第二十条 土地增值税清结算已结束的纳税人，如果有证据表明纳税人在清结算过程中提供虚假收入、成本费用等情况的，主管税务机关应重新清结算或移交稽查部门立案稽查。
第二十一条 对1994年1月1日前已签订的房地产项目或已立项，并已按规定投入资金进行开发，按规定在2000年底前首次转让的房地产，可免征土地增值税。2000年12月31日以后对剩余部分转让的，该房地产项目在进行清结算时，应对该项目的全部收入和扣除项目进行整体清结算，先计算整个项目应缴纳的土地增值税，再按免税和应税的销售收入比例划分征免的税额。第六章 附则
第二十二条 纳税人违反本办法规定的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
第二十三条 各设区市地方税务局可以根据本办法制定具体实施办法。第二十四条 本办法由福建省地方税务局负责解释。
第二十五条 本办法自2006年1月1日起施行。以前规定与本办法规定不一致的,以本办法规定为准。
附件：1.土地增值税项目登记表。2.土地增值税纳税清结算申报表。
福建省地方税务局关于地方税若干具体政策问题的通知
[发文日期：2005-06-21]福建省地方税务局 各设区市地方税务局，省局直征分局：
最近陆续接到各地反映一些地方税相关政策问题，经研究，在国家税务总局未作出明确之前，我省暂统一如下：
一、关于房地产开发企业以出让方式取得土地使用权后土地使用税纳税义务发生时间的确定问题。
房地产开发企业以出让方式取得土地使用权，其土地使用税从有权批准用地的政府批文中所确定的土地使用时间的次月起计算缴纳。
二、关于房地产开发企业出售部份商品房后如何计征土地使用税问题。
按当地地税部门确定的土地使用税纳税期限的期末，商品房销售合同或预售合同中的房地产建筑面积合计数，占房地产开发企业全部房地产建筑面积的比例，计算扣除已售商品房的占地面积后，计征土地使用税。
三、纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，如何缴纳房产税问题。
纳税单位将房产无偿提供给免税单位使用，由纳税单位按房产原值计算缴纳房产税。
四、关于城市维护建设税适用税率问题。
按纳税人工商营业注册所在地确定城市维护建设税的适用税率。对跨地区经营、联合经营、文号：闽地税发[2005]93号 临时经营的单位和个人的适用税率仍按《福建省城市维护建设税暂行条例》第三条的规定执行。
五、关于既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的如何计算征收土地增值税的问题。
对纳税人既建造普通标准住宅出售又从事其他房地产开发销售的，应分别核算增值额。对纳税人不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，由主管地税机关统一按其各占总建筑面积的比例，分别计算扣除项目金额和增值额。
二ＯＯ五年六月二日
国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知
[发文日期：2006-07-18]
来源：国家税务总局 文号：国税发[2005]172号
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、地方税务局，扬州税务进修学院，局内各单位：
根据《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）（以下简称《通知》）的精神，经商财政部、建设部，现就各地在贯彻落实《通知》中的几个具体政策问题明确如下：
一、《通知》第三条第二款中规定的“成交价格”是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。
二、《通知》第三条第四款中规定的“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。
三、纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
四、个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，也适用《通知》的有关规定。其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
五、根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
六、享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发〔2005〕26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
国家税务总局
二○○五年十月二十日
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 [发文日期：2006-05-30]
来源：国务院办公厅 文号：国办发[2006]37号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
国务院办公厅
二○○六年五月二十四日
关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 建设部 发展改革委 监察部 财政部 国土资源部
人民银行 税务总局 统计局 银监会
去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但是，房地产领域的一些问题尚没有得到根本解决，少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。为切实解决当前房地产市场存在的问题，要继续认真落实《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号）和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）提出的各项政策措施，并根据房地产市场的新情况对部分政策措施作适当调整。现就调整住房供应结构、稳定住房价格提出以下意见：
一、切实调整住房供应结构
（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。各级建设（规划）主管部门要会同监察机关加强规划效能监察，督促各地予以落实。
（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（四）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（七）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度
（八）严格控制被动性住房需求。各地要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
五、有步骤地解决低收入家庭的住房困难
（十一）加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要稳步扩大廉租住房制度覆盖面。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。要落实廉租住房资金筹措渠道，城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
（十二）规范发展经济适用住房。各地要继续抓好经济适用住房建设，进一步完善经济适用住房制度，解决建设和销售中存在的问题，真正解决低收入家庭的住房需要。严格执行经济适用住房管理的各项政策，加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为。严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
六、完善房地产统计和信息披露制度
（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
（十五）坚持正确的舆论导向。要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的 二ＯＯ六年十二月二十二日
财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知
[发文日期：2006-07-05]：国家税务总局 文号：财税[2006]75号
各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关营业税问题通知如下：
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；（此规定已失效）个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。
地方各级财税部门要严格执行税收政策，加强税收征管，对执行过程中出现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。
财政部 国家税务总局
二○○六年六月十六日
福建省地方税务局关于经济适用住房销售征收营业税的通知
[发文日期：2004-11-10]
福建省地方税务局
文号：闽地税发[2004]283号
各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局： 近接部分市局要求明确经济适用住房销售征收营业税问题的请示，根据国家经济适用住房建设有关规定和现行营业税有关规定，对我省经济适用住房销售征收营业税问题明确如下，请遵照执行。
根据建设部等四部委下发《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。该办法赋予经济适用住房在建设用地、行政事业性收费、贷款方面相应的优惠政策，没有规定经济适用住房销售免税的优惠。
根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）规定，为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。经济适用住房销售以保本微利为原则，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，不同房改成本价和标准价，因此，经济适用住房的销售应按规定征收营业税，不能比照房改政策免征营业税。
二ＯＯ四年十一月十日
福建省地方税务局关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知
[发文日期：2004-03-28]福建省地方税务局 [
文号：闽地税发[2004]63号各市、县（区）地方税务局，省、各设区市地方税务局直征分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地方税务局外税分局，泉州、南平市地方税务局征收分局：
近接福州、莆田、泉州、宁德等设区市地税局来文、来电请示，要求对企事业单位取得的拆迁补偿费收入，是否征收营业税问题予以明确。
为正确执行营业税税收政策，加强对拆迁补偿业务的营业税征收管理，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[１９９９]２１０号），以及福建省政府《关于加快发展住房二级市场的通知》（闽政[２００１]４３号）等文件对补偿费收入的税收规定精神，经研究，明确如下：
一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。
二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。
１、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。
２、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。
三、此前省局下发的文件规定中与本规定不一致的，一律按本规定执行。
国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知
[发文日期：2006-06-01]国家税务总局 文号：国税发[2006]74号 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：
为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理，现将有关问题通知如下：
一、各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
（一）2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
（二）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
（三）2006年6月1日后，个人将购买超过5年（含5年）的住房对外销售不能提供属于普通住房证明材料或经审核不符合规定条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
（四）普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
二、各级地方税务部门要严格执行税收政策，对不符合规定条件的个人对外销售住房，不得减免营业税，确保调整后的营业税政策落实到位。对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人责任。对政策执行中出现的问题和有关情况，应及时上报国家税务总局。
三、各省级地方税务部门要加强部门配合，积极参与本地区房地产市场分析监测工作，密切关注营业税税收政策调整后的政策执行效果，加强营业税政策调整对本地区房地产市场产生影响的分析评估工作。
国家税务总局
二○○六年五月三十日
国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知
[发文日期：2006-03-06]：国家税务总局 文号：国税发[2006]31号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：
一、关于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
二、关于完工开发产品的税务处理问题
（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）； 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
（二）开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
（三）开发产品完工后，开发企业应于纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。在纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。
上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。
（四）开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：
1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1.开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。
（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。
（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理： 1．开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。
2．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。
3．开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
4．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。
5．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
6．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。
（二）下列项目按以下规定进行扣除：
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。
3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：
（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：
（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。
11．利息。按以下规定进行处理：
（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。
（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。
13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
九、关于征收管理问题
（一）开发企业在申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。
（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的； 2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； 3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的； 5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
十、关于适用减免税政策问题
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。
本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。
国家税务总局
二○○六年三月六日
国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问
题的通知 [发文日期：2002-09-11] 国家税务总局 文号：国税发[2002]117号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局:
现对纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题通知如下:
一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题
纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:
(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；
(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。
凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。
对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。
纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税；同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税。
二、关于扣缴分包人营业税问题
不论签订建设工程施工合同的总承包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，还是仅销售自产货物、提供增值税应税劳务不提供建筑业劳务的单位和个人，均应当扣缴分包人或转包人(以下简称分包人)的营业税:
(一)如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。
(二)除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。
三、关于自产货物范围问题
本通知所称自产货物是指:
(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；
(二)铝合金门窗；
(三)玻璃幕墙；
(四)机器设备、电子通讯设备；
(五)国家税务总局规定的其他自产货物。
四、关于纳税人问题
本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。
纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。
五、关于税款调整及执行时间问题本通知自2002年9月1日起执行。
本通知发布前已按原有关规定征收税款的不再做纳税调整，未按原有关规定征收税款的按本通知规定执行。
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